פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה על העברה בעלות דירה בין בני משפחה
דרור
13/04/10
שלום,
לפני מספר שנים הועברה בעלות דירה שהייתה של סבתי עוד בזמן שהיא הייתה בחיים. הדירה הועברה על שמם של הורי וועל שלי ושל אחיותי באמצעות עורך דין, מה שיכול לגרום בעתיד לבעיה בלקיחת משכנתא מצידי ומצד אחיותי מכיוון שאנו רשומים כבעלי דירה אפילו אם רק על חלק מסוים מהדירה. לאחר בירורים הבנתי שנוכל לפתור את הבעיה אם נעביר את החלק שלנו להורים כמתנה ובכך ימחק שמנו מהבעלות. שאלתי היא האם יש צורך בתשלום כלשהו של מס למרות שזאת לא מכירה של דירה אלא רק העברה להורים? והאם יש אפשרות לתבוע מהעורך דין את הסכום שנאלץ לשלם מס במקרה שנצטרך מכיוון שהוא אינו התריע בפני אבי שחתם על הטפסים כי הרשמה זו בטאבו יכולה לפגוע בעתיד בילדים? דבר שאמור לדעת כל עורך דין בעינייני מקרקעין.
תודה על העזרה.
לפני מספר שנים הועברה בעלות דירה שהייתה של סבתי עוד בזמן שהיא הייתה בחיים. הדירה הועברה על שמם של הורי וועל שלי ושל אחיותי באמצעות עורך דין, מה שיכול לגרום בעתיד לבעיה בלקיחת משכנתא מצידי ומצד אחיותי מכיוון שאנו רשומים כבעלי דירה אפילו אם רק על חלק מסוים מהדירה. לאחר בירורים הבנתי שנוכל לפתור את הבעיה אם נעביר את החלק שלנו להורים כמתנה ובכך ימחק שמנו מהבעלות. שאלתי היא האם יש צורך בתשלום כלשהו של מס למרות שזאת לא מכירה של דירה אלא רק העברה להורים? והאם יש אפשרות לתבוע מהעורך דין את הסכום שנאלץ לשלם מס במקרה שנצטרך מכיוון שהוא אינו התריע בפני אבי שחתם על הטפסים כי הרשמה זו בטאבו יכולה לפגוע בעתיד בילדים? דבר שאמור לדעת כל עורך דין בעינייני מקרקעין.
תודה על העזרה.
העברה ללא תמורה
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
בהעברה ללא תמורה בין יחיד לקרובו כמוגדר בחוק, ניתן לבקש פטור ממס שבח ולבקש לשלם שליש מס רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה מהמינהל לטאבו
אבי
13/04/10
דירה שנרכשה לפני 10 שנים - רשומה במינהל אך במינהל אמרו לי שאין בעיה להעביר לטאבו. איזה מסמך צריך למלא? אמרו לי משהו עם שיכון ציבורי /שטר מכר. האם צריך לשלם דמי היוון/הסכמה?
יש לבדוק זאת במינהל
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי שכר דירה עבור דירה שארכוש לביתי :
אליקי
13/04/10
בבעלותי 2 דירות. אחת בת אנו גרים והשניה מושכרת ב 4400 שח.אם אני רוכש דירה נוספת עבור ביתי הגדולה ועל שמה, (בת 18.5), וכן נשכיר את אותה דירה - יהיה פטור ממס עלההכנסות מההשכרה (היות והיא לא עוברת את התקרה המותרת) ?יש דרך אחרת להגדלת התקרה ?היא תוכל עוד X שנים להחזיר לי את הדירה ?תודה מראש !
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה לעו"ד
דנה
13/04/10
שלום, אני מעוניינת לרכוש דירה חדשה מקבלן, והומלץ לי לקחת עו"ד מטעמי בנוסף לעו"ד של הקבלן, לו אני נאלצת לשלם בכל מקרה.
אשמח לדעת מהו שכר הטרחה המקובל במשק לעו"ד מטעמי.
יש לציין כי לעו"ד של הקבלן אני צריכה לשלם 1.5% מערך העסקה (האם עו"ד שלי יכול לדרוש להפחית את הסכום הזה?)
בנוסף, נדרש ממני לתת צ'ק על סך 15,000 ש"ח של "דמי רצינות" על מנת לקבל לידי את החוזה ולהבטיח את "שמירת" הדירה על שמי, עד לחתימת החוזה. בהנחה שאחתום על החוזה, יוחזר לי הצ'ק. האם זה מקובל בשוק? האם עו"ד מטעמי יכול לבטל את הדרישה הזו?
אשמח לתשובותיכם!
אשמח לדעת מהו שכר הטרחה המקובל במשק לעו"ד מטעמי.
יש לציין כי לעו"ד של הקבלן אני צריכה לשלם 1.5% מערך העסקה (האם עו"ד שלי יכול לדרוש להפחית את הסכום הזה?)
