פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס רכישה לאחר קניית מגרש
יוני
30/03/11
שלום רב!
בשעה טובה רכשנו מגרש ממ"י. על זה ידוע לי שאין פטור ממס רכישה ועלינו לשלם 5%. התחלנו תהליך בנייה ובמקביל רצינו גם למכור את דירתינו ולקנות דירה קטנה להשקעה שבו נגור עד לגמר הבנייה. בהנחה שנמכור את את דירתינו הקיימת לפני הקנית הדירה להשקעה כך שדירה להשקעה תהיה דירה היחידה (חוץ מהבית שבבנייה), עד לאיז שלב בבנייה תהיה הדירה להשקעה דירה יחידה מבחינת פטור ממס רכישה (דוגמאות: 1) לא נחשבת; 2) מהייתר הבניה; 3) מטופס 4... או... 4) תמיד;)
תודה מראש!
יוני
בשעה טובה רכשנו מגרש ממ"י. על זה ידוע לי שאין פטור ממס רכישה ועלינו לשלם 5%. התחלנו תהליך בנייה ובמקביל רצינו גם למכור את דירתינו ולקנות דירה קטנה להשקעה שבו נגור עד לגמר הבנייה. בהנחה שנמכור את את דירתינו הקיימת לפני הקנית הדירה להשקעה כך שדירה להשקעה תהיה דירה היחידה (חוץ מהבית שבבנייה), עד לאיז שלב בבנייה תהיה הדירה להשקעה דירה יחידה מבחינת פטור ממס רכישה (דוגמאות: 1) לא נחשבת; 2) מהייתר הבניה; 3) מטופס 4... או... 4) תמיד;)
תודה מראש!
יוני
מתי מגרש בבנייה נחשב כבית מגורים (או דירת מגורים) לצרכי מס שבח?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
יש פסיקה עניפה בשאלה מתי מדובר בדירה או בית ומתי לא. ברגע שהנכס יכול לשמש כמגורים, לרבות חיבורו לכל התשתיות הרלבנטיות הוא נחשב כדירת מגורים. קחו בחשבון שכרשויות המס נזכרות לבדוק מדובר בד"כ בכמה חודשים לאחר שנעשתה העסקה ולעיתים מצב הנכס שונה בזמן הזה כך שצריך לדאוג לתעד אותו כמו שצריך בעת ביצוע העסקה (אפילו לשקול לקחת חוות דעת שמאי חיצוני אובייקטיבי שיתעד את מצב הנכס בתאריך הרלבנטי).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מעמידר
משה
29/03/11
שלום רב,
אביה של אשתי התגורר בדירת עמידר במשך 27 השנים האחרונות. לצערנו הרב, הוא נפטר לפני כחודשיים.
שאלתי היא, האם ישנה זכות קנייה לשארי בשר של המנוח, בהנחה כלשהיא?
או האם ישנה הטבה כלשהיא שמגיעה להם?
בתודה מראש,
משה.
אביה של אשתי התגורר בדירת עמידר במשך 27 השנים האחרונות. לצערנו הרב, הוא נפטר לפני כחודשיים.
שאלתי היא, האם ישנה זכות קנייה לשארי בשר של המנוח, בהנחה כלשהיא?
או האם ישנה הטבה כלשהיא שמגיעה להם?
בתודה מראש,
משה.
דירת עמידר - זכויות המשך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
יש לבדוק האם התגוררו עם ההורים בעודם בחיים ?התגוררו בדירה 6 חודשים טרם פטירת אביה, מי שהתגורר זכאי לרשת את הדירה ללא כל תשלום לעמידר, ובתנאי שלמתגורר זו דירתו היחידה.
בכל תנאי אחר אין לכם זכויות יתר על כלל האוכלוסייה.
אף על פי כן ולמרות האמור, ניתן לשכנע את עמידר לאפשר לכם לרכוש הדירה, בפטור ממכרז.
מומלץ לפנות לעמידר ותקבלו את כל הפרטים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל תנאי אחר אין לכם זכויות יתר על כלל האוכלוסייה.
אף על פי כן ולמרות האמור, ניתן לשכנע את עמידר לאפשר לכם לרכוש הדירה, בפטור ממכרז.
מומלץ לפנות לעמידר ותקבלו את כל הפרטים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד ללום,התוכל לייעץ בעניין דירה הרשומה כחדר הסקה
חן
29/03/11
ע"וד ללום שלום רב
יש דירה שאני מתלבט לעניין רכישתה. מדובר בדירה הרשומה בטאבו כדירה ובמינהל ההנדסה של ת"א-יפו רשומה כחדר הסקה/כלי-בית. זוהי דירה בקומת קרקע (יורדים 4 מדרגות) ולטענת הבעלים דרים בה כבר 50 שנה. היא בצפון הישן של תל-אביב.
לגעת? לברוח? האם ניתן להמירה לדירה רגיחה המינהל ההנדסה והאם זה עולה כסף?
רוב תודות על הנדיבות
יש דירה שאני מתלבט לעניין רכישתה. מדובר בדירה הרשומה בטאבו כדירה ובמינהל ההנדסה של ת"א-יפו רשומה כחדר הסקה/כלי-בית. זוהי דירה בקומת קרקע (יורדים 4 מדרגות) ולטענת הבעלים דרים בה כבר 50 שנה. היא בצפון הישן של תל-אביב.
לגעת? לברוח? האם ניתן להמירה לדירה רגיחה המינהל ההנדסה והאם זה עולה כסף?
רוב תודות על הנדיבות
חדר הסקה כדירה / מחסן - חוות דעת שמאי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
ראשית הייתי ממליץ לקחת שמאי מקרקעין במקרה מסוג זה.
שנית, יש מקרים שהרישום נרשם בטעות כחבר הסקה לגבי מחסנים וגם דירות, יצא לי כבר לראות מקרים מסוג זה.
יצא לי מקרה שבטעות עו"ד רשם על בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות, כמחסן.
לכן יש לבדוק את היתר הבנייה, זכויות הבנייה וכיצד אושר הבניין והדירה הספציפית. קיים סיכוי גדול שבכלל מדובר על מחסן בפועל.
מדובר על עניין תכנוני ומומלץ ואף מעבר לכך לא לעשות כל פעולה בטרם תקבל אישור מעו"ד ושמאי להתקדם בעסקה מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, יש מקרים שהרישום נרשם בטעות כחבר הסקה לגבי מחסנים וגם דירות, יצא לי כבר לראות מקרים מסוג זה.
