פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אישור בית משפט למכירה במסגרת כינוס
סיגי
12/08/10
אני מעוניינת לרכוש דירה מקבלן שבונה על מגרש שהיה בעבר שייך לחפציבה מבירור ראשוני שערכתי (אני עדיין מתלבטת איזה עו"ד לקחת..) מסתבר שיש אישור בית המשפט למכירה לקבלן אבל עדיין אין אישור לפי סעיף 34. שאלתי היא האם אתם יכולים להפנות אותי מאיזה חוק בדיוק שאוב אותו סעיף 34.
איומים והשתחררות מחוזה שכירות
עו"ד אסף מירוז
12/08/10
לעניין האיומים, הכתובת היא משטרת ישראל. זה כמובן לא יפתור לך את הבעיה, וקשה לדעת כיצד יגיב השותף...
לעניין רצונך להתשחרר מהחוזה, הייתי מנסה בשלב ראשון להגיע להסכמה עם בעלת הבית וצורך כך, אולי גם לסייע לה למצוא דייר חליפי.
אם אין הסמכה, צריך לבדוק,בין היתר את תוכן החוזה ביניכן.
לעניין רצונך להתשחרר מהחוזה, הייתי מנסה בשלב ראשון להגיע להסכמה עם בעלת הבית וצורך כך, אולי גם לסייע לה למצוא דייר חליפי.
אם אין הסמכה, צריך לבדוק,בין היתר את תוכן החוזה ביניכן.
שאלה לגבי רישום דירה ומשכנתא ע"ש שני בני הזוג
משקיעששוקע
12/08/10
שלום חברים,אודה לכם מאד על מענה מהיר,אני מעונין לקנות נכס, אך לא יודע להחליט האם לרשום רק על שמי או גם ע"ש בת זוגי. זה משנה לנו רק מההיבט הכלכלי.1. האם רישום ע"ש אחד מבני הזו או שניהם במשכנתא נגזר ממה שנרשם בחוזה הרכישה או שאין קשר בניהם ?2. מצד אחד אני רוצה להקטין ככל האפשר את התשלומים לביטוח ובכלל, ולכן כנראה שעדיף לרשום רק על שמי.מצד שני אני רוצה שאם חס וחלילה יקרה לי משהו, הנכס יהיה של אשתי והילדים ולא יעבור לחברת הביטוח.ע"ש מי כדאי לרשום את המשכנתא, וע"ש מי את הנכס, כדי להקטין את העלות ומצד שני לא לאבד אותו במקרה מוות חלילה :-)אני נמצא לפני רכישה, לכן אודה לכם על תשובה מהירה .תודה רבה
מענה לשאלתך
אחד שיודע
12/08/10
שאלתך מורכבת וכדי לקבל תשובה מדוייקת הינך חייב לפנות לעו"ד ולהציג בפניו מסמכים ולענות על הרבה שאלות.
אבל בקצרה, הרישום במשכנתא למעט מקרים חריגים יוטל על כל האנשים הרשומים כבעלי הנכס שבגינו מתבקשת המשכנתא, במידה ובנוסף לרשום כבעלים עוד אדם מוכן לשאת בנטל המשכנתא ניתן לרושמו בטפסי הבנק..
במקרה של מוות לאחר שהוצא מהבנק השיק הראשון של המשכנתא - הביטוח ימשיך לשלם את המשכנתא עד לסיומה ובן הזוג לא יאבד את הבית - זו כל מטרת הביטוח.
אבל בקצרה, הרישום במשכנתא למעט מקרים חריגים יוטל על כל האנשים הרשומים כבעלי הנכס שבגינו מתבקשת המשכנתא, במידה ובנוסף לרשום כבעלים עוד אדם מוכן לשאת בנטל המשכנתא ניתן לרושמו בטפסי הבנק..
במקרה של מוות לאחר שהוצא מהבנק השיק הראשון של המשכנתא - הביטוח ימשיך לשלם את המשכנתא עד לסיומה ובן הזוג לא יאבד את הבית - זו כל מטרת הביטוח.
מכירת דירה
ענת
12/08/10
אני משכירה דירה. ברצוני להציע אותה למכירה.
השוכר יכול לא להרשות לי להראות את הדירה למרות שאני קובעת עימו מראש להביא קונים ולהראות את הדירה?
בחוזה אין שום סעיף בנוגע לזה.מה החוק?
השוכר יכול לא להרשות לי להראות את הדירה למרות שאני קובעת עימו מראש להביא קונים ולהראות את הדירה?
בחוזה אין שום סעיף בנוגע לזה.מה החוק?
מה שצריך לעשות
גיל
12/08/10
החוק הוא שקמצן משלם פעמיים - אם היית הולכת לעו"ד הוא היה כותב לך חוזה שכירות ראוי ודורש ערבויות מתאימות מהשוכר ואז היית יכולה לעשות מה שהיית רוצה.
המצב הנוכחי הוא שאת בבעיה וכדאי אולי שעכשיו סוף סוף תגשי לעו"ד ותקבלי עזרה מקצועית.
המצב הנוכחי הוא שאת בבעיה וכדאי אולי שעכשיו סוף סוף תגשי לעו"ד ותקבלי עזרה מקצועית.
הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים
עו"ד אסף מירוז
12/08/10
מקובל שבחוזה שכירות יש סעיף שמאפשר אתהצגת הנכס בפני קונים/שוכרים פוטנציאליים.
בחוק השכירות והשאילה אין התייחסות לזכותו זו של המשכיר, לעומת זכויות אחרות שלו שמעוגנות בחוק זה.
פראטית, נראה לי שרצוי שתנסי לשכנע את השוכר בטוב לא להפריעלך למכור.
מבחינה משפטית, ניתן להסתמך על אחד מעקרונות הפרשנות של חוזים על דרך השלמת פרטים חסרים בחוזה לפי המקובל בחוזים דומים.
לכן, אם לא יילך בטוב, ייתכן, שאם הדייר יקבל מכתב התראה, שיזהיר אותו שהוא ייתבע על הנזק שהוא גורם לך במניעת הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, הוא ישתף פעולה.
מעבר לכך, רצוי מאוד פעם הבאה לערוך חזוה שכירות באמצעות עו"ד. חזוי שכירות נתפסים (בטעות חמורה) כחוזים פשוטים, שכל אחד יכול לערוך אותם.
ההסיטוריה המשפטית מלאה ביותר מידי מקרים שמוכיחים (על חשבון כסף רב של אישים תמימים) כמה שזה לא נכון.
בהצלחה.
בחוק השכירות והשאילה אין התייחסות לזכותו זו של המשכיר, לעומת זכויות אחרות שלו שמעוגנות בחוק זה.
פראטית, נראה לי שרצוי שתנסי לשכנע את השוכר בטוב לא להפריעלך למכור.
מבחינה משפטית, ניתן להסתמך על אחד מעקרונות הפרשנות של חוזים על דרך השלמת פרטים חסרים בחוזה לפי המקובל בחוזים דומים.
לכן, אם לא יילך בטוב, ייתכן, שאם הדייר יקבל מכתב התראה, שיזהיר אותו שהוא ייתבע על הנזק שהוא גורם לך במניעת הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, הוא ישתף פעולה.
מעבר לכך, רצוי מאוד פעם הבאה לערוך חזוה שכירות באמצעות עו"ד. חזוי שכירות נתפסים (בטעות חמורה) כחוזים פשוטים, שכל אחד יכול לערוך אותם.
ההסיטוריה המשפטית מלאה ביותר מידי מקרים שמוכיחים (על חשבון כסף רב של אישים תמימים) כמה שזה לא נכון.
בהצלחה.
אי תשלום ארנונה
איתי
12/08/10
שלום רב,
הדייר היה בחוזה עד תחילת השנה ולפי אותו חוזה היה מחויב לשלם ארנונה.
החוזה תם בתחילת השנה, הוא הפסיק לשלם ארנונה והצטבר חוב כבד.
הוא המשיך להתגורר בדירה ולשלם שכר דירה. שכר הדירה שולם בצ'ק כל חודש. האם אני יכול לתבוע אותו על אי תשלום ארנונה?
האם הצקים יכולים לשמש הוכחה לכך שהוא התגורר בדירה?
תודה רבה מראש,
הדייר היה בחוזה עד תחילת השנה ולפי אותו חוזה היה מחויב לשלם ארנונה.
החוזה תם בתחילת השנה, הוא הפסיק לשלם ארנונה והצטבר חוב כבד.
הוא המשיך להתגורר בדירה ולשלם שכר דירה. שכר הדירה שולם בצ'ק כל חודש. האם אני יכול לתבוע אותו על אי תשלום ארנונה?
האם הצקים יכולים לשמש הוכחה לכך שהוא התגורר בדירה?
תודה רבה מראש,
תשובה
אחד שיודע
12/08/10
אם חוזה השכירות לא הוארך כדין אזי השוכר יוכל לטעון כי הסיכום החדש ביניכם כלל שבעל הבית ישלם את הארנונה ואז העניין לא יטה לטובתך בשום מקום ובודאי שלא בבית משפט..
בפעם הבאה תיקח עו"ד אז לא תיתקל בבעיות מעין אלו - זה בדיוק מתאים לאימרה - "קמצן משלם פעמיים".
בפעם הבאה תיקח עו"ד אז לא תיתקל בבעיות מעין אלו - זה בדיוק מתאים לאימרה - "קמצן משלם פעמיים".
מה עושים כאשר שוכרת לא משלמת את שכר הדירה במלואו?
קוקי
12/08/10
השכרתי את דירתי לדיירת מזה כחודש וחצי. עם הכניסה לדירה שילמה במזומן. היתה צריכה לשלם ב - 6 לחודש ושילמה רק כ - 60% מהסכום. היא לא עונה לטלפונים, היא לא מוגבלת בחשבון ואני כל הזמן רודפת אחריה ללא הרף. מה אני יכולה לעשות?
תשובה לא נעימה
אחד שיודע
12/08/10
את צריכה לפנות לעו"ד שטיפל לך בחוזה השכירות והוא ידאג להעיף אותה תוך 60 יום ולגבות ממנה את מלוא הסכומים שמגיעים לך במצב שכזה כולל פיצויים.
