פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אי תשלום ארנונה בדירה שכורה
אילן
25/07/10
הדייר ששוכר ממני את הדירה לא שילם את הארנונה בטוענה שמאחר והדירה לא רשומה על שמי לא יכול לקבל את ההנחה בעיריה שמגיעה לו.
מה אני יכול לעשות?
מה אני יכול לעשות?
ארנונה - שכירות
עו"ד שזר תומר
25/07/10
מקווה כי ערכת חוזה שכירות כמו שצריך ולא כזה שמורידים מהאינטרנט. אם כן, אתה אמור להיות מגובה שכן צריך להיות סעיף ברור שהאחריות לארנונה חלה על הדייר. אם לא - צריך לבדוק את החוזה שלך.
משהו חשוד לפני רכישת נכס !! עזרה בבקשה
ישראלי
25/07/10
יש דירת 3 חדרים ישנה וזקוקה לשיפוץ באחת השכונות במרכז ירושלים, אני מעוניין לקנות אותה אבל יש 3 דברים שמאד מחשידים אותי:1) הבעלים הנוכחי (גר בצפת) רכש אותה לפני כשנה וחצי ועד היום יש בנסח הטאבו רק הערת אזהרה על שמו אבל לא בעלות מלאה, הבעלות היא עדיין על שם הבעלים הקודמים, הבעלים הנוכחי טוען שלא העביך את הדירה על שמו כי הוא לא מעוניין כרגע לשלם מס רכישה גבוה אלא מעדיף לשלם מס זה לפני שימכור את הנכס, האם זה תירוץ סביר? הרי הבן אדם שילם ממיטב כספו ובפועל הדירה לא שלו !!! 2) הדירה ריקה כבר שנה וחצי (מאז שהוא רכש אותה) היא אפילו לא מושכרת. היא אמנם זקוקה לשיפוץ יסודי אבל אני מניח שהיה שווה לו להשקיע כמה אלפי שקלים בשיפוץ בסיסי ולהשכיר אותה (היא שווה לפחות 3500 שקל בחודש) - מדוע לא עשה כך?3) לדירה "מצורף" חלל ריק בגודל של בערך 20 מ"ר, המוכר מציע את הנכס כולל החלל ב1.25 מליון ש"ח או שניתן לרכוש את הנכס ללא החלל הנוסף ב1 מליון. מה עלי לבדוק בנקודה זו? האם זה לא נתון "קצת מוזר" נוסף?אודה מאד למי שיוכל לייעץ, אנא - רק מי שבאמת מבין כי אני על פסים רציניים בעסקה הזותודה
רכישת נכס
עו"ד שזר תומר
25/07/10
יתכן כי העסקה כשרה, אבל.. קודם כל קח עו"ד שיש לו ניסיון בעסקאות מעט יותר מורכבות.
לעניין השאלות שלך:
1. אתה צודק- זה מחשיד, את מס הרכישה המוכר שלך צריך לשלם תוך 50 ימים מהיום שחתם על חוזה, אין שום קשר לנושא העברת הבעלות - אכן מחשיד, יתכן כי המוכר לא מבין מה שהוא אומר. עו"ד שלך צריך לבדוק את נושא הבעלות, אומנם ניתן לקנות נכס בצורה כזו, אולם צריך לברר מדוע לא עברה הבעלות, ויש להכניס לחוזה סעיף שבו המוכר מתחייב לבצע את העברת הבעלות תוך איקס זמן, אפילו התניה של אחד התשלומים.
2. הדירה ריקה - לא נושא משפטי... אפשר לעשות עבודת בלשות מול השכנים, אולי העירייה (אולי יש שם חובות לעירייה).
3. לא ברור מה זה "מצורף", או שזה חלק מהדירה או שלא!
אם זו חריגת בניה, למה אתה צריך להתעסק עם זה - זה נקודה בעייתית נוספת, יש לברר במחלקת הנדסה אודות הנכס ולעיין בנסח (עו"ד שלך אמור לדאוג לכך).
עסקה שצריך לפקוח שתי עיניים היטב - בהצלחה!.
2.
לעניין השאלות שלך:
1. אתה צודק- זה מחשיד, את מס הרכישה המוכר שלך צריך לשלם תוך 50 ימים מהיום שחתם על חוזה, אין שום קשר לנושא העברת הבעלות - אכן מחשיד, יתכן כי המוכר לא מבין מה שהוא אומר. עו"ד שלך צריך לבדוק את נושא הבעלות, אומנם ניתן לקנות נכס בצורה כזו, אולם צריך לברר מדוע לא עברה הבעלות, ויש להכניס לחוזה סעיף שבו המוכר מתחייב לבצע את העברת הבעלות תוך איקס זמן, אפילו התניה של אחד התשלומים.
2. הדירה ריקה - לא נושא משפטי... אפשר לעשות עבודת בלשות מול השכנים, אולי העירייה (אולי יש שם חובות לעירייה).
3. לא ברור מה זה "מצורף", או שזה חלק מהדירה או שלא!
אם זו חריגת בניה, למה אתה צריך להתעסק עם זה - זה נקודה בעייתית נוספת, יש לברר במחלקת הנדסה אודות הנכס ולעיין בנסח (עו"ד שלך אמור לדאוג לכך).
עסקה שצריך לפקוח שתי עיניים היטב - בהצלחה!.
2.
אי תשלום שכר דירה
סימי
25/07/10
שלום, אני משכירה דירה. חוזה השכירות עומד להסתיים. הסכמתי להאריך את השכירות לשנה נוספת (יש סעיף אופציה בחוזה) אולם השוכר טוען שביצע תיקונים בבית במהלך השנה (שלא הודיע לי עליהם) ומתנה את תשלום שכה"ד להמשך בתשלום עבור התיקונים האלה. אני לא מצליחה להגיע עימו להסכמה (לא עונה לטלפונים שלי). מה ניתן לעשות? האם אוכל לא להאריך את החוזה? האם ניתן לפנות את השוכר (הוא מאיים שלא יפנה את הדירה) תודה מראש על תשובתכם.
אי תשלום שכר דירה
עו"ד שזר תומר
25/07/10
אני מניח שבחוזה הגנת על עצמך בעניין תיקונים שבוצעו על ידי הדייר. אם כן - אין מה לדאוג, הוא לא יכול לחייב אותך, תמיד ניתן לטעון כי זה נעשה על דעתו בלבד, וכי לא אישרת את זה, ולא היית מוכנה לשלם על זה באם היה מודיע לך קודם.
בלית ברירה, יתכן כי צריך להודיע לו כי מתן האורכה הנוספת לא רלוונטי, אלא אם יחתום על מסמך שהוא יורד מהדרישות שלו, ואם לא יסכים יתכן כי צריך לפעול לפינוי.
מומלץ כי תעשי את ההליך בליווי עו"ד, זה נראה יותר רציני ובטח שיותר אפקטיבי!
בלית ברירה, יתכן כי צריך להודיע לו כי מתן האורכה הנוספת לא רלוונטי, אלא אם יחתום על מסמך שהוא יורד מהדרישות שלו, ואם לא יסכים יתכן כי צריך לפעול לפינוי.
