פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה ללא וילון או תריס
חגי
09/02/11
שלום. שכרנו דירה חדשה, בבניין חדש, שאחד הקירות שלה הוא בעצם חלון זכוכית ענק במקום קיר (גובה - 4 מטר, רוחב 5 מטר) קיבלנו את הבית בלי וילון או תריס או כל דבר אחר היכול להסתיר אותנו מן האור או מן השכנים מהבניין ממול (הוא ממש קרוב). כשוכרים - וילון מן הסוג הזה הוא הוצאה גדולה מאד, שישאר בבית כשנעזוב. האם הוצאה זו אמורה להיות עלינו?
(או על בעל הבית, או על הקבלן או על היזם)
(או על בעל הבית, או על הקבלן או על היזם)
מי צריך לממן התקנת וילון או תריס - השוכרים או בעל הבית?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/02/11
אם בהסכם השכירות שנחתם ביניכם לבין בעל הדירה לא הוסכם אחרת - ההוצאה הזו לא אמורה לחול על בעל הדירה. אם אתם מעוניינים בוילון - תצטרכו לשאת בעלות שלו. לגבי תריס - ברוב החוזים קיימת הוראה שהשוכר לא יכול לעשות שינויים מסוג זה מבלי לקבל את הסכמת המשכיר לכך. כך שבמקרה של תריס תצטרכו לממן את העלות שלו בנוסף לצורך לקבל לכך את הסכמת המשכיר לפני ביצוע השינוי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להעביר בעלות בירושה של נכס
מישל
09/02/11
שלום,
אבא שלי נפטר לפני כמה שבועות בבלגיה והוא בעל נכס בישראל,
איך להעביר את הבעלות אלינו היורשים.
חשוב לציין שאיננו ישראלים
תודה
אבא שלי נפטר לפני כמה שבועות בבלגיה והוא בעל נכס בישראל,
איך להעביר את הבעלות אלינו היורשים.
חשוב לציין שאיננו ישראלים
תודה
איך מעבירים בעלות בנכס בישראל של מוריש שנפטר בחו"ל?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/11
אתם זקוקים לייצוג משפטי של עורך דין ישראלי שבקיא בתחום. צריך להגיש בקשה לצו קיום צוואה או לצו ירושה בישראל. זו בקשה קצת יותר מורכבת מכיוון שגם המוריש וגם היורשים בחו"ל.
לאחר שיינתן הצו אפשר יהיה להעביר את הזכויות בנכס בטאבו או במרשם שבו הן רשומות על שם היורשים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
לאחר שיינתן הצו אפשר יהיה להעביר את הזכויות בנכס בטאבו או במרשם שבו הן רשומות על שם היורשים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף
אלון
09/02/11
שלום רב,
האם גם מי שיש לו חלק קטן במקרקעין, נגיד חמישית, יכול לבקש פירוק שיתוף בכל עת?
תודה
האם גם מי שיש לו חלק קטן במקרקעין, נגיד חמישית, יכול לבקש פירוק שיתוף בכל עת?
תודה
בקשה לפירוק שיתוף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/11
כן. גם מי שיש לו חמישית במקרקעין יכול לבקש פירוק שיתוף בכל עת, אלא אם כן התחייב שלא לעשות זאת.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי טיפול במשכנתא – חברה משכנת
רועי
09/02/11
מהו הסכום המקסימלי אותו יכולה לגבות החברה המשכנת בעבור דמי טיפול במשכנתא(בנוסף ל 350 עבור העברת הזכויות)?
כמה כסף רשאית חברה משכנת לגבות עבור משכנתא?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
10/02/11
בהתאם למה שקבוע בתקנות המקרקעין אגרות - 150 ש"ח בתוספת מע"מ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול פס"ד של המפקת על בתים משותפים
נואל
09/02/11
רציתי לדעת איך אפשר לבטל פס"ד שניתן על ידי המפקחת על בתים משותפים בעניין של בית משותף ואני לא גרה בו אלא בתי הפס"ד נגדי למרות שאני לא אמורה להיות צד בתביעה , הפס"ד הוגשת לביצוע בהוצאה לפועל והחיוב הכספי אף מומש . מה ביכולתי לעשות
איך מבטלים פסק דין של המפקח על הבתים המשותפים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/11
המפקח על הבתים המשותפים הוא בעצם שופט שדן בעניינים הנוגעים לבית משותף. ניתן לבטל את ההחלטה שלו, אם היא ניתנה בנסיבות מסויימות, במעמד צד אחד (תוך זמן קצר יחסית ממועד מתן פסק הדין).
כמו כן, ניתן להגיש ערעור על ההחלטה שלו, במסגרת זמן קצוב וקצר יחסית שלאחר מתן פסק הדין בעניין.
מהשאלה שלך עולה שככל הנראה המועד להגשת ערעור והמועד להגשת בקשה לביטול פסק דין כבר חלפו.
בנוסף, במקרה שבו כבר נפתח תיק הוצאה לפועל לא די בהגשת ערעור או בהגשת בקשה לביטול פסק הדין ויש צורך לבקש בקשה לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
כמו כן, ניתן להגיש ערעור על ההחלטה שלו, במסגרת זמן קצוב וקצר יחסית שלאחר מתן פסק הדין בעניין.
