פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכ"ט
שירה
24/12/10
.שלום
אני עומדת לרכוש דירה באזור המרכז בעלות של 1200000 ש"ח.
עדיין אין לי עורך דין לענייני נדל"ן.
הייתי מבקשת לדעת מהו שכר הטרחה המקובל שניתן לעורך הדין מטעמי.
תודה שירה
אני עומדת לרכוש דירה באזור המרכז בעלות של 1200000 ש"ח.
עדיין אין לי עורך דין לענייני נדל"ן.
הייתי מבקשת לדעת מהו שכר הטרחה המקובל שניתן לעורך הדין מטעמי.
תודה שירה
שכ"ט עו"ד
עו"ד שזר תומר
25/12/10
במצב היום, ניתן למצוא עו"ד בעלות של חצי אחוז+מע"מ, לא כולל אגרות (מי שלוקח פחות מזה - לא הייתי לוקח סיכון... מה שקונים בזול עולה בסוף ביוקר).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם בלעדיות עם מתווך ללא חתימת הבעל
אלי
24/12/10
אני עובד כל היום בעבודה, ונמצא בתחילת תהליך גירושים.אני פרסמתי מודעה ביד 2 כדי למכור את הדירה ללא מתווכים. כך כתבתי בהודעה. צלצל מתווך והבטיח לי שהוא יכול להשיג לי מחיר גבוה. אני אמרתי לו אני אתן לך בלעדיות בעל פה טלפונית. בפועל הוא החתים על הטופס רק את אשתי. האם הסכם הבלעדיות בתוקף ? גם כאשר אני לא חתום עליו כבעל הנכס ? האם הבטחה טלפונית תופסת בדיני מקרקעין ? אין לי אהבה גדולה למתווכים....
הסכם בלעדיות של מתווך
עו"ד שזר תומר
25/12/10
בנסיבות שתיארת, ביהמ"ש יכול לראות בהסכם כמחייב, ולראות את החתימה של אשתך, כמחייבת גם אותך...
אבל זה לא שחור ולבן ולא וודאי, תלוי כל הנסיבות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל זה לא שחור ולבן ולא וודאי, תלוי כל הנסיבות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה על דירה נוספת, והעברה ללא תמורה לקרוב
מ. א.
24/12/10
בבעלותי דירה (כיום, יחידה) בשווי 700,000 ש"ח. ברצוני לקנות דירה נוספת (מקבלן) בשווי 1,300,000 ש"ח ולעבור להתגורר בה. על פי תקנות מס רכישה, אצטרך לשלם סכום של כמעט 50 אלף ש"ח, אם לא אתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 12 חודשים.איני מעוניין למכור את דירתי הראשונה. האם, על ידי העברת הדירה ללא תמורה לאח שלי, אוכל לשלם מס רכישה על הדירה החדשה לפי הגדרתה כ"יחידה"?האם זה חוקי? או האם מדובר בתחום אפור של החוק? האם זה פלילי?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
25/12/10
אין לראות את האמור כיעוץ משפטי מחייב:
לטעמי אין בעיה בעסקה כזו של עסקת מתנה, יש כמובן, לבדוק את השלכות המיסוי של עסקת המתנה בפני עצמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לטעמי אין בעיה בעסקה כזו של עסקת מתנה, יש כמובן, לבדוק את השלכות המיסוי של עסקת המתנה בפני עצמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה עם חריגות בניה
נטלי
23/12/10
אני עומדת לרכוש בית פרטי והמוכר סיפר לי יש מס' דברים שנבנו שם ללא היתר. אני מעוניינת לקנות והמוכר מעוניין למכור. מה עלי לדאוג שירשם בהסכם בעניין זה.איזה דברים חשובים עלי לציין כדי למנוע צרות בעתיד?
חריגות בניה
עו"ד שזר תומר
25/12/10
ראשית, כמובן שחובה עליך כי עו"ד מטעמך ייצג רק אותך ולא את שני הצדדים, ותידעי אותו בנושא החריגות.
בתמצית, יש לרשום כי המוכר ישא בכל נזק, עלות, תביעה ביחס לחריגות האמורות (לא בטוח שהמוכר יסכים לחתום על זה, או לכל הפחות יסייג את זה רק עד למסירת הבית).
תבדקי מול עו"ד שלך, מה האפשרות והסיכונים שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בתמצית, יש לרשום כי המוכר ישא בכל נזק, עלות, תביעה ביחס לחריגות האמורות (לא בטוח שהמוכר יסכים לחתום על זה, או לכל הפחות יסייג את זה רק עד למסירת הבית).
תבדקי מול עו"ד שלך, מה האפשרות והסיכונים שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום למתווך
ירון
23/12/10
שלום!
עשיתי חוזה מכר דירה , החוזה מותנה בקבלת אישורים רלוונטים בתוך תקופה מסויימת, באם עד סיום תקופה זאת אין אישורים אז החוזה מבוטל
ברצוני לדעת אם החוזה מתבטל ,אני חייב לשלם למתווך את דמי התיווך?
תודה מראש
עשיתי חוזה מכר דירה , החוזה מותנה בקבלת אישורים רלוונטים בתוך תקופה מסויימת, באם עד סיום תקופה זאת אין אישורים אז החוזה מבוטל
ברצוני לדעת אם החוזה מתבטל ,אני חייב לשלם למתווך את דמי התיווך?
