פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שלום רב
מתן
18/03/11
שלום רב לכול המשתתפים,
רציתי לשאול בעצתכם לגביי נושא , אני רוצה להעביר לאישתי דירה שבבעלותי, אין לה דירה או בית בבעלותה, האם יהיה עליה לשלם מס על הדירה?
תודה וסופ"ש נעים לכולם
רציתי לשאול בעצתכם לגביי נושא , אני רוצה להעביר לאישתי דירה שבבעלותי, אין לה דירה או בית בבעלותה, האם יהיה עליה לשלם מס על הדירה?
תודה וסופ"ש נעים לכולם
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/03/11
מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
נטע
18/03/11
אני עובדת כמה חודשים כבר כשכירה מהבית אצל עו"ד ועושה עבודת ניירת וטלפון שהתקינו לי על חשבונם בלבד,כיום זה דבר נפוץ ורגיל,האם זה יכול לפגוע במס שבח,במידה ובעלי הדירה ששוכרים לי את הדירה,ירצו למכור אותה בעתיד? כי עבדתי מהבית?
שימוש בדירה לא רק למגורים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/03/11
השאלה אם הוצאות המיוחסות לדירה דווחו כהוצאות מותרות בניכוי ? על פניו מהנתונים שציינת, החשבונות גם כך היו על חשבון המעסיק. מעבר לכך, אם ב 4/5 מהשנים בגינם מחושב השבח הדירה שימשה למגורים, אין מקום לחשש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מאגרה בהליך משפטי אצל המפקח על המקרקעין
מלי
18/03/11
שלום
ברצוני להגיש תביעה בפני המפקח על המקרקעין ועקב מצבי הכלכלי ברצוני לבקש פטור/הנחה.
למרות כל בקשותיי ממזכירות המפקח להגיד לי מה הפרוצדורה לעשות זאת, לא קיבלתי תשובה ברורה. נאמר לי לפעול לפי התקנות!!! חיפשתי וחיפשתי ולא מצאתי מה התקנות.
נאמר לי שאקח ייעוץ משפטי שיסביר לי מה לעשות(הרי אם היה לי כסף לייעוץ משפטי לא הייתי נזקקת לבקשת פטור מאגרה..)
אשמח אם מישהו יכול להנחות אותי איך מגישים(הגשה אחת כבר הוחזרה לי כי היא לא 'לפי התקנות'.
שאלה נוספת: האם ניתן לתבוע את השכנים(כולל הועד) בתרבות הדיור, למרות שהם מסרבים להירשם שם?
תודה
ברצוני להגיש תביעה בפני המפקח על המקרקעין ועקב מצבי הכלכלי ברצוני לבקש פטור/הנחה.
למרות כל בקשותיי ממזכירות המפקח להגיד לי מה הפרוצדורה לעשות זאת, לא קיבלתי תשובה ברורה. נאמר לי לפעול לפי התקנות!!! חיפשתי וחיפשתי ולא מצאתי מה התקנות.
נאמר לי שאקח ייעוץ משפטי שיסביר לי מה לעשות(הרי אם היה לי כסף לייעוץ משפטי לא הייתי נזקקת לבקשת פטור מאגרה..)
אשמח אם מישהו יכול להנחות אותי איך מגישים(הגשה אחת כבר הוחזרה לי כי היא לא 'לפי התקנות'.
שאלה נוספת: האם ניתן לתבוע את השכנים(כולל הועד) בתרבות הדיור, למרות שהם מסרבים להירשם שם?
תודה
לפי התקנות
דינה
18/03/11
לפי התקנות, ראי: כאן
האם ניתן לקבל החזר על מס רכישה ששולם בטעות?
גבי
17/03/11
התברר לי בזמן האחרון שלפי החוק אדם שקנה דירה שנייה ומוכר את הראשונה תוך 18 חודש פטור ממס רכישה בזמן שהוא קונה את הדירה השנייה.
לפני שנתיים וחצי בערך קניתי דירה שנייה ומכיוון שלא הייתי מודע לחוק לא הצהרתי שאני הולך למכור את הראשונה עד 18 חודש מיום רכישת השנייה ולכן שילמתי מס רכישה על הדירה השנייה
מה שקרה בפועל הוא שאכן הדירה השנייה נמכרה עד 18 חודש מהיום שהשנייה נקנתה.
האם אני יוכל לפנות לרשויות ולבקש החזר על מס הרכישה ששילמתי? הרי במחשב שלהם הם רואים את תאריכי העסקאות ואפשר להוכיח שמכרתי את הראשונה עד 18 חודש.
לפני שנתיים וחצי בערך קניתי דירה שנייה ומכיוון שלא הייתי מודע לחוק לא הצהרתי שאני הולך למכור את הראשונה עד 18 חודש מיום רכישת השנייה ולכן שילמתי מס רכישה על הדירה השנייה
מה שקרה בפועל הוא שאכן הדירה השנייה נמכרה עד 18 חודש מהיום שהשנייה נקנתה.
