פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שינוי שם בחוזה העיריה וחברת חשמל
חנה
15/02/11
השוכרת לא משלמת לי 6 חודשים יש לי צוו פינוי ואינה מפנההאם אני יכולה לשנות את שמי בחברת חשמל ועיריה ולנתק לה את המים והחשמל?
איך מפנים דייר שלא משלם שכר דירה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
את יכולה לנסות ולנתק את הדירה ממים וחשמל. למיטב ידיעתי חברת חשמל מסרבת לנתק את החשמל וכך גם תאגידי המים, ככל שהדייר משלם את התשלומים. אם יש לך צו פינוי לא ברור מדוע אינך פונה ללשכת ההוצאה לפועל ופותחת תיק להוצאה לפועל של צו הפינוי.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי לקרקע המיועדת לבנייה שקיבלתי במתנה
אורלי
15/02/11
שלום,אימי (שתזכה למצוות) בעלת שטח אדמה. היא מעוניינת לתת לי במתנה חלק מהשטח בכדי שאבנה עליו בית. אני מעוניינת לבדוק האם אצטרך לשלם מס שבח ובמידה וכן איך הדבר מחושב. כמו כן האם ישנם מיסים נוספים שעליי לשלם? ובאופן כללי כל טיפים יתקבלו בברכה!תודה רבה!
איזה מיסים חלים על העברת זכויות בקרקע מאם לבת?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אני מקווה שהשאלה נשאלת מראש לפני העברת הזכויות ולא בדיעבד. באופן עקרוני העסקה אמורה להיות פטורה ממס שבח ולהיות מחויייבת במס רכישה מופחת. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין למעט העובדה שלא מועברים כספים. לפיכך, צריך לערוך את כל המסמכים הדרושים כולל חוזה, יפוי כוח, רישומי הערות אזהרה, שטרות, דיווח לרשויות המס וללוות את העסקה עד לרישום הזכויות בטאבו על שמך.
כמובן שצריך עו"ד שיערוך את כל המסמכים, ילווה את העסקה ויטפל בעניין עד לרישום הזכויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כמובן שצריך עו"ד שיערוך את כל המסמכים, ילווה את העסקה ויטפל בעניין עד לרישום הזכויות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מושיק
15/02/11
שלום רב, אני בעלים של דירה ומכרתי חצי ממנה (ללא רישום) לאחי , אנחנו לא מעוניינים לרשום אותו כבעלים מסיבות משפחתיות, יחד עם זאת רציתי לדעת האם ניתן לרשום הערת אזהרה לזכותו המונעת ממני למכור ללא אישורו או הסכמתו? על מנת שיהיה בטוח..? תודה רבה מראש
האם אפשר לרשום הערת אזהרה ביחס להעברת זכויות בדירה בין אחים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
בהחלט אפשר וגם רצוי לרשום הערת אזהרה.
יחד עם זאת, לא ברור מהי המניעה המשפחתית שמונעת מכם את רישום הזכויות אך לא מונעת רישום הערת אזהרה...
מכל מקום, כדאי מאוד שיהיו בידי אחיך גם יפויי כוח מתאימים כך שאם ירצה בכל שלב בעתיד להעביר ולרשום את הזכויות על שמו יוכל לעשות זאת.
בשולי הדברים יצויין כי מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שמחוייבת בדיווח למס שבח ואף בתשלום מס רכישה. אם לא דיווחתם למס שבח פנו לעורך דין וטפלו בכך בדחיפות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
יחד עם זאת, לא ברור מהי המניעה המשפחתית שמונעת מכם את רישום הזכויות אך לא מונעת רישום הערת אזהרה...
מכל מקום, כדאי מאוד שיהיו בידי אחיך גם יפויי כוח מתאימים כך שאם ירצה בכל שלב בעתיד להעביר ולרשום את הזכויות על שמו יוכל לעשות זאת.
בשולי הדברים יצויין כי מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין שמחוייבת בדיווח למס שבח ואף בתשלום מס רכישה. אם לא דיווחתם למס שבח פנו לעורך דין וטפלו בכך בדחיפות.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת עבודת שיפוצים
שני
15/02/11
שלום,
לפני כשבועיים החלו שיפוצים בעסק החדש שהנני מקימה, בעזרת קבלן שיפוצים.
נסגר מול הקבלן הצעת מחיר X למספר עבודות במקום.
