פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אחריות העו"ד בתשלום מס רכישה
עודד
02/09/10
אני ואישתי רכשנו דירה בחודש מרץ.
בסוף חודש יוני (לאחר למעלה מ50 יום) נשלח אל העו"ד שובר לתשלום מס רכישה לפקודתינו אשר הועבר אלינו ע"י העו"ד המטפל ואותו שילמנו מיד (ולפני תום המועד הנקוב לתשלום בשובר).
לאחר כשלושה שבועות פנה אלי העו"ד ואמר שקיבל שובר נוסף לתשלום הריבית וההצמדה על מס הרכישה וזאת מאחר ועברו יותר מ50 יום מיום ביצוע העיסקה ועד לתשלום בפועל.
שאלתי היא של מי האחריות שיגיע השובר לתשלוםתוך פחות מ50 יום מביצוע העיסקה? של העו"ד המטפל או של רשות המיסים?
האם ניתן לומר שהעו"ד התרשל בתפקידו וכיצד עלי לנהוג באם אני סבור שלא אני אמור לשלם על טעויות של אחרים (עו"ד/רשות המיסים...)?
בסוף חודש יוני (לאחר למעלה מ50 יום) נשלח אל העו"ד שובר לתשלום מס רכישה לפקודתינו אשר הועבר אלינו ע"י העו"ד המטפל ואותו שילמנו מיד (ולפני תום המועד הנקוב לתשלום בשובר).
לאחר כשלושה שבועות פנה אלי העו"ד ואמר שקיבל שובר נוסף לתשלום הריבית וההצמדה על מס הרכישה וזאת מאחר ועברו יותר מ50 יום מיום ביצוע העיסקה ועד לתשלום בפועל.
שאלתי היא של מי האחריות שיגיע השובר לתשלוםתוך פחות מ50 יום מביצוע העיסקה? של העו"ד המטפל או של רשות המיסים?
האם ניתן לומר שהעו"ד התרשל בתפקידו וכיצד עלי לנהוג באם אני סבור שלא אני אמור לשלם על טעויות של אחרים (עו"ד/רשות המיסים...)?
דיווח לרשויות המס על העיסקה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
בכל הכבוד, אין אנו מוסמכים ו/או מעוניינים לחוות דעה לגבי רשלנות מיקצועית, לא כל שכן, כשלא הוצגו בפנינו המסמכים ופורטו הנסיבות. כך או כך, אוכל לומר, כי המועד הקובע הינו המועד בו דווחה העיסקה לרשויות המס. יש לדווח על העסקה בהתאם לשומה עצמית ולשלמה תוך 50 יום ממועד עריכת העיסקה. ככל שהדבר לא נעשה, הדבר אינו תקין. היה ויש לכם אסמכתאות כי העיסקה דווחה במסגרת 50 הימים הנ"ל והשובר הגיע אליכם באיחור, וכי פניתם לרשויות המס להנפקת שובר לתשלום בהתאם ולא נעניתם, ורשויות המס לא יוכלו לסתור כי השובר לתשלום בהתאם לשומה העצמית נשלח לכתובת כפי שרשומה בדיווח, בחלוף 50 הימים הנ"ל, הרי שיש מקום וטעם לפנות לרשויות המס לביטול הריביות והקנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
דינה
02/09/10
אני ובעלי קנינו דירה במחיר למשתכן לפני כשנה הדירה תהיה מוכנה ככל הנראה במאי, בישוב בו אנו מתגוררים עומד להערך מכרז על 75 יחידות לחסרי דיור אליו נרשמנו לפני כשנתיים (חתמנו אצל עו"ד שאין לנו נכס) לפי הבנתי מנהל מקרקעי ישראל יבדוק האם לזוכים אין נכס כלשהוא, האם זה בעייתי? כרגע הדירה שקנינו לא רשומה במנהל אלא במשרד השיכון והבינוי והאוצר
שאלה נוספת במידה והכל בסדר האם כאשר אני משלמת על קרקע זה נחשב שיש לי 2 נכסיום ואני אצטרך לשלם מס שבח על הדירה כשאמכור?
שאלה נוספת במידה והכל בסדר האם כאשר אני משלמת על קרקע זה נחשב שיש לי 2 נכסיום ואני אצטרך לשלם מס שבח על הדירה כשאמכור?
רכישת נכס בנוסף לדירה שנרכשה על הנייר ובנייתה טרם הושלמה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אף אם רכשת דירה, שבנייתה טרם הושלמה, והעיסקה דווחה כנדרש לרשויות המס, הרי שהדירה על ה"נייר" נחשבת כנכס שנזקף לחובתך (או לזכותך, תלוי את מי שואלים ...). לטעמי אם וכאשר העניין ייבדק (ושוב, יש לבדוק את מסמכים תנאי המכרז !!!), סביר להניח כי כעת לא תעמדו בדרישות של העדר נכסים. את הדירה כשתסיים בנייתה, בהנחה ולא מכרת כל נכס אחר בפטור ממס שבח ב 4 שנים האחרונות ממועד סיום בנייתה והיותה ראויה למגורים (קבלת טופס 4), תהיו זכאים לפטור. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
ליאור
02/09/10
שלום רב,
ירשתי מאימי דירה ששוויה 760000שח,יש לי שאלה אם קיבלתי ירושה,ויש לי בית משלי בעתיד ארצה למכור ולקנות בית אחר האם יהיו לי מיסים ואם כן איזה?