בנוסף, נדרש ממני לתת צ'ק על סך 15,000 ש"ח של "דמי רצינות" על מנת לקבל לידי את החוזה ולהבטיח את "שמירת" הדירה על שמי, עד לחתימת החוזה. בהנחה שאחתום על החוזה, יוחזר לי הצ'ק. האם זה מקובל בשוק? האם עו"ד מטעמי יכול לבטל את הדרישה הזו?
אשמח לתשובותיכם!
שכ"ט עו"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
שכ"ט משתנה מעו"ד לעו"ד ובהתאם לעסקה הספציפית. בעסקאות מקבלן שכר הטרחה בדר"כ נע בין 0.5%-0.75% בתוספת מע"מ (כמובן שיש פחות ויש יותר).
שכ"ט של 1.5% לעורכי הדין של הקבלן הינו שכר טרחה מקובל בשוק ויש להניח שהם לא יסכימו להפחיתו.
עו"ד מטעמך עשוי לעזור עם הדרישה לתשלום מקדמה ולדאוג שהמקדמה תושב לך אם לא תחתמי על החוזה מסיבות מוצדקות.
שכ"ט של 1.5% לעורכי הדין של הקבלן הינו שכר טרחה מקובל בשוק ויש להניח שהם לא יסכימו להפחיתו.
עו"ד מטעמך עשוי לעזור עם הדרישה לתשלום מקדמה ולדאוג שהמקדמה תושב לך אם לא תחתמי על החוזה מסיבות מוצדקות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
שרית
13/04/10
שאלתי בעבר ולא נעניתי- אשמח להתייחסות כלשהי שיכולה לעזור: חמותי רכשה דירה מקבלן והובטחה לה חנייה אחכ אמרו לה שהחניה שלה, ייעודה שונה והיא תשתש שביל ועל כן החתימו אותה שהיא תקבל בהסכמתה חנייה אחרת. עברו הימים זה טרם נירשם בטאבו והסתבר שהייעוד של החנייה הוחזר עי הקבלן לשמש כחנייה ולא שביל. חמותי ביקשה ממנו בחזרה את החנייה הראושנית לטענתה יש לה זכות קדימה על החלל שכן היא ויתרה עליו רק כי אמרו לה שייעודו שונה אולם הקבלן החל לאיים עליה ואף הגיש נגדה תביעה לסילוק יד ממקרקעין מבלי לתת לה כל התראה או אזהרה יש לציין שמדובר בהתנכלות כי היא לא חנתה לו בחנייה אלא רק ביקשה ממנו שיתן לה אותה בחזרה ולא ימכור אותה למישהו אחר. הוא הגיש תביעה בסדר דין מקוצר. אין אפשרות לשכור עו"ד איך ניתן להתגונן לבד??? מה הדין לטעמך במקרה דנן?
לגבי התגוננות בבימ"ש נא לפנות לפורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במכירת 2 נכסים
סיוון
13/04/10
שלום שמי סיוון
לפני כ שנה וחצי מכרתי את דירתי הראשונה בפטור של דירה ראשונה
כיום אני בעלת 2 דירות וברצוני לימכור את שנייהם ולקנות בית פרטי
שוי הנכסים 1950000+ 900000 שקלים
פשוט כל פרום כל עו"ד אומר לי משהוא אחר האם אני זכאית לפטור
( הבנתי שיש פטור רק שמדובר במספרים נמוכים יותר נכון הדבר ?
עזרה דחוף!!!
לפני כ שנה וחצי מכרתי את דירתי הראשונה בפטור של דירה ראשונה
כיום אני בעלת 2 דירות וברצוני לימכור את שנייהם ולקנות בית פרטי
שוי הנכסים 1950000+ 900000 שקלים
פשוט כל פרום כל עו"ד אומר לי משהוא אחר האם אני זכאית לפטור
( הבנתי שיש פטור רק שמדובר במספרים נמוכים יותר נכון הדבר ?
עזרה דחוף!!!
נכון מאוד
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת נטו
גיא
13/04/10
שלום אני מוכר את דירתי ועלי לשלם מס שבח כ150000 אלף שקל בערך (מכרתי דירה לפני שנתיים )
הסכום הזה משבש לי את כל התוכניות העתידיות שלי
שמעתי שיש דבר שניקרא עיסקה נטו אני לא עודע עם הבנתי נכון אבל
עם הבית שווה 2 מליון שקל ואני מוכר אותו בעסקת נטו ב- 1.85 ועל המוכר לשלם את כל המסים המסים שהוא משלם זה לפי 1.85 או 2 מליון ( יש כאן למעשה רווח של כמה עשרות אלפי שקלים
האם נכון הדבר ? אני מאוד ישמח לעוד עצות או רעיונות שיעזרו לי במשבר
הסכום הזה משבש לי את כל התוכניות העתידיות שלי
שמעתי שיש דבר שניקרא עיסקה נטו אני לא עודע עם הבנתי נכון אבל
עם הבית שווה 2 מליון שקל ואני מוכר אותו בעסקת נטו ב- 1.85 ועל המוכר לשלם את כל המסים המסים שהוא משלם זה לפי 1.85 או 2 מליון ( יש כאן למעשה רווח של כמה עשרות אלפי שקלים
האם נכון הדבר ? אני מאוד ישמח לעוד עצות או רעיונות שיעזרו לי במשבר
מומלץ לפנות לעו"ד ליעוץ ותכנון מס
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת משכיר
ענת
12/04/10
שלום,
אני נמצאת כרגע בשכירות, אשר עתידה להסתיים בעוד מספר חודשים. על פי החוזה עליו אני חתומה עם בעל הדירה שלי, אני רשאית לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה במידה ואציע להנחת דעתו של המשכיר, שוכר חלופי על פי תנאי החוזה שלי.