מאז מדי יום מתגלה עבודתו המחפירה של הקבלן, טעויות ושינויים לפי העולה על רוחו, ולפי המתנהל כנראה שגם לא יעמוד בדד-ליין שהוצב.
האם וכיצד ניתן לבטל את החוזה עמו, להפסיק את עבודתו, לשלם על שביצע עד לעת זו??
אודה לעזרתכם...
לפני כשבועיים החלו שיפוצים בעסק החדש שהנני מקימה, בעזרת קבלן שיפוצים.
נסגר מול הקבלן הצעת מחיר X למספר עבודות במקום.
מאז מדי יום מתגלה עבודתו המחפירה של הקבלן, טעויות ושינויים לפי העולה על רוחו, ולפי המתנהל כנראה שגם לא יעמוד בדד-ליין שהוצב.
האם וכיצד ניתן לבטל את החוזה עמו, להפסיק את עבודתו, לשלם על שביצע עד לעת זו??
אודה לעזרתכם...
איך מפסיקים עבודה של קבלן שיפוצים שעושה עבודה גרועה ולא עומד בלו"ז?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/02/11
אם עשיתם ביניכם הסכם ביחס לעבודות - אז צריך לפעול לפי ההסכם בכל הנוגע להפסקת העבודה של קבלן השיפוצים. אם לא עשיתם ביניכם הסכם - תודיעי לו על ביטול ההסכם ותשלמי לו מה שאת חושבת שמשקף את העבודות שביצע עד שלב ביטול ההסכם. תצלמי את כל העבודות שביצע ותדאגי שיהיה לך תיעוד מלא של מה שהיה גם מבחינת איכות העבודות וגם מבחינת הלו"ז. תשמרי את כל האסמכתאות לגבי הקבלנים שתצטרכי לקחת במקומו להשלמת העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החוק החדש של מס רכישה
יוסי
15/02/11
לפי מה שהיה כתוב בעיתון לגבי היוקר במס רכישה זה יתחיל מ22-2-11 ולגבי הפטור ממס שבח זה יתחיל ב1-1-11 האם זה נכון? או שכל החוק יתחיל יחד גם על מס רכישה וגם על מס שבח מאותו תאריך יחד?אשמח לקבל תשובה בהקדם תודה
מתי ייכנס לתוקף תיקון החוק בנושא מס רכישה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
17/02/11
החקיקה אושרה בשעות האחרונות. בימים הקרובים החקיקה תתפרסם וניתן יהיה לדעת באופן וודאי ממתי היא נכנסת לתוקף.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי
רונית
15/02/11
במידה וחזרתי מחו"ל, ויש אנשים היושבים בביתי אז כדי לפנותם נשתמש בתביעה לפינוי מושכר או שמדובר בשימוש בכוח סביר ? מהו מקור החוק לנושא הוא במקרקעין שאוכל לבדוק ?
פינוי פולש לנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
במקרה שתיארת אין מנוס מפניה לבימ"ש ולא מומלץ לנקוט בסעדים עצמאיים, מאחר והפלישה אינה "טריה".
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בין יורשים לצורך רישום בטאבו
שאלה
14/02/11
קיים צו ירושה בו מחולק הבית בין היורשים לפי תיאור אגפי הבית. קומת המרתף ליורש אחד, יחידת דיור ליורש אחר וכו'... היורשים מעוניינים לרשום בטאבו את הבית בדיוק כפי שמתואר בצוואה אך בלשכת רישום המקרקעין טוענים שזה בלתי אפשרי. האמנם?האם בלשכת רישום המקרקעין יסתפקו במכתב החתום על ידי היורשים בו הם מתרגמים את חלקיהם לאחוזים?
הסכם בין יורשים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
הצדק הינו עם לשכת רישום המקרקעין. לא ניתן לפצל נכס שרשום כיחידה אחת, למס' תתי יחידות, אלא אם מבחינה תיכנונית הדבר מתאפשר, ואז ניתן לתקן את צו רישום הבית המשותף. לא נראה כי ניתן לרשום בית משותף, על נכס שרשום כבר כיחידה אחת. לכן, לא אופטימאלי, אך מה שאפשר לעשות, הינו רישום החלק היחסי של כ"א מהיורשים, בכלל הנכס.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לממ"ד
שלום
14/02/11
אנו 3 בתים הנחשבים כרכוש משותף .בכל בית 3 דירות.באחד הבתים דייר הגר בקומת קרקע רוצה לבנות ממ"ד ודק בניגוד לרצונם של כ-6 בעלי דירות. מעליו מתכננת משפחה להקים מרפסת (שלא על הממ"ד).כיצד אנו יכולים להתנגד קניינית כנגד רצונו של הדייר להקים ממ"ד, אצל המפקח על רישום המקרקעין. מהוא הסיכוי בתביעה כזאת?