מומלץ כי תעשי את ההליך בליווי עו"ד, זה נראה יותר רציני ובטח שיותר אפקטיבי!
העברת נכס בטאבו
יאיר
24/07/10
היי
יש לי נכס שקיבלתי בצוואה לאחר שהוריי נפטרו,יש לי צו קיום צוואה.אני מעוניין להעביר את הנכס על שמי בטאבו. ביררתי על כך בטאבו והם אמרו לי שאין עדיין רישום על הקרקע וכנראה שהקבלן עוד לא העביר את הרישום(זה בית בן 25 שנה שנקנה מקבלן).מה עליי לעשות?
יש לי נכס שקיבלתי בצוואה לאחר שהוריי נפטרו,יש לי צו קיום צוואה.אני מעוניין להעביר את הנכס על שמי בטאבו. ביררתי על כך בטאבו והם אמרו לי שאין עדיין רישום על הקרקע וכנראה שהקבלן עוד לא העביר את הרישום(זה בית בן 25 שנה שנקנה מקבלן).מה עליי לעשות?
העברת נכס בטאבו
עו"ד שזר תומר
25/07/10
אם הבנתי נכון בנסח הטאבו מופיע שם הקבלן?
האם מדובר בבניין? אם כן, זה יכול להוזיל עלויות. שכן המטרה כעת היא להמשיך את העבודה שהקבלן היה צריך לבצע.
באם הקבלן עדיין קיים, הרי שיתכן כי ניתן לחייבו לעשות כן.
צריך קצת יותר פרטים ואוכל לתת לך הכוונה טובה יותר.
האם מדובר בבניין? אם כן, זה יכול להוזיל עלויות. שכן המטרה כעת היא להמשיך את העבודה שהקבלן היה צריך לבצע.
באם הקבלן עדיין קיים, הרי שיתכן כי ניתן לחייבו לעשות כן.
צריך קצת יותר פרטים ואוכל לתת לך הכוונה טובה יותר.
שאלות של המשכירים על חוזה להשכרת דירה
עינת
24/07/10
שלום,
יש לנו דירה שאנחנו מעוניינים להשכיר. מצאנו שוכרים פוטנציאלים ואנחנו כרגע בשלבי חוזה. יש לנו מספר שאלות שנשמח לייעוץ לגיבהם:
1) אם השוכרים מעבירים על שמם את תשלומי הארנונה, מים, חשמל וכו – האם עדין יש צורך כביטחון לקבל מהם צקים פתוחים לפקודת החברות? האם הם יכולים בלא ידיעתנו להעביר את זה חזרה על שמינו או שהם זקוקים לחתימתנו?
2) בחוזה לדוגמא שיש לנו רשום:
1. מוצהר ומוסכם בזאת, כי החל ממועד תחילת תקופת השכירות, השוכר בלבד הוא האחראי כלפי כל צד ג' בגין כל נזק שייגרם והנמצא באחריותו של המחזיק במושכר, והשוכר מתחייב לפצות ו/או לשפות את המשכירים בגין כל נזק שייגרם משכירים, או תביעה שתופנה כלפיה עקב כך, לרבות הוצאותיה ושכ"ט עו"ד.
למען הסר ספק מובהר בזאת, כי השוכר לבדו אחראי גם לכל נזק שייגרם, אם ייגרם, לתכולת המושכר, במידה ונזק זה נגרם על ידי השוכר ו/או על ידי מי מטעמו.
האמור לעיל, לא יחול על נזק שייגרם עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים. המשכירים מתחייבת בזאת לפצות את השוכר בגין כל נזק שייגרם לו עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים.
כמו כן, השוכר מתחייב בזאת לבטח, על חשבונו, את המושכר בביטוח מבנה הדירה כמקובל בחברות הביטוח ולהציג לשוכרים אישור על הביטוח ועל התשלומים.
2. לשוכר לא תהא זכות כלשהי לקזז ו/או לעכב ו/או לחלט סכום כלשהו מדמי השכירות ו/או כל תשלום אחר המגיע ו/או שיגיע משכירים.
השוכרים ביקשו מאיתנו לשנות את הסעיפים הללו. הם רשמו:
· לעניות דעתנו נושא של עלויות ביטוח מבנה הדירה לא צריך להיות תחת אחריותנו מאחר ואינה בבעלותנו.
ישנם מס' סעיפים בחוזה המכסים את נושא אחריותנו לנזק שנגרם לדירה על ידנו בו יהיה עלינו לשאת.
בנוסף, ישנה התייחסות בסעיף זה לאחריות על נזק הנגרם לצד ג' - נישא באחריות רק אם הנזק נגרם על ידנו.
· יש להוסיף סעיף למצב בו יש נזק מהותי לדירה, שלא נגרם עי השוכרים ובגינו לא ניתן לגור בדירה כראוי - במצב זה נרצה פיצוי מצד המשכיר.
· לגבי 2 - תהיה לשוכר אפשרות לקזז משכ"ד רק במצב שיש נזק בדירה שלא נגרם על ידו והמשכירים לא פעלו לתקנו תוך זמן סביר (בהתאם לסוג הנזק)
האם הם צודקים בדרישות שלהם? מה משמעות השינויים שהם רוצים לעשות בחוזה הסטנדרטי שיש לנו? האם יש לכם ניסוח משפטי לסעף שהם מעוניינים להוסיף?
תודה מראש
יש לנו דירה שאנחנו מעוניינים להשכיר. מצאנו שוכרים פוטנציאלים ואנחנו כרגע בשלבי חוזה. יש לנו מספר שאלות שנשמח לייעוץ לגיבהם:
1) אם השוכרים מעבירים על שמם את תשלומי הארנונה, מים, חשמל וכו – האם עדין יש צורך כביטחון לקבל מהם צקים פתוחים לפקודת החברות? האם הם יכולים בלא ידיעתנו להעביר את זה חזרה על שמינו או שהם זקוקים לחתימתנו?
2) בחוזה לדוגמא שיש לנו רשום:
1. מוצהר ומוסכם בזאת, כי החל ממועד תחילת תקופת השכירות, השוכר בלבד הוא האחראי כלפי כל צד ג' בגין כל נזק שייגרם והנמצא באחריותו של המחזיק במושכר, והשוכר מתחייב לפצות ו/או לשפות את המשכירים בגין כל נזק שייגרם משכירים, או תביעה שתופנה כלפיה עקב כך, לרבות הוצאותיה ושכ"ט עו"ד.
למען הסר ספק מובהר בזאת, כי השוכר לבדו אחראי גם לכל נזק שייגרם, אם ייגרם, לתכולת המושכר, במידה ונזק זה נגרם על ידי השוכר ו/או על ידי מי מטעמו.
האמור לעיל, לא יחול על נזק שייגרם עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים. המשכירים מתחייבת בזאת לפצות את השוכר בגין כל נזק שייגרם לו עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים.
