פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת דירה במהלך תקופת שכירות
אדם
20/01/10
שלום רב.
כחודש לאחר חתימת חוזה השכירות
הבעלים של הדירה הודיע על כוונתו למכור (את הדירה).
בהנחה כי הדירה נמכרת במהלך תקופת השכירות, מהו תוקף חוזה השכירות ביחס לבעלים החדש? כלומר, האם הבעלים החדש יכול מבחינה חוקית לדרוש מאתנו להתפנות היות והנכס שייך עכשיו לו והוא לא חתם איתנו על חוזה השכירות ?
תודה.
כחודש לאחר חתימת חוזה השכירות
הבעלים של הדירה הודיע על כוונתו למכור (את הדירה).
בהנחה כי הדירה נמכרת במהלך תקופת השכירות, מהו תוקף חוזה השכירות ביחס לבעלים החדש? כלומר, האם הבעלים החדש יכול מבחינה חוקית לדרוש מאתנו להתפנות היות והנכס שייך עכשיו לו והוא לא חתם איתנו על חוזה השכירות ?
תודה.
כן ולא
עו"ד רן בצלאל
21/01/10
1. יש לראות האם בהסכם השכירות ישנה התניה למקרה כזה.
2. היה ואין התניה למקרה כזה הרי שאז קונה הנכס נכנס לנעלי המשכיר ולכן זכויותיך כשוכר אינן נפגעות .
3. כדאי לעיין בהסכם השכירות ...
2. היה ואין התניה למקרה כזה הרי שאז קונה הנכס נכנס לנעלי המשכיר ולכן זכויותיך כשוכר אינן נפגעות .
3. כדאי לעיין בהסכם השכירות ...
עזרה דחופה בפינוי מוכרים
שמעון
20/01/10
אני ואישתי קנינו בית לפני כשנה ומועד הפינוי בעוד כשבועיים,
על פי הנראה המוכרים לא מוכנים להתפנות. מה באפשרותי לעשות כדי להוציא אותם בהקדם מהבית חוץ מהפיצויים בגין הפרה שמוסכמים בחוזה.
תודה רבה
על פי הנראה המוכרים לא מוכנים להתפנות. מה באפשרותי לעשות כדי להוציא אותם בהקדם מהבית חוץ מהפיצויים בגין הפרה שמוסכמים בחוזה.
תודה רבה
להגיש תביעה לפינוי
עו"ד רן בצלאל
20/01/10
גג בנין בנוי
ריקי
20/01/10
ברצונינו לרכוש גג בבנין אשר נבנה בו מבנה על כמחצית משטחו -מעטפת בניה לא מחולקת מבפנים אשר נבנתה לפני יותר מ8 שנים
מדובר בחריגה לא רשומה שאלותי:
1.האם אפשר לרשום על שמי את הגג?,הגג לא נמכר לדיירי בנין ורשום
על שם הקבלן.
2.האם יוצא צו הריסה על בניה?
3.האם ניתן לחלק באופן פנימי ללא אישור ?
4.כיצד ניתן לרשום את הדירה בטאבו כחוק?
5. האם נשלם היטל השבחה ומיסים נוספים?
6.האם עלינו לקבל את הסכמת השכנים בבנין על כל הנ"ל?
7.אם נבנה תוספת לבניה הקימת יוצא נגדה צו הריסה?
תודה רבה
מדובר בחריגה לא רשומה שאלותי:
1.האם אפשר לרשום על שמי את הגג?,הגג לא נמכר לדיירי בנין ורשום
על שם הקבלן.
2.האם יוצא צו הריסה על בניה?
3.האם ניתן לחלק באופן פנימי ללא אישור ?
4.כיצד ניתן לרשום את הדירה בטאבו כחוק?
5. האם נשלם היטל השבחה ומיסים נוספים?
6.האם עלינו לקבל את הסכמת השכנים בבנין על כל הנ"ל?
7.אם נבנה תוספת לבניה הקימת יוצא נגדה צו הריסה?
תודה רבה
לריקי
לי, עו"ד
21/01/10
1. את צריכה לרכוש את הגג מהקבלן ורק לאחר מכן ירשם בטאבו.
2. יש לבדוק בעיריה או בטאבו אם יש הערה על הריסה.
3. עד 120 מר אין היטל השבחה יש לבדוק מול העיריה.
4. יש לקבל הסכמת 100 אחוז הדיירים לבניה ואישור מהעיריה - מח' הנדסה.
7. שלאה תיאורטית. אם תבני על המעטפת הקיימת ויש צו הריסה, ולא קבלת אישורים מהעיריה ו/או השכנים את צריכה לקחת בחשבון שניתן יהייה להוציא צו הריסה.
