פורום נדל"ן

מצ"ב קישור למצגת נהדרת של אתר רשות המיסים, לגבי השימוש בטפסים.

זה לא ממש הפורום המתאים לשאלה זו, ברמת העקרון, מניסיוני אין חובה של העירייה ליתן הנחה רטרואקטיבית, בטח שלא לפני 4 שנים..

כל סוג של מצללה [פרגולה] טעון בהיתר בנייה, ולא מובטח כלל כי היתר זה יינתן. הדבר מותנה במבנה הפרגולה אשר המחוקק קבע והגביל באמצעות תנאים – למשל, אם אינני טועה, מותנה כי לפחות 40% משטח הגג יהיה פתוח, ועוד תנאי שהפרגולה תיבנה ללא בניית קירות. [הקירות הקיימים יכולים להישאר ככותל לפרגולה אך בנייתה תהיה ללא הוספת קירות בהיקף. בעניין זה אמנם ההגדרה שבתקנות קובעת באופן כללי כי פרגולה היא מבנה ללא קירות, אולם הפרקטיקה של היתרי בנייה בכל הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה בישראל מרחיבה את הגדרת הפרגולה גם למקרים שבהם היא מוצמדת לקיר קיים].
התקנת מצללה כרוכה אמנם בהיתר בנייה, אך די להכין את הבקשה להיתר בדרך המצומצמת החוסכת לא מעט זמן ומשאבים בהליך התכנון והרישוי. להזכיר - יש מועצות ועיריות שכלל לא אוכפות את החוק והתקנות הללו - ואולם הדרך הטובה ביותר לאדם הישר, הוא לבדוק בעירייה או במועצה בועדה לתכנון ובניה.

שאלה יפה, לא בטוח שהיא מתאימה לפורום הזה.
יש להעזר בעו"ד שמתמחה בפסיקה הנוגעת לעסקאות מתווכים, על מנת לבדוק מקרה דומה.
לכאורה, החוק לא מציין כי מקרקעין הם רק בישראל, אך כאמור יש לבדוק את הנושא בצורה מעמיקה יותר ביעוץ אישי.
חוק המתווכים במקרקעין, קובע: "מקרקעין" - כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969 .
ההגדרה של "מקרקעין" בחוק האמור : "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה; אולם מקום שהמלה "מקרקעין" באה בחיקוק שניתן לפני תחילת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, תהא משמעותה כמשמעות שהיתה נודעת לה אלמלא החוק האמור".

בבואו העת - יש להתיעץ עם עו"ד על מנת לבדוק שאין שינוי בחוק.
דיירות מוגנת אינה זכות שעוברה בירושה.
יורשי הדייר לאחר מותו, יהיו זכאים לעבור לגור בדירה באם התגוררו עימו ששה חודשים לפחות, בתנאי כי ליורשים אלו, לא היתה בתקופה זו (שישה חודשים טרם הפטירה) - דירה אחרת למגורים, זולת דירה זו.

יש להעזר בעו"ד אם נתונים מדוייקים לצורך קבלת תשובה מחייבת.
באופן עקרוני אני יכול להפנות אותך למאמר, אשר נרשם באתרנו, ע"י חברנו עו"ד גיא פרבמן - הקישור מצ"ב.

השאלה לא מתאימה לפורום הזה, אשר מתעסקת בשאלות משפטיות.

חבל כי לא הגנתם על עצמכם בחוזה השכירות, אולם, באם תמצאו שוכר חלופי, אשר מוכן לשלם את אותו סכום שאתם תשלמו, ויעמיד את אותה ערובה, ואין כל שינוי לרעה מצד הבעלים (לדוגמא תמצאו זוג כמובן, ולא גרושה עם ילדים...), אז אני מניח כי הבעלים לא יתנגד, ואם יתנגד, הרי שאם וכאשר הדבר יגיע לפתחו של ביהמ"ש, הדבר יעמוד לא לרועץ (יש מושג משפטי שנקרא הקטנת הנזק - והוא לא עמד בו). בכל מקרה, אני ממליץ להודיע על כך בכתב לבעלים, ולגבות את המכתב במשלוח בדואר רשום, רצוי אף במקרה המסובך שלכם להעזר בעו"ד שילווה את שינוי השוכרים וידאג כי תקבלו בחזרה לידכם את הבטוחות.