יצא לי מקרה שבטעות עו"ד רשם על בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות, כמחסן.
לכן יש לבדוק את היתר הבנייה, זכויות הבנייה וכיצד אושר הבניין והדירה הספציפית. קיים סיכוי גדול שבכלל מדובר על מחסן בפועל.
מדובר על עניין תכנוני ומומלץ ואף מעבר לכך לא לעשות כל פעולה בטרם תקבל אישור מעו"ד ושמאי להתקדם בעסקה מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מגרש חקלאי
דרור
29/03/11
אילו מיסים (שבח, השבחה, מכירה, מע"מ) יחולו על מכירת מגרש חקלאי של חברה (לא פעילה) שהינה איגוד מקרקעין
איגוד מקרקעין/קרקע חקלאית - מכירה ומיסוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
לגבי מכירת מגרש חקלאי יש לבדוק, האם המגרש משמש את המוכר ליצור הכנסה ? לאחר מכן יש מס שבח למוכר ואם התשובה לששאלה הראשונה הינו חיובי, יחול גם מע"מ.
מאחר ומדובר על חברה שהינה איגוד מקרקעין מדובר על שאלה שאיננה פשוטה מבחינה משפטית ובכל מקרה כדי לנסות ולענות על שאלה זו יש לבחון את דו"חות החברה ליום העסקה בפועלבאיגוד המקרקעין.
שכן במקרה מסוג זה, הכנסתם ו/או הוצאתם של נכסים מסויימים ממאזן החברה מהווים השפעה ישירה על מעמדה של החברה כאיגוד מקרקעין.
מומלץ לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין בעל ידע באיגוד מקרקעין ומיסוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מאחר ומדובר על חברה שהינה איגוד מקרקעין מדובר על שאלה שאיננה פשוטה מבחינה משפטית ובכל מקרה כדי לנסות ולענות על שאלה זו יש לבחון את דו"חות החברה ליום העסקה בפועלבאיגוד המקרקעין.
שכן במקרה מסוג זה, הכנסתם ו/או הוצאתם של נכסים מסויימים ממאזן החברה מהווים השפעה ישירה על מעמדה של החברה כאיגוד מקרקעין.
מומלץ לפנות לעו"ד העוסק במקרקעין בעל ידע באיגוד מקרקעין ומיסוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריצה לדירה מושכרת ונזק
אבינועם
29/03/11
אני משכיר דירה לאדם, הדירה נפרצה, לאחר הפריצה פנה אלי השוכר את הדירה על מנת להחליף תיריסים שבורים, אינני יודע מה מקור השבר האם זה היה לפני הפריצה או אחרי, לטענת הדייר זה אחרי, לדייר יש ילדים וכלבים.
בכל מקרה אשמח לדעת מה הדין, מי אחראי על תשלום הנזקים?
בכל מקרה אשמח לדעת מה הדין, מי אחראי על תשלום הנזקים?
שכירות - בעל הדירה חייב לשאת בהוצאות תיקון
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
יש לבדוק האם הסכם השכירות מחייב את השוכר לעשות ביטוח מבנה ותכולה !! כמו כן יש לבדוק מה נקבע בהסכם !!!
במידה ואין התיחסות לעניין זה בהסכם, הייתי ממליץ לך לשם את התיקון ולסיים את העניין. דרך אגב יש התיחסות גם בדין העברי לסוגיה זו, לכן אני לא יודע האם אתה אדם דית, אבל, במשנה בבא מציעא קא: נאמר: "המשכיר בית לחברו המשכיר חייב בדלת בנגר ובמנעול ובכל דבר שמעשה אומן". ועיין שם בסוגיא. ומבואר בשולחן ערוך חושן משפט סימן שיד, שמדובר הן על שעת ההשכרה והן על תיקונים מאוחרים יותר. וכך מנהג המדינה.
שכן במקרה שלפננו, אתה, בעל הדירה חייב לשאת בהוצאות תיקון החלון(כמובן שאם ימצא המזיק, יוכל בעל הבית לתובעו לשאת בהוצאות. ועדיין, כלפי השוכר חיוב התיקון הוא על בעל הדירה).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במידה ואין התיחסות לעניין זה בהסכם, הייתי ממליץ לך לשם את התיקון ולסיים את העניין. דרך אגב יש התיחסות גם בדין העברי לסוגיה זו, לכן אני לא יודע האם אתה אדם דית, אבל, במשנה בבא מציעא קא: נאמר: "המשכיר בית לחברו המשכיר חייב בדלת בנגר ובמנעול ובכל דבר שמעשה אומן". ועיין שם בסוגיא. ומבואר בשולחן ערוך חושן משפט סימן שיד, שמדובר הן על שעת ההשכרה והן על תיקונים מאוחרים יותר. וכך מנהג המדינה.
שכן במקרה שלפננו, אתה, בעל הדירה חייב לשאת בהוצאות תיקון החלון(כמובן שאם ימצא המזיק, יוכל בעל הבית לתובעו לשאת בהוצאות. ועדיין, כלפי השוכר חיוב התיקון הוא על בעל הדירה).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול בגין אי תשלום מס רכישה
רותי יפה
29/03/11
שלום,
בחודש נובמבר10 רכשתי דירה. דירה שניה. שווי מס הרכישה שעלי לשלם הוא כ 50000.
מאחר ואני מנסה לגייס את הכסף - לא שילמתי עדיין.
לפני יומיים התקבל עיקול על החשבון והם רוצים שהבנק יעביר להם את הכסף במיידית
שאלתי: האם עיכוב של 4 חודשים בתשלום מס הרכישה מצדיק עיקול? והעברת כספים על ידי הבנק שמן הסתם יקח זאת מחסכונות שלי...
איך אפשר לקבל דחיה של העיקול?
ובכלל, למי עלי לגשת כדי לסדר את הענין.
תודה
בחודש נובמבר10 רכשתי דירה. דירה שניה. שווי מס הרכישה שעלי לשלם הוא כ 50000.
מאחר ואני מנסה לגייס את הכסף - לא שילמתי עדיין.
לפני יומיים התקבל עיקול על החשבון והם רוצים שהבנק יעביר להם את הכסף במיידית
שאלתי: האם עיכוב של 4 חודשים בתשלום מס הרכישה מצדיק עיקול? והעברת כספים על ידי הבנק שמן הסתם יקח זאת מחסכונות שלי...