מהשאלה שלך עולה שככל הנראה המועד להגשת ערעור והמועד להגשת בקשה לביטול פסק דין כבר חלפו.
בנוסף, במקרה שבו כבר נפתח תיק הוצאה לפועל לא די בהגשת ערעור או בהגשת בקשה לביטול פסק הדין ויש צורך לבקש בקשה לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטה לא חוקית של ועד הבית
רויטל
09/02/11
יו"ר ועד הבית נחקר ע"י המשטרה בחשד שחיבל במערכת מסויימת של הבית המשותף. (לטענתו הוא חף מפשע והוא נחשד רק בגלל תפקידו כיו"ר הועד). מכיוון שרוב הדיירים מאמינים בחפותו, התקבלה החלטה באסיפה הכללית לממן לו מקופת הנציגות את שכר הטירחה של ערכי הדין שמייצגים אותו בענין. האם זו החלטה חוקית?
קבלת החלטות בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/11
אם ההחלטה התקבלה פה אחד אז היא וודאי חוקית. אם היא לא התקבלה פה אחד - ספק רב אם מדובר בהוצאות שוטפות הכרוכות בניהול ותחזוקה של הבית המשותף. במקרה כזה, עשויה ההחלטה שלא לחייב את הדיירים שהתנגדו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה רכישה מקבלן
kalroi
09/02/11
לפני כחודש חתמתי על חוזה רכישה על דירה בעלות של 900,000 ש"ח שהכניסה אליה תתבצע רק עוד 2.5 שנים.שילמתי 20,000 ש"ח על הרשמה ובסוף החודש פברואר אמור לצאת שני צ'קים : הראשון על סך 17,000 ש"ח לעו"ד והשני על סך 42,000 ש"ח כתשלום ראשון על הדירה. אבי אמור היה לחתום על ערבות בבנק לקבלת הלוואה לסגירת שני הצ'קים האלו אך צצה בעיה, אבי מחזיק במניית קלאב הוטל שלא שולם עליה שנים כבר דמי אחזקה וכיום התשלומים כולל הקנסות עומדים על כמעט 70,000 ש"ח. כעת אבי זקוק להלוואה ואינו יכול לחתום על הערבות ואיני אוכל לחתום על הלוואה לבדי. דיברתי עם בעל הפרוייקט והוא אמר לי ש"זו בעיה גדולה עכשיו לבטל את העיסקה", "והעורך דין כבר הצהיר על מס שבח וחירטוטים כאלו". כרגע אני יודע שאין עדיין היתר בניה. איך אוכל לצאת מזה בדרך הקלה ביותר ומה בד"כ מקובל על ביטול חוזה רכישה מקבלן במידה ואתה מקבל "בשורה" שחוסמת אותך מהאפשרות לשלם על הדירה? אני נכה צה"ל בעל אחוזי נכות גבוהים יחסית, כיום אני סטודנט ובזמן זה אני באמת חושב שמיהרתי קצת לרכוש דירה.
מה גובה הפיצוי שצריך לשלם במקרה של הפרת הסכם מול קבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/02/11
בד"כ מקובל שבמקרה שאין עדיין היתר בנייה לבניין, כל הכספים מוחזקים בנאמנות אצל עוה"ד של הקבלן ולקונה יש אפשרות לבטל את ההסכם, במקרה שהקבלן לא מקבל היתר בנייה תוך מספר חודשים שמסכמים עליו מראש.
אם אין לך "נקודת יציאה" שהסכמת עליה מראש מול הקבלן, שמאפשרת לך לבטל את ההסכם ללא קנסות וללא פיצויים, הביטול שאתה מבקש כעת הוא בעצם הפרה של ההסכם כלפי הקבלן. ברוב החוזים הסטנדרטיים של הקבלנים, הקונה צריך לשלם פיצוי בגובה 10% או 15% מסכום התמורה של הדירה, במקרה שהוא מפר את ההסכם. כמובן שצריך לקרוא בעיון את ההסכם שעליו חתמת כדי לבדוק על מה בדיוק הוסכם במקרה שלכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
אם אין לך "נקודת יציאה" שהסכמת עליה מראש מול הקבלן, שמאפשרת לך לבטל את ההסכם ללא קנסות וללא פיצויים, הביטול שאתה מבקש כעת הוא בעצם הפרה של ההסכם כלפי הקבלן. ברוב החוזים הסטנדרטיים של הקבלנים, הקונה צריך לשלם פיצוי בגובה 10% או 15% מסכום התמורה של הדירה, במקרה שהוא מפר את ההסכם. כמובן שצריך לקרוא בעיון את ההסכם שעליו חתמת כדי לבדוק על מה בדיוק הוסכם במקרה שלכם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בלתי חוקית
נועה
08/02/11
אני מעוניינת לרכוש דירה בשכונת שפירא (שם כידוע כל אחד עושה מה שבא לו), בבניין בן 4 דיירים ,שניים מכל צד ויש קומת עמודים למטה. מסתבר שבין העמודים בחור אחד, לא מדיירי הבניין, השתלט, בנה שם דירה ומשכיר אותה לעובדים זרים. האם זה ישפיע עלי בתור הקונה של דירה בקומה השניה? האם אני מסתכנת במשהו?