אך בעל הדירה שלי מעוניין עם צאתי מהדירה להעלות את שכר הדירה, העלאה משמעותית (300-600 ש"ח בחודש). הוא איננו מוכן להכניס שוכר לדירה על פי תנאי החוזה שלי. הוא כבר דחה מספר שוכרים שהבאתי אשר היו מוכנים להיכנס לדירה על פי תנאי החוזה שלי. כמו כן, הקלטתי שיחות טלפניות איתו, ללא ידיעתו, בהן הוא אומר כי הוא יתקע אותי בדירה עד סוף החוזה אם אמשיך להגיד לשוכרים על תנאי החוזה שלי.
רציתי לברר בהקשר לכך מס' דברים:
1. האם אני יכולה לתבוע את בעל הדירה שלי על הפרת חוזה (כאשר הסעיף האחרון של החוזה שלי מגדיר את ההפרה הזו כהפרה יסודית של החוזה)?
2. האם השיחות הטלפוניות המוקלטות, ללא ידיעתו, יכולות להיות תקפות בבית המשפט?
3. במידה ואני יכולה לתבוע אותו, באיזה בית משפט לתבוע?
4.בסעיף של ביטול ההסכם כתוב כי בעקבות הפרה יסודית של ההסכם ניתן לבטלו לאחר שניתנה הודעה מוקדמת של 7 ימים לצד השני וההפרה לא בוטלה. האם בעקבות סעיף זה, אני יכולה לצאת מהדירה ועל בעל הבית לכבד זאת (יש אצלו שיקים עד סוף השכירות, שיק ביטחון ושטר חוב)?
תודה רבה!
אני נמצאת כרגע בשכירות, אשר עתידה להסתיים בעוד מספר חודשים. על פי החוזה עליו אני חתומה עם בעל הדירה שלי, אני רשאית לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה במידה ואציע להנחת דעתו של המשכיר, שוכר חלופי על פי תנאי החוזה שלי.
אך בעל הדירה שלי מעוניין עם צאתי מהדירה להעלות את שכר הדירה, העלאה משמעותית (300-600 ש"ח בחודש). הוא איננו מוכן להכניס שוכר לדירה על פי תנאי החוזה שלי. הוא כבר דחה מספר שוכרים שהבאתי אשר היו מוכנים להיכנס לדירה על פי תנאי החוזה שלי. כמו כן, הקלטתי שיחות טלפניות איתו, ללא ידיעתו, בהן הוא אומר כי הוא יתקע אותי בדירה עד סוף החוזה אם אמשיך להגיד לשוכרים על תנאי החוזה שלי.
רציתי לברר בהקשר לכך מס' דברים:
1. האם אני יכולה לתבוע את בעל הדירה שלי על הפרת חוזה (כאשר הסעיף האחרון של החוזה שלי מגדיר את ההפרה הזו כהפרה יסודית של החוזה)?
2. האם השיחות הטלפוניות המוקלטות, ללא ידיעתו, יכולות להיות תקפות בבית המשפט?
3. במידה ואני יכולה לתבוע אותו, באיזה בית משפט לתבוע?
4.בסעיף של ביטול ההסכם כתוב כי בעקבות הפרה יסודית של ההסכם ניתן לבטלו לאחר שניתנה הודעה מוקדמת של 7 ימים לצד השני וההפרה לא בוטלה. האם בעקבות סעיף זה, אני יכולה לצאת מהדירה ועל בעל הבית לכבד זאת (יש אצלו שיקים עד סוף השכירות, שיק ביטחון ושטר חוב)?
תודה רבה!
נא לפנות לפורום דיני חוזים ו/או פורום בתי משפט
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים עם בריכה
שכנה
12/04/10
האם שכנים שגרים מטרים ספורים ממני יכולים להשתמש בבריכה שלהם מתי שרוצים ?
כן
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
הילה
12/04/10
שלום,
לפני כשלוש שנים רכשתי דירה א' .
לפני 4 חודשים רכשתי דירה ב' מקבלן ומכרתי את דירה א'.
הכניסה לדירה ב' היא עוד שנה ובנתיים נגור בשכירות.
מתי אוכל למכור את דירה ב' ?