יתכן שתצטרכי לשלם תשלומי איזון לדיירים בעד הסכמתם לבניה.
2. יש לבדוק בעיריה או בטאבו אם יש הערה על הריסה.
3. עד 120 מר אין היטל השבחה יש לבדוק מול העיריה.
4. יש לקבל הסכמת 100 אחוז הדיירים לבניה ואישור מהעיריה - מח' הנדסה.
7. שלאה תיאורטית. אם תבני על המעטפת הקיימת ויש צו הריסה, ולא קבלת אישורים מהעיריה ו/או השכנים את צריכה לקחת בחשבון שניתן יהייה להוציא צו הריסה.
יתכן שתצטרכי לשלם תשלומי איזון לדיירים בעד הסכמתם לבניה.
תשלום על שיפוץ מעלית בבית משותף
עדה
20/01/10
שלום,
בבעלותי 4 נכסים בבית משותף שנבנה עם הקמת המדינה. בבניין הותקנה מעלית בעת הבנייה. הנכסים שברשותי הם: דירה בת חדר בקומת הקרקע (מגורים), משרד בקומת קרקע, משרד בקומת מרתף ודירה בת 3 חדרים (מגורים) בקומה שנייה. מטבע הדברים רק הגרים בדירה בקומה השנייה משתמשים במעלית.
בימים אלו מתכוונים לשפץ את המעלית "הזקנה". ועד הבית מבקש שכל בעלי הדירות ישתתפו בעלות השיפוץ באופן יחסי לשטחי נכסיהם. שאלתי היא: האם עלי להשתתף בעלות השיפוץ גם בגין שלושת נכסיי (בקומת הקרקע ובמרתף) אשר מעולם לא השתמשו ולא ישתמשו במעלית?
בתודה מראש,
עדה
בבעלותי 4 נכסים בבית משותף שנבנה עם הקמת המדינה. בבניין הותקנה מעלית בעת הבנייה. הנכסים שברשותי הם: דירה בת חדר בקומת הקרקע (מגורים), משרד בקומת קרקע, משרד בקומת מרתף ודירה בת 3 חדרים (מגורים) בקומה שנייה. מטבע הדברים רק הגרים בדירה בקומה השנייה משתמשים במעלית.
בימים אלו מתכוונים לשפץ את המעלית "הזקנה". ועד הבית מבקש שכל בעלי הדירות ישתתפו בעלות השיפוץ באופן יחסי לשטחי נכסיהם. שאלתי היא: האם עלי להשתתף בעלות השיפוץ גם בגין שלושת נכסיי (בקומת הקרקע ובמרתף) אשר מעולם לא השתמשו ולא ישתמשו במעלית?
בתודה מראש,
עדה
שיפוץ מעלית
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
ראה תשובתי מאתמול שכותרתה "אחזקת מעלית"
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ישן בתל אביב
אריאל
20/01/10
ברשותי דירה בבניין בדרום תל אביב, בעלי הדירות בבניין קיבלו הודעה לפי סעיף 3 לחוק העזר (מבנים מסוכנים)-2001 בה נדרשנו לבצע מספר תיקונים בבניין תוך 90 יום.( בניית קיר תומך, תיקון גגון, תיקון מרפסות, תיקון קירות חיצוניים) אחד הליקויים הינו קיר תומך שנהרס ע"י הקבלן של הבניין הסמוך לפני שנים רבות ולא תוקן מעולם( ברשותי מסמכים מגבים). בנוסף חלק מבעלי הדירות בבניין נמצאים בחול- מה שמקשה על תגובה תוך 10 ימים למתן השגה מכל בעלי הדירות. האם ניתן לקבל הארכה של זמן כדי שנוכל לדבר עם כל בעלי הדירות והאם כל בעל דירה צריך להגיב בנפרד או במשותף כוועד בית? לכמה מבעלי הדירות אין באפשרותן אפשרות כלכלית לתיקון הליקויים בבניין- מה עושים במקרה כזה?
מה עלי לעשות? כיצד להגיב לפנייה מצד העירייה? האם פנייה כזו צריכה להיות ע"י עורך דין? העירייה ביקשה שתגובה תהיה בליווי חוות דעת ממהנדס- האם זה הכרחי גם לבקשת הארכה?
ממתין לתשובה
תודה מראש
מה עלי לעשות? כיצד להגיב לפנייה מצד העירייה? האם פנייה כזו צריכה להיות ע"י עורך דין? העירייה ביקשה שתגובה תהיה בליווי חוות דעת ממהנדס- האם זה הכרחי גם לבקשת הארכה?