כמו כן, השוכר מתחייב בזאת לבטח, על חשבונו, את המושכר בביטוח מבנה הדירה כמקובל בחברות הביטוח ולהציג לשוכרים אישור על הביטוח ועל התשלומים.
2. לשוכר לא תהא זכות כלשהי לקזז ו/או לעכב ו/או לחלט סכום כלשהו מדמי השכירות ו/או כל תשלום אחר המגיע ו/או שיגיע משכירים.
השוכרים ביקשו מאיתנו לשנות את הסעיפים הללו. הם רשמו:
· לעניות דעתנו נושא של עלויות ביטוח מבנה הדירה לא צריך להיות תחת אחריותנו מאחר ואינה בבעלותנו.
ישנם מס' סעיפים בחוזה המכסים את נושא אחריותנו לנזק שנגרם לדירה על ידנו בו יהיה עלינו לשאת.
בנוסף, ישנה התייחסות בסעיף זה לאחריות על נזק הנגרם לצד ג' - נישא באחריות רק אם הנזק נגרם על ידנו.
· יש להוסיף סעיף למצב בו יש נזק מהותי לדירה, שלא נגרם עי השוכרים ובגינו לא ניתן לגור בדירה כראוי - במצב זה נרצה פיצוי מצד המשכיר.
· לגבי 2 - תהיה לשוכר אפשרות לקזז משכ"ד רק במצב שיש נזק בדירה שלא נגרם על ידו והמשכירים לא פעלו לתקנו תוך זמן סביר (בהתאם לסוג הנזק)
האם הם צודקים בדרישות שלהם? מה משמעות השינויים שהם רוצים לעשות בחוזה הסטנדרטי שיש לנו? האם יש לכם ניסוח משפטי לסעף שהם מעוניינים להוסיף?
תודה מראש
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
24/07/10
לא הייתי מחתים על חוזה שכירות סטנרדטי...
זה פתח לבעיות רבות בעתיד.
גשו לעו"ד תנסו חוזה כמו שצריך, הם יעבירו הערות בעצמם או באמצעות עו"ד מטעם, ועו"ד שלכם יגיב להערות אלו. אתם כרגע נכנסתכם למצב שאתם צריכים להשיב להערות שלהם (מהם עולה כי לדיירים שלכם יש להם רקע משפטני, אולי אפילו יותר מכם...), מבלי שיש לכם את הידע ואת המשמעות של ההשלכות לכך.
הייתי משנה כיוון ועושה זאת בדרך אחרת.
זה פתח לבעיות רבות בעתיד.
גשו לעו"ד תנסו חוזה כמו שצריך, הם יעבירו הערות בעצמם או באמצעות עו"ד מטעם, ועו"ד שלכם יגיב להערות אלו. אתם כרגע נכנסתכם למצב שאתם צריכים להשיב להערות שלהם (מהם עולה כי לדיירים שלכם יש להם רקע משפטני, אולי אפילו יותר מכם...), מבלי שיש לכם את הידע ואת המשמעות של ההשלכות לכך.
הייתי משנה כיוון ועושה זאת בדרך אחרת.
נתינת דירה במתנה
מיכל
24/07/10
שלום רב,
רציתי לדעת באם אזרחית ישראלית המתגוררת בחו"ל רוצה להעביר את הדירה לשנים מתוך 4 ילדיה במתנה - מה המסמכים עליהם היא נדרשת לחתום וכיצד היא יכולה לייפות את כוחו של עו"ד המתגורר בארץ לעשות כן מבלי שתגיע פיזית לארץ?
רציתי לדעת באם אזרחית ישראלית המתגוררת בחו"ל רוצה להעביר את הדירה לשנים מתוך 4 ילדיה במתנה - מה המסמכים עליהם היא נדרשת לחתום וכיצד היא יכולה לייפות את כוחו של עו"ד המתגורר בארץ לעשות כן מבלי שתגיע פיזית לארץ?
נתינת דירה במתנה
עו"ד שזר תומר
24/07/10
עסקת מתנה, היא עסקה לכל דבר ועניין ,ואף מחוייבת בדיווח לרשות המיסים.
לא הייתי ממליץ לעשותה לבד!
לשאלתך, צריך "תצהיר מתנה", יש צורך כי האם תחתום על התצהיר בפני עו"ד, אם אין באפשרותה לחתום בפני עו"ד, היא יכולה לחתום בפני הקונסול, לא הייתי עושה יפוי כוח לעו"ד, היא צריכה לחתום על כך בעצמה.
לא הייתי ממליץ לעשותה לבד!
לשאלתך, צריך "תצהיר מתנה", יש צורך כי האם תחתום על התצהיר בפני עו"ד, אם אין באפשרותה לחתום בפני עו"ד, היא יכולה לחתום בפני הקונסול, לא הייתי עושה יפוי כוח לעו"ד, היא צריכה לחתום על כך בעצמה.
מתי נוכל לתבוע בגין נזק?
תמר
24/07/10
שלום רב,
בעבר פניתי אליכם בגין נזק כספי, שנגרם לנו ע"י הדיירים שרכשו מאיתנו דירה, ולא עמדו במועד התשלום המחייב בכתב המכר, כלומר איחרו בכחודשיים בהעברת התשלום. תלותנו בכספים אלו, גרמה גם לנו להתעכב בהעברת כספים לקבלן שאצלו רכשנו דירה. הקבלן שלח לנו הודעת חוב בסך 24,800 ש"ח, בגין עלייה במדד תשומות הבנייה (הסכום כולל ריבית והצמדה כ- 5,000 ש"ח). פנינו לקבלן במטרה לשלם מייד, כדי למנוע נזק כספי נוסף, כי מדד תשומות הבנייה הולך ועולה. בשיחה עם הקבלן הוא הסכים בינתיים שנשלם מיידית 20,000 ש"ח, והבטיח לבדוק מול הבנק שלו, אפשרות להנחה ביתרה. מייד ביצענו העברה בנקאית, וטרם קיבלנו תשובתו בבדיקת עניין ההנחה.
פנינו לעורך הדין שלנו שמייצג אותנו ואת הדיירים בעיניין מכירת הדירה שלנו, על מנת להתייעץ איתנו בכתיבת תביעה של החוב מהדיירים. אנו אמורים למסור את המפתח לדירה בעוד כחודש וחצי, ולקבל מהדיירים את יתרת הכסף שנשאר לזכותנו.
עורך הדין אמר, כי זהו עניין לבית משפט, ורק מה שיכתב בפסק דין הוא זה שיכריע. לכן, הוא ביקש שלא נדבר עם הדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק הממשי, שנגרם לנו כתוצאה מהפרה בוטה של החוזה בינינו. עורך הדין הדגיש כי, עלינו לסיים את העיסקה במועד שקבענו. עלינו לשלם חובות חשמל, מים ארנונה... ולהביא את כל הקבלות בהתאם לקריאת המונים. למסור לדיירים מפתח לדירה, ולא לחתום על מסמכים שיחייבו אותנו שלא לתבוע אותם בעתיד. עורך הדין אמר כי, רק לאחר מכן, כחודש חודשיים, נוכל להגיש תביעה נגדו, בבית משפט לתביעות קטנות, וכי עלינו למצוא עורך דין שייצג אותנו בתביעה.
