פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תנאי מגורים בדירה שכורה
אלמונית
10/03/11
שלום רב.
מזה 6 שנים אני שוכרת דירה או נכון יותר יחידת דיור שנמצאת מתחת לביתו של בעל הבית המשכיר. בקיר החיצוני של הבית ישנם סדקים שעם השנים התחילו לעבור גם לתוך הבית, משמע שבחורף אני סובלת המון מעובש כיוון שהקירות ספוגים במים. בשנה השניה למגוריי בדירה זו ביקשתי מבעל הבית לתקן את הסדקים וזאת לאחר התייעצות עם מהנדס בניין שהמליץ למרוח על הקיר החיצוני חומר מסויים על מנת לאטום את הסדקים. בעל הבית סירב להקשיב וטען שאין שום בעיה עם הסדקים הללו ואין בכוונתו לטפל בעניין. ברצוני לציין שיש ביני לבין בעל הבית חוזה שכירות פשוט שמסכם בעיקר את תקופת החוזה, מהו התשלום החודשי בגין השכירות ואת התחייבותי לשלם מים וחשמל בהתאם למונה החודשי. בחוזה לא מצויין אף דבר בגין תיקונים וכדומה. רציתי לדעת האם מחובתו של בעל הבית לתקן את הסדקים, שכן בכל שבוע בימי החורף אני חייבת לנגב את כל העובש שנוצר בקירות. בנוסף חשוב לי לציין כי אין טעם אפילו לנסות לתקן אותם מבפנים כי הסדקים חוזרים על עצמם. שאלתי היא האם כמשכיר הדירה מחובתו לטפל בליקויים כגון זה? אם כן ואם לא אשמח לקבל הכוונה מה עליי לעשות על מנת לטפל בעניין.
בברכה ותודה מראש.
מזה 6 שנים אני שוכרת דירה או נכון יותר יחידת דיור שנמצאת מתחת לביתו של בעל הבית המשכיר. בקיר החיצוני של הבית ישנם סדקים שעם השנים התחילו לעבור גם לתוך הבית, משמע שבחורף אני סובלת המון מעובש כיוון שהקירות ספוגים במים. בשנה השניה למגוריי בדירה זו ביקשתי מבעל הבית לתקן את הסדקים וזאת לאחר התייעצות עם מהנדס בניין שהמליץ למרוח על הקיר החיצוני חומר מסויים על מנת לאטום את הסדקים. בעל הבית סירב להקשיב וטען שאין שום בעיה עם הסדקים הללו ואין בכוונתו לטפל בעניין. ברצוני לציין שיש ביני לבין בעל הבית חוזה שכירות פשוט שמסכם בעיקר את תקופת החוזה, מהו התשלום החודשי בגין השכירות ואת התחייבותי לשלם מים וחשמל בהתאם למונה החודשי. בחוזה לא מצויין אף דבר בגין תיקונים וכדומה. רציתי לדעת האם מחובתו של בעל הבית לתקן את הסדקים, שכן בכל שבוע בימי החורף אני חייבת לנגב את כל העובש שנוצר בקירות. בנוסף חשוב לי לציין כי אין טעם אפילו לנסות לתקן אותם מבפנים כי הסדקים חוזרים על עצמם. שאלתי היא האם כמשכיר הדירה מחובתו לטפל בליקויים כגון זה? אם כן ואם לא אשמח לקבל הכוונה מה עליי לעשות על מנת לטפל בעניין.
בברכה ותודה מראש.
פיתרון לא משפטי
cויתן
12/03/11
אם הדירה מתאימה לך, וחוץ מקצת עובש הכל בסדר, מומלץ לפתור את בעיית העובש על ידי סיוד קטע הקיר הקטן הזה בסיד "אקרינול" שניתן לקנות בכל חנות של חומרי בניין / צבעים.
האקרינול הוא סיד לבן המכיל חומר מיוחד שמונע היווצרות עובש.
הקופסה הקטנה ביותר היא של ליטר אחד, שעולה בערך 65 ש"ח.
סיוד הקיר באקרינול ימנע עובש לפחות למשך שלוש עד ארבע שנים.
בנוסף, אנחנו כבר בתחילת הקייץ, ואין טעם לעשות מהומות כשבעצם הגשמים כבר מאחורינו.
כל פתרון טכני עדיף על מלחמות משפטיות, שאין לדעת מי ירוויח מהן.
האקרינול הוא סיד לבן המכיל חומר מיוחד שמונע היווצרות עובש.
הקופסה הקטנה ביותר היא של ליטר אחד, שעולה בערך 65 ש"ח.
סיוד הקיר באקרינול ימנע עובש לפחות למשך שלוש עד ארבע שנים.
בנוסף, אנחנו כבר בתחילת הקייץ, ואין טעם לעשות מהומות כשבעצם הגשמים כבר מאחורינו.
כל פתרון טכני עדיף על מלחמות משפטיות, שאין לדעת מי ירוויח מהן.
שאלה בנוגע לדירה שכורה – האם אפשרי???
אלמונית
10/03/11
האם ניתן לשאול בפורום זה שאלות בנוגע לדירות שכורות?