תודה מראש
חוזה דירה על תנאי ותשלום למתווך מקרקעין בגינו
יוסי אפשטיין, עו"ד
24/12/10
אם החוזה סוייג בהתניות כפי שכתבת ובהן רשום מפורשות כי ככל שלא יומצאו אישורים כאלו ואחרים עד למועד מסויים - החוזה בטל, אזי במקרה כזה אכן החוזה בטל וככל שלא תרכשי הדירה למרות זאת, אינך חייבת לשלם למתווך (אלא אם כן סגרת עם המתווך אחרת).
אם לא נכתב מפורשות כי החוזה יהא בטל ככל שלא יומצאו האישורים עד למועד מסויים ואין ניסוח הדומה לזה, הרי שהדבר מהווה הפרה של החוזה (ואולי הפרה יסודית שלו והדבר תלוי בניסוח החוזה), אך אין בכך בהכרח לבטל את החוזה ויש להיוועץ עם עו"ד פרטנית באשר לסוגיה תוך בחינתו את שכתוב בחוזה.
הסנקציה להפרה היא הסנקציה שנקבעה בחוזה עצמו ו/או הסעדים והתרופות שנקבעו בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
אציין רק כי עצם כך שצד לחוזה אינו מקיים את שהוסכם בחוזה - אין בזה כשלעצמו לבטל את החוזה והדבר, כאמור, תלוי במה שהוסכם מפורשות בנוסח החוזה.
ראי לעניין זה בהרחבה במילות חיפוש: "עילות לביטול חוזה" (טעות, הטעיה, כפייה, עושק), "הפרה יסודית", "תנאים/תניות ו/או תנאים/תניות שלובים" וכיו"ב.
אם לא נכתב מפורשות כי החוזה יהא בטל ככל שלא יומצאו האישורים עד למועד מסויים ואין ניסוח הדומה לזה, הרי שהדבר מהווה הפרה של החוזה (ואולי הפרה יסודית שלו והדבר תלוי בניסוח החוזה), אך אין בכך בהכרח לבטל את החוזה ויש להיוועץ עם עו"ד פרטנית באשר לסוגיה תוך בחינתו את שכתוב בחוזה.
הסנקציה להפרה היא הסנקציה שנקבעה בחוזה עצמו ו/או הסעדים והתרופות שנקבעו בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
אציין רק כי עצם כך שצד לחוזה אינו מקיים את שהוסכם בחוזה - אין בזה כשלעצמו לבטל את החוזה והדבר, כאמור, תלוי במה שהוסכם מפורשות בנוסח החוזה.
ראי לעניין זה בהרחבה במילות חיפוש: "עילות לביטול חוזה" (טעות, הטעיה, כפייה, עושק), "הפרה יסודית", "תנאים/תניות ו/או תנאים/תניות שלובים" וכיו"ב.
תשלום למתווך
עו"ד שזר תומר
25/12/10
מניסיוני יש לבדוק את מה שרשום בחוזה התיווך.
לא בטוח שניתן יהיה לבטל את התשלום למתווך, בדרך כלל המתווכים מגנים על עצמם היטב...
יש לעיין את בחוזה היטב...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא בטוח שניתן יהיה לבטל את התשלום למתווך, בדרך כלל המתווכים מגנים על עצמם היטב...
יש לעיין את בחוזה היטב...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גדר הפרדה בין שכנים
הילה
23/12/10
שלום רב. ביני ובין שכניי יש גדר הפרדה לאורך כל השטח. בחלקה היא בנויה מאבן ובגובה נמוך ובחלקה היא גדר רשת. על הגדר הבנויה שכני בנה הגבהה מקרשים ללא הסכמה מפורשת שלי. אני שמתי בצד שלי במבוקים לכל האורך כדי לחסום וליצורפרטיות, מבלי הסכמתו וידיעתו קודם לכן. האם זה מותר? כמו כן, ברצוני לשים את אותם במבוקים אטומים על הגדר לכל אורכה, במקום במבוקים ישנים הממוקמים עליה. האם זה חוקי והאם עלי ליידעו ולקבל הסכמתו מראש? כמו כן, היכן אוכל למצוא את מסמכי התב"ע בעיר תל אביב כדי לדעת מהו הגובה המקסימלי שאליו יכולה להגיע הגדר המפרידה בין השטחים (מחוברים שבמיצר)? תודה מראש.
גדר הפרדה
עו"ד שזר תומר
25/12/10
פנה למחלקת הנדסה בעיריית ת"א.
