פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עסקת מכר
ראזיק
20/06/10
שלום , שאלתי נקשרתי בחוזה מכר מקרקעין כאשר מכרתי חלקת אדמה ללאדם שהתחייב לשלם את מס שבח מקרקעין, הבן אדם לא שילם את המס כפי שהתחייב שלחתי לו התראה שאם לא ישלם את המס כפי שהתלייב החוזה יבוטל אני אציין שרשות המסים הטילו עלי עיקטל עקב זה שהאדם לא שילם ולא מילא אחר התחייבותו לאחר כשבועיים מתאריך ההתראה שלחתי לבן אדם היודעת ביטול עקב זה שלא מילא אחר התחייבותו ולא נשמע להתראה הבן אדם עדיין לא שילם ורכבי ממשיך להיות מעוקל אני מעוניין לאשר את הביטול בבית המשפט האם ניתן הדבר ולאיזה בית משפט עלי לפנית או אם אני צריך לנקוט בהליך אחר
ביטול הסכם מכר מחמת הפרתו
עו"ד עזרא שרון
21/06/10
יש להגיש תביעה לבית משפט מחוזי למתן סעד הצהרתי בדבר בטלות ההסכם
מס רכישה/כנס שנתקבל במתנה
אהוד
20/06/10
שלום רב,
האם נכס שנרכש בכספי ההורה בלבד עבור בנו (אך נרשם על שם בנו במעמד ברכישה), מצטרף להגדרה של נכס במתנה?
במידה ונכס זה הינו משרד וייעודו מסחרי, האם מס הרכישה (בעקבות המתנה) יהיה שליש מ5 אחוזים כנהוג בנכסים שהינם למגורים?
בנוסף, האם חלה חובה כלשהי למע"מ ברכישת נכס מסחרי ע"י יחיד/אדם פרטי?
תודה מראש,
אהוד.
האם נכס שנרכש בכספי ההורה בלבד עבור בנו (אך נרשם על שם בנו במעמד ברכישה), מצטרף להגדרה של נכס במתנה?
במידה ונכס זה הינו משרד וייעודו מסחרי, האם מס הרכישה (בעקבות המתנה) יהיה שליש מ5 אחוזים כנהוג בנכסים שהינם למגורים?
בנוסף, האם חלה חובה כלשהי למע"מ ברכישת נכס מסחרי ע"י יחיד/אדם פרטי?
תודה מראש,
אהוד.
מס רכישה בגין דרישה שנרכשה במתנה
עו"ד עזרא שרון
20/06/10
נכס התקבלה ב"מתנה", אם למעלה מ- 50% מהתמורה בגינו מומנו לא על ידי הון עצמי.
בעת הרכישה של הנכס מצד ג'- משולם מס רגיל ומלא.(המקרה שלכם- 5%).
אם מעבירים בין "קרובים", כהגדרת המונח בחוק, במתנה- יש תשלום שליש ממס רכישה.
הפטורים הרגילים של מס שבח חלים על דירות מגורים, ולא עסקים.
לגבי מע"מ- נא לפנות לפורום דיני מיסים.
בעת הרכישה של הנכס מצד ג'- משולם מס רגיל ומלא.(המקרה שלכם- 5%).
אם מעבירים בין "קרובים", כהגדרת המונח בחוק, במתנה- יש תשלום שליש ממס רכישה.
הפטורים הרגילים של מס שבח חלים על דירות מגורים, ולא עסקים.
לגבי מע"מ- נא לפנות לפורום דיני מיסים.
היטל השבחה ופטור מהיטל השבחה
עידו
20/06/10
בבעלות הוריי דירה נוספת אשר הם משכירים.
לפני מספר חודשים הם החליטו למכור אותה, ולאחר שנמצא קונה וכולם הגיעו לעמק השווה מבחינת עלות העסקה, הגיע אלינו מכתב מהעירייה, בו היא דורשת את חלקה: היטל השבחה בסך של כמעט 14,000 ש"ח.
קצת פרטים על הנכס:
מדובר בדירת מגורים במבנה של 3 קומות, הכולל 12 יחידות דיור.
שטח הדירה הרשום הוא כ-72 מ"ר.
שטח החלקה נטו הוא כ-1,182 מ"ר.
הזכויות במקרקעין: בעלות פרטית.
