פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה במתנה
1. האם ההורים יכולים לתת מתנה את הקומה השניה על שמנו?
2. האם ניתן לתת מתנה חלק יחסי מהבית?
3. מה יקרה בעתיד לאחר פטירתם, האם הירושה היא על כל הבית? ואין לי כלל זכויות בקומה שבניתי?
דירה במתנה
שלום שגיא,
כעקרון, אין מניעה לתת במתנה חלק יחסי ממקרקעין.
אם הדירה הנוספת איננה בנויה על פי היתר המאפשר את פיצולה מהבית העיקרי ואיננה יחידה נפרדת בבית משותף ניתן להעניק אותה במתנה בכפוף להסכם שיתוף, אך אם המתנה בהקשר זה מהווה שימש חורג בדירה תתקלו בבעיה בעת רישום המתנה.
אם הזכויות בבית כולו נשארות רשומות על שם ההורים ואם הם לא קבעו אחרת בצוואתם, הבית יתחלק בין היורשים על פי חוק הירושה ולא יהיו לכם זכויות בקומה שבניתם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם רשות יכולה להוציא היתר בנייה כשאין 50% חתימות
האם הרשות יכולה להוציא לו היתר בנייה על סמך פחות מ-50% הסכמות?
האם העירייה רשאית במקרה כזה להסתמך על מודעה בעיתון ופרסום רחוב?
ותצהיר המבקש?
האם רשות יכולה להוציא היתר כשיש התנגדות מהשכנים מתחת דירת המבקש?
האם עירייה יכולה להתעלם ממכתבים מהדייר מעל המבקש ובהן טענות לפגיעה פיזית בדירת הדייר מעל המבקש? ובנזקים לדירה מעל? האם העירייה רשאית להוציא היתר בנייה במצבים אלו?
האם רשות יכולה להוציא היתר בנייה כשאין 50% חתימות
שלום רחל,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת הפרשי הצמדה למדד כשלא ניתן להמנע מהם
למרות זאת, הקבלן לא פתח חשבון ליווי כך שיכולתי לשלם רק בסיום הבניה ומסירת הדירה.
הקבלן דורש הפרשי הצמדה מלאים על כל מחיר הדירה (גם על תקופת איחור במסירה) וזאת למרות שהנושא היה בשליטתו ובעצם ביוזמתו נמנעה ממני האפשרות להקדים תשלומים ובכך להמנע מהפרשי ההצמדה.
מה ניתן לעשות? האם יש פסיקה בנושא?
דרישת הפרשי הצמדה למדד כשלא ניתן להמנע מהם
שלום רב,
יש לבחון את הוראות חוזה הרכישה ולפעול בהתאם להן.
כעקרון אם הטענה היא שהקבלן נהג בחוסר תום לב ובכך גרם לך נזק יהיה עליך להוכיח את חוסר תום הלב ואת הנזק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
שלום רב. רציתי לדעת אם יש מקום לזכויות שלי היזם נתן לי כווני אויר צפון מזרח בזמן שהכיווני אויר שלי דרום מזרח יש לי אפשרות לעמוד על כך ולקבל את הכיווני האוויר שלי תודה מראש
שאלה
שלום אביבית,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר?
האם זה מותר? האם החוזה תקף?
האם עו"ד רשאי ליצג את שני הצדים בעסקת מכר?
שלום רב,
בהסכמת הצדדים עו"ד רשאי לייצג את שני הצדדים לעסקה.
יחד עם זאת, במרבית המקרים מומלץ שכל צד יקבל יצוג משפטי ע"י עו"ד מטעמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ג'קוזי בגינה
בניתי מעל הגקוזי פרגולה עם יריעות מהגנה על השנש וגשם .
החתמתי את כול השכנים על הפרגולה שכן 1 שלא מסכים לדעתי מחוך רעות .
הגיעה הגשתי בקשה לפרגולה לאחר שהיחתמתי את כול השכנים 24 דיירים 1 מסרב .