אם לא לקחת עו"ד לעריכת חוזה השכירות - אזי קמצן משלם פעמיים ועכשיו תצטרכי לפנות לעו"ד ולשלם על ייצוג במצב אליו נקלעת (סביר להניח שעכשיו תצטרכי לשלם לו לפחות פי 3 מהעלות של עריכת הסכם שכירות).
אם לא לקחת עו"ד לעריכת חוזה השכירות - אזי קמצן משלם פעמיים ועכשיו תצטרכי לפנות לעו"ד ולשלם על ייצוג במצב אליו נקלעת (סביר להניח שעכשיו תצטרכי לשלם לו לפחות פי 3 מהעלות של עריכת הסכם שכירות).
השכרה לעובדים זרים
יוסי
12/08/10
האם מותר להשכיר דירה לעובדים זרים. איזה דברים צריך לבדוק. האם יש חוזה מיוחד שאני אמור לעשות איתם
השכרת נכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
12/08/10
אסור להעיסק עובדים זרים ללא אישור, אך לגבי השכרת הנכס שלך, את יכולה להשכירו לכל דיכפין, ללא כל מניעה. אולם, מאחר והמדובר בשוכרים שהתושבות שלהם ארעית, ויכול להיות שמחר יעזבו, הייתי ממליץ לדרוש בטחונות גבוהים יותר, או לחילופין לגלם את הסיכון בדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סבתא שלי יכולה לתת לי במתנה רבע מהשטח שלה?
רועי
12/08/10
שלום.סבתא שלי מחזיקה בקרקע בשכירות מהוונת (עד שנת 2050 בערך).היא רשמה בעבר צוואה לפיה הקרקע הולכת לשני בניה.אני נכדה, כלומר הבן של אחד היורשים, והיא רוצה לתת לי במתנה רבע מהשטח.האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתי על רבע מהשטח?מה יקרה לאחר מותה (שתבדל"א כמובן)? רבע השטח הרשום בהערת אזהרה ישאר ברשותי? איך זה יסתדר עם הצוואה שלה שלפיה חצי מהשטח ברשותה יועבר לבן אחד וחצי לבן השני?תודה על עזרתכם.נ.ב- במידה ולא ניתן לתת לי שטח במתנה האם אני רשאי לרכוש רבע מהשטח ממנה? במקרה זה- האם היא תצטרך לשלם מיסים כלשהם בהנחה שלא מכרה מעולם דירה/ קרקע?
תשובה מפורטת
אחד שיודע
12/08/10
ברגע שהסבתא שלך תעביר אליך חלק מהקרקע הרי שהחלק שיועבר לידיך לא יהיה יותר שלה ולכשסבתך תיפטר מהעולם הרי שהחלק שתקבל לא יהיה חלק מקרקע שלה ולכן החלק הזה לא יחולק לילדיה !
בנוגע לשאלתך לגבי הערת אזהרה - כדאי שעו"ד יתן לך יעוץ רציני כנגד מסמכים שתראה לו, אבל באופן עקרוני אין סיבה בהעברה ללא תמורה לרשום הערת אזהרה אלא ניתן לרשום אותך כחוכר של 1/4 מהשטח.
אתה יכול גם לרכוש את הקרקע או חלק ממנה אבל אז תצטרך לשלם 5% מס רכישה ואילו אם תקבל את הקרקע במתנה כנראה שתשלם רק 1/3 מכך 0. לעומתך, סבתא שלך לא תידרש לשלם שום דבר.
בנוגע לשאלתך לגבי הערת אזהרה - כדאי שעו"ד יתן לך יעוץ רציני כנגד מסמכים שתראה לו, אבל באופן עקרוני אין סיבה בהעברה ללא תמורה לרשום הערת אזהרה אלא ניתן לרשום אותך כחוכר של 1/4 מהשטח.
אתה יכול גם לרכוש את הקרקע או חלק ממנה אבל אז תצטרך לשלם 5% מס רכישה ואילו אם תקבל את הקרקע במתנה כנראה שתשלם רק 1/3 מכך 0. לעומתך, סבתא שלך לא תידרש לשלם שום דבר.
בניה לא חוקית
אבי אר
12/08/10
בשנת 95 בנינו גג למרפסת בלי אישורים
עברו יותר מי 7שנים האים עיריה יכולה לתת כנס כספי או לדרוש לשבור את הגג ולהחזיר את המצב לקדמותו
עברו יותר מי 7שנים האים עיריה יכולה לתת כנס כספי או לדרוש לשבור את הגג ולהחזיר את המצב לקדמותו
בניה לא חוקית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
12/08/10
אם חלף פרק זמן כזה, העירייה תתקשה להוציא צו הריסה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מנחם
11/08/10
בנוגע למס רכישה של יתום עד גיל 40 , האם ה- 0.5 % רלוונטי לכל יתום או רק יתום מאבא שנפטר בפעולת איבה?
האם יש מצב לקבל החזר לאחר שעברו שנתיים + מספר ימים ממועד הרכישה?
האם יש כאן רשלנות מצד עוה"ד שעשה לי את העסקה?