אתה יכול לפנות גם למהנדס פרטי, שיתן לך יעוץ בנושא זה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אתה יכול לפנות גם למהנדס פרטי, שיתן לך יעוץ בנושא זה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת זכויות בדירת מגורים ללא תמורה לא מקרוב
יוסי
23/12/10
שלום,
אני צריך לקבל דירה מקרוב משפחה הוא יותר קרוב מאבא הביאולוגי אך לא קרוב מבחינה משפטית (אח אבא אמא סבא ילד) האם יכולה להתעורר בעיה כלשהיא בדיווח על העיסקה במס שבח הנכס שווה כמיליון ש"ח אין בבעלותי נכס נוסף
אני צריך לקבל דירה מקרוב משפחה הוא יותר קרוב מאבא הביאולוגי אך לא קרוב מבחינה משפטית (אח אבא אמא סבא ילד) האם יכולה להתעורר בעיה כלשהיא בדיווח על העיסקה במס שבח הנכס שווה כמיליון ש"ח אין בבעלותי נכס נוסף
העברה זכויות במתנה לא בין "קרובים"
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/12/10
לא תהיה בעיה בהעברת הזכויות ובדיווח לרשויות המס, אך יש לזכור כי קרבה ריגשית, אינה עונה להגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. במקרה כאמור, נותן המתנה לא יכול להנות מהפטור במס שבח של העברת זכויות מיחיד לקרובו ללא תמורה, והמקבל לא ייהנה משיעור מס רכישה מופחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה במכירת דירה
דוד
23/12/10
שלום רב לעו"ד,
מס' שאלות:
1. בקניית דירה חתמתי על חוזה מכר שבמידה וארצה למכור דירתי, אהיה חייב למכור רק לרוכש בעל אורח חיים דתי. (היות והפרויקט היה בעל צביון דתי כשנבנה) - האם יש כעת דרך בה אוכל בכל זאת למכור דירתי לכל דכפין, או שמא אין אפשרות למכור אלא רק לבעל אורח חיים דתי?
2. אני רוצה ליזום איזה פרויקט לציבור הדתי. פרוצדוראלית, איך אני גורם להגביל את הקונים שימכרו/ישכירו דירותיהם רק לבעלי אורח חיים דתי? האם יש לי אפשרות לרשום זאת בתקנון?
מס' שאלות:
1. בקניית דירה חתמתי על חוזה מכר שבמידה וארצה למכור דירתי, אהיה חייב למכור רק לרוכש בעל אורח חיים דתי. (היות והפרויקט היה בעל צביון דתי כשנבנה) - האם יש כעת דרך בה אוכל בכל זאת למכור דירתי לכל דכפין, או שמא אין אפשרות למכור אלא רק לבעל אורח חיים דתי?
2. אני רוצה ליזום איזה פרויקט לציבור הדתי. פרוצדוראלית, איך אני גורם להגביל את הקונים שימכרו/ישכירו דירותיהם רק לבעלי אורח חיים דתי? האם יש לי אפשרות לרשום זאת בתקנון?
הגבלת על העברת זכויות למגזר ספצ' באוכלוסייה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/12/10
יש לראות את המסמך עצמו כדי ליתן התייחסות. ללא קשר, התחייבות כאמור, הינה קשה מאוד לאכיפה וספק, אם תוכר כחוקית ותקפה, מטעמים ברורים, של הפליה אסורה, היותה מנוגדת לתקנת הציבור וכיו"ב, אם וכאשר, העניין יועמד לביקורת שיפוטית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות חוזרת
רטוב לי
23/12/10
שלום,אני קניתי ביולי שעבר דירה חדשה מקבלן.באותו החורף התגלו כמה בעיות רטיבות, כאשר הרטיבות הרצינית ביותר התרכזה בקיר חיצוני של חדר ילדים.החורף שעבר היה גשום מאוד וכל פעם שירד גשם התגלתה רטיבות, הקבלן אטם מחדש (חיצונית+פנימית) ובגשם הבא הרטיבות חזרה. כך כ 5 פעמים במהלך חורף שעבר.החורף הזה, לפני שבועיים היו שוב גשמים רציניים והרטיבות חזרה.השאלות שלי:1. האם יש משהו שאני יכול לעשות כדי להכריח/לתמרץ את הקבלן/יזם לתקן את הרטיבות כמו שצריך?2. האם אפשר ל'קבל (ריאלית ולא תיאורתית) פיצוי. הנזק הוא כתמי רטיבות שונים בקיר חיצוני אחד בחדר ילדים?3. מה דרך הפעולה שהיית ממליץ לסיים את הסיפור מהר ככל האפשר?
ליקויי בנייה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/12/10
אין פיתרון קסם יעיל ומהיר. הייתי ממליץ לקבל חוו"ד מומחה שינסה לאתר את מקור הבעיה ויציע דרך טיפול בביעה, ואז לפנות עם ההמלצות לקבלן ולדרוש כי יבצע את התיקון בהתאם לחוו"ד (ולדרוש גם שיישא בעלויות המומחה). היה ולא יסכים, יש מקום לשקול פנייה לערכאות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר לשימוש חורג
דוד
23/12/10
שלום, ברצוני לסגור אירוע באולם אירועים שהציג לי סוג של היתר לשימוש חורג במבנה לגן אירועים וזאת לתקופה של שנתיים, האישור ניתן להם ע"י וועדה לתכנון ובנייה אזורית, האם מבחינתי אני יכול להיות רגוע עם אישור כזה?
דרושה בדיקה
דינה
23/12/10
מומלץ לבדוק אם גן האירועים הזה נמצא ברשימה השחורה של משרד הפנים.
בעיה – ארנונה ובנייה בלתי חוקית
שוכרת
23/12/10
אני גרה בדירה שכורה מזה מס' שנים. לבעלת הבית ישנה יחידת דיור נוספת צמודה שגם היא מושכרת לדייר אחר, עם חוזה שכירות נפרד בלי קשר אליי.