הגיעה ועדה הנדסה בעקבות השלילה של הדייר ואז ראו שיש גקוזי . ואז הוועדה החליטה להנמיך את הפרגולה לגובהה .2.70 ולהוריד את היריעות . ולהנמיך הגקוזי לגובהה המקורי הכוונה להוציא אותו מהגינה מאצלי .
האם זה חוקי?
אני יודע שכמעט בכל בית פרטי יש גקוזי אשמח לדעת משפטית אם זה כביל לתת הוראה שכזאת
ג
שלום מנחם,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה ממוכר בתמא
תודה רבה
קניית דירה ממוכר בתמא
שלום אבי,
בעת רכישת דירה קיימת בבניין שעובר פרוייקט תמ"א הקונה נדרש בדרך כלל להכנס לנעלי המוכר בכל הקשור לחוזה התמ"א, ולכן יש לבדוק גם את ההסכם ואת תנאיו לפני חתימת החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה
למי שייכת החניה
שלום אורנה,
ככל שמדובר בחניה ברחוב (על הכביש) ולא בתוך או בצמידות למגרש, שאיננה מסומנת סביר להניח שהיא נחלת הכלל.
ככל שמדובר במקרה אחר - ניתן להוציא נסח או את צו רישום הבית המשותף בו מסומנות החניות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת נכה בבית משותף
מבקש לדעת מהו החוק לגבי דירת נכה בבית משותף.לבני ישעיהו נתנאל הגר ברחוב השבעה 25/1 נתניה יש דירת נכה.הוא נכה ב 170%.(כן,יש דבר כזה).יש לו 2 חניות רשומות בטבו.אך אף אחת מהן אינה חנית נכה.יש חנית נכה בביניין,אך לא רשומה עליו,אלהרשומה בטבו על שם מישהו אחר בביניין.מה אני עושה בנידון.האם אני יכול לידרוש בבית המישפט את החניה הנ"ל?.או האם אני יכול לידרוש לחילופין חניה אחרת מהרכוש המשותף?לשני החניות שרשומות על שמו בטבו אין לו אפשרות להיכנס ולחנות שם.מאחר וריכבו ארוך מעלית נכים.ואין לו אפשרות לתמרן ולהיכנס לחניות הנ"ל.הוא חנה בשטח הרכוש המשותף מאז רכישת הדירה בתאריך:04/05/14.הועד איפשר לו להחנות שם ללא בעיה,מאחר וזה לא היפריע לכניסה ויציאה של רכבים לחניון הביניין.לעומת זאת היה קיים בחצרו הפרטית של בני שמוצמדת לדירת הנכה שלו צובר גז אשר שרת את הדיירים בביניין.(לבני יש בלוני גז בניפרד).לאחר כ 4 שנים שהוא חנה בחניה ברכוש המשותף החליטו הדיירים שזה מפריע להם,ופנו לבית המישפט בתביעה:
א.להטמין בחזרה את צובר הגז בחצרו של בני.
ב.שיפסיק להחנות את ריכבו ברכוש המשותף.
היתקיים דיון ליפני כחודש וחצי על הנושא,והשופטת אמרה ברמיזה לועד:תיתחשבו במוגבלות של הניתבע.
הועד הוא קשה עורף ורע מאוד.
בני קיבל אישור ליפני כשנה להחנות את ריכבו בחניה מיספר 1 של הדיירת ויוין ובעלה,מאחר ולא הייתה זקוקה לחניה שלה.
לאחר הדיון שהיה,בעלה של ויויאן דפק ב 10 בלילה על דלתו של בני ודרש שיוציא את הרכב מהחניה שלו.(דיירים עים לב של אבן,כולם,רובם עולי צרפת).כרגע נכון ליום זה בני חונה ברכוש המשותף ואף אחד לא מעיר לו על כך.
אם תוכלי לעזור לי בנושא זה אשמח מאוד.
הדיון הבא יתקיים בתאריך:31/10/21.