תוספת
נועה
08/02/11
רציתי להוסיף שהבניה אינה חוקית ובעיריית ת"א מתעלמים מהנושא
טפסי התחייבות של הבנק
שאלה חשובה
08/02/11
במזל טוב מכרנו את הדירה, הקונה לוקח משכנתא וסוגר לנו את המשכנתא, הבנק נתן לו התחייבות להחתים אותנו, בנק טפחות, בן כל השורות יש את סעיף 11, אם העסקה מתבטלת הם רושמים שנהיה חייבים להחזיר להם את הסכום(אם זה אין בעיה) אבל מוסיפים שם, בכל ריבית, וכל סכום אשר יופיע בספרים, האם אני חייבת לחתום על כל סעיף אפילו שלא נשמע הגיוני או שאולי לא הוגן, אם משנים או מוחקים האם הבנק מקבל את זה? או שאני צריכה לחתום על כל מה שנותנים לי? אשמח לקבל תגובתך.
תודה.
תודה.
האם על המוכר לחתום על טפסי ההתחייבות של הבנק למשכנתאות של הקונה כפי שהם?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
טופס ההתחייבות של הבנק למשכנתאות של הקונה הוא די דרקוני ביחס למוכר. בד"כ יש בו מספר הוראות שראוי וצריך לתקנן. אחת מההוראות היא ההוראה שאת ציינת. ניתן לתקן את הסעיף כך שהמוכר יחזיר את הכסף שקיבל בפועל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין (בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה). כדי לבצע את התיקון צריך להעביר אותו לפקיד הבנק שמטפל במשכנתא על מנת שזה יעבירו למחלקה המשפטית של הבנק שתאשר את הניסוח המתוקן.
התיקון של כל הסעיפים הדרקוניים בכתב ההתחייבות והטיפול בקבלת אישור הבנק לביצועם אמורים להיות חלק מהעבודה של עורך הדין שמייצג אותך בעסקה, בתקווה כנה שאכן יש לך עורך דין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
התיקון של כל הסעיפים הדרקוניים בכתב ההתחייבות והטיפול בקבלת אישור הבנק לביצועם אמורים להיות חלק מהעבודה של עורך הדין שמייצג אותך בעסקה, בתקווה כנה שאכן יש לך עורך דין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי בטוחות
ערן
08/02/11
שלום, רציתי לדעת האם בעסקת פינוי בינוי הקבלן/היזם מחויב על פי דין לתת בטוחה של ערבות בנקאית ? האם חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חל בעסקת פינוי בינוי ?
האם הקבלן בעסקת פינוי בינוי מחוייב לתת בטוחות?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
למיטב הבנתי השאלה נשאלת ביחסים שבין הקבלן / יזם לבין בעלי הדירות שמפונים מדירתם וצפויים לקבל דירה חדשה.
אין חוק שמחייב את הקבלן למסור לדיירים המפונים בטוחה כלשהי. זה עניין מסחרי שבין הקבלן לדיירים. הדיירים אמורים לנהל מו"מ, באמצעות עורך דין המייצג אותם, עם היזם / קבלן גם על הנושא החשוב הזה של הבטוחות וגם על נושאים חשובים נוספים ולדאוג לעצמם בעניין זה.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות לא חל - לא מדובר בדירה שנרכשת ע"י רוכש שמשלם בגינה תשלומים.
יתרה מזאת, על מפוני הדירות, לשאוף, לכל הפחות, לקבל בטוחה טובה יותר מערבות חוק מכר (ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת או בטוחה דומה טובה אחרת).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אין חוק שמחייב את הקבלן למסור לדיירים המפונים בטוחה כלשהי. זה עניין מסחרי שבין הקבלן לדיירים. הדיירים אמורים לנהל מו"מ, באמצעות עורך דין המייצג אותם, עם היזם / קבלן גם על הנושא החשוב הזה של הבטוחות וגם על נושאים חשובים נוספים ולדאוג לעצמם בעניין זה.
חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות לא חל - לא מדובר בדירה שנרכשת ע"י רוכש שמשלם בגינה תשלומים.
יתרה מזאת, על מפוני הדירות, לשאוף, לכל הפחות, לקבל בטוחה טובה יותר מערבות חוק מכר (ערבות בנקאית אוטונומית פוחתת או בטוחה דומה טובה אחרת).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בביניין משותף
צרלי
08/02/11
שלום רב.
אני מתגורר בבניין ישן אשר יש בו מחסן ואולם אחד הדיירים מהראשונים בבניין מחזיק במחסן והוא טוען שהמחסן רשום על שמו בטאבו (מה שנראה לי לא הגיוני) ביקשתי ממנו מסמך או אישור מהטאבו שיש לו בעלות אך הוא אמר לי לך אתה לטאבו ותוציא את האישור !!
