פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בית משותף – זיפות גג
תמי
19/08/10
אני ושאר דיירי הבניין (כ-24 דיירים) קיבלנו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים על כך, שעלינו להשתתף בהוצאות זיפות הגג בבניין המשותף. המכתב נשלח ע"י משרד עו"ד בשם הדייר שבביתו יש רטיבות לטענתו. יצויין, כי נערכה בבנייין ישיבת ועד בנושא בה הדיירים התנגדו לתיקון (בעבר דיירת נוספת באותה קומה סבלה מרטיבות ותיקנה זאת על חשבונה). אותו דייר, שדורש השתתפות בתיקון לא נכח כלל באסיפה, לא המציא לנו הערכות הנזק או חוו"ד או הצעות מחיר וכעת דורש מכל דייר -.1,000 ש"ח + -.350 ש"ח הוצאות שכ"ט עבור מכתב ההתראה מכל דייר! ותשלום תוך 7 ימים. כיצד אוכל להתגונן?
אחריות לנזקים עקב ליקוי ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני, בהנחה שהגג מהווה רכוש משותף ויש בו ליקוי הגורם לרטיבות בדירה המצויה מתחת לגג, הדיירים אינם יכולים להתעלם מכך ומחוייבים לבצע את התיקון. ככל שהדיירים מתעלמים מכך, רשאי בעל הדירה שנפגע לנקוט כנגדם בהליכים גם ביחס לתיקון הליקוי וגם ביחס לנזקים שנגרמו לדירתו. ייתכן שביחס לגובה הסכומים ניתן לדרוש פירוט ולהתווכח, אולם לא ביחס לעצם החבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות
חני
19/08/10
שלום,
לפני כחודש וחצי בעלי חתם על בלעדיות הדירה שהוצאה למכירה. המתווכת רשמה בחוזה רק את שמה בלי ת"ז. מאז חתימה הם לא הביאו אף לקוח אחד ולא מוכנים למסור ת"ז של המתווכת. הם מחזיקים אותנו בכוח וגם לא משווקים את הבית. אנו עומדים עכשיו לסגור את העסקה עם אנשים שלא באו דרכם אלה באופן פרטי.
האם אנו מחוייבים בכל מקרה לשלם לנוכלים האלה דמי תיווך? מה ניתן לעשות?
אני מודה לך מראש!
לפני כחודש וחצי בעלי חתם על בלעדיות הדירה שהוצאה למכירה. המתווכת רשמה בחוזה רק את שמה בלי ת"ז. מאז חתימה הם לא הביאו אף לקוח אחד ולא מוכנים למסור ת"ז של המתווכת. הם מחזיקים אותנו בכוח וגם לא משווקים את הבית. אנו עומדים עכשיו לסגור את העסקה עם אנשים שלא באו דרכם אלה באופן פרטי.
האם אנו מחוייבים בכל מקרה לשלם לנוכלים האלה דמי תיווך? מה ניתן לעשות?
אני מודה לך מראש!
בלעדיות למתווך
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני הסכם הבלעדיות מקנה למתווך זכות לקבל דמי תיווך בכל מקרה גם אם הקונה לא הגיע באמצעותו. יחד עם זאת, בד"כ מחייב ההסכם את המתווך לעשות פעולות שיווק. צריך לבדוק היטב את ההסכם. פני לעורך דין שייעץ לך בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מזגן על גג משותף
הדס
18/08/10
אני גרה בביניין שנבנה בשנת 75 שבו גג משותף לכל הדיירים. ברצוני להתקין מזגן על הגג. אני גרה בקומה עליונה כלומר מתחת לגג. האם מותר לי להתקין מזגן על גג הביניין כמובן בשטח שמעל דירתי בלי לבקש אישור מהשכנים. אם אתקין מזגן על הגג האם מישהו יכול להורות לי להזיז אותו מהגגתודה על תשובתך
שימוש ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
באופן עקרוני יש פסיקה שאומרת שהצבת מזגן היא שימוש רגיל וסביר שרשאי כל אחד מהדיירים לעשות ברכוש המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיני החוק לגבי מחסן בחצר בית פרטי
מוטי א.
18/08/10
הייתי רוצה לדעת מה הדינים לגבי מחסן נייד (לא בנוי) בחצר הבית.הלא זה חוקי? צריך היתרים? במה זה כרוך?תודה מראש!
