פורום נדל"ן

שלום קארין,

החובה לשאת התשלומים הדרושים להחזקה התקינה של הרכוש המשותף היא חובה נפרדת שאיננה תלויה בקיומם של חובות אחרים כלפי הדייר.

תוכלו לתבוע את מיסי הועד. סביר להניח שהדיירת תכלול בכתב הגנתה את דרישותיה.

ככל שדיירים אחרים סבורים שמגיעים להם כספים מכלל הדיירים ותביעתם טרם התישנה יוכלו אף הם לתבוע כספים אלה.

שלום לינדה,

היתר בניה הוא רשיון שנותנת הוועדה לתכנון בניה לבעלי הקרקע/ליזם לביצוע פעולת בניה.

על היזם להגיש בקשה לקבלת היתר בניה הכוללת את תכניות הבניה ולעמוד בדרישות הועדה על מנת לקבל את ההיתר.

שלום אודי,

נא פנה לפורום לימודי משפטים ומתמחים באתר זה.

בהצלחה בהתמחות.

שלום דן,

לפי חוק המקרקעין מותר להשכיר גם חלק מדירה.

ככל שמדובר בדירה שפוצלה ללא היתר קיימת אפשרות שהועדה המקומית תפעל למניעת השימוש בדירה ולהשבת המצב לקדמותו, לרבות באמצעות ניתוק הדירה מתשתיות כגון חשמל ומים.

בנוסף קיים החשש כי כנגד השוכר יוגש כתב אישום בגין שימוש חורג.

בנסיבות אלה, ככל שהמשכיר לא הודיע לך כי מדובר בדירה שאין היתר לפיצולה, כעקרון קיימת לך זכות לביטול החוזה בשל הטעיה.

בכל מקרה, לפני נקיטת פעולה כלשהי מממלץ להתיעץ בעו"ד שיבחן גם את הסכם השכירות ואת נסיבות חתימתו.

שלום שלומית,

לצערי, בהנתן הנסיבות שתארת לא יהיה מנוס מפניה למפקח.

ניתן לפנות לרשות המקומית על מנת שתבצע הליכי אכיפה כנגד בעלי דירות סרבנים אך יש לקחת בחשבן שאותם הליכי האכיפה יבוצעו גם כנגדך.

התקנון המצוי איננו מחייב בהכרח קיום אסיפה פיזית, אך יש לזכור שבעת חקיקתו לא היו אמצעים אחרים לקיום אסיפות. יחד עם זאת, נראה שככל שלא תהיה התנגדות של מי מבעלי הדירות ובכפוף לפרסום באופן הקבוע בתקנון המצוי ניתן יהיה לקיים אסיפה בזום.

ככל שלא תהיה הסכמה - ניתן לכנס אסיפה בחצר הבניין.

שלום רב,

נא פנו לפורום דיני מסים באתר זה.

שלום דניאל,

מנתוני השאלה עולה שהמשכיר איננו רשום כבעל הדירה.

עליך לבקש הסברים ולוודא מה מהות הערת האזהרה ואת זכותו של המשכיר להשכיר את הדירה (אולי רכש את הדירה? אולי נתן הלוואה לבעלים?) כדי שלא תמצא את עצמך משל למשכיר אך חייב כסף לבעל הדירה.

שלום לבנה,

נא פני לפורום צוואות וירושות באתר זה.

שלום שי,

עליך לקבל מהקבלן את פירוט התשלומים והחיובים ולבדוק אותם.

שלום מיכאל,

חלוקת הדירות על פי הסכם חלוקת עזבון ראשון לא מחוייבת במס.

היורש שמחליט למכור את הדירה יחוייב במס שבח במכירה, שכן יש לו דירה נוספת ואין הוא זכאי לפטור מכוח המורישים, שהיו להם בעת פטירתם 2 דירות.

עוד יש לבחון חבות בהיטל השבחה.

שלום ליטל,

את זכאית לבקש מעוה"ד הסבר לגבי התשלום הנדרש ועל פי איזה סעיף בחוזה הוא נדרש.

יתכן שמדובר בתשלום בגין תשריטים.

לא סביר שתוכלי לבצע את רישום הזכויות שלא באמצעות הקבלן שכן נדרשת חתימתו (או חתימות בעלי הקרקע) על מסמכי רישום הבית המשותף ועל מסמכי ההעברה. 

שלום טובה,

בהתאם לעמדת רשות המסים לא ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין דירת ירושה (פטור מכח המוריש) לגבי דירה שעברה תמ"א 38/פינוי בינוי.

לפיכך, בהנחה יש לכל אחת מכן דירה נוספת, תשלמו בעת מכירת הזכויות מס שבח על ההפרש בין מחיר הדירה בעת שנרכשה ע"י הוריכן המורישים לבין מחיר רכישתה.

