פורום נדל"ן

שלום!
יש לי שוכר שלא שילם 4 חודשים וכן לא שילם עבור מים, ארנונה גז וחשמל. החוזה אמור להסתיים בסוף חודש יולי. מה עושים כדי לפנותו? הוא ביקש ארכה נוספת לחודש, אני כבר לא מאמין לו, ונראה לי שהוא שוכר בעייתי סדרתי. הבנתי שיש פגרה בבתי משפט... מה עושים?

2 מחותנים קנו ביחד דירה לילדיהם , בשלב מסוים נתן מחותן אחד למחותנו יפוי כח בלתי חוזר שמצויין בו במפורש שהוא אך ורק להענקת מחצית מזכויות הדירה לזוג , אח"כ נפטר , מסמ"ק טוען שהענקת יפוי הכח ממחותן אחד לשני מהוה עסקה שחייבת במס רכישה ורק אח"כ יש את העיסקה של הענקת הדירה לזוג במתנה , האם הם צודקים , האם קבלת יפוי כח להענקת זכות במקרקעין חייבת במס רכישה ?

שלום
אחותי ואני ירשנו בית באחוזים שווים מאמנו ז"ל.אמי סגרה את המרפסת בבלוקים לפי שנים רבות ללא היתר.הבית עומד למכירה.למיטב הבנתי האפשרויות הן קבלת היתר או הריסת הקירות.שאלותיי הן:
1.מה עדיף מבחינת עלויות?
2.מי אמור לבצע זאת?הקונה או המוכר?האם ניתן להתנות את המכירה על זה?
3.במידה ואחותי ואני חלוקות בקשר למכירה,איך ניתן לפתור זאת?הרי לא ניתן למכור 50% מהבית...
תודה רבה!

שלום רב. מדובר בחלקה משותפת ומכיוון שהתבצעה חלוקה מקפחת הוצאתי צו מניעה מהשכן לרשום את חלקתו בטאבו עד אשר נגיע להסכמה לגבי החלוקה. נקבע דיון בביהמ"ש ולפני כן ביקש העו"ד של השכן לדחות ב-21 יום את הדיון על מנת לנסות ולהסכים על פשרה כלשהי. העו"ד שלי ,מתברר, טס לחו"ל ויחזור אחרי שיפוגו 21 הימים, מה לעשות? האם להפגש איתו בעצמי?האם ללכת לדיון בביהמ"ש לבדי?

שלום, אני מתכוון להשתתף במכרז לקרקע של המינהל.
האם יש סיכון בהוצאת המחאה בנקאית לזכותם?
איני שואל על הסיכונים של המחאה בנקאית באופן כללי אלא בהקשר למכרז של המינהל (שהרי אני חותם על מסמך מול המינהל אך הם לא חותמים על דבר...) - מי מבטיח שההמחאה לא תלך לאיבוד, ותחזור אלי באם לא אזכה במכרז? האם ניתן לבקש מהמינהל אישור על קבלת ההמחאה במקום "לזרוק" אותה בתיבה? כיצד?
האם יש דרכים אחרות מומלצות?
תודה, אמיר

קניתי בית מחברה יזמית. הקרקע היא מהמינהל. בחוזה החברה התחייבה על אספקת הבית כ 21 חודש מיום חתימת החוזה. החברה העריכה שיקח לה 9 חודשים לטפל בנושא המינהל ואישורי הבנייה. בפועל לקח לה שנה. עכשיו היא רוצה לשנות את החוזה ולספק את הדירה באיחור של 4 חודשים. טענת החברה שהעיכוב במינהל הוא כח עליון. האם היא יכולה לטעון כך מה עוד ששילמתי לעו"ד מטעמה על כך?

אני גרה בבית משותף דו משפחתי. דירה מעל דירה עם כניסה נפרדת בכל אחד משני צידי הבית.נעדרתי מדירתי כשנה וחצי, אם כי הגעתי אליה מדי פעם. כשחזרתי לגור בדירה נוכחתי לדעת שהשכן התקין שני מזגנים בצד הכניסה שלו ועוד שלושה מזגנים מצד הכניסה שלי, שנראית כיום כמו כניסה למפעל תעשייתי. הדבר מכער מאוד את צד הכניסה לדירתי.
בקשתי מהשכנה לפנות מזגן אחד לפחות שממש נמצא ליד המדרגות המובילות לדירתי בקומה העליונה ואני סובלת מן האוורור החם של המדחס בעת שאני עולה הביתה. עד כה לא נעשה דבר, כמעט שנתיים.
האם דייר בבית משותף יכול להתקין מזגנים באופן כזה ללא הסכמת שכנים על מיקום המזגן שלו. שני המזגנים שלי נמצאים על הגג. כיצד אני יכולה לחייב את השכנים להזיז את המזגן /מזגנים ?