הבהרות לגבי השאלה ששאלתי:* ההעברה ללא תמורה - הכוונה להעברה ללא תמורה לקרוב. הבנתי שיש משמעות בנושא המס ולכן ההבהרה.* לאבי יש נכס אחר בנוסף. האם יש משמעות לכך מבחינת המס כשמבצעים ההעברה ללא תמורה לקרוב?

יש לבדוק עבור מה התשלום, אני יכול רק להניח כי מדובר בהיוון. אולם - יש לבדוק את המסמכים. יתכן כי ניתן למכור את הנכס כמו שהוא. לחלופין, יתכן כי שווה להוון כי גם המחיר של המגרש יעלה בהתאם- יש לבדוק בדיוק מה מקור החיוב .
באופן כללי אני יכול לומר לגבי העברת בעלות ממינהל לטאבו כך:
לפני כ- 3 שנים אימצה הממשלה את ועדת גדיש, שקבעו בין היתר כי יש לצמצם את החיכוך בין האזרחים למינהל מקרקעי ישראל. אחת הדרכים האופרטיביות לצורך יישום המלצה זו היתה הענקת זכות בעלות לחוכרים בבנייה מהוונת למגורים. בדרך זו יתנתק החוכר מהמינהל ולא יזדקק לאישורו בכל הפעולות הנוגעות לנכס שבבעלותו, כגון: רישום משכנתא, העברת זכויות, היתר בניה וכו'.
כמו כן הבעלות בנכס תאפשר לחוכר לבצע את כל הפעולות המפורטות לעיל בצורה פשוטה, יעילה ומיידית.
התשלומים שמבוצעים בדרך כלל, הינן היוון ואגרות למדינה.

סוניה שלום,
אם זכרוני איננו בוגד בי, כבר דיברנו בטלפון על המקרה...
בכל מקרה:
באופן עקרוני, עיריות אינן מחויבות לפתוח תיק הוצל"פ כנגד אזרחים החייבים להם כספים (בגין דוחו"ת חניה, ארנונה וכיו"ב) ויכולות לפתוח בהליך מינהלי לעיקול נכסיו של החייב. אם החוב הוא מלפני מועד צו הכינוס, אופן גביה כזה אינו חוקי. במקרה כזה על החייב להפנות תשומת ליבו של היועץ המשפטי של העיריה לצו הכינוס ואם הדבר אינו מועיל יש לפנות בבקשה מתאימה לביהמ"ש המחוזי, שיורה על הפסקת הליך הגביה- תעזרי בעו"ד שמייצגת את האימא בפש"ר.
אם החוב נוצר בתקופה שבה כונס הנכסים מכר את הבית - אז יש להפנות את האצבע לכונס הנכסים אשר היה אמור לשלם מהתקבול את כל החובות על הבית.

למיטב ידיעתי - כן . שהרי על-פי חוק המקרקעין יש לבקש הסכמה בחתימה פורמלית של מי שבבעלותם שלושה-רבעים מהדירות, ושני-שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. רוב זה מאפשר להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסויימת, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך כך.
לאור מורכבות הנושא, רצוי עד מאוד להעזר בעו"ד שיבצע את חתימת הדיירים, והרישום בטאבו.

לא כל כך הבנתי את השאלה, אולי זה יעזור, זו ההגדרה של בניה רוויה על פי מנהל מקרקעי ישראל:
בניה רוויה :
"בנין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד כבית משותף על
פי חוק המקרקעין התשכ"ט ‎1969, בן שתי קומות ומעלה ואשר יש בו
ארבע יחידות דיור לפחות, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת."
אם זה לא עוזר, אפשר לשאול את הבנק , או את עו"ד ששכרתם לצורך ייצוג העסקה.

