פורום נדל"ן

שלום אנה,

לא ברור לי מנתוני השאלה מה ההבדל בין מצב בו חונה רכב בחניה לבין מצב שבו מונחים בה חפצים מבחינת ההפרעה לכניסה שלך לחניה. 

בכפוף להוראות התב"ע והיתר הבניה, שימוש בחניה ליעוד אחר, כגון אחסון, עלול להוות שימוש חורג

לטעמי אין מניעה להכנס תוך כדי תמרון באופן קצר ביותר לחניה של השכן. 

ככל שהתנהלות השכן מונעת ממך שימוש סביר בחניה תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפקח על רישום המקרקעין.

שלום אמיר,

אחד הסיכונים ברכישת נכס בבניין ישן הוא מצבו הפיזי של הנכס ושל הבניין.

מומלץ כמובן לבצע בדיקה של הנכס על ידי מהנדס שיוכל להתרשם ממצבו ומבטיחותו של המבנה לפני רכישה של המבנה.

עוד יש לוודא שפוליסת ביטוח המבנה (אותה תדרש להמציא לבנק למשכנתאות כתנאי לקבלת המשכנתא ) מכסה מצב של קריסה כזו.

כדאי להיות מודעים לסכנה ולבדוק את בטיחות המבנה באופן תקופתי וסדיר. כך ניתן יהיה לגלות בעיות כבר בראשיתן ובמקרים המתאימים לטפל בהן בהקדם ולמנוע את הקריסה.

כיום קיימות אפשרויות של התחדשות עירונית - תמ"א 38 או פינוי בינוי - וכדאי לבעלי דירות בבניינים ישנים לבדוק את האפשרות לקיים פרוייקט כזה בבניין או בשכונה. היתרון הוא קבלת דירה חדשה בבניין חדש בלא עלויות כמעט.

גם במקרה של קריסת הבניין, חלילה, ההפסד איננו מוחלט (אם כי בהחלט משמעותי). זכויותיך בקרקע אינן נעלמות עם קריסת הבניין וככל שלמספיק דיירים יש ביטוח מבנה או יכולת כלכלית אולי תוכלו לגייס את הכספים הנדרשים לשם בנייתו מחדש. 

יש לציין ש סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע הוראות החלות על בית משותף שנהרס ומאפשר לדיירים ש 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט על בנייתו מחדש. במקרה כזה יחוייבו כל הדיירים לשלם כל אחד עבור דירתו ואת חלקו יחסי בבניית הרכוש המשותף. 

שלום עמית,

קבלת הקלת מס רכישה כאשר קיימת דירת מגורים נוספת מותנית בכך שהדירה הנוספת היא דירה יחידה. ככל שבעת רכישת הדירה החדשה יש ברשותכם 2 דירות לא תהיו זכאים להקלה במדרגות מס רכישה (וגם לא לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים, למקרה שתרצו קודם למכור את דירת המגורים). 

שלום רותם,

שאלה 1 אינה בתחומי העיסוק של הפורום.

הקריטריונים לרכישת דירה בדיור הציבורי קבועים בחוק ומשך הזמן הנדרש הוא 5 שנים.

החזקת נכס מקרקעין נוסף שוללת זכויות רכישה.

שלום רב,

כעקרון, תיקונים במושכר הנובעים משימוש לא סביר בו חלים על השוכר ואילו תיקונים הנובעים מבלאי סביר חלים על המשכיר.

תיקונים בדירה במהלך שנת הבדק ואף אחריה הם דבר נפוץ מאוד. אם יש ליקויים בדירה עלייך לאפשר את תיקונם אחרת תפגעי בזכויות המשכיר כלפי הקבלן.

שלום מנחם,

השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38 באר זה.

לטעמי לא ניתן לתת תשובה לשאלה בלי לעיין בכלל הוראות החוזה.

שלום רב,

אין מניעה משפטית לעשות זאת אך יש לברר לגבי הנכס הספציפי עם הגופים העוסקים במתן "משכנתא הפוכה".

שלום רואי,

מבחינת מיסוי דירה ראשונה (שהיא יחידה) ודירה יחידה שקולות.

לגבי משכנתא - על פי כללי בנק ישראל - ברכישת דירה יחידה - ניתן לקבל עד 75% מימון וברכישת דירה חלופית (לפני מכירת הדירה הקיימת) ניתן לקבל עד 70% מימון. בכל מקרה כדאי לברר בבנק למשכנתאות מה % המימון שינתן במקרה ספציפי.

שלום שי,

אם אתה מתכוון להשתמש בלוח החשמל של הרכוש המשותף נדרשת הסכמת הדיירים האחרים לבניין. 

ככל שלא תתקבל הסכמת הדיירים ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין לצורך הכרעה במחלוקת.

שלום ריקי,

בכפוף לנוסח תנאי הסכם השכירות הספציפי, בהתאם לנתוני השאלה ניהול עסק בדירה מהווה הפרה של חוזה השכירות ואת רשאית לפעול בהתאם להוראות הקבועות בחוזה למקרה של הפרה.