דירה שכורה
עו"ד שזר תומר
12/03/11
כן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביצוע פסק דין
***
10/03/11
שלום רב,
בתביעה נגד השכנים עקב רטיבות בדירתם אשר סרבו לתקנה, ניתן פסק דין לפיו עליהם לתקן את הנזק תוך שבועיים ולאחר מכן עלינו להביא צבעי לדירתנו על מנת לצבוע את כתמי הרטיבות ולהציג בפני השכנים קבלה על כך.
כיצד ניתן לוודא כי השכנים אכן תיקנו את הליקויים בדירתם הגורמים לרטיבות, בהתאם לפסק הדין?
בתביעה נגד השכנים עקב רטיבות בדירתם אשר סרבו לתקנה, ניתן פסק דין לפיו עליהם לתקן את הנזק תוך שבועיים ולאחר מכן עלינו להביא צבעי לדירתנו על מנת לצבוע את כתמי הרטיבות ולהציג בפני השכנים קבלה על כך.
כיצד ניתן לוודא כי השכנים אכן תיקנו את הליקויים בדירתם הגורמים לרטיבות, בהתאם לפסק הדין?
רטיבות בדירת השכן - מה עושים?
עו"ד שזר תומר
12/03/11
ניתן להוציא להם מכתב שיפרטו אודות התיקון לרבות קבלות המעידות על ביצוע תיקון בפועל, באם לא יעשו כן ניתן לפנות לביהמ"ש בבקשה לצו ביזיון בית משפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עיקול ומכתב החרגה
ירון
10/03/11
שלום. אני עו"ד צעיר שעוסק בנדל"ן. העניין הוא שנתקלתי בעסקה כזו פעם ראשונה ואני מתלבט: מדובר בבניין משותף של חברה משכנת שמעוקל כולו ע"י מס שבח. קונים מעוניינים לקנות דירה מסויימת., אבל בגלל החוב עדיין אין פרצלציה וניתן לרשום הערת אזהרה בלבד. מס שבח המציא לי מכתבי החרגה לעניין הדירה הספציפית, כי היא לא נכללת בעיקול. האם ה מספיק טוב ע"מ להתקשר בהסכם או שעדיין מדובר בהעסקה מסוכנת? vto fsth kh kvm,hhs do nthaur jcrv nafb, cyro v,earu,?
אודה מאוד לכל הכוונה
אודה מאוד לכל הכוונה
עיקול ומכתב החרגה
יעל
11/03/11
לא ברור בדיוק הקשר בין מס שבח לפרצלציה אלו שני נושאים שונים לכל אחד מהם השלכות משמעותיות על זכויות הקונים המיועדים. של מי החוב למס שבח? מכתב ההחרגה מועיל אבל בכל מקרה זאת עדין עסקה מסוכנת במובן זה שלא ניתן יהיה לרשום את הבית המשותף ואת הזכויות ע"ש הרוכשים אלא לאחר שהחובות יוסדרו ולאחר הפרצלציה ועד לאותו מועד תמיד יזדקקו הקונים המיועדים לשיתוף הפעולה של החברה המשכנת והבעלים הרשום ויש לכך השלכות לענין קבלת משכנתא ולענין מכירה עתידית.. עצתי להזהר ובכל מקרה להקפיד על רישום מדויק ביותר של המצב המשפטי בחוזה הרכישה ככל שתחליט להמליץ על ההתקשרות. ממליצה שתיועץ בעו"ד מנוסה בתחום לפני כן.
ייפוי כח למכירת דירה
איל
09/03/11
אחי גר בקנדה ומבקש למכור דירה בארץ השייכת לו. בכוונתי לשלוח אליו את כל הטפסים הרלוונטיים לחתימה. שמעתי שהוא יהיה חייב לחתום עליהם רק בנוכחות קונסול ישראל. האם יש אפשרות פשוטה יותר לביצוע החתימה מבלי שהוא יצטרך להגיע לארץ או לפגוש קונסול? אולי חתימה בנוכחות שופט מקומי?
מכירת דירה בארץ של תושב זר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/03/11
יש אפשרות לאמת את החתימה על ייפו"כ גם באמצעות חותמת אפוסטיל בבימ"ש מקומי. אולם, יש לברר זאת מול רוכש הנכס בארץ אם זה מקובל עליו ויותר מכך, על הבנק שיתן לו הלוואה, אם נדרש מימון. היה ולא, אין מנוס מלחתום בפני הקונסול.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38-2
רון
09/03/11
בבניין בן 4 דיירים בהם שלושה מעונינים לבצע תמ"א 38-2 ואחד מתנגד, האם ניתן לאלצו באופן חוקי.
רוב נדרש לתמ"א 38
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/03/11
לפי התיקון בחוק, נדרש רוב של 2/3, כך שנראה שניתן לאלץ את הדייר ה"סרבן" ... מומלץ להפנות את השאלה לפורום תמ"א 38 הייעודי באתר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנית מרפסות
ירון
09/03/11
ועדה מקומית לבניה וועדה מחוזית אשרו בנית מרפסות בבנין לאחר דיון בכל ההתנגדויות שנדחו.75 אחוז מהדיירים הסכימו לבניה.
המתנגדים למרות הכל פנו לבית משפט.האם בית משפט יכול למנוע את הבניה?או לתת צו הפסקת עבודה?מה הסיכויים של המתנגדים למנוע את הבנייה?