תודה
ואם כן כמה אצטרך לשלם?מיסוי
ליאור
ירשתי מאימי דירה ששוויה 760000שח,יש לי שאלה אם קיבלתי ירושה,ויש לי בית משלי בעתיד ארצה למכור ולקנות בית אחר האם יהיו לי מיסים ואם כן איזה?
תודה
ואם כן כמה אצטרך לשלם?מיסוי
ליאור
תיכנון מס לגבי נכס שהתקבל בירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
הפורום אינו מתאים לשאלות בתחום של מיסוי מקרקעין, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום ובעל ניסיון ולקבל חוות דעת מסודרת לאחר שיפורטו בפניו הנסיבות ויוצגו המסמכים. כבר כעת אוכל לומר לך, שככל שדירת המוריש, היתה דירתו היחידה, היורש יוכל למכון את דירתו בפטור לפי סע' 49(ב)(5) לחוק, מבלי לנצל את אחד הפטורים העומדים לזכותו (ככל שעומדים לזכותו ...), באופן אישי. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סדר העברת נכס שחלקו בירושה
רו
02/09/10
יש נכס שרשום על שם אב ושני בניו (לכל אחד שליש)
האב העביר בצוואה את חלקו לשני בניו.
שני האחים (א' ו-ב') מעוניינים לרשום את כל הנכס על שם א' בלבד.
מה הסדר הנכון ?
האם יש לרשום תחילה את הירושה על שם שני האחים ורק אז ב' יעביר את חלקו המקורי + הירושה ל-א' ?
או שאפשר לרשום את כל הירושה כבר מראש על א' ולאחר מכן להעביר לאותו ל-א את החלק שכבר היה שייך ל-ב' ?
האם יש נפקות מבחינת מיסוי מקרקעין לעניין ?
האב העביר בצוואה את חלקו לשני בניו.
שני האחים (א' ו-ב') מעוניינים לרשום את כל הנכס על שם א' בלבד.
מה הסדר הנכון ?
האם יש לרשום תחילה את הירושה על שם שני האחים ורק אז ב' יעביר את חלקו המקורי + הירושה ל-א' ?
או שאפשר לרשום את כל הירושה כבר מראש על א' ולאחר מכן להעביר לאותו ל-א את החלק שכבר היה שייך ל-ב' ?
האם יש נפקות מבחינת מיסוי מקרקעין לעניין ?
קבלת נכס בירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בעיזבונות וצוואת ובמקרקעין. כבר כעת, ניתן לומר, כי על פניו, ובהנחה שהדירה הינה הרכוש היחיד ששייך לעיזבון המנוח, עדיף כי ב' יסתלק מהירושה לפני מתן צו הירושה, כך שא' יירשם כיורש יחיד, ומכללא הדירה תירשם על שמו. מהלך דברים כאמור, גם מקצר את ההליכים וגם טומן בחובו חיסכון בתשלום מס. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ ופינוי מדירה שכורה- הודעה דחופה
תהל
01/09/10
שלום, לפני כ-3 חודשים שכרנו דירה מבעלת הדירה, בעת החתימה אמרה לנו שהיא והשכן מלמטה מתכננים שיפוץ עוד שנה והיא משכירה לנו את הדירה לשנה זו ולכן לא יכולה לעשות הארכה. אני סטודנטית ולפני כחודש השכן מלמטה החל בשיפוץ, דבר ראשון שעשיתי הינו להתקשר לבעלת הדירה שלא עידכנה אותנו במידע הזה(למרות שכשדיברתי עם השכן אמר שהודיע מראש לשכנים והוא קיבל אישורים) היא התנצלה אמרתי לה שאני לא יכולה ללמוד ברעש כזה והיא ביקשה שאני אודיע לה אם אנחנו מתכוונים לעזוב לפני הזמן. אחרי כשבוע היא התקשרה ואמרה שהיא גם קיבלה אישורים ואנחנו צריכים לעזוב את הדירה עוד חודשיים (בטענה שבחוזה יש סעיף שמתיר לה לבצע זאת אך מעיון בחוזה אין כל הערה שכזו). מצאנו דירה חלופית(למרות שעולה יותר עקב עליית מחירים..) הכניסה אליה היתה אמורה להיות ה-12 לחודש אך היא בפועל ב-15 אמרנו לבעלת הדירה שעקב הפרת החוזה אנחנו מבקשים לא לשלם שכירות עד 12 ואח"כ התקשרנו לאחר זאת עד ה- 19(בגלל החגים) בעלת הבית לא הסכימה ואמרה שהמקס' שמוכנה לספוג זה 12 ימים ומעבר לכך נצטרך לשלם. יש משהו שאנחנו יכולים לעשות בקשר לזה?