שלום,
רציתי לדעת האם מגורים של אחד מבני המשפחה בשטח המוגדר כמחסן וצמוד לדירה (בטאבו) בבנין משותף, מנוגד לחוק?
אם כן, מהן ההשלכות?

שלום,
רציתי לדעת האם נכס שנבנה לשם מכירה בתכנון המקורי, והושכר לתקופה של שנה, חייב בחוק המכר בעת מכירתו?
כיצד ניתן להוכיח תקופת השכרה כאשר לנכס עדיין לא התקבל טופס 4?
האם ספחי תשלום ארנונה מספיקים?

תודה מראש,
משה.

בבית משותף מונתה חברת ניהול הדורשת 197 ש"ח לחודש.
בדירת שני חדרים בבנין גרה דיירת מוגנת המסרבת להשתתף
בהוצאות הטיפול ברכוש המשותף.
הדיירת טוענת שדמי השכירות בסך 172 ש"ח שהיא משלמת כוללים
גם הוצאה זו
רציתי לדעת האם דייר מוגן צריך להשתתף בהוצ' ועד הבית?
ואם כן איך ניתן לדרוש זאת ממנו?

אני מעוניין לקנות בית קרקע אך מדובר על שכונה שעדיין לא קיימת עבורה פרצלציה.
לכן כאשר אני מסתכל בנסח הטאבו אני רואה הרבה הערות אזהרה על אותו בעלים (לא מצויין מגרש,מספר בית או כל דבר אחר שיכול לשייך הערת אזהרה לבית מסויים בשכונה).

איך אני יכול (איפה ניתן לראות) את השייכות של בעל הערת האזהרה לנכס הספציפי (מה מבדיל בינו לבין אנשים אחרים עם אותו הערת אזהרה בדיוק). ויותר במדויק : איך אני אדע שזה שמוכר לי את הבית ויש לו הערת אזהרה בטאבו הרי שבאמת הערת האזהרה שעל שמו מתייחסת לבית א' ולא לבית ב' שבאותו גוש+חלקה וכמו כן שאין סתירות בין הערות האזהרה שרשומת בנסח הטאבו?

תודה
רונן

שלום רב, אנו משפחה שרוכשת דירה בפעם ה-1. האם יש היטלים שנצטרך לשלם (נוסף למשכנתא)? אם הדירה רשומה על שני דיירים, מה צריך לבדוק? מה עוה"ד אמור לבדוק בשבילי כדי שלא תהיינה בעיות? האם כדאי להיות שותפים לעוה"ד של המוכר? מה עושים לגבי המשכנתא שקיימת על הדירה מצד המוכר? אם הכניסה מאוחרת מתי עלינו לשלם את הסכום המתבקש? תודה

השוכר שלי אינו עומד בתשלומים. בהסכם מפורש שאם אינו עומד בתשלומים, הוא עוזב את הדירה מיד. כמו"כ מפורש שאני יכול לנתק לו את המים והחשמל. בשבוע שעבר התברר לי שאי אפשר לנתק לו מים וחשמל, למרות שזה כתוב במפורש בהסכם (אם הוא גר שלושים יום בדירה). אבקש לברר מדוע ? הרי הוא הסכים לזה במפורש בחתימת ידו ?!

כאשר עו"ד חותם על שטר במנהל / טאבו באמצעות יפוי כח בלתי חוזר במקום אחד מהצדדים, האם הוא צריך עו"ד אחר שיאמת את החתימות או שהוא יכול לאמת בעצמו ולחתום גם ברובליקה של "חתימת השטר בפני עו"ד". כלומר, האם הוא יכול לאמת חתימות לעצמו??