תודה
הילה
לפני כשלוש שנים רכשתי דירה א' .
לפני 4 חודשים רכשתי דירה ב' מקבלן ומכרתי את דירה א'.
הכניסה לדירה ב' היא עוד שנה ובנתיים נגור בשכירות.
מתי אוכל למכור את דירה ב' ?
תודה
הילה
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בחכירה
לי
12/04/10
שלום, מה משמעות קנייית דירה המוחכרת ישירות מהמועצה לבעלי הדירה, כאשר הדירה רשומה בחברה משכנת ולא בטאבו?
דירה הרשומה בחברה משכנת
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
משמעות הדבר הוא כי רישום הזכויות מתנהל בחברה משכנת (בדר"כ חברה קבלנית או משרד עו"ד) ולא בטאבו מאחר ובשלב זה לא ניתן לרשום את הזכויות בטאבו (קרקע שטרם עברה פרצלציה, טרם נרשמו בתים משותפים וכיו"ב). ישנם מקרים בהם כלל לא ניתן לרשום את הזכויות בטאבו (לדוגמא בחלק מהקרקעות ביהודה ושומרון) ואז הרישום מתנהל אצל חברה או גורם משכן.
בכל אופן, יש לבדוק את העסקה הספציפית ואת הזכויות ורישומן באמצעות עו"ד מטעמכם וזאת בטרם התקשרות בעסקה ו/או קבלת התחייבויות.
בכל אופן, יש לבדוק את העסקה הספציפית ואת הזכויות ורישומן באמצעות עו"ד מטעמכם וזאת בטרם התקשרות בעסקה ו/או קבלת התחייבויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לדירה ששימשה כגן ילדים
דרורית
12/04/10
האם משכיר דירת מגורים לשימוש כגן ילדים חייב במס שבח או פטור ממנו ?
נא לפנות לפורום דיני מיסים
עו"ד זהר ארד
מנהל
13/04/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת משח ורוד
מוכר
12/04/10
שלום,
הגשתי משח ורוד (כדי לקבל פטור ממס שבח) וייתכן שאיני זכאי לפטור. מה יקרה אם הוא יידחה?
האם אז אצטרך להגיש משח כחול ולבקש ניכוי הוצאות?
מה קורה לשומת המס בינתיים, האם היא נושאת ריבית , קנס או אחר?
הגשתי משח ורוד (כדי לקבל פטור ממס שבח) וייתכן שאיני זכאי לפטור. מה יקרה אם הוא יידחה?
האם אז אצטרך להגיש משח כחול ולבקש ניכוי הוצאות?
מה קורה לשומת המס בינתיים, האם היא נושאת ריבית , קנס או אחר?
פטור ממס שבח
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
אם אינך זכאי לפטור, תקבל שומה מנופחת הואיל וממילא לא הגשת מלכתחילה נתונים אשר יאפשרו הוצאת שומה התואמת את עובדות המקרה הספציפי.
לא יתנו לך "הזדמנות" להגיש שומה חדשה, על מש"ח כחול.
השומה צוברת הפרשי הצמדה וריבית גבוהים.
מומלץ לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי.
לא יתנו לך "הזדמנות" להגיש שומה חדשה, על מש"ח כחול.
השומה צוברת הפרשי הצמדה וריבית גבוהים.
מומלץ לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי.
בניית קיר תמך מפריד בין מגרשים
יאיר יוסף
12/04/10
בבניה צמודת קרקע נבנה קיר תמך בין שני מגרשים.
קיימת מחלוקת על מיקום קיר התמך ועל המיפרט הטכני שהוא נבנה.
כמו כן השכן חפר מתחת ליסודות הקיר ללא התרעה מוקדמת ועיערר את היסוד עליו הקיר בנוי, על מי האחריות לבסס מחדש את הקיר ?
האם ניתן לתבוע בנושא בבית דין לתביעות קטנות ?
קיימת מחלוקת על מיקום קיר התמך ועל המיפרט הטכני שהוא נבנה.
כמו כן השכן חפר מתחת ליסודות הקיר ללא התרעה מוקדמת ועיערר את היסוד עליו הקיר בנוי, על מי האחריות לבסס מחדש את הקיר ?
האם ניתן לתבוע בנושא בבית דין לתביעות קטנות ?
בניית קיר תומך
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
למעשה, מדובר בתביעת נזיקין. אם השכן התרשל בעת בניית הקיר וגרם לנזק, הוא צריך לפצות.
לעניין סמכות- נא לפנות לפורום בתי משפט.
לעניין סמכות- נא לפנות לפורום בתי משפט.
מסירת צק לנאמנות
אורן
12/04/10
בחוזה נרשם שצק ימסר לנאמן בנאמנות עד לקיום העסקהמהם הדברים שלהם צריך לשים לב במסירה לנאמנות?
מסירה בנאמנות
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
יש לבחון את פרטי הנאמנות בעסקה הספציפית. פנה לעו"ד המייצג אותך בעסקה.
