פורום נדל"ן

שלום רב,

עליך לבדוק אם התוכנית אותה את מתארת היא המיטבית מבחינת מיסוי עבורך.

במתווה המתואר תוכלי לקבל פטור ממס ברכישת דירת ההשקעה הזולה אם תתחייבי למכור את דירתך הראשונה בתוך המועד הקבוע בחוק (כרגע שנתיים).

מאחר שבעת רכישת הדירה החליפית כבר תהיה ברשותך דירת ההשקעה תחוייבי במס רכישה של 8% ברכישת הדירה החליפית.

תכנון אחר עשוי לחסוך סכומים נכבדים במס רכישה, אך יש לבחון את הנתונים הכלכליים של העסקאות כולן.

שלום ירון,

1. עליך לשאול את בעל הבניין מה כוונתו, להערכתי הכוונה היא שהשמאי יעריך את שווי דמי המפתח.

2. על פי חוק הגנת הדייר, דייר שהחל להחזיק במושכר אחרי 1958 ומחזיק בו יותר מ- 5 שנים זכאי ל- 60% מדמי המפתח.

שלום רות,

לא ניתן להשיב לשאלה במנותק מכלל העובדות.

העובדה שרציתם לרכוש את הדירה איננה מחייבת את המוכר או את המתווך לגרום לכך שהעסקה תצא לפועל דווקא אתכם. 

יתכן שהקונה הציע סכום גבוה יותר או תנאי תשלום נוחים יותר או שלל נסיבות אפשריות אחרות.

אחרי הכל, המוכר פנה למתווך למרות שכבר ניהלתם איתו מו"מ. בדרך כלל, מוכרים אינם ממהרים לפנות למתווך ולהתחייב בתשלום נוסף אם יש קונה שעומדים לסגור איתו עסקה, כך שיתכן שהפערים ביניכם היו גבוהים משסברתם.

שלום יעקב,

זכות רכישת הדירה קיימת לדייר בדיור הציבורי בלבד, לא לבני משפחתו. לפיכך אתה לא תוכל לרכוש את הדירה אלא רק סבתך.

סבתך לא תוכל להעביר את הדירה על שמך אלא לאחר חלוף 5 שנים ממועד הרכישה.

אם במועד זה סבתך תפעל מרצונה החופשי ובהבנה מלא ותעניק לך את הדירה במתנה, ילדיה/נכדיה של סבתך לא יהיו זכאים לחלק בדירה.

לא כך הדבר אם סבתך לא תהיה צלולה או תלך לעולמה, חלילה.

אפשר יהיה לערוך הסכם הלוואה עם סבתך, אך זה יבטיח לך רק את החזר ההלוואה ולא זכויות בדירה.

סבתך יכולה לצוות לך את הדירה בצוואתה, אך יש לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת.

לאחר פטירת סבתך, רכושה יחולק בהתאם לצוואתה (אם תערוך צוואה)  או אם אין צוואה בהתאם לדין, ואז יתחלק בין ילדיה בחלקים שווים ביניהם. 

יתכן שניתן, באמצעות עריכה של הסכם כולל בין בני המשפחה להגיע למצב הרצוי לך, אך זאת רק אם קיימת נכונות והסכמה של כל בני המשפחה.

שלום יעל,

עליכם לפנות לבעל הדירה על מנת שיסדיר את החשבונות.

אך מובן, כי הסבת החשבון הנכון על שמכם תפתור את הבעיה.

שלום אלמוג,

הן המשכיר והן השוכר כפופים לחובת תום לב בביצוע הוראותיו והמשכיר אינו יכול לנצל לרעה את האפשרות להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים.

על השוכר לאפשר למשכיר כניסה של אנשים באופן סביר, ולטעמי הדרישה להציג את הדירה 3 פעמים בשבוע חורגת ממתחם הסבירות אלא אם כן מדובר בתקופה מאד מוגבלת של שבוע/שבועיים, כריכוז מאמץ לסיוע במכירת הדירה.

קביעת יום בשבוע היא סבירה וניתן להניח שיום שישי הוא יום נוח לאנשים רבים, אך למשכיר זכות שלא להסכים להצגת הדירה בכל יום שישי וכן לקבוע שעות מוגבלות בהן יסכים לכך .

שלום חן,

למפקחת אין סמכות לתת צווים לפי החוק למניעת הטרדה מאיימת.

שלום ניקי,

בדרך כלל לא נדרש לצרף את צילום ת.ז. המוכר למסמכי המכר אך הרשם רשאי להחליט אחרת.

בהגשה לא מקוונת נדרש צילום ת.ז. של מגיש התיק.

שלום אלינועם,

אין טופס יעודי לבקשה לביטול הרשאה. ניתן להגיש באמצעות טופס בקשה לרישום מקרקעין ולצרף מכתב הסבר.

שלום עידו,

לרשם המקרקעין סמכות לתקן טעות ברישום בהתאם לסעיף 95 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).