אנא, הפני שאלתך לפורום דיני חוזים באתר.
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אנא, הפני שאלתך לפורום דיני החוזים באתר. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שלא ראוייה למגורים
גפן
01/09/10
לאחרונה השכרתי דירה שקיימות בה בעיות רבות, ובעיקר יש בה כניסה לא תיקנית שלא עומדת בשום כלל בנייה סביר. לדעתי אין לבית טופס 4 והוא לא אושר מעולם.
בעת החתימה על החזה ידעתי על הליקויים בכניסה לבית ומאחר והייתי בלחץ למצוא מקום מגורים חתמתי על החוזה המכיל סעיף שמציין שראיתי את הבית ואני מסכים לשכור אותו במצבו.
אם אני מבין נכון אין לי זכות לבקש שיתקנו את המפגעים בכניסה לבית.
שאלתי היא האם נזק המתרחש לאחד מבני הבית או אורחים שמגיעים לבית הם עלי או על בעל הבית.
בעת החתימה על החזה ידעתי על הליקויים בכניסה לבית ומאחר והייתי בלחץ למצוא מקום מגורים חתמתי על החוזה המכיל סעיף שמציין שראיתי את הבית ואני מסכים לשכור אותו במצבו.
אם אני מבין נכון אין לי זכות לבקש שיתקנו את המפגעים בכניסה לבית.
שאלתי היא האם נזק המתרחש לאחד מבני הבית או אורחים שמגיעים לבית הם עלי או על בעל הבית.
על מי חלה אחריות בגין מפגעים בנכס שכור ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
שאלתך מתאימה לפורום דיני חוזים באתר. מכל מקום, כדי להתייחס לשאלה על מי חלה האחריות, יש להביא את ההסכם שנחתם לעיון עו"ד ולהיוועץ עימו. בהסכם צריכה להיות התייחסות לכך. ברירת המחדל הנהוגה, היא כי האחריות חלה על המחזיק בנכס, כלומר השוכר ולא על הבעלים של הנכס. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שם בבעלות דירה
נוריתה
01/09/10
אנו גרים בדירה כ-22 שנה ע,הדירה ע"ש בעלי מלפני הנישואין,מה ההליך להוספת שמי לדירה,באשור בעלי כמובן,מה העלות ואצל מי עושים זאת,עו"ד/או בטאבו? הדירה רשומה בטאבו.
תודה
תודה
העברת זכויות ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אין המדובר בהוספת שם בלבד בלשכת רישום המקרעין. בהנחה שאני יורד לסוף דעתך, ההליך הנכון הוא העברת מחצית הזכויות מבעלך על שמך בטאבו. לשם כך, יש צורך בתצהיר נותן מתנה, מקבל מתנה, דיווח לרשויות המס וקבלת אישורים להעברה בטאבו מרשויות מס שבח ומס רכישה (לאחר תשלום מופחת בשיעור 1/3), וכן אישור עירייה להעברה בטאבו. מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שנקנתה
שלמה
01/09/10
ישנה דירה שנקנתה ע"י קונה, הקונה יסיים את העסקה עוד כמה חודשים (כרגע יש רק הערת אזהרה לטובתו).האם הוא יכול להשכיר לי את הדירה ?
השכרת דירה כשטרם הושלמה העברת זכויות הבעלות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
בהנחה שלמשכיר יש זכות חזקה בלעדית ואין כל זכות סותרת, אין מניעה כי ישכיר לך אתה דירה, אף אם טרם הושלמה העברת הזכויות על שמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה על סמך הערת אזהרה
תמרה
01/09/10
שלום,
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה בבניין בן 18 שנים, שעד היום לא נרשם כבנין מגורים (יש רישום בטאבו של גוש וחלקה, אך לא של תתי-חלקות). בני הזוג שמהם אנו מעוניינים לרכוש את הדירה הם בעלי הערת אזהרה על הנכס, אך לדברי עו"ד שמטפל בנושא, הרישום בטאבו לא יהיה בקרוב (לאור אי-רצון של כלל הדיירים לשלם על כך, למיטב הבנתנו). כשפנינו לבנק לקבלת משכנתא ניסו להזהיר אותנו מפני העסקה, וזאת למרות שראינו שרוכשים רבים בשנים האחרונות רכשו בבנין דירות וקיבלו משכנתא (רואים זאת בנסח הטאבו).
האם יש המלצה גורפת "להתרחק" מעסקה כזו? מהם הסיכונים הכרוכים בה?