שלום רב,
אני ירשתי 2 בתים מסבי ואבי ז"ל שנפטרו לפני כשנה
לאחר שקיבלתי צו ירושה האם עליי להעביר את הבתים על שמי?
או שיתן להשאירם כפי שהיו גם אם ארצה למכור אחד מהם?
אודה לתשובתך

שלום,
לי ולאישתי יש דירה (יחידה) ברשותנו (יש משכנתא ליתר דיוק) וייתכן כי נרצה לרכוש דירה נוספת (הזדמנות מאוד מענינת להשקעה=תמ''א 38) ושאלתי היא - האם זה חוקי להעביר את הדירה הנוכחית שלנו על שמה של אישתי בלבד וזאת כדי להמנע מתשלום מס רכישה על דירה אחרת שארכוש ? האם המשכנתא הרשומה על שמנו כיום יכולה להוות "בעיה" לאפשרות זו?

תודה רבה מראש על תשובתכם

חברת רמט מצויה בהליכים ולכן לא ניתן לבצע רישום העברת בעלות בדירהל מרות שהיא החברה המשכנת.לטענת הנאמן שמונה ע"י בית המשפט על בית המשפט למנות רושם מחליף וזה עדיין לא בוצע. מי מכיר מי יודע איך ניתן בכל זאת למכור את הנכס?

הדייר ששוכר ממני את הדירה לא שילם את הארנונה בטוענה שמאחר והדירה לא רשומה על שמי לא יכול לקבל את ההנחה בעיריה שמגיעה לו.
מה אני יכול לעשות?

יש דירת 3 חדרים ישנה וזקוקה לשיפוץ באחת השכונות במרכז ירושלים, אני מעוניין לקנות אותה אבל יש 3 דברים שמאד מחשידים אותי:1) הבעלים הנוכחי (גר בצפת) רכש אותה לפני כשנה וחצי ועד היום יש בנסח הטאבו רק הערת אזהרה על שמו אבל לא בעלות מלאה, הבעלות היא עדיין על שם הבעלים הקודמים, הבעלים הנוכחי טוען שלא העביך את הדירה על שמו כי הוא לא מעוניין כרגע לשלם מס רכישה גבוה אלא מעדיף לשלם מס זה לפני שימכור את הנכס, האם זה תירוץ סביר? הרי הבן אדם שילם ממיטב כספו ובפועל הדירה לא שלו !!! 2) הדירה ריקה כבר שנה וחצי (מאז שהוא רכש אותה) היא אפילו לא מושכרת. היא אמנם זקוקה לשיפוץ יסודי אבל אני מניח שהיה שווה לו להשקיע כמה אלפי שקלים בשיפוץ בסיסי ולהשכיר אותה (היא שווה לפחות 3500 שקל בחודש) - מדוע לא עשה כך?3) לדירה "מצורף" חלל ריק בגודל של בערך 20 מ"ר, המוכר מציע את הנכס כולל החלל ב1.25 מליון ש"ח או שניתן לרכוש את הנכס ללא החלל הנוסף ב1 מליון. מה עלי לבדוק בנקודה זו? האם זה לא נתון "קצת מוזר" נוסף?אודה מאד למי שיוכל לייעץ, אנא - רק מי שבאמת מבין כי אני על פסים רציניים בעסקה הזותודה

שלום, אני משכירה דירה. חוזה השכירות עומד להסתיים. הסכמתי להאריך את השכירות לשנה נוספת (יש סעיף אופציה בחוזה) אולם השוכר טוען שביצע תיקונים בבית במהלך השנה (שלא הודיע לי עליהם) ומתנה את תשלום שכה"ד להמשך בתשלום עבור התיקונים האלה. אני לא מצליחה להגיע עימו להסכמה (לא עונה לטלפונים שלי). מה ניתן לעשות? האם אוכל לא להאריך את החוזה? האם ניתן לפנות את השוכר (הוא מאיים שלא יפנה את הדירה) תודה מראש על תשובתכם.

היי
יש לי נכס שקיבלתי בצוואה לאחר שהוריי נפטרו,יש לי צו קיום צוואה.אני מעוניין להעביר את הנכס על שמי בטאבו. ביררתי על כך בטאבו והם אמרו לי שאין עדיין רישום על הקרקע וכנראה שהקבלן עוד לא העביר את הרישום(זה בית בן 25 שנה שנקנה מקבלן).מה עליי לעשות?