האם אני יוכל לפנות לרשויות ולבקש החזר על מס הרכישה ששילמתי? הרי במחשב שלהם הם רואים את תאריכי העסקאות ואפשר להוכיח שמכרתי את הראשונה עד 18 חודש.
אף אחד לא יודע את התשובה?
גבי
20/03/11
זה חשוב לי לדעת
שעבוד נכס
מתי
17/03/11
כיצד ניתן לשעבד לבעל חוב (250000 ש") את הנכס(בית)?איזה מסמכים ואיפה ניתן לבצע זאת? החוב ניתן כבר למעלה משנתיים - יש חוזה כתוב בלבד בעל החוב לפני פשיטת רגל והבית נכנס לכינוס נכסים-יש כמה נושים עם עיקול על הבית? למהנה מהיר אודה..!!!
תוספת לשאלתי
מתי
17/03/11
ברצוני להוסיף לשאלתי -שבעל החוב אינו מתנגד למתן שעבוד
אי העברה בטאבו
יוסי
16/03/11
רכשתי דירה ומחסן מקבלן ,את הדירה הוא רשם על שמי בטאבו ואת המחסן שהיה צמוד לדירה רשם ברכוש המשותף,הוא כעת טוען שהוא כביכול נתן לי מסמכים מסוימים להעביר לאיזהו חברה מסוימת שמעבירה לטאבו את המחסן ואני התרשלתי,כמובן שלהד"ם ,מה עלי לעשות,הוא מוכן להחזיר לי את דמי העלות בזמן שהיום זה שווה פי 4
התרשלות ברישום מחסן כצמוד לדירה בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
כדאי ללכת להתייעץ עם עורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן. אם יש אפשרות עדיין שהרישום יתוקן והמחסן יוצמד לדירתך - זו האופציה הטובה ביותר. אם האפשרות הזו אינה רלבנטית - צריך להגיש תביעה ולדרוש את ירידת הערך האמיתית הנובעת מכך שלדירה לא צמוד מחסן. כמובן שאין להסתפק בפיצוי שהוא מציע כרגע (אם הוא משקף 1/4 מהנזק האמיתי).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר (חומה) משותפת
יעל
16/03/11
שלום,
קראתי קצת בפורום בנושא, אבל עדין לא ברור לי מה הדין החל במקרה הבא:
מדובר בשני בתים סמוכים במושב, הקיימים מזה 40 שנה לערך.
אחד השכנים החליט שברצונו להקים חומה סביב כל השטח של ביתו, והחליט לדרוש מהשכן השני לשאת איתו בהוצאות של החומה הגובלת בין הבתים.
יש לציין שאין איזשהו צורך בכך, מלבד רצונו של השכן לתיחום ביתו, ועד כה חיינו כך בשלום.
אני לא יודעת אם זה רלוונטי, אבל השכן שבונה את החומה קיבל את ביתו בירושה לפני כ15 שנה.
מה הדין?
תודה, יעל.
קראתי קצת בפורום בנושא, אבל עדין לא ברור לי מה הדין החל במקרה הבא:
מדובר בשני בתים סמוכים במושב, הקיימים מזה 40 שנה לערך.
אחד השכנים החליט שברצונו להקים חומה סביב כל השטח של ביתו, והחליט לדרוש מהשכן השני לשאת איתו בהוצאות של החומה הגובלת בין הבתים.
יש לציין שאין איזשהו צורך בכך, מלבד רצונו של השכן לתיחום ביתו, ועד כה חיינו כך בשלום.
אני לא יודעת אם זה רלוונטי, אבל השכן שבונה את החומה קיבל את ביתו בירושה לפני כ15 שנה.
מה הדין?
תודה, יעל.
דבר נוסף
יעל
16/03/11
במידה ואכן חלה עלינו חובה מתוך החוק לבנות חומה, האם זו חייבת להיות חומת בטון? ס' 49 לחוק המקרקעין מדבר גם על גדר. האם אפשר להסתפק בגדר תיל, לצורך העניין?
מס רכישה
א
16/03/11
כאשר בני זוג מתחתנים ולכל אחד מהם דירה לפני החתונה , מה קורה לאחר החתונה האם אחד מבני הזוג יכול למכור את הדירה ולקנות חדשה מבלי לשלם מס רכישה עבור דירה נוספת {כדירה יחידה} ?
מס רכישה לגבי בני זוג שבבעלותם דירה טרם נישואיהם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
באופן עקרוני לפי לשון החוק, שני בני הזוג נחשבים לתא משפחתי אחד ולכן הם אמורים, לשלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה שנייה.
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
הסכם ממון שנעשה טרם הנישואין שלפיו אין עירוב נכסים בין בני הזוג יכול לסייע.
