פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס על שכר דירה
אלי
03/09/10
הי אבנר,
אני בעל שתי דירות המניבות 7,500 ש"ח בחודש. מאידך אני שוכר דירה ב 5,000 ש"ח לחודש.
אני ואשתי מרוויחים יחד כ 16,000 ש"ח ברוטו.
הוצאותי על תחזוקת הדירות נמוכה.
1. האם לצורך הפחתת תשלום המס ניתן לקזז את הוצאת השכירות שלי מתשלומי שכר הדירה שאני מקבל? (ז"א בסיס לחישוב יהיה לפי 2,500)
2. מהו המסלול המתאים לי ביותר?
3. תודה רבה! אני מאוד נהנה מהפורום!
אני בעל שתי דירות המניבות 7,500 ש"ח בחודש. מאידך אני שוכר דירה ב 5,000 ש"ח לחודש.
אני ואשתי מרוויחים יחד כ 16,000 ש"ח ברוטו.
הוצאותי על תחזוקת הדירות נמוכה.
1. האם לצורך הפחתת תשלום המס ניתן לקזז את הוצאת השכירות שלי מתשלומי שכר הדירה שאני מקבל? (ז"א בסיס לחישוב יהיה לפי 2,500)
2. מהו המסלול המתאים לי ביותר?
3. תודה רבה! אני מאוד נהנה מהפורום!
מס על דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
05/09/10
תודה על המחמאה, אבל זו שאלה שמתאימה לרואה חשבון... ולא לעו"ד.
שינוי צבע חלונות
גבי
03/09/10
שלוםאני גרה בבית "דו משפחתי" -אני רוצה להחליף את החלונות בביתי.החלפה שבעטייה ישתנה גם הצבע של החלונות-לא יהייה צבע זהה לזה של שכני.האם השכנים יכולים להתנגד לצעד זה ?תודה
שינוי חזית
עו"ד שזר תומר
05/09/10
בהנחה ואת מתכוונת לשכנים שיש לך עם קיר משותף, התשובה - מה שרשום בהסכם השיתוף בניכם.
ואם יש פרצלציה, מה שרשום בתוכנית בנין עיר.
בכל מקרה, לרוב לא אוכפים נושאים כאלה.
ואם יש פרצלציה, מה שרשום בתוכנית בנין עיר.
בכל מקרה, לרוב לא אוכפים נושאים כאלה.
העברת זכויות של נפטר שרכש דמי חנות בדמי מפתח
שי
03/09/10
אבא של אמא שלי רכש חנות בשנת 1976 בדמי מפתח ומה שלפני 3 שנים הוא נפטר והשאלה שלי היא האם הזכויות עכשיו לגבי החנות עוברות לאמא שלי?
דייר מוגן שנפטר
עו"ד שזר תומר
05/09/10
האם הוא הבעלים או הדייר?
מי גרם בבית בשלוש השנים האחרונות?
מי גרם בבית בשלוש השנים האחרונות?
שטח במושע???
מג
03/09/10
לסבתי שטח של דונם עליו עומד ביתה מזה 50 שנה, לפני כ-20 שנה הזמינה את ביתה דודתי לבנות לה בית על חלק מהשטח ומאז היא מתגוררת שם, לעת זיקנה החליטה סבתי לתת לאימי את השטח עליו עומד ביתה שלה ולבצע העברה של השטח במתנה לשתי בנותיה, החלק שעליו עומד ביתה של דודתי לדודתי והחלק שעליו עומד ביתה של סבתי לאימי.
הורי הגישו תוכניות לבניה על השטח וביצוע פרצלציה הכל על חשבונם כמובן ומבלי לבקש מדודתי להשתתף בעלויות של הפרצלציה
בן דודי, עו"ד במקצועו, טוען כי על הורי לשלם לאימו תשלומי איזון היות ומדובר בשטח במושע!!! הייתכן הדבר שכן השטח היה שייך לסבתי במלואו, החלוקה היא צוואתה בעודה בחיים ומעידה על רצונה החופשי לחל את השטח בין שתי בנותיה, השטח עד לפני שנה היא רשום בטאבו על סבתי והאנחנו םעלנו על מנת לעבירו בטאבו בחלקים שווים על שם כל אחות
הורי הגישו תוכניות לבניה על השטח וביצוע פרצלציה הכל על חשבונם כמובן ומבלי לבקש מדודתי להשתתף בעלויות של הפרצלציה
בן דודי, עו"ד במקצועו, טוען כי על הורי לשלם לאימו תשלומי איזון היות ומדובר בשטח במושע!!! הייתכן הדבר שכן השטח היה שייך לסבתי במלואו, החלוקה היא צוואתה בעודה בחיים ומעידה על רצונה החופשי לחל את השטח בין שתי בנותיה, השטח עד לפני שנה היא רשום בטאבו על סבתי והאנחנו םעלנו על מנת לעבירו בטאבו בחלקים שווים על שם כל אחות
שטח במושע
עו"ד שזר תומר
05/09/10
הנושא מורכב מדי בכדי ליתן תשובה בפורום, יש להתיעץ עם עו"ד.