שלום דור,

מרבית הקבלנים שומרים לעצמם את הזכות להוציא חניות מהרכוש המשותף ולהצמידן לדירות בבניין שוללים את זכות הרוכשים להתערב בכך. 

ככל שהפעולה תואמת את הוראות חוזה הרכישה והמפרט הטכני אין בחתימתכם על תשריטי הבית המשותף בטרם נרשמו כדי למנוע אותה.

שלום דניאל,

עליך לפנות לשכנתך על מנת שתפעל למניעת ההפרעה.

שלום עירית,

האחריות לבירור הסכמת שכנים לביצוע פעולה ברכוש המשותף או פעולה שעלולה לפגוע בשכן אחר היא על בעל הדירה שהזמין את העבודה.

אין בכך כדי לפטור את הקבלן ככל שנתן יעוץ רשלני או ביצע עבודה רשלנית.

שלום לימור,

יפוי כח בלתי חוזר איננו פוקע אלא אם כן ניתן לתקופה מוגבלת בזמן.

יפוי כח אחר תקף לצורך עסקה במקרקעין למשך 10 שנים (או יותר בכפוף להגשת הסכמה בכתב של הממנה שטרם חלפה שנה מעת שניתנה).

שלום רב,

בפרוייקט תמ"א 38 קיימות מערכות חוזים שונות ונפרדות בין צדדים שונים.

כעקרון, רוכשי הדירות החדשות אינם חלק מהסכם התמ"א עליו חתומים הדיירים המקוריים והתחייבויות היזם הכלולות בו אינן חלות כלפיהם.

הדיירים החדשים יוכלו להסתמך על סעיף הפיצויים רק אם יצליחו להוכיח כי הסכם התמ"א הוא חוזה שנועד לטובתם.

לדיירים החדשים קיימות עילות תביעה נפרדות, בין היתר מכח חוזה הרכישה וחוק המכר (דירות).

שלום אודי,

לעניין חובותיו של הקבלן יש לעיין בהסכם המכר ובמפרט הטכני.

שלם אייל,

השאלה איננה ברורה.

אם השאלה נשאלה לעניין קביעת החלק ברכוש המשותף, החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה קבוע בצו הבית המשותף.

שלום מיקי,

תקופת 18 החודשים בהם יש להחזיק בדירה לצורך קבלת פטור ממס שבח נספרת מעת סיום הבניה וקבלת הדירה מהקבלן.

אם הקטין קבל 50% מהכספים לרכישת הדירה, או יותר מכך, במתנה על מנת למכור בפטור ממס שבח יהא עליו להמתין 4 שנים (או 3, אם מתגורר בדירה דרך קבע) מהגיעו לגיל 18.

שלום מיקי,

אם המוכר לא משתף פעולה ולא חותם על מסמכים יש להגיש תביעה לאכיפת ההסכם לבית המשפט המחוזי.

שלום  פטר,

פטור דירת ירושה ניתן לצאצא של המוריש. לצערי, במקרה הזה אינכם נחשבים לצאצאים של רעייתו של אביכם אלא אם כן היא אמצה אתכם.

שלום יערית,

תודה על המחמאה :-).

על פי הפסיקה, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מבעלי הדירות האחרים. כל שימוש אחר דורש הסכמת כל בעלי הדירות.

שימוש בחניה המשותפת לשני רכבים מונע שימוש דומה בחניה מדייר אחר, ולכן יש צורך בהסכמת כל הדיירים לשימוש מעין זה.

על מנת למנוע מחלוקות ומריבות בעניין זה כדאי להסדיר את העניין במסגרת הסכם בין הדיירים והכללתו בתקנון הבית המשותף.

שלום מאיר,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בחוזה הרכישה ובהתכתבויות ביניכם לבין החברה.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד על מנת לבחון את מהות התשלום הנוסף ולשקול את דרכי הפעולה העומדות לרשותכם.

שלום משה,

הדבר אפשרי אבל מורכב.

עקרונית, ניתן לרכוש חלק יחסי מהדירה ולערוך הסכם שיתוף לגבי השימוש בחלקים השונים. זו עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, לרבות לעניין מיסוי מקרקעין.

סיפוח החלק לדירתך - פיזית ומשפטית הוא העניין המורכב. ידרשו לכך קבלת היתר מהועדה המקומית לתכנון ובניה ותיקון צו הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, על כל המתחייב מכך (הכנת בקשה להיתר, כולל תשריט, קבלת הסכמת השכנים, הכנת תשריט ובקשה לתיקון צו הבית המשותף וקבלת האישורים הנדרשים מהרשות המקומית ומרשות המסים וכיוב', והגשת המסמכים לרישום. מדובר בהליך ארוך שלפני ביצוע העיסקה כדאי לבדוק בועדה המקומית את היתכנותו.

שלום יפית,

נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.