שלום,
יש לנו דירה שאנחנו מעוניינים להשכיר. מצאנו שוכרים פוטנציאלים ואנחנו כרגע בשלבי חוזה. יש לנו מספר שאלות שנשמח לייעוץ לגיבהם:
1) אם השוכרים מעבירים על שמם את תשלומי הארנונה, מים, חשמל וכו – האם עדין יש צורך כביטחון לקבל מהם צקים פתוחים לפקודת החברות? האם הם יכולים בלא ידיעתנו להעביר את זה חזרה על שמינו או שהם זקוקים לחתימתנו?
2) בחוזה לדוגמא שיש לנו רשום:
1. מוצהר ומוסכם בזאת, כי החל ממועד תחילת תקופת השכירות, השוכר בלבד הוא האחראי כלפי כל צד ג' בגין כל נזק שייגרם והנמצא באחריותו של המחזיק במושכר, והשוכר מתחייב לפצות ו/או לשפות את המשכירים בגין כל נזק שייגרם משכירים, או תביעה שתופנה כלפיה עקב כך, לרבות הוצאותיה ושכ"ט עו"ד.

למען הסר ספק מובהר בזאת, כי השוכר לבדו אחראי גם לכל נזק שייגרם, אם ייגרם, לתכולת המושכר, במידה ונזק זה נגרם על ידי השוכר ו/או על ידי מי מטעמו.

האמור לעיל, לא יחול על נזק שייגרם עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים. המשכירים מתחייבת בזאת לפצות את השוכר בגין כל נזק שייגרם לו עקב מעשי ו/או מחדלי המשכירים.

כמו כן, השוכר מתחייב בזאת לבטח, על חשבונו, את המושכר בביטוח מבנה הדירה כמקובל בחברות הביטוח ולהציג לשוכרים אישור על הביטוח ועל התשלומים.
2. לשוכר לא תהא זכות כלשהי לקזז ו/או לעכב ו/או לחלט סכום כלשהו מדמי השכירות ו/או כל תשלום אחר המגיע ו/או שיגיע משכירים.
השוכרים ביקשו מאיתנו לשנות את הסעיפים הללו. הם רשמו:
· לעניות דעתנו נושא של עלויות ביטוח מבנה הדירה לא צריך להיות תחת אחריותנו מאחר ואינה בבעלותנו.
ישנם מס' סעיפים בחוזה המכסים את נושא אחריותנו לנזק שנגרם לדירה על ידנו בו יהיה עלינו לשאת.
בנוסף, ישנה התייחסות בסעיף זה לאחריות על נזק הנגרם לצד ג' - נישא באחריות רק אם הנזק נגרם על ידנו.
· יש להוסיף סעיף למצב בו יש נזק מהותי לדירה, שלא נגרם עי השוכרים ובגינו לא ניתן לגור בדירה כראוי - במצב זה נרצה פיצוי מצד המשכיר.
· לגבי 2 - תהיה לשוכר אפשרות לקזז משכ"ד רק במצב שיש נזק בדירה שלא נגרם על ידו והמשכירים לא פעלו לתקנו תוך זמן סביר (בהתאם לסוג הנזק)
האם הם צודקים בדרישות שלהם? מה משמעות השינויים שהם רוצים לעשות בחוזה הסטנדרטי שיש לנו? האם יש לכם ניסוח משפטי לסעף שהם מעוניינים להוסיף?
תודה מראש

שלום רב,
רציתי לדעת באם אזרחית ישראלית המתגוררת בחו"ל רוצה להעביר את הדירה לשנים מתוך 4 ילדיה במתנה - מה המסמכים עליהם היא נדרשת לחתום וכיצד היא יכולה לייפות את כוחו של עו"ד המתגורר בארץ לעשות כן מבלי שתגיע פיזית לארץ?