פיצול דריה
יהודה
03/09/10
באיזה תנאים צריך לעמוד כדי לקבל היתר לפיצול בית הבנוי מקומת קרקע וקומה מעל. הקומה העליונה עונה לתנאי מגורים ברמה של יחידת דיור נפרדת.
פיצול דירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
06/09/10
ברר זאת בועדה המקומית
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לטובת קטין
יוני
03/09/10
אומרים שהערת האזרה לא עסקה
האם אני יכול לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת קטין מבלי שהיה לו אפטרופוס
אם לא למה
האם אני יכול לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובת קטין מבלי שהיה לו אפטרופוס
אם לא למה
עסקת מכר - קטין
עו"ד שזר תומר
05/09/10
כל נושא מקרקעין וקטין, כולל הערת אזהרה, יש צורך באישור האפטורופס שלו, וחלק מהדברים יש צורך באישור ביהמ"ש לענייני משפחה ולעיתים אף היועץ המשפטי .
הסדרת רישום בטאבו
עו"ד צעירה
02/09/10
ברצוני לרשום זכויות בטאבו של בית דו משפחתי( ישנו קיר משותף בין הבתים) אשר עבר הסדר פרצלציה בלבד, הסכויות בו מהוונות וקיים הסכם חכירה. כמו כן, לחברה שבנתה את הבית הינה בהליכי פירוק ע"י ביהמ"ש. כיצד עלי לפעול על מנת להגיע לידי כך שהזכויות בטאבו יהיו רשומות ע"י החוכרים? כמו כן, רציתי לדעת האם עלי לרשום את הבית כבית משותף ואם כן האם עלי לקבל אישור מהשכן?
לתגובתכם המהירה אודה.
לתגובתכם המהירה אודה.
רישום בית בטאבו
עו"ד שזר תומר
05/09/10
לא רשמת - מה מצב הזכויות היום???
האם ביהמ"ש מינה מפרק לחברה, האם יש עו"ד שמבצע את הרישומים?, האם בעבר בוצעה אצלה הרישומים?
האם ביהמ"ש מינה מפרק לחברה, האם יש עו"ד שמבצע את הרישומים?, האם בעבר בוצעה אצלה הרישומים?
המשכיר מתכוון להפר את החוזה שזה עתה נחתם
עמי
02/09/10
שלום. לפני מספר ימים חתמנו על הסכם שכירות (אנו שוכרי הדירה) בו צויין בין השאר כי המשכירה מתחיייבת לשלם עבור התקנת סורגים בדירה. הובהר לה כי אין לנו עניין בדירה כשהיא ללא סורגים מכיוון שיש לנו ילדים קטנים ואנו לא רוצים להסתכן. נקבע בחוזה כי ההתקנה תבוצע לפני מועד הכניסה אשר נקבע לתחילת אוקטובר. הגשנו למשכירה הצעת מחיר לסורגים, כבקשתה, ולתדהמתנו היא הודיעה לנו כי בעלה מתנגד לכך ואין בכוונתו לשלם כלל עבור סורגים. בהודעת מייל (היא גרה בחו"ל) היא הציבה לנו שתי ברירות: להיכנס לדירה ואם נרצה נתקין סורגים על חשבוננו או שפשוט נחפש דירה אחרת. מה עלינו לעשות? האם עלינו להתקין סורגים ולאחר מכן לתבוע אותה בגין הפרת החוזה ולדרוש החזר? האם עלינו לתבוע אותה לפני הכניסה לדירה ובעצם לא להיכנס לדירה כלל? נשמח לתגובה בדחיפות. תודה רבה.
הפרת הסכם מטעם הבעלים של הדירה
עו"ד שזר תומר
05/09/10
לשלוח לה הודעה כתובה, כי זה היה חלק בלתי נפרד מההסכם, באפשרותכם לחפש דירה אחרת ואז להודיע לה כי בכוונתכם לתבוע אותה על ההפרה שלה ועל הנזקים שנגרמו לכם.
אני לא בטוח שאם תתקינו סורגים זה יעבור בבית משפט, אולי רק עם תנסו תחילה למצוא דירה, ובלית ברירה תשארו את הדירה הזאת. אבל בכל מקרה יש לגבות את ההודעות מולה. לאור מורכבות הנושא אני ממליץ לשכור עו"ד שיעשה איתה את ההתכתבות.