פגיעה ברכוש המשותף לצורך בניית ממ"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
השאלה לא כ"כ ברורה. מכל מקום, יש להבחין בין שיקולים קנייניים לתכנוניים. גם אם מבחינה תיכנונית, יינתן היתר, ניתן לפנות לבימ"ש או למפקחת ולבקש סעדים מתאימים. אם המדובר בפגיעה ברכוש המשותף, לצורך הרחבת הדירה (ובניית ממ"ד כמוה כהרחבת דירה) יש צורך ברוב של 75% ולא בהסכמה פה אחד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד/פגיעה ברכוש המשותף
עו"ד טל רכניץ
15/02/11
השאלה לא כ"כ ברורה. מכל מקום, יש להבחין בין שיקולים קנייניים לתכנוניים. גם אם מבחינה תיכנונית, יינתן היתר, ניתן לפנות לבימ"ש או למפקחת ולבקש סעדים מתאימים. אם המדובר בפגיעה ברכוש המשותף, לצורך הרחבת הדירה (ובניית ממ"ד כמוה כהרחבת דירה) יש צורך ברוב של 75% ולא בהסכמה פה אחד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מס השבחה
חקמ
14/02/11
ההשבחה שנדרשנו לשלם עבור מכירת בית דו משפחתי, הגשנו ערעור. העיריה ביקשה שמאי בורר והוא החליט על סכום מופחת. העיריה מתכוונת להגיש ערעור נוסף. האם היא יכולה? עד כמה ימים מיום קבלת החלטת הבורר המוסכם, יכולה העיריה להגיש את העירעור שלה.
ערער על החלטת שמאי מכריע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
בהחלט, כל אחד מהצדדים שחש נפגע (בעל הנכס או העירייה, לפי העניין) יכול להגיש ערר על החלטת שמאי מכריע לוועדת ערר המחוזית, וזאת תוך 45 ממועד קבלת החלטת השמאי המכריע.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מיסי וועד
ישראל
14/02/11
בחישוב שטח הדירה וחלוקת מיסי הוועד לפי ההצמדה המתמטית, האם שטח המרפסת הלא מקורה הצמוד לדירת הגג נלקח בחשבון ? האם שטח הגינה בדירת גן נלקח בחשבון ?
חלוקת מיסי ועעד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
אין כלל אצבע או משהו מחייב. השאלה מה רשום במסמך המהווה את תקנון הבית המשותף. אם נרשם כבר בית משותף, בדר"כ החישוב מבוצע בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום בית שחלקו פוצל שלא כדין כבית משותף?
מיכל
14/02/11
מדובר בבית צמוד קרקע בין 2 קומות, כשקומת הקרקע מפוצלת שלא כדין לשתי יחידות דיור.
1) אני יודעת שצריך אישור עירייה לרישום, אבל האם אותו אישור מתייחס רק למיסי עירייה או גם למצב התכנוני של הדירה (אליו לא מודעת העירייה)?
2) האם כלל ניתן לרשום את הבית כבית משותף?
3) במידה וכן, האם הדירה התחתונה תירשם כתת חלקה אחת או כשתי תתי חלקות?
4) במידה ולא, האם הדרך היחידה היא להשיב את מצב הדירה התחתונה לקדמותה?
תודה
1) אני יודעת שצריך אישור עירייה לרישום, אבל האם אותו אישור מתייחס רק למיסי עירייה או גם למצב התכנוני של הדירה (אליו לא מודעת העירייה)?
2) האם כלל ניתן לרשום את הבית כבית משותף?
3) במידה וכן, האם הדירה התחתונה תירשם כתת חלקה אחת או כשתי תתי חלקות?
4) במידה ולא, האם הדרך היחידה היא להשיב את מצב הדירה התחתונה לקדמותה?
תודה
רישום בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
15/02/11
יש לבחון אםם מבחינה תיכנונית, ניתן לפצל את היחידות, (מה צפיפות הדיור המותרת). במידה וכן, ניתן להכשיר את השרץ, להגיש תוכניות ולקבל היתר לכך. כאמור, אם מבחינה תכנונית, הדבר אפשרי, ניתן גם יהיה לרשום בית משותף בהתאם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמה בחניה
אילן
14/02/11
שלום
אני גר בבנין משוטף , אני מעוניין להתקין מצלמה
על קיר חיצוני של הבנין .