איך אפשר לקבל דחיה של העיקול?
ובכלל, למי עלי לגשת כדי לסדר את הענין.
תודה
עיקול בבנק
עו"ד שזר תומר
29/03/11
זה מצדיק עיקול....
צריך לפנות למי שמייצג את רשות המיסים וביצע את העיקול בשמם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לפנות למי שמייצג את רשות המיסים וביצע את העיקול בשמם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ספרים משפטיים
עידו
29/03/11
שלום רב,
ברצוני להתמחות במשרד אשר עוסק בתחומים אזרחי, מסחרי, נדל"ן, יייצוג חברות ביטוח(אינו עוסק בנזיקין ודיני עבודה)
תוכל/י להמליץ לי על ספרים ישמשו לי עזר לתחומים הנ"ל?
תודה רבה
ברצוני להתמחות במשרד אשר עוסק בתחומים אזרחי, מסחרי, נדל"ן, יייצוג חברות ביטוח(אינו עוסק בנזיקין ודיני עבודה)
תוכל/י להמליץ לי על ספרים ישמשו לי עזר לתחומים הנ"ל?
תודה רבה
ספרות משפטית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
תפנה ללשכת עוה"ד או תעשה חיפש בגוגל יש הרבה חברות שעוסקות בכך. שיהיה בהצלחה וכל הכבוד על החשיבה החיובית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין ליקוי בניה
רועי
29/03/11
שלום,
נכנסנו לדירה לפני 4 חודשים (דירה חדשה בקבלן), כרגע מצאנו כי בקיר חדר הילדים אין חיבור בין הקיר לתקרה והקיר לא יציב. הקבלן הגיע ואישר את המצב והוא פועל לתקן את המצב.
משמעות התיקון הוא פתיחת הקיר, הוספת קצף וכו' - דבר המצריך עבודה של 3 ימים לפחות (כל יום שעתיים עבודה מכיוון שצריך לחכות לייבוש החומרים, וכו'), לכלוך ואיבוד שעות העבודה שלי לביצוע התיקון.
א. האם אני זכאי לדרוש אישור של מהנדס בסיום הפעולה?
ב. האם אני זכאי פיצוי כלשהו בגין הפסד שעות העבודה, השכרת עוזרת לניקיון, פגיעה בהתנהלות היומית?
תודה!
נכנסנו לדירה לפני 4 חודשים (דירה חדשה בקבלן), כרגע מצאנו כי בקיר חדר הילדים אין חיבור בין הקיר לתקרה והקיר לא יציב. הקבלן הגיע ואישר את המצב והוא פועל לתקן את המצב.
משמעות התיקון הוא פתיחת הקיר, הוספת קצף וכו' - דבר המצריך עבודה של 3 ימים לפחות (כל יום שעתיים עבודה מכיוון שצריך לחכות לייבוש החומרים, וכו'), לכלוך ואיבוד שעות העבודה שלי לביצוע התיקון.
א. האם אני זכאי לדרוש אישור של מהנדס בסיום הפעולה?
ב. האם אני זכאי פיצוי כלשהו בגין הפסד שעות העבודה, השכרת עוזרת לניקיון, פגיעה בהתנהלות היומית?
תודה!
פיצוי בגין ליקוי בניה
עו"ד שזר תומר
29/03/11
תלוי בחוזה שחתמת עליו - אם הוא שותק את יכולה לתבוע על הנזקים.
לגביו מהנדס - ממליץ לך שאדם מטעמך יבדוק את זה, קבלן לא יוציא לך אישור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגביו מהנדס - ממליץ לך שאדם מטעמך יבדוק את זה, קבלן לא יוציא לך אישור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תיקוני גג בבית משותף
אפי
29/03/11
שלום רב,
אני גרה בבית משותף בקומה האחרונה כאשר הגג בעצם מכסה 3 דירות- אותי ועוד שני דיירים אחרים ביניהם ועד הבית. רכשתי את הדירה לפני כשנה ומאז מתגלות אינספור בעיות בדירה הנובעות מהגג. בין הנזקים רטיבויות במקומות שונים בבית ומרזב שבור.
פניתי לועד הבית בבקשה לטפל בנזקים, אך בשיחה מולו מסר כי אין בקופת הועד כדי לכסות את הנזקים וכי גם הוא סופג על עצמו את העלויות לתיקונים שונים שהוא מבצע בגג בשל חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים.
תחילה היתה לי רטיבות נוראית במרפסת אשר בשל הדחיפות לטפל בה שילמתי מכספי 300 ש"ח. על אף שהתקיימה אספת דיירים שבה הוחלט כי ישלמו את הנזק בחזרה ועל אף שיחות נוספות מול ועד הבית נמסר לי שאני יכולה לשכוח מהכסף שכן מדובר בדיירים מבוגרים אשר בקושי סוגרים את החודש.
יש עוד תיקונים רבים שחייבים להיעשות בגג ואיני מוכנה ויכולה לספוג אותם עלי.
יש לציין, כי הן הרטיבות שתיקנתי והן המרזב השבור נובעים בשל החלפת דוד שביצעה השכנה מתחתי אשר הדוד שלה מותקן מעל הדירה שלי. בעל המלאכה שביצע את העבודה מסרב להודות בכך ואין לי שום דרך להוכיח כי אכן בעקבות החלפת הדוד צצה הנזילה והשבירה של המרזב. יתר הרטיביות בשאר הבית נובעות בעובדה שמדובר בגג ישן המצריך שיפוץ (הבנתי כי ישנם חלקים בגג שאינם מכוסים ברעפים, אילתרו שם איזה משהו אחר...)
מה אני יכולה לעשות כדי להבטיח את תיקון הנזקים בהשתתפות כל הדיירים? האם אני יכולה להיות בטוחה כי כל תיקון שאבצע בגג ואשלם עליו אנ אראה חזרה את הכסף או שהם יצליחו למצוא איזו פירצה שתותיר אותי עם העוליות הגבוהות האלה?
תודה רבה.
אני גרה בבית משותף בקומה האחרונה כאשר הגג בעצם מכסה 3 דירות- אותי ועוד שני דיירים אחרים ביניהם ועד הבית. רכשתי את הדירה לפני כשנה ומאז מתגלות אינספור בעיות בדירה הנובעות מהגג. בין הנזקים רטיבויות במקומות שונים בבית ומרזב שבור.