הנגשת חניה לדייר נכה
שלום רב,
לצורך התאמת מקום חניה חדש לנכה נדרשת הסכמת 60% מבעלי הדירות.
מאחר שהעניין נמצא כבר בהליך משפטי אני מציעה לדבר עם הדיירים לנסות להשיג הסכמת 60% מהם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית
לא נראה לי הגיוני לשלם ועד בית לדירה שעדיין לא בבעלותי. אודה להתיחסותכם.
תשלום ועד בית
שלום דן,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבחון את האמור במערכת ההסכמים שלך עם העמותה ועם הקבלן לעניין מועד תחילת הנשיאה בעלויות התחזוקה של הבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מגיע דמי תיווך?
מתווך הראה לי נכסים שונים. כחלק מהם הראה לי שטח אדמה שצפוי להבנות שם בית דו משפחתי.
לאחר הסיור הבעתי התעניינות ספציפית לשטח הבנייה וביקשתי לקבל פרטים נוספים אודות הבנייה הצפויה .
למתווך לא היה מידע לתת לי לגביו וגם לא מחיר עדכני (במחיר רשום ״לא ידוע״ בהסכם) , לא קיבלתי תאריך תחילה ו/או סיום בנייה, מתווה תשלומים או כל מידע מסודר לגבי אותו הנכס.
יש לציין כי המתווך לא יצר קשר במשך שבועיים+ ולא אמר מתי ואם יהיה לו מידע.
בזמן הזה בדקתי את נכונות ואמיתות הבנייה והגעתי בעצמי לבעל הנכס וכך קיבלתי את כל הפרטים אודותיו.
יש לציין שבעל הנכס אמר לי שלא מעוניין שמתווך יהיה מעורב בעיסקה ולא חתם עם המתווך על משהו(כך אמר לי).
מסתבר שיש לו הרבה נכסים וכך המתווכים מביאים לו לקוחות. אין להם בילעדיות.
במידה ואתקדם עם בעל הנכס למצב הסכם רכישה האם יש לשלם דמי תיווך ?
אשמח לתשובה מקצועית עפי החוקים והתקדימים בחוק.
תודה רבה,
גד
האם מגיע דמי תיווך?
שלום גד,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקבל את העובדות המלאות ולעיין בהסכם התיווך.
כעקרון, נקודת המוצא היא שמדובר בנכס שהראה לך המתווך ושהסכמת לשלם דמי תיווך אם תרכוש אותו. התחיבותך זו איננה תלויה בהסכמת המוכר למסור את הנכס למתווך.
יחד עם זאת, על מנת לקבל שכר טרחה על המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות,
על פי התאור שלך לא בטוח שהמתווך הינו הגורם היעיל להתקשרות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אולי תוכלו לעזור
רציתי לשאול שאלה כללית כזאת, הרי הבנק נותן משכנתא רק אם יש לפחות שליש מהסכום.
מה קורה אם אני לוקח הלוואה מבנק אחר ומפקיד את הכסף הראשוני למשכנתא בבנק שלי?
אני רוצה לקדם את המשכנתא שאני מעוניין לקחת ולא רוצה להמתין עד שיהיה לי בדיוק שליש מהסכום, מבחינתי זה בזבוז זמן
הון עצמי לפני משכנתא
שלום אמיר,
כדאי להפנות את השאלה ליועץ משכנתאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מיזם נדלן יצירתי
אני יזם ששוכר דירות בתל אביב ישירות מהבעלים לתקופה של שנתיים ויותר ומשכיר אותן הלאה לשוכרי משנה לקופות ארוכות של חצי שנה עד שנה.
הדירות משמשות למגורים. לא דירות תיירים, לא AIRBNB ולא השכרה לתקופות קצרות, אלא מושכרות לישראלים שמחפשים דירות מרוהטות בשכירות משנה למספר חודשים.