ממתין לתשובה
תודה מראש
שיפוץ בניין
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
העניין מורכב מידי לדיון בפורום ובכל מקרה דורש טיפול וליווי בשטח דבר שלא ניתן לעשות במסגרת פורום זה או אחר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מחיר חוזה הדירה
רשבי
20/01/10
רכשתי דירה מקבלן בתאריך 29/6/2006 בחוזה נכתב שהסכום הוא 826000 כולל מעמ של 16.5%. ב1/7/2006 ירד המעמ ל15% אך הקבלן לא הוריד מלוח הסילוקין במחיר.
ב1/11/2009 כאשר עלה שוב המעמ ובאתי לקבל את חזקתי בדריה ביקש הקבלן שהוסיף עוד כסף בעקבות עליית המע"מ.
ביקשתי פרוט ובמצב חשבון כתוב כך: סכום חוזה - 725879
סכום חוזה כולל מעמ 838390. ואני שואל כיצד נוספו עוד כ12000 שח הרי החוזה נחתם במפורש כולל המעמ של 16.5% ולא יתכן שאשלם יותר מכך.
לתשובתכם אודה.
רשבי
ב1/11/2009 כאשר עלה שוב המעמ ובאתי לקבל את חזקתי בדריה ביקש הקבלן שהוסיף עוד כסף בעקבות עליית המע"מ.
ביקשתי פרוט ובמצב חשבון כתוב כך: סכום חוזה - 725879
סכום חוזה כולל מעמ 838390. ואני שואל כיצד נוספו עוד כ12000 שח הרי החוזה נחתם במפורש כולל המעמ של 16.5% ולא יתכן שאשלם יותר מכך.
לתשובתכם אודה.
רשבי
מחיר דירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
מחיר הדירה המחייב הוא המחיר המופיע בהסכם המכר עליו חתמתם.
שינוי במע"מ משפיע רק על תשלומים שטרם שולמו (אשר צריכים להיות משולמים בהתאם לשיעור המע"מ המעודכן במועד התשלום).
ככל שאינכם מבינים את פירוט החשבון שקיבלתם מומלץ לפנות למנהל חשבונות לבדיקה.
בברכה,
עו"ד זהר ארד
שינוי במע"מ משפיע רק על תשלומים שטרם שולמו (אשר צריכים להיות משולמים בהתאם לשיעור המע"מ המעודכן במועד התשלום).
ככל שאינכם מבינים את פירוט החשבון שקיבלתם מומלץ לפנות למנהל חשבונות לבדיקה.
בברכה,
עו"ד זהר ארד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת מים חמים לבניין ליותר משבוע!!!
איתי ג.
19/01/10
הבניין שאני מתגורר בו, בן 50 דירות בת"א נמצא תחת שיפוץ כבר שנה. בשבוע האחרון פורקה ארובת הבניין לאור סיבי האסבסט שנמצאו בה. אי לכך הופסק מנגון חימום המים לבניין, חלף כבר שבוע ועדיין אין מועד הרכבת ארובה חדשה והחזרת חימום המים לבניין. אינני מפונק, אך המקלחות הקפואות (במיוחד בימים קרים אילו) כבר בלתי נסבלות בלשון המעטה, ויש בהם אף סכנה בריאותית. אשמח לקבל ייעוץ אפקטיבי למצב. תודה!!
איננו נותנים יעוץ משפטי במסגרת הפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שרשומה בטאבו כחנות
שולמי
19/01/10
כיום דירה בעבר היה כנראה חנות האם יש איזו שהיא בעייה בזה מבחינת מיסים או בעלות או עירייה או כל דבר אחר
השאלה כללית מידי
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אבי
19/01/10
אני אמור למכור לאדם דירה אותו אדם ביקש מיד לאחר החתימה על החוזה ומבלי שהעביר לרשותי את כל הכספים לאכלס בדירתי את תכולת ביתו עד כניסתו האם ישנה בעיה שהוא יכול להיקרא כמי שקיבל את החזקה על הדירה?
תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
יש לעגן בכתב את המצב המשפטי, קרי מתן רשות לאחסן תכולה בלבד ללא רשות לעשות שימוש אחר ומבלי שהדבר ייחשב כמסירת חזקה שתעשה אך ורק לאחר תשלום מלוא התמורה ועל פי והראות ההסכם שבין הצדדים.
בכל מקרה מומלץ שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
בכל מקרה מומלץ שלא להתקשר בעסקאות מקרקעין ללא ליווי צמוד של עו"ד הבקיא בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לועד בית עבור עבודות בנין
אפי
19/01/10
ועד הבית התקשר עם קבלן לשיפוץ שטחים (משותפים) בבנין.