היתר בניה למחסן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
גם מחסן נייד ולא קבוע מחייבת הוצאת היתר בניה. צריך להגיש בקשה להיתר, ובמידת הצורך לשאת בתשלומים ובמיסים המתחייבים מכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק מים בגין חוב של שוכר קודם בדירה שכורה
מתוסכל
18/08/10
שלום,
נכנסנו לדירה שכורה ועוד לא החלפנו את השם בעיריה ובמפעל המים.
קיבלנו התראה לניתוק מים והתברר לנו כי השוכר הקודם לא שילם מים במשך חצי שנה. מה ניתן לעשות על מנת לחייבו לשלם? ועל מנת שלא ינתקו לנו את המים?
האם ניתן לנתק לנו את המים למרות שהחוב הוא על שמו ושם בעל הבית?
נכנסנו לדירה שכורה ועוד לא החלפנו את השם בעיריה ובמפעל המים.
קיבלנו התראה לניתוק מים והתברר לנו כי השוכר הקודם לא שילם מים במשך חצי שנה. מה ניתן לעשות על מנת לחייבו לשלם? ועל מנת שלא ינתקו לנו את המים?
האם ניתן לנתק לנו את המים למרות שהחוב הוא על שמו ושם בעל הבית?
ניתוק מים עקב חוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
בעל הנכס אמור לספק לכם דירה שיש בה מים זורמים. תידרשו מבעל הנכס להסדיר את העניין, ותודיעו לו מראש שאם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר אתם תטפלו בזה ותקזזו את הסכומים שנדרשתם לשלם מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובת תשלום מס רכישה אגב פירוק איגוד מקרקעין
עו"ד אחד
18/08/10
האם יש חובת תשלום מס רכישה בגין העברת נכס לבעלי מניות אגב פירוק איגוד מקרקעין? על פניו לפי ס' 71 לחוק מיסוי מקרקעין יש פטור ממס. האם הפטור הוא בגין מס שבח וגם בגין מס רכישה, או רק בגין אחד מהם?
תודה
תודה
פירוק איגוד מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
סעיף 71 לחוק מתייחס רק למס שבח. יחד עם זאת סעיף 27(ב) לתקנות מתייחס למס רכישה. פירוק של איגודי מקרקעין הוא נושא סבוך מאוד (ומטבע הדברים גם מסוכן) ועל כן לפני ביצוע פעולות כדאי להתייעץ עם עורך דין שבקיא היטב בתחום גם אם אתה עו"ד...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מקרקעין אגב גירושין
שרון
18/08/10
שלום,
שאלתי היא כזו: הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין קובע כי הבעל ימכור לאישה את זכויותיו במקרקעין. ידוע לי כי מכירה שכזו אינה מחויבת בתשלומי מס (שבח/מכירה/רכישה), אך האם עדיין יש לערוך את כל הפרוצדורה של מכירת נכס? כלומר, שטרי מכר ואישורי עירייה? אני מעדיפה לבצע זאת לבד ללא עורכי דין (מטעמים כלכליים), ואפשר להחתים את פקיד הלשכה על השטרות. האם יש צורך בהערת אזהרה לטובתי? אשמח לקבל כמה עצות בטרם אבצע פעולות.
בתודה מראש,
שרון
שאלתי היא כזו: הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין קובע כי הבעל ימכור לאישה את זכויותיו במקרקעין. ידוע לי כי מכירה שכזו אינה מחויבת בתשלומי מס (שבח/מכירה/רכישה), אך האם עדיין יש לערוך את כל הפרוצדורה של מכירת נכס? כלומר, שטרי מכר ואישורי עירייה? אני מעדיפה לבצע זאת לבד ללא עורכי דין (מטעמים כלכליים), ואפשר להחתים את פקיד הלשכה על השטרות. האם יש צורך בהערת אזהרה לטובתי? אשמח לקבל כמה עצות בטרם אבצע פעולות.
בתודה מראש,
שרון
אנא תפני את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
19/08/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות העברה בטאבו כמתנה
יוסי
18/08/10
חבר מעונין להעביר את חצי הדירה הרשומה על שמו בטאבו על שמי מה העלות של הפרצדורה אצל עו"ד ? מתאר לעצמי יש הבדל בין עורכי הדין אבל אשמח לקבל הערכה בגדול
בתודה מראש
יוסי
בתודה מראש
יוסי
העברת דירה במתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
כל עורך דין ומחיריו. בד"כ נהוג לשלם % מסויים משווי הזכויות המועברות עם רף מינמלי של גובה שכר הטרחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורשי דירה מוגנת
אהובה
18/08/10
דייר מוגן שלי נפטר לפני 3 שבועות,אדם נחמד שגר 60 שנה בדירה.