אנו מאוד אוהבים את הדירה, והמחיר נמוך במיוחד לאור המצב. ראוי לציין שאין סיבה לאי-הרישום בטאבו מבחינת העירייה- ישנו כונס נכסים שמונה ע"י ביהמ"ש לפני שנים רבות, בשל פשיטת רגל של הקבלן, אך הדירה נקייה מעיקולים/שיעבודים...
אשמח לקבל עצה או הכוונה לגבי אופן הפעולה הרצוי, הן מול בעל הדירה והן מול הבנק.
תודה רבה,
תמרה
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה בבניין בן 18 שנים, שעד היום לא נרשם כבנין מגורים (יש רישום בטאבו של גוש וחלקה, אך לא של תתי-חלקות). בני הזוג שמהם אנו מעוניינים לרכוש את הדירה הם בעלי הערת אזהרה על הנכס, אך לדברי עו"ד שמטפל בנושא, הרישום בטאבו לא יהיה בקרוב (לאור אי-רצון של כלל הדיירים לשלם על כך, למיטב הבנתנו). כשפנינו לבנק לקבלת משכנתא ניסו להזהיר אותנו מפני העסקה, וזאת למרות שראינו שרוכשים רבים בשנים האחרונות רכשו בבנין דירות וקיבלו משכנתא (רואים זאת בנסח הטאבו).
האם יש המלצה גורפת "להתרחק" מעסקה כזו? מהם הסיכונים הכרוכים בה?
אנו מאוד אוהבים את הדירה, והמחיר נמוך במיוחד לאור המצב. ראוי לציין שאין סיבה לאי-הרישום בטאבו מבחינת העירייה- ישנו כונס נכסים שמונה ע"י ביהמ"ש לפני שנים רבות, בשל פשיטת רגל של הקבלן, אך הדירה נקייה מעיקולים/שיעבודים...
אשמח לקבל עצה או הכוונה לגבי אופן הפעולה הרצוי, הן מול בעל הדירה והן מול הבנק.
תודה רבה,
תמרה
רכישת דירה על סמך הערת אזהרה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן על מנת שיבדוק עבורכם את הנכס. העובדה שבנקים מוכנים לתת משכנתא היא אינדיקציה חיובית. יחד עם זאת, המדיניות של הבנקים משתנה מעת לעת ואז אתם עלולים להיות בבעיה ביחס לאפשרות לשעבד את הנכס לצורך הלוואה וביחס לאפשרות למכור את הנכס לצד ג'. והרי חשוב מאוד כשקונים דירה שאפשר יהיה לממש אותה, בקלות יחסית, במקרה הצורך. בניין שאינו עתיד להירשם כבית משותף בשום שלב ואין שום גורם שמטפל ברישומים של הזכויות הוא בעייתי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם לא חתמתי על חוזה שכירות- שטר החוב תקף
אילן
01/09/10
החלפתי בן אדם בדירה שכורה לתקופה של חמישה חודשים,בעל הדירה ביקש ממני לחתום על שטר חוב וכך עשיתי.הייתי אמור לחתום על חוזה שכירות אבל דבר זה לא התבצע.
בסוף תקופת השכירות פיניתי את הדירה ביחד עם עוד שתי שותפים ובעל הדירה עושה לנו בעיות. רציתי לדעת אם בעל הדירה יכול להשתמש בשטר החוב או לתבוע אותי כאשר בעצם אני לא חתום על חוזה
בסוף תקופת השכירות פיניתי את הדירה ביחד עם עוד שתי שותפים ובעל הדירה עושה לנו בעיות. רציתי לדעת אם בעל הדירה יכול להשתמש בשטר החוב או לתבוע אותי כאשר בעצם אני לא חתום על חוזה
שימוש בשטר חוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
שטר חוב הוא מסמך העומד בפני עצמו. בעל הדירה יכול לעשות שימוש בשטר החוב גם בהיעדר הסכם. העובדה שלא נחתם הסכם שכירות פועלת לרעתך ולא לטובתך מכיוון שיקשה עליך להוכיח כי שטר החוב ניתן בקשר להסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור במחוזי על צו הריסה
אלי
01/09/10
אני רוצה לערער למחוזי על צו הריסה שקיבלתי למרות שאמרתי בבי המשפט לעניינים מקומים שחל על הבניה חוק היתיישנות כי זה נבנה לפני 15 שנה ונכתב בפרוטוקול שזה נבנה לפני 15 שנה והצד שכנגד העירייה לא סתרה את זה לפי איזה סעיף אני יכול לערער למחוזי
תודה אלי
תודה אלי
ערעור לבית המשפט המחוזי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
פנה לעורך דין על מנת שיבדוק עבורך אם יש פה סיכוי לערעור. לא ברור על סמך איזה סעיף חוק אתה טוען שהעבירה התיישנה. אם תגיש ערעור בהיעדר עילה אתה עלול להיות מחוייב בהוצאות משפט גבוהות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור מקרקעין
עמית
01/09/10
שלום רב, האם ניתן לאתר מקרקעין לפי שם הבעלים בלבד ללא מילוי פרטים כמו גוש חלקה וכיוצ'ב?