פניתי לועד הבית בבקשה לטפל בנזקים, אך בשיחה מולו מסר כי אין בקופת הועד כדי לכסות את הנזקים וכי גם הוא סופג על עצמו את העלויות לתיקונים שונים שהוא מבצע בגג בשל חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים.
תחילה היתה לי רטיבות נוראית במרפסת אשר בשל הדחיפות לטפל בה שילמתי מכספי 300 ש"ח. על אף שהתקיימה אספת דיירים שבה הוחלט כי ישלמו את הנזק בחזרה ועל אף שיחות נוספות מול ועד הבית נמסר לי שאני יכולה לשכוח מהכסף שכן מדובר בדיירים מבוגרים אשר בקושי סוגרים את החודש.
יש עוד תיקונים רבים שחייבים להיעשות בגג ואיני מוכנה ויכולה לספוג אותם עלי.
יש לציין, כי הן הרטיבות שתיקנתי והן המרזב השבור נובעים בשל החלפת דוד שביצעה השכנה מתחתי אשר הדוד שלה מותקן מעל הדירה שלי. בעל המלאכה שביצע את העבודה מסרב להודות בכך ואין לי שום דרך להוכיח כי אכן בעקבות החלפת הדוד צצה הנזילה והשבירה של המרזב. יתר הרטיביות בשאר הבית נובעות בעובדה שמדובר בגג ישן המצריך שיפוץ (הבנתי כי ישנם חלקים בגג שאינם מכוסים ברעפים, אילתרו שם איזה משהו אחר...)
מה אני יכולה לעשות כדי להבטיח את תיקון הנזקים בהשתתפות כל הדיירים? האם אני יכולה להיות בטוחה כי כל תיקון שאבצע בגג ואשלם עליו אנ אראה חזרה את הכסף או שהם יצליחו למצוא איזו פירצה שתותיר אותי עם העוליות הגבוהות האלה?
תודה רבה.
מקפיצה
אפי
31/03/11
אישור זכוית בנכס
נחום
28/03/11
קנינו דירה לפני 10 שנים מקבלן כעת אנחנו מוכרים אותה הקונים על מנת שיכולו לקבל משכנתא צריכים אישור מהקבלן לגבי אישור זכוית (קיים אישור ממנהל מקרקעי ישראל שהדירה רשומה על שמנו
הקבלן מושך זמן ולא מוכן לתת אישור זכוית על נכס וטוען שבגלל שנוי רישום של הנכנס הוא לא יכול לתת האם יש דרך לעקוף את זה ?
והאם העורך דין שלנו יכול להאריך תוקף האיזה שהיא צורה?
(קיים אישור ישן מהקבלן מלפני 4 חודשים )
הקבלן מושך זמן ולא מוכן לתת אישור זכוית על נכס וטוען שבגלל שנוי רישום של הנכנס הוא לא יכול לתת האם יש דרך לעקוף את זה ?
והאם העורך דין שלנו יכול להאריך תוקף האיזה שהיא צורה?
(קיים אישור ישן מהקבלן מלפני 4 חודשים )
אישור זכויות - מכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
אין רלוונטיות כלל לשינוי בפרטי הנכס, על הקבלן לציין גוש חלקה ישן ואת המצב הנוכחי.
מאחר ואתם כבר רשומים במנהל תוציאו אישור זכויות מהמנהל וזה אמור לסייע לכם.
בכל מקרה יש להכיר את התיק לגופו ואני מאמין שמאחר ויש לכם עו"ד שהוא כבר אמור לדעת כיצד להתקדם משלב זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מאחר ואתם כבר רשומים במנהל תוציאו אישור זכויות מהמנהל וזה אמור לסייע לכם.
בכל מקרה יש להכיר את התיק לגופו ואני מאמין שמאחר ויש לכם עו"ד שהוא כבר אמור לדעת כיצד להתקדם משלב זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן והערת אזהרה
בני
28/03/11
רכשתי דירה מקבלן והיא בתהליכי בניה.הקרקע שייכת למנהל.כפי שהבנתי אין אפשרות לרשום הערת אזהרה לזכותי מפני שהקרקע בבעלות מנהל מקרקעין. שאלתי היא: כיצד אני יכול להבטיח או למנוע את המכירה של אותה דירה לאדם אחר על ידי הקבלן?
רכישת דירה מקבלן - בטוחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
29/03/11
ראשית יש לקבל אישור מב"כ החברה והחברה כי נרשמה העברה בספרים של החברה לגבי העסקה.
שנית, יש לרשום משכון ברשם המשכונות.
שלישית, תחתום על הנספחים המקוריים שיתר הרוכשים חותמים, קרי על התכניות כולל התכנית של הדירה שלך באופן ספציפי.
רביעית, כיום מאחר וככל הנראה יש ליווי ? לפרויקט אתה משלם לחשבון ספציפי בבנק ושם הבנק עושה גם את הבדיקה.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, יש לרשום משכון ברשם המשכונות.
שלישית, תחתום על הנספחים המקוריים שיתר הרוכשים חותמים, קרי על התכניות כולל התכנית של הדירה שלך באופן ספציפי.
רביעית, כיום מאחר וככל הנראה יש ליווי ? לפרויקט אתה משלם לחשבון ספציפי בבנק ושם הבנק עושה גם את הבדיקה.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
וייזל
28/03/11
ערכתי חוזה מכר לדירה שרשומה בחברה משכנת, מחזיק ברשותי אישור זכויות מהמנהל ומהחברה המשכנת.מייצג את שני הצדדים. מה המקביל לרישום הערת אזהרה בטאבו במקרה דנן. אני מתאר לעצמי שבקשה לרישום מעין הערה בחברה המשכנת ייעשה ע"י עו"ד החברה מייד עם העברת הטפסים אליהם, (נכון?), איך הדבר מתבצע ככל שהסוגייה מתייחסת למנהל.