מי חייב בתשלום לועד הבית עבור הקבלן, אם אחת הדירות נמכרה בין לבין. כלומר, הדירה נמכרה טרם תחילת השיפוץ וטרם גביית עלות השיפוץ מהדיירים. טרם נמסרה החזקה בדירה לקונים, ובחוזה מוגדר כי כל תשלום לפני מסירת החזקה יחול על המוכרים.
מי חייב בתשלום לועד הבית עבור הקבלן, אם אחת הדירות נמכרה בין לבין. כלומר, הדירה נמכרה טרם תחילת השיפוץ וטרם גביית עלות השיפוץ מהדיירים. טרם נמסרה החזקה בדירה לקונים, ובחוזה מוגדר כי כל תשלום לפני מסירת החזקה יחול על המוכרים.
החיוב יהיה על פי המוסכם בהסכם המכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר שמפר חוזה
מירים
19/01/10
השכרתי דירה והדיירים אינם משלמים שכר דירה, אני רוצה לפנות אותם מהדירה מפני שהפרו חוזה, אני מבקשת לדעת מה התהליך הכי מהיר שאני צריכה לבצע.
אודה לכם מאוד על עזרתכם.
מירים
אודה לכם מאוד על עזרתכם.
מירים
פינוי שוכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
לאחרונה תוקנו תקנות סדר הדין וכיום ניתן להגיש לבית המשפט תביעת פינוי בהליך מזורז (יחסית).
לעניין זה ראי מאמרה של עוה"ד שרון עזרא המפורסם באתר זה.
לעניין זה ראי מאמרה של עוה"ד שרון עזרא המפורסם באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק מהסקה מרכזית
אילן
19/01/10
אחד מהדיירים התנתק ממערכת ההסקה המרכזית
האם הוא יצטרך לשלם תשלום חודשי מסוים עבור המערכת למרות שהתנתק ? אם כן כיצד ניתן למדודלכמת תשלום כזה ?
תודהמראש
האם הוא יצטרך לשלם תשלום חודשי מסוים עבור המערכת למרות שהתנתק ? אם כן כיצד ניתן למדודלכמת תשלום כזה ?
תודהמראש
התנתקות ממערכת הסקה מרכזית
עו"ד זהר ארד
מנהל
20/01/10
על פי חוק המקרקעין (סעיף 59ב.), התנתקות של דייר ממערכת הסקה מרכזית אינה פוטרת אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.
לגבי כימות גובה התשלום יהיה עליכם לפנות לרואה חשבון/כלכלן.
לגבי כימות גובה התשלום יהיה עליכם לפנות לרואה חשבון/כלכלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מעלית
ירון
19/01/10
10 דיירים מתוך 16 החליטו להתקין מעלית.
6 לא מעוניינים. מי אמור לשלם עבור התקנת המעלית ומי ישא בהוצאות הפעלתה החודשיות ?
6 לא מעוניינים. מי אמור לשלם עבור התקנת המעלית ומי ישא בהוצאות הפעלתה החודשיות ?
התקנת מעלית
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
ראה תשובתי מהיום הנושאת כותרת "אחזקת מעלית".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה שכירות
מלי
19/01/10
שלום רב,
אנחנו שוכרים דירה כבר כ-3 שנים, החוזה האחרון חודש ביוני 2009 ותקף לשנה (כלומר עד יוני 2010).
חוזה השכירות שחודש נחתם בינינו לבין בעל הדירה בכתב יד ומציין רק את מס' התשלומים ואת התנאי היחיד להפרה-
שבאחריותנו למצוא שוכר במקומנו (אין אופציה של קנס או יציאה בהודעה מראש וכד').
לפני כחודשיים פנינו לבעל הדירה והודענו לו כי אנו מעוניינים לעזוב (בסיבות אישיות של טעמי חיסכון בלבד), בעל הדירה אמר
שהוא חוסך מאיתנו את חיפוש השוכר וכי הוא יעשה זאת בעצמו.
לאחר כשלושה שבועות הוא פנה אלינו בטענה שאין היענות להשכרת הדירה וכי האחריות לחיפוש שוכר חוזרת אלינו.
מצאנו כבר כמה וכמה שוכרים פוטנציאלים וכל פעם הוא פסל אותם בטענה אחרת- לא מעוניין בבע"ח, לא מעוניין במשפחות עם תינוקות
ולאחרונה לא מעוניין במשפחה בת 6 נפשות (הדירה היא בעלת 4 חדרים- 160 מ"ר).
האם טענותיו מוצדקות? האם הוא יכול לפעול בדרך בה הוא פועל כשלא מצוין בחוזה השכירות התניות למציאת השוכר הבא?
הבעייתיות היא שעד שאנחנו לא מוצאים שוכר חלופי אנחנו לא יכולים להשתחרר מהשכירות
אודה לעזרתכם.