תודה והמשך שבוע נפלא
תודה והמשך שבוע נפלא
איתור מקרקעין
עו"ד שלומי עקירב
01/09/10
לא ציינת בהודעתך מכח מה אתה זקוק לאיתור שכזה.
אציין כי יש מספר גופים אשר להם היכולת לבצע איתור שכזה כאשר אחד מהם הוא לשכת ההוצל"פ אולם עליך לעמוד במספר תנאי סף ע"מ שתהא זכאי לקבלת מידע זה.
אציין כי יש מספר גופים אשר להם היכולת לבצע איתור שכזה כאשר אחד מהם הוא לשכת ההוצל"פ אולם עליך לעמוד במספר תנאי סף ע"מ שתהא זכאי לקבלת מידע זה.
איתור מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
01/09/10
באופן עקרוני לא. חוקר פרטי יכול לעשות זאת עבורך בתשלום כמובן.
צריך ואפשר להיות חכם
מיכאל סטרוד
02/09/10
אשמח להנחות אותך איך לעשות את עבודת החקירה לבד, כפוף למידע , ולו הקלוש, שיש בידך. זה אתגר מעניין ומהנה. צריך סבלנות ויצירתיות. יש גם אנשים שמתמחים באזורי חיפוש בארץ.
עישון במרפסת
תל אביבי
01/09/10
אני מתגורר בבנין משותף. השכן מעליי שהוא גם ועד הבית יורד לדירתי כל יום ומבקש שאפסיק לעשן במרפסת שלי כי זה מפריע לו בדירה מעליי.
מה יש ביכולתו לעשות?
מה יש ביכולתו לעשות?
עישון במרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
כעיקרון אסור לשכנים לעשות שימוש ברכושם באופן המהווה מטרד לשכנים אחרים. יחד עם זאת, אני בספק אם עישון במרפסת מהווה מטרד של ממש או שמא בקשותיו של השכן הן המטרד האמיתי...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
רפי
01/09/10
היי , ברשותי 2 בתים . שווי הבית הראשון 2.8 מיליון שח . שווי הבית השני 4.1 מיליון שח . הבתים שייכים לי מעל 10 שנים , וכבר 8 שנים לא בצעתי מכירת נדלן . בכוונתי למכור את הבית השווה 4.1 מיליון שח . האם אצטרך לשלם מס שבח במכירה ? תודה .
מס שבח במכירה
עו"ד שלומי עקירב
01/09/10
מהפרטים המעטים שנתת ככל הנראה מגיע לך פטור מתשלום מס שבח במכירת הבית הראשון.
למרות זאת המלצתי היא לפנות אל עו"ד מתחום המקרקעין לשם בחינת אלמנט המיסוי והמצב המשפטי בקשר לעסקה זו.
למרות זאת המלצתי היא לפנות אל עו"ד מתחום המקרקעין לשם בחינת אלמנט המיסוי והמצב המשפטי בקשר לעסקה זו.
האם הניסוח תקין או כדאי לשנות
ערן
01/09/10
1. הפרה ותרופות
1.1. במידה והשוכר יפר את ההסכם הפרה יסודית, יהיה המשכיר רשאי בהודעה של 30 ימים מראש, לבטל הסכם זה ולסיים את תקופת השכירות על פיו, לגבות בכל דרך שתראה בעיניו את כל דמי השכירות והסכומים האחרים אשר יגיעו מהשוכר למשכיר על פי הסכם זה עד לגמר תוקפו של הסכם זה. לצורך כך מוסכם כי בכל אחד מהמקרים דלעיל יעמדו כל הסכומים כאמור, כולל דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות, לפירעון ביום מתן ההודעה האמורה. בסעיף זה "תום תקופת השכירות" הינו יום בו פינה בפועל השוכר את המושכר.
1. סיום תקופת השכירות ו6פינוי המושכר
1.1. השוכר מתחייב לפנות את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות, או במועד מוקדם יותר כאמור בסעיף 10 לעיל, ולהשיב את למשכיר את החזקה הבלעדית במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, מלבד השינויים אותם בחר המשכיר להשאיר במושכר בהתאם להוראות סעיף 7.5.2 לעיל, כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו, כולל סיוד מחדש של המושכר.
השאלה היא אם במקרה שברצוני לפנות את השוכר במקרה של הפרה יסודית הניסוח הזה יספיק (העתקתי מהחוזה)????
1.1. במידה והשוכר יפר את ההסכם הפרה יסודית, יהיה המשכיר רשאי בהודעה של 30 ימים מראש, לבטל הסכם זה ולסיים את תקופת השכירות על פיו, לגבות בכל דרך שתראה בעיניו את כל דמי השכירות והסכומים האחרים אשר יגיעו מהשוכר למשכיר על פי הסכם זה עד לגמר תוקפו של הסכם זה. לצורך כך מוסכם כי בכל אחד מהמקרים דלעיל יעמדו כל הסכומים כאמור, כולל דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות, לפירעון ביום מתן ההודעה האמורה. בסעיף זה "תום תקופת השכירות" הינו יום בו פינה בפועל השוכר את המושכר.