האם יש מצב לקבל החזר לאחר שעברו שנתיים + מספר ימים ממועד הרכישה?
האם יש כאן רשלנות מצד עוה"ד שעשה לי את העסקה?
מס רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
12/08/10
יש התייחסות לשאלתך בתשובה מלפני יומיים או אמש. אנו במסגרת הפורום לא יכולים לבחון רשלנות מיקצועית וכיו"ב. לשם כך, הנך מוזמן לגשת לעו"ד ולהציג בפניו את המסמכים ולפרט את הנסיבות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בתמ"א 38
ליאור
11/08/10
שלום,יש לי שאלה בתחום המיסוי בתמ"א 38.כיצד מחושב מס השבח כאשר בנוסף לשיפוץ שדייר מקבל במסגרת תמ"א 38 (ממ"ד, חניה, מרפסת וכו') הוא מקבל 300,000 ש"ח פיצוי מהיזם?האם יהיה צורך בתשלום מס גם על הבנייה וגם על הפיצוי או רק על מרכיב הפיצוי?אשמח לתשובה :-)תודה!ליאור
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 או פורום מיסים באתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
12/08/10
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
אריאל
11/08/10
שלום רב,
רכשנו דירה בבניין שאושרה לו הרחבה של 25 מ"ר (הסה"כ לא מגיע ל120). האם יחוייב המוכר בתשלום היטל השבחה, או שעלינו כקונים יש יכולת לקבל פטור אם נתחייב לתנאי הפטור של סעיף סעיף 19 (ג)(1). (כקונים קיבלנו על עצמנו בחוזה לחלוק עם המוכר את תשלום ההיטל אם יהיה)
תודה.
רכשנו דירה בבניין שאושרה לו הרחבה של 25 מ"ר (הסה"כ לא מגיע ל120). האם יחוייב המוכר בתשלום היטל השבחה, או שעלינו כקונים יש יכולת לקבל פטור אם נתחייב לתנאי הפטור של סעיף סעיף 19 (ג)(1). (כקונים קיבלנו על עצמנו בחוזה לחלוק עם המוכר את תשלום ההיטל אם יהיה)
תודה.
פטור מהיטל השבחה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
12/08/10
לפי החוק הפטור, הוא עד 140 מ"ר, כך שממה שתיארת אין מקום לחשש. לגבי דחיית החבות בתשלום היטל השבחה, כנגד התחייבות בכתב של הנעבר, זה עניין של מדיניות בחלק מהוועדות המקומיות ויש לבחון בנסיבות הספצ' את מדיניות הוועדה המקומית הרלוונטית (ושוב, על פניו, זה לא רלוונטי במקרה שלך, לאור הנתונים שהצגת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בבניין שעדיין אינו בטאבו
כהן סיגל
11/08/10
שלום רב,
אנחנו גרים בראשל"צ בניין בן 3 קומות וששה דיירים שנבנה ע"י שכטר לפני 28 שנה ומכיוון שהחברה שפטה רגל, הבניין נמצא בטיפול של מפרק ועדיין לא נרשם כבניין משותף בטאבו.
בבניין שלוש חניות (וכאמור, ששה דיירים עם רכבים). בתשריטי הבניין הישנים מצויין ומסומן שמוצמדת חניה לדירה שלנו וכך מצויין גם לגבי שתי החניות האחרות. דיירי הדירות שאליהן לא מוסדרת בתשריטים שום הצמדה של חניה טוענים שכל עוד הבניין אינו רשום בטאבו הרי שהתשריטים אינם מחייבים ושההצמדה אינה סופית ועל כן זכותם לחנות בחניה שלנו.
שאלתי היא: האם אכן כך הדבר? או שיש לי זכות על החניה מתוקף התשריט? ואם יש לי זכות אז איך אוכל להשיג מסמך משפטי על מנת להראות לשכנים?
שאלה שניה: אם אין לי זכות עד רישום סופי בטאבו, האם זה אומר שגם יתר החניות אינן שייכות לשום דירה או שיש מצב שרק בחניה שלי כולם יכולים לחנות ובחניות האחרות מעוגנת זכות כלשהיא לדירות שאליהן הן מוצמדות בתשריט?
תודה
אנחנו גרים בראשל"צ בניין בן 3 קומות וששה דיירים שנבנה ע"י שכטר לפני 28 שנה ומכיוון שהחברה שפטה רגל, הבניין נמצא בטיפול של מפרק ועדיין לא נרשם כבניין משותף בטאבו.
בבניין שלוש חניות (וכאמור, ששה דיירים עם רכבים). בתשריטי הבניין הישנים מצויין ומסומן שמוצמדת חניה לדירה שלנו וכך מצויין גם לגבי שתי החניות האחרות. דיירי הדירות שאליהן לא מוסדרת בתשריטים שום הצמדה של חניה טוענים שכל עוד הבניין אינו רשום בטאבו הרי שהתשריטים אינם מחייבים ושההצמדה אינה סופית ועל כן זכותם לחנות בחניה שלנו.
שאלתי היא: האם אכן כך הדבר? או שיש לי זכות על החניה מתוקף התשריט? ואם יש לי זכות אז איך אוכל להשיג מסמך משפטי על מנת להראות לשכנים?