עם כניסתי לדירה העברנו את הארנונה על שמי ואני אחראית התשלום על הדירה בה אנחנו גרים.
לפני מס' ימים קבלנו מכתב מהעירייה לפיו העירייה גילתה כי גודל הבית אינו כגודל המוצהר ולכן סכום הארנונה משתנה + ייגבה תשלום ארנונה רטרואקטיבי 3 שנים אחורנית לפי גודל הנכס.
לאחר בירור קצר גילינו שיחידת הדיור הנוספת בה מתגורר הדייר השני אינה חוקית, וזו בעצם הסיבה לתוספת הארנונה הפתאומית.
הבעיה : חשבון הארנונה הוא על שמי, זאת אומרת שאני זאת שהולכת להיות מחוייבת בסכום . פניתי לעירייה ונמסר לי כי אין אפשרות לפצל את החשבון מכיון שמבחינתם מדובר בנכס אחד - דירה אחת, וכל עוד אני רשומה כדיירת בדירה החוקית, החוב המצטבר הוא על שמי.
מנסיון עבר ידוע לי כי בעלת הבית היא טיפוס שאצטרך לרדוף אחריה הרבה..
עצה?
עם כניסתי לדירה העברנו את הארנונה על שמי ואני אחראית התשלום על הדירה בה אנחנו גרים.
לפני מס' ימים קבלנו מכתב מהעירייה לפיו העירייה גילתה כי גודל הבית אינו כגודל המוצהר ולכן סכום הארנונה משתנה + ייגבה תשלום ארנונה רטרואקטיבי 3 שנים אחורנית לפי גודל הנכס.
לאחר בירור קצר גילינו שיחידת הדיור הנוספת בה מתגורר הדייר השני אינה חוקית, וזו בעצם הסיבה לתוספת הארנונה הפתאומית.
הבעיה : חשבון הארנונה הוא על שמי, זאת אומרת שאני זאת שהולכת להיות מחוייבת בסכום . פניתי לעירייה ונמסר לי כי אין אפשרות לפצל את החשבון מכיון שמבחינתם מדובר בנכס אחד - דירה אחת, וכל עוד אני רשומה כדיירת בדירה החוקית, החוב המצטבר הוא על שמי.
מנסיון עבר ידוע לי כי בעלת הבית היא טיפוס שאצטרך לרדוף אחריה הרבה..
עצה?
חיובי ארנונה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
23/12/10
ניתן לתקוף את החלטת העירייה, באמצעות הגשת השגה. במקביל, מומלץ לפנות לבעלת הנכס, באופן תקיף ונחרץ ורצוי להצטייד בעו"ד, על מנת שתתחייב בכתב לשאת באופן מלא ושלם בגין כל הוצאה או נזק שייגרמו לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נ' חברת הבניה
שרון
23/12/10
אני מעוניינת לתבוע את החברה אשר בנתה את הפרוייקט בו אני מתגוררת בשל ליקויי בניה בבית. הדירה בבעלותי כמעט 13 שנה אבל במהלך השנים האלו הייתי איתם בקשר בגין הליקויים. הם ניסו לתקן את הליקויים פעמיים והבעיה טרם נפתרה. התיקון האחרון היה לפני 5 שנים לכן אין עוד התיישנות.
שאלתי, פניתי אליהם באמצעות עו"ד והתראתי שאני עומדת להגיש תביעה אם הבעיה לא תטופל תוך 14 יום. חלפו הימים שהקצבתי להם וכעת הם פנו אליי והם מעוניינים לבוא לראות את הליקויים (טענו שלא זוכרים שתיקנו בעבר). האם לתת להם להיכנס לבית או שעדיף להגיש כבר את כתב התביעה?
שאלתי, פניתי אליהם באמצעות עו"ד והתראתי שאני עומדת להגיש תביעה אם הבעיה לא תטופל תוך 14 יום. חלפו הימים שהקצבתי להם וכעת הם פנו אליי והם מעוניינים לבוא לראות את הליקויים (טענו שלא זוכרים שתיקנו בעבר). האם לתת להם להיכנס לבית או שעדיף להגיש כבר את כתב התביעה?
המשך שאלה...
שרון
23/12/10
במכתב ההתראה דרש העו"ד שכ"ט בגובה 350 ש"ח בתוספת מע"מ. החברה לא ציינה כלום בשיחה בנושא זה. באם מוסכם כי החברה תיכנס לבחון את הליקויים בבית, האם מקובל שבהודעה בכתב על מועד זה אשר תשלח לחברה, יציין העו"ד כי עליהם להעביר לו באותו מועד גם את שכה"ט?
הסכם למכירת חנות מכולת שהמחזיק בה הינו דייר מוגן.
אביב
22/12/10
לעסקה יש 3 צדדים.מחזיק שהוא דייר מוגן.הקונה.ובעל הנכס.
המחזיק פנה לבעל הנכס(בע"פ) והציע לו לממש את זכותו להחזרת הנכס על פי המקובל בחוק הגנת הדייר.תגובת הבעלים הייתה(בע"פ) :"אתה יכול למכור למי שאתה רוצה,אני לא מעוניין".המחזיק מצא דייר וחתם אתו על זכרון דברים הכולל גם סנקציה על מי שמפר את זכרון הדברים בסך של 10000 ש"ח.ברגע שהמחזיק הודיע (לפני תום 30 יום העומדים על פי החוק לרשות בעל הנכס אשר לו זכות הראשונים לרכוש את זכויות המחזיק ולהשיב את הנכס לעצמו).