אני יודע שאין ביידי אישור להוציא אישור כזה אם אני לא הבעלים ושאתי היא איך אני יכול לאלץ אותו לפנות את המחסן והאם לאחר הרבה שנים אין לו חזקה חוקית על המחסן ?
מודה מראש על תשובתכם.
צרלי.
אני מתגורר בבניין ישן אשר יש בו מחסן ואולם אחד הדיירים מהראשונים בבניין מחזיק במחסן והוא טוען שהמחסן רשום על שמו בטאבו (מה שנראה לי לא הגיוני) ביקשתי ממנו מסמך או אישור מהטאבו שיש לו בעלות אך הוא אמר לי לך אתה לטאבו ותוציא את האישור !!
אני יודע שאין ביידי אישור להוציא אישור כזה אם אני לא הבעלים ושאתי היא איך אני יכול לאלץ אותו לפנות את המחסן והאם לאחר הרבה שנים אין לו חזקה חוקית על המחסן ?
מודה מראש על תשובתכם.
צרלי.
כיצד מבררים בעלות במחסן בבית משותף?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
אין שום בעיה לקבל את האינפורמציה בטאבו. תוכל להוציא נסח טאבו של הדירה של השכן ולראות אם המחסן צמוד לדירה (ההצמדה אמורה להיות רשומה בנסח) או להוציא נסח טאבו של המחסן (במידה והמחסן רשום כיחידה נפרדת). ניתן גם להוציא תשריט ותקנון של הבית המשותף אולם לשם כך עליך להציג יפוי כוח של אחד מבעלי הדירות בבניין (אם אתה בעצמך אינך הבעלים של אחת הדירות בבניין). החזקה במחסן במשך שנים, לכשעצמה, לא יוצרת למחזיק זכות חוקית להמשיך ולהחזיק, אולם על מנת לפנות אותו צריך להגיש כנגדו תביעת פינוי לבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לשלם אלפי שקלים עבור רישום דירה
אלינוי
08/02/11
לאחרונה מצאנו דירה שאנו מעוניניים לרכוש, בבניין שעדיין אינו רשום בטאבו.
לאחר בירור עם העורכי דין - הבנו שהעורך דין שמטפל בתיק של הבניין דורש סכום ענק רק בשביל לרשום הערת אזהרה על שמנו בקנייה.
הוא רוצה 0.75 מסכום העסקה + אחוז מסכום המשכנתא שלקחנו + עלויות מוגזמות על הפעולות של הרישום עצמו (בכמה מאות שקלים).
האם זה חוקי מה שהוא דורש מאיתנו?
למה אנחנו צריכים לשלם לו אחוזים מהמשכנתא ומהעסקה?
מתי עורך דין נהיה גם מתווך על הדרך.
אשמח לעצה או הסברה.
בתודה (ובתסכול) מראש
אלינוי
לאחר בירור עם העורכי דין - הבנו שהעורך דין שמטפל בתיק של הבניין דורש סכום ענק רק בשביל לרשום הערת אזהרה על שמנו בקנייה.
הוא רוצה 0.75 מסכום העסקה + אחוז מסכום המשכנתא שלקחנו + עלויות מוגזמות על הפעולות של הרישום עצמו (בכמה מאות שקלים).
האם זה חוקי מה שהוא דורש מאיתנו?
למה אנחנו צריכים לשלם לו אחוזים מהמשכנתא ומהעסקה?
מתי עורך דין נהיה גם מתווך על הדרך.
אשמח לעצה או הסברה.
בתודה (ובתסכול) מראש
אלינוי
האם מותר לעורך הדין של הקבלן לגבות כמה שירצה עבור העברת זכויות?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
דרישת עורך הדין אינה מקובלת, אינה סבירה וגם אינה חוקית. הפני אותו להוראות צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999 המתירות לו לגבות עבור העברת זכויות לא יותר מ-300 ש"ח + מע"מ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל
יוסי
08/02/11
יש לנו מיגרש ובית שקיבלנו כירושה מהורינו ז"ל.זכויות החכירה למיגרש נרכשו ע"י אבי בשנת 1943 מבין דודו ב42 לירות פלסטינאיות.
המוכר לא דיווח למינהל על העיסקה ולכן אבי לא קיבל דואר מהמינהל לשלם דמי חכירה או לחלופין היוון,למיגרש היה היוון עד 1989
היום המינהל מבקש מאיתנו לצורך הסכמה לרישום הזכויות על שמינו 93% משוויו המוערך ע"י שמאי,האם אנו זכאים לתשלום נמוך מ-93%?
המוכר לא דיווח למינהל על העיסקה ולכן אבי לא קיבל דואר מהמינהל לשלם דמי חכירה או לחלופין היוון,למיגרש היה היוון עד 1989
היום המינהל מבקש מאיתנו לצורך הסכמה לרישום הזכויות על שמינו 93% משוויו המוערך ע"י שמאי,האם אנו זכאים לתשלום נמוך מ-93%?