המצלמה היא לטובת צילום רכבי למניעת
וונדליזם ,האם יש מניעה משפטית לכך ?
תודה מראש
מצלמת מעקב בחניה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
יש יאמרו שזה רכוש משותף וצריך אישור של הדיירים באסיפה כללית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
רישום בטאבו
כלשהו
14/02/11
האם ניתן לרשום בטאבו דירה המצויה בבית שאינו רשום כבית משותף?אם כן, כיצד הרישום נעשה, על פי מספר דירה או על פי תיאור של קומה ומיקום בקומה?
חסרים פרטים
רוני מישקובסקי, עו"ד
14/02/11
השאלה אינה ברורה. חסרים פרטים רבים. כיצד הזכות רשומה היום? מינהל? מושע?
אם יש רצון לרשום את כלל הזכויות במקרקעין יש צורך להגיש בקשה מסודרת לצורך רישום בית משותף. במקרה כזה, בסיומו של ההליך כל דירה תקבל מספר בנסח הרישום (תת חלקה) תוך פירוט ההצמדות הקיימות (אם ישנן) וחלקה ברכוש המשותף.
אם יש רצון לרשום את כלל הזכויות במקרקעין יש צורך להגיש בקשה מסודרת לצורך רישום בית משותף. במקרה כזה, בסיומו של ההליך כל דירה תקבל מספר בנסח הרישום (תת חלקה) תוך פירוט ההצמדות הקיימות (אם ישנן) וחלקה ברכוש המשותף.
הארכת הסכם שכירות לתקופת אופציה
ענבר
14/02/11
אני ושותפתי עומדות לפני הארכת חוזה לתקופת האופציה הראשונה מתוך השתיים המצוינות בהסכם המקורי. יש לציין כי לפי הסכם זה כל תנאי החוזה יחולו גם בתקופות האופציה. צירפתי קובץ ובו נספח קצר שניסחנו, וברצוני לדעת האם זה הנוסח הנדרש והאם זה מספיק.
תודה מראש.
תודה מראש.
נספח לחוזה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
לכאורה נראה בסדר, חסר החוזה... אבל נראה בסדר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שימוש ייחודי ברכוש משותף על ידי עיריה
מני
14/02/11
שלום,
העיריה רשומה בטאבו כבעלים של דירת קרקע בבניין. מזה עשרות שנים מנהלת בדירה גן ילדים. לדירה סמוכה חצר, והעירייה עושה בה שימוש ייחודי לצורך הגן, לרבות גידורה בגדר ברזל קבועה.
לאחרונה התברר לי שהחצר היא רכוש משותף לכל דבר ועניין ומעולם לא הוצמדה לדירה של העיריה (יש לי עותק מתיק הבית המשותף).
האם יש מה לעשות נגד העירייה? האם ניתן לתבוע דמי שכירות על העבר או לפחות על העתיד? מה המשמעות של כל השנים שעברו בלי שהייתה התנגדות?
תודה רבה מראש
העיריה רשומה בטאבו כבעלים של דירת קרקע בבניין. מזה עשרות שנים מנהלת בדירה גן ילדים. לדירה סמוכה חצר, והעירייה עושה בה שימוש ייחודי לצורך הגן, לרבות גידורה בגדר ברזל קבועה.
לאחרונה התברר לי שהחצר היא רכוש משותף לכל דבר ועניין ומעולם לא הוצמדה לדירה של העיריה (יש לי עותק מתיק הבית המשותף).
האם יש מה לעשות נגד העירייה? האם ניתן לתבוע דמי שכירות על העבר או לפחות על העתיד? מה המשמעות של כל השנים שעברו בלי שהייתה התנגדות?
תודה רבה מראש
תביעה כנגד העירייה
עו"ד שזר תומר
14/02/11
סיפור מעניין...