אני לא בטוח שאם תתקינו סורגים זה יעבור בבית משפט, אולי רק עם תנסו תחילה למצוא דירה, ובלית ברירה תשארו את הדירה הזאת. אבל בכל מקרה יש לגבות את ההודעות מולה. לאור מורכבות הנושא אני ממליץ לשכור עו"ד שיעשה איתה את ההתכתבות.
מה זה אומר דירה פנויה/כניסה מיידית?
נורית
02/09/10
שלום כולםרציתי לשאול מה זה אומר כשרושמים במודעה שהדירה היא פנויה ו/או "כניסה מיידית"?פנויה זה אומר שנכון להרגע לא מתגוררים שם אנשים או שאין ריהוט וכד'?והאם "כניסה מיידית" ו "פנויה" זה אותו דבר? כי בדרך כלל אני רואה את שני המילים האלה ביחד.תודה מראשנורית
דירה פנויה או כניסה מיידית
עו"ד שזר תומר
05/09/10
אין הגדרה מדוייקת. במודעות הכוונה בדרך כלל שאין בה דיירים ולא דווקא שאין בה ריהוט. אבל זה רק נוהג.
עסקת העברה ללא תמורה כאשר הצדדים מתגוררים בחו"ל
מירי
02/09/10
שלום! פנו אליי בתור עורכת דין לקוחות במטרה לבצע עסקה של העברה ללא תמורה בתוך המשפחה - מההורים לבת. הבעיה היא שהאב והבת מתגוררים בחו"ל - בארה"ב ובקנדה. יש לי 2 שאלות:
1. כיצד אני מחתימה אותם על ייפויי כוח בלתי חוזר? הרי צריכים ייפוי כוח קונסולרי, ואין להם אפשרות לחתום בפני קונסול - כל אחד מהם צריך לטוס מספר שעות כדי להגיע לקונסוליה ישראלית.
2. כיצד אני מחתימה אותם על מש"כ - הרי החתימה צריכה להיות מאושרת על ידי עורך דין והם לא חותמים בפניי.
1. כיצד אני מחתימה אותם על ייפויי כוח בלתי חוזר? הרי צריכים ייפוי כוח קונסולרי, ואין להם אפשרות לחתום בפני קונסול - כל אחד מהם צריך לטוס מספר שעות כדי להגיע לקונסוליה ישראלית.
2. כיצד אני מחתימה אותם על מש"כ - הרי החתימה צריכה להיות מאושרת על ידי עורך דין והם לא חותמים בפניי.
ביצוע עיסקה כשהצדדים בחו"ל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
כשהקונסליה בחו"ל אינה זמינה/נגישה, הפיתרון החלופי הינו ביצוע אימות חתימה באישור אפוסטיל, בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות העו"ד בתשלום מס רכישה
עודד
02/09/10
אני ואישתי רכשנו דירה בחודש מרץ.
בסוף חודש יוני (לאחר למעלה מ50 יום) נשלח אל העו"ד שובר לתשלום מס רכישה לפקודתינו אשר הועבר אלינו ע"י העו"ד המטפל ואותו שילמנו מיד (ולפני תום המועד הנקוב לתשלום בשובר).
לאחר כשלושה שבועות פנה אלי העו"ד ואמר שקיבל שובר נוסף לתשלום הריבית וההצמדה על מס הרכישה וזאת מאחר ועברו יותר מ50 יום מיום ביצוע העיסקה ועד לתשלום בפועל.
שאלתי היא של מי האחריות שיגיע השובר לתשלוםתוך פחות מ50 יום מביצוע העיסקה? של העו"ד המטפל או של רשות המיסים?
האם ניתן לומר שהעו"ד התרשל בתפקידו וכיצד עלי לנהוג באם אני סבור שלא אני אמור לשלם על טעויות של אחרים (עו"ד/רשות המיסים...)?
בסוף חודש יוני (לאחר למעלה מ50 יום) נשלח אל העו"ד שובר לתשלום מס רכישה לפקודתינו אשר הועבר אלינו ע"י העו"ד המטפל ואותו שילמנו מיד (ולפני תום המועד הנקוב לתשלום בשובר).
לאחר כשלושה שבועות פנה אלי העו"ד ואמר שקיבל שובר נוסף לתשלום הריבית וההצמדה על מס הרכישה וזאת מאחר ועברו יותר מ50 יום מיום ביצוע העיסקה ועד לתשלום בפועל.
שאלתי היא של מי האחריות שיגיע השובר לתשלוםתוך פחות מ50 יום מביצוע העיסקה? של העו"ד המטפל או של רשות המיסים?
האם ניתן לומר שהעו"ד התרשל בתפקידו וכיצד עלי לנהוג באם אני סבור שלא אני אמור לשלם על טעויות של אחרים (עו"ד/רשות המיסים...)?