דרישת תשלום מהמינהל לצורך היוון זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
המינהל לא פועל בצורה שרירותית ודורש כמה שמתחשק לו. ישנם כללים ברורים המסדירים כמה המינהל רשאי לגבות בגין חידוש חכירה ביחס לסוגים שונים של נכסים (לפי מיקומם (לדוג' יישוב כפרי או עירוני), לפי סוגם (לדוג' בנייה רוויה, צמודת קרקע וכיו"ב) ולפי ייעודם (לדוג' מגורים, מסחר, חקלאי וכיו"ב)).
על מנת להשיב לך צריך להיפגש ולראות את כל המסמכים שבהם מדובר.
יתרה מזאת, גם אם תקבל דרישת תשלום מהמינהל בצירוף חוות דעת שמאית - זה עדיין אינו סוף פסוק וניתן לערער על הסכום שייקבע גם בהיבט השמאי וגם ביחס לאופן החישוב.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין הבקיא בעניינים אלה על מנת שייצג אתכם בעניין מול המינהל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
על מנת להשיב לך צריך להיפגש ולראות את כל המסמכים שבהם מדובר.
יתרה מזאת, גם אם תקבל דרישת תשלום מהמינהל בצירוף חוות דעת שמאית - זה עדיין אינו סוף פסוק וניתן לערער על הסכום שייקבע גם בהיבט השמאי וגם ביחס לאופן החישוב.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין הבקיא בעניינים אלה על מנת שייצג אתכם בעניין מול המינהל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח / דירת מתנה
חמודי
08/02/11
שלום רב,
שאלה 1 - האם תקופת צינון (עבור פטור ממס שבח) למכירת דירה שנתקבלה במתנה מתחילה ביום שבו נערך החוזה או ביום שבו הושלמה העברת הזכויות על שמי בטאבו?
שאלה 2 - נותנת המתנה היתה אימי, ולא גרתי בקביעות בדירה, כך שלעיתים היתה ריקה. החשבונות היו על שמי ושולמו על-ידי. האם זוהי הוכחה מספקת עבור רשויות המס שגרתי 'דרך קבע' בדירה?
תודה רבה.
שאלה 1 - האם תקופת צינון (עבור פטור ממס שבח) למכירת דירה שנתקבלה במתנה מתחילה ביום שבו נערך החוזה או ביום שבו הושלמה העברת הזכויות על שמי בטאבו?
שאלה 2 - נותנת המתנה היתה אימי, ולא גרתי בקביעות בדירה, כך שלעיתים היתה ריקה. החשבונות היו על שמי ושולמו על-ידי. האם זוהי הוכחה מספקת עבור רשויות המס שגרתי 'דרך קבע' בדירה?
תודה רבה.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
תקופת הצינון הדרושה למכירת דירה שהתקבלה במתנה בפטור ממס שבח מתחילה במועד שבו נחתם הסכם המתנה (בהנחה שההסכם דווח במועד למס שבח).
העובדה שהחשבונות שולמו על ידך אינה מספיקה כדי להוכיח שגרת בדירה דרך קבע. דרושות לכך הוכחות נוספות.
אם לא התגוררת בדירה דרך קבע בפועל, לא מומלץ לקחת את הסיכון, למכור את הדירה לפני תקופת הצינון הנדרשת ו"לקחת את הסיכון" שלא יתאפשר לך למכור את הדירה בפטור ותידרש לשלם מס שבח.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
העובדה שהחשבונות שולמו על ידך אינה מספיקה כדי להוכיח שגרת בדירה דרך קבע. דרושות לכך הוכחות נוספות.
אם לא התגוררת בדירה דרך קבע בפועל, לא מומלץ לקחת את הסיכון, למכור את הדירה לפני תקופת הצינון הנדרשת ו"לקחת את הסיכון" שלא יתאפשר לך למכור את הדירה בפטור ותידרש לשלם מס שבח.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור על דירה שנייה
איתי
08/02/11
שלום לכולכם
אני בתוך עסקה המותנת בכניסת החוק החדש הנותן פטור ממס שבח על הדירה השנייה
מישהוא יודע מתי החוק נכנס לתוקף ואם בכלל?
אני בתוך עסקה המותנת בכניסת החוק החדש הנותן פטור ממס שבח על הדירה השנייה
מישהוא יודע מתי החוק נכנס לתוקף ואם בכלל?
מתי תיכנס לתוקף הרפורמה במס שבח?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
כרגע מדברים על אמצע פברואר.
צריך להמתין בסבלנות ולראות אם זה אכן יקרה ויאושרו כל התיקונים שדובר עליהם בעיתונות בחודשים האחרונים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
צריך להמתין בסבלנות ולראות אם זה אכן יקרה ויאושרו כל התיקונים שדובר עליהם בעיתונות בחודשים האחרונים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השבת שטח שהופקע
עו"ד טלי חץ
08/02/11
יש לי שטח אדמה שהופקע על ידי העירייה בשנת 1994 למטרות ציבוריות. עד כה לא נעשה על ידי העיריה דבר בשטח והוא נותר כשהיה. האם ניתן להשיב את השטח חזרה? כיצד?