אנחנו שוכרים דירה כבר כ-3 שנים, החוזה האחרון חודש ביוני 2009 ותקף לשנה (כלומר עד יוני 2010).
חוזה השכירות שחודש נחתם בינינו לבין בעל הדירה בכתב יד ומציין רק את מס' התשלומים ואת התנאי היחיד להפרה-
שבאחריותנו למצוא שוכר במקומנו (אין אופציה של קנס או יציאה בהודעה מראש וכד').
לפני כחודשיים פנינו לבעל הדירה והודענו לו כי אנו מעוניינים לעזוב (בסיבות אישיות של טעמי חיסכון בלבד), בעל הדירה אמר
שהוא חוסך מאיתנו את חיפוש השוכר וכי הוא יעשה זאת בעצמו.
לאחר כשלושה שבועות הוא פנה אלינו בטענה שאין היענות להשכרת הדירה וכי האחריות לחיפוש שוכר חוזרת אלינו.
מצאנו כבר כמה וכמה שוכרים פוטנציאלים וכל פעם הוא פסל אותם בטענה אחרת- לא מעוניין בבע"ח, לא מעוניין במשפחות עם תינוקות
ולאחרונה לא מעוניין במשפחה בת 6 נפשות (הדירה היא בעלת 4 חדרים- 160 מ"ר).
האם טענותיו מוצדקות? האם הוא יכול לפעול בדרך בה הוא פועל כשלא מצוין בחוזה השכירות התניות למציאת השוכר הבא?
הבעייתיות היא שעד שאנחנו לא מוצאים שוכר חלופי אנחנו לא יכולים להשתחרר מהשכירות
אודה לעזרתכם.
נא לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עלות חברת ניהול על דיירת מוגנת
פרלשטיין אלחנן
19/01/10
בבית משותף מונתה חברת ניהול הדורשת 197 ש"ח לחודש.
בדירה מתגוררת דיירת מוגנת שמסרבת לשלם.
האם הדיירת המוגנת צריכה לשלם בגין ועד הבית/ חברת ניהול?
ואם כן כמה כסף? ואיך זה נקבע?
בדירה מתגוררת דיירת מוגנת שמסרבת לשלם.
האם הדיירת המוגנת צריכה לשלם בגין ועד הבית/ חברת ניהול?
ואם כן כמה כסף? ואיך זה נקבע?
כן, כמו גל דייר לפי שטח רצפה או לפי מס' חדרים.
לי, עו"ד
19/01/10
במידה ולא רוצה לשלם יש לשלוח מכתב התראה בדואר רשום שתוך פרק זמן של עד 10 ימים עליה לשלם את מיסי ועד הבית, אחרת ינרטו נגדה הליכים משפטיים. לפנתו לתרבות הדיור באם אתם משלמים כסף לאגודה ליעוץ או לפנות ליו"ד ליעוץ משפטי.
שינוי ייעוד ממסחר ותעשייה למוסד ציבורי/חינוכי
שאלה קטנה
19/01/10
ברצוני לקבל מידע מחברי הפורום בשאלה הבאה -
בסמכותה של מי נמצאת ההחלטה על שינוי ייעוד קרקע שייעודה מסחר ותעשייה לייעוד של מוסדות ציבור או מוסד חינוכי.
מה צריך לכלול התהליך ומול אילו גורמים ?
בסמכותה של מי נמצאת ההחלטה על שינוי ייעוד קרקע שייעודה מסחר ותעשייה לייעוד של מוסדות ציבור או מוסד חינוכי.
מה צריך לכלול התהליך ומול אילו גורמים ?
פנה למחלקת ההנדסה בעיריה הרלבנטית לקבלת הדרכה והכוונה
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום תשומות הבניה ללא היתר בניה
הלן ראובן
19/01/10
בתאריך 30.4.08 אני ובעלי חתמנו על חוזה טיוטה לרכישת דירה מקבלן במסלול תשלומים גמיש, אשר צמוד למדד תשומות הבניה וריבית שנתית. בעת חתימת החוזה טיוטה לא היה ברשות הקבלן היתר בניה.
ההיתר האמור התקבל רק בסוף חודש אוקטובר 2008 .
כיום אנו צריכים להעביר את כספנו לקבלן והופענו לגלות כי הקבלן מצמיד את הסכום לתשומות הבניה החל מחודש פברואר 2008. האם יתכם הדבר והוא יכול לדרוש את הפרשי הבניה ללא היתר בניה עבור חצי שנה, כאשר המתין להיתר?
לתשובתכם ועזרתכם אודה
ההיתר האמור התקבל רק בסוף חודש אוקטובר 2008 .