לכאורה - כן. אבל צריך לבדו' לעומק את פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
לכאורה - כן. אבל צריך לבדו' לעומק את פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
חכירה מהוונת
מוטי
14/02/11
שלום,בנסח רשום חכירה מהוונת לתק' 49 שנים אין הגבלה בהעברה ובירושה - הסיום בשנת 2019 האם לאחר מכן עליי לשלם כסף כלשהו בשביל דמי חכירה או משהו אחר?תודה
ייתכן שכן
רוני מישקובסקי, עו"ד
14/02/11
חסרים פרטים בשאלה. אך ייתכן שתאלץ לשלם סכום נוסף לחכירה נוספת. מהשאלה לא ברור ממי החכירה - מינהל, חברת גוש חלקה, רשות מקומית. צריך לבדוק את תנאי שטר החכירה ולבחון האם קיימת הסדרה בקשר לתקופת חכירה נוספת.
תוקף של חוזה בין מתווך לרוכש בדירה
בתיה
13/02/11
שלום:לפני כחמישה חודשים מתווך מסויים הראה לי דירה כלשהי לצורך רכישה, אך לא הייתי מעוניינת בדירה. השבוע מתווך אחר הראה לי את אותה הדירה (לא הייתי בטוחה שמדובר באותה דירה עד שנכנסתי!), והפעם הדירה מצאה חן בעיניי וייתכן ונוכל לסגור עסקה. השאלה שלי היא מה קורה עם המתווך הקודם?: אין לי את הפרטים שלו ואני לא זוכרת את שמו. הוא החתים אותי על חוזה אך לא מסר לי עותק של החוזה.לכמה זמן תקף חוזה בין מתווך לרוכש פוטנציאלי של דירה?
הסכם תיווך - שני מתכוונים אותו נכס, למי לשלם?
עו"ד שזר תומר
13/02/11
אם שני מתווכים מסרו לאותו לקוח את אותה הכתובת ונסגרה עסקה, זה שהיה "הגורם היעיל" בין השנים הוא שיזכה בדמי התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מאיזה תאריך יהיה תקף השינוי במדרגות מס הרכישה ומתי
ירדן משל-כלכלן
13/02/11
תודה רבה.
מס רכישה - תקנות חדשות
עו"ד שזר תומר
13/02/11
עבר את ועדת הכספים, ממתינים לאישור הסופי של הממשלה. הרעיון שזה יחול רטרו מינואר. אבל... צריך להמתין שיעבור על מנת לוודא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מבקש את עזרתכם
ירוחמי
13/02/11
שלום לכם.יש לנו במשפחה עניין לכאורה פשוט אבל מאוד מסובך ותסכל.
לפני כ4 שנים ניכנסה פולשת לדירה שברשותנו,מכרה את כל תכולתה ועוד מציקה לאמא שלי שגרה לידה. פנינו למשטרה והמשטרה טוענת שזה ענין משפטי. פנינו לעו"ד ששיתף פעולה עם הפולשת לא ייצג אותנו, טירטר אותנו במשך שנה עד שנאלצנו לפנות לעו"ד אחר, העו"ד האחר לקח כסף החל לפעול רק אחרי חצי שנה,וקודם כל תבע את הפולשת על פיצוי ולא על פינוי,עכשיו אנו ניכנסים לסאגה של הוצאות שמאי וכו, ניתווכך מישפטית עם הפולשת על סכום התביעה בעוד שהיא עדין גרה בבית ואין שוםפ סיכוי להוציא ממנה כסף מאחר שהיא חייבת לחצי עולם.אני חש מתוסכל מזה שנים איך כל הרשויות במדינה מאפשרים זאת,וחושב על דבר מאוד פשוט להיכנס לדירה בזמן שהיא לא נמצאת "ולשפץ אותה" כך שלא יוכלו לגור בה. האם אני טועה?
תודה יהודה
לפני כ4 שנים ניכנסה פולשת לדירה שברשותנו,מכרה את כל תכולתה ועוד מציקה לאמא שלי שגרה לידה. פנינו למשטרה והמשטרה טוענת שזה ענין משפטי. פנינו לעו"ד ששיתף פעולה עם הפולשת לא ייצג אותנו, טירטר אותנו במשך שנה עד שנאלצנו לפנות לעו"ד אחר, העו"ד האחר לקח כסף החל לפעול רק אחרי חצי שנה,וקודם כל תבע את הפולשת על פיצוי ולא על פינוי,עכשיו אנו ניכנסים לסאגה של הוצאות שמאי וכו, ניתווכך מישפטית עם הפולשת על סכום התביעה בעוד שהיא עדין גרה בבית ואין שוםפ סיכוי להוציא ממנה כסף מאחר שהיא חייבת לחצי עולם.אני חש מתוסכל מזה שנים איך כל הרשויות במדינה מאפשרים זאת,וחושב על דבר מאוד פשוט להיכנס לדירה בזמן שהיא לא נמצאת "ולשפץ אותה" כך שלא יוכלו לגור בה. האם אני טועה?
