פורום נדל"ן

שלום גלי,

יש לבדוק את הוראות החוזה.

לרוב השיק איננו מוחזר עם מסירת המפתח אלא רק לאחר שמוצגות ראיות לתשלום כל התשלומים ולאחר שמבוצעים תיקונים ככל שהשוכר גרם לנזקים.

שלום נירה,

חסרים פרטים עובדתיים שיכולים להשפיע על התשובה ומומלץ להתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקבל את כל הפרטים הנדרשים.

השכן עשוי להיות זכאי לתשלום בשל השימוש שלכם ביסודות ובתקרה שבנה, אך חלוף הזמן בו נמנע מלדרוש תשלום כזה ממוכר הדירה עלול לפגוע בתביעתו.

לקביעת שווי השימוש יש לפנות לשמאי מקרקעין.

שלום ליה,

המס לגביו את שואלת הוא מס שבח (ולא מס מכירה).

במקרה הראשון - אם לכל אחד מכם דירה משלו חלה חזקת התא המשפחתי ובעת המכירה תשלמי מס שבח אלא אם כן יהיה ביניכם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ואתם תקיימו את הוראות ההסכם בפועל.

במקרה השני - בעת מכירת הדירה הראשונה תחוייבי במס שבח. בעת רכישת הדירה המשותפת תשלמו מס רכישה של דירה נוספת. אם לבעלך אין דירה אחרת ותערכו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ותקפידו לנהוג בהפרדה רכושית, יוכל בעלך להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות בעת רכישת הדירה המשותפת.

שלום שרונה,

כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה ולנוסח הערבות ניתן לתבוע גם את הערב בגין הנזקים שגרם השוכר.

שלום אורי,

אם כוונתך האם אפשר לפצל את הבית לשתי דירות - הדבר תלוי בתב"ע החלה במקום ויש לקבל לשם כך היתר.

ככל שהפיצול התכנוני מתר ניתן לבדוק גם את האפשרות לפצל את רישום הבעלות בדירות באמצעות רישום בית משותף, למשל.

שלום מנו,

על פי נתוני השאלה אינך זכאי להנחה בארנונה בשל נכותך (הנחה ניתנת לבעלי דרגת אי כושר של 75% ומעלה או 90% נכות רפואית) אך תוכל לפנות לעיריה בבקשה לקבלת הנחה בשל מצבך הכלכלי. גובה ההנחה הוא על פי שיקול דעת העיריה.

שלום זאב דב,

ככל שהבניין לא הוכרז כבניין מסוכן אך קרס - הדבר יביא כמובן לביטולו המיידי של הסכם השכירות.

אם ידעת על מצבו הרעוע של הבניין והשכרת אותו בכל זאת ניתן לטעון שאתה חייב לפצות את השוכר בגין נזק שנגרם לרכושו או הוצאות מיותרות שהוציא.

אין חיוב בחוק לדאוג למקום מגורים חלופי לשוכר.

שלום ניר,

ככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף וככל שאין הפרעה לאחרים אם חונות בחניה 2 מכוניות נראה שאין למנוע ממך להשתמש בחניה על מנת להחנות 2 רכבים ואף אין למנוע ממך זכויות אחרות הניתנות לשאר דיירי הבניין.

ככל שהעניין נמשך תוכל לבחון הגשת תביעה מתאימה ללשכת המפקח על רישום המקרקעין.

שלום שושנה,

ככל שלא ניתן לאתר את מסמכי הרישום, בהם יתכן שמצוי יפוי כח שיאפשר את הרישום, כדאי לבחון את הפשרות לפנות לבית המשפט ולמנות אדם שיהיה מוסמך לחתום בשם בעלך לצור רישום הנכס על שמו.

כדאי לפנות קודם כל להתיעצות עם עו"ד על מנת לבחון את כל ההשלכות של העברה כזו ואת האפשרות להבטיח את זכויות בנותייך.

שלום תומר,

כעקרון, חובת תשלום ארנונה חלה על המחזיק (מי שמתגורר בדירה). 

שלום מנחם,

אפשר להאריך חוזה שכירות באופן כזה. 

כדאי לבדוק אם אין סעיפים נוספים בהם נקובים תאריכים ולעדכן את הבטוחות (הארכת תוקף ערבות בנקאית, קבלת הסכמת ערבים).

שלום אנה,

לא ברור לי מנתוני השאלה מה ההבדל בין מצב בו חונה רכב בחניה לבין מצב שבו מונחים בה חפצים מבחינת ההפרעה לכניסה שלך לחניה. 

בכפוף להוראות התב"ע והיתר הבניה, שימוש בחניה ליעוד אחר, כגון אחסון, עלול להוות שימוש חורג

לטעמי אין מניעה להכנס תוך כדי תמרון באופן קצר ביותר לחניה של השכן. 

ככל שהתנהלות השכן מונעת ממך שימוש סביר בחניה תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפקח על רישום המקרקעין.

שלום אמיר,

אחד הסיכונים ברכישת נכס בבניין ישן הוא מצבו הפיזי של הנכס ושל הבניין.

מומלץ כמובן לבצע בדיקה של הנכס על ידי מהנדס שיוכל להתרשם ממצבו ומבטיחותו של המבנה לפני רכישה של המבנה.

עוד יש לוודא שפוליסת ביטוח המבנה (אותה תדרש להמציא לבנק למשכנתאות כתנאי לקבלת המשכנתא ) מכסה מצב של קריסה כזו.