המתנגדים למרות הכל פנו לבית משפט.האם בית משפט יכול למנוע את הבניה?או לתת צו הפסקת עבודה?מה הסיכויים של המתנגדים למנוע את הבנייה?
הליכים בבימ"ש לאחר דיון בהתנגדויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/03/11
קשה להעריך, יש לעיין במסמכים ולראות מה הטענות. בוועדה המקומית נדונות טענות תיכנוניות. בבימ"ש נדונות טענות קנייניות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח הדירה גדול יותר בהרבה מהשטח הרשום בטאבו
מירי
09/03/11
קיבלנו מהעו"ד המטפל(מצו בית משפט כי הקבלן פשט רגל) ברישום בטאבו טופס שכירות שעליו רשומים גוש וחלקה ושטח הדירה - יש הפרש של בין 30 ל40 מ"ר לפחות בין הדירה שרשומה לקיים בפועל - הדירה נשארה כמו שהקבלן בנה אותה ללא שינוי או תוספת בנייה - נראה שנפלה טעות של המודד או בעת רישום הנתונים - רשום 103 מ"ר בפועל השטח הוא לפחות 135 מ"ר -
רצינו לדעת אם צריך לפעול לתיקון הטעות והאם יש בכלל חשיבות לאי התאמה - מה תהיינה ההשלכות בעתיד ? שטח המגרש תואם למציאות אבל שטח הבית הרבה יותר קטן ממה שהקבלן בנה -
רצינו לדעת אם צריך לפעול לתיקון הטעות והאם יש בכלל חשיבות לאי התאמה - מה תהיינה ההשלכות בעתיד ? שטח המגרש תואם למציאות אבל שטח הבית הרבה יותר קטן ממה שהקבלן בנה -
אי התאמה בין השטח הרשום לשטח בפועל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/03/11
אני בהחלט ממליץ לעדכן את עו"ד המטפל ברישום הבית המשותף לגבי אי ההתאמה. השאלה היא ממה נובעת אי ההתאמה ? מה שטח הנכס שרשום בהסכם שלכם מול הקבלן ? יש לוודא שמבחינת זכויות הבנייה, הדירה נבנתה כדין. אם ישנה תוספת שטח ללא היתר, הדבר עלול להוות בעיה, מכמה היבטים. כך למשל, לרשות המקומית תהא זכות לדרוש להרוס את הבנוי לא חוקית, להגיש כתב אישום בעניין, ואף בהיבט המימוני, בנק שילווה רכישת הדירה על ידכם או על ידי רוכש אחר, עלול שלא לאשר מתן משכנתא לנכס, דבר שעלול לפגום בערך הנכס.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות תיקונים וביטוחים – שוכר או בעל הבית?
אבנר
09/03/11
שלום,בעלת הדירה שלי דורשת ממני לשלם את עלות ביטוח צד ג' שהועד עשה לבניין. בנוסף, מחסום הכניסה לחנייה נשבר (ונדליזם) וגם כאן אני נדרש לשאת, יחד עם שאר הדיירים/שוכרי הדירות האחרות, בתשלום.אשמח להבין מהו הדין לגבי תיקונים כאלה והיכן מסתיים גבול אחריותי כשוכר לתיקונים/תוספות בשטחים הציבוריים?תודה!
עלויות שחלות על שוכר או על בעל הנכס ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
10/03/11
ראשית, יש לעיין בהוראות הסכם השכירות ולראות מה הוסכם.
עקרונית, עלויות שוטפות של אחזקה, חלות על המחזיק/השוכר ואם המדובר בעליות ששמעותם השבחת הנכס, כגון שיפוץ חדר המדרגות וכיו"ב, זה אמור לחול על בעל הנכס. ממה שתיארת בפנייתך, נראה שתיקון המחסום צריך לחול על בעל הנכס ולא על השוכר. זו דעתי, לפחות.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
עקרונית, עלויות שוטפות של אחזקה, חלות על המחזיק/השוכר ואם המדובר בעליות ששמעותם השבחת הנכס, כגון שיפוץ חדר המדרגות וכיו"ב, זה אמור לחול על בעל הנכס. ממה שתיארת בפנייתך, נראה שתיקון המחסום צריך לחול על בעל הנכס ולא על השוכר. זו דעתי, לפחות.
בברכה,
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה לקטין
הורים
09/03/11
שלום
אנו מעוניינים לקנות דירה לבננו. בעוד חצי שנה ימלאו לו 18.
מצאה חן בעיננו דירה מקבלן.
האם בכלל אפשרי לעשות עיסקה (על תנאי) כבר עכשיו (כדי לא להחמיץ את הדירה) ולהשאיר את כספינו בנאמנות עד שימלאו לבננו 18?
האם ניתן בכלל לעשות כזה דבר? האם לקבלן תהיה מניעה (מוצדקת/חוקית) לתת לנו כבר עכשיו ערבות לפי חוק המכר?
ההורים
אנו מעוניינים לקנות דירה לבננו. בעוד חצי שנה ימלאו לו 18.
מצאה חן בעיננו דירה מקבלן.
האם בכלל אפשרי לעשות עיסקה (על תנאי) כבר עכשיו (כדי לא להחמיץ את הדירה) ולהשאיר את כספינו בנאמנות עד שימלאו לבננו 18?