שלום שרון,

נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.

שלום רפי,

כעקרון, ניתן לטעון (אך גם צריך להוכיח) שנעשה שימוש בשביל במשך יותר מ 30 שנה ולכן קיימת לחלקה שבבעלותך זיקת הנאה לגבי השביל, אך זיקת הנאה איננה כוללת החזקה ולא תוכל לסייע לך לגבי החצר. צריך לבצע מדידה מוסמכת של השטח ואז לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי פרטני ולבחון אפשרויות פעולה 

שלום גלי,

יש לבדוק את הוראות החוזה.

לרוב השיק איננו מוחזר עם מסירת המפתח אלא רק לאחר שמוצגות ראיות לתשלום כל התשלומים ולאחר שמבוצעים תיקונים ככל שהשוכר גרם לנזקים.

שלום נירה,

חסרים פרטים עובדתיים שיכולים להשפיע על התשובה ומומלץ להתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקבל את כל הפרטים הנדרשים.

השכן עשוי להיות זכאי לתשלום בשל השימוש שלכם ביסודות ובתקרה שבנה, אך חלוף הזמן בו נמנע מלדרוש תשלום כזה ממוכר הדירה עלול לפגוע בתביעתו.

לקביעת שווי השימוש יש לפנות לשמאי מקרקעין.

שלום ליה,

המס לגביו את שואלת הוא מס שבח (ולא מס מכירה).

במקרה הראשון - אם לכל אחד מכם דירה משלו חלה חזקת התא המשפחתי ובעת המכירה תשלמי מס שבח אלא אם כן יהיה ביניכם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ואתם תקיימו את הוראות ההסכם בפועל.

במקרה השני - בעת מכירת הדירה הראשונה תחוייבי במס שבח. בעת רכישת הדירה המשותפת תשלמו מס רכישה של דירה נוספת. אם לבעלך אין דירה אחרת ותערכו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ותקפידו לנהוג בהפרדה רכושית, יוכל בעלך להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות בעת רכישת הדירה המשותפת.

שלום שרונה,

כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה ולנוסח הערבות ניתן לתבוע גם את הערב בגין הנזקים שגרם השוכר.

שלום אורי,

אם כוונתך האם אפשר לפצל את הבית לשתי דירות - הדבר תלוי בתב"ע החלה במקום ויש לקבל לשם כך היתר.

ככל שהפיצול התכנוני מתר ניתן לבדוק גם את האפשרות לפצל את רישום הבעלות בדירות באמצעות רישום בית משותף, למשל.

שלום מנו,

על פי נתוני השאלה אינך זכאי להנחה בארנונה בשל נכותך (הנחה ניתנת לבעלי דרגת אי כושר של 75% ומעלה או 90% נכות רפואית) אך תוכל לפנות לעיריה בבקשה לקבלת הנחה בשל מצבך הכלכלי. גובה ההנחה הוא על פי שיקול דעת העיריה.

שלום זאב דב,

ככל שהבניין לא הוכרז כבניין מסוכן אך קרס - הדבר יביא כמובן לביטולו המיידי של הסכם השכירות.

אם ידעת על מצבו הרעוע של הבניין והשכרת אותו בכל זאת ניתן לטעון שאתה חייב לפצות את השוכר בגין נזק שנגרם לרכושו או הוצאות מיותרות שהוציא.

אין חיוב בחוק לדאוג למקום מגורים חלופי לשוכר.

שלום ניר,

ככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף וככל שאין הפרעה לאחרים אם חונות בחניה 2 מכוניות נראה שאין למנוע ממך להשתמש בחניה על מנת להחנות 2 רכבים ואף אין למנוע ממך זכויות אחרות הניתנות לשאר דיירי הבניין.

ככל שהעניין נמשך תוכל לבחון הגשת תביעה מתאימה ללשכת המפקח על רישום המקרקעין.

שלום שושנה,

ככל שלא ניתן לאתר את מסמכי הרישום, בהם יתכן שמצוי יפוי כח שיאפשר את הרישום, כדאי לבחון את הפשרות לפנות לבית המשפט ולמנות אדם שיהיה מוסמך לחתום בשם בעלך לצור רישום הנכס על שמו.

כדאי לפנות קודם כל להתיעצות עם עו"ד על מנת לבחון את כל ההשלכות של העברה כזו ואת האפשרות להבטיח את זכויות בנותייך.

שלום תומר,

כעקרון, חובת תשלום ארנונה חלה על המחזיק (מי שמתגורר בדירה). 

שלום מנחם,

אפשר להאריך חוזה שכירות באופן כזה. 

כדאי לבדוק אם אין סעיפים נוספים בהם נקובים תאריכים ולעדכן את הבטוחות (הארכת תוקף ערבות בנקאית, קבלת הסכמת ערבים).