כדאי להיות מודעים לסכנה ולבדוק את בטיחות המבנה באופן תקופתי וסדיר. כך ניתן יהיה לגלות בעיות כבר בראשיתן ובמקרים המתאימים לטפל בהן בהקדם ולמנוע את הקריסה.

כיום קיימות אפשרויות של התחדשות עירונית - תמ"א 38 או פינוי בינוי - וכדאי לבעלי דירות בבניינים ישנים לבדוק את האפשרות לקיים פרוייקט כזה בבניין או בשכונה. היתרון הוא קבלת דירה חדשה בבניין חדש בלא עלויות כמעט.

גם במקרה של קריסת הבניין, חלילה, ההפסד איננו מוחלט (אם כי בהחלט משמעותי). זכויותיך בקרקע אינן נעלמות עם קריסת הבניין וככל שלמספיק דיירים יש ביטוח מבנה או יכולת כלכלית אולי תוכלו לגייס את הכספים הנדרשים לשם בנייתו מחדש. 

יש לציין ש סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע הוראות החלות על בית משותף שנהרס ומאפשר לדיירים ש 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט על בנייתו מחדש. במקרה כזה יחוייבו כל הדיירים לשלם כל אחד עבור דירתו ואת חלקו יחסי בבניית הרכוש המשותף. 

שלום עמית,

קבלת הקלת מס רכישה כאשר קיימת דירת מגורים נוספת מותנית בכך שהדירה הנוספת היא דירה יחידה. ככל שבעת רכישת הדירה החדשה יש ברשותכם 2 דירות לא תהיו זכאים להקלה במדרגות מס רכישה (וגם לא לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים, למקרה שתרצו קודם למכור את דירת המגורים). 

שלום רותם,

שאלה 1 אינה בתחומי העיסוק של הפורום.

הקריטריונים לרכישת דירה בדיור הציבורי קבועים בחוק ומשך הזמן הנדרש הוא 5 שנים.

החזקת נכס מקרקעין נוסף שוללת זכויות רכישה.

שלום רב,

כעקרון, תיקונים במושכר הנובעים משימוש לא סביר בו חלים על השוכר ואילו תיקונים הנובעים מבלאי סביר חלים על המשכיר.

תיקונים בדירה במהלך שנת הבדק ואף אחריה הם דבר נפוץ מאוד. אם יש ליקויים בדירה עלייך לאפשר את תיקונם אחרת תפגעי בזכויות המשכיר כלפי הקבלן.

שלום מנחם,

השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38 באר זה.

לטעמי לא ניתן לתת תשובה לשאלה בלי לעיין בכלל הוראות החוזה.

שלום רב,

אין מניעה משפטית לעשות זאת אך יש לברר לגבי הנכס הספציפי עם הגופים העוסקים במתן "משכנתא הפוכה".

שלום רואי,

מבחינת מיסוי דירה ראשונה (שהיא יחידה) ודירה יחידה שקולות.

לגבי משכנתא - על פי כללי בנק ישראל - ברכישת דירה יחידה - ניתן לקבל עד 75% מימון וברכישת דירה חלופית (לפני מכירת הדירה הקיימת) ניתן לקבל עד 70% מימון. בכל מקרה כדאי לברר בבנק למשכנתאות מה % המימון שינתן במקרה ספציפי.

שלום שי,

אם אתה מתכוון להשתמש בלוח החשמל של הרכוש המשותף נדרשת הסכמת הדיירים האחרים לבניין. 

ככל שלא תתקבל הסכמת הדיירים ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין לצורך הכרעה במחלוקת.

שלום ריקי,

בכפוף לנוסח תנאי הסכם השכירות הספציפי, בהתאם לנתוני השאלה ניהול עסק בדירה מהווה הפרה של חוזה השכירות ואת רשאית לפעול בהתאם להוראות הקבועות בחוזה למקרה של הפרה.

שלום אברהם,

על פי נהלי החלטות רמ"י יש לשמר את העמידה בתנאי הזכאות עד למועד חתימת החוזה.

על פי החלטות אלה עצם קיומה של זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה שולל את הזכאות להשתתפות בתכנית ובוודאי קבלת המפתחות. אין כל משמעות לצורך כך לרישום הדירה על שמך.

שלום שחר,

מהשאלה עולה כי החניות כולן מהוות רכוש משותף וכי השימוש בהן נעשה על בסיס "כל הקודם זוכה".

לבעל דירה יש זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף, שאיננו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים.

חניה של קבע, כמו במקרה של רכב מושבת מהווה תפיסת חזקה יחודית הפוגעת בזכויות הדיירים האחרים וניתן לפנות בתביעה מתאימה ללשכת המפקח. 

הפתרון הטוב ביותר, לדעתי, הוא קביעת תקנון לבניין שבו יוסדר אופן השימוש בחניה המשותפת באופן שבו יוכלו כל הדיירים להנות באופן שוויוני יחסית מהשימוש בחניות.

שלום מרים,

את זכאית לכך שהשכן יפנה את כל האבנים מחצרך, יתקן את החומה באופן שתהיה בטיחותית ויתקן את הנזקים הנוספים שנגרמו לך.

ככל שהשכן איננו נענה לפנייתך תוכלי להגיש כנגדו תביעה מתאימה.

שלום דור,

השאלה קשורה לדיני הגנת הפרטיות ולשון הרע, נא פנה לפורום לשון הרע באתר זה.