האם אפשר להוציא דייר מדירה בשכירות
סמדר
12/04/10
אני גרה בדירה שכורה כבר 7 שנים מתוכם שנתיים בלי חוזה האם יכול בעל הנכס לתת לי התראה של חודש וחצי לעזוב את הדירה במיוחד שהיה בנינו איזה הליך של קניית דירה ואז בלי הודעה מוקדמת הוא שולח מכתב מעו"ד שאני אמורה לפנות את הדירה עד 31.5.10 האם זה אפשרי במיוחד שהבטיח לי שאני אוכל לקנות את הדירה אם ארצה...
פינוי שוכר ללא חוזה
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
ניתן לפנותך אם לא הוסכם, בע"פ או אחרת, על הארכת תקופת השכירות. אורך תקופת ההודעה המוקדמת נגזרת מנסיבות המקרה עצמו.
תיקון נזק בגין רטיבות בגג משותף
סיגלית
12/04/10
עקב הגשמים שירדו נוצרה בעית רטיבות בגג המשותף. ניזוקו שתי תיקרות של דירות בבניין. הננו מעוניינים לתקן את הנזק שנגרם נקודתית אך הדיירים משתי הדירות דורשים שנעשה שפכטל וצבע על כל התקרה
מה עלינו לעשות?
מה עלינו לעשות?
עליכים לתקן כל הדרוש עקב הנזילות.
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
טיפול מעבר לכך- טעון הסכמת כל השכנים.
קודם כל תודה רבה אך התשובה אינה מובנת
סיגלית
12/04/10
ברור שנתקן את מקום הרטיבות - שהיא נקודתית השאלה היא האם אנחנו מחוייבים לסייד את כל התקרה ( רוב התקרה יבשה) והבקשה לסיוד היא מבחינת יופי בלבד.
משכיר איננו מאשר יציאה מהדירה
אופיר
12/04/10
פרסמתי הודעה זו בעבר בפורום דיני חוזים אך נאמר לי כי היא מאימה יותר לאיזור הזה.הייתי מעוניין לדעת האם המשכיר יכול
לחייב אותי להישאר בדירה במידה ואני והשותף לא מסתדרים. אני מעוניין
לעזוב באמצע
החוזה כאשר אני לוקח על עצמי למצוא שוכר חלופי באותם התנאים, האם המשכיר
רשאי
למנוע זאת ?אין שום סעיף בחוזה אשר מדבר על כך שמותר לי לעזוב לפני הזמן,
קיים
רק סעיף אשר אומר כי למשכיר מותר להעזיב אותי בהודעה של חודשיים מראש.
תודה רבה.
לחייב אותי להישאר בדירה במידה ואני והשותף לא מסתדרים. אני מעוניין
לעזוב באמצע
החוזה כאשר אני לוקח על עצמי למצוא שוכר חלופי באותם התנאים, האם המשכיר
רשאי
למנוע זאת ?אין שום סעיף בחוזה אשר מדבר על כך שמותר לי לעזוב לפני הזמן,
קיים
רק סעיף אשר אומר כי למשכיר מותר להעזיב אותי בהודעה של חודשיים מראש.
תודה רבה.
קיצור תקופת השכירות
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
אם לא מותר לך, על פי ההסכם, לקצר את תקופת השכירות, אזי אינך רשאי לעזוב, ללא הסכמת המשכיר, גם במקרה בו אתה ושתופך אינכם מסתדרים.
דורש בדיקה בחוזה, אבל על פניו, ראה שהצדק איתך
אסף
13/04/10
תשומת לבך לסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א–1971:
. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —
(1) בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
לפיכך, לענ"ד, התנגדות המשכיר בנסיבות אלה (בהם אתה מציע להביא דייר חלופי שייכנס לנעליך) היא סירוב מטעמים בלתי סבירים.
גם עקרון תום הלב שחל מכח דיני החוזים וספיצפית בסעיף לחוק השיכורת והשאילה פועל לטובתך במקרה זה.
עוד סעיף שפעול לטובתך בעניין זה הוא סעיף 3:
פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה — לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
גם כאן, לענ"ד, צדדים סבירים כלשון חוק היו רואים בדרך שאתה מציע היו רואים בו נוהג שחל בעסקאות שכירות, בעיקר בהשכרת דירה לשותפים.
יחד עם זאת, אני מציע שתפנה לעו"ד, על מנת שיבדוק את החוזה ויוודא שאין משהו שפספסתובמידת הצורך יוציא מכתב שעשוי להספיק לצורך זה.
. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה —
(1) בשכירות מקרקעין — רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(2) בכל שכירות — רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
לפיכך, לענ"ד, התנגדות המשכיר בנסיבות אלה (בהם אתה מציע להביא דייר חלופי שייכנס לנעליך) היא סירוב מטעמים בלתי סבירים.
גם עקרון תום הלב שחל מכח דיני החוזים וספיצפית בסעיף לחוק השיכורת והשאילה פועל לטובתך במקרה זה.