תודה יהודה
פינוי פולשת
עו"ד שזר תומר
13/02/11
לכאורה התיאור שלך הינו טיפול רשלני של עו"ד.
צריך לבדוק את זה לעומק כמובן.
היה צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר (בהנחה והתביעה הוגשה לאחר שינוי התקנות), ואז כל ההליך היה צריך להגיע להוצאה לפועל בתוך 90 ימים ופינוי בתוך 90-120 ימים לאחר מכן.
אל תכנס לדירה - היא תוכל להגיש כנגדך תלונה ותביעה, ודיירים מחכים לזה.
מה המצב המשפטי כעת???
מדוע לא דנים בפינוי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את זה לעומק כמובן.
היה צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר (בהנחה והתביעה הוגשה לאחר שינוי התקנות), ואז כל ההליך היה צריך להגיע להוצאה לפועל בתוך 90 ימים ופינוי בתוך 90-120 ימים לאחר מכן.
אל תכנס לדירה - היא תוכל להגיש כנגדך תלונה ותביעה, ודיירים מחכים לזה.
מה המצב המשפטי כעת???
מדוע לא דנים בפינוי?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור מלא ממס שבח ל- 2011/2012 התקבל ועבר סופית
גבי
13/02/11
נתקלתי בכתבה בדה מרקר שמציינת שתאריך 08.02.11 עבר בממשלה בפה מלא שינוי ההגדרות לגבי מס שבח ומס רכישה.
הלינק לכתבה הוא:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rs20110208_854113213
הייתי שמח לדעת איפה אני יכול לראות את נוסח החוק המדוויק של השינוי החדש לגבי הפטור ממס שבח לשנת 2011-2012 כי בכתבה יש פרשנות לחוק ולא את נוסח החוק החדש.
אני רוצה להבין מנוסח החוק האם הפטור ממס שבח במכירה הוא גם לגבי דירה יחידה שבבעלותי ושהיא דירה להשקעה ומושכרת או שהפטור הוא רק למי שבבעלתו 2 דירות ורק אז אם הוא מוכר אחת מהם מגיע לו הפטור.
הלינק לכתבה הוא:
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=rs20110208_854113213
הייתי שמח לדעת איפה אני יכול לראות את נוסח החוק המדוויק של השינוי החדש לגבי הפטור ממס שבח לשנת 2011-2012 כי בכתבה יש פרשנות לחוק ולא את נוסח החוק החדש.
אני רוצה להבין מנוסח החוק האם הפטור ממס שבח במכירה הוא גם לגבי דירה יחידה שבבעלותי ושהיא דירה להשקעה ומושכרת או שהפטור הוא רק למי שבבעלתו 2 דירות ורק אז אם הוא מוכר אחת מהם מגיע לו הפטור.
פטור ממס שבח - תקנות חדשות
עו"ד שזר תומר
13/02/11
ראשית, זה שועדת הכספים אישרה - עדיין לא נותן תוקף סופי. צריך לקבל אישור סופי ואז התקנות יעברו בצורה רשמית.
לעניין שאלתך, לפי הבנתי, רק למי שיש לו 2 דירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין שאלתך, לפי הבנתי, רק למי שיש לו 2 דירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיקול נכס לאחר מכירה
שלומי
13/02/11
שלום רבהסיפור שלי הוא קצת מורכב ואני חייב יעוץ מקצועי בנושא.לתחילת 2010 מכרתי דירה בבעלותי עד סוף אפריל הבאתי לקונה את כל האישורים על הבית הוא נירשם תחת הערת אזהרה בטאבו .העורך דין שלו לא הוציא אותי מרישום בטאבו עד היום.בנק מסויים תבע אותי והטיל עיקול ברישום על הנכס למרות שעברו 9 חודשים מהמכירה ע"י בקשה בבית המישפט השלום.החוזה מכירה נערך בדצמבר 2009 נירשם בטאבו במרץ 2010 והדירה נימסרה במאי 2010 הרישום בעיקול בוצע בנומבר 2010 שאלתי היא.1.מה אני עושה כרגע לבטל את העיקול העו"ד שהטיל לא מוכן לעזור לי בשום אופן למרות שהסברתי לא שהדירה נימכרה לפני שנה כמעט.2.מי היה צריך להוציא אותי מהרישום בטאבו לאחר המכירה העו"ד שלו או שליומה אתם מציעים כרגע לי לעשות אני מיואש שלא יתבע אותי הקונה של הבית כי במעמד המכירה לא היה שום עיקול על הנכס. בתודה מראש שלומי .ב
עיקול נכס
עו"ד שזר תומר
13/02/11
ברגע שהמצאת לקונה את כל האישורים לביצוע העברה האחריות להעברה היא שלו.