שאלה שניה: אם אין לי זכות עד רישום סופי בטאבו, האם זה אומר שגם יתר החניות אינן שייכות לשום דירה או שיש מצב שרק בחניה שלי כולם יכולים לחנות ובחניות האחרות מעוגנת זכות כלשהיא לדירות שאליהן הן מוצמדות בתשריט?
תודה
הסבר מפורט ככל שניתן !
אחד שיודע
12/08/10
יקירתי, זכויות הרשומות ב"טאבו" מהוות זכויות בדרגה קניינית (שהינה דרגה גבוהה מאוד). כרגע המצב הינו שזכויותייך בדירה נחשבות לזכויות אובליגטוריות בדיוק כמו זכויותייך ברכב בו את נוסעת. עצם קיומה של זכות גם אם בדרגה אובליגטורית אינו שולל ממך את הזכות לדרוש ו/או לכפות את קיומה בכל הדרכים האפשריות, לרבות בדרך של קבלת צו מניעה מבית משפט כלפי שאר השכנים - ביחס לחנייה בחניה שלך. את זכאית עפ"י החוק (גם מבלי לפנות לבית משפט) לשים עמוד חניה לפני החניה שלך, כך שרק את תוכלי לפתוח אותו ולחנות באותה חניה.
זכותך נגזרת מהרשום בחוזה הרכישה של דירתך (לרבות התשריטים המצורפים לו ו/או באישור הזכויות מהחברה המנהלת/משכנת שקיימת ביחס לבניין בו את גרה ו/או באישור זכויות מהמינהל.
לסיכום אם קנית יחד עם הדירה גם חניה - תעמדי על זכויותייך ואל תהיה "פראיירית"..
זכותך נגזרת מהרשום בחוזה הרכישה של דירתך (לרבות התשריטים המצורפים לו ו/או באישור הזכויות מהחברה המנהלת/משכנת שקיימת ביחס לבניין בו את גרה ו/או באישור זכויות מהמינהל.
לסיכום אם קנית יחד עם הדירה גם חניה - תעמדי על זכויותייך ואל תהיה "פראיירית"..
האם יש מניעה חוקית להשכיר חלק מדירה?
אבי
11/08/10
האם יש איזושהי מניעה חוקית להשכיר חלק מדירה לשוכר אחד וחלק אחד לשוכר אחר? האם החוק מורה לבצע הפרדה כלשהי בשעוני מים חשמל וכדומה?
השכרת חלק מדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
אין מניעה להשכיר חלק מדירה. אין חיוב חוקי לבצע הפרדה של שעוני מים או חשמל. צריך לנסח את הסכם השכירות כמו שצריך על מנת שיאפשר השכרת יתר הדירה ועל מנת שלא יהיו בעיות הנוגעות לעובדה שהדירה מושכרת למספר שוכרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה במהלך תקופת השכירות
אדם
11/08/10
הדירה שאנו שוכרים נמכרה ועוברת בעוד כמה ימים לבעלים החדש (לפני תום תקופת השכירות) . הבעלים הישן רוצה להוציא את הרהיטים שלו מהדירה ( כל הריהוט מפורט בחוזה השכירות ) . הבעלים החדש לא מעוניין להכניס רהיטים אחרים כפי שמחייב חוזה השכירות. בחוזה השכירות מופיע סעיף האומר כי המפר הסכם זה ישלם לצד השני סך של שכ"ד חודשי. היות ואנחנו נשארים בלי רהיטים , מקרר, מכומת הכביסה וכו' נאלץ לפעול מיידית. מה ניתן לעשות ? האם אי הסכמתו של הבעלים החדש לספק לנו ריהוט כמפורט בחוזה מהווה הפרה של החוזה והאם ניתן לתבוע ממנו את הסכום הנ"ל ? האם זה נותן לנו זכות להתפנות מהדירה מבלי לשלם לבעלים החדש את יתרת השכ"ד עד לתום תקופת השכירות ? האם ניתן למנוע מהבעלים הישן להוציא את הריהוט עד תום תקופת השכירות ? בתודה מראש .
מכירת דירה במהלך תקופת השכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
אתם צריכים לפנות לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין ולקבל ייעוץ משפטי. צריך לקרוא היטב את הסכם השכירות שלכם. בד"כ יש סעיף שאומר שהמשכיר יכול להעביר את זכויותיו בדירה בכפוף לכך שזכויות השוכר לא תפגענה. אני בספק רב אם הוא יכול להוציא את הרהיטים שלו באמצע תקופת השכירות אולם, כאמור, צריך לבדוק היטב את הסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה ובניה בשטח פרטי באזור ת"א
שלום
11/08/10
לאחר שנים בחו"ל התברר לי שגורם פלילי פלש ובנהדירת מגורים בקרקע פרטית אשר לא לומה האחריות של עירית ת"א בנושאמה ניתן לעשות כאשר מעורבים אנשים בעלי גוון פלילימתוך ביטחון אישי למשפחהיש לאדם חיבור לחשמל ומים חוקיים
פלישה לקרקע ובנייה עליה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן ולקבל ייעוץ משפטי.