עוד סעיף שפעול לטובתך בעניין זה הוא סעיף 3:
פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה — לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג.
גם כאן, לענ"ד, צדדים סבירים כלשון חוק היו רואים בדרך שאתה מציע היו רואים בו נוהג שחל בעסקאות שכירות, בעיקר בהשכרת דירה לשותפים.
יחד עם זאת, אני מציע שתפנה לעו"ד, על מנת שיבדוק את החוזה ויוודא שאין משהו שפספסתובמידת הצורך יוציא מכתב שעשוי להספיק לצורך זה.
חוק התיווך וחוזה בלעדיות
אורן
12/04/10
שלום רב
ברשותי דירת מגורים אותה ניסיתי למכור במשך 3 חודשים בעצמי אולם בשל ריחוק המגורים החלטתי לפנות למתווך ונתתי לו בלעדיות למשך 3 חודשים.
לאחר כחודש, פניתי אליו משום שלא יצר קשר והוא סיפר שלקוח אחד ראה את הדירה. הערתי את תשומת ליבו כי באתר בבעלותו לא מופיעה הדירה כמו כן המודעות אותן פרסם באינטרנט היו מלאות שגיאות (לא ציין מרפסת,סורגים וכ"ו). מאחר ולא יצר איתנו קשר.שלחתי לו מייל עם דרישה לתיקון הטעויות להגברת הקצב . תשובתו היתה כי הדייר מוכן להראות את הדירה רק בשעות מסויימות והן לא נוחות לו (דבר שהיה ידוע מראש) ובנוסף המחיר אותו אנו דורשים גבוה
כשבועיים לאחר מכן, נמכרה הדירה לדייר המתגורר בדירה כשנתיים וחצי ועמו החל מו"מ טרם חוזה הבלעדיות נחתם.
לכאורה ביצע המתווך 2 מ5 הפעולות (פרסם ואף הראה לאדם אחד את הדירה) אולם לדעתי עולה ריח של זלזול וחוסר מקצועיות כמו כן, הדירה נמכרה לאדם שהחל את המו"מ לפני הגעת המתווך.
האם לדעתכם אני מחוייב לשלם שכ"ט האם החוק לצידי במקרה זה ?
תחושתי היא שהוא ניצל באופן ציני את חוזה הבלעדיות אך לא עשה פעולות שיווק אמיתיות אלא רק כדי לעמוד בדרישות החוק
תודה
ברשותי דירת מגורים אותה ניסיתי למכור במשך 3 חודשים בעצמי אולם בשל ריחוק המגורים החלטתי לפנות למתווך ונתתי לו בלעדיות למשך 3 חודשים.
לאחר כחודש, פניתי אליו משום שלא יצר קשר והוא סיפר שלקוח אחד ראה את הדירה. הערתי את תשומת ליבו כי באתר בבעלותו לא מופיעה הדירה כמו כן המודעות אותן פרסם באינטרנט היו מלאות שגיאות (לא ציין מרפסת,סורגים וכ"ו). מאחר ולא יצר איתנו קשר.שלחתי לו מייל עם דרישה לתיקון הטעויות להגברת הקצב . תשובתו היתה כי הדייר מוכן להראות את הדירה רק בשעות מסויימות והן לא נוחות לו (דבר שהיה ידוע מראש) ובנוסף המחיר אותו אנו דורשים גבוה
כשבועיים לאחר מכן, נמכרה הדירה לדייר המתגורר בדירה כשנתיים וחצי ועמו החל מו"מ טרם חוזה הבלעדיות נחתם.
לכאורה ביצע המתווך 2 מ5 הפעולות (פרסם ואף הראה לאדם אחד את הדירה) אולם לדעתי עולה ריח של זלזול וחוסר מקצועיות כמו כן, הדירה נמכרה לאדם שהחל את המו"מ לפני הגעת המתווך.
האם לדעתכם אני מחוייב לשלם שכ"ט האם החוק לצידי במקרה זה ?
תחושתי היא שהוא ניצל באופן ציני את חוזה הבלעדיות אך לא עשה פעולות שיווק אמיתיות אלא רק כדי לעמוד בדרישות החוק
תודה
בלעדיות בתיווך במקרקעין
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
על מתווך בלעדי לפעול, כקבוע בחוק, לקידום המטרה.
מאידך, אל לך לעשות פעולה אשר תכשיל את פעולת המתווך (כגון- ניהול מו"מ מאחורי גבו).
על מתווך להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.
שאלת הזכאות לשכ"ט נגזאת מהתשובה לשאלה באיזה מטווח האפשרויות הנ"ל אתם נמצאים.
במסגרת הפורום אנו יכולים להשיב בכלליות בלבד, ולא לתת חו"ד פרטניות המצריכות מטבע הדברים בירור מעמיק יותר.
מאידך, אל לך לעשות פעולה אשר תכשיל את פעולת המתווך (כגון- ניהול מו"מ מאחורי גבו).
על מתווך להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.