המצב התכנוני:
ביום 30/7/81 פורסמה תוכנית שבה זכויות הבניה הן 22% לקומה 4X קומות.= 88%. הצפיפות היא 10 יח"ד לדונם נטו.
המצב התכנוני החדש: מיום 16.1.96, זכויות הבניה הן 122%+25% שטחי שירות, מס' הקומות הוא 5/6, והצפיפות היא 13 יח"ד לדונם נטו.
על פי תחשיב העירייה ההשבחה היא של 29 מ"ר כפול 600 ש"ח למ"ר, ובסה"כ 17,400 ש"ח.
עד כאן מכתבה של העירייה.
לאחר בדיקה קצרה שערכתי, ישנם תנאים מסויימים שבהתקיימם זכאי בעל המקרקעין לפטור מהיטל השבחה:
סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 קובע כי בניה או הרחבה של דירת מגורים, עד 120 מ"ר, פטורה מהיטל השבחה ובלבד שהדירה תשמש את המחזיק במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו במשך 4 שנים לפחות מגמר הבניה.
האם אכן כך הדבר?
מה אפשר לעשות מול העירייה בנוגע לדרישתה לתשלום היטל השבחה?
לפני מספר חודשים הם החליטו למכור אותה, ולאחר שנמצא קונה וכולם הגיעו לעמק השווה מבחינת עלות העסקה, הגיע אלינו מכתב מהעירייה, בו היא דורשת את חלקה: היטל השבחה בסך של כמעט 14,000 ש"ח.
קצת פרטים על הנכס:
מדובר בדירת מגורים במבנה של 3 קומות, הכולל 12 יחידות דיור.
שטח הדירה הרשום הוא כ-72 מ"ר.
שטח החלקה נטו הוא כ-1,182 מ"ר.
הזכויות במקרקעין: בעלות פרטית.
המצב התכנוני:
ביום 30/7/81 פורסמה תוכנית שבה זכויות הבניה הן 22% לקומה 4X קומות.= 88%. הצפיפות היא 10 יח"ד לדונם נטו.
המצב התכנוני החדש: מיום 16.1.96, זכויות הבניה הן 122%+25% שטחי שירות, מס' הקומות הוא 5/6, והצפיפות היא 13 יח"ד לדונם נטו.
על פי תחשיב העירייה ההשבחה היא של 29 מ"ר כפול 600 ש"ח למ"ר, ובסה"כ 17,400 ש"ח.
עד כאן מכתבה של העירייה.
לאחר בדיקה קצרה שערכתי, ישנם תנאים מסויימים שבהתקיימם זכאי בעל המקרקעין לפטור מהיטל השבחה:
סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 קובע כי בניה או הרחבה של דירת מגורים, עד 120 מ"ר, פטורה מהיטל השבחה ובלבד שהדירה תשמש את המחזיק במקרקעין למגוריו או למגורי קרובו במשך 4 שנים לפחות מגמר הבניה.
האם אכן כך הדבר?
מה אפשר לעשות מול העירייה בנוגע לדרישתה לתשלום היטל השבחה?
תוספת למכתב
עידו
20/06/10
הסך הכולל של זכויות הבניה לאחר קבלת התוכנית החדשה והחישובים השונים, עומד על 106 מ"ר.
היטל השבחה-פטור על הרבחה עד 120 מ"ר
עו"ד עזרא שרון
20/06/10
אם מדובר בהרחבה עד 120 מ"ר- ניתן לבקש מהעירייה כי תסכים לקבל התחייבות מקונה כי הוא מתחייב לעמוד בתנאי הפטור (ובכלל זה, התחייבות למגורים למשך 4 שנים) ואז לא לשלם את ההיטל.
כתבי התחיביויות כאלו נחתמים רק על ידי הקונה, ולכן נדרש שיתוף פעולה והסכמת הקונה.
פנה לעירייה ו/או לשמאי מקרקעין ו/או ייעוץ משפטי אישי בדחיפות.
כתבי התחיביויות כאלו נחתמים רק על ידי הקונה, ולכן נדרש שיתוף פעולה והסכמת הקונה.
פנה לעירייה ו/או לשמאי מקרקעין ו/או ייעוץ משפטי אישי בדחיפות.