הפעולה המתבקשת היא הגשת תביעת פינוי נגד הפולשים.
לגבי האחריות של עיריית תל אביב (אם בכלל יש לעירייה אחריות בעניין) - צריך לבדוק את תיק הנכס בעירייה ולראות מה הוגש שם ועל סמך מה ניתן היתר בנייה, אם בכלל ניתן היתר.
הפעולה המתבקשת היא הגשת תביעת פינוי נגד הפולשים.
לגבי האחריות של עיריית תל אביב (אם בכלל יש לעירייה אחריות בעניין) - צריך לבדוק את תיק הנכס בעירייה ולראות מה הוגש שם ועל סמך מה ניתן היתר בנייה, אם בכלל ניתן היתר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באולו מסמכים יש לעיין לפני שקונים דירה
ארטור
11/08/10
באולו מסמכים יש לעיין לפני שקונים דירה?
בדיקות לפני רכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן שיבצע את כל הבדיקות הדרושות או לחילופין, לשמאי מקרקעין.
יש כל כך הרבה סיכון בעסקת נדל"ן וכל כך הרבה גורמים שעלולים להשתבש שאין שום אפשרות לעשות זאת "לבד" ללא יעוץ מקצועי.
יש כל כך הרבה סיכון בעסקת נדל"ן וכל כך הרבה גורמים שעלולים להשתבש שאין שום אפשרות לעשות זאת "לבד" ללא יעוץ מקצועי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שטר מכר והופעתו בנסח טאבו
רוני
11/08/10
בנסח טאבו נהוג שיופיע קרוב לשוליים השמאליים מספר שטר מכר ,הלא כן?
מספר זה מורכב מ 3 קבוצות מספרים שמופרדים ע"י קו נטוי, שאחת מהן היא דו ספרתית, ומעידה לכאורה על שנת הפקת שטר המכר,הלא כן?
למשל 123456/08/1- ה- 08 מעיד על שנה הלא כן?
ראיתי שבנסח שלי, מספר השנה שמופיע הוא 08 יותר מאוחרת מהשנה הראשונית לבעלותי 05. היתכן שבנסח מופיע רק מספר שטר המכר אחרון ביותר, שמחליף קודמים לו?! אז איך אם כן, אפשר לברר שנת בעלות ראשונית?
תודה
מספר זה מורכב מ 3 קבוצות מספרים שמופרדים ע"י קו נטוי, שאחת מהן היא דו ספרתית, ומעידה לכאורה על שנת הפקת שטר המכר,הלא כן?
למשל 123456/08/1- ה- 08 מעיד על שנה הלא כן?
ראיתי שבנסח שלי, מספר השנה שמופיע הוא 08 יותר מאוחרת מהשנה הראשונית לבעלותי 05. היתכן שבנסח מופיע רק מספר שטר המכר אחרון ביותר, שמחליף קודמים לו?! אז איך אם כן, אפשר לברר שנת בעלות ראשונית?
תודה
מספר שטר מכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
מה החשיבות של העניין הזה? מספר השטר נועד לכך שבמידת הצורך ניתן יהיה לאתר את השטר ולשלוף אותו בקלות מארכיון הטאבו לצורך העיון בו. מעבר לכך אין לכך שום חשיבות. ניתן להזמין נסח היסטורי ואז לראות בו את כל ה"גלגולים" שעברו על הנכס כולל ההעברות השונות שבוצעו בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות על רכוש משותף
אבי
11/08/10
שלום.אני גר בבית משותף ואחד הדיירים ומשפחתו משתלטים על רכוש משותף וממררים לנו את החיים. מכרתי כבר את דירתי ואני אמור לפנות אותה בעוד 3 חודשים. הבנתי שאני יכול לתבוע פיצויים וגם צו עשה נגדו. השאלה מה הסעד שאני יכול לבקש כעת ולמי לפנות? למפקח על המקרקעין או לבית משפט שלום? מה אני יכול לעשות כעת וכמה יעלה לי שכ"ט עו"ד בעניין שלי כולל יצוג בבית משפט או אצל המפקח על המקרקעין?
פלישה לרכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
תפנה לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין, תציג בפניו את כל המסמכים ותקבל ייעוץ כולל הצעת שכר טרחה לייצוג שלך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתוק תשתיות
שוכרת מתוסכלת
11/08/10
שלום רב,
אני שוכרת דירת מרתף עם שותפה (סטודנטיות) בבית פרטי. לאחרונה בעל הבית עבר לגור בבית ומקיים שיפוץ נרחב, הן פנימי והן חיצוני.
שיפוץ הבית מבחוץ דורש התקנת פיגומים, דבר הנעשה ללא אישורנו, למרות שנדרש לכסות את החלונות והדלת של דירתנו בניילונים.
מאחר והדירה נמוכה, אין בה קליטה לפלאפון והתקנו על חשבוננו רפיטר של החברה הסלולרית עם אנטנה הנמצאת על הגג.
בנוסף, חוט התקשורת של בזק חיצוני לבית.