דיווח לרשויות המס על העיסקה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
בכל הכבוד, אין אנו מוסמכים ו/או מעוניינים לחוות דעה לגבי רשלנות מיקצועית, לא כל שכן, כשלא הוצגו בפנינו המסמכים ופורטו הנסיבות. כך או כך, אוכל לומר, כי המועד הקובע הינו המועד בו דווחה העיסקה לרשויות המס. יש לדווח על העסקה בהתאם לשומה עצמית ולשלמה תוך 50 יום ממועד עריכת העיסקה. ככל שהדבר לא נעשה, הדבר אינו תקין. היה ויש לכם אסמכתאות כי העיסקה דווחה במסגרת 50 הימים הנ"ל והשובר הגיע אליכם באיחור, וכי פניתם לרשויות המס להנפקת שובר לתשלום בהתאם ולא נעניתם, ורשויות המס לא יוכלו לסתור כי השובר לתשלום בהתאם לשומה העצמית נשלח לכתובת כפי שרשומה בדיווח, בחלוף 50 הימים הנ"ל, הרי שיש מקום וטעם לפנות לרשויות המס לביטול הריביות והקנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
דינה
02/09/10
אני ובעלי קנינו דירה במחיר למשתכן לפני כשנה הדירה תהיה מוכנה ככל הנראה במאי, בישוב בו אנו מתגוררים עומד להערך מכרז על 75 יחידות לחסרי דיור אליו נרשמנו לפני כשנתיים (חתמנו אצל עו"ד שאין לנו נכס) לפי הבנתי מנהל מקרקעי ישראל יבדוק האם לזוכים אין נכס כלשהוא, האם זה בעייתי? כרגע הדירה שקנינו לא רשומה במנהל אלא במשרד השיכון והבינוי והאוצר
שאלה נוספת במידה והכל בסדר האם כאשר אני משלמת על קרקע זה נחשב שיש לי 2 נכסיום ואני אצטרך לשלם מס שבח על הדירה כשאמכור?
שאלה נוספת במידה והכל בסדר האם כאשר אני משלמת על קרקע זה נחשב שיש לי 2 נכסיום ואני אצטרך לשלם מס שבח על הדירה כשאמכור?
רכישת נכס בנוסף לדירה שנרכשה על הנייר ובנייתה טרם הושלמה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אף אם רכשת דירה, שבנייתה טרם הושלמה, והעיסקה דווחה כנדרש לרשויות המס, הרי שהדירה על ה"נייר" נחשבת כנכס שנזקף לחובתך (או לזכותך, תלוי את מי שואלים ...). לטעמי אם וכאשר העניין ייבדק (ושוב, יש לבדוק את מסמכים תנאי המכרז !!!), סביר להניח כי כעת לא תעמדו בדרישות של העדר נכסים. את הדירה כשתסיים בנייתה, בהנחה ולא מכרת כל נכס אחר בפטור ממס שבח ב 4 שנים האחרונות ממועד סיום בנייתה והיותה ראויה למגורים (קבלת טופס 4), תהיו זכאים לפטור. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
ליאור
02/09/10
שלום רב,
ירשתי מאימי דירה ששוויה 760000שח,יש לי שאלה אם קיבלתי ירושה,ויש לי בית משלי בעתיד ארצה למכור ולקנות בית אחר האם יהיו לי מיסים ואם כן איזה?
תודה
ואם כן כמה אצטרך לשלם?מיסוי
ליאור
ירשתי מאימי דירה ששוויה 760000שח,יש לי שאלה אם קיבלתי ירושה,ויש לי בית משלי בעתיד ארצה למכור ולקנות בית אחר האם יהיו לי מיסים ואם כן איזה?
תודה
ואם כן כמה אצטרך לשלם?מיסוי
ליאור
תיכנון מס לגבי נכס שהתקבל בירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
הפורום אינו מתאים לשאלות בתחום של מיסוי מקרקעין, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום ובעל ניסיון ולקבל חוות דעת מסודרת לאחר שיפורטו בפניו הנסיבות ויוצגו המסמכים. כבר כעת אוכל לומר לך, שככל שדירת המוריש, היתה דירתו היחידה, היורש יוכל למכון את דירתו בפטור לפי סע' 49(ב)(5) לחוק, מבלי לנצל את אחד הפטורים העומדים לזכותו (ככל שעומדים לזכותו ...), באופן אישי. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סדר העברת נכס שחלקו בירושה
רו
02/09/10
יש נכס שרשום על שם אב ושני בניו (לכל אחד שליש)
האב העביר בצוואה את חלקו לשני בניו.
שני האחים (א' ו-ב') מעוניינים לרשום את כל הנכס על שם א' בלבד.
מה הסדר הנכון ?
האם יש לרשום תחילה את הירושה על שם שני האחים ורק אז ב' יעביר את חלקו המקורי + הירושה ל-א' ?