האם ניתן בכלל לעשות כזה דבר? האם לקבלן תהיה מניעה (מוצדקת/חוקית) לתת לנו כבר עכשיו ערבות לפי חוק המכר?
ההורים
רכישת דירה על ידי קטין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
אין שום בעיה לעשות עסקה כזאת. לפי החוק על מנת לבצע עסקת מקרקעין יש צורך באישור של בית המשפט. בית המשפט בוחן האם העסקה היא לטובת הקטין ואינה משיתה עליו כל מיני הוצאות או התחייבויות שהוא יתקשה לעמוד בהן. אם ההורים מתחייבים לשלם ולשאת בהוצאות אז בד"כ אין בעיה. הסכם המכר אמור להיות מותנה ולהיכנס לתוקף אחרי שיינתן אישור של בית המשפט לעסקה.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם גם בהסכם מול הקבלן וגם בבקשה ובהליכים בבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אתכם גם בהסכם מול הקבלן וגם בבקשה ובהליכים בבית המשפט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
בני
09/03/11
לצורך רישום הערת אזהרה מכח הסכם ממון וגירושין שקיבל תוקף פס"ד בבימ"ש משפחה, מה אני אמור להגיש לטאבו? ואם יש לי עו,ד הוא אמור לבצע הרישום? אם כן, על מה אני אמור לחתום לו?
רישום זכויות בטאבו עקב הסכם גירושין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
עורך הדין שייצג אותך בהליך בהחלט צריך לטפל גם ברישום זכויותייך בטאבו. הוא אמור להחתים אותך על בקשה לרישום או על יפוי כוח (שיאפשר לו לחתום בשמך על כל המסמכים הדרושים). אני מציעה שבחלוף פרק זמן של מספר שבועות תוודא שאכן נרשמו הזכויות על שמך. אם ניתן לרשום זכויות בעלות או חכירה אין מקום להסתפק בהערת אזהרה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אורטל
09/03/11
קיבלתי צו מניעה מביהמ"ש בנוגע לנכס.
הבעיה היא שאני לא יודעת את הגוש חלקה שלו ולא איפה הוא רשום במינהל או בטאבו.
איך אברר את הגוש והחלקה?
הבעיה היא שאני לא יודעת את הגוש חלקה שלו ולא איפה הוא רשום במינהל או בטאבו.
איך אברר את הגוש והחלקה?
בירור גוש חלקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
יש באינטרנט מחשבונים שמאתרים פרטים של גוש וחלקה לפי כתובת. תקישי בגוגל: מחשבון גוש חלקה ותאתרי בקלות אחד כזה.
לאחר שתמצאי את פרטי הגוש והחלקה תוכלי להוציא נסח טאבו ולברר מי בעל הזכויות (אם הקרקע בבעלות מדינת ישראל, קק"ל וכיו"ב מדובר באדמת מינהל).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לאחר שתמצאי את פרטי הגוש והחלקה תוכלי להוציא נסח טאבו ולברר מי בעל הזכויות (אם הקרקע בבעלות מדינת ישראל, קק"ל וכיו"ב מדובר באדמת מינהל).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית בית
בני
09/03/11
שלום רב:
אני קונה את הבית שני שלי,השאלה בקשר מס' רכישה,האם אני יכול לשלם את מס' אחרי כמה חודשים או לא? ובמה יכול לעשות בעיות?
ואם אני מתכוון למכור את הבית הראשון בתוך שנה או שנתיים האם אוכל בינתתים לא לשלם את המס' רכישה?
אני קונה את הבית שני שלי,השאלה בקשר מס' רכישה,האם אני יכול לשלם את מס' אחרי כמה חודשים או לא? ובמה יכול לעשות בעיות?
ואם אני מתכוון למכור את הבית הראשון בתוך שנה או שנתיים האם אוכל בינתתים לא לשלם את המס' רכישה?
מס רכישה בגין דירה שנייה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
ניתן לפנות לשלטונות מיסוי מקרקעין ולבקש באופן מיוחד ולפנים משורת הדין לפרוס את תשלום המס ולשלם אותו בתשלומים. הם מסכימים לכך בנסיבות מיוחדות. אם תתחייב בעת רכישת הדירה השנייה, למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים (התחייבות שאמור להיות לה ביטוי בטופס ההצהרה והדיווח על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין), ההפרש במס הרכישה (בין מה שמשולם בגין דירה יחידה לבין מה שאמור להיות משולם בגין דירה שנייה) יהיה "בהקפאה" למשך התקופה הזו, עד שתמכרו את הדירה הראשונה.
אם בסופו של דבר לא תמכרו את הדירה הראשונה, תצטרכו לשלם את מלוא הסכום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם בסופו של דבר לא תמכרו את הדירה הראשונה, תצטרכו לשלם את מלוא הסכום בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות תיקון
הילה
09/03/11
לפני כחודש וחצי התפוצץ הדוד של השכנים , וכיוון שהדירה אותה אני שוכרת נמצאת בקומה אחרונה, כל המים חדרו אל תוך הבית. חדירת המים גרמו לנזקים בתקרה ובקירות (קילופים, כתמים חומים). האם באחריות בעל הדירה לתקן את הנזקים? האם אוכל לדרוש החזר כספי במידה ואדאג לתקן זאת בעצמי? זאת משום שכבר למעלה מחודש שאני "רודפת" אחר המתווך של הדירה לטיפול בעניין והוא כל הזמן מבטיח הבטחות ולא מקיימם. את בעל הבית אני לא מצליחה להשיג טלפונית וכבר נמאס לי להמתין ...