שאלתנו:
האם כך עלינו לנהוג?
האם זה נכון לא להודיע לדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק שניגרם לנו, בגלל התלות הכספית שלנו בהם?
כספי מכירת הדירה הם ההון הכספי שלנו. מאחר והדיירים לא שילמו לנו במועד, גם אנחנו לא יכולנו לשלם במועד.
האם צריך עורך דין שייצגו אותנו בתביעה?
עורך הדין אמר לנו שלא יוכל לייצג אותנו ולא הדיירים בתיק הזה. לדבריו, ישנו איסור. אך יחד עם זאת, בית המשפט יוכל לזמנו כעד הוא תיעד את הפגישות, שיחות טלפוניות, הודעות וכיו"ב.
למה אסור לנו לספר לדיירים על כוונתנו? האם הם לא צריכים לדעת על כך?
האם הם לא יודעים שאם מאחרים בתשלום חודשיים, אז מן הסתם יש לכך מחיר?
האם ניתן לתבוע פעמיים? האחת, מול הפרת החוזה בינינו? השנייה, החוב הכספי ששילמנו לקבלן, בגלל שלא היה לנו כסף לשלם בזמן, עיכוב בתשלום שנבע בגלל שהדייר לא שילם לנו בזמן?
עוד נוסיף, כי הבנק החזיר לנו שיק שמסרנו לקבלן בסך 350,000 ש"ח, כי לא היה כיסוי מספיק. לא היה כיסוי כי הדיירים התמהמהו בחודשיים מהתאריך המחייב. מאוד חששנו בנקודה זו בגלל פגיעה ברקורד שלנו, מאחר ובאישורים למשכנתא מבקשים דיווחי בנק של 3 חודשים. למזלנו, ההתנהלות הבנקאית שלנו תקינה לחלוטין, צירפנו מכתב, ואישרו לנו את המשכנתא.
נשמח לקבל תשובתכם
נשמח גם לקבל שמות של עורכי דין שיוכלו לייצג אותנו, ולנצח!
בברכה, תמר
בעבר פניתי אליכם בגין נזק כספי, שנגרם לנו ע"י הדיירים שרכשו מאיתנו דירה, ולא עמדו במועד התשלום המחייב בכתב המכר, כלומר איחרו בכחודשיים בהעברת התשלום. תלותנו בכספים אלו, גרמה גם לנו להתעכב בהעברת כספים לקבלן שאצלו רכשנו דירה. הקבלן שלח לנו הודעת חוב בסך 24,800 ש"ח, בגין עלייה במדד תשומות הבנייה (הסכום כולל ריבית והצמדה כ- 5,000 ש"ח). פנינו לקבלן במטרה לשלם מייד, כדי למנוע נזק כספי נוסף, כי מדד תשומות הבנייה הולך ועולה. בשיחה עם הקבלן הוא הסכים בינתיים שנשלם מיידית 20,000 ש"ח, והבטיח לבדוק מול הבנק שלו, אפשרות להנחה ביתרה. מייד ביצענו העברה בנקאית, וטרם קיבלנו תשובתו בבדיקת עניין ההנחה.
פנינו לעורך הדין שלנו שמייצג אותנו ואת הדיירים בעיניין מכירת הדירה שלנו, על מנת להתייעץ איתנו בכתיבת תביעה של החוב מהדיירים. אנו אמורים למסור את המפתח לדירה בעוד כחודש וחצי, ולקבל מהדיירים את יתרת הכסף שנשאר לזכותנו.
עורך הדין אמר, כי זהו עניין לבית משפט, ורק מה שיכתב בפסק דין הוא זה שיכריע. לכן, הוא ביקש שלא נדבר עם הדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק הממשי, שנגרם לנו כתוצאה מהפרה בוטה של החוזה בינינו. עורך הדין הדגיש כי, עלינו לסיים את העיסקה במועד שקבענו. עלינו לשלם חובות חשמל, מים ארנונה... ולהביא את כל הקבלות בהתאם לקריאת המונים. למסור לדיירים מפתח לדירה, ולא לחתום על מסמכים שיחייבו אותנו שלא לתבוע אותם בעתיד. עורך הדין אמר כי, רק לאחר מכן, כחודש חודשיים, נוכל להגיש תביעה נגדו, בבית משפט לתביעות קטנות, וכי עלינו למצוא עורך דין שייצג אותנו בתביעה.
שאלתנו:
האם כך עלינו לנהוג?
האם זה נכון לא להודיע לדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק שניגרם לנו, בגלל התלות הכספית שלנו בהם?
כספי מכירת הדירה הם ההון הכספי שלנו. מאחר והדיירים לא שילמו לנו במועד, גם אנחנו לא יכולנו לשלם במועד.
האם צריך עורך דין שייצגו אותנו בתביעה?
עורך הדין אמר לנו שלא יוכל לייצג אותנו ולא הדיירים בתיק הזה. לדבריו, ישנו איסור. אך יחד עם זאת, בית המשפט יוכל לזמנו כעד הוא תיעד את הפגישות, שיחות טלפוניות, הודעות וכיו"ב.
למה אסור לנו לספר לדיירים על כוונתנו? האם הם לא צריכים לדעת על כך?
האם הם לא יודעים שאם מאחרים בתשלום חודשיים, אז מן הסתם יש לכך מחיר?
האם ניתן לתבוע פעמיים? האחת, מול הפרת החוזה בינינו? השנייה, החוב הכספי ששילמנו לקבלן, בגלל שלא היה לנו כסף לשלם בזמן, עיכוב בתשלום שנבע בגלל שהדייר לא שילם לנו בזמן?
עוד נוסיף, כי הבנק החזיר לנו שיק שמסרנו לקבלן בסך 350,000 ש"ח, כי לא היה כיסוי מספיק. לא היה כיסוי כי הדיירים התמהמהו בחודשיים מהתאריך המחייב. מאוד חששנו בנקודה זו בגלל פגיעה ברקורד שלנו, מאחר ובאישורים למשכנתא מבקשים דיווחי בנק של 3 חודשים. למזלנו, ההתנהלות הבנקאית שלנו תקינה לחלוטין, צירפנו מכתב, ואישרו לנו את המשכנתא.
נשמח לקבל תשובתכם
נשמח גם לקבל שמות של עורכי דין שיוכלו לייצג אותנו, ולנצח!
בברכה, תמר
תביעת נזק בגין הפרת הסכם
עו"ד שזר תומר
24/07/10
אם הבנתי נכון עו"ד שלכם, הוא גם עו"ד של הקונים?
אם כך, אכן הוא לא יכול לייצג אותכם בתביעה הזו (בכל מקרה, אני לא ממליץ לקחת עו"ד שמייצג שני צדדים בעסקה).
אפשר לתבוע, או בתביעות קטנות או בתביעה רגילה.
צריך לבדוק את החוזה שלכם, אבל כעקרון, אם הוא מנוסח כמו שצריך, אפשר לתבוע על כל הנזקים שנגרמו לכם מכל סוג שהוא.