מכירת דירה יד 2 שלטובת המוכר רשומה הערת אזהרה בלבד
חן
20/06/10
מדובר בעסקת מכירת דירה יד 2. לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה בלבד, משום שטרם עברה על שמו הבעלות. הוא מעוניין למכור. האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד לאחר החוזה או שיש להמתין לרישום הבעלות ע"ש המוכר בטאבו ורק אז לרשום הערת אזהרה ע"ש הקונה? תודה לעונים.
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
לקריאה נוספת: מכירת דירה >>
רישום הערת אזהרה על הערת אזהרה
עו"ד עזרא שרון
20/06/10
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתך, גם כאשר לטובת המוכר יש רק רישום הערה- ובלבד שתינתן לכך הסכמת המוכר הרשום.
יש לבחון לעומק האם יש בעיה כלשהי בגינה טרם נרשמה הבעלות על שם המוכר.
יש לבחון לעומק האם יש בעיה כלשהי בגינה טרם נרשמה הבעלות על שם המוכר.
מכירת דירה בשלבי בנייה
אלי
19/06/10
קנינו דירה ראשונה מקבלן שנמצאת בשלבי בנייה, שילמנו חלק מהתמורה. הכניסה אמורה להיות עוד שנה וחצי. אין לנו דירה אחרת ואנחנו גרים בשכירות. כעת אנו רוצים לעבור לגור במקום אחר ולקנות בית אחר. האם אנו יכולים למכור את הדירה למישהו אחר למרות שלא הסתיימה הבנייה? בהנחה שנמצא קונה שמוכן לשלם את המחיר שהתחייבנו כלפי הקבלן האם הוא יכול להכנס בנעלינו לעיסקה ואנו נצא ממנה בלי נזק? האם הדבר יחשב לנו כמכירת דירה למרות שלא קיבלנו אותה לרשותנו? האם יש מיסים על פעולה כזאת?
מכירת דירה שנרכשה מקבלן לפני שהסתיימה הבניה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
צריך לבדוק בהסכם הרכישה של הדירה מה נאמר בעניין זה. בדרך כלל זה מתאפשר אולם צריך לחתום על מסמכים נוספים שהקבלן דורש חתימה עליהם. יש מס שבח אם יש רווח בגין מחיר הרכישה למחיר המכירה וכמובן שיש מס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה. מומלץ לבצע את הפעולה באמצעות עורך דין שבקיא במקרקעין על מנת לצמצם את המיסוי ולעבור את התהליך "בשלום" ובאופן חלק מול הקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מוסיפים ערב חדש לכתב ערבות קיים של שכירות דירה
יוסי
19/06/10
לקראת הארכת שכירות יש צורך להוסיף לכתב הערבות ולשטר ערב חדש כי אחד הערבים הלך לעולמו. האם מספיק שהערב החדש מצרף חתימתו לכתב הערבות ולשטר הקיימים או שצריך גם לרשום משהו ולעדכן ערבים אחרים?
ערב להסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
ניתן להוסיף אותו למסמכים המקוריים או להחתים אותו על מסמכים חדשים. אין צורך ליידע את הערבים המקוריים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בדמי מפתח רפורמה מיהל מקרקעי ישראל
שלום שושן
19/06/10
מר ירון ביבי .מתי תתחיל להיתבצע הרפומה לגבי דירות דמי מפתח?
האם מותר לעמידר ליגבות כסף להעברה לטבו לאחר שחוקק החוק,
השאלה נישאלת גם לחברי הפורום, תודה מראש
האם מותר לעמידר ליגבות כסף להעברה לטבו לאחר שחוקק החוק,
השאלה נישאלת גם לחברי הפורום, תודה מראש
רכישת דירה מעמידר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
אם כוונתך לדירה שמושכרת מעמידר שכעת השוכרים מעוניינים לרכוש אותה - הרפורמה לא צפויה לחול על דירה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
ן
19/06/10
הי
אני נמצא בסטאטוס לאחר חתימה על חוזה עם מוכר לגבי נכס דירה בבניין חדש בן שנה. [עדיין לא רשום בטאבו]
כרגע ממתין לרישום הערת אזהרה לטובתי ולטובת הבנק במשרד הטאבו.
הובהר לי ממשרד הטאבו כי הוא הקפיא כל פעולת רישום בבניין עד לסיום רישום הבניין כולו על דירותיו [שלב ביניים לרישום הבניין החדש בטאבו?!]