כיום אנו צריכים להעביר את כספנו לקבלן והופענו לגלות כי הקבלן מצמיד את הסכום לתשומות הבניה החל מחודש פברואר 2008. האם יתכם הדבר והוא יכול לדרוש את הפרשי הבניה ללא היתר בניה עבור חצי שנה, כאשר המתין להיתר?
לתשובתכם ועזרתכם אודה
בהחלט (בהנחה שכך נקבע בהסכם המכר)
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לחברת ניהול – מעבר לתשלום ועד הבית
ק'
19/01/10
אני גר בשכירות בבניין משותף. בעת חתימת החוזה התחייבתי לשלם 60 ש"ח בחודש דמי ועד הבית (מאז הסכום עלה ל-80). הסכמתי להעלאה ושילמתי אותה במלואה.
לפני חודש הודיעו לנו כי בהצבעה שערכו בעלי הדירות הוחלט להעסיק חברת ניהול שתסייע בניהול הבניין תמורת 60 ש"ח נוספים. בעלי הדירה שלנו אפילו לא נכחו בעת ההצבעה.
האם אני מחויב גם לתשלום הזה? (החוזה לא מקבע את מחיר התשלומים החודשיים).
האם זה סביר להקפיץ את המחיר החודשי מ-60 ל-140 תוך מספר חודשים?
לפני חודש הודיעו לנו כי בהצבעה שערכו בעלי הדירות הוחלט להעסיק חברת ניהול שתסייע בניהול הבניין תמורת 60 ש"ח נוספים. בעלי הדירה שלנו אפילו לא נכחו בעת ההצבעה.
האם אני מחויב גם לתשלום הזה? (החוזה לא מקבע את מחיר התשלומים החודשיים).
האם זה סביר להקפיץ את המחיר החודשי מ-60 ל-140 תוך מספר חודשים?
תשלום דמי ניהול
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
אם קבוע בהסכם שאתה תישא בעלויות השוטפות בגין דמי ועד בית/דמי ניהול, אז אתה מחוייב לשלם.
נדמה שלא מדובר בעליה חריגה ובלתי סבירה.
נדמה שלא מדובר בעליה חריגה ובלתי סבירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת ועד הבית למפקח כנגד שתי דיירים
חיים
19/01/10
אני נציג ועד הבית ואני רוצה לתבוע שתי דיירים למפקח בקשר לחובות כספיים שלא שולמו האם אפשר לצרף את שניהם בתביעה אחת ע"מ לא לשלם אגרה כפולה.
אנא פנה לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כן, אך עליך להוציא מכתב התראה בדואר רשום
לי,עו"ד
19/01/10
שבו יצויין שעליהם לשלם את תשלום מיסי ועד הבית ורק לאחר מכן תוכל לתבוע. בביהמ"ש השלום - המפקח על הבתים המשותפים, באזור שבו נמצא המקרקעין.
בית משותף מורכב?
לילך
19/01/10
איפה צריך להיות רשום אם בניין מגורים הוא בית משותף מורכב? או רגיל? כשאין תקנון...
השאלה לא מובנת
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
על פי ההגדרה שבחוק המקרקעין, "בית מורכב" הינו בית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
ליל
19/01/10
שלום.
לפני מס חודשים רכשתי דירה יד 2, כיום אני מתגוררת בדירה.
הבניין שלנו בנוי לרוחב ויש בו כמה כניסות, בכניסה שלי יש 4 דיירים( שניים בקומה למעלה, ושניים בקומה למטה), כמו כן ישנה מעלית שמשמשת את הדירים בקומה למעלה (ואני בנהם), הדיירים למטה אינם מוכנים להשתתף בהוצאות הכספיות של המעלית מכיוון שהם טוענים כי אין להם שימוש בה (המעלית נבנתה ע"י הקבלן שבנה את הבנין- הדירות נקנו כך, והיא חלק בלתי נפרד מהבניין), באסיפת דיירים שהייתה בין כל הדיירים של הבניין הוחלט (בלי ברירה) כי רק אני והשכן למעלה אחראים על המעלית (הרוב החליט שאו שהמעלית תופסק לשימוש או שאנו נשלם עליה), לכן לא היה לנו הרבה ברירות וכיום אנו והשכן שלמעלה משלמים על המעלית.
שאלתי היא האם יש אפשרות לדרוש מהדיירים למטה להשתתף בהוצאות המעלית? למרות שאין להם שימוש בה...
אני מדיגשה וחווזרת כי הסכמנו באסיפת דיריים להיות אחראים על הוצאות המעלית כי האופציה השניה הייתה- לנתק את המעלית משימוש- מה שלא בא בחשבון
מה עלינו לעשות ולמי לפנות תודה
לפני מס חודשים רכשתי דירה יד 2, כיום אני מתגוררת בדירה.