יתכן כי המחשבה של אי הודעה לדיירים, היא מחשבה אסטרטגית של עו"ד שלכם, אבל לא ירדתי לסוף דעתו בעניין זה. אני בדר"כ כן ממליץ להודיע לצד השני, כי הפרת ההסכם שלו גרמה לי לנזקים שטרם התגבשו ולאחר שאלו יתגבשו אשלח דרישה מסודרת ביחס לכך.
אם כך, אכן הוא לא יכול לייצג אותכם בתביעה הזו (בכל מקרה, אני לא ממליץ לקחת עו"ד שמייצג שני צדדים בעסקה).
אפשר לתבוע, או בתביעות קטנות או בתביעה רגילה.
צריך לבדוק את החוזה שלכם, אבל כעקרון, אם הוא מנוסח כמו שצריך, אפשר לתבוע על כל הנזקים שנגרמו לכם מכל סוג שהוא.
יתכן כי המחשבה של אי הודעה לדיירים, היא מחשבה אסטרטגית של עו"ד שלכם, אבל לא ירדתי לסוף דעתו בעניין זה. אני בדר"כ כן ממליץ להודיע לצד השני, כי הפרת ההסכם שלו גרמה לי לנזקים שטרם התגבשו ולאחר שאלו יתגבשו אשלח דרישה מסודרת ביחס לכך.
חוזים בקבוצת רכישה
ליאור
24/07/10
אילו חוזים יש ברכישת דירה בקבוצת רכישה ?
הבנתי שיש חוזה בין הרוכשים , חוזה מול בעל הקרקע . האם יש עוד חוזים ? לאיזה דגשים צריך לשים לב בכדי שרשויות המס לא יגידו שמדובר ברכישת דירה מקבלן ?????
תודה מראש .
הבנתי שיש חוזה בין הרוכשים , חוזה מול בעל הקרקע . האם יש עוד חוזים ? לאיזה דגשים צריך לשים לב בכדי שרשויות המס לא יגידו שמדובר ברכישת דירה מקבלן ?????
תודה מראש .
קבוצת רכישה
עו"ד שזר תומר
24/07/10
הנושא מורכב מדי מכדי שניתן ליתן תשובה על "רגל אחת",
במקרה שלך, אין מנוס מאשר פגישת יעוץ עם עו"ד. יש חומר רקע באינטרנט שמדבר על קבוצת רכישה, וקיים נושא הערבות הבנקאית שכל הדיירים נותנים על מנת שלא תצא קירח במקרה שלמשהו נגמר הכסף, יש צורך כי ימונה מנהל פרויקט שיפקח על החוזים.
במקרה שלך, אין מנוס מאשר פגישת יעוץ עם עו"ד. יש חומר רקע באינטרנט שמדבר על קבוצת רכישה, וקיים נושא הערבות הבנקאית שכל הדיירים נותנים על מנת שלא תצא קירח במקרה שלמשהו נגמר הכסף, יש צורך כי ימונה מנהל פרויקט שיפקח על החוזים.
מתי אני צריך להגיש ? דחוף בבקשה
עדי
24/07/10
אם הגשתי התנגדות לוועדה המקומית על שכן שבנה ללא היתר והם אישרו לו בדיעבד,,אני מגיש כעת לוועדת ערער,,האם אני יכולה להגיש למפקחת על הבתים המשותפיםאחרי הוועדה ערער או שאני מוגבלת בזמן ?למפקחת על הבתים המשותפים אני צריכה להגיש שתי תביעות אחד צו עשה לשנות למצב הבניה שהיה קודםכי זה בנין משותף.2. תביע נזיקין על הנזק שנגרם ליהשאלה שלא יהיה לי מאוחר מבחינת צו עשהאחרי וועדת ערער כי אולי וועדת ערער לא תאשר את החלטת הוועדה המקומית
תביעה למפקחת
עו"ד שזר תומר
24/07/10
לפי מה שידוע לי, אין מועדים מוגדרים להגשת תביעה למפקח על המקרקעין, למעט התיישנות. כלומר, לכאורה אפשר להמתין אחרי החלטת הערער (רצוי לוודא זאת מול המזכירות של המפקחת).
כניסה לרכוש משותף
דני
24/07/10
אני גר בקומת קרקע בבנין בו 10 דיירים.
אני רוצה להפוך חלון לדלת יציאה לחצר המשותפת .
חלק מהדיירים מתנגדים לכך.
האם מספיק רוב כלשהו לקבלת אישור לכך, או חייבים הסכמה של 100% הדיירים?
אני רוצה להפוך חלון לדלת יציאה לחצר המשותפת .
חלק מהדיירים מתנגדים לכך.
האם מספיק רוב כלשהו לקבלת אישור לכך, או חייבים הסכמה של 100% הדיירים?
כניסה לרכוש משותף
עו"ד שזר תומר
24/07/10
בכל מקרה, צריך היתר... יש לברר לעניין ההיתר בועדה לתכנון ובניה שבמקום מגוריך. לעניין הרוב הנדרש, יש לעיין בתקנון של הבית המשותף.
בירור בעלות לדירה
רגינה
23/07/10
שלום.
אני מעוניינת לברר פרטים על דירה נטושה,לפחות למראית העין. אף אחד לא מתגורר בה זה כבר יותר מ10 שנים. איפה ואיך אני יכולה לברר האם הדירה נמצאת בבעלות כולשהי ואם לא כיצד והאם אני יכולה לרכוש אותה? הדירה ישנה מאוד. מדובר בבית קרקע.
אני מעוניינת לברר פרטים על דירה נטושה,לפחות למראית העין. אף אחד לא מתגורר בה זה כבר יותר מ10 שנים. איפה ואיך אני יכולה לברר האם הדירה נמצאת בבעלות כולשהי ואם לא כיצד והאם אני יכולה לרכוש אותה? הדירה ישנה מאוד. מדובר בבית קרקע.
בירור בעלות של נכס
עו"ד שזר תומר
24/07/10
מדובר בהליך ארוך, תחילה תנסי לברר מי הבעלים הרשום של הנכס - לא פשוט.
יש כמה דרכים, ראשית לנסות לברר עם שכנים אודות מי גר שם, שנית העירייה (לרוב לא משתפים פעולה), שלישית - לאתר גוש חלקה לפי כתובת (אפשר באינטרנט תרשמי איתור כתובת לפי גוש חלקה בגוגל), ואז תוציא נסח טאבו באתר של רשום הדואר (עולה כ 14 ש"ח...), ואז יהיה לך שם ושם משפחה של הבעלים ואף ת.ז.
עכשיו פשוט תנסי לאתר את אותו בן אדם גם באינטרנט...
יש כמה דרכים, ראשית לנסות לברר עם שכנים אודות מי גר שם, שנית העירייה (לרוב לא משתפים פעולה), שלישית - לאתר גוש חלקה לפי כתובת (אפשר באינטרנט תרשמי איתור כתובת לפי גוש חלקה בגוגל), ואז תוציא נסח טאבו באתר של רשום הדואר (עולה כ 14 ש"ח...), ואז יהיה לך שם ושם משפחה של הבעלים ואף ת.ז.