השאלות שעומדות:1.האם זכרון הדברים תקף? 2.האם לפני החתימה על זכרון הדברים היה צריך לשתף את בעל הנכס ? 3.האם דרישת הקונה לפצותו ב:10000 ש"ח תקפה או לא? ואולי למחזיק אין סמכות לסגור חוזה או זכרון דברים
לפני הצגת הקונה בפני הבעלים?
לתשובתך אודה
המחזיק פנה לבעל הנכס(בע"פ) והציע לו לממש את זכותו להחזרת הנכס על פי המקובל בחוק הגנת הדייר.תגובת הבעלים הייתה(בע"פ) :"אתה יכול למכור למי שאתה רוצה,אני לא מעוניין".המחזיק מצא דייר וחתם אתו על זכרון דברים הכולל גם סנקציה על מי שמפר את זכרון הדברים בסך של 10000 ש"ח.ברגע שהמחזיק הודיע (לפני תום 30 יום העומדים על פי החוק לרשות בעל הנכס אשר לו זכות הראשונים לרכוש את זכויות המחזיק ולהשיב את הנכס לעצמו).
השאלות שעומדות:1.האם זכרון הדברים תקף? 2.האם לפני החתימה על זכרון הדברים היה צריך לשתף את בעל הנכס ? 3.האם דרישת הקונה לפצותו ב:10000 ש"ח תקפה או לא? ואולי למחזיק אין סמכות לסגור חוזה או זכרון דברים
לפני הצגת הקונה בפני הבעלים?
לתשובתך אודה
הסכם למכירת מכלת שהמחיז בו הינו דייר מוגן
אביב
22/12/10
שכחתי לציין שבעל הנכס שינה את דעתו (שכן רוצה לקנות)לאחר שנודע לו מהדייר המוגן שנערך זכרון דברים עם קונה.
שאלה לגבי שימוש באופציה בשכירות לדירה
סיון
22/12/10
שלום,
אני משכירה דירה לזוג כבר 5 שנים. לפני 5 שנים עשינו חוזה אצל עורך דין ובחוזה צויין שזה עם אופציה לשנתיים נוספות. כל שנה החתמתי את הזוג על הארכת האופציה.
השנה העלתי את שכר הדירה והחתמתי שוב את הזוג על האופציה וציינתי את השינוי בשכר הדירה.
רציתי לדעת:
הארכת האופציה המקורית היתה לשנתיים, האם זה משנה משהו בכך שאני ממשיכה להחתים אותם על הארכת האופציה בלבד?
האם החתימות על הארכה של האופציה הן תקפות כחוזה במידה ויש בעיה עם הזוג ואני רוצה לפנות אותם?
האם עליי לעשות חוזה חדש אצל עורך דין?
בתודה מראש,
סיון.
אני משכירה דירה לזוג כבר 5 שנים. לפני 5 שנים עשינו חוזה אצל עורך דין ובחוזה צויין שזה עם אופציה לשנתיים נוספות. כל שנה החתמתי את הזוג על הארכת האופציה.
השנה העלתי את שכר הדירה והחתמתי שוב את הזוג על האופציה וציינתי את השינוי בשכר הדירה.
רציתי לדעת:
הארכת האופציה המקורית היתה לשנתיים, האם זה משנה משהו בכך שאני ממשיכה להחתים אותם על הארכת האופציה בלבד?
האם החתימות על הארכה של האופציה הן תקפות כחוזה במידה ויש בעיה עם הזוג ואני רוצה לפנות אותם?
האם עליי לעשות חוזה חדש אצל עורך דין?
בתודה מראש,
סיון.
הארכת הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
למיטב הבנתי ביחס לסיטואציה שאת מתארת המילה אופציה כבר אינה רלבנטית כעת. מדובר בהארכה של הסכם השכירות לשנה נוספת. המילה אופציה משמעה שהשוכר יכול לכפות עלייך להאריך את הסכם השכירות לתקופה נוספת בתנאים מסויימים (הקבועים באופציה) ולך אין אפשרות לסרב. כדאי לגשת לעורך דין שיבדוק את המסמכים ויוודא שלא נתת לשוכרים בטעות אופציה נוספת ובמידת הצורך גם יכין עבורכם מסמך שיבהיר מתי מסתיימת השכירות באופן שאין יותר אופציות להארכתה ואז השוכרים מחוייבים לפנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת לגבי הארכת חוזה שכירות
אפי
22/12/10
ב- 2006 חתמתי על חוזה שכירות עד ל- 2007 עם אופציה ל- 12 חודשים. מאז, נחתם בינינו על גבי דף חלק כי יש הארכת חוזה. לפני מספר שבועות עזבתי את הדירה. בהסכם הנ"ל כתוב כי אני אמור לצבוע את הדירה. בעל הדירה הביא מטעמו משהו שיצבע את הדירה בלי לומר לי כמה זה יעלה לי.... היום הוא דורש החזר על הצבע. האם החוזה משנת 2006 תקף לאחר כל השנים העלה בזמן שהארכה התבצעה בלי לפרט??