בתקופת מחלתו הסופנית טפלו בו המשמרות בנותיו ונכדיו,כפי שראוי לעשות למען הורים(ולכל אדם),אני מבין שהבנות מתכוונות להשתלט על הדירה בטענה של מגורים משותפים מעל ל-6 חודשים, למרות שבבקורי הרבים לא הבחנתי בתוספת רהיטים וסימנים אחרים המעידים על משפחה מורחבת,פשוט כל הרהוט המקורי בדיה לא השתנה והיה מצומצם ביותר.אבקש את עצתכם כיצד להתגונן בפני ההשתלטות הקרבה,ומהן הסימנים המובהקים שמעידים על מגורים אמיתיים בדירה וכל עצה תתקבל בתודה
אהובה
בתקופת מחלתו הסופנית טפלו בו המשמרות בנותיו ונכדיו,כפי שראוי לעשות למען הורים(ולכל אדם),אני מבין שהבנות מתכוונות להשתלט על הדירה בטענה של מגורים משותפים מעל ל-6 חודשים, למרות שבבקורי הרבים לא הבחנתי בתוספת רהיטים וסימנים אחרים המעידים על משפחה מורחבת,פשוט כל הרהוט המקורי בדיה לא השתנה והיה מצומצם ביותר.אבקש את עצתכם כיצד להתגונן בפני ההשתלטות הקרבה,ומהן הסימנים המובהקים שמעידים על מגורים אמיתיים בדירה וכל עצה תתקבל בתודה
אהובה
דייר מוגן שנפטר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
מומלץ לפנות בדחיפות לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין ובפרט בתחום של דיירות מוגנת ולהציג בפניו את התמונה המפורטת והמלאה על מנת שייצג אותך בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גג ביתי
אהובה
18/08/10
צהרים נעימים וקרירים!
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
בנייה על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
אם הבנתי נכון ואת הבעלים של הבניין כולו אינך זקוקה להסכמת השוכרים ששוכרים את הדירות ממך. הם רק עלולים להתלונן על המטרד ואי הנוחות שייגרמו להם בזמן הבניה.
בהחלט אדריכל מטעמך יכול לטפל עבורך בכל הנוגע להוצאת היתר הבנייה.
את פוליסת הביטוח רצוי שיקנה הקבלן אולם גם את אמורה להיות מבוטחת שם למקרה שתיתבעי ע"י צד ג' שנפגע. עניין זה אמור להיות מוסדר כחלק מהסכם מפורט עם קבלן, המגן כמו שצריך על האינטרסים שלך.
בהחלט אדריכל מטעמך יכול לטפל עבורך בכל הנוגע להוצאת היתר הבנייה.
את פוליסת הביטוח רצוי שיקנה הקבלן אולם גם את אמורה להיות מבוטחת שם למקרה שתיתבעי ע"י צד ג' שנפגע. עניין זה אמור להיות מוסדר כחלק מהסכם מפורט עם קבלן, המגן כמו שצריך על האינטרסים שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום היטל השבחה
דוד
17/08/10
בהמשך לתשובתך.ההנכס רשום במינהל.האם אם רק אני מוכר את החלק שלי זכותה של עירית תל אביב לגבות את ההיטל עבור כל הבית ולדרוש תשלום גם מדוד שלי?בנוסף רציתי לדעת האם יש אפשרות לעשות הסכם אצל עו"ד שהקונה (דוד שלי) יקח על עצמו את תשלום ההיטל וביום שימכור ישלם את כל תשלום ההיטל.?תודה רבה על העזרה ויישר כוח.
תשלום היטל השבחה בגין העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות במינהל אלא אם ישולם היטל ההשבחה. היטל ההשבחה שיחול הוא רק ביחס לזכויות המועברות ולא על הנכס כולו. אין מניעה לעשות הסכם שהיטל ההשבחה, החל על המוכר, ישולם על ידי הקונה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן על הגג
איילת
17/08/10
בנין משותף. היום גיליתי שאחד השכנים שם על הגג מחסן (מפלסטיק, של כתר ) וקיבע אותו עם זפת , בטון לרצפה.