עכשיו פשוט תנסי לאתר את אותו בן אדם גם באינטרנט...
קניית דירה מאחד מבני זוג נשוי
שמעון
23/07/10
אחד מבני הזוג מוכר דירה הרשומה על שמו בלבד ואני מעוניין לקנות ממנו.האם יש סיכון בחוזה, שבן הזוג שאינו רשום על הנכס הנמכר, יוכל לתבוע ממני מחצית הנכס בטענה שיש לו הסכם עם בן זוגו כי מחצית הנכס שלו?
קניית דירה מאחד מבני זוג נשוי
עו"ד שזר תומר
24/07/10
שאלה יפה,היו לי מקרים כאלה, תבדוק עם עו"ד שמייצג אותך.
מניסיוני - אני דורש, כי בן הזוג יתייצב לחתימה ויחתום על מסמך שבו הוא מצהיר שאין לו כל זכויות על הנכס ואין לו ולא תהיה לא כל דרישה ביחס לנכס. הנקודה הבעייתית היא שאם אתה לוקח משכנתא, אז הבנק דורש כי בן הזוג יחתום על מסמך דומה למה שאני רשמתי, ולכן או שאתה מבקש מהבנק את המסמך הזה מראש על מנת להחתים את בן הזוג בחתימה, או שאתה מחתים אותו (את בן הזוג)על כל מסמך שאומר שהוא יחתום על כל מסמך מטעם הבנק שלך לצורך קבלת המשכנתא. זה עסקה לכאורה תמימה, אבל אם לא יודעים איך לבצע אותה היא יכולה להסתבך... תיקח עו"ד עם ניסיון בחוזים שכאלה.
מניסיוני - אני דורש, כי בן הזוג יתייצב לחתימה ויחתום על מסמך שבו הוא מצהיר שאין לו כל זכויות על הנכס ואין לו ולא תהיה לא כל דרישה ביחס לנכס. הנקודה הבעייתית היא שאם אתה לוקח משכנתא, אז הבנק דורש כי בן הזוג יחתום על מסמך דומה למה שאני רשמתי, ולכן או שאתה מבקש מהבנק את המסמך הזה מראש על מנת להחתים את בן הזוג בחתימה, או שאתה מחתים אותו (את בן הזוג)על כל מסמך שאומר שהוא יחתום על כל מסמך מטעם הבנק שלך לצורך קבלת המשכנתא. זה עסקה לכאורה תמימה, אבל אם לא יודעים איך לבצע אותה היא יכולה להסתבך... תיקח עו"ד עם ניסיון בחוזים שכאלה.
רוב תודות
שמעון
24/07/10
מזגן מעל מרפסת של השכן
אבי שגיא
22/07/10
אני גר בקומה רביעית
התקנתי מזגן מתחת החלון בסלון - המזגן הוא די שקט
השכן מקומה שניה טוען שהמזגן מעליו מפריע לו ושאתקין את המזגן על גג ביתי אמי מתנגד לכך עקב עלות גבוהה יותר ופגיעה בחלל הגג טענותיי הם :
1. מאחר והשכן קיבל אישור חריג לבנית מרפסת אין הוא יכול למנוע ממני משימוש ברכוש המשותף השצמוד לדירה, מה שהייתי עושה ללא התנגדות אם הוא לא היה בונה את המרפסת החריגה
2. לפני כן היה דיר בקומה שלישית שהמזגן שלו הפריע הרבה יותר
3. כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל מתקינים מזגן על הקירות החיצוניים של הבית וכן בכל האיזור כולו
4ץ אני נמצא בסכסוך עם מרבית הדירים
התקנתי מזגן מתחת החלון בסלון - המזגן הוא די שקט
השכן מקומה שניה טוען שהמזגן מעליו מפריע לו ושאתקין את המזגן על גג ביתי אמי מתנגד לכך עקב עלות גבוהה יותר ופגיעה בחלל הגג טענותיי הם :
1. מאחר והשכן קיבל אישור חריג לבנית מרפסת אין הוא יכול למנוע ממני משימוש ברכוש המשותף השצמוד לדירה, מה שהייתי עושה ללא התנגדות אם הוא לא היה בונה את המרפסת החריגה
2. לפני כן היה דיר בקומה שלישית שהמזגן שלו הפריע הרבה יותר
3. כל הדיירים ללא יוצא מן הכלל מתקינים מזגן על הקירות החיצוניים של הבית וכן בכל האיזור כולו
4ץ אני נמצא בסכסוך עם מרבית הדירים
מיקום מזגן ורכוש משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
בנסיבות שאתה מתאר, בהחלט אין מקום שתיענה לבקשה של השכן להעתיק את מקום המזגן. מקס' שיפנה למפקח על רישום בתים משותפים/לבימ"ש, ותתמודד איתו. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לעזרה בנושא זכויות בניה לפי המנהל
אפרת
22/07/10
אנו מעוניינים למכור נכס ישן על שטח אדמה.מנהל,מהוון עד 2040,רשום בטאבו.את הטאבו-בלתי אפשרי להשיג טלפונית לבירורים.איך נדע כמה זכויות בנייה יש על פי המנהל?האם יש תיק שאותו אפשר לבקש תמורת אגרה באינטרנט ובו יהיה רשום כמה מותר לבנות?
מאד אודה לכם על תשובה-אפרת
מאד אודה לכם על תשובה-אפרת
בירור זכויות בניה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
ראשית מומלץ לשכור שירותיו של אדריכל או שמאי שיבדוק את זכויות הבניה והכרוך במימושם. מכל מקום, ניתן לגשת לעירייה/למועצה למחלקת מידע תיכנוני ולהזמין דף מידע, שם רשום מה הן הזכויות האפשרויות לאור התב"ע שחלה על הנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שטר
שיר
22/07/10
שלום וברכה
שאלתי קודם היכן אני רואה את מספר השטר בנסח וקיבלתי תשובה שזה צריך להופיע לימין החוכרים.
לצערי אני לא רואה את המילה שטר ולימין החוכרים לא מופיע מספר (אלא משמאל לחוכרים) האם הסיבה לכך כי מדובר בנסח מרוכז?
שאלתי קודם היכן אני רואה את מספר השטר בנסח וקיבלתי תשובה שזה צריך להופיע לימין החוכרים.
לצערי אני לא רואה את המילה שטר ולימין החוכרים לא מופיע מספר (אלא משמאל לחוכרים) האם הסיבה לכך כי מדובר בנסח מרוכז?
מספר שטר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
תיגש לעו"ד עם הנסח שיש בידך או ללשכת רישום המקרקעין ממנה הופק הנסח, ותקבל הכוונה ותשובה. קשה במסגרת הפורום להתייחס למסמכים שלא מוצגים ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדידה
רוון
22/07/10
רציתי לדעת אם אני מביא מודד לשטח שלי לצורך רישום בטאבו והשכן שלי מתנגד למדידה של השטח שלו האם אני יכול להסתמך על מדידה של השטח שלי ולייחס את השטח שלו בהתאם ?מדובר בדו משפחתי, המודד לא יכנס לביתו. האם זו הסגת גבול?