אחריות לתיקונים של נזקי רטיבות מהגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
באופן עקרוני מי שאמור לשאת בהוצאה הזו זה השכן שדוד השמש שלו התפוצץ וגרם לנזק.
המתווך הוא בכלל לא גורם רלבנטי בסיפור הזה והעובדה שאת רודפת אחריו לא תסייע לך בשום צורה בויכוח על העניין מול בעל הדירה שלך בעתיד.
את צריכה לרדוף אחרי בעל הדירה.
אם את לא מצליחה לאתר אותו מומלץ לפנות אליו בכתב (בדואר רשום ובצורה מתועדת) לפי הכתובת שלו שרשומה בהסכם השכירות ולהודיע לו שבכוונתך לבצע את התיקונים ולקזז את העלות שלהם מדמי השכירות, אם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר.
טלי קסלר, עורכת דין ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
המתווך הוא בכלל לא גורם רלבנטי בסיפור הזה והעובדה שאת רודפת אחריו לא תסייע לך בשום צורה בויכוח על העניין מול בעל הדירה שלך בעתיד.
את צריכה לרדוף אחרי בעל הדירה.
אם את לא מצליחה לאתר אותו מומלץ לפנות אליו בכתב (בדואר רשום ובצורה מתועדת) לפי הכתובת שלו שרשומה בהסכם השכירות ולהודיע לו שבכוונתך לבצע את התיקונים ולקזז את העלות שלהם מדמי השכירות, אם הוא לא יעשה זאת תוך זמן סביר.
טלי קסלר, עורכת דין ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן העיריה יצק בסיס בטון עמוד תאורה בשטח שלי
יוסף
09/03/11
מדובר בעמוד תאורה גדול שהוקם רק עכשיו, כשבסיס הבטון שלו בוצע בחלקו בתוך השטח שלי, כמובן, ללא רשותי.
מדובר על חדירת בטון של כ- 60-70 ס"מ לשטח שלי לעומק 1מ', בגובה פני הקרקע. העמוד עצמו לא חדר אבל נמצא על קו הגדר.
מה שמרגיז לא פחות הוא שלא היה שום אילוץ להקים אותו מחוץ לשטח, עניין של מדידה נכונה בלבד.
אגב, הבסיס אמור היה להיות מטר על מטר ובוצע ללא תבנית והרבה מעבר לדרוש, מה שהחמיר את הגלישה לשטח.
מה לדעתכם אני צריך לעשות במקרה כזה?
האם לחייב את העיריה לפרק ולהזיז אותו?
מדובר על חדירת בטון של כ- 60-70 ס"מ לשטח שלי לעומק 1מ', בגובה פני הקרקע. העמוד עצמו לא חדר אבל נמצא על קו הגדר.
מה שמרגיז לא פחות הוא שלא היה שום אילוץ להקים אותו מחוץ לשטח, עניין של מדידה נכונה בלבד.
אגב, הבסיס אמור היה להיות מטר על מטר ובוצע ללא תבנית והרבה מעבר לדרוש, מה שהחמיר את הגלישה לשטח.
מה לדעתכם אני צריך לעשות במקרה כזה?
האם לחייב את העיריה לפרק ולהזיז אותו?
יציקת עמוד חשמל בשטח פרטי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
09/03/11
אם העניין מפריע לך ומטריד אותך (ונראה שכך הדבר) בהחלט תפנה לעירייה ותדרוש שיזיזו את יציקת בסיס הבטון מהשטח שלך. מדוע לא? מה ההתלבטות?
אם לא תעשה זאת עכשיו, אח"כ יטענו כלפיך שידעת ולא אמרת דבר ולפיכך הסכמת.
אם העניין אירע לאחרונה העירייה תוכל לחייב בעלויות הביצוע של התיקון הזה את הקבלן שביצע את העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם לא תעשה זאת עכשיו, אח"כ יטענו כלפיך שידעת ולא אמרת דבר ולפיכך הסכמת.
אם העניין אירע לאחרונה העירייה תוכל לחייב בעלויות הביצוע של התיקון הזה את הקבלן שביצע את העבודה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר תשלום בחתימת חוזה
עופר
08/03/11
האם קבלן החתום על בנייה ולא קבל היתר בנייה חייב להחזיר כספים שגבה בחתימת החוזה.
הקבלן התחייב להחזיר תשלום אם לא יקבל היתר בנייה ומסרב להחזיר את התשלום שקבל.(עבר הזמן לקבלת ההיתר לפי החוזה החתום)
הקבלן התחייב להחזיר תשלום אם לא יקבל היתר בנייה ומסרב להחזיר את התשלום שקבל.(עבר הזמן לקבלת ההיתר לפי החוזה החתום)
נספח היעדר היתר בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
נשאלת השאלה על מה חתמתם ? כלומר האם נחתם נספח היעדר היתר בנייה עם תקופה מוגדרת וסנקציות כנדרש ? האם אתה מיוצג בעסקה או שעו"ד של הקבלן ייצג לבד ?