מעבר לכך שהמחסן גדול , הוא חוסם חלק ניכר מהגג וגם לאמ אפשר גישה נוחה לדוודים.
למיטב ידיעתי, הגג הוא רכוש משותף ועל הדייר לבקש רשות לבצע כזה מעשה.
באיזה טיעונים, מלבד מה שהצגתי אפשר לגשת אליו כדי לבקש ממנו להוריד את המחסן.
במידה שלא ייענה (מדובר בבחור כוחני), מה האלטרנטיבות ?
מעבר לכך שהמחסן גדול , הוא חוסם חלק ניכר מהגג וגם לאמ אפשר גישה נוחה לדוודים.
למיטב ידיעתי, הגג הוא רכוש משותף ועל הדייר לבקש רשות לבצע כזה מעשה.
באיזה טיעונים, מלבד מה שהצגתי אפשר לגשת אליו כדי לבקש ממנו להוריד את המחסן.
במידה שלא ייענה (מדובר בבחור כוחני), מה האלטרנטיבות ?
מחסן ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
הטיעון המרכזי הוא שהגג הוא רכוש משותף ואחד השכנים לא יכול להשתלט עליו מבלי לקבל את הסכמת יתר השכנים לכך. באופן עקרוני, ניתן להגיש תביעה כנגד השכן למפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המחאה בנקאית ע"ש הנפטר
בני
17/08/10
שלום..
לשם הצעת מחיר לדירת עזבון העו"ד (מנהל העזבון) דורש את ההמחאה בנקאית ע"ש המנוחה שהורישה את הדירה. האם זה נכון.?
עד היום במקרים של דירות עזבון וכונס בכסים דרשו את ההמחאה ע"ש העו"ד.
לשם הצעת מחיר לדירת עזבון העו"ד (מנהל העזבון) דורש את ההמחאה בנקאית ע"ש המנוחה שהורישה את הדירה. האם זה נכון.?
עד היום במקרים של דירות עזבון וכונס בכסים דרשו את ההמחאה ע"ש העו"ד.
כינוס נכסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
בד"כ כונס נכסים פותח חשבון נאמנות מיוחד על שמו ובשל כך הוא מבקש לקבל את ההמחאה הבנקאית על שמו. צריך לבדוק עם הכונס מדוע במקרה זה דרישתו אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות – הצמדה למדד
טל פז
17/08/10
שלום,
אני שוכר דירה אשר לפי חוזה התחייבתי לשלם את השכירות בצמוד למדד המחירים לצרכן.
מסרתי ,לפי חוזה, 12 צ'קים בהתחייבות לשנה - אחד כל חודש.
השכירות החלה באוקטובר 2009 עד אוקטובר 2010.
לא ברור לי איך אני אמור לחשב את ההצמדה למדד.
איך אמורה להתבצע ההצמדה?
להבנתי עבור כל תשלום עלי לחשב את הפרשי המדד (אשר מחושבים מתוך אתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולסכום ההפרשים – כלומר, האם על כל צ'ק בכל חודש יש לחשב את ההפרש ולסכום את כל ההפרשים.
לדוגמא, אם ערך 3000 ש"ח באוקטובר הוא 3000 ש"ח (הבסיס) וביוני שוויים 2990 בעל הבית חייב לי – 10 ש"ח (שילמתי לו 10 ש"ח יותר)– וכך לבצע סכימה של כל ההפרשים בכל החודשים עבור כל צ'ק.
לטענתו של בעל הדירה יש לחשב את שינוי המדד בין אוקטובר 2009 לאוקטובר 2010 על כל הסכום שכולל את כל הצקים.
לדוגמא - אם ההפרש בין אוק' 09 לאוק' 10 הוא 1.7 אחוז, עלי להחזיר לבעל הבית מכפלת הפרש אחוז המדד- 1.7 - בעלות השכירות השנתית - 36,000 (ששולמו בתשלומים כל חודש בשכירות).
בעל הבית טוען, שמצמידים את החוב למדד ולא את התשלומים, כלומר אם יש לי "חוב" של 36,000 ש"ח, אשלם עליו את ההצמדה- 1.7 - ולא אקח בחשבון את העובדה שאני מוריד מהחוב כל חודש שכירות - כסף.