ולכן לטענת הטאבו אין באפשרותי לבצע רישום הערות וזאת לעד לסיום הרישום של הבניין בטאבו. [הבניין בן שנה]
מה עושים? כיצד אפשר להתמודד עם זה על מנת לקבל הרישום האמור לטובת הבנק ומשכנתא?
תודה
אני נמצא בסטאטוס לאחר חתימה על חוזה עם מוכר לגבי נכס דירה בבניין חדש בן שנה. [עדיין לא רשום בטאבו]
כרגע ממתין לרישום הערת אזהרה לטובתי ולטובת הבנק במשרד הטאבו.
הובהר לי ממשרד הטאבו כי הוא הקפיא כל פעולת רישום בבניין עד לסיום רישום הבניין כולו על דירותיו [שלב ביניים לרישום הבניין החדש בטאבו?!]
ולכן לטענת הטאבו אין באפשרותי לבצע רישום הערות וזאת לעד לסיום הרישום של הבניין בטאבו. [הבניין בן שנה]
מה עושים? כיצד אפשר להתמודד עם זה על מנת לקבל הרישום האמור לטובת הבנק ומשכנתא?
תודה
רישום הערת אזהרה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
אם מדובר בסיטואציה כפי שאתה מתאר (שלא ניתן לרשום הערת אזהרה היות שהחלקה בהקפאה מכיוון שהבניין בתהליך רישום בית משותף) לא ניתן לעשות כלום כרגע (גם לא להוציא נסח טאבו). תוכל לפנות לעורך הדין שמטפל ברישום הבית כבית משותף ע"מ לבדוק איתו מה קורה עם הרישום ומתי הוא צופה שהעניין יושלם היות שרכשת דירה ואתה רוצה לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק שאמור לתת לך משכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אלכס
19/06/10
האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת עורך דין כנאמן של הלקוח שלו.
אם התשובה חיובית - מה המשמעות לכך? ולמה בכלל עשוים את זה ולא רושמים ישר את העאת האזהא על שם הלקוח עצמו?
תודה לעונים
אם התשובה חיובית - מה המשמעות לכך? ולמה בכלל עשוים את זה ולא רושמים ישר את העאת האזהא על שם הלקוח עצמו?
תודה לעונים
רישום הערת אזהרה לטובת נאמן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
אם הנאמן הוא זה שרוכש את הנכס (הוא זה שרשום בהסכם המכר) הוא יכול וצריך לרשום לטובתו הערת אזהרה. בדרך כלל אנשים נוקטים במנגנון של נאמנות או מכיוון שהם מעוניינים להסוות את פרטיהם כרוכשים האמיתיים של הנכס או מכיוון שהם נמצאים בחו"ל ואינם נגישים ומעוניינים שמישהו יבצע עבורם את הרכישה ע"מ שאח"כ יוכלו להעביר את הנכס על שמם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי שאלה לגבי זכויות של שוכר משנה
פיטר
18/06/10
אז ככה:
אני שכרתי דירה כשוכר משנה, כלומר יש דירה שיש לה בעלים, הבעלים השכיר את הדירה ל - א' לשנה ואני השכרתי מ-א' לשנה עם אופציה לשנה נוספת.
עכשו הבעל המקורי לא ידע על השכירות המשנה, כלומר הוא לא ידע שא' העביר את הזכויות אלי ולכן רוצה להעיף אותי מהדירה.
בחוזה השכירות של א' עם הבעלים אין שום סעיף לגבי שוכר משנה.
מה עושים במקרה כזה?
האם הבעלים יכול להעיף אותי מהדירה? ואז אני אמור לתבוע את א' או האם אני יכול להישאר בדירה כפי שעשינו בחוזה ואז הבעלים יתבע את את א'
תודה על התשובה
אני שכרתי דירה כשוכר משנה, כלומר יש דירה שיש לה בעלים, הבעלים השכיר את הדירה ל - א' לשנה ואני השכרתי מ-א' לשנה עם אופציה לשנה נוספת.
עכשו הבעל המקורי לא ידע על השכירות המשנה, כלומר הוא לא ידע שא' העביר את הזכויות אלי ולכן רוצה להעיף אותי מהדירה.
בחוזה השכירות של א' עם הבעלים אין שום סעיף לגבי שוכר משנה.