הדברים היו צריכים להיות מוגדרים מראש. אם אכן הוגדרו הדברים הכספים צריכים להיות בנאמנות אצל עו"ד שאמורות להיות לו הוראות כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הדברים היו צריכים להיות מוגדרים מראש. אם אכן הוגדרו הדברים הכספים צריכים להיות בנאמנות אצל עו"ד שאמורות להיות לו הוראות כיצד לפעול.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השארות השוכרת בדירה לאחר גמר החוזה
משכיר
08/03/11
הדיירת שלי החליטה לא להתפנות לאחר סיום החוזה וזאת לאחר שנתבקשה לעזוב קודם עקב אי תשלום שכ"ד.נקבע שעל כל יום איחור ביציאה מהבית היא משלמת 100 דולרים.אני חושש שהיא תיקח את הרגליים אחרי שתתנחל בדירה כמה חודשים ותברח מבלי לשלם לי את הכסף ולא אוכל למצוא אותה.זו עבירה פלילית קשה? כיצד ניתן לאכוף את פינוי הדיירת לאחר סיום החוזה כשאני צריך את הדירה (בלי פינוי השוכרת אפסיד הרבה כסף שהדיירת לא תוכל לשלם לי?) מה עושים?ו...את נוהל פינוי המושכר אני מכיר אבל זה לוקח זמן רב בפועל...
פינוי שוכר ההליך המהיר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
על פי סעיף 215 לחוק, במידה ודייר קבע עובדה בהתאם לשאלה שלך ואינו משלם, כלומר השוכר קבע כי הסכם השכירות הוא המלצה בלבד ואויל אין צורך לעמוד בו, ניתן להגיש כתב תביעה לפינוי שוכרים.
מיום הגשת התביעה, על הדייר הסרבן להגיש תשובתו תוך שלושים ימים. ממועד הגשת כתב ההגנה ייקבע מועד דיון קרוב ככל האפשר ובכל מקרה לא יאוחר מחודש ימים מיום הגשת כתב ההגנה. הדיון בתביעה זו יסתיים ככל האפשר תוך יום דיונים אחד. כמובן שבמקרה בו הדייר הסרבן לא יגיש כתב הגנה, ניתן יהיה לבקש מבית המשפט פסק דין בהעדר ואו אז יתקצר ההליך בחודש נוסף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מיום הגשת התביעה, על הדייר הסרבן להגיש תשובתו תוך שלושים ימים. ממועד הגשת כתב ההגנה ייקבע מועד דיון קרוב ככל האפשר ובכל מקרה לא יאוחר מחודש ימים מיום הגשת כתב ההגנה. הדיון בתביעה זו יסתיים ככל האפשר תוך יום דיונים אחד. כמובן שבמקרה בו הדייר הסרבן לא יגיש כתב הגנה, ניתן יהיה לבקש מבית המשפט פסק דין בהעדר ואו אז יתקצר ההליך בחודש נוסף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה מאדמת מינהל לפרטי.
עמי
08/03/11
אני גר בבניין של 4 דירות ,הבנין על שטח של כ 800 מ"ר והאדמה היא של המינהל,בטאבו רשום שלכל דייר יש 1/4 מהרכוש המשותף,וכל דייר תחם לו את השטח בהסכמה של כולם,יש מדידות. אני רוצה לרשום את החלק שלי בטאבו שיהיה פרטי שלי,ולא של מינהל מקרקעין גם כדי להעלות את מחיר הדירה שלי ,כיצד עושים זאת?
פרצלציה ורישום בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
במקרה זה אני ממליץ לך לפנות לאדריכל ועו"ד שעוסק בתכנון ובנייה ומקרקעין.
השלבים -
1. אישור תכנית מפורטת או תשריט חלוקה בועדה המחוזית/המקומית לתכנון ולבניה.
2. הכנת תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית המפורטת המאושרת
או את תשריט החלוקה המאושר באמצעות מודד מוסמך.
3. אישור התכנית לצורכי רישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה כתואמת
את התכנית המפורטת או את תשריט החלוקה. תוקף אישור הועדה שנה אחת.
4. אישור התכנית לצורכי רישום במרכז למיפוי ישראל או באמצעות מודד מבקר (מודד פרטי שהוסמך ע"י המרכז למיפוי ישראל לבצע ביקורת במקומו), ולקבל אישור "כשרה לרישום". תוקף האישור הוא 5 שנים.
5. הכנת המסמכים הנדרשים לשם הגשת "תיק פרצלציה" לחתימת בעלי הקרקע.
6. הגשת "תיק הפרצלציה" עם כל המסמכים המאושרים והחתומים ללשכת רישום המקרקעין לרישום.
7. קליטת הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
באופן כללי - ההליך הינו הליך של פרצלציה. יש לי מקרה דומה לאחרונה, בכפר יונה 2 מתוך 4 רצו לעשות פרצלציה וכן לרשום את הזכות על החלק היחסי בטאבו בהתאם לתשריט מאושר, יש כמובן לאשר תכנית ע"י אדריכל ואז ישנו הליך מול המנהל שבסופו לאחר עלויות שההליך דורש מבצעים את העברה בטאבו.במקרה שלך מאחר ומדובר על בעל זכות בבית צמוד קרקע הבנוי ביחד עם בתים נוספים באותו מגרש, יש צורך ברישום בית משותף. לא ניתן לרשום בית משותף לפני שנרשמה הפרצלציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
השלבים -
1. אישור תכנית מפורטת או תשריט חלוקה בועדה המחוזית/המקומית לתכנון ולבניה.