הבניין שלנו בנוי לרוחב ויש בו כמה כניסות, בכניסה שלי יש 4 דיירים( שניים בקומה למעלה, ושניים בקומה למטה), כמו כן ישנה מעלית שמשמשת את הדירים בקומה למעלה (ואני בנהם), הדיירים למטה אינם מוכנים להשתתף בהוצאות הכספיות של המעלית מכיוון שהם טוענים כי אין להם שימוש בה (המעלית נבנתה ע"י הקבלן שבנה את הבנין- הדירות נקנו כך, והיא חלק בלתי נפרד מהבניין), באסיפת דיירים שהייתה בין כל הדיירים של הבניין הוחלט (בלי ברירה) כי רק אני והשכן למעלה אחראים על המעלית (הרוב החליט שאו שהמעלית תופסק לשימוש או שאנו נשלם עליה), לכן לא היה לנו הרבה ברירות וכיום אנו והשכן שלמעלה משלמים על המעלית.
שאלתי היא האם יש אפשרות לדרוש מהדיירים למטה להשתתף בהוצאות המעלית? למרות שאין להם שימוש בה...
אני מדיגשה וחווזרת כי הסכמנו באסיפת דיריים להיות אחראים על הוצאות המעלית כי האופציה השניה הייתה- לנתק את המעלית משימוש- מה שלא בא בחשבון
מה עלינו לעשות ולמי לפנות תודה
אחזקת מעלית
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
להלן הסעיף בחוק המקרקעין העוסק בהתקנת מעלית בבית משותף.
מיתקני גז
(תיקון מס' 13)
תשנ"א-1991
59ה. (א) מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה.
(ב) מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
(ג) הוראה, בתקנון או בחוזה, העומדת בסתירה לסעיפים קטנים (א) או (ב) - בטלה, זולת אם היא מיטיבה עם בעלי הדירות.
מיום 1.6.1991
תיקון מס' 13
ס"ח תשנ"א מס' 1350 מיום 26.3.1991 עמ' 117 (ה"ח 1992)
הוספת סעיף 59ה
התקנת מעלית
(תיקון מס' 19)
תשנ"ו-1996
59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;
(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.
(ד) (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים;
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
מיתקני גז
(תיקון מס' 13)
תשנ"א-1991
59ה. (א) מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה.
(ב) מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
(ג) הוראה, בתקנון או בחוזה, העומדת בסתירה לסעיפים קטנים (א) או (ב) - בטלה, זולת אם היא מיטיבה עם בעלי הדירות.
מיום 1.6.1991
תיקון מס' 13
ס"ח תשנ"א מס' 1350 מיום 26.3.1991 עמ' 117 (ה"ח 1992)
הוספת סעיף 59ה
התקנת מעלית
(תיקון מס' 19)
תשנ"ו-1996
59ו. (א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
(1) ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;
(2) ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
(ב) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;
(2) בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
(3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
(4) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
(ג) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
(2) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית.
(ד) (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים;
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שהתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ על הצמדה
אורן
19/01/10
בקניית דירה מקבלן אני משלם גם הצמדה על מדד תשומות הבנייה .
האם הקבלן צריך לחייב אותי גם במע"מ עבור ההצמדות ?
ראוי לציין שמחיר הדירה הוא שקלי וכולל מע"מ .
האם הקבלן צריך לחייב אותי גם במע"מ עבור ההצמדות ?
ראוי לציין שמחיר הדירה הוא שקלי וכולל מע"מ .
אנא פנה לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
19/01/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשריט בית משותף
אבנר
19/01/10
לפני כשבוע ניסיתי לברר בטאבו לגבי תשריט בית המשותף כדי לפתור דילמות שעלו בקשר להמצדות של חניות ( מיקום מדויק של כל חניה וחניה) ומסתבר שהתשריט אבד.
מה קורה במצב כזה ? כיצד כל אחד יכול לדעת מהו המיקום המדויק של החניה ? ( לכולם יש המצדה של חניה אך חלק מהשכנים טוענים כי המיקומים לא נכונים).
מה קורה במצב כזה ? כיצד כל אחד יכול לדעת מהו המיקום המדויק של החניה ? ( לכולם יש המצדה של חניה אך חלק מהשכנים טוענים כי המיקומים לא נכונים).
תוציא נסח טאבו מורחב במידה והבניין רשום
לי
19/01/10
בטאבו, בדרך כלל רשומים כל ההצמדות לדירות, או אצל הקבלן, חב' משכנת, או מינהל מקרקעי ישראל אם זו חכירה.