שלום רב,
בעבר פניתי אליכם בגין נזק כספי, שנגרם לנו ע"י הדיירים שרכשו מאיתנו דירה, ולא עמדו במועד התשלום המחייב בכתב המכר, כלומר איחרו בכחודשיים בהעברת התשלום. תלותנו בכספים אלו, גרמה גם לנו להתעכב בהעברת כספים לקבלן שאצלו רכשנו דירה. הקבלן שלח לנו הודעת חוב בסך 24,800 ש"ח, בגין עלייה במדד תשומות הבנייה (הסכום כולל ריבית והצמדה כ- 5,000 ש"ח). פנינו לקבלן במטרה לשלם מייד, כדי למנוע נזק כספי נוסף, כי מדד תשומות הבנייה הולך ועולה. בשיחה עם הקבלן הוא הסכים בינתיים שנשלם מיידית 20,000 ש"ח, והבטיח לבדוק מול הבנק שלו, אפשרות להנחה ביתרה. מייד ביצענו העברה בנקאית, וטרם קיבלנו תשובתו בבדיקת עניין ההנחה.
פנינו לעורך הדין שלנו שמייצג אותנו ואת הדיירים בעיניין מכירת הדירה שלנו, על מנת להתייעץ איתנו בכתיבת תביעה של החוב מהדיירים. אנו אמורים למסור את המפתח לדירה בעוד כחודש וחצי, ולקבל מהדיירים את יתרת הכסף שנשאר לזכותנו.
עורך הדין אמר, כי זהו עניין לבית משפט, ורק מה שיכתב בפסק דין הוא זה שיכריע. לכן, הוא ביקש שלא נדבר עם הדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק הממשי, שנגרם לנו כתוצאה מהפרה בוטה של החוזה בינינו. עורך הדין הדגיש כי, עלינו לסיים את העיסקה במועד שקבענו. עלינו לשלם חובות חשמל, מים ארנונה... ולהביא את כל הקבלות בהתאם לקריאת המונים. למסור לדיירים מפתח לדירה, ולא לחתום על מסמכים שיחייבו אותנו שלא לתבוע אותם בעתיד. עורך הדין אמר כי, רק לאחר מכן, כחודש חודשיים, נוכל להגיש תביעה נגדו, בבית משפט לתביעות קטנות, וכי עלינו למצוא עורך דין שייצג אותנו בתביעה.
שאלתנו:
האם כך עלינו לנהוג?
האם זה נכון לא להודיע לדיירים על כוונתנו לתבוע מהם את הנזק שניגרם לנו, בגלל התלות הכספית שלנו בהם?
כספי מכירת הדירה הם ההון הכספי שלנו. מאחר והדיירים לא שילמו לנו במועד, גם אנחנו לא יכולנו לשלם במועד.
האם צריך עורך דין שייצגו אותנו בתביעה?
עורך הדין אמר לנו שלא יוכל לייצג אותנו ולא הדיירים בתיק הזה. לדבריו, ישנו איסור. אך יחד עם זאת, בית המשפט יוכל לזמנו כעד הוא תיעד את הפגישות, שיחות טלפוניות, הודעות וכיו"ב.
למה אסור לנו לספר לדיירים על כוונתנו? האם הם לא צריכים לדעת על כך?
האם הם לא יודעים שאם מאחרים בתשלום חודשיים, אז מן הסתם יש לכך מחיר?
האם ניתן לתבוע פעמיים? האחת, מול הפרת החוזה בינינו? השנייה, החוב הכספי ששילמנו לקבלן, בגלל שלא היה לנו כסף לשלם בזמן, עיכוב בתשלום שנבע בגלל שהדייר לא שילם לנו בזמן?
עוד נוסיף, כי הבנק החזיר לנו שיק שמסרנו לקבלן בסך 350,000 ש"ח, כי לא היה כיסוי מספיק. לא היה כיסוי כי הדיירים התמהמהו בחודשיים מהתאריך המחייב. מאוד חששנו בנקודה זו בגלל פגיעה ברקורד שלנו, מאחר ובאישורים למשכנתא מבקשים דיווחי בנק של 3 חודשים. למזלנו, ההתנהלות הבנקאית שלנו תקינה לחלוטין, צירפנו מכתב, ואישרו לנו את המשכנתא.
נשמח לקבל תשובתכם
נשמח גם לקבל שמות של עורכי דין שיוכלו לייצג אותנו, ולנצח!
בברכה, תמר

אילו חוזים יש ברכישת דירה בקבוצת רכישה ?
הבנתי שיש חוזה בין הרוכשים , חוזה מול בעל הקרקע . האם יש עוד חוזים ? לאיזה דגשים צריך לשים לב בכדי שרשויות המס לא יגידו שמדובר ברכישת דירה מקבלן ?????
תודה מראש .