1. סיום תקופת השכירות ו6פינוי המושכר
1.1. השוכר מתחייב לפנות את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות, או במועד מוקדם יותר כאמור בסעיף 10 לעיל, ולהשיב את למשכיר את החזקה הבלעדית במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, מלבד השינויים אותם בחר המשכיר להשאיר במושכר בהתאם להוראות סעיף 7.5.2 לעיל, כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו, כולל סיוד מחדש של המושכר.
השאלה היא אם במקרה שברצוני לפנות את השוכר במקרה של הפרה יסודית הניסוח הזה יספיק (העתקתי מהחוזה)????
ניסוח הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
לא ניתן לחוות דעה על 2 סעיפים מתוך מכלול של הסכם שלם. אם אתה מעוניין בהסכם שכירות כמו שצריך אין מנוס מלפנות לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין על מנת שיכין עבורך הסכם כזה וידאג עבורך לכל הבטחונות והמנגנונים הנחוצים. לגופו של עניין, ההסכם צריך להיות ברור. אם יש לך ספק תתקן את הניסוח עד שיבהיר בצורה חד פעמית את רצונותייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת יחידה שהנה חלק מבית צמוד קרקע
רחלי
31/08/10
אבקש לדעת האם ניתן/חוקי להשכיר יחידה מתוך דירה צמודת קרקע ובמידה ואסור:
א. מטעם מי חל האיסור? החוק? העירייה?
ב. מהם הצעדים שעלולים לנקוט כנגד השכרת יחידה שהנה חלק מבית?
ג. מהם הדרכים בהם כן ניתן לאשר זאת?
א. מטעם מי חל האיסור? החוק? העירייה?
ב. מהם הצעדים שעלולים לנקוט כנגד השכרת יחידה שהנה חלק מבית?
ג. מהם הדרכים בהם כן ניתן לאשר זאת?
פיצול דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
כעיקרון היתר בנייה ניתן ליחידה / מספר יחידות דיור ספציפי ונתון מראש. פיצול של נכס למספר יחידות לאחר הבנייה מהווה שימוש בנכס בניגוד להיתר. בעל הנכס והשוכר חשופים להליכים פליליים שעלולה לנקוט כנגדם הרשות. הדרך שבה ניתן "להכשיר" את העניין היא להוציא היתר בניה שיתייחס ליחידה הנפרדת כיחידה נפרדת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
אורית
31/08/10
גרתי בדירה בשכירות 5 שנים
חודשיים לפני תום השכירות נכנסתי למשא ומתן עם בעל הדירה לגבי קניית הדירה!
משא ומתן ארך כחודשיים כולל התדיינות בין עורכי הדין טיוטות וכו..
לבסוף משא ומתן עלה על שרטון
כעת מודיע לי עורך דינו של בעל הדירה שמכיון שמכירת הדירה אלי עלתה על שרטון אני מתבקש לפנות את הדירה תוך שבועיים!!
האם זה חוקי?
מה עלי לעשות?
תודה
חודשיים לפני תום השכירות נכנסתי למשא ומתן עם בעל הדירה לגבי קניית הדירה!
משא ומתן ארך כחודשיים כולל התדיינות בין עורכי הדין טיוטות וכו..
לבסוף משא ומתן עלה על שרטון
כעת מודיע לי עורך דינו של בעל הדירה שמכיון שמכירת הדירה אלי עלתה על שרטון אני מתבקש לפנות את הדירה תוך שבועיים!!
האם זה חוקי?
מה עלי לעשות?
תודה
סיום הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
באופן עקרוני אם הסכם השכירות הסתיים וכעת ממשיכה השכירות מבלי שיש הסכם שכירות בתוקף, בעל הנכס יכול לתת הודעה לשוכר על הפסקת השכירות ודרישה לפנות את הנכס זמן סביר מראש. ייתכן שבנסיבות אלה שבועיים אינו זמן סביר ואפשר לדרוש ארכה קצרה נוספת. בכל מקרה מדובר על שבועות ספורים נוספים ולא יותר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בחכירה
סיוון
31/08/10
רציתי לדעת בבעלותי דירה שהינה בבעלות ממ"י והנני החוכרת . החכירה רשומה בטאבו . אם ברצוני למכור את הנכס אני צריכה תחילה להעביר זכות שכירות במינהל ורק אחר כך להוציא חוזה חכירה על שמי ורק אחרי כל זה יהיה ניתן לרשום את הדירה ע"ש הקונים בטאבו.?.?? האם התהליך הזה הוא הנכון??