או שאפשר לרשום את כל הירושה כבר מראש על א' ולאחר מכן להעביר לאותו ל-א את החלק שכבר היה שייך ל-ב' ?
האם יש נפקות מבחינת מיסוי מקרקעין לעניין ?
האב העביר בצוואה את חלקו לשני בניו.
שני האחים (א' ו-ב') מעוניינים לרשום את כל הנכס על שם א' בלבד.
מה הסדר הנכון ?
האם יש לרשום תחילה את הירושה על שם שני האחים ורק אז ב' יעביר את חלקו המקורי + הירושה ל-א' ?
או שאפשר לרשום את כל הירושה כבר מראש על א' ולאחר מכן להעביר לאותו ל-א את החלק שכבר היה שייך ל-ב' ?
האם יש נפקות מבחינת מיסוי מקרקעין לעניין ?
קבלת נכס בירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בעיזבונות וצוואת ובמקרקעין. כבר כעת, ניתן לומר, כי על פניו, ובהנחה שהדירה הינה הרכוש היחיד ששייך לעיזבון המנוח, עדיף כי ב' יסתלק מהירושה לפני מתן צו הירושה, כך שא' יירשם כיורש יחיד, ומכללא הדירה תירשם על שמו. מהלך דברים כאמור, גם מקצר את ההליכים וגם טומן בחובו חיסכון בתשלום מס. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ ופינוי מדירה שכורה- הודעה דחופה
תהל
01/09/10
שלום, לפני כ-3 חודשים שכרנו דירה מבעלת הדירה, בעת החתימה אמרה לנו שהיא והשכן מלמטה מתכננים שיפוץ עוד שנה והיא משכירה לנו את הדירה לשנה זו ולכן לא יכולה לעשות הארכה. אני סטודנטית ולפני כחודש השכן מלמטה החל בשיפוץ, דבר ראשון שעשיתי הינו להתקשר לבעלת הדירה שלא עידכנה אותנו במידע הזה(למרות שכשדיברתי עם השכן אמר שהודיע מראש לשכנים והוא קיבל אישורים) היא התנצלה אמרתי לה שאני לא יכולה ללמוד ברעש כזה והיא ביקשה שאני אודיע לה אם אנחנו מתכוונים לעזוב לפני הזמן. אחרי כשבוע היא התקשרה ואמרה שהיא גם קיבלה אישורים ואנחנו צריכים לעזוב את הדירה עוד חודשיים (בטענה שבחוזה יש סעיף שמתיר לה לבצע זאת אך מעיון בחוזה אין כל הערה שכזו). מצאנו דירה חלופית(למרות שעולה יותר עקב עליית מחירים..) הכניסה אליה היתה אמורה להיות ה-12 לחודש אך היא בפועל ב-15 אמרנו לבעלת הדירה שעקב הפרת החוזה אנחנו מבקשים לא לשלם שכירות עד 12 ואח"כ התקשרנו לאחר זאת עד ה- 19(בגלל החגים) בעלת הבית לא הסכימה ואמרה שהמקס' שמוכנה לספוג זה 12 ימים ומעבר לכך נצטרך לשלם. יש משהו שאנחנו יכולים לעשות בקשר לזה?
אנא, הפני שאלתך לפורום דיני חוזים באתר.
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אנא, הפני שאלתך לפורום דיני החוזים באתר. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שלא ראוייה למגורים
גפן
01/09/10
לאחרונה השכרתי דירה שקיימות בה בעיות רבות, ובעיקר יש בה כניסה לא תיקנית שלא עומדת בשום כלל בנייה סביר. לדעתי אין לבית טופס 4 והוא לא אושר מעולם.
בעת החתימה על החזה ידעתי על הליקויים בכניסה לבית ומאחר והייתי בלחץ למצוא מקום מגורים חתמתי על החוזה המכיל סעיף שמציין שראיתי את הבית ואני מסכים לשכור אותו במצבו.
אם אני מבין נכון אין לי זכות לבקש שיתקנו את המפגעים בכניסה לבית.
שאלתי היא האם נזק המתרחש לאחד מבני הבית או אורחים שמגיעים לבית הם עלי או על בעל הבית.
בעת החתימה על החזה ידעתי על הליקויים בכניסה לבית ומאחר והייתי בלחץ למצוא מקום מגורים חתמתי על החוזה המכיל סעיף שמציין שראיתי את הבית ואני מסכים לשכור אותו במצבו.
אם אני מבין נכון אין לי זכות לבקש שיתקנו את המפגעים בכניסה לבית.
שאלתי היא האם נזק המתרחש לאחד מבני הבית או אורחים שמגיעים לבית הם עלי או על בעל הבית.