מה עושים במקרה כזה?
האם הבעלים יכול להעיף אותי מהדירה? ואז אני אמור לתבוע את א' או האם אני יכול להישאר בדירה כפי שעשינו בחוזה ואז הבעלים יתבע את את א'
תודה על התשובה
זכויות של שוכר משנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
אם לפי הסכם השכירות בין הבעלים לבין א' יש לבעלים עילה לפינוי של הנכס כרגע הוא יכול להשתמש בעילה הזו כלפייך ולא חשוב מה כתוב בהסכם השכירות בינך לבין א'. במקרה כזה אתה כמובן תוכל לתבוע את א' בגין הנזקים שנגרמו לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה שנייה
יריב ש
18/06/10
שמי יריב שבתאי ואני עתיד לרכוש דירה בחודשים הקרובים .
לפני כשנה קיבלתי את הדירה הראשונה שלי כשהייתי רווק מסבתא וסבא שלי ללא תמורה וזו הדירה שהוריי גרים בה.
אז לא שילמתי מס רכישה , ערך הדירה היה כ 650 אלף ₪ .
היום אני מבקש לרכוש דירה ביחד עם אישתי שלה אין דירה בחזקתה בערך של 720 אלף ₪ .
האם אני עתיד לשלם מס רכישה מלא ? שליש ? חצי ? הייתי רוצה לדעת איפה אני עומד נכון להיום .
עו"ד שלי מסר בזמנו כי משום שהדירה הראשונה נמסרה ללא תמורה אזי הדירה הבאה שלי תחויב בשליש מס רכישה – האם הוא צודק?
תודה
לפני כשנה קיבלתי את הדירה הראשונה שלי כשהייתי רווק מסבתא וסבא שלי ללא תמורה וזו הדירה שהוריי גרים בה.
אז לא שילמתי מס רכישה , ערך הדירה היה כ 650 אלף ₪ .
היום אני מבקש לרכוש דירה ביחד עם אישתי שלה אין דירה בחזקתה בערך של 720 אלף ₪ .
האם אני עתיד לשלם מס רכישה מלא ? שליש ? חצי ? הייתי רוצה לדעת איפה אני עומד נכון להיום .
עו"ד שלי מסר בזמנו כי משום שהדירה הראשונה נמסרה ללא תמורה אזי הדירה הבאה שלי תחויב בשליש מס רכישה – האם הוא צודק?
תודה
מס רכישה בגין דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
מכיוון שיש בבעלותך כבר דירה, על הדירה שתרכוש עכשיו עם אשתך אתם אמורים לשלם מס רכישה בשיעורים שמשלם מי שכבר יש בבעלותו דירה אחרת (שיעורים גבוהים יותר ממי שרוכש את דירתו הראשונה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות העברת בעלות דירה ללא תמורה
מיה
18/06/10
שלוםאבקש לדעת אם אני מעבירה את דירתי על שם אחותי או הורי, כמתנה ללא תמורה,אלו הוצאות יש ליתודה רבה
העברת דירה לאח או הורה ללא תמורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
כעיקרון אמור לחול מס רכישה בשיעור מופחת ואגרות הכרוכות בביצוע הפעולה. מומלץ לבצע את העסקה בליווי עו"ד שבקיא במקרקעין מכיוון שהיא דורשת התמודדות עם שלטונות מס שבח ביחס לשווי הנכס ובסוף התהליך גם רישום בטאבו או במרשם שבו הדירה רשומה (מינהל, חברה משכנת וכיו"ב).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת זיכרון דברים
שרון הרשקוביץ
18/06/10
במעמד זכרון דברים לקניית דירה , סוכם תאריך פינוי בע'פ ולא נרשם בזכרון דברים , לפני חתימת החוזה הועלתה דרישה לפינוי בעוד שנה במקום לכחודשיים כסוכם , לא הושגה שום פשרה שהוצעה ע"י המוכרים ( שכירות , פינוי בעוד חצי שנה , פיצוי כספי). על הקונים לא מקובל דבר מלבד פינוי בעוד שנה על כל המשתמע מכך.
1. איך ניתן כעת למכור את הדירה ? האם כל מועד פינוי אחר שהקונים ימצאו לנכון יהיה קביל ? אין משמעות לסיכום בע'פ (+תיעוד , ללא רישום )
2. רק הליך משפטי יוכל לפתור מחלוקת זו ? למי הסיכוי הגבוה יותר לזכות ?