חכירה ממנהל מקרקעי ישראל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
אם החכירה רשומה בטאבו, והיא מהוונת, ואין מניעה כלשהי-אזי העברת זכויות נעשית ישירות בטאבו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח
קרן
31/08/10
מה יכולה להיות הסיבה לקבלת פטור ממס שבח הבא:
ישנו בית בנויי 140 מ"ר (עונה על כל דרישות "דירת מגורים") + 300 מ"ר נוספים של זכויות בנייה. אך הפטור שנתקבל ע"י מס שבח העניק פטור אך ורק על 82 מ"ר.
מה הסיבה לכך?
ישנו בית בנויי 140 מ"ר (עונה על כל דרישות "דירת מגורים") + 300 מ"ר נוספים של זכויות בנייה. אך הפטור שנתקבל ע"י מס שבח העניק פטור אך ורק על 82 מ"ר.
מה הסיבה לכך?
פטור חלקי ממס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
לא ניתן לחוות דיעה מבלי לעיין בכל החומר הרלבנטי.
בכלליות אומר כי הפטור ניתן רק על שווי דירת המגורים, ולא על זכויות הבנייה, ויכול להיות שזו הסיבה.
בכלליות אומר כי הפטור ניתן רק על שווי דירת המגורים, ולא על זכויות הבנייה, ויכול להיות שזו הסיבה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
עו"ד
31/08/10
איך מחושב מס שבח של נכס אשר נרכש במקור, בשנות ה- 70 כבית, נהרס ונבנה במקומו מבנה מסחרי.
כיום הבעלים מעוניין למכור חלק מהמבנה המסחרי. מה ייחשב לשווי הרכישה? (הנכס נרכש כבית ונמכר כמבנה מסחרי), כמו כן איך מחשבים את החלק היחסי של יחידת המסחר מהמבנה, חלק יחסי מגודל הנכס כפי שנרכש כבית מגורים או חלק יחסי מהמבנה המסחרי הקיים בפועל?
כיום הבעלים מעוניין למכור חלק מהמבנה המסחרי. מה ייחשב לשווי הרכישה? (הנכס נרכש כבית ונמכר כמבנה מסחרי), כמו כן איך מחשבים את החלק היחסי של יחידת המסחר מהמבנה, חלק יחסי מגודל הנכס כפי שנרכש כבית מגורים או חלק יחסי מהמבנה המסחרי הקיים בפועל?
חישוב מס שבח
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
המקרה מורכב מידי לעייוץ בפורום.מומלץ כי תתייעץ עם עו"ד המתמחים במיסוי מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי ועד
יוסף
31/08/10
מה קורה שדייר רוצה לשלם תשלומי ועד לפי גודל הדירה שלו לעומת דירות יותר גדולות.
כיצד קובעים את גובה תשלומי ועד בית?
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
גובה התשלומים נקבע בהתאם לאמור בתקנון ובהעדרו- בהוראות החוק שקובעות שיש להתחשב בגודל הדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבר לחוק מצ"ב
תומר
30/08/10
לא יפעיל אדם מכונות המונעות בכוח מכני לצורך חפירה, בנייה וכד' בין השעות 19:00 לבין 6:00 באזור מגוריםהאם זה כולל גם רעש מקדחה?תודה מראש.
זה התבלגן, שוב.
תומר סאלם
30/08/10
יש חוק שאומר ככה לא יפעיל אדם מכונות המונעות בכוח מכני לצורך חפירה, בנייה וכד' בין השעון 7 בערב ל- 6 בבוקר באיזור מגורים.עכשיו רציתי לברר האם זה כולל גם רעש של מקדחה?תודה רבה.
בניית דירה בשטח של הוריי דחוףף!!
מור
30/08/10
אני משוחרר מהצבא כשנה ומוכר כחייל בודד ,אני רוצה ליבנות דירה בשטח של ההורים שלי על חשבון הפיקדון הצבאי,אני צריך להביא אישורים (אישור זכויות ,ונוסח טאבו למשרד הביטחון כדי שיממנו לי את זה.. ויש בעיה גדולה שהבית והשטח רשומים על ההורים שלי והאישור של הטאבו שאני צריך להביא צריך שיהיה רשום שהבית על שמי או שטח מה אני צריך לעשות כדי ליבנות עוד קומה ולקבל את הכסף ממשרד הביטחון?