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
לקריאה נוספת: מינהל מקרקעין >>
רכוש משותף
יוחנן
19/01/10
שלום
עד כה השתמשתי במחסן אשר הינו חלק מהרכוש המשותף וזאת כאשר כל השכנים הסכימו לכך ולא התנגדו. במסגרת זאת הם כולם ידעו שאני משפץ את המחסן והשקעתי בו כמה אלפי שקלים חדשים.
אתמול הגיע שכן שהוא יחסית חדש ודרש שאפנה את המחסן כי זה רכוש משותף.
הבהרתי לו כי הוא בהחלט רשאי להשתמש במחסן כי זה רכוש משותף אבל אני מצפה ממנו שישלם את חלקו היחסי בעבור הכסף שהשקעתי בשיפוץ שהרי שיפוץ זה נעשה בהסכמה של הדיירים שידעו שאני משקיע כסף.
מה הדרך לפתור נושא זה?
אני מרגיש מנוצל כי הרי כולם ידעו שאני משקיע ומשביח את המחסן ופתאום מישהו מנצל זאת ולא מוכן להשתתף בהשקעה הכספית וכמובן רוצה את חלקו ברכוש המשותף.
עד כה השתמשתי במחסן אשר הינו חלק מהרכוש המשותף וזאת כאשר כל השכנים הסכימו לכך ולא התנגדו. במסגרת זאת הם כולם ידעו שאני משפץ את המחסן והשקעתי בו כמה אלפי שקלים חדשים.
אתמול הגיע שכן שהוא יחסית חדש ודרש שאפנה את המחסן כי זה רכוש משותף.
הבהרתי לו כי הוא בהחלט רשאי להשתמש במחסן כי זה רכוש משותף אבל אני מצפה ממנו שישלם את חלקו היחסי בעבור הכסף שהשקעתי בשיפוץ שהרי שיפוץ זה נעשה בהסכמה של הדיירים שידעו שאני משקיע כסף.
מה הדרך לפתור נושא זה?
אני מרגיש מנוצל כי הרי כולם ידעו שאני משקיע ומשביח את המחסן ופתאום מישהו מנצל זאת ולא מוכן להשתתף בהשקעה הכספית וכמובן רוצה את חלקו ברכוש המשותף.
המחסן שייך לרכוש המשותף וזכותו של הדייר להשתמש
יהודה
19/01/10
ברכוש המשותף. במקביל תפנה לועד הבית - אם הם הסכימו שתשפץ המחסן- נסה להגיע איתם להבנה והסכם בכתב של כל הדיירים, על תשלום יחסי לרצפתו של כל דייר, בודאי תצטרך להראות חשבוניות ו/או קבלתו, אינך יכול למנוע מאותו שכן להשתמש במחסן. זה אינו רכושך הפרטי גם אם שיפצת אותו.
רישום הסכם שיתוף
דנה
19/01/10
שלום רב,
אבקש לדעת כיצד רושמים הסכם שיתוף בטאבו? באיזה טופס עלי להשתמש לצורך רישום הערת אזהרה ובכלל, מהם המסמכים הנדרשים לצורך הרישום והאם יש צורך רק (!) ברישום הערת אזהרה, ללא דיווח לרשויות המס, כאשר מדובר בהסכם שיתוף אשר יש בו חלוקת רכוש משותף בין דיירים. האם בכלל יש לראות בחלוקת הרכוש המשותף כהקניית זכות במקרקעין הדורשת דיווח למסמ"ק?
תודה מראש,
דנה.
אבקש לדעת כיצד רושמים הסכם שיתוף בטאבו? באיזה טופס עלי להשתמש לצורך רישום הערת אזהרה ובכלל, מהם המסמכים הנדרשים לצורך הרישום והאם יש צורך רק (!) ברישום הערת אזהרה, ללא דיווח לרשויות המס, כאשר מדובר בהסכם שיתוף אשר יש בו חלוקת רכוש משותף בין דיירים. האם בכלל יש לראות בחלוקת הרכוש המשותף כהקניית זכות במקרקעין הדורשת דיווח למסמ"ק?
תודה מראש,
דנה.
הסכם שיתוף ורישום בטאבו
|עו"ד עזרא שרון
19/01/10
הכל תלוי בטיבו ומהותו של הסכם השיתוף. יש כאלו שמחייבים דיווח לרשויות המס.
בעניין רישום הסכם שיתוף- פנה ללשכת רישום המקרקעין לקבל הדרכה.כעקרון, זה די דומה לעסקת מקרקעין/ריום הערת אזהרה בבר עסקת מקרקעין-לפי העניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בעניין רישום הסכם שיתוף- פנה ללשכת רישום המקרקעין לקבל הדרכה.כעקרון, זה די דומה לעסקת מקרקעין/ריום הערת אזהרה בבר עסקת מקרקעין-לפי העניין.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