האם יש לכם עו"ד בתחום שאתם ממליצים עליו?
האם יש לכם עו"ד בתחום שאתם ממליצים עליו?
תביעה להחזרת קרקע שהופקעה ולא נעשה בה שימוש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
יש פסיקות שניתנו בנושא הזה. בהחלט כדאי לפנות לעורך דין שבקיא בתחום ולבדוק אם המקרה שלך מתאים לקריטריונים שנקבעו בפסיקה בנושא.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקרקעין
טל
08/02/11
עו"ד שזר תומר שלום
האם אפשר לומר כי מכירת זכויות יחסיות של שותף במגרש לידי אדם אחר היא תביעה לפירוק שיתוף, שהיא מעידה על פירוק שיתוף, או שהיא רק זכות השותף לעשות בחלקו לפי סעיף 34 לחוק?
אני שואל את השאלה הזאת מאחר ויש התנאה בהסכם השיתוף בין הצדדים המקוריים להגבלת דרישת פירוק השיתוף למשך 10 שנים.
תודה מראש
האם אפשר לומר כי מכירת זכויות יחסיות של שותף במגרש לידי אדם אחר היא תביעה לפירוק שיתוף, שהיא מעידה על פירוק שיתוף, או שהיא רק זכות השותף לעשות בחלקו לפי סעיף 34 לחוק?
אני שואל את השאלה הזאת מאחר ויש התנאה בהסכם השיתוף בין הצדדים המקוריים להגבלת דרישת פירוק השיתוף למשך 10 שנים.
תודה מראש
מכירת זכויות של שותף בקרקע
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
מכירת זכויות של שותף בקרקע אינה פירוק שיתוף.
דוגמאות לפירוק שיתוף הן חלוקה של הקרקע בעין (בפועל - באופן פיסי) או מכירה של הקרקע לצד שלישי או לאחד השותפים (ובכך בעצם מסתיימת השותפות).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
דוגמאות לפירוק שיתוף הן חלוקה של הקרקע בעין (בפועל - באופן פיסי) או מכירה של הקרקע לצד שלישי או לאחד השותפים (ובכך בעצם מסתיימת השותפות).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס
אירה
08/02/11
שלום רב,
מכרתי דירה שכרגע מושכרת, האם ניתן להכניס איזה שהו סעיף בחוזה שיגן עלי במקרה והדיירים לא יתפנו במועד מסירת החזקה?
בתודה מראש
מכרתי דירה שכרגע מושכרת, האם ניתן להכניס איזה שהו סעיף בחוזה שיגן עלי במקרה והדיירים לא יתפנו במועד מסירת החזקה?
בתודה מראש
הגנה במכירה של דירה שמושכרת לשוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
במכירה של דירה שמושכרת לשוכר יש 2 אפשרויות עקרוניות:
שהמוכר ייקח אחריות על כך שהשוכר יפנה במועד, ואז אי פינוי של הדירה על ידי השוכר במועד נחשב להפרה של ההסכם על ידי המוכר.
שהקונה יקנה את הדירה ביחד עם השוכר (וגם יהיה זכאי לקבל את דמי השכירות מרגע שישלם את כל הכסף עבור הדירה). במקרה כזה אם השוכר לא יפנה במועד זו תהיה בעיה של הקונה.
בכל מקרה, צריך לנסח כמו שצריך ולחשוב על כל ההיבטים החוזיים הנדרשים, ביחס לכל אחת מהאפשרויות האלה.
כמובן, שמומלץ בחום לא לבצע את העסקה ללא ליווי צמוד של עורך דין שבקיא בתחום, שייצג אותך ואת האינטרסים שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
שהמוכר ייקח אחריות על כך שהשוכר יפנה במועד, ואז אי פינוי של הדירה על ידי השוכר במועד נחשב להפרה של ההסכם על ידי המוכר.
שהקונה יקנה את הדירה ביחד עם השוכר (וגם יהיה זכאי לקבל את דמי השכירות מרגע שישלם את כל הכסף עבור הדירה). במקרה כזה אם השוכר לא יפנה במועד זו תהיה בעיה של הקונה.
בכל מקרה, צריך לנסח כמו שצריך ולחשוב על כל ההיבטים החוזיים הנדרשים, ביחס לכל אחת מהאפשרויות האלה.
כמובן, שמומלץ בחום לא לבצע את העסקה ללא ליווי צמוד של עורך דין שבקיא בתחום, שייצג אותך ואת האינטרסים שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלה במס רכישה
ה
07/02/11
שלום רב
קיבלתי דירה מהוריי במתנה (2007) אני נשוי מ 1996.
אני ואישתי רוכשים דירה ורציתי לדעת האם לצורך מס רכישה ניתן להתייחס לנושא התא המשפחתי (הלכת פלם) בו לאישתי תחשב הדירה כדירה יחידה ולי כדירה שנייה
אודה לתשובתך
ה
קיבלתי דירה מהוריי במתנה (2007) אני נשוי מ 1996.