מדידה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
נראה לי לא רציני לבצע מדידה מבלי להכנס לשטח ... ללא אישור של הבעלים, כניסה לשיטחו היא בהחלט הסגת גבול. לא ברור למה אתה רוצה לציין גם את השטח של השכן, אך אם המדובר בשטח במושע, או ברישום פרצלציה, ממילא יהיה צורך בחתימה של השכן על הבקשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות הגשת בקשה לועדת מקומית
גיל
22/07/10
שלום רב,
שכן שלי רכש דירה כנראה מכונס נכסים של שני אחים .והדירה עדיין לא נרשמה על שמו בטאבו .הנכס עדיין רשום על שם של שני האחים .וישנה הערת אזהרה שנרשם על ידי השכן שבה כתוב
סעיף 126 הערה :בהתאם לפס"ד על כל הבעלים.
השאלה שלי היא האם לועדה מותר לקבל בקשה לתוספת בניה על נכס שעדיין לא רשומה על שמו של מבקש הבקשה לתוספת בניה.
והאם ניתן לראות בבקשה זו כמבוטלת מאחר וכאמור לא נרשמה זכות מלאה על הנכס לבד מאותה הערת אזהרה.
תודה על תשובתכם
שכן שלי רכש דירה כנראה מכונס נכסים של שני אחים .והדירה עדיין לא נרשמה על שמו בטאבו .הנכס עדיין רשום על שם של שני האחים .וישנה הערת אזהרה שנרשם על ידי השכן שבה כתוב
סעיף 126 הערה :בהתאם לפס"ד על כל הבעלים.
השאלה שלי היא האם לועדה מותר לקבל בקשה לתוספת בניה על נכס שעדיין לא רשומה על שמו של מבקש הבקשה לתוספת בניה.
והאם ניתן לראות בבקשה זו כמבוטלת מאחר וכאמור לא נרשמה זכות מלאה על הנכס לבד מאותה הערת אזהרה.
תודה על תשובתכם
הגשת בקשה להיתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
אם הם רכשו את הדירה ויש בידיהם חוזה כדין, אף אם הרוכש טרם השלים רישומו כבעלים ורשומה לטובתו רק הערת אזהרה, אין מניעה שיגיש בקשה להיתר, וככל שתידרש הסכמת הבעלים, כונס הנכסים שנכנס בנעלי המוכרים, יצרף חתימתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיצור תקופת שכירות
אישה
22/07/10
בידי חוזה שנחתם לשנה ביני ובין משכיר הדירה.
החוזה נכתב ידנית וכולל מעט מאד דרישות. אין סעיף של יציאה לפני תום שנה.מוזכרת רק אופציה של הארכה.
אין לי טענות למשכיר, אך הדירה לא מתאימה לי ואני רוצה לעזוב.
האם יש לי אפשרות של הודעה מוקדמת ועזיבה או שזה לא ניתן?
החוזה נכתב ידנית וכולל מעט מאד דרישות. אין סעיף של יציאה לפני תום שנה.מוזכרת רק אופציה של הארכה.
אין לי טענות למשכיר, אך הדירה לא מתאימה לי ואני רוצה לעזוב.
האם יש לי אפשרות של הודעה מוקדמת ועזיבה או שזה לא ניתן?
קיצור תקופת שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
עקרונית, אם ההסכם לא אומר מפורשות שלא, ניתן לנסות להעלות טענה שיש אפשרות לקצר את תקופת השכירות. מומלץ לשלוח הודעה בכתב בעניין למשכיר, עם התראה מספיק ארוכה (כחודשיים עד שלושה) ולהציע שוכר חליפי להנחת דעתו של המשכיר שיאושר על ידי האחרון. שיטת מצליח ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירת עמידר לבני המשפחה
אור
22/07/10
אבא שלי גר בדירת עמידר בעתיד אנחנו רוצים לשלוח אותו לבית אבות
כרגע אחי גר איתו ועוזר לו רציתי לדעת האם אחרי שאבא שלי ילך לבית אבות
האם עמידר תידרוש לפנות את הדירה ואחי יצטרך למצוא מקום מגורים אחר
אנחנו כבר 30 שנה בדירה מה הזכויות שלנו בנושא זה תודה .
ניסינו לרכוש את הדירה אבל עמידר מקשה בנושא זה .
כרגע אחי גר איתו ועוזר לו רציתי לדעת האם אחרי שאבא שלי ילך לבית אבות
האם עמידר תידרוש לפנות את הדירה ואחי יצטרך למצוא מקום מגורים אחר
אנחנו כבר 30 שנה בדירה מה הזכויות שלנו בנושא זה תודה .
ניסינו לרכוש את הדירה אבל עמידר מקשה בנושא זה .
רכישת דירה מעמידר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
עקרונית הזכות הינה מוקנית לאביך, ולכן מומלץ להתמקד במאמצים של אביך לרכוש את הדירה לפני שיעבור לבית אבות. אני מציע שתיגשו לעו"ד בעל ניסיון בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה על ידי השוכר
אדר
22/07/10
שלום רב,
הייתי רוצה לדעת האם שוכרת דירה זכאית לפיצוי ו/או תשלום כספי בגין שיפוץ הדירה המושכרת, שנעשתה במימונה האישי תוך הסכמת הבעלים והבטחה בעל פה כי תפוצה על השבחת הנכס בעת שתעזוב את הדירה?
לשם הבהירות הדירה הייתה במצב רעוע לפני השיפוץ וכעת שהיא מבקשת פיצוי, מסרבים הבעלים לפצותה.
הייתי רוצה לדעת האם שוכרת דירה זכאית לפיצוי ו/או תשלום כספי בגין שיפוץ הדירה המושכרת, שנעשתה במימונה האישי תוך הסכמת הבעלים והבטחה בעל פה כי תפוצה על השבחת הנכס בעת שתעזוב את הדירה?
לשם הבהירות הדירה הייתה במצב רעוע לפני השיפוץ וכעת שהיא מבקשת פיצוי, מסרבים הבעלים לפצותה.
הסכמה בדבר פיצוי בגין שיפוץ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
אין חוק או הוראת דין בעניין. זה עניין הנתון למו"מ ולהסכמה. כאלה דברים מומלץ לעגן בכתב מראש, לפני שנכנסים להתחייבויות ו/או השקעות. ככל שלא נרשמה הסכמה כזו, ו/או ניתנה הסכמה כזו שאושרה בדיעבד (אולי אפילו באמצעות הקלטה), איני רואה דרך שתוכלי לאכוף על בעל הנכס את ההבטחה לפיצוי שלכאורה ניתנה לך, כאשר הוא מתכחש לה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב ראשונית לרכישת מושכר
אלי
21/07/10
שלום רב,
ברשותי שטח מסחרי העומד להשכרה. המשכיר מעונין שאתן לו זכות סירוב ראשונית במידה וארצה למכור את הנכס.