הרי שאם בעל הבית צודק, הוא יכול לקחת את הכסף שקיבל ממני כל חודש ולהכניס אותו לתוכנית חיסכון ובנוסף לקבל ממני את ההצמדה למדד ולהרוויח משני הכיוונים. האם זה אפשרי ? חוקי ? האם על כסף ששילמתי אני עדיין צריך לסחוב את ההצמדה למדד עד סוף החוזה? האם על חוב שהחזרתי אני צריך לשלם?
אני שוכר דירה אשר לפי חוזה התחייבתי לשלם את השכירות בצמוד למדד המחירים לצרכן.
מסרתי ,לפי חוזה, 12 צ'קים בהתחייבות לשנה - אחד כל חודש.
השכירות החלה באוקטובר 2009 עד אוקטובר 2010.
לא ברור לי איך אני אמור לחשב את ההצמדה למדד.
איך אמורה להתבצע ההצמדה?
להבנתי עבור כל תשלום עלי לחשב את הפרשי המדד (אשר מחושבים מתוך אתר הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולסכום ההפרשים – כלומר, האם על כל צ'ק בכל חודש יש לחשב את ההפרש ולסכום את כל ההפרשים.
לדוגמא, אם ערך 3000 ש"ח באוקטובר הוא 3000 ש"ח (הבסיס) וביוני שוויים 2990 בעל הבית חייב לי – 10 ש"ח (שילמתי לו 10 ש"ח יותר)– וכך לבצע סכימה של כל ההפרשים בכל החודשים עבור כל צ'ק.
לטענתו של בעל הדירה יש לחשב את שינוי המדד בין אוקטובר 2009 לאוקטובר 2010 על כל הסכום שכולל את כל הצקים.
לדוגמא - אם ההפרש בין אוק' 09 לאוק' 10 הוא 1.7 אחוז, עלי להחזיר לבעל הבית מכפלת הפרש אחוז המדד- 1.7 - בעלות השכירות השנתית - 36,000 (ששולמו בתשלומים כל חודש בשכירות).
בעל הבית טוען, שמצמידים את החוב למדד ולא את התשלומים, כלומר אם יש לי "חוב" של 36,000 ש"ח, אשלם עליו את ההצמדה- 1.7 - ולא אקח בחשבון את העובדה שאני מוריד מהחוב כל חודש שכירות - כסף.
הרי שאם בעל הבית צודק, הוא יכול לקחת את הכסף שקיבל ממני כל חודש ולהכניס אותו לתוכנית חיסכון ובנוסף לקבל ממני את ההצמדה למדד ולהרוויח משני הכיוונים. האם זה אפשרי ? חוקי ? האם על כסף ששילמתי אני עדיין צריך לסחוב את ההצמדה למדד עד סוף החוזה? האם על חוב שהחזרתי אני צריך לשלם?
חישוב הצמדה ביחס לדמי השכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
צריך לבדוק כמו שצריך את הסכם השכירות שלכם כולו ובפרט איך בדיוק מנוסחים סעיפי התשלומים וההצמדה. בדרך כלל הסכמי השכירות מנוסחים באופן שהפרשנות המתבקשת היא הפרשנות שלך ולא הפרשנות של בעל הדירה שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס אי דיווח
שלמה
17/08/10
שלום
מהו גובה הקנס באיחור בדיווח למס שבח על עיסקה, (דווח כ-60 יום מביצוע העיסקה), והאם הקנס הוא רק על המוכרים או גם על הקונים???
מהו גובה הקנס באיחור בדיווח למס שבח על עיסקה, (דווח כ-60 יום מביצוע העיסקה), והאם הקנס הוא רק על המוכרים או גם על הקונים???
קנס בגין אי דיווח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
קנסות יוטלו על שני הצדדים לעסקה (גם על המוכרים וגם על הקונים). בגין כל שבועיים של פיגור יוטל קנס בשיעור 1.5% מסכום המס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד רכישה בבנייה עצמית
יעקב
17/08/10
יורשים שירשו קרקע בשנות ה-70 ובנו עליה דירה בשנות ה-80, האם מועד הרכישה יהי מועד הירושה או מועד הבנייה העצמית, או שמועד הרכישה מתחלק 1/3 מועד ההורשה בגין הקרקע ו-2/3 במועד הבנייה (כפי שמחושב פחת 2/3 בגין הבנייה), לחילופין מועד הרכישה 100% נקבע ליום הירושה, והוצאות הבניה מחושבות כהוצאה בלבד ביום הבנייה.