שאלת הזכאות לשכ"ט נגזאת מהתשובה לשאלה באיזה מטווח האפשרויות הנ"ל אתם נמצאים.
במסגרת הפורום אנו יכולים להשיב בכלליות בלבד, ולא לתת חו"ד פרטניות המצריכות מטבע הדברים בירור מעמיק יותר.
ערבויות ומדדים-עזרתך בבקשה
דנית
12/04/10
שלום עו"ד,
שבוע הבא אנו מקבלים את הדירה לאחר שנתיים(!!!) איחור. על פי החוזה שחתמנו בזמנו רשום כי עלות הוצאת הערבויות חלה עלינו. מה קורה אם הקבלן איחר מזמן המסירה בשנתיים? האם עלינו לשלם גם את כל תקופת האיחור שלו?
ובנוגע למדדים - רשמנו כי צמוד למדד מחירים לצרכן. מה החוק אומר שוב לגבי איחור של שנתיים? הרי לא שילמנו לו את התשלום האחרון בלבד כי התשלום יתבצע עם מסירת הדירה.
נא עזרתך בבקשה.
תודה רבה
שבוע הבא אנו מקבלים את הדירה לאחר שנתיים(!!!) איחור. על פי החוזה שחתמנו בזמנו רשום כי עלות הוצאת הערבויות חלה עלינו. מה קורה אם הקבלן איחר מזמן המסירה בשנתיים? האם עלינו לשלם גם את כל תקופת האיחור שלו?
ובנוגע למדדים - רשמנו כי צמוד למדד מחירים לצרכן. מה החוק אומר שוב לגבי איחור של שנתיים? הרי לא שילמנו לו את התשלום האחרון בלבד כי התשלום יתבצע עם מסירת הדירה.
נא עזרתך בבקשה.
תודה רבה
איחור במסירה
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
זכויותיכם וחובתכם יגזרו מההסכם עליו חתמתם (שאיננו בפנינו) ובדיקה משפטית לעומק בדבר זכויותיכם לקבלת פיצויים, ו/או אי תשלום הצמדה למדד וכד.
יתכן מאוד כי הקבלן יתנה את המסירה בכך שתותרו על הטענות נגדו, ולכן מומלץ לפנות מיידית לייעוץ.
יתכן מאוד כי הקבלן יתנה את המסירה בכך שתותרו על הטענות נגדו, ולכן מומלץ לפנות מיידית לייעוץ.
שכירות בלתי מוגנת
ע.
12/04/10
ברצוני לדעת מהי שכירות בלתי מוגנת
שכירות לא מוגנת
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
הכוונה לשכירות "רגילה".
רישום דירה חדשה בטאבו
א
11/04/10
אנו גרים בבניין שנבנה לפני למעלה מ- 10 שנים.
עד היום הדירות לא נרשמו בטאבו והבניין אף לא נרשם כבית משותף.
העו"ד שמטפל בהליך הרישום לא מעדכן אותנו מיוזמתו בסטטוס , אלא אם מישהו מהדיירים פונה אליו טלפונית הוא טוען שזה נמצא כעת במצב כזה וכזה
ואותו יחל ההליך לרישום כבית משותף.דבר זה נמשך כבר שנים.
נכון להיום נמסר לנו שנפתח תיק לרה-פרסלציה.
1. מה הכוונה לרה-פרסלציה והאם מושג זה מוכר וידועכחלק מהליך הרישום.
2. כיצד אנו הדיירים יכולים לקבל עידכון אמיתי לגבי מצב ההליך שלא ישירות מהעו"ד , וכיצד אנו יכולים להתארגן על מנת לזרז את ההליך ?
האם עו"ד אחר שנשכור יכול לסייע במקרה זה?
עד היום הדירות לא נרשמו בטאבו והבניין אף לא נרשם כבית משותף.
העו"ד שמטפל בהליך הרישום לא מעדכן אותנו מיוזמתו בסטטוס , אלא אם מישהו מהדיירים פונה אליו טלפונית הוא טוען שזה נמצא כעת במצב כזה וכזה
ואותו יחל ההליך לרישום כבית משותף.דבר זה נמשך כבר שנים.
נכון להיום נמסר לנו שנפתח תיק לרה-פרסלציה.
1. מה הכוונה לרה-פרסלציה והאם מושג זה מוכר וידועכחלק מהליך הרישום.
2. כיצד אנו הדיירים יכולים לקבל עידכון אמיתי לגבי מצב ההליך שלא ישירות מהעו"ד , וכיצד אנו יכולים להתארגן על מנת לזרז את ההליך ?
האם עו"ד אחר שנשכור יכול לסייע במקרה זה?
רישום בית משותף
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
רישום הבית המשותף עשוי, במקרים רבים, להיות הליך ארוך, ובמקרים רבים (לא תמיד) מתחיל בביצוע רה פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע).
עו"ד חדש צריך לקבל יצוג מכל השכנים וכן תשלום שכ"ט- השאלה אם זה מעשי מבחינתכם.