צביעת הדירה בתום השכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
אם בחוזה המקורי התחייבת לצבוע את הדירה בעת הפינוי, והחוזה המקורי הוארך שוב ושוב ושוב, הרי שאתה מחוייב להסכם המקורי וצריך להחחזיר את הדירה צבועה. אתה יכול לחלוק על הסכום שבעל הדירה שילם לצבעי אולם רק אם מדובר בסכום שהוא אינו הגיוני או אינו סביר לעבודה כזו. בסופו של דבר אתה הפרת את ההסכם, והוא מילא אחר ההתחייבות שאתה לא קיימת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי השכרה דירה עם שיעבוד
יוני
22/12/10
דודתי התגרשה מבעלה, בפס"ד היא זכתה בדירה, כשבאו לרשום בטאבו, הסתבר שהבעל דאג שישאר שיעבוד של אחיו על על חלקו בדירה. השאלות המתעוררות: 1)האם הדודה יכולה להשכיר את הדירה ללא חשש לפני רישום בטאבו? 2)אם ישנן חובות על הדירה [מאז הזכייה], על מי הם הולכים, הבעל, אחיו או הדודה שזכתה בדירה לפי פס"ד? אציין, עורכת הדין שלה גבתה כסף עבור הדיונים ואף עבור רישום בטאבו, ולא יידעה את הדודה על השיעבוד, עד ששוכר פוטנציאלי ביקש לראות טאבו לפני השכירות: השאלות. 1) העו"ד לקתה באי אמירת אמת? האחריות לאי השכירות וההוצאות הנילוות עליה? 2)האם מחובת הדודה לגשת שוב לביה"מ להוציא צו לטאבו לבטל את השיעבוד של האח ההוא? וא"כ- האם העו"ד מחוייבת לטפל בזה ללא תשלום נוסף [אחרי שהיא לא דאגה לזה בדיון בשלל הדיונים והערעורים של הבעל עד לבית משפט עליון...] אציין, אני אפוטרופוס של הדירה מטעם הדודה.
דירה עם שעבוד
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
יש לך המון שאלות שכדי לתת להן תשובה רצינית צריך לבדוק כמו שצריך את המסמכים. אני מציעה שתיגש לעורך דין ותקבל ייעוץ כמו שצריך (הדבר גם מתחייב לצורך מילוי החובות שלך כאפוטרופוס). באופן עקרוני, אפשר להשכיר דירה גם אם היא משועבדת. באופן עקרוני, ככל שיש חובות ביחס לדירה לאחר שהדודה זכתה בה, הם אמורים לחול עליה. לגבי החובות של עורכת הדין - צריך לבדוק את הדברים כמו שצריך מול המסמכים ומול תיאור מלא ומפורט של העובדות והנסיבות. אם עורכת הדין התרשלה בעבודתה - האם תרצו שהיא תמשיך ותייצג אתכם גם בהליך נוסף, ככל שזה יידרש?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת דיירים שהותירו חובות לאחר 4 שנים
לי
22/12/10
שלום.
דיירים מלפני 4 שנים הותירו חובות, לא שילמו שכירות ושיקים שמסרו חזרו.(בזמנו הנושא הפך מכוער והגיע לידי רמה של SMS עם קללות וגידופים שנשלחו אלינו בעקבות דרישתנו לכיסוי החוב) הנושא הוקפא.
בידיי עדיין שיקים שלהם שלא הופקדו +שיק ביטחון.
פניתי לתביעות קטנות שהפנו להוצאה לפועל ושם המליצו להפקיד את השיקים בסך החוב ולהחזיר להם את השיקים עם חותמת הבנק.
שיק הבטחון גבוה בהרבה מיתרת החוב ויש צורך להפקיד מספר שיקים של שכירות שלבטח יחזרו .
מה להגיש להוצאה לפועל? איך מסתדרים עם הסכומים?
האם לא כדאי לגשת לתביעות קטנות ולהסדיר את הנושא בצורה מסודרת?
האם יש עזרה או מישהו שם שיכול לנתב ולכוון?
תודה.
דיירים מלפני 4 שנים הותירו חובות, לא שילמו שכירות ושיקים שמסרו חזרו.(בזמנו הנושא הפך מכוער והגיע לידי רמה של SMS עם קללות וגידופים שנשלחו אלינו בעקבות דרישתנו לכיסוי החוב) הנושא הוקפא.
בידיי עדיין שיקים שלהם שלא הופקדו +שיק ביטחון.
פניתי לתביעות קטנות שהפנו להוצאה לפועל ושם המליצו להפקיד את השיקים בסך החוב ולהחזיר להם את השיקים עם חותמת הבנק.
שיק הבטחון גבוה בהרבה מיתרת החוב ויש צורך להפקיד מספר שיקים של שכירות שלבטח יחזרו .
מה להגיש להוצאה לפועל? איך מסתדרים עם הסכומים?
האם לא כדאי לגשת לתביעות קטנות ולהסדיר את הנושא בצורה מסודרת?
האם יש עזרה או מישהו שם שיכול לנתב ולכוון?
תודה.