אני מקווה כי שכרת עו"ד שייצג אותך בעסקת המכר מול הקבלן, כיוון שעו"ד של הקבלן - לא מייצג אותך...
באם שכרת עו"ד, אני מניח כי הוא הכניס סעיף הגנה, לפיו במקרה של שביתה במשק או בבנקים - מועדי התשלום נדחים בהתאם.
באם לא שכרת עו"ד, אני ממליץ לעבור את החוזה ולחפש סעיף שכזה, במקביל להודיע לקבלן על האיחור וסיבת האיחור - גם אם אין סעיף כזה, יש קבלנים שמתחשבים.
בהצלחה.

ניתן לפנות למפקח את הבתים המשותפים- יש לעניין בתקנון של הבניין תחילה, או לחלופין לפנות לביהמ"ש השלום. בסיטואציות מסויימות ניתן לחייב את הדיירים האחרים לשלם את חלקם.

תשאל השאלה מדוע ההסכמה לא נרשמה בטאבו? בכל מקרה, בשביל לענות על השאלה, יש לעיין במסמך... רצוי מאוד להתיעץ עם עו"ד שמלווה את עיסקת הרכישה, ואף להוסיף סעיף בעסקה עצמה.

ראשית, במקרה הגרוע ביותר ניתן לפנות למקפח על הבתים המשותפים, או לביהמ"ש השלום. מניסיוני - עדיף ורצוי לפתור את הבעיה בדרכי שלום תוך הצעה להשתתף בעלות הפירוק או החלפה של הגגון. שימי לב -תשובה שלא קשורה לפורום הזה, אבל פירוק הגג הוא הליך המסוכן באסבסט, שכן אז מתפזר האבק שלו, יש להעזר בחברות שמתמחות בפירוק גגות אסבסט - ניתן למצוא באינטרנט.

מה התיחסות רשויות המס למי שמחזיק שני נכסים לצורכי השקעה, האם כבר מתיחסים אליו כעסק? האם לוקחים יותר מס הכנסה וכו ?ואני לא מתכוון לפטור ממס שבח והחוקים הרגילים החלים על הנכס.אלא התיחסות רשויות המס להכנסות השונות של הבעלים (כשיש לו הכנסות ממשכורת ומשני נכסים או שלושה )תודה רבה

יש לאגד את הדיירים לנושא, ולשכור עו"ד אשר ירכז את הנושא אצלו, וינהל מאבק לצורך רישום הבית. כמובן, שיש להציג תחילה את כל המסמכים על מנת לבדוק את מורכבות ההליך.

מנסיוני בתחום, יש מספר דרכים להתמודד עם הנושא, דרך ראשונה, הינה הגשת התנגדות לבקשה של בעלי הגן (ככל שהשכנים יתאגדו וההתנגודת תכלול שכנים רבים יותר, הדבר יהיה רק לעזרתך - יתקיים דיון בעניין, ובאפשרות הצד המפסיד אף לערער על ההחלטה), שנית במקביל, יש לפנות בעתירה לביהמ"ש השלום, ראשית בעתירה לסעד זמני - צו מניעה זמני, האוסר לפתוח על הגן, ולאחר מכן, באם יהיה צורך יש להגיש תביעה לצו מניעה קבוע (בין היתר בעוולת מטרד) ופיצויים. במקרה הספציפי הזה - מומלץ לשכור עו"ד ולא לנהל את המלחמה הזו לבד, שכן מדובר בהליכים מאוד מורכבים

חסרים נתונים רבים בשאלתך, אודה באם תוכל למסור נתונים נוספים.

פורום זה נותן יעוץ בבעיות משפטיות, ואינו נותן מענה בעניין שווי נכסים, סוכנויות תיווך וכו'.

האינטרנט היא כלי נהדר להתחיל, ניתן לקרוא מאמרים רבים בתחום הספיצפצי שאתה מעוניין, ניתן גם לקחת קורסים בתשלום.

"אין אדם עושה דין לעצמו" !