אני ואישתי רוכשים דירה ורציתי לדעת האם לצורך מס רכישה ניתן להתייחס לנושא התא המשפחתי (הלכת פלם) בו לאישתי תחשב הדירה כדירה יחידה ולי כדירה שנייה
אודה לתשובתך
ה
תשלום מס רכישה בגין דירה יחידה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
לא. אתה ואשתך מהווים תא משפחתי אחד. תצטרכו לשלם מס רכישה בגין דירת מגורים שנייה. אין דרך להימנע מכך (אלא אם תתחייבו למכור ותמכרו את דירת המגורים השנייה בתוך פרק זמן של 24 חודשים).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום לכם קניתי מגרש ויש לי עמוד טלפון של בזק בתוכו
גדי
07/02/11
שלום לכם קניתי מגרש ויש לי עמוד טלפון של בזק בתוכו אני מעוניין שיוציאו לי אות מתוך המגרש לאן וכיצד עלי לפנות
העתקת עמוד טלפון של בזק ממגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
קודם כל צריך לפנות לבזק - ולבקש מהם לפנות את העמוד מהמגרש שלך.
אם זה לא ילך אז יש עוד כמה גורמים שניתן לפנות אליהם בעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם זה לא ילך אז יש עוד כמה גורמים שניתן לפנות אליהם בעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד להתנהל מול הועד? נזקים שלאחר שיפוץ כללי
queen
07/02/11
במהלך שלוש השנים האחרונות בוצעו שיפוצים בבניין המשותף בו אני גרה.נבנתה מעלית והבניין עבר שיפוץ מקיף.במהלך בניית המעלית לא טופל הגג בעונת החורף. הגג מהווה את תיקרת הדירה שלי. נוצרה רטיבות וסדקים. טיח נופל מידי פעם מהתקרה.במהלך
השיפוץ החיצוני, החליט הועד, ללא בקשת אישורי, לאחד צנרת ביוב שהוצאתי
מהבית עם צנרת ביוב של שכנה, שביצעה את הוצאת צנרת הביוב גם מדירתה.שאלותי אם כך הן שתיים:1.
כיצד ניתן להכריח את הועד לתקן את תיקרת הדירה שלי? (כמובן שהם הפנו אותי
לגורם חיצוני שיקבע מה הנזק ומה עליהם לתקן). אל מי לפנות?2. האם מותר
היה לועד לאחד את צנרת הביוב עם זה של הדירה האחרת? הבניין ישן ואני לא
מעוניינת בשיתוף צנרת. כיצד ניתן לדרוש מהועד להחזיר את המצב לקדמותו?אודה על כל כיוון חשיבה/פעולה.
השיפוץ החיצוני, החליט הועד, ללא בקשת אישורי, לאחד צנרת ביוב שהוצאתי
מהבית עם צנרת ביוב של שכנה, שביצעה את הוצאת צנרת הביוב גם מדירתה.שאלותי אם כך הן שתיים:1.
כיצד ניתן להכריח את הועד לתקן את תיקרת הדירה שלי? (כמובן שהם הפנו אותי
לגורם חיצוני שיקבע מה הנזק ומה עליהם לתקן). אל מי לפנות?2. האם מותר
היה לועד לאחד את צנרת הביוב עם זה של הדירה האחרת? הבניין ישן ואני לא
מעוניינת בשיתוף צנרת. כיצד ניתן לדרוש מהועד להחזיר את המצב לקדמותו?אודה על כל כיוון חשיבה/פעולה.
איך תובעים פיצוי בגין נזקים שנגרמו בעקבות שיפוץ של הבניין המשותף?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
08/02/11
אם הוועד לא משתף פעולה בעניין ומסרב לשלם לך פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לך - צריך להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
זה הגיוני שגורם חיצוני ייקבע מה הם הנזקים ומה עלות תיקונם. גם בית המשפט (המפקח) יפנה אתכם לגורם חיצוני שייקבע זאת, כך שהצעת הוועד היא לגיטימית ובסה"כ לטובת העניין.
באופן עקרוני הצנרת של הביוב היא רכוש משותף, להבדיל מהצנרת הדירתית ששייכת לכל דירה. אם תיגרם סתימה בצנרת המשותפת - כל השכנים יצטרכו לשאת בעלות התיקון. לא ברור במקרה שלך אם מותר היה לשכנה להתחבר לצנרת או לא. ייתכן שמותר היה להתחבר לצנרת אולם אז יש מקום להתחלק איתך בסכומים שהשקעת על מנת להקים את הצנרת הזו. צריך לבדוק את נסיבות העניין ולהבין בדיוק באיזו צנרת מדובר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
זה הגיוני שגורם חיצוני ייקבע מה הם הנזקים ומה עלות תיקונם. גם בית המשפט (המפקח) יפנה אתכם לגורם חיצוני שייקבע זאת, כך שהצעת הוועד היא לגיטימית ובסה"כ לטובת העניין.