רישום הערה ברשם המשכונות ובחברה המשכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
רישום משכון ברשם המשכונות, הערה בחברה המשכנת ויש גם דיווח למנהל.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבת דייר דירה שכורה
רונית
28/03/11
שלום
הדיירים שלי עזבו את הדירה המושכרת שלי.הם חייבים לי כסף ולא משלמים מה עלי לעשות
תודה רונית
הדיירים שלי עזבו את הדירה המושכרת שלי.הם חייבים לי כסף ולא משלמים מה עלי לעשות
תודה רונית
הגשת תביעה והפעלת בטוחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
מגישים תביעה במידה ומדובר על הפרה בהסתמך על הסכם השכירות. כמו כן, יש בטוחות שניתן להפעיל בהתאם.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ןודיני מקרקעין
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ןודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
חנה מוגילבסקי
28/03/11
בעלי מכר את הדירה המשותפת שלנו ללא ידיעתי הוא לא מוכן לתת לי את המסמכים של המכירה והוא לא מוכן להגיד לי בכמה הוא מכר את הדירה והוא טוען שמהמכירה לא נשאר לו שקל מה אני אמורה לעשות בנדון?
הסכמת בת זוג לעסקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
אני מבין שהדירה אינה רשומה על שמך ? אם כן מדוע ?מעבר לעובדה שלקונים יש בעיה ולעו"ד שייצגו בעסקה מאחר ובמידה והנכם נשואים כדת וכדין וניתן ללמוד מתעודת הזהות כי אם אתם נשואים היה על הצדדים לעסקה לבקש הסכמת בת זוג / תצהיר בת זוג.במידה והקונים יבקשו משכנתא תהיה להם בעיה קשה אם בכלל הם יקבלו. את רשאית לעצור את העסקה באמצעות בית משפט, ככל המוקדם כך יהיה נכון מבחינתך.
לא זו אף זו, את רשאית לקבל את הפרטים לגבי המכירה מרשות המס.
מומלץ לפעול מהר בעניין באמצעות עו"ד שעוסק במקרקעין וטוב יותר אם יש לו גם ניסיון בדיני משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לא זו אף זו, את רשאית לקבל את הפרטים לגבי המכירה מרשות המס.
מומלץ לפעול מהר בעניין באמצעות עו"ד שעוסק במקרקעין וטוב יותר אם יש לו גם ניסיון בדיני משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן רשום
יוסי
28/03/11
אני הגשתי בקשה לתוספת בניה, האם העיריה יכולה לחייב אותי להחתים קבלן רשום, כאשר עדיין לא חתמתי עם קבלן.
לפי מה שמופיע בדף הראשון בהרמוניקה אם טרם נתמנה קבלן, המבקש מתחייב להודיע לרשות ברגע שיתמנה, אבל האם העיריה יכולה לעכב את הוצאת ההיתר לפני שהקבלן רשום חותם?
לפי מה שמופיע בדף הראשון בהרמוניקה אם טרם נתמנה קבלן, המבקש מתחייב להודיע לרשות ברגע שיתמנה, אבל האם העיריה יכולה לעכב את הוצאת ההיתר לפני שהקבלן רשום חותם?
קבלן או קבלן רשום - מסמכים להוצאת היתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
קבלן רשום או קבלן ? למיטב ידיעתי מהרשויות שאני עובד איתם והבקשות להיתר שאנו מגישים, לא מבקשים אישור לגבי הקבלן הרשום. אף על פי שכך היה צריך להיות מכל מיני סיבות שלא נעלה כאן, לא זכור לי שיש צורך בקבלן רשום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן מתנה מסירת מפתח בחתימה על כתב ויתור
אפי
28/03/11
שלום. רכשנו דירה מקבלן לפני כשנתיים וחצי. בחוזה הוא התחייב לסיים את הבניה ולאפשר כניסה עד אוקטובר 2010. זה לא קרה. הוא נמצא בפיגור של חמישה חודשים ומינואר הוא משלם לנו פיצויים. הבית כבר גמור ולפני חודש ביצענו פרוטוקול מסירה ראשוני, במהלכו נמצאו מספר ליקויים שהוא התחייב לתקן בתוך שבוע. ליקוי אחד הוא מסרב לתקן - מרזב חיצוני, מכוער ולא בטיחותי, שהותקן בחזית הבניין, בניגוד לתוכניות המקוריות שכללו מרזב מוסתר. הקבלן מתנה את קבלת המפתח לדירה בכך שנחתום על כתב ויתור על תביעה עתידית. שאלתי היא האם הוא יכול לעשות זאת? אם כן, עד מתי? ומה אם יהיו ליקויים נוספים בדירה? אציין שכבר שילמנו לקבלן את הסכום המלא על הדירה, כך שאין בידינו קלף מיקוח. תודה רבה על התשובה.
חתימה על פרוטכל מסירה בכפייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
אם הקבלן מבקש שתחתמו על משהו בניגוד לדעתכם מדובר על כפייה ללא ספק, בכל מקרה יש פסיקה לגבי הפרוטכל מסירה וכיצד בית המשפט מתייחס לעצם החתימה.
הייתי ממליץ לפנות קודם לעו"ד שמייצג את הקבלן !
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
הייתי ממליץ לפנות קודם לעו"ד שמייצג את הקבלן !
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה לםני קבלת היתר בניה
איציק
28/03/11
קניתי דירה חדשה מקבלן לפני שהיה בידי הקבלן היתר בניה. במקום אחד בחוזה רשום שהסטיה המקסימלית המותרת הינה עד 2%. במקום אחר רשום שעקב זה שאין היתר בניה יתכנו שינויים בגודל ובמבנה של הדירה. בפועל מסתבר שהמרפסת קטנה ב 10% מהגודל שעליו חתמתי והקבלן נאחז בסעיף הנ"ל כדי להצדיק את הסטיה ואינו מוכן לפצות אותי במאומה.
על השאלה ענה לי כאן מישהו (תודה עו"ד אברהם ללום) שהשאלה המרכזית מתי נחתם החוזה בהקשר לתיקון האחרון של חוק מכר דירות.
ובכן בדקתי וראיתי שהתיקון הנ"ל בוצע באפריל 2008 ואילו החוזה שלי נחתם ביוני 2008 ז"א אחריו.
האם זה עובד לטובתי או להפך?
תודה
איציק
על השאלה ענה לי כאן מישהו (תודה עו"ד אברהם ללום) שהשאלה המרכזית מתי נחתם החוזה בהקשר לתיקון האחרון של חוק מכר דירות.
ובכן בדקתי וראיתי שהתיקון הנ"ל בוצע באפריל 2008 ואילו החוזה שלי נחתם ביוני 2008 ז"א אחריו.