אודה על תשובה מפורטת ומנומקת
אודה על תשובה מפורטת ומנומקת
מס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
לא ניתן לקבל ייעוץ מסוג זה במסגרת הפורום. לשם כך צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן, לשטוח בפניו את כל המסמכים והנתונים ולקבל ממנו ייעוץ מתאים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח מינהל
יוני
17/08/10
שלום רב,
בחלקה הגובלת עימנו בעלי הזכויות והבעלים הינם ממ"י
לפני כ-30 שנה פלשו לחלקה ללא הסכמה ואו אישור כשישה דיירים
מזה כ-30 שנה עושים בחלקה כ- 6 דיירים שימוש בקרקע הכולל - חנייה שבילי גישה לנכסים מחסנים וכוץ
1.מיהו האחראי לפנותם ?
2. האם ניתן לדרוש פינוי חלקי בלבד של הדיירים כלומר לדרוש רק מאחד או שניים מהם לפנות בזמן שהאחרים יחזיקו בקרקע ?
3. מהי האחראיות של הועדה המקומית בנושא ?
4. האם הועדה המקומית רשאית ואו יכולה לייצר מנגנון של פינוי החלקה שפלשו אליה ע"י כך שתתנה מתן היתר בניה לדיירים המחזיקים בחלקים של החלקה שפלשו אליה בו בזמן שהם מבקשים היתר בניה לחלקה בה יש להם זכויות ?
בברכה,
יוני
בחלקה הגובלת עימנו בעלי הזכויות והבעלים הינם ממ"י
לפני כ-30 שנה פלשו לחלקה ללא הסכמה ואו אישור כשישה דיירים
מזה כ-30 שנה עושים בחלקה כ- 6 דיירים שימוש בקרקע הכולל - חנייה שבילי גישה לנכסים מחסנים וכוץ
1.מיהו האחראי לפנותם ?
2. האם ניתן לדרוש פינוי חלקי בלבד של הדיירים כלומר לדרוש רק מאחד או שניים מהם לפנות בזמן שהאחרים יחזיקו בקרקע ?
3. מהי האחראיות של הועדה המקומית בנושא ?
4. האם הועדה המקומית רשאית ואו יכולה לייצר מנגנון של פינוי החלקה שפלשו אליה ע"י כך שתתנה מתן היתר בניה לדיירים המחזיקים בחלקים של החלקה שפלשו אליה בו בזמן שהם מבקשים היתר בניה לחלקה בה יש להם זכויות ?
בברכה,
יוני
פלישה לשטח מינהל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
האחראי לפנוי הפולשים הוא בעל הקרקע (ממ"י, קק"ל וכיו"ב). באופן עקרוני, מכיוון שהבעלים הוא רשות שלטונית, לא נראה שללא הנמקה ראויה ניתן לפעול לפינוי של חלק מהפולשים בלבד. הוועדה המקומית אינה קשורה לנושא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בבנין משותף
יוסיפון
17/08/10
חברי הפורום שלום,
רכשתי דירה בבניין משותף. המחסנים בבניין משותפים כך שלכל 4 דירות יש מחסן. המחסנים רשומים כתת חלקה בנסך הטבאו, ומצויין החלק היחסי שלי במחסן יחד עם עוד שלושה בעלי דירות. יש לציין כי המחסנים אינם ממוספרים. אני יודע מבעל הבית הקודם מהו המחסן שלי, אך לצערי אין ברשותנו מפתח.
עם השנים הדיירים כנראה החליפו ביניהם מחסנים והמחסן אשר רשום על שמי התמלא כבר ב4 דיירים.
פניתי לוועד הבית על מנת שיעזור לי לאתר את המחסן בו למעשה חסר דייר, אך כל בקשותיי נדחו.
מה ניתן לעשות במצב זה, ועל מי בעצם האחריות לחלוקת המחסנים בצורה תקינה? איך אני יכול לשכנעו לעזור לי במסגרת החוק?
האם אני יכול בינתיים לעכב את תשלומי ועד הבית עד לפתרון הבעיה או לפחות לכינוס אסיפת דיירים לבירור הסוגייה?
רכשתי דירה בבניין משותף. המחסנים בבניין משותפים כך שלכל 4 דירות יש מחסן. המחסנים רשומים כתת חלקה בנסך הטבאו, ומצויין החלק היחסי שלי במחסן יחד עם עוד שלושה בעלי דירות. יש לציין כי המחסנים אינם ממוספרים. אני יודע מבעל הבית הקודם מהו המחסן שלי, אך לצערי אין ברשותנו מפתח.