נראה לי כי אם תהיה פנייה מסודרת לעו"ד מאת עו"ד- הוא לא יוכל להתעלם מכך וישיב.
עו"ד חדש צריך לקבל יצוג מכל השכנים וכן תשלום שכ"ט- השאלה אם זה מעשי מבחינתכם.
נראה לי כי אם תהיה פנייה מסודרת לעו"ד מאת עו"ד- הוא לא יוכל להתעלם מכך וישיב.
החזרת ערבויות לקבלן
עופר
11/04/10
ראשית יישר כח על היעוץ.
בימים אלו אנו אמורים לקבל מפתח בגין דירה אשר נרכשה מקבלן.
יצוין כי חתנו על ההסכם ללא עו"ד.
קיבלנו ערבויות על מלוא התשלומים מלבד תשלום אחרון ע"ס כ 5% אשר שולם אמש .
בחוזה המכר מוזכר כי קבלת מפתח מותנה בהחזרת הערבויות ות לבא כוחו של הקבלן(בתו).
אנני מוכן למסור את הבטוחות ללא קבלת מכתב החרגה מהבנק והערת אזהרה מדרגה 1.
האם הקבלן יכול להתנות את קבלת הדירה בהחזרת הערבות??
כמו כן לפי פסק דין חדש באתיקה של עו"ד אין באפשרותו של בה כוחו של הקבלן להחזיק בערבנויות בנאמנות.
האם חוק המכר מגן עלי למרות שבחוזה נכתב כי הקבלן מתנה את קבלת הדירה בהחזרת הערבות ללא כל התיחסות להגנה עלי.
אודה מראש על התיחסותכם .
עופר
בימים אלו אנו אמורים לקבל מפתח בגין דירה אשר נרכשה מקבלן.
יצוין כי חתנו על ההסכם ללא עו"ד.
קיבלנו ערבויות על מלוא התשלומים מלבד תשלום אחרון ע"ס כ 5% אשר שולם אמש .
בחוזה המכר מוזכר כי קבלת מפתח מותנה בהחזרת הערבויות ות לבא כוחו של הקבלן(בתו).
אנני מוכן למסור את הבטוחות ללא קבלת מכתב החרגה מהבנק והערת אזהרה מדרגה 1.
האם הקבלן יכול להתנות את קבלת הדירה בהחזרת הערבות??
כמו כן לפי פסק דין חדש באתיקה של עו"ד אין באפשרותו של בה כוחו של הקבלן להחזיק בערבנויות בנאמנות.
האם חוק המכר מגן עלי למרות שבחוזה נכתב כי הקבלן מתנה את קבלת הדירה בהחזרת הערבות ללא כל התיחסות להגנה עלי.
אודה מראש על התיחסותכם .
עופר
החזרת ערבויות קבלן
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
חוק המכר הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו.
יש מקרים בהם עם מועד המסירה גם פוקע תוקף הערבויות.
יש מקרים בהם מקובל שעוה"ד של הקבלן מחזיק בנאמנות עד להתקיים התנאי הקבוע בחוק/בהסכם.
הערבויות אינן לנצח.
יש לבחון את הסטוס המשפטי של הדירה ולעיין בהסכם כדי להשיבך ספציפית למקרה שלך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
יש מקרים בהם עם מועד המסירה גם פוקע תוקף הערבויות.
יש מקרים בהם מקובל שעוה"ד של הקבלן מחזיק בנאמנות עד להתקיים התנאי הקבוע בחוק/בהסכם.
הערבויות אינן לנצח.
יש לבחון את הסטוס המשפטי של הדירה ולעיין בהסכם כדי להשיבך ספציפית למקרה שלך.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
תיקון רישום יחידה
מ.
11/04/10
שלום רב,
ברצוני לשאול מהו התהליך לתיקון רישום יחידה בבית משותף אשר "מוספרה" בספרה אחרת בטעות. וכמה זמן אורך תהליך זה?
בתודה,
מ
ברצוני לשאול מהו התהליך לתיקון רישום יחידה בבית משותף אשר "מוספרה" בספרה אחרת בטעות. וכמה זמן אורך תהליך זה?
בתודה,
מ
תיקון רישום מוטעה
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
יש לבצע התיקון בפני המפקחת, ע"י עו"ד.
אורך התקיון-תלוי בנסיבות המקרה הספציפי, זריזות עוה"ד , זריזות המפקחת וכד.
אורך התקיון-תלוי בנסיבות המקרה הספציפי, זריזות עוה"ד , זריזות המפקחת וכד.
השכרת דירה
סיון
11/04/10
אני משכירה דירה, האנשים לא מסוגלים לעמוד בהחזרים ולכן הוחלט שביוני הקרוב יפנו את הדירה. הם לא מוכנים עד אז שיבואו אנשים לראות את הדירה. האם זה מותר להם?
נא לפנות לפורום דיני חוזים
|עו"ד עזרא שרון
12/04/10
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