אני מעביר את החשבונות על שמי (ארנונה, חשמל ומים) ובעצם מקבל סוג של "ייפוי כח" מבעלי הדירות להשכיר אותן ולנהל אותן לאורך כל השנה.
אני בעצם עושה סוג של ניהול נכסים.
כמובן שהכל בידיעה והסכמה של בעלי הדירות מגובה בסעיף בחוזה השכירות שלי מולם, שיש לי הזכות להשכיר את הדירה לשוכרי משנה.
שאלותי:
1. האם הדירות נחשבות לעסק למרות שמשמשות למגורים ולא לדירות תיירים שמתחלפים כל מספר ימים (ארנונה מגורים)?
2. האם בעלי הדירות יכולים להסתבך עם רשויות המס שלא בידיעתם?
3. האם יש לכם עצה מקצועית עבורי כיצד לעשות זאת בצורה הכי פחות מסובכת מבחינה חוקית ומיסויית ללא צורך ברשיון עסק או שינוי ארנונה?
תודה רבה ושנה טובה,
בר
מיסוי השכרת דירות
שלום בר,
נא פנה לפורום מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
משכנתא על דירה קיימת
שלום ירי,
משכנתא איננה מכירה על פי חוק מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דיור ציבורי
1. שניתן לחשב 5 שנים לקניית דיור ציבורי גם את הזמן שהתיק מנוהל בועדות. במיוחד המתנה לועדה לאחר עתירה משפטית?
2. האם יש מצבים שבהם ניתן רכוש דירת דיור ציבורי *לפני* הגעה ל-5 שנים?
קניית דיור ציבורי
שלום רותם,
תנאי הזכאות לרכישת דירה קבועים בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) וכוללים מגורים כדין או על פי חוזה במשך 5 שנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת קומבניציה שווי מכירה
עסקת קומבינציה שווי מכירה
שלום שולמית,
נא פני לפורום דיני מסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חילוף שוכרים
השכרתי את הדירה לשוכרת לתקופה של 12 חודשים ללא אפשרות יציאה. השוכרת ריהטה את הדירה בריהוט חדש ומוצרי חשמל חדשים. לאחר כ 3 חודשים פנתה אליי בבקשה לצאת לפני תום המועד. הסכמתי כי נפרסם את הדירה כדי למצוא שוכר חלופי. ביום 2/9 הגיע שוכר שביקש לשכור את הדירה מיידית תוך כדי שהוא מבטיח לרכוש את מלוא הציוד והריהוט מהשוכרת והשוכרת הבטיחה לפנות את הדירה כבר ב- 5/9 בהנחה שהוא רוכש את הציוד והיא יוצאת מהדירה רק עם חפציה האישיים. על בסיס הסכמות אלה חתמנו חוזה חדש עם השוכר מבלי להחתים את השוכרת על ביטול ההסכם ותנאיו. כבר למחרת החתימה התברר לנו כי השניים לא הגיעו להסכמות על הריהוט ואופן התשלום ועל כן השוכרת הודיעה כי לא תוכל לפנות במועד. על כן אני מעוניין לבטל מיידית את החוזה שנחתם עם השוכר החדש עקב הטעייה עברו רק 3 ימים של סופ"ש. האם אני חשוף לתביעה מצד השוכר החדש
חילוף שוכרים
שלום אליהו,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי להכיר את כל עובדות המקרה ולעיין במסמכים שהוחלפו ושנחתמו.
כעקרון אם היתה הטעיה אתה רשאי לבטל את ההסכם עם השוכר החדש. אם לא היתה הטעיה ביטול החוזה על ידך מהווה כשלעצמו הפרה של החוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת הוצאות ברכוש משותף
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה
ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או
המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
שאלה:
האם "רצפת דירתו" משמע רק הדירה ממש, או גם כל סוג של הצמדה שקיימת לדירה (גם מחסן וחניות למשל)?
חלוקת הוצאות ברכוש משותף
שלום אילן,
נוסח סעיף 58 בחוק המקרקעין אכן איננו מוצלח וגורם לבלבול.