יש להוציא מכתב לעו"ד שהטיל את העיקול ולהסביר את העניין, ואף לאיים כי באם לא יעשה כן - הנזק יכול עליו.
כמובן, שמומלץ כי עו"ד ילווה אותך על מנת שעו"ד שהטיל את העיקול יבין שאתה רציני.
בהחלטה בעיה שניתנת לפתרון ומקרים דומים נפתרו ללא פגע... אז אל דאגה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש להוציא מכתב לעו"ד שהטיל את העיקול ולהסביר את העניין, ואף לאיים כי באם לא יעשה כן - הנזק יכול עליו.
כמובן, שמומלץ כי עו"ד ילווה אותך על מנת שעו"ד שהטיל את העיקול יבין שאתה רציני.
בהחלטה בעיה שניתנת לפתרון ומקרים דומים נפתרו ללא פגע... אז אל דאגה.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון צינור בבניין
צרלי
13/02/11
שלום רב :
אני משמש כוועד בית בבניין שאני גר בו,לאחרונה בא אלי אינסטלאור עם קבלה בעד תיקון צינור בבניין שלא היתר ממני וידיעתי והוא דרש את התשלום, תחילתו של העניין הוא הגיע לתקן שעון מים לאחת השכנות מנזילה ולטענתו בעת החלפת השעון הצינור של הבניין נשבר (למרות שהצינור נראה טוב) כל העניין לא מובן איך הוא נשבר וששאלתי אותו מי הזמינו לתקן את הנזילה טען שבעל אחת הדירות בבניין שהדיירות גרות בו בשכירות ויש לציין שהמזמין ששבלותו דירה אינו מתגורר בבניין.
האם עלי לשלם לו או חלקית או להפנותו למזמין ??
אני משמש כוועד בית בבניין שאני גר בו,לאחרונה בא אלי אינסטלאור עם קבלה בעד תיקון צינור בבניין שלא היתר ממני וידיעתי והוא דרש את התשלום, תחילתו של העניין הוא הגיע לתקן שעון מים לאחת השכנות מנזילה ולטענתו בעת החלפת השעון הצינור של הבניין נשבר (למרות שהצינור נראה טוב) כל העניין לא מובן איך הוא נשבר וששאלתי אותו מי הזמינו לתקן את הנזילה טען שבעל אחת הדירות בבניין שהדיירות גרות בו בשכירות ויש לציין שהמזמין ששבלותו דירה אינו מתגורר בבניין.
האם עלי לשלם לו או חלקית או להפנותו למזמין ??
תיקון צינור
עו"ד שזר תומר
13/02/11
אין תשובה חד משמעית.
אם הצינור נשבר כתוצאה מעבודה לקויה שלו - האחריות שלו.
אם זה בלאי והוא עזר ותיקן - צריך לשלם לו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם הצינור נשבר כתוצאה מעבודה לקויה שלו - האחריות שלו.
אם זה בלאי והוא עזר ותיקן - צריך לשלם לו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח תמא 38
עוזי
12/02/11
שלום
שמי עוזי בבנין שבבעלותי חתמנו עם קבלן על תמ"א 38 קיבלתי לאחרונה מכתב ממס שבח שבו רשום שאני מכרתי לקבלן את הדירה(אני רשום בתור מוכר והוא רשום כקונה ) וחוב שאני אמור לשלםלמס שבח בגלל המכירה55000 ש"ח
לא הבנתי כי לא מכרתי עדיין את הדירה אשמח לתשובה מה עלי לעשות
בברכה
עוזי
שמי עוזי בבנין שבבעלותי חתמנו עם קבלן על תמ"א 38 קיבלתי לאחרונה מכתב ממס שבח שבו רשום שאני מכרתי לקבלן את הדירה(אני רשום בתור מוכר והוא רשום כקונה ) וחוב שאני אמור לשלםלמס שבח בגלל המכירה55000 ש"ח
לא הבנתי כי לא מכרתי עדיין את הדירה אשמח לתשובה מה עלי לעשות
בברכה
עוזי
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
13/02/11
פנה לפורום תמא 38
ירושה והעברת בעלות בנחלה במושב- שאלה דחופה
אבי
12/02/11
נא עזרתכם במקרה הבא : במשק (נחלה) במושב, הבן הבכור נשאר לגור עם הוריו ולעבוד במשק והבן הצעיר עזב בשנת 1973, ב 1974 הבכור קיבל אישור בן ממשיך מהמושב, ב 1986 נפטרו ההורים תוך כשנה וחצי, הבן הבכור נתקבל כחבר אגודה ב 1987 וחי עד היום עם משפחתו במשק שנשאר רשום על שם ההורים שנפטרו, ללא צוואה, מהו התהליך לרישום המשק על שם הבן הבכור? האם לבן הצעיר שלא גר במשק כבר כ 36 שנים יכולות להיות טענות על חלקו במשק ?