תביעת שוכרים שהשאירו חובות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
כמובן שדרך המלך היא לפנות לעורך דין שייעץ עבורכם מה הדרך המיטבית לגבות את החוב וייצג אתכם בהליך או לכל הפחות ינחה אתכם ויסייע לכם לנהל אותו בעצמכם. אפשר להגיש תביעה בבית משפט לתביעות קטנות או בבית משפט "רגיל" (בימ"ש השלום) או להפקיד את השיקים בהוצאה לפועל. בשני המקרים יהיה לכם הרבה יותר קל אם תסתייעו בעורך דין. למרבה הצער מערכת המשפט אינה ידידותית במיוחד ואינה מסבירת פנים לצדדים שאינם מיוצגים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק לדלת בבניין משותף
מיטלי
22/12/10
יש לי דיירים הגרים בדירה בבניין משותף, אחד השכנים התלונן שהוא ראה אותם שוברים את דלת הבניין בזמן מעבר הרהיטים. הדיירים מכחישים שזה הם, הם טוענים שמישהו מבחוץ שבר את הדלת. בתור בעלת הבית, כיצד עליי לפעול? דיירת בבניין טוענת שהיא ראתה אותם, הם טוענים שזה לא הם, בינתיים הדלת זקוקה לתיקון.
מה לעשות?
מה לעשות?
נזק לדלת בבניין משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
הכי טוב שנציגות הבית המשותף (ועד הבית) תגיש תביעה נגד הדיירים על הנזק שגרמו לדלת ותסתייע בעדות השכנים שראו את הדיירים גורמים לנזק. אם נציגות הבית המשותף מסרבת לעשות זאת, ואת אינך רוצה להסתכסך עם יתר השכנים, יש אפשרות שאת תשלמי את הכסף במקומם, ואת תיאלצי לגבות את הכסף מהדיירים, בין ב"טוב" ובין באמצעות הגשת תביעה נגדם (וגם אז תצטרכי להסתייע בעדות השכנים שראו את הנזק מתרחש כיון שפרט לעדות זאת אין לכך כל ראיה נוספת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיון בפנקס הבתים המשותפים
מושית
22/12/10
אני מנסה להעביר את הרישום בטאבו של דירתי בעצמי, לאחר גירושין. קניתי את חלקו של הגרוש.בטאבו טוענים שיש למלא את שטרות המכר בדיוק כפי שכתוב בפנקס הבתים המשותפים. איפה ואיך ניתן לעין בפנקס?
שליפת נסח טאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
ניתן להוציא נסח טאבו או בלשכת רישום המקרקעין או באמצעות האינטרנט. מצורף קישור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מייצג מוכר דירה , על מה אני צריך להחתימו?
עו"ד חדש
22/12/10
הגיע אליי הלקוח הראשון למכירת דירה .
על מה אני צריך להחתימו איזה טפסים לצרף חבר'ה דחוףף
אקדים תודה
על מה אני צריך להחתימו איזה טפסים לצרף חבר'ה דחוףף
אקדים תודה
איפה הנכס רשום (טאבו, מינהל, חב' משכנת...)?
דינה
22/12/10
אם הנכס רשום בטאבו, ראה מדריך.
גש לטאבו יש שם עמדת הדרכה כולל טפסים.
גש לטאבו יש שם עמדת הדרכה כולל טפסים.
ייצוג מוכר דירה
עו"ד טלי קסלר
22/12/10
תחתים אותו על הסכם שכר טרחה. לאחר מכן תפנה לעורך דין שעוסק בנדל"ן ותציע לו להתחלק איתך בשכר הטרחה ולסייע לך בייצוג הלקוח במכירת הדירה. יש כל כך הרבה מורכבות בעסקה כזו - קרקע פרטית או קרקע מינהל או בכלל קרקע בבעלות עמידר / עיריה וכיו"ב, זכויות בעלות או חכירה, רשומות בטאבו או לא רשומות בטאבו ועוד ועוד. יש כל כך הרבה מסמכים שצריך להחתים עליהם. יש כל כך הרבה טעויות שאתה עלול לעשות שיעלו לך גם ברישיון שלך וגם בכסף רב, אם תגרום לנזק. ממש לא מומלץ לקחת את הסיכון ולעשות עסקה שאתה לא מבין בה כלום.
שכירות ללא חוזה בין אחים
עדי
22/12/10
שלום רב!
מצב קיים, דירה ברשות שלושה אחים כאשר רק שניים מתגוררים בה ביחד שנים, לאחרונה נוצרה מריבה בין האחים והאח אשר אינו מתגורר מבקש שכירות על השנים בהם גרו השניים האחרים בדירה, חשוב לציין כי לא קיים כל חוזה בין האחים וכי האחים גרו בדירה מתוך הסכמה של הצדדים.
השאלה האם האח שלא מתגורר יכול בכלל לבקש תמורה כל שהיא ללא חוזה והאם הוא יכול לתבוע אותה בבית משפט?
תודה רבה
מצב קיים, דירה ברשות שלושה אחים כאשר רק שניים מתגוררים בה ביחד שנים, לאחרונה נוצרה מריבה בין האחים והאח אשר אינו מתגורר מבקש שכירות על השנים בהם גרו השניים האחרים בדירה, חשוב לציין כי לא קיים כל חוזה בין האחים וכי האחים גרו בדירה מתוך הסכמה של הצדדים.