כעת, כחלק מהשיפוץ, בעל הבית חתך לנו את הכבל של האנטנה ואינו מוכן להתקין את האנטנה שנית (הפיתרון מצידו- שנעבור חברה סלולרית) ומאיים לחתוך את החוט החיצוני של בזק אם לא נביא בעצמנו חשמלאי שיכניס את החוט לקיר.
נציין שאלו אמצעי התקשורת היחידים בדירה, ואם יחתכו לנו את החוט נהיה מנוטרלות.(פלאפון, טלפון קווי ואינטרנט)
יש לציין כי מעבר לכך אנו סובלות מעוגמת נפש רבה, ליכלוך שהוביל לסתימה בצנרת וכו'.
האם יש חקיקה המגנה על זכויונתנו?
וכיצד עלינו להתייחס אל מול האיומים לנתק את החוט?
תודה מראש,
השוכרות המתוסכלות
אני שוכרת דירת מרתף עם שותפה (סטודנטיות) בבית פרטי. לאחרונה בעל הבית עבר לגור בבית ומקיים שיפוץ נרחב, הן פנימי והן חיצוני.
שיפוץ הבית מבחוץ דורש התקנת פיגומים, דבר הנעשה ללא אישורנו, למרות שנדרש לכסות את החלונות והדלת של דירתנו בניילונים.
מאחר והדירה נמוכה, אין בה קליטה לפלאפון והתקנו על חשבוננו רפיטר של החברה הסלולרית עם אנטנה הנמצאת על הגג.
בנוסף, חוט התקשורת של בזק חיצוני לבית.
כעת, כחלק מהשיפוץ, בעל הבית חתך לנו את הכבל של האנטנה ואינו מוכן להתקין את האנטנה שנית (הפיתרון מצידו- שנעבור חברה סלולרית) ומאיים לחתוך את החוט החיצוני של בזק אם לא נביא בעצמנו חשמלאי שיכניס את החוט לקיר.
נציין שאלו אמצעי התקשורת היחידים בדירה, ואם יחתכו לנו את החוט נהיה מנוטרלות.(פלאפון, טלפון קווי ואינטרנט)
יש לציין כי מעבר לכך אנו סובלות מעוגמת נפש רבה, ליכלוך שהוביל לסתימה בצנרת וכו'.
האם יש חקיקה המגנה על זכויונתנו?
וכיצד עלינו להתייחס אל מול האיומים לנתק את החוט?
תודה מראש,
השוכרות המתוסכלות
ניתוק תשתיות בדירה שכורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
צריך לבדוק את הסכם השכירות שלכן. באופן עקרוני לא ברור שהוא רשאי לעשות עבודות מהסוג שאת מתארת הפוגעות באיכות החיים שלכן בדירה. יתרה מזאת, אם הדירה הושכרה לכן עם תשתית הטלפון הנייח הקיימת, לא ברור שהוא רשאי לנתק אותה ושאם יש צורך להטמין אותה בקיר, החיוב אמור לחול עליכן.
אם הדבר משמעותי עבורכן פנו לקבל ייעוץ משפטי.
אם הדבר משמעותי עבורכן פנו לקבל ייעוץ משפטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על העברת 50% מהדירה במתנה?
עומר יואל
10/08/10
אמי קנתה דירה לפני 15 שנה ואני הייתי ערב,וחצי מהדירה רשומה על שמי למרות שלא שילמתי כלום על הדירה, אמא שלי כרגע תחת חסות האפוטרופוס.
אני מעוניין להעביר לה את ה50% הנותרים ללא תשלום-"מתנה",אך אני מעוניין להשאיר את האפשרות של פטור ממס שבח.
האם הדבר אפשרי?במה זה תלוי ?
ובמידה וזה לא אפשרי,כיצד מחשבים את מס השבח שאני אצטרך לשלם כשאני אעביר לה את 50% הנותרים במתנה?
תודה רבה ! אני מאוד מעריך זאת!
אני מעוניין להעביר לה את ה50% הנותרים ללא תשלום-"מתנה",אך אני מעוניין להשאיר את האפשרות של פטור ממס שבח.
האם הדבר אפשרי?במה זה תלוי ?
ובמידה וזה לא אפשרי,כיצד מחשבים את מס השבח שאני אצטרך לשלם כשאני אעביר לה את 50% הנותרים במתנה?
תודה רבה ! אני מאוד מעריך זאת!
מס שבח על העברת חלק מדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
ברגע שלאמא שלך יש אפוטרופוס לא ניתן לעשות שום עסקה (להעביר לה או למכור את זכויותיה) מבלי לקבל לכך את אישור בית המשפט. אם תעביר לה את זכויותייך, הדבר יהיה כרוך בתשלום מס רכישה (מופחת). כמו כן, אמך תצטרך להמתין "תקופת צינון" לפני שתוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
פנה לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין הבקיא בתחום.
פנה לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין הבקיא בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – לא ניתן מענה –
מנחם
10/08/10
יש לי שני דירות מגורים, אחת רכשתי בדיוק לפני שנתים (חלפו מספר ימים מתום השנתיים ממועד המכירה כלומר ממועד החוזה), אבא שלי נהרג בפעולת איבה, האם אני יכול לדרוש החזר על מס רכישה ששילמתי על הדירה השניה עקב היותי נפגע פעולת איבה / יתום עקב פעולת איבה ? אם אני מוכר את הדירה השניה חודש לאחר תום השנתיים ממועד הרכישה האם יש אפשרות לקבל החזר מס רכישה?