האם זה עובד לטובתי או להפך?
תודה
איציק
חוק מכר דירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
התיקון עובד לטובתך, בהתאם לחוק מכר הנך רשאי לפנות אליו במכתב ולהביא בפניות את האמור בהסכם במקביל לאמור בחוק המכר ולפי תשובתו ניתן להחליט כיצד לפעול.
תקנות התכנון והבנייה והן צו מכר דירות הינם דינים שנועדו להגן על רוכשי דירות.
חוק מכר דירות, המטרה - להבטיח שהדירה אותה מכר המוכר על הנייר תהיה זהה לדירה שאותה יקבל הקונה בפועל. עקב המטרה שבה עוסק החוק – בנייה, הותר למוכר לסטות בשיעור של 2%, ואולם סטייה זו הוזכרה לגבי מה שנקבע בין הצדדים ולא לגבי מה שנקבע בתקנות התכנון והבניה.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תקנות התכנון והבנייה והן צו מכר דירות הינם דינים שנועדו להגן על רוכשי דירות.
חוק מכר דירות, המטרה - להבטיח שהדירה אותה מכר המוכר על הנייר תהיה זהה לדירה שאותה יקבל הקונה בפועל. עקב המטרה שבה עוסק החוק – בנייה, הותר למוכר לסטות בשיעור של 2%, ואולם סטייה זו הוזכרה לגבי מה שנקבע בין הצדדים ולא לגבי מה שנקבע בתקנות התכנון והבניה.
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת רכוש משוף ורישומה בטאבו
בלה
28/03/11
אנו קבוצת רכישה, 10 קונים, של קרקע בשנת 2000.על הקרקע נבנה בניין עם 10 דירות.
.בטאבו רשומים כל עשרת הבעלים, כבעלים חוקיים על הקרקע.
(העו"ד שטיפל בהסדרת הטאבו קיבל ארוע מוחי לפני 10 שנים, ומאז העניין הוזנח)
בועדה האיזורית, בעיריה,רשום שיש היתר ל9 דירות ומחסן. בפועל במחסן יש דירה, וגר שם אחד מעשרת הבעלים על הקרקע
כמו כן בתיק בעיריה רשום שיש חריגות בניה בקומה האחרונה.
שאלותי,1- האם במצב כזה אפשר לעשות חלוקת רכוש ורישום ברור, מה שייך למי. האם בשלב ראשון אפשר לעשות הסכם חלוקה בין השכנים, לרשום 9 דירות ומחסן למי בדיוק הם שייכים ולרשום זאת כך בטאבו.
2- האם חובה לצרף תשריט?
3- האם קיומה של חריגת בניה מתועדת בתיק בעיריה מהווה מכשול?
4- מה צריך לעשות השכן שדירתו מוגדרת כמחסן, אם הוא רוצה לרשום אותה כדירה?
תודה מאד.
.בטאבו רשומים כל עשרת הבעלים, כבעלים חוקיים על הקרקע.
(העו"ד שטיפל בהסדרת הטאבו קיבל ארוע מוחי לפני 10 שנים, ומאז העניין הוזנח)
בועדה האיזורית, בעיריה,רשום שיש היתר ל9 דירות ומחסן. בפועל במחסן יש דירה, וגר שם אחד מעשרת הבעלים על הקרקע
כמו כן בתיק בעיריה רשום שיש חריגות בניה בקומה האחרונה.
שאלותי,1- האם במצב כזה אפשר לעשות חלוקת רכוש ורישום ברור, מה שייך למי. האם בשלב ראשון אפשר לעשות הסכם חלוקה בין השכנים, לרשום 9 דירות ומחסן למי בדיוק הם שייכים ולרשום זאת כך בטאבו.
2- האם חובה לצרף תשריט?
3- האם קיומה של חריגת בניה מתועדת בתיק בעיריה מהווה מכשול?
4- מה צריך לעשות השכן שדירתו מוגדרת כמחסן, אם הוא רוצה לרשום אותה כדירה?
תודה מאד.
רישום בית משותף בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
28/03/11
במצב שאת מתארת אפשר וגם רצוי לטפל בהסדרת הרישום של הזכויות שלכם בטאבו. ישנן כמה אופציות לעשות זאת. האופציה הטובה ביותר היא רישום בית משותף. אופציה טובה נוספת היא רישום הסכם שיתוף. בכל מקרה יש צורך בהכנת תשריט. העובדה שיש חריגת בנייה ונעשה שימוש במחסן כדירה היא בהחלט בעייתית. הפתרון הטוב ביותר ביחס לדירה הזו הוא להגיש בקשה להיתר בנייה ולהכשיר אותה כדירה. צריך לבדוק את מערכת ההסכמים ע"מ לבדוק מי אמור לשאת בעלות הזאת. מכל מקום, מומלץ מאוד לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבדוק את כל החומר וייתן לכם המלצות איך לטפל בעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המיסים הכרוכים בעיסקת תמ"א 38 (הריסת ובנייה מחדש)
חנן
28/03/11
אנו קבוצת דיירים שרוצה לעשות שימוש בתיקון מס 2 בתמ"א 38.כלומר להרוס את מבנה הבית המשותף ובנות במקומו בניין חדש.גודל הדירות החדשות לא יעלה על 90 מ"ר ולכל הדיירים יש פטור אישי (לא מכרו דירה ב 4 השנים האחרונות).אילו מיסים יחלו על הדיירים בעלי הזכויות באופן ודאי ? והאם יש מיסים שלגביהם יש סימן שאלה וחוסר קו אחיד ברשות המיסים בעת הנוכחית ?
תמ"א 38/2 - מתווה של פינוי בינוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
מדובר על מתווה של פינוי בינוי על פי הנספח תמ"א 38/2 תוך מימוש מיטבי של כל ההקלות וניצול מלא של המגרש לבניית בניין חדשני, בטוח ואיכותי. כיום, בשוק הנדל"ן הגואה של הגושים העירוניים בארץ, משתלם מאד לנצל את ההזדמנויות של תמ"א 38/2.
חוות דעת מהסוג המבוקש לא ניתן לתת במסגרת זו, המיוחד לאור מורכבות העניין ושמדובר על דבר מאוד חדש.