עם השנים הדיירים כנראה החליפו ביניהם מחסנים והמחסן אשר רשום על שמי התמלא כבר ב4 דיירים.
פניתי לוועד הבית על מנת שיעזור לי לאתר את המחסן בו למעשה חסר דייר, אך כל בקשותיי נדחו.
מה ניתן לעשות במצב זה, ועל מי בעצם האחריות לחלוקת המחסנים בצורה תקינה? איך אני יכול לשכנעו לעזור לי במסגרת החוק?
האם אני יכול בינתיים לעכב את תשלומי ועד הבית עד לפתרון הבעיה או לפחות לכינוס אסיפת דיירים לבירור הסוגייה?
מחסנים בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
אין קשר לוועד הבית והוא לא הגורם המוסמך והרלבנטי לטפל בבעיה. עליך לעמוד על מימוש זכויותייך ביחס למחסן שאתה רשום כבעלים שלו. תפנה בדרישה בעניין לדיירים אשר עושים במחסן זה שימוש. אם לא יתייחסו לדרישתך תוכל לפנות בעניין לבית המשפט הרלבנטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גג
אהובה
17/08/10
צהרים נעימים וקרירים!
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
בבעלותי בית בן 3 קומת וגג רעפים.ואני מעוניינת לפרק את גג הרעפים, לבנות חדר נוסף לדירתי שבקומה העליונה,ושארית הגג תשמש למרפסת.
1.האם כבעלת בית יחידה אני זקוקה להסכמת השכנים שבדירות המושכרות (3 דירות)?
2.האם אדריכל רשאי לבצע במקומי את כל הנדרש בעיריה ,וברשויות הנוגעות לכך לצורך היתר הבניה?
3.האם פוליסת ביטוח לעבודה הזו, במקרה של נזק לצד ג (בבנין או ברחוב)צריך לקנות הקבלן או אני?
ועל תשובות ועצות אני מאד מודה!!!
אהובה
עניתי לשאלה שנשאלה שוב הבוקר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות חברה משכנת
מנחם
17/08/10
פניתי לחברה המשכנת לשם קבלת אישור זכויות, ועקב סיכסוך על נושא אחר שיש לי אתם לא מסכימים להביא לי, בשביל ללחוץ עלי,
זה חוקי?
האין זה סחיטה?
מה עלי לעשות?
זה חוקי?
האין זה סחיטה?
מה עלי לעשות?
סכסוך עם חברה משכנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
לפנות לעורך דין שיפנה אליהם בשמך ויעמוד על זכויותייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעמידר-דחוף
אלי
17/08/10
הורי קנו דירה בדו משפחתי בשנת 1958 מעמידר. בכתב ההסכם
רשום מס' דירה מס' חלקה ומס' תת חלקה .בנוסף נכתב בחוזה שחלק מהתשלום הוא בעבור רישום הבית בספר האחוזה.למה הכונה? היכן אני יכול לקבל מידע על גודל המגרש והאים יתכן שהם רכשו רק את הדירה
ללא המגרש או זכויות עליו. המון תודה
רשום מס' דירה מס' חלקה ומס' תת חלקה .בנוסף נכתב בחוזה שחלק מהתשלום הוא בעבור רישום הבית בספר האחוזה.למה הכונה? היכן אני יכול לקבל מידע על גודל המגרש והאים יתכן שהם רכשו רק את הדירה
ללא המגרש או זכויות עליו. המון תודה
דירה מעמידר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
18/08/10
בד"כ הכוונה במילים: "רישום בספרי האחוזה" לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אתה יכול לפנות לעמידר ולבקש מהם אישור זכויות ואף את ההסכם המקורי וממסמכים אלה ללמוד מה בדיוק כללו הזכויות שנרכשו (בד"כ להסכמים צורף תשריט). אם הזכויות נרשמו בטאבו הם יפנו אותך להוציא נסח טאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה חדשה בטאבו
דוני
17/08/10
ברצוני לרכוש דירה חדשה שנבנתה על בסיס גג של בנין ישן (יש טופס 4 ואין טופס 5).
הבעיה הינה שבטאבו עדיין רשומים לטובת המוכר רק הזכויות בגג ולא הדירה שנבנתה בפועל.