השאלה האם האח שלא מתגורר יכול בכלל לבקש תמורה כל שהיא ללא חוזה והאם הוא יכול לתבוע אותה בבית משפט?
תודה רבה
שכירות ללא חוזה בין אחים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
22/12/10
לתבוע ולדרוש אפשר. עורכי דין נוהגים לומר "הנייר סובל הכל". האחים המתגוררים בדירה יטענו שהיתה ביניהם הסכמה במשך שנים, בעקבות היותם אחים, כי תינתן להם אפשרות להתגורר בדירה מבלי לשלם דמי שכירות, וכי מעולם לא הוסכם או דובר ביניהם על תשלום. בית המשפט יצטרך לדון בכך, לשמוע את הצדדים ולראות את הראיות ולהחליט אם בנסיבות העניין הוא סבור שיש מקום לחייב אותם בתשלום כלשהו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה חדשה בתמא 38 בפטור מס שבח
אור
21/12/10
שלום רב.
אבא שלי יזם ורכש גג עם זכויות בניה לצורך תמא 38.
הבניה מסתיימת בקרוב.
האם הוא יוכל לתת לי דירה אחת בפטור ממס שבח לפי ההקלה בחוק "העברה ללא תמורה מאב לבן"?
במידה ולא- לאור התקנות החדשות, אוכל לקנות דירה ממנו "על הנייר" בפטור ממס שבח במהלך השנתיים הקרובות?
אבא שלי יזם ורכש גג עם זכויות בניה לצורך תמא 38.
הבניה מסתיימת בקרוב.
האם הוא יוכל לתת לי דירה אחת בפטור ממס שבח לפי ההקלה בחוק "העברה ללא תמורה מאב לבן"?
במידה ולא- לאור התקנות החדשות, אוכל לקנות דירה ממנו "על הנייר" בפטור ממס שבח במהלך השנתיים הקרובות?
העברה במתנה בין אב לבן
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/12/10
ייתכן מאוד כי אם מבוצעת העברה במתנה בין אב לבן הנכם זכאים למס שבח ופטור חלקי ממס רכישה, ללא קשר לעסקאות אחרות שעשה אביך.
נא להתייעץ עם עו"ד
נא להתייעץ עם עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה של דירה
חלי
21/12/10
שלום,
רציתי לשאול שאלה לגבי ביטול חוזה.
אני מתעניינת בבית שנמכר למישהו שלא שילם כסף לקבלן והקבלן בהליך של ביטול חוזה מולו. הכניסה לבית היא בערך עוד שלושה חודשים.
בזמן ביטול החוזה הבנתי שנתקלו באיזושהי בעיה מול מס רכוש שדורשת עוד קצת זמן עד שאפשר יהיה להשתחרר לחלוטין מהדייר.
מה הפרוצדורה מול מס רכוש? ובערך כמה זמן זה לוקח?
תודה
רציתי לשאול שאלה לגבי ביטול חוזה.
אני מתעניינת בבית שנמכר למישהו שלא שילם כסף לקבלן והקבלן בהליך של ביטול חוזה מולו. הכניסה לבית היא בערך עוד שלושה חודשים.
בזמן ביטול החוזה הבנתי שנתקלו באיזושהי בעיה מול מס רכוש שדורשת עוד קצת זמן עד שאפשר יהיה להשתחרר לחלוטין מהדייר.
מה הפרוצדורה מול מס רכוש? ובערך כמה זמן זה לוקח?
תודה
ביטול חוזה ומס רכוש
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/12/10
אי אפשר להשיבך מבלי לקבל פרטים מדוייקים מה בדוק הבעיה.
בעת ביטול הסכם יש לדווח לרשויות המס ולבקש הכספים ששולמו חזרה. על רשויות המס להכיר בביטול.זה לוקח זמן.אולי זה מקור העיכוב.
דרך אגב- מס רכוש בוטל וייתכן וכוונתך למס שבח/רכישה.
בעת ביטול הסכם יש לדווח לרשויות המס ולבקש הכספים ששולמו חזרה. על רשויות המס להכיר בביטול.זה לוקח זמן.אולי זה מקור העיכוב.
דרך אגב- מס רכוש בוטל וייתכן וכוונתך למס שבח/רכישה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים? קיבלתי פסק דין אבל לא יכול לפתוח
המרקר
21/12/10
בהוצלפ עדיין, אבל בינתיים החייב יכול להמלט עם הנכסים הנוספים שנמצאו.האם יש דרך לבקש עיקול למרות שכבר ניתן פסק דין?
עיקול בהוצאה לםועל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/12/10
אפשר לבקש עיקול אף בטטרם ביצוע אזהרה.לפרטים נוספים נא לפנות לפורום הוצאה לפועל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לבקש מבית המשפט עיקול למרות שניתן
המרקר
21/12/10
כבר פסק דין שמאשר כי החייב צריך לשלם.?אני לא יכול לפתוח עדיין בהוצלפ כי עוד לא עברו 30 ימים
פתיחת תיק הוצאה לפועל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
22/12/10
אם ניתן כבר פס"ד לא ניתן לבקש עוד עיקול דרך בימ"ש אלא דרך הוצאה לפועל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