לכן אני ממליץ לך לפנות לעו"ד שמומחה שתמ"א 38 וםינוי בינוי, עם התמחות ספציפית במיסוי. כמו כן הינך מוזמן לפנות לפורום תמ"א 38.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חוות דעת מהסוג המבוקש לא ניתן לתת במסגרת זו, המיוחד לאור מורכבות העניין ושמדובר על דבר מאוד חדש.
לכן אני ממליץ לך לפנות לעו"ד שמומחה שתמ"א 38 וםינוי בינוי, עם התמחות ספציפית במיסוי. כמו כן הינך מוזמן לפנות לפורום תמ"א 38.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות אם חברה משכנת "מגדל הזוהר"
אלכס
28/03/11
אני צריך אישור זכויות למיחזור המשכנתא החברה המשכנת נכנסה לפירוק ולא היה אפשר להוציא את האישור כמעת חודש
עכשיו הם היתחילו לעבוד אבל האישור הם אומרים עולה במקום 75 ש"ח
750ש"ח האם אפשר לעשות משהו ? זה מחיר מוגזם
עכשיו הם היתחילו לעבוד אבל האישור הם אומרים עולה במקום 75 ש"ח
750ש"ח האם אפשר לעשות משהו ? זה מחיר מוגזם
חברה משכנת - צו הפיקוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
ראשית, נשאלת השאלה האם מדובר על חברה או משרד עו"ד ?
במידה ומדובר על משרד עו"ד, כי אז חל צו הפיקוח ! אף על פי כן יש לבדוק מכח מה החברה/ המשרד משמשים כחברה משכנת ! יש לבדוק, את המקרה לגופו ולבדוק את כל הנתונים מול אותה חברה משכנת כמו כן, לבדוק האם הם יבצעו את העברה בסופו של יום !!!
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן דיני מקרקעין
במידה ומדובר על משרד עו"ד, כי אז חל צו הפיקוח ! אף על פי כן יש לבדוק מכח מה החברה/ המשרד משמשים כחברה משכנת ! יש לבדוק, את המקרה לגופו ולבדוק את כל הנתונים מול אותה חברה משכנת כמו כן, לבדוק האם הם יבצעו את העברה בסופו של יום !!!
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן דיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה או מימוש שטח
יעלי
28/03/11
שלום רב,
אימי בעלת שטח של כחצי דונם בשווי של מיליון שקל ואנחנו מתלבטים מה לעשות אם אותו שטח
1. אם מוכרים את השטח כמה מס מכירה אמורים לשלם (אולי יש עוד מיסים) ?
2. אם היא מעבירה אלי את השטח ללא תמורה - איזה מס אמורים לשלם? וכמה אחוזים?
אימי בעלת שטח של כחצי דונם בשווי של מיליון שקל ואנחנו מתלבטים מה לעשות אם אותו שטח
1. אם מוכרים את השטח כמה מס מכירה אמורים לשלם (אולי יש עוד מיסים) ?
2. אם היא מעבירה אלי את השטח ללא תמורה - איזה מס אמורים לשלם? וכמה אחוזים?
מכירת מגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
28/03/11
באופן עקרוני במכירה של מגרש צריך לבדוק אם יש חבות: במס שבח, במס ערך מוסף, בהיטל השבחה.
הקונה אמור לשלם מס רכישה.
בהעברה ללא תמורה בתוך המשפחה אין חבות במס שבח ובהיטל השבחה. יש הנחה במס הרכישה.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבדוק עבורכם מה גובה המסים שאתם עשויים לשלם אם תמכרו כעת את המגרש ויסייע לכם לקבל החלטה איך נכון לפעול כעת ביחס למגרש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
הקונה אמור לשלם מס רכישה.
בהעברה ללא תמורה בתוך המשפחה אין חבות במס שבח ובהיטל השבחה. יש הנחה במס הרכישה.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבדוק עבורכם מה גובה המסים שאתם עשויים לשלם אם תמכרו כעת את המגרש ויסייע לכם לקבל החלטה איך נכון לפעול כעת ביחס למגרש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התלבטות מה לעשות בהליך זמני בטרם תביעה
בובית- דחוף
28/03/11
במידה ובענייני קיים מקרה קלאסי לצו מניעה זמני או צו עשה זמני, אבל אין לי חוו"ד או אסמכתאות המציגות במישרין כי זה ייהרג ובל יעבור לקבל את הצו במעמד צו אחד ואישורו בהמשך, האם יש חשש כי במידה ויבוטל הצו הזמני או ייתברר שלא היה צורך בצו עצמו וניתן היה להגיע לפס"ד בהליך רגיל ולטפל בבעיה כדת וכדין, האם ייתכן ויש מצב ובימ"ש או תובע יכול לבקש או להורות לחלוט את ההתחייבות העצמית, הערבות צד ג' או ערבות בנקאית ואולי אף עירבון במידה ובימ"ש יחליט שיש צורך?
אני חוששת כי אחויב בהוצאות הנ"ל, כי למרות שברור לי שצריך לתת צו זמני מידי, אין לי ראיה חד משמעית שתחייב פגיעה כזו בנתבע למעט מצב הנכס שבבעלותי ועל כן מה כדאי שאעשה?האם כדאי שאזמין חוו"ד מומחה במיוחד שחייבים להטיל צו שכזה מהיום להיום ולא תהיה קטסטרופה וכך שבעצם אהיה מוגנת במידת האפשר מהטלת צו שווא כי אוכיח ישירות בין הדחיפות להגשת צו זמני לנזק?
מה לעשות?האם יש חשש שייקבעו לי הוצאות ויחלטו ערבויות במידה ואין לי אסמכתא כמפורט לעיל ועדיף לי לחכות ולהמשיך לנהל תביעה רגילה ותו לא?האם שווה לקחת את הסיכון וייתכן אף מצב שגם אם יידחה הצו או הבקשה בימ"ש ייתן את מידת הרחמים ולא יחייב אותי בדבר?
תודה
בובית
אני חוששת כי אחויב בהוצאות הנ"ל, כי למרות שברור לי שצריך לתת צו זמני מידי, אין לי ראיה חד משמעית שתחייב פגיעה כזו בנתבע למעט מצב הנכס שבבעלותי ועל כן מה כדאי שאעשה?האם כדאי שאזמין חוו"ד מומחה במיוחד שחייבים להטיל צו שכזה מהיום להיום ולא תהיה קטסטרופה וכך שבעצם אהיה מוגנת במידת האפשר מהטלת צו שווא כי אוכיח ישירות בין הדחיפות להגשת צו זמני לנזק?