1. איך ניתן כעת למכור את הדירה ? האם כל מועד פינוי אחר שהקונים ימצאו לנכון יהיה קביל ? אין משמעות לסיכום בע'פ (+תיעוד , ללא רישום )
2. רק הליך משפטי יוכל לפתור מחלוקת זו ? למי הסיכוי הגבוה יותר לזכות ?
זכרון דברים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
צריך לראות את זכרון הדברים ולהבין את הנסיבות המפורטות של העניין כדי לבדוק כמה זכרון הדברים מחייב ומה הסיכויים והסיכונים בניהול מו"מ קשוח כעת ו/או בנקיטת הליך משפטי נגד הקונים. אם עד כה לא היה עו"ד מעורב בתמונה מומלץ לערב כעת עו"ד בקיא בנדל"ן ולהתייעץ עימו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בגג של השכן שהרחיב את דירתו כמרפסת
צחי
18/06/10
אני גר בומה שלישית וממש בדירה מתחתיי בקומה שנייה שכני הרחיב את דירתו ובעצם בפועל הגג (מבטון) של הדירה שמתחתיי מול התריסים שלי כלומר מבחינה מעשית אני יכול לעבור מביתי ולעמוד על הגג .
שאלתי היא אם אי מרכיב מעקה מברזל סביב הגג ובעצם יוצר מרפסת אזי האם אני צריך היתר בנייה לכך מתוך הנחה שאני לא עושה דלת אלא מדרגות פנימיות בביתי כדי שאוכל לעבור למרפסת , ואם אני כן אעשה דלת מה ההשלכות אם אצטרך היתר או לא ?
שאלתי היא אם אי מרכיב מעקה מברזל סביב הגג ובעצם יוצר מרפסת אזי האם אני צריך היתר בנייה לכך מתוך הנחה שאני לא עושה דלת אלא מדרגות פנימיות בביתי כדי שאוכל לעבור למרפסת , ואם אני כן אעשה דלת מה ההשלכות אם אצטרך היתר או לא ?
הפיכת הגג למרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
אם לא תעשה דלת לא ברור כל כך מהשאלה איך בדיוק תצא למרפסת. אם תפרוץ בקיר דלת בוודאי תצטרך היתר בניה. יש סיכוי שגם אם תעשה "רק" מעקה תידרש להוציא היתר בניה מכיון שהשימוש שעצם השימוש שאתה עושה בגג ההרחבה שמתחתייך כמרפסת מחייב הוצאת היתר בניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה לטובת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב
רון
18/06/10
בדקתי בנסח הטאבו נכס שלי והתברר שיש עליו הערה לטובת המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב.לא קיבלתי מעולם זימון לביהמ"ש.מה יכולות להיות הסיבות לרישום הערה מסוג זה?
הערה לטובת המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
ייתכן שננקט כנגדך בעבר הליך ולא יידעו אותך על כך כמו שצריך. אין מנוס מלהזמין את ההערה מהטאבו ולברר במה מדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות או טעות? העברת מקרקעין בעסקת מכר
אורן
18/06/10
קניתי מגרש מאדם שזכה בו במכרז של המנהל. העסקה התבצעה כדת וכדין על ידי עו"ד המשותף למוכר ולי - הקונה. העסקה התבצעה לפני כשנתיים אלא שלבקשתי (משיקולי הנחה במס רכישה)הזכויות הועברו לפני כחצי שנה. אלא שבבדיקה שערך עו"ד הנ"ל ברישום במנהל נמצא כי כתוב שהמגרש עבר על שמי אך גם כתוב כי "הוגשה בקשה להעברת זכויות" (כביכול ממני למשהו אחר) - דבר שלא היה ולא נברא. מה הסיכוי שזו טעות של המנהל והאם שמעתם על מקרה דומה? האם יש מקום לדאגה? מה עלי לבדוק? האם יתכן שמישהו מנצל את תמימותי? האם זה קל ל"העביר זכויות" אגב, אין לי שום סכסוכים או מאבקים על רכוש עם מאן דהוא. אני ממש חושש הואיל וכבר אני בשלבי סיום בניית הבית. תודה מקרב לב.