שלום אברהם,

על פי נהלי החלטות רמ"י יש לשמר את העמידה בתנאי הזכאות עד למועד חתימת החוזה.

על פי החלטות אלה עצם קיומה של זכות לדירה במסגרת קבוצת רכישה שולל את הזכאות להשתתפות בתכנית ובוודאי קבלת המפתחות. אין כל משמעות לצורך כך לרישום הדירה על שמך.

שלום שחר,

מהשאלה עולה כי החניות כולן מהוות רכוש משותף וכי השימוש בהן נעשה על בסיס "כל הקודם זוכה".

לבעל דירה יש זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף, שאיננו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים.

חניה של קבע, כמו במקרה של רכב מושבת מהווה תפיסת חזקה יחודית הפוגעת בזכויות הדיירים האחרים וניתן לפנות בתביעה מתאימה ללשכת המפקח. 

הפתרון הטוב ביותר, לדעתי, הוא קביעת תקנון לבניין שבו יוסדר אופן השימוש בחניה המשותפת באופן שבו יוכלו כל הדיירים להנות באופן שוויוני יחסית מהשימוש בחניות.

שלום מרים,

את זכאית לכך שהשכן יפנה את כל האבנים מחצרך, יתקן את החומה באופן שתהיה בטיחותית ויתקן את הנזקים הנוספים שנגרמו לך.

ככל שהשכן איננו נענה לפנייתך תוכלי להגיש כנגדו תביעה מתאימה.

שלום דור,

השאלה קשורה לדיני הגנת הפרטיות ולשון הרע, נא פנה לפורום לשון הרע באתר זה.

שלום חני,

ככלל כדאי להגיע להבנות עם אחייך, ואולי לרכוש מהם את חלקם במסגרת הסכם לחלוקת העזבון או בכל דרך אחרת.

ככל שלא תגיעו להסכמות, אינך יכולה לכפות על אחייך להמשיך ולהחזיק בחלקם. אחייך רשאים להגיש כנגדך תביעה לפירוק השיתוף ולדרוש את מכירת החנות.

שלום מלי,

ניתן להגיש תביעה לפינוי שוכר.

שלום אלון,

בהסכמת רוב רגיל של בעלי הדירות מותר להתקין מצלמה ברכוש המשותף על מנת להגן עליו, אלא אם כן המצלמות פוגעות באופן מהותי בזכויות בעלי הדירות או מי מהם, לרבות בזכותם לפרטיות.

שלום משה,

נא פנה לפרום תמ"א 38 באתר זה.

שלום רבקה,

אם הריסת החומה נעשתה בלי קבלת הסכמתך וככל שלא היה צורך בטיחותי בהריסת החומה שהיתה קיימת נראה שלא ניתן לחייבך בהשתתפות בעלויות הבניה.

שלום אלי,

יש להוציא צו קיום צוואה (אם קיימת צוואה) או צו ירושה שיכריזו מי הם יורשיו של המנוח.

את הצו ניתן לרשום בלשכת רישום המקרקעין.

חשוב לציין, שחלקו של הבעל המנוח ירשם על שם כל יורשיו המנויים בצו קיום הצוואה או בצו הירושה, ולא בהכרח על שם האשה בלבד.

שלם מרינה,

בעת מכירת הדירה השניה המתוארת בשאלה יחול מס שבח. בנסיבות מסויימות (הקשר המשפחתי למוריש, מספר הדירות שהיו למוריש טרם פטירתו וכו') אפשר לקבל פטור ממס שבח על חלק הדירה שהתקבל בירושה.

בנוסף יתכן שיחול במכירה היטל השבחה.

שלום אילן,

יש לבדוק את הוראות הסכם הרכישה ביחס לנשיאה בהוצאות הרכוש המשותף בטרם הקמת כל הפרוייקט.

שלום משה,

חוק המקרקעין איננו מתיחס לשאלה מי אחראי לטיפול ברכוש משותף הנמצא באחד מאגפי הבית המשותף ונראה שהטענה איננה נובעת מלשון החוק.

תוכל לבדוק את תקנון הבית המשותף - יתכן ובו מצויה התשובה לשאלתך.

ככל שלא - לא יהיה מנוס מהבאת העניין להחלטת המפקחת.

שלום דימה,

נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום רב,

"ימי חסד" נקבעים בחוזה על מנת לאפשר לצדדים להשלים את ביצועו בלי ליצר הפרות בשל עניינים "קטנים".

בדרך כלל, המשמעות היא שניתן לבצע את החיוב (במקרה זה מסירת הדירה) גם במהלך 10 ימים אחרי המעד הקבוע בחוזה בלי שהדבר יהווה הפרה ויזכה את הצד השני בפיצוי, אך הדבר כפוף, כמובן, לנוסח החוזה הרלוונטי.