2. הכנת תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית המפורטת המאושרת
או את תשריט החלוקה המאושר באמצעות מודד מוסמך.
3. אישור התכנית לצורכי רישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה כתואמת
את התכנית המפורטת או את תשריט החלוקה. תוקף אישור הועדה שנה אחת.
4. אישור התכנית לצורכי רישום במרכז למיפוי ישראל או באמצעות מודד מבקר (מודד פרטי שהוסמך ע"י המרכז למיפוי ישראל לבצע ביקורת במקומו), ולקבל אישור "כשרה לרישום". תוקף האישור הוא 5 שנים.
5. הכנת המסמכים הנדרשים לשם הגשת "תיק פרצלציה" לחתימת בעלי הקרקע.
6. הגשת "תיק הפרצלציה" עם כל המסמכים המאושרים והחתומים ללשכת רישום המקרקעין לרישום.
7. קליטת הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
באופן כללי - ההליך הינו הליך של פרצלציה. יש לי מקרה דומה לאחרונה, בכפר יונה 2 מתוך 4 רצו לעשות פרצלציה וכן לרשום את הזכות על החלק היחסי בטאבו בהתאם לתשריט מאושר, יש כמובן לאשר תכנית ע"י אדריכל ואז ישנו הליך מול המנהל שבסופו לאחר עלויות שההליך דורש מבצעים את העברה בטאבו.במקרה שלך מאחר ומדובר על בעל זכות בבית צמוד קרקע הבנוי ביחד עם בתים נוספים באותו מגרש, יש צורך ברישום בית משותף. לא ניתן לרשום בית משותף לפני שנרשמה הפרצלציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני זכאית לפטור ממס שבח לפי התקנות החדשות
כנרת
08/03/11
יש ברשותי וברשות בעלי דירה שניתנה לנו במתנה מהורי בעלי ביוני 2010 . האם לאו השינויים במס שבח אנחנו יכולים למכור אותה מבלי לחכות 4 שנים? או שמא השינוי לא תקף לגבינו.
זו דירה יחידה שלנו, ואנחנו רוצים לקנות דירה במקום אחר.
הדירה עצמה בערך בת 35 שנה. ושוייה כ 1200000 תודה
זו דירה יחידה שלנו, ואנחנו רוצים לקנות דירה במקום אחר.
הדירה עצמה בערך בת 35 שנה. ושוייה כ 1200000 תודה
יש תקופת צינון
אורנית נווה, עו"ד
10/03/11
פטור ינתן רק לאחר תקופת צינון
מתנה מהורה לילד - ילד לא התגורר בדירה - תקופת צינון 3 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד התגורר בדירה - תקופת צינון 2 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד נשוי ו/או חד הורי - התגורר בדירה - תקופת צינון 1 שנה.
מתנה מהורה לילד - ילד לא התגורר בדירה - תקופת צינון 3 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד התגורר בדירה - תקופת צינון 2 שנים.
מתנה מהורה לילד - ילד נשוי ו/או חד הורי - התגורר בדירה - תקופת צינון 1 שנה.
איזה מפרט מחייב את הקבלן?
איל
08/03/11
המהנדס הגיש לנו דוח ליקויים של הבניין וציטט את חלק מהליקויים מתוך "המפרט הכללי הבין משרדי לבניה (הספר הכחול)".
תשובת השמאי מטעם הקבלן היא שהמפרט הבינמשרדי אינו מחייב את הקבלן כלל, אלא את הפרוייקטים הקשורים במשרד הבטחון.
תשובת השמאי מטעם הקבלן היא שהמפרט הבינמשרדי אינו מחייב את הקבלן כלל, אלא את הפרוייקטים הקשורים במשרד הבטחון.
מפרט
דינה
08/03/11
בהנחה שמדובר באדם פרטי שקנה נכס מקבלן, חל המפרט המצורף לחוזה הרכישה המבוסס על צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974.
מפרט חוזה על פי חוק מכר
עו"ד אברהם ללום
08/03/11
אכן התשובה על פי נתוני השאלה נכונים - מפרט חוק מכר המצורף לחוזה. יש כמובן לבדוק האם היו שינויים למפרט בנספח התיקונים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שכירות לתקופה קצרה
ירון
07/03/11
יש לי שאלה שנוגעת לסעיף 326 לפקודת העיריות, אני שכרתי דירה לתקופה קצרה של 11 חודש ולאחר מכן הארכתי בעוד 11 חודש את ההסכם שכירות שלי. האם העירייה יכולה לחייב אותי לשנות את הארנונה על שמי? האם היא יכולה לחייב אותי לחתום על חוזה חדש לשנה?
תשובה
אורנית נווה, עו"ד
08/03/11
צריך לתת הודעה על שינוי מחזיק בעירייה. אם סיימת את השכירות עליך לתת הודעה שעזבת ולא, במידה ואתה רשום כמחזיק העירייה תמשיך לחייב אותך בארנונה.