קיימת פסיקה לפיה יש להתיחס לכל השטח המשמש בפועל את בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניקוז מרפסת
ושעשיתי ספונזה הם דרשו להודיע קודם.אוקיי (אם על פי שאמרתי כבר ש זה יום שישי בין 3ל 4)בשבוע שעבר שלחתי בת שלי להגיד שנעשה ניקיון של מרפסת.והיא קיבלה צעקות.בשבוע פחדתי כבר להתקרב אליהם.עשיתי ניקיון ובסוף שכנה הגיע וצעקה עלי.שאלתי אותה למה לא לטפל בבעיה.היא אמרה על פטרונות נדבר אחר כך.עכשיו לא לנקות בלי להודיע.אבל כבר חודשיים מאז שידעתי על בעיה והם לא רוצים פתרוןבבקשה תכוונו אותי איך לטפל בביעה
ניקוז מרפסת לחצר השכנים
שלום ברכה,
תמוה שבעלי דירת הגן אינם מוכנים להסדיר את עניין הניקוז ומעדיפים הודעה.
אם אין קושי מיוחד את יכולה פשוט להודיע לה בווטסאפ כשאת מתחילה לנקות.
לצערי, אם אינך מצליחה להגיע להבנות עם השכנים יהיה עליך לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה ישנה ללא טופס 4
אני מעוניין לקנות דירה להשקעה בבניין שקיים כבר מ-1960. בבדיקות שערכתי מסתבר שלדירה לא נמצא טופס 4.
השאלה אם יש לזה משמעות בשלב הזה לאחר כל השנים?
דירה ישנה ללא טופס 4
שלום טל,
ככל שיש היתר בניה ושבפועל הבניה תואמת את ההיתר אין כיום משמעות רבה להעדר טופס 4 לבניה בת 60 שנה.
יתכן שתהיה לכך השפעה על הערכת השמאי של הבנק את שווי הדירה וכדאי לבדוק זאת עם שמאי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עגלה גוררת מקום חניה
אני חונה את העגלה הנגררת שלי בחנייה דל הבניין כשהיא לא מחוברת לרכב אבל נתמכת במוט שנמצא על העגלה לעצירה ובנוסף עם סטופרים על כל גלגל מכל צד האם זה תקין?
עגלה גוררת מקום חניה
שלום נתי,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת גגון
הגגון נבנה ללא רשותי, ומאד מפריע לנו.
האם אני יכול לדרוש מהם להסיר את הגגון?
גגון
שלום דני,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מס רכישה
שלום אלי,
ככל שבעת רכישת הדירה היא דירתך היחידה תהיה זכאי למדרגות מס מוטבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח דירה שניה לאחר מכירה של ראשונה
אני מבינה שאין פטור ממס שבח במכירה של דירה ראשונה , אבל האם דירה שניה תימכר בפטור כדירה יחידה לאחר מכירה של ראשונה ? המון תודה ! יהודית
פטור ממס שבח דירה שניה לאחר מכירה של ראשונה
שלום יהודית,
ככל שבעת מכירת הדירה השניה המוכר מקיים את תנאי הפטור המנויים בסעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לקבל פטור ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפעלת מעלית בבנין תמ"א 38 לפני טופס 4
בבנין של אמי נערך תמ"א 38. היתה לה בעבר מעלית שפורקה, והמעלית היא צורך חיוני.
הדירה מוכנה, הקבלן התקין מעלית שאושרה על ידי מכון התקנים וחברות המעליות. אולם העבודות בבנין טרם נשלמו, ולא יהיה טופס 4 בחודשים הקרובים.
הקבלן טוען שניתן לעשות שימוש במעלית ולשוב לדירה, אך המפקח של חברת הפיקוח טוען שאין להשתמש במעלית לפני טופס 4.
מי צודק?
נודה על עזרתכם
הפעלת מעלית בבנין תמ"א 38 לפני טופס 4
שלום מילכה,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