מגרש הרשום במינהל מקרקעי ישראל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/06/10
בהחלט יש מקום לדאגה. צריך לפנות מיד למינהל מקרקעי ישראל ולברר במה מדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מגישים בג"ץ נגד המדינה? האם יש אגרה להגשת בג"ץ
מרגיש פגוע
17/06/10
הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
אנא, הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ על מע"מ כשכר טירחה לעו"ד?
א
17/06/10
בחוזה רכישה מקבלן אנו נדרשים לשלם תשלום עבור השתתפות בהוצאות משפטיות בשיעור 1.5% מהתמורה (בתוספת מע"מ).
האם עלינו לשלם 1.5% מהמחיר שבעצמו כולל מע"מ, או האם גם על הסכום הנ"ל יש להוסיף עוד פעם מע"מ, כך שבעצם משלמים מע"מ על סכום שכבר כלל מע"מ.
האם עלינו לשלם 1.5% מהמחיר שבעצמו כולל מע"מ, או האם גם על הסכום הנ"ל יש להוסיף עוד פעם מע"מ, כך שבעצם משלמים מע"מ על סכום שכבר כלל מע"מ.
שכ"ט עו"ד בחוזה עם קבלן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
אם כך רשום בחוזה, אז כן. הוראות החוזה בעניין זה, אינן קוגנטיות, והמדובר בעניין מסחרי לחלוטין. את לא חייבת להסכים לכך, אך את צריכה שהצד השני ייענה לסירובך ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכידת דירה מקבלן
הילה
17/06/10
שלום,
אנו עומדים לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן. בניית הבנין שבו נמצאת הדירה עומדת לפני סיום . ישנו חוזה פיתוח מהוון בין הקבלן לבין מינהל מקרקעי ישראל שתוקפו עד ליום 3/2011.
האם יש בעיה עם זה שחוזה הפיתוח יסתיים בעוד מספר חודשים?
האם כאשר הקבלן יפנה אותה למינהל לחתימה על חוזה חכירה אנו נצטרך לשלם דמי היוון למינהל?
תודה
אנו עומדים לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן. בניית הבנין שבו נמצאת הדירה עומדת לפני סיום . ישנו חוזה פיתוח מהוון בין הקבלן לבין מינהל מקרקעי ישראל שתוקפו עד ליום 3/2011.
האם יש בעיה עם זה שחוזה הפיתוח יסתיים בעוד מספר חודשים?
האם כאשר הקבלן יפנה אותה למינהל לחתימה על חוזה חכירה אנו נצטרך לשלם דמי היוון למינהל?
תודה
חוזה עם קבלן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
קשה לענות במסגרת הזו. מומלץ להייועץ עם עו"ד מנוסה בתחום, שיעיין בוראות החוזה ויראה אם יש מקום לדאגה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רחוב ללא מדרכה
zg
17/06/10
הי,
אני גרה ברחוב ללא מדרכות. פניתי לרשות המקומית וזו אומרת שרק אם כל התושבים ברחוב ישלמו את התשלום למדרכה היא מוכנה לבצע את העבודה.
כמובן שלא כל התושבים ברחוב אכפת להם.ואף אחד לא מתכוון לשלם לעריה.
האם קיימת דרך לכפות על הרשות המקומית לבצע עבודת תשתית ברחוב
כמו מדרכות ותאורה.
למי עלי לפנות? הרי מדובר במדרכה ולא במותרות???????
אני גרה ברחוב ללא מדרכות. פניתי לרשות המקומית וזו אומרת שרק אם כל התושבים ברחוב ישלמו את התשלום למדרכה היא מוכנה לבצע את העבודה.
כמובן שלא כל התושבים ברחוב אכפת להם.ואף אחד לא מתכוון לשלם לעריה.
האם קיימת דרך לכפות על הרשות המקומית לבצע עבודת תשתית ברחוב
כמו מדרכות ותאורה.
למי עלי לפנות? הרי מדובר במדרכה ולא במותרות???????
חיוב העירייה בסלילת מדרכה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
יש מקום לשקול הגשת עתירה מינהלית בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל שבחה -דחוף!
מוטי .ק.
17/06/10
שני האחים שותפים בדירה, ואחד רוצה להעביר את מחצית הזכויות לאח האחר, במתנה!
האם חל היטל השבחה בעיסקת מתנה בין אחים?