הערבת דירה לטאבו
ARIKPI
07/03/11
שלוםלהוריי יש בית על קרקע ששייכת למנהל מקרקעי ישראל הבית לא רשום בטאבו ,אלא יש חוכר שזאת חברה שפשטה רגל .הוריי רוצים להעביר את הדירה לטאבו על מנת שלא יתקלו בקשיים במכירתה בעתיד , האם הדבר אפשרי , ואם כן מה הפרוצדורה?תודה מראש
יש לבדוק
אורנית נווה, עו"ד
08/03/11
צריך לפנות למינהל, לראות אם יש היוון, אם שולם היוון.
רכישת קרקע/מבנה מעירייה
אילן
07/03/11
שלום רב,
האם אדם פרטי יכול לרכוש מבנה/קרקע מעירייה באופן פרטי או שמא ניתן לעשות זאת רק באמצעות מכרז?
איך עושים זאת? למי בעירייה אני אמור לפנות?
האם בפנייה הראשונית לעירייה יש לי צורך בנוכחות עו"ד או שמא ניתן לעשות זאת תחילה באופן עצמאי ורק בהמשך יש צורך בעו"ד?
אשמח לתגובתכם
תודה
האם אדם פרטי יכול לרכוש מבנה/קרקע מעירייה באופן פרטי או שמא ניתן לעשות זאת רק באמצעות מכרז?
איך עושים זאת? למי בעירייה אני אמור לפנות?
האם בפנייה הראשונית לעירייה יש לי צורך בנוכחות עו"ד או שמא ניתן לעשות זאת תחילה באופן עצמאי ורק בהמשך יש צורך בעו"ד?
אשמח לתגובתכם
תודה
מכירה בדרך של מכרז ע"י רשות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
בנוסף לפטור מחובת מכרז הנובעת מהעברת מקרקעין ומסכום החוזה, כמצויין לעיל, מונה את רשימת המקרים בהם ) – ( סעיף 3 לתקנות המכרזים, סעיפים קטנים4.
התקנות מגדירות את האופן שבו על הרשות המקומית להתנהל בהליכי המכרז, אלא .... על קרקע אותה מחזיק גורם מסויים (לעניין זה, גורם יכול שיהא אדם או גוף ומחזיק
תהא הרשות המקומית פטורה מהחובה לפרסם מכרז פומבי, מקרים המהווים רשימה סגורה של פטור ממכרז ובהם חוזים עם גורמים ... יש סכום שהרשות אינה חייבת במכרז. לכן יש לבדוק את המקרה לגופו. לחלק השני של השאלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד שמבין בהליך המכרז מול הרשות במיוחד למנוע הסתמכות שגויה ו/או טעות טכני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
התקנות מגדירות את האופן שבו על הרשות המקומית להתנהל בהליכי המכרז, אלא .... על קרקע אותה מחזיק גורם מסויים (לעניין זה, גורם יכול שיהא אדם או גוף ומחזיק
תהא הרשות המקומית פטורה מהחובה לפרסם מכרז פומבי, מקרים המהווים רשימה סגורה של פטור ממכרז ובהם חוזים עם גורמים ... יש סכום שהרשות אינה חייבת במכרז. לכן יש לבדוק את המקרה לגופו. לחלק השני של השאלה מומלץ להתייעץ עם עו"ד שמבין בהליך המכרז מול הרשות במיוחד למנוע הסתמכות שגויה ו/או טעות טכני.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה החדש
ק
07/03/11
שלום רב,חתמתי על חוזה רכישת דירה ביום 8.2.11 בו הודיעו על הטבת מס הרכישה. בהינתן זכרון דברים, חתימת החוזה יכלה להידחות לתאריך מאוחר ללא חשש הצדדים.שאלתי: האם עורך דיני היה אמור לדעת, ו/או לציין בפני כי כדאי לי לחכות עד ההחלטה הסופית על ההטבה? או שלא היתה לו דרך לדעת על פרסום הנושא?
חוות דעת לעניין המועד הקובע לחישוב מס רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
08/03/11
במקרה דלך עליך לקבל חוות דעת משפטית מסודרת ומתן יעוץ במסגרת הפורום במקרה זה יהיה שגוי. הייתי שמח לעזור, אך אין זה המקום במקרה דנן.
ניתן לומר שכבר מחודש דצמבר ועוד לפני מי שמעורב בתחום ידע שצריך להיכנס שינוי משמעותי ומה הכיוון לפי הצעת החוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ניתן לומר שכבר מחודש דצמבר ועוד לפני מי שמעורב בתחום ידע שצריך להיכנס שינוי משמעותי ומה הכיוון לפי הצעת החוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זימון עדים
סוזן
07/03/11
האם ישנה פסיקה בחוק האומרת שנאשם שזימן עדיו ע"י בית המשפט רשאי לשנות רשימת עדיו שזומנו כבר ע"י בית המשפט, או להודיע לבית המשפט שהוא מוותר על עדות אחד העדים שכבר זומן ע"י בית המשפט? אם כן, אודה אם אופנה לפיסקה זו. תודה.
פורום נדל"ן ומקרקעין
עו"ד שזר תומר
07/03/11
את מודעת לכך שזה פורום לנדל"ן ומקרקעין כן???
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