בנייה על שטח של ההורים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
השאלחה כללית מידי.לא ברור לי מה הם דרישות משרד הבטחון.אם הם קובעות כי עליך להיות הבעלים של הנכס- ייתכן שאינך יכול לעמוד בתנאים אלו, ללא הסכמת הורייך להעביר לך הבעלות-כולה או חלקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה על מקרקין הצמוד לדירה בבית משותף
גיל
30/08/10
שלום,
יש לי דירת קרקע בבית משותף .ביום 22/8/95 קיבלתי אישור מהועדה המקומית לתכנון ובניה לסגור שטח של כ40 מ"ר הצמוד לדירתי בגדר רשת . האישור ניתן בהסכמת מעל 75% מדיירי הבית המשותף .בזמנו לא הוצאתי היתר בניה לגדר . במשך השנים השתמשתי בשטח הזה כגינה ,טיפלתי בגינה נטעתי עץ ופרחים ולא היתה שום תלונה מהשכנים בגין השימוש שאני עושה בגינה.לאחרונה הגיע דייר שרכש דירה בגובה של חצי מפלס מעל מפלס הקרקע וביקש להרחיב את דירתו מ47 מ"ר ל100 מ"ר .תוך שהוא מבקש להשתמש בשטח הקרקע שמשמש לי כגינה (תוך ניצול מידע שלגינה שלי אין היתר בניה) , דיירי הבנין חתמו על בקשתו להרחבת הדירה בקשתו קיבלה אישור מהועדה המקומית אך טרם הוצא היתר הבניה. תך התעלמות מהסכמתם משנת 95 לצירוף השטח הקטן לדירתי . (גם בעל הדירה הקודם אותה רכש השכן שהיום מבקש להרחיבה חתם והסכים לצרף את הקרקע הצמודה לדירתי , לדירה שלי) השאלה שלי היא האם יש לי זכוכיות כלשהן על השטח המצורף ? .
לאחרונה החתמתי שוב 75% מדיירי הבנין על בקשה להקמת גדר על אותו שטח לשם קבלת היתר מועדת בינוי ערים אותה היגשתי לועדה וטרם נידונה.
יש לי דירת קרקע בבית משותף .ביום 22/8/95 קיבלתי אישור מהועדה המקומית לתכנון ובניה לסגור שטח של כ40 מ"ר הצמוד לדירתי בגדר רשת . האישור ניתן בהסכמת מעל 75% מדיירי הבית המשותף .בזמנו לא הוצאתי היתר בניה לגדר . במשך השנים השתמשתי בשטח הזה כגינה ,טיפלתי בגינה נטעתי עץ ופרחים ולא היתה שום תלונה מהשכנים בגין השימוש שאני עושה בגינה.לאחרונה הגיע דייר שרכש דירה בגובה של חצי מפלס מעל מפלס הקרקע וביקש להרחיב את דירתו מ47 מ"ר ל100 מ"ר .תוך שהוא מבקש להשתמש בשטח הקרקע שמשמש לי כגינה (תוך ניצול מידע שלגינה שלי אין היתר בניה) , דיירי הבנין חתמו על בקשתו להרחבת הדירה בקשתו קיבלה אישור מהועדה המקומית אך טרם הוצא היתר הבניה. תך התעלמות מהסכמתם משנת 95 לצירוף השטח הקטן לדירתי . (גם בעל הדירה הקודם אותה רכש השכן שהיום מבקש להרחיבה חתם והסכים לצרף את הקרקע הצמודה לדירתי , לדירה שלי) השאלה שלי היא האם יש לי זכוכיות כלשהן על השטח המצורף ? .
לאחרונה החתמתי שוב 75% מדיירי הבנין על בקשה להקמת גדר על אותו שטח לשם קבלת היתר מועדת בינוי ערים אותה היגשתי לועדה וטרם נידונה.
שימוש ייחודי בחלק מהגינה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
31/08/10
כדי להכריע במקרה שלך, יש לנתח מה המעמד המשפטי של הקרקע הצמודה לך ומה משמעכות הסכמת הדיריים דאז והשימוש הייחודי שאתה עושה בו-האם יש בכך משום רשיון "בלתי הדיר" או "הדיר". כדי להכריע בכך יש לעיין בכל המסמכים ולקבל ממך פרטים עובדתיים באשר לעובדות מסויימות. עליך לפעול בדחיפות הואיל והשכן הינו בשבלי הוצאת היתר בנייה וייתכן ולא יהיה מנוס אלא מפנייה לבית משפט. גש ליעוץ משפטי דחוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה לפני סיום חוזה שכירות
ואדים
30/08/10
שלום.
לפני כחודש ימים שכרתי דירה . בחוזה שכירות יש סעיף שבמידת הצורך בעלת הדירה רשאית להודיע מראש כחוש ימים על בקשת פינוי דירה. לצערי הרב היא כרגע מבקשת ממני להתפנות וטרם מסרה את תאריך לפינוי.
האם אני חייב להתפנות?
כי רק לא מזמן נכנסתי לדירה
תודה מראש
לפני כחודש ימים שכרתי דירה . בחוזה שכירות יש סעיף שבמידת הצורך בעלת הדירה רשאית להודיע מראש כחוש ימים על בקשת פינוי דירה. לצערי הרב היא כרגע מבקשת ממני להתפנות וטרם מסרה את תאריך לפינוי.
האם אני חייב להתפנות?
כי רק לא מזמן נכנסתי לדירה
תודה מראש
פינוי בטרם עת
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
30/08/10
חוזה יש לקיים בתום לב. על פניו נראה כי דרישת הפינוי איננה בתום לב, נוכח העובדה כי רק עתה חתמת על חוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