שאלתי היא מה צריכים לעשות כדי שהדירה תהיה רשומה בטאבו? ובכלל האם כדאי לקנות נכס שכזה
הבעיה הינה שבטאבו עדיין רשומים לטובת המוכר רק הזכויות בגג ולא הדירה שנבנתה בפועל.
שאלתי היא מה צריכים לעשות כדי שהדירה תהיה רשומה בטאבו? ובכלל האם כדאי לקנות נכס שכזה
רישום דירה בטאבו
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/08/10
יש לתקן את צו רישום הבית המשותף. זה לא הליך פשוט ועולה כסף. יש לבחון מי נושא בעלויות אלו והאם יש הסכמת השכנים לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בגין זכות מעבר
DanaK
17/08/10
רכשתי מגרש אשר בו זכות מעבר לטובת מגרש פנימי.
כעת לפני קבלת היתר מחייבת אותי העירייה לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת זכות המעבר .
לציין 2 דברים :
1. זכות מעבר זו מופיעה בתב"ע ואנו הגשנו תוכניות בניה ע"פ התב"ע במדוייק ועם התיחסות כמובן לזכות המעבר (ללא כל הפרעה וטענה).
2. מצויין בחוזה כי הנ"ל הינה זכות מעבר ולא זיקת הנאה כפי שהעירייה כותבת .
שאלתי : האם יכולה העירייה לחייב אותי לרישום הערת אזהרה זו ? מקריאה באתרי נדל"ן הבנתי כי זכות מעבר (הופכת להיות זיקת הנאה) לאחר 30 שנה בשימוש ורק אז חובה עליה הרישום בטאבו .
אודה לתשובתכם בהקדם ,
בתודה מראש,
כעת לפני קבלת היתר מחייבת אותי העירייה לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת זכות המעבר .
לציין 2 דברים :
1. זכות מעבר זו מופיעה בתב"ע ואנו הגשנו תוכניות בניה ע"פ התב"ע במדוייק ועם התיחסות כמובן לזכות המעבר (ללא כל הפרעה וטענה).
2. מצויין בחוזה כי הנ"ל הינה זכות מעבר ולא זיקת הנאה כפי שהעירייה כותבת .
שאלתי : האם יכולה העירייה לחייב אותי לרישום הערת אזהרה זו ? מקריאה באתרי נדל"ן הבנתי כי זכות מעבר (הופכת להיות זיקת הנאה) לאחר 30 שנה בשימוש ורק אז חובה עליה הרישום בטאבו .
אודה לתשובתכם בהקדם ,
בתודה מראש,
זיקת הנאה וזכות מעבר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/08/10
אין הבדל ממשי בין זכות מעבר לזיקת הנאה. יש זכות מעבר שהופכת לזיקת הנאה בעקבות שימוש של 30 שנה, אך יש גם זכויות שקיימות היום גם אם טרם חלפו 30 שנה. אצלך היא כבר קיימת, ככל הנראה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות מעל 10 שנים
נטע
17/08/10
יש לי שוכר במבנה מסחרי (מחסן לברזל) שיש לו חוזה שכירות זה 10 שנים. אני מעוניינת לחדש את חוזה השכירות ויש לי שתי שאלות א. האם צריך לבצע רישום שכן החוזה הוא כבר למעלה מ- 10 שנים? ואם צריך לבצע רישום - אילו זכויות הרישום מקנה לשוכר?
שכירות מעל 10 שנים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/08/10
שכירות מעל 10 שנים ניתנת לרישום בטאבו.אין חובה לכך.היא לא מעניקה יותר זכויות יותר ממה שיש כבר לשוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכי התחייבות להעת אזרה
ליאור
17/08/10
במסגרת הטפסים שקיבלנו מהבנק לצורך קבלת משכנתא לגבי דירה שאנחנו רוכשים, קיבלנו גם טפסים עליהם צריכים לחתום המוכרים בפני עו"ד ובהם הם מתחייבים לרישום ה.א. לטובת הבנק. המוכר טוען כי עלינו לשלם את דמי אימות החתימה ע"י עו"ד. האם הוא צודק?
התחיבות לרישום משכנתא
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
17/08/10
עוד אף פעם לא נתקלתי בדרישה לשלם שכ"ט עבור אימות חתימה על טפסים אלו..על המוכר לחתום על הטפסים בפני עו"ד שלו. זה חלק מתפקידו ביצוג המוכר ולא גובים על כך שכ"ט נפרד..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