על מי חלה אחריות בגין מפגעים בנכס שכור ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
שאלתך מתאימה לפורום דיני חוזים באתר. מכל מקום, כדי להתייחס לשאלה על מי חלה האחריות, יש להביא את ההסכם שנחתם לעיון עו"ד ולהיוועץ עימו. בהסכם צריכה להיות התייחסות לכך. ברירת המחדל הנהוגה, היא כי האחריות חלה על המחזיק בנכס, כלומר השוכר ולא על הבעלים של הנכס. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שם בבעלות דירה
נוריתה
01/09/10
אנו גרים בדירה כ-22 שנה ע,הדירה ע"ש בעלי מלפני הנישואין,מה ההליך להוספת שמי לדירה,באשור בעלי כמובן,מה העלות ואצל מי עושים זאת,עו"ד/או בטאבו? הדירה רשומה בטאבו.
תודה
תודה
העברת זכויות ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
אין המדובר בהוספת שם בלבד בלשכת רישום המקרעין. בהנחה שאני יורד לסוף דעתך, ההליך הנכון הוא העברת מחצית הזכויות מבעלך על שמך בטאבו. לשם כך, יש צורך בתצהיר נותן מתנה, מקבל מתנה, דיווח לרשויות המס וקבלת אישורים להעברה בטאבו מרשויות מס שבח ומס רכישה (לאחר תשלום מופחת בשיעור 1/3), וכן אישור עירייה להעברה בטאבו. מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שנקנתה
שלמה
01/09/10
ישנה דירה שנקנתה ע"י קונה, הקונה יסיים את העסקה עוד כמה חודשים (כרגע יש רק הערת אזהרה לטובתו).האם הוא יכול להשכיר לי את הדירה ?
השכרת דירה כשטרם הושלמה העברת זכויות הבעלות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
02/09/10
בהנחה שלמשכיר יש זכות חזקה בלעדית ואין כל זכות סותרת, אין מניעה כי ישכיר לך אתה דירה, אף אם טרם הושלמה העברת הזכויות על שמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה על סמך הערת אזהרה
תמרה
01/09/10
שלום,
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה בבניין בן 18 שנים, שעד היום לא נרשם כבנין מגורים (יש רישום בטאבו של גוש וחלקה, אך לא של תתי-חלקות). בני הזוג שמהם אנו מעוניינים לרכוש את הדירה הם בעלי הערת אזהרה על הנכס, אך לדברי עו"ד שמטפל בנושא, הרישום בטאבו לא יהיה בקרוב (לאור אי-רצון של כלל הדיירים לשלם על כך, למיטב הבנתנו). כשפנינו לבנק לקבלת משכנתא ניסו להזהיר אותנו מפני העסקה, וזאת למרות שראינו שרוכשים רבים בשנים האחרונות רכשו בבנין דירות וקיבלו משכנתא (רואים זאת בנסח הטאבו).
האם יש המלצה גורפת "להתרחק" מעסקה כזו? מהם הסיכונים הכרוכים בה?
אנו מאוד אוהבים את הדירה, והמחיר נמוך במיוחד לאור המצב. ראוי לציין שאין סיבה לאי-הרישום בטאבו מבחינת העירייה- ישנו כונס נכסים שמונה ע"י ביהמ"ש לפני שנים רבות, בשל פשיטת רגל של הקבלן, אך הדירה נקייה מעיקולים/שיעבודים...
אשמח לקבל עצה או הכוונה לגבי אופן הפעולה הרצוי, הן מול בעל הדירה והן מול הבנק.
תודה רבה,
תמרה
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה בבניין בן 18 שנים, שעד היום לא נרשם כבנין מגורים (יש רישום בטאבו של גוש וחלקה, אך לא של תתי-חלקות). בני הזוג שמהם אנו מעוניינים לרכוש את הדירה הם בעלי הערת אזהרה על הנכס, אך לדברי עו"ד שמטפל בנושא, הרישום בטאבו לא יהיה בקרוב (לאור אי-רצון של כלל הדיירים לשלם על כך, למיטב הבנתנו). כשפנינו לבנק לקבלת משכנתא ניסו להזהיר אותנו מפני העסקה, וזאת למרות שראינו שרוכשים רבים בשנים האחרונות רכשו בבנין דירות וקיבלו משכנתא (רואים זאת בנסח הטאבו).
האם יש המלצה גורפת "להתרחק" מעסקה כזו? מהם הסיכונים הכרוכים בה?
אנו מאוד אוהבים את הדירה, והמחיר נמוך במיוחד לאור המצב. ראוי לציין שאין סיבה לאי-הרישום בטאבו מבחינת העירייה- ישנו כונס נכסים שמונה ע"י ביהמ"ש לפני שנים רבות, בשל פשיטת רגל של הקבלן, אך הדירה נקייה מעיקולים/שיעבודים...
אשמח לקבל עצה או הכוונה לגבי אופן הפעולה הרצוי, הן מול בעל הדירה והן מול הבנק.