אני חושש מסעיף שכזה כי:
א. הענין יגביל עסקאות עתידיות בתוך המשפחה או בין שותפים עסקיים.
ב. במידה ותתאפשר עסקת קומבינציה במקום אהיה מוגבל מלממש אותה
ג. המושכר הוא חלק ממבנה שיש לי בו חלקים נוספים ובמידה וארצה לבצע עסקה כוללת לא אוכל.
אציין שהמשכיר מתנה את קיום העסקה בכך.
ובאם בעתיד הנכס יוצע למכירה כמות שהוא, לגורם מחוץ למשפחה, ולא כחלק מעסקה כוללת - אין כל מניעה שזכות הסירוב תנתן למשכיר.
כיצד אוכל לסייג את זכות הסירוב הנ"ל בהתאם.
בתודה אלי
ברשותי שטח מסחרי העומד להשכרה. המשכיר מעונין שאתן לו זכות סירוב ראשונית במידה וארצה למכור את הנכס.
אני חושש מסעיף שכזה כי:
א. הענין יגביל עסקאות עתידיות בתוך המשפחה או בין שותפים עסקיים.
ב. במידה ותתאפשר עסקת קומבינציה במקום אהיה מוגבל מלממש אותה
ג. המושכר הוא חלק ממבנה שיש לי בו חלקים נוספים ובמידה וארצה לבצע עסקה כוללת לא אוכל.
אציין שהמשכיר מתנה את קיום העסקה בכך.
ובאם בעתיד הנכס יוצע למכירה כמות שהוא, לגורם מחוץ למשפחה, ולא כחלק מעסקה כוללת - אין כל מניעה שזכות הסירוב תנתן למשכיר.
כיצד אוכל לסייג את זכות הסירוב הנ"ל בהתאם.
בתודה אלי
זכות סירוב ראשונה מוגבלת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
אתה יכול להכניס זאת להסכם ולנסח זאת כפי שציינת. הנייר סובל הכל ... לתשומת ליבך, יש לקבוע את המנגנונים והדרך איך ניתנת הזכות וכיצד היא מיושמת, באופן שאינו משתמע לשני פנים, על מנת שלא ייווצר מצב שהשוכר יעכב או יוציא צו מניעה המגביל אותך לנהל מו"מ עם גורם אחר, לאחר שהוא לא מימש אתה אופציה. מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
רפי לוי
21/07/10
האם כל הליך היעוץ הראשוני בנושא תמ"א 38 כרוך
בתשלום ומחייב אותנו כוועד הבית? הכוונה לבירור זכויתנו והאפשריות העומדות בפנינו ?
מה אני צריך לעשות בשלב הראשון כדי להתחיל בתהליך? למי לפנות וכו'?
בתשלום ומחייב אותנו כוועד הבית? הכוונה לבירור זכויתנו והאפשריות העומדות בפנינו ?
מה אני צריך לעשות בשלב הראשון כדי להתחיל בתהליך? למי לפנות וכו'?
תמ"א 38
עו"ד טל רכניץ
מנהל
22/07/10
ראשית, יש באתר פורום נהדר וייעודי לנושא תמ"א 38. אתם מוזמנים לפנות לשם. עקרונית, מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום. כמו כן, ניתן לנסות ולקבל פרטים במחלקת ההנדסה בעירייה, ולבחון מה הזכויות שניתן לקבל, והאם הבניין מתאים לאישור תוכניות לפי תמ"א 38. בירור כאמור אינו כרוך בתשלום. לגבי מה ניתן להשיג ולקבל מיזם, לא נותר אלא לנסות ולעניין יזמים, ולקבל מהם הצעות, ולחפש את היזם המתאים ביותר, שמציע הכי הרבה ...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת נימוקים לסירוב בקשה להיתר
יונה
21/07/10
שלום לפורום,
אני מבקש את עזרתכם. כיצד עלי לפעול במקרה בו בעירייה השיבו בשלילה לחלק מהבקשה להיתר מבלי לנמק.אנו פנינו לפקידה שבודקת את התוכנית והיא הפנתה אותנו למהנדס העיר אשר סירב להפגש איתנו בתואנה שהפקידה היא הכתובת לפנייתנו.כיצד ניתן להתמודד עם דבר כזה?
תודה
אני מבקש את עזרתכם. כיצד עלי לפעול במקרה בו בעירייה השיבו בשלילה לחלק מהבקשה להיתר מבלי לנמק.אנו פנינו לפקידה שבודקת את התוכנית והיא הפנתה אותנו למהנדס העיר אשר סירב להפגש איתנו בתואנה שהפקידה היא הכתובת לפנייתנו.כיצד ניתן להתמודד עם דבר כזה?
תודה
סירוב למתן היתר בניה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/07/10
בנסיבות שאתה מתאר מומלץ להגיש ערר על ההחלטה לסרב לתת לך את היתר הבניה המבוקש.
אם העניין משמעותי עבורך, פנייה לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין בוודאי תסייע.
אם העניין משמעותי עבורך, פנייה לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין בוודאי תסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אימות חתימה על יפוי כח
נועה
21/07/10
שלום,
האם כאשר עו"ד מאמת חתימה של תאגיד ביפוי כח, האם הוא צריך לציין כי מורשה החתימה מוסמך לחתום בשם התאגיד (בסמוך לאימות החתימה) או שמספיק לציין כי עוה"ד מאשר את חתימת מרשו?
אם יש חובה כזו, היכן ניתן למצוא אסמכתא לכך?
תודה
האם כאשר עו"ד מאמת חתימה של תאגיד ביפוי כח, האם הוא צריך לציין כי מורשה החתימה מוסמך לחתום בשם התאגיד (בסמוך לאימות החתימה) או שמספיק לציין כי עוה"ד מאשר את חתימת מרשו?
אם יש חובה כזו, היכן ניתן למצוא אסמכתא לכך?
תודה
אימות חתימה על יפוי כוח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/07/10
אין הכרח לציין כי מורשה החתימה מוסמך לחתום בשם התאגיד על יפוי הכוח. יחד עם זאת, אם מדובר בביצוע עסקת מקרקעין נדרשים פרוטוקולים של התאגיד ושם יש צורך שעורך הדין יאשר, בין היתר, כי מורשי החתימה מוסמכים לחייב את התאגיד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת דירה מחולקת
חיים
21/07/10
שלום, ברצוני לשכור דירה בבניין אשר עבר שיפוץ וחולק לדירות, הבעלים הינו בעליי הבניין, מהם זכויותיי או האם הם ייפגעו במידה והינני עורך חוזה ושוכר אחת מן הדירות המחולקות?
שכירות של דירה מחולקת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
21/07/10
חלוקה של דירות מחייבת הוצאת היתר בנייה. אולם, באופן עקרוני ובדרך כלל בעלי הדירות לא מבקשים היתר בנייה לביצוע החלוקה ולכן החלוקה איננה חוקית ועלולה לחשוף אותך (כשוכר) ואת בעל הנכס להליכים פליליים שהרשות המקומית עלולה לנקוט כנגדכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