בנוסף, אני מעונין לרכוש דירת מגורים נוספת האם אני יכול לקבל פטור ממס רכישה בעקבות היותי יתום עקב פעולת איבה (אני בן 38).
בנוסף, אני מעונין לרכוש דירת מגורים נוספת האם אני יכול לקבל פטור ממס רכישה בעקבות היותי יתום עקב פעולת איבה (אני בן 38).
מס רכישה ביחס ליתום עקב פעולת איבה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
באופן עקרוני יתום עד גיל 40 זכאי להקלה במס רכישה ולתשלום של 0.5% ביחס לשתי עסקאות. לגבי העסקאות שכבר עשית צריך לבדוק מתי העסקאות האלה נעשו, האם השומות שלהן "נסגרו" ואם יש אפשרות לדרוש לגביהן החזר.
פנה לייעוץ משפטי אצל עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין.
פנה לייעוץ משפטי אצל עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עיסקה..
אפי
10/08/10
לאחרונה חתמתי על זכרון דברים לרכישת דירה ושילמתי אחוז כשיק בטחון עד לחתימת הסכם מכר.
לצערי, הבנק לא אישר את הסכום שביקשתי למשכנתא ונאלצתי לבטל את העיסקה. המוכרים טוענים שגם אם לא חתמנו על חוזה מכר, הם רשאים לתבוע אותי על 10% מערך הדירה.
האם הם צודקים? והאם עלי לדרוש את החזרת שיק הבטחון?
לצערי, הבנק לא אישר את הסכום שביקשתי למשכנתא ונאלצתי לבטל את העיסקה. המוכרים טוענים שגם אם לא חתמנו על חוזה מכר, הם רשאים לתבוע אותי על 10% מערך הדירה.
האם הם צודקים? והאם עלי לדרוש את החזרת שיק הבטחון?
זכרון דברים למכירת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/08/10
צריך לקרוא היטב את זכרון הדברים. הכותרת "זכרון דברים" לא חשובה. מה שחשוב הוא תוכן המסמך עצמו. לעיתים מדובר בהסכם מחייב לכל דבר שמי שמפר אותו צריך לשלם פיצוי לצד השני.
פנה לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין.
פנה לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איךנתןלהעביר זכויות?
מאגד
10/08/10
שלום בשנת2005 קבלתי מתנה מאחי (קרקע) העסקה דווחה לרשיות המס ושלם המס המגיע. אך לא נרשמו הזכיות בטאבו אחי נפטר לפני כחודשים , העו"ד שערך ההסכם לא החתים אחי על יפוי כח בלתי חוזר , או על שטר מכר , איך נתן לרשום את העסקה ? האם יורשיו יכולים לחתום במקומו (אין צו יורשה) ?
השלמת העברת זכויות כשהמעביר נפטר ואין ממנו ייפו"כ בלתי חוזר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/08/10
בנסיבות שתיארת, ניתן לפנות לבימ"ש בבקשה לסעד הצהרתי שיורה על השלמת רישום העברת הזכויות (היורשים יצורפו כמשיבים). מומלץ לפנות לעו"ד בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרת דירה מאכילה חתולים ומפריעה לשכנים
יגאל
10/08/10
שוכרת דירה מאכילה חתולים והדבר מפריע לרוב השכנים הן בגלל הריח והן בגלל הרעש שהם עושים גם בלילה.
שאלתי היא האם יש מקום לתבוע את בעל הדירה ולדרוש ממנו שלא יאריך את חוזה השכירות של השוכרת?
שאלתי היא האם יש מקום לתבוע את בעל הדירה ולדרוש ממנו שלא יאריך את חוזה השכירות של השוכרת?
האכלת חתולים העולה כדי מטרד ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/08/10
זו שאלה מאוד סובייקטיבית, אם אכן המדובר במטרד של רעש או לכלוך. אם המדובר בסיטואציה שבאמת עולה כדי מטרד של ממש, מומלץ לפנות לעירייה וכן לבעל הבית. ולבקש כי כל אחד במישור שלו יאכוף, את הסרת המטרד, וככל שלא יסתייע, תמיד ניתן לפנות לבימ"ש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטר חוב
צבי רוזן
10/08/10
אני משכיר דירה ובעלת הבית רוצה שטר ערבות.הבעיה היא שהדואר אינו מנפיק שטר זה מזה כ-3 חודשים.היא בכל זאת מתעקשת שנביא ערבים.האם ישנו נוסח מקובל לעניין?אני לא רוצה שחבריי יחתמו על חוזה כלשהו שבעלת הבית תוכל לממש בכל עת.נא עזרתכם הדחופה אני חייב להכנס לדירה בסופף השבוע.
נוסח שטר חוב
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/08/10
שטר חוב לא חייב להיות בנוסח מסויים או בנוסח זהה לזה שנהוג היה לרכוש בסניפי הדואר. מומלץ לגשת לעו"ד שיכין עבורכם נוסח מתאים של שטר חוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