האם חל היטל השבחה בעיסקת מתנה בין אחים?
השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
לפי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, העברה מיחיד לקרובו, אינה נחשבת מימוש, הווה אינה חייבת בתשלום היטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת מיסי ועד על דעת הוועד או באסיפה?
ירון
17/06/10
שלום רב, אבקש לקבל הפנייה לחוק בנושא מסי ועד וסמכות הוועד להעלאת המסים. מה שאני מוצא בחוק המקרקעין בתים משותפים זה רק התייחסות לחלוקה בהוצאות ולא פירוט כיצד הן נקבעות.האם לפי חוק העלאת מסי וועד מחויבת באסיפת דיירים ורוב בהצבעה? או שהוועד (במקרה הזה דירה בודדת) יכול להחלט על ההעלאה בעצמו?בנוסף האם צריך הוועד להציג דוחות חצי שנתיים באופן יזום, ושנתיים באסיפה? אשמח לקבל מראי מקום לחקיקה הזאת.
העלאת וועד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
יש לעיין בתקנון הבית המשותף. מעבר לכך, תוכל לפנות לוועדה לתרבות הדיור ולקבל מהם ייעוץ
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך לעו"ד
אורן
17/06/10
חבר, עו"ד, שלח אלי מישהו שקנה את הבית שלי. הבנתי ממנו שהוא לא לוקח דמי תיוון מכיון שהולכים אליו לביצוע העסקה. עכשיו הוא מבקש דמי תיווך. האם זה מותר?
תיווך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
עורכי דין אינם רשאים לעסוק בתיווך, אך אם הדבר סוכם מראש, ייתכן ומגיע לו שכר בגין דמי ייזום/שכ"ט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בתב"ע המחייב התקשרות עם חברת אחזקה
dani
17/06/10
האם ועדה מקומית יכולה לדרוש להכליל בתקנון תב"ע דרישה כי היזם יחייב את רוכשי הדירות להתקשר עם חברת אחזקה לשם אחזקת השטחים המשותפים?
כמו כן ובהתאם, האם קבלן יכול לכלול סעיף בהסכמים עם רוכשי דירות לפיו חובה על הרוכשים להתקשר עם חברת אחזקה לניהול ואחזקת השטחים המשותפים?
כמו כן ובהתאם, האם קבלן יכול לכלול סעיף בהסכמים עם רוכשי דירות לפיו חובה על הרוכשים להתקשר עם חברת אחזקה לניהול ואחזקת השטחים המשותפים?
התשובה היא כן
הילה
17/06/10
טיוטת חוזה מכר מכונס נכסים
regy
17/06/10
אני מעוניינת בקנית דירה מכונס נכסים. הכונס אמר שזה לא מכרז אלא התמחרות. ראשית, מה ההבדל. שנית, הוא לא מוכן לתת טיוטת הסכם לאף אחד חוץ מזוכה ההתמחרות. כל שכנוע לא עזר והוא אמר שאלא התנאים והוא לא מכריח אף אחד. השאלה שלי האם הוא פועלי באופן חוקי ואם לא -מה ניתן לעשות כדי בכל זאת לקבל את הטיוטה בטרם הגשת הצעה?
הליך כינוס נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
17/06/10
בדר"כ על הכונס להציג בפני המתעניינים את נוסח הסכם המכר לפני שהינם מגישים את הצעתם, שכן תנאי ההסכם הינם דבר מהותי, כדי לקבל החלטה אם להציע הצעה ואיזו הצעה ... התמחרות, הינו הליך בו הכונס מזמין את מגישי ההצעות הגבוהות ביותר להליך בו כל מציע כאמור רשאי לעלות את הצעתו, מתוך מטרה להביא למכירת הנכס במחיר הגבוה ביותר. מומלץ לפנות לכונס בכתב לגבי קבלת נוסח ההסכם, וככל שמסרב, יש לבחון מאיל טעמים. בהתאם לתשובתו בכתב, יש מקום לשלוח בקשה בעניין, לבימ"ש או ללשכת ההוצל"פ שמינו את הכונס הנ"ל. היה ולא, ניתן גם לאחר ההתמחרות, לפנות לבימ"ש/הוצל"פ בעניין וייתכן וזו תהווה עילה לעריכת הליך כינוס מחדש ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