ירושה
עו"ד שזר תומר
13/02/11
אם הבנתי נכון את השאלה הרי שגם לבן הצעיר יש זכויות בנחלה, שכן זכותו הינה מכוח היותי יורש טבעי, אלא אם הוא נושל מהירושה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם מגיע לי פטור ממס רכישה?
גבי
12/02/11
שלום רב
1. ברשותי דירה אשר בטאבו אני רשום הבעלים שלה ב-60% ושותפה עסקית שלי רשומה בעלים ב-40%
זוהי כרגע הדירה היחידה שברשותי.
הנני מתכוון לרכוש דירה נוספת בעוד חודשיים שלוש אבל מתכוון למכור את הדירה שאני בעלייה כרגע עד 16 חודשים מהיום.
הבנתי שאם מוכרים את הדירה הקודמת תוך 18 חודש אוכל להמנע ממס רכישה .. האם זה נכון?
2. לפני כשלוש וחצי שנים רכשתי דירה .. לאחר כשישה חודשים רכשתי דירה שנייה. לצערי מכיוון שאז לא הייתיי מיודע לכך שאם מוכרים את הראשונה תוך 18 חודש אפשר להמנע ממס רכישה אז שילמתי עלייה בזמנו מס רכישה.
את הראשונה אכן מכרתי תוך 4 חודשים מיום שרכשתי את השנייה.
מאז תשלום מס הרכישה עברו שנתיים וחודשיים. האם אני יכול לפנות לרשות המיסים בבקשה להחזר מס הרכישה ששילמתי? (כמובן שאפשר להוכיח שאכן מכרתי את הדירה הראשונה תוך 18 חודש).
1. ברשותי דירה אשר בטאבו אני רשום הבעלים שלה ב-60% ושותפה עסקית שלי רשומה בעלים ב-40%
זוהי כרגע הדירה היחידה שברשותי.
הנני מתכוון לרכוש דירה נוספת בעוד חודשיים שלוש אבל מתכוון למכור את הדירה שאני בעלייה כרגע עד 16 חודשים מהיום.
הבנתי שאם מוכרים את הדירה הקודמת תוך 18 חודש אוכל להמנע ממס רכישה .. האם זה נכון?
2. לפני כשלוש וחצי שנים רכשתי דירה .. לאחר כשישה חודשים רכשתי דירה שנייה. לצערי מכיוון שאז לא הייתיי מיודע לכך שאם מוכרים את הראשונה תוך 18 חודש אפשר להמנע ממס רכישה אז שילמתי עלייה בזמנו מס רכישה.
את הראשונה אכן מכרתי תוך 4 חודשים מיום שרכשתי את השנייה.
מאז תשלום מס הרכישה עברו שנתיים וחודשיים. האם אני יכול לפנות לרשות המיסים בבקשה להחזר מס הרכישה ששילמתי? (כמובן שאפשר להוכיח שאכן מכרתי את הדירה הראשונה תוך 18 חודש).
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
12/02/11
צריך לבדוק לעומק, אבל.. על פניו - אם זו הדירה היחידה, אז ניתן להצהיר כי אתה עומד למכור אותה בתוך 18 חודישם ולבקש את ההטבה (זה לא פטור - כעת הדירה שתרכוש - תהיה לכאורה הדירה היחידה, על פי המדרגות שלה).
לגבי השבה - לטעמי שווה ניסיון, אבל.. צריך לבדוק דברים קצת יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי השבה - לטעמי שווה ניסיון, אבל.. צריך לבדוק דברים קצת יותר לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