תודה רבה,
תמרה
רכישת דירה על סמך הערת אזהרה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן על מנת שיבדוק עבורכם את הנכס. העובדה שבנקים מוכנים לתת משכנתא היא אינדיקציה חיובית. יחד עם זאת, המדיניות של הבנקים משתנה מעת לעת ואז אתם עלולים להיות בבעיה ביחס לאפשרות לשעבד את הנכס לצורך הלוואה וביחס לאפשרות למכור את הנכס לצד ג'. והרי חשוב מאוד כשקונים דירה שאפשר יהיה לממש אותה, בקלות יחסית, במקרה הצורך. בניין שאינו עתיד להירשם כבית משותף בשום שלב ואין שום גורם שמטפל ברישומים של הזכויות הוא בעייתי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם לא חתמתי על חוזה שכירות- שטר החוב תקף
אילן
01/09/10
החלפתי בן אדם בדירה שכורה לתקופה של חמישה חודשים,בעל הדירה ביקש ממני לחתום על שטר חוב וכך עשיתי.הייתי אמור לחתום על חוזה שכירות אבל דבר זה לא התבצע.
בסוף תקופת השכירות פיניתי את הדירה ביחד עם עוד שתי שותפים ובעל הדירה עושה לנו בעיות. רציתי לדעת אם בעל הדירה יכול להשתמש בשטר החוב או לתבוע אותי כאשר בעצם אני לא חתום על חוזה
בסוף תקופת השכירות פיניתי את הדירה ביחד עם עוד שתי שותפים ובעל הדירה עושה לנו בעיות. רציתי לדעת אם בעל הדירה יכול להשתמש בשטר החוב או לתבוע אותי כאשר בעצם אני לא חתום על חוזה
שימוש בשטר חוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
שטר חוב הוא מסמך העומד בפני עצמו. בעל הדירה יכול לעשות שימוש בשטר החוב גם בהיעדר הסכם. העובדה שלא נחתם הסכם שכירות פועלת לרעתך ולא לטובתך מכיוון שיקשה עליך להוכיח כי שטר החוב ניתן בקשר להסכם השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור במחוזי על צו הריסה
אלי
01/09/10
אני רוצה לערער למחוזי על צו הריסה שקיבלתי למרות שאמרתי בבי המשפט לעניינים מקומים שחל על הבניה חוק היתיישנות כי זה נבנה לפני 15 שנה ונכתב בפרוטוקול שזה נבנה לפני 15 שנה והצד שכנגד העירייה לא סתרה את זה לפי איזה סעיף אני יכול לערער למחוזי
תודה אלי
תודה אלי
ערעור לבית המשפט המחוזי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
פנה לעורך דין על מנת שיבדוק עבורך אם יש פה סיכוי לערעור. לא ברור על סמך איזה סעיף חוק אתה טוען שהעבירה התיישנה. אם תגיש ערעור בהיעדר עילה אתה עלול להיות מחוייב בהוצאות משפט גבוהות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור מקרקעין
עמית
01/09/10
שלום רב, האם ניתן לאתר מקרקעין לפי שם הבעלים בלבד ללא מילוי פרטים כמו גוש חלקה וכיוצ'ב?
תודה והמשך שבוע נפלא
תודה והמשך שבוע נפלא
איתור מקרקעין
עו"ד שלומי עקירב
01/09/10
לא ציינת בהודעתך מכח מה אתה זקוק לאיתור שכזה.
אציין כי יש מספר גופים אשר להם היכולת לבצע איתור שכזה כאשר אחד מהם הוא לשכת ההוצל"פ אולם עליך לעמוד במספר תנאי סף ע"מ שתהא זכאי לקבלת מידע זה.
אציין כי יש מספר גופים אשר להם היכולת לבצע איתור שכזה כאשר אחד מהם הוא לשכת ההוצל"פ אולם עליך לעמוד במספר תנאי סף ע"מ שתהא זכאי לקבלת מידע זה.
איתור מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
01/09/10
באופן עקרוני לא. חוקר פרטי יכול לעשות זאת עבורך בתשלום כמובן.
צריך ואפשר להיות חכם
מיכאל סטרוד
02/09/10
אשמח להנחות אותך איך לעשות את עבודת החקירה לבד, כפוף למידע , ולו הקלוש, שיש בידך. זה אתגר מעניין ומהנה. צריך סבלנות ויצירתיות. יש גם אנשים שמתמחים באזורי חיפוש בארץ.
עישון במרפסת
תל אביבי
01/09/10
אני מתגורר בבנין משותף. השכן מעליי שהוא גם ועד הבית יורד לדירתי כל יום ומבקש שאפסיק לעשן במרפסת שלי כי זה מפריע לו בדירה מעליי.
מה יש ביכולתו לעשות?
מה יש ביכולתו לעשות?
