פורום נדל"ן

יש לבחון את החוזה המקורי, נהלי עמידר והחוקים הרלבנטים- לבחון האם זכות הרכישה מוגבלת לדירה אחת בלבד.

כמתווך, אינך צריך לעסוק בשאלות אלו.
יש להפנות את המוכר לייעוץ משפטי כדי שעוה"ד יכול לקבל את מלוא הפרטים הרלבנטים ולחוות דיעה.
כדי לחוות דיעה, יש צורך בקבלת פרטים נוספים מעבר לאלו שפורטו.
אומר בכלליות, כי לא לרוב סעיפי הפטור אין רלבנטיות האם המוכר הוא אזרחי ישראלי או לא.

יש לברר בעירייה האם הפעולות הנ"ל טעונות היתר בנייה.
בנוסף יש לבחון בתשריט הבית המשותף האם יש חלק מהגג השייך לדיירים בבניין.

יש לרשום ראשית לכל את הזכויות ע"ש היורשים . לא מומלץ להתקשר בהסכם מכר טרם הושלם הליך הוצאת צו ירושה /צו קיום צוואה ורישומו במרשם המקרקעין

פנה לרשות המיסים, בכתב, ציין את פרטי השומות הרלבנטיות ובקש החזר.

יש לעגן היטב את זכויות המשכיר בהסכם השכירות, בהסכם שרצוי שיערך על ידי עו"ד.
יש לוודא בהסכם כי השכירות היא שכירות חופשית, לא מוגנת.
שכירות מעל תקופה מסויימת ניתנת לרישום בטאבו.
שכירות מעל 25 שנה היא "עסקה במקרקעין".

סביר להניח כי הבניין טרם נרשם כבניין משותף. הליך רישום כזה אורך זמן רב- תלוי בהיף הפרויקט, האם יש צורך לבצע פרצלציה וכד. ההתחייבות בעניין זה מופיעה בהסכם הרכישה עם הקבלן.
יש מקרים רבים, בפרויקטים גדולים, שהליך הרישום נמשך כ- 10 שנים (אם כי לא תמיד בצדק זה נמשך זמן רב כל כך..).

אכן, חוק המתנה מכיר במתנה "עם תנאי".
ניתן להתנות המתנה בזכות המגורים של האם.

מדרגות מס הרכישה מפורסמות באתר רשות המיסים.
יש לקבל ייפוי כוח מהרוכש- רצוי גם כזה שמופנה אליך וגם לעו"ד, משום שיש מסמכים שרק עו"ד יכול לחתום עליהם.
רצוי מאוד שייפוי הכוח יכלול את תיאור הדירה הנרכשת, ולא כללי.

מומלץ בחום כי יערך הסכם בין הצדדים אשר יעגן את זכויות המשכיר וחובות השוכר.(חובו לשלם תשלומים שוטפים, מועד פינוי וכד).

ייתכן ולא יהיה מנוס אלא מפניה לערכאות משפטיות בעניין זה, שיצהירו על זכויותכם בנכס ואת זכותכם לרכוש אותו, בהנחה כי הנכם עומדים בקריטריונים הקבועים בחוק

יש לעיין בחוזה המכר- האם יש התייחסות לנושא האחריות בעניין זה.
כמו כן, יש לבחון האם הודעת העירייה על מפגע בטיחותי התקבלה לפני הסכם המכר או אחריו.
יש לשכור שירותי עו"ד שייצג אותכם בהליך זה.

אין מנוס אלא מלשכור שירותי עו"ד והגשת תביעה לפינוי

נא לפנות לפורום דיני משפחה

שלחי תצהיר שלך ו ו/או של שכן ו/או חשבונות חשמל עירייה וכד.

אין רלבנטיות להגשת תלונה למשטרה.
בכל מקרה, אין תלונה אנונימית.

קשה לחוות דיעה מבלי לקבל מידע מפורט על ההשתלשלות העובדתית. לא ברור גם האם המכרז שיצא כולל את זכותך כדייר מוגן

אם חותמים היום הסכם/זכ"ד/"הסכם מגירה" (שאיננו חוקי) שיכנס לתוקף רק עוד מספר חודשים, במועד הזכאות לפטור, הרי מדובר בעסקה אשר יצאה אל הפועל כיום, תמוסה היום ומשכך המוכר לא יהיה זכאי לפטור.
יש טכניקות כאלו ואחריות לדחיית המועד, כולם נפסלו על ידי רשויות המס.

אין מניעה כי הדירה תרכש על שני שני האחים. לגבי המשכנתא- יש לברר הנושא ישירות עם הבנק. ייתכן שהם יסתפקו באחיך כלווה יחיד, וייתכן שירצו גם אותך כערב/לווה נוסף-תלוי בבטחונות שיש להם ובכושר ההחזר של אחיך.

שאלתך מעוררת את סוגיית "היזק הראייה" (פגיעה בפרטיות) ששאובה מהדין העברי, יחד עם בניה לא חוקית.

בהנחה שאכן המדובר בבניה לא חוקית, גש לעיריה והם ינחו אותך.

בעיקרון ניתן לבקש צו הריסה למבנה לא חוקי. ברי כי השאלה היא כמה זמן עומד המבנה, האם ניתן ו/או רוצה העירייה "להכשירו" כחוקי וכיו"ב.

אני מאמין שפניה לעירייה תייתר את הצורך שלך בערכאות ואם לא, תמיד תוכל לפנות באופן ישיר לערכאות - גם כנגד ההחלטה הלא סבירה של העירייה בעניין ככל שתינתן כזו.

בשולי הדברים, אציין כי ניתן גם לתבוע בגין מטרד ליחיד ועל-פי פקודת הנזיקין, אם כי זה מסלול משני ולא ישיר בנסיבות דנן.

שלום רב,

אנסה לבסביר לך את הנושא בקצרה ובפשטות-

בעקרון, הליך פרצליה הינו חלוקה של מקרקעין, אשר יכול להיות באופן רצוני (מוגש ע"י הבעלים), או בלתי רצוני (מבוצע ע"י הרשות המקומית).

מטרת הפרצלציה הינה לתרגם את החלוקה של המקרקעין לרישום הנכס בטאבו.

במידה ואתם מעוניינים לבצע פרצליה, הנושא כרוך בפרוצדורה מסוימת, במסגרתה יש להכין "תיק פרצלציה, הכולל, בין היתר, הבקשה (בטופס מתאים) לפרצלציה מגובה בתוכנית מפורטת לצרכי רישום ע"י אדריכל ותשריט מאושר ע"י מודד מוסמך לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, וכיוצ"ב.

ההליך כרוך בתשלום אגרה.

במידה והבקשה מתקבלת - מבצעים את הפרצלציה בטאבו בדרך של הגשת המסמכים חתומים ע"י בעלי המקרקעין עם המסמכים המאושרים וחתומים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום.

הנ"ל על קצה המזלג, בבחינת מסגרת הדברים, אשר הינם מורכבים יחסית.

כמו כן, חשוב לציין, כי אם מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו, הפרצלציה גוררת תשלום היטל השבחה (ואין קשר לנושא הפולש שפונה), מאחר ומביאה להשבחת המקרקעין מבחינת ניצול הקרקע.

מאחר והנושא מורכב, כאמור, מומלץ להיוועץ ראופן פרטני ומסודר עם עו"ד המתמחה במקרקעין/נדל"ן.

בברכה,

עמית ורד, עו"ד ומגשר