באופן עקרוני הצנרת של הביוב היא רכוש משותף, להבדיל מהצנרת הדירתית ששייכת לכל דירה. אם תיגרם סתימה בצנרת המשותפת - כל השכנים יצטרכו לשאת בעלות התיקון. לא ברור במקרה שלך אם מותר היה לשכנה להתחבר לצנרת או לא. ייתכן שמותר היה להתחבר לצנרת אולם אז יש מקום להתחלק איתך בסכומים שהשקעת על מנת להקים את הצנרת הזו. צריך לבדוק את נסיבות העניין ולהבין בדיוק באיזו צנרת מדובר.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור של 10 חודשים במסירת דירה מקבלן
or
07/02/11
ערב טוב,
הקבלן מאחר לנו כבר ביותר מ - 10 חודשים (כולל 3 חודשי גרייס). על פי ההסכם משלם לנו סכום של 1500 ש"ח לחודש ולאחר 9 חודשים "יהיה הרוכש זכאי לכל סעד אחר עפ"י כל דין". רק בימים אלו מתקבל אישור טופס 4 אבל יש עוד זמן עד שנוכל להכנס באופן רשמי בשל רטיבות בקירות הפנימיים של הבית שגורמת להתפוררות הקירות.
1. הערכת שכר הדירה לפני 3 שנים כשקנינו את הדירה היתה שונה מהיום, האם יש דרך לשנות את הסכום?
2. מה המשמעות של סעד עפ"י כל דין? האם סכום הפיצוי צריך להיות שונה לאחר 9 חודשים?
3. במידה ונקבל טופס 4 אך עדיין לא נוכל להכנס לדירה בשל הרטיבות בקירות, האם על הקבלן להמשיך לשלם לנו את שכר הדירה?
תודה רבה.
הקבלן מאחר לנו כבר ביותר מ - 10 חודשים (כולל 3 חודשי גרייס). על פי ההסכם משלם לנו סכום של 1500 ש"ח לחודש ולאחר 9 חודשים "יהיה הרוכש זכאי לכל סעד אחר עפ"י כל דין". רק בימים אלו מתקבל אישור טופס 4 אבל יש עוד זמן עד שנוכל להכנס באופן רשמי בשל רטיבות בקירות הפנימיים של הבית שגורמת להתפוררות הקירות.
1. הערכת שכר הדירה לפני 3 שנים כשקנינו את הדירה היתה שונה מהיום, האם יש דרך לשנות את הסכום?
2. מה המשמעות של סעד עפ"י כל דין? האם סכום הפיצוי צריך להיות שונה לאחר 9 חודשים?
3. במידה ונקבל טופס 4 אך עדיין לא נוכל להכנס לדירה בשל הרטיבות בקירות, האם על הקבלן להמשיך לשלם לנו את שכר הדירה?
תודה רבה.
איחור במסירת הדירה על ידי קבלן - מה עושים?
עו"ד שזר תומר
07/02/11
לאחר 9 חודשים אתם יכולים לטעון להפרת הסכם, ולבקש פיצוי מוסכם (באם דאגתם לשכור עו"ד מטעמכם שהכניס סעיף כזה).
או לחלופין לבקש מביהמ"ש שיקבע את הסעד הזה.
לענין שכירות - אין חובה לשלם יותר, אתם יכולים לתבוע יותר.
לגבי הרטיבות - זה תלוי האם הקבלן מאשר את זה שאי אפשר להיכנס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
או לחלופין לבקש מביהמ"ש שיקבע את הסעד הזה.
לענין שכירות - אין חובה לשלם יותר, אתם יכולים לתבוע יותר.
לגבי הרטיבות - זה תלוי האם הקבלן מאשר את זה שאי אפשר להיכנס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיקוב בקבלת היתר בניה
משה
07/02/11
שאלה: בחוזה רכישה של דירה חדשה מקבלן יש סעיף שאומר שאני יכול לבטל את החוזה במידה ואין היתר בניה 6 חודשים מחתימה על חוזה. האם מקובל לבקש את תחילת ההצמדות רק מקבלת היתר? יש סיכוי להכניס סעיף הוגן שכזה? כיצד עובד מנגנון החזרת הכספים לרוכש במידה הוא מבטל?תודה.
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
07/02/11
הכל תלוי במה שתסכמו בכתב
תזכור - עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך, למרות שאתה משלם לו!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תזכור - עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך, למרות שאתה משלם לו!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מס שבח
מיכאל
07/02/11
מכרתי דירה בירושה לפני חצי שנה כאשר חלקי בירושה הוא 1/6 מהדירה. לפני שנתיים גם מכרתי דירה מירושה. האם אני חייב במס שבח ואם כן כמה אחוז והאם יש איזה שהוא פטור שאני עוד יכול לנצל?
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
07/02/11
תלוי באיזה פטור השתמשת?
באם בפטור של המוריש?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם בפטור של המוריש?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
מרו
07/02/11
ברצוני לדעת האם יש מס רכישה על דירה שנקנית בחו"ל.
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
07/02/11
רכישת נכס בחו"ל אינה מצריכה דיווח כלשהו בארץ.אך באם הנכס הינו נכס מניב,ההכנסות מהנכס מחויבות במיסוי בארץ .כמו כן באם הנכס יימכר על ידך ברווח ההכנסה חייבת במס.,
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