עישון במרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
כעיקרון אסור לשכנים לעשות שימוש ברכושם באופן המהווה מטרד לשכנים אחרים. יחד עם זאת, אני בספק אם עישון במרפסת מהווה מטרד של ממש או שמא בקשותיו של השכן הן המטרד האמיתי...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
רפי
01/09/10
היי , ברשותי 2 בתים . שווי הבית הראשון 2.8 מיליון שח . שווי הבית השני 4.1 מיליון שח . הבתים שייכים לי מעל 10 שנים , וכבר 8 שנים לא בצעתי מכירת נדלן . בכוונתי למכור את הבית השווה 4.1 מיליון שח . האם אצטרך לשלם מס שבח במכירה ? תודה .
מס שבח במכירה
עו"ד שלומי עקירב
01/09/10
מהפרטים המעטים שנתת ככל הנראה מגיע לך פטור מתשלום מס שבח במכירת הבית הראשון.
למרות זאת המלצתי היא לפנות אל עו"ד מתחום המקרקעין לשם בחינת אלמנט המיסוי והמצב המשפטי בקשר לעסקה זו.
למרות זאת המלצתי היא לפנות אל עו"ד מתחום המקרקעין לשם בחינת אלמנט המיסוי והמצב המשפטי בקשר לעסקה זו.
האם הניסוח תקין או כדאי לשנות
ערן
01/09/10
1. הפרה ותרופות
1.1. במידה והשוכר יפר את ההסכם הפרה יסודית, יהיה המשכיר רשאי בהודעה של 30 ימים מראש, לבטל הסכם זה ולסיים את תקופת השכירות על פיו, לגבות בכל דרך שתראה בעיניו את כל דמי השכירות והסכומים האחרים אשר יגיעו מהשוכר למשכיר על פי הסכם זה עד לגמר תוקפו של הסכם זה. לצורך כך מוסכם כי בכל אחד מהמקרים דלעיל יעמדו כל הסכומים כאמור, כולל דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות, לפירעון ביום מתן ההודעה האמורה. בסעיף זה "תום תקופת השכירות" הינו יום בו פינה בפועל השוכר את המושכר.
1. סיום תקופת השכירות ו6פינוי המושכר
1.1. השוכר מתחייב לפנות את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות, או במועד מוקדם יותר כאמור בסעיף 10 לעיל, ולהשיב את למשכיר את החזקה הבלעדית במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, מלבד השינויים אותם בחר המשכיר להשאיר במושכר בהתאם להוראות סעיף 7.5.2 לעיל, כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו, כולל סיוד מחדש של המושכר.
השאלה היא אם במקרה שברצוני לפנות את השוכר במקרה של הפרה יסודית הניסוח הזה יספיק (העתקתי מהחוזה)????
1.1. במידה והשוכר יפר את ההסכם הפרה יסודית, יהיה המשכיר רשאי בהודעה של 30 ימים מראש, לבטל הסכם זה ולסיים את תקופת השכירות על פיו, לגבות בכל דרך שתראה בעיניו את כל דמי השכירות והסכומים האחרים אשר יגיעו מהשוכר למשכיר על פי הסכם זה עד לגמר תוקפו של הסכם זה. לצורך כך מוסכם כי בכל אחד מהמקרים דלעיל יעמדו כל הסכומים כאמור, כולל דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות, לפירעון ביום מתן ההודעה האמורה. בסעיף זה "תום תקופת השכירות" הינו יום בו פינה בפועל השוכר את המושכר.
1. סיום תקופת השכירות ו6פינוי המושכר
1.1. השוכר מתחייב לפנות את המושכר מיד עם תום תקופת השכירות, או במועד מוקדם יותר כאמור בסעיף 10 לעיל, ולהשיב את למשכיר את החזקה הבלעדית במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, מלבד השינויים אותם בחר המשכיר להשאיר במושכר בהתאם להוראות סעיף 7.5.2 לעיל, כשהוא במצב טוב ותקין כפי שקיבל אותו, כולל סיוד מחדש של המושכר.
השאלה היא אם במקרה שברצוני לפנות את השוכר במקרה של הפרה יסודית הניסוח הזה יספיק (העתקתי מהחוזה)????
ניסוח הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/09/10
לא ניתן לחוות דעה על 2 סעיפים מתוך מכלול של הסכם שלם. אם אתה מעוניין בהסכם שכירות כמו שצריך אין מנוס מלפנות לעורך דין שבקיא בתחום המקרקעין על מנת שיכין עבורך הסכם כזה וידאג עבורך לכל הבטחונות והמנגנונים הנחוצים. לגופו של עניין, ההסכם צריך להיות ברור. אם יש לך ספק תתקן את הניסוח עד שיבהיר בצורה חד פעמית את רצונותייך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