מה לעשות?האם יש חשש שייקבעו לי הוצאות ויחלטו ערבויות במידה ואין לי אסמכתא כמפורט לעיל ועדיף לי לחכות ולהמשיך לנהל תביעה רגילה ותו לא?האם שווה לקחת את הסיכון וייתכן אף מצב שגם אם יידחה הצו או הבקשה בימ"ש ייתן את מידת הרחמים ולא יחייב אותי בדבר?
תודה
בובית
צו מניעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
פתיח השאלה שלך הוא גם התשובה ! אם את בטוחה בעצמך והמטרה האמיתית של הצו נחוצנ כי אז יש לפעול ולקבל צו ! בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד שעוסק בתחום שיתן את דעתו לאחר שכל הנתונים הובאו בפניו.
השאלה לא כוללת את העובדות לצורך הוצאת הצו.
אם אכן הדבר נדרש מהיום להיום אז חבל על כל רגע ועלייך לפעול מיידית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
השאלה לא כוללת את העובדות לצורך הוצאת הצו.
אם אכן הדבר נדרש מהיום להיום אז חבל על כל רגע ועלייך לפעול מיידית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
עמוס
28/03/11
שלום רב , לפני כחודש פרסמתי את דירתי למכירה . לאחר ימים ספורים הגיעה קונה פוטנציאלית ( מיוצגת ע"י מתווך ) והביעה את רצונה לקניית הדירה .במשך כשלושה שבועות עד חודש ניהלנו משא ומתן ובשום שלב היא לא היתה מוכנה לחתום על זיכרון דברים או להשאיר מקדמה כלשהי על החשבון כידי להפגין רצינות .לאחר שרוב הנושאים הוסכמו בע"פ הנושא הועבר לעורכי דין לטיוטת הסכם ועדיין הקונה לא הסכמה לחתום על זיכרון דברים .לצערי נאלצתי לחזור בי ממכירת הדירה מכיוון שהדירה שעמדתי לרכוש כבר לא הייתה רלוונטית ( עבר חודש ). הקונה והמתווכים מאיימים לתבוע אותי למרות שלעולם לא חתמנו על מסמך כלשהו ( זיכרון דברים ) או מקדמה כלשהי . יש לציין כי טיוטת החוזה כבר הוכנה ע"י שני עורכי הדין המייצגים את שני הצדדים . האם אני צפוי לתביעה כלשהי ??
נראה שלא
עו"ד קופיקו
28/03/11
הרי לא התחייבת לשום דבר. היה משא ומתן בתום לב במשך חודש, משא ומתן שלא צלח - זה הכל. על מה יתבעו אותך ? ! במסגרת פורום זה עונים מנהלי פורומים אשר הינם בעלי הידע והנסיון לכך, לאור האמור במידה והתשובה ניתנת ע"י מי שאינו מנהל פורום יש לקחת את התשובה בהתאם.
מו"מ בתום לב
עו"ד אברהם ללום
28/03/11
אני ממליץ לך להתייעץ עם עו"ד בטרם תעשה כל פעולה.
עוה"ד שמטפל בך אמור לייעץ לך ואני ממליץ בכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
עוה"ד שמטפל בך אמור לייעץ לך ואני ממליץ בכתב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
פינוי שוכר
יוסי
28/03/11
שלום
דייר שנמצא אצלי במושכר לא מעוניין לפנות את הדירה בתום השכירות, לכן אני מעוניין להגיש תביעה לפינוי מושכר הבעיה שלי היא שאיבדתי את החוזה איך אני מפנה אותו בכל זאת? והאם יש פסיקה רלוונטית? אשמח לקבל. תודה מראש
דייר שנמצא אצלי במושכר לא מעוניין לפנות את הדירה בתום השכירות, לכן אני מעוניין להגיש תביעה לפינוי מושכר הבעיה שלי היא שאיבדתי את החוזה איך אני מפנה אותו בכל זאת? והאם יש פסיקה רלוונטית? אשמח לקבל. תודה מראש
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/03/11
לשוכר יש חוזה ?
תגיש תצהיר לתביעה לעניינן עצם הסכם השכירות ומה נקבע בו.
יש להגיש תביעה לבית המשפט בהתאם לתקנה 215 יקבע מועד לדיון ב- תביעה לפינוי מושכר שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. קרי, תוך שלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה בית המשפט כבר ידון בתיק.
תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר.
בדומה לכתב התביעה, גם כתב ההגנה, אותו יש להגיש תוך 30 יום, צריך לכלול תצהירי עדות ראשית וכל מסמך הרלוונטי לתביעה, במיוחד במקרה שלך לעניין עצם החתימה על הסכם השכירות.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תגיש תצהיר לתביעה לעניינן עצם הסכם השכירות ומה נקבע בו.
יש להגיש תביעה לבית המשפט בהתאם לתקנה 215 יקבע מועד לדיון ב- תביעה לפינוי מושכר שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. קרי, תוך שלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה בית המשפט כבר ידון בתיק.
תביעה לפינוי מושכר יכול שתהא מוגשת מיד בקרות הפרת הסכם השכירות ולאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה ובכך למעשה לחסוך בזמן יקר מצידו של המשכיר.
בדומה לכתב התביעה, גם כתב ההגנה, אותו יש להגיש תוך 30 יום, צריך לכלול תצהירי עדות ראשית וכל מסמך הרלוונטי לתביעה, במיוחד במקרה שלך לעניין עצם החתימה על הסכם השכירות.
אברהם ללום,עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
ee1156
27/03/11
שלום
אני ואחותי ירשנו את דירת אימי. אני רוצה למכור מיד ולהתחלק חצי חצי
ואחותי רוצה להשכיר לשנה. כמובן שישנם ויכוחים.
מה הדין האם ניתן לחייב את אחותי למכירת הדירה ולחלוקת הכסף?
תודה אפרים
אני ואחותי ירשנו את דירת אימי. אני רוצה למכור מיד ולהתחלק חצי חצי
ואחותי רוצה להשכיר לשנה. כמובן שישנם ויכוחים.
מה הדין האם ניתן לחייב את אחותי למכירת הדירה ולחלוקת הכסף?
תודה אפרים
פירוק שיתוף
עו"ד שזר תומר
27/03/11
בימה"ש לענייני משפחה יכול להכריע - זו תביעה לפירוק שיתוף.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