בהיעדר הסכם ממון, ישנם משרדי מיסוי מקרקעין, שמוכנים לקבל תצהיר חתום ומאומת על ידי עורך דין שלפיו בין בני הזוג יש משטר של הפרדה רכושית (התצהיר צריך לפרט איך בפועל מנוהלים הנכסים) ואז ייתכן שניתן יהיה לחסוך את מס הרכישה הזה. צריך לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיטפל בזה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח-התיקון מ"צו השעה". שאלה לעו"ד בבקשה
לאון
16/03/11
הבנתי שלפני חודש יצא חוק לפיו מינואר השנה עד נואר 2013 יש פטור מלא ממס שבח. השאלה שלי- אם מכרתי דירה לפני שנתיים, והיום אני מתכוון למכור עוד דירה ברווח של 300 אלף מהיום שקניתי אותה, אז על פי התיקון אני לא משלם מס שבח אפילו שקל אחד??(למרות שלא חלפו 4 שנים מאז שמכרתי דירה שקיבלתי עליה פטור ממס שבח)?? תודה
פטור ממס שבח לפי הוראת שעה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
באופן עקרוני, באמת הוראות הפטור שפורסמו מאפשרות למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח מבלי להמתין 4 שנים. אולם, יש להוראות האלה סייגים (כמו למשל ששווי המכירה מוגבל לסכום של 2,200,000 ש"ח).
לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (שגם ייצג אתכם אח"כ במכירת הדירה), מראש ועוד לפני שמסכמים את הפרטים מול קונה, ע"מ שיעשה בדיקה של כל המצב המשפטי ויאשר לכם שאין בעיה למכור את הדירה בפטור.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
לפיכך, מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום (שגם ייצג אתכם אח"כ במכירת הדירה), מראש ועוד לפני שמסכמים את הפרטים מול קונה, ע"מ שיעשה בדיקה של כל המצב המשפטי ויאשר לכם שאין בעיה למכור את הדירה בפטור.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
אמיר
15/03/11
הייקניתי דירה על הנייר מקבלן , שילמתי מחצית ממחיר הדירה מראש ואת שאר התשלומים במהלך שנת 2012 בצמוד למדד, לאחרונה מדד תשומות הבנייה עולה חזק, מה שגורם לי לחשוב לשלם כבר עכשיו סכום נוסף גדול כדי לצמצם את ההפסד העתידי שנגרם וייגרם לי מעליית המדד, מה המלצתך בעניין? האם יש סיכונים נכון להיום? החברה הקבלנית היא גדולה ומוכרת {אשדר} תודה?
הקדמת תשלומים לקבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
העובדה שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה - בהחלט מעוררת קושי מכיוון שגם אם יש לך בבנק חסכונות - אין אפיקים שמאפשרים להפקיד את הכסף למדד זה. יחד עם זאת, כך דורשים רוב הקבלנים וזה מה שנהוג בשוק. הקדמת התשלומים היא בהחלט אופציה טובה. הכספים אמורים להיות מובטחים בערבות חוק מכר כך שבמקרה של קטסטרופה - תוכל לקבל את הכסף בחזרה בצירוף הפרשי הצמדה. הסיכון הוא בכך שהקבלן יקרוס (גם חברות גדולות קרסו בעבר). במקרה כזה - עדיף כמובן להחזיק את הכסף אצלך ביד. אם חלילה הקבלן קורס, לעיתים חולפות שנים עד שהעניינים מתבהרים ומוחזר הכסף (בצירוף הפרשי הצמדה בלבד) או שמתקבלת הדירה. בכל אחת מהחלופות יש סיכונים כלכליים. צריך לשקול את שתי האפשרויות ולבחור ביניהן.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירות מוגנת
איילת
15/03/11
שלום רב,מה שווי דירה שנמכרת' עליה יש זכויות של דיירות מוגנת ובאיזה סעיף חוק הדבר מעוגן? תודה רבה!
שווי דירה המושכרת בדיירות מוגנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
השווי לא נגזר מהוראות החוק. השווי הוא מה שקונה מרצון מסכים לשלם למוכר מרצון וזאת בהתחשב באיזור, במצב הנכס, בגיל הדייר המוגן ומצבו המשפחתי וכן הלאה. כדי לקבל הערכת שווי ניתן לפנות למתווכים שפועלים באזור ולהתייעץ עמם או לחילופין לפנות לשמאי מקרקעין ולהזמין ממנו חוות דעת.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף במקרקעין
ניב
15/03/11
אם ניתן צו לפירוק שיתוף במקרקעין ע"י ביהמ"ש, האם זו הנקודה בה משתכלל הפירוק אף טרם נרשמה החלוקה החדשה במרשם? או שמא חובה להשלים את הרישום לשם כך?
השלמת רישום לאחר החלטה של בית משפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
יש לסיים את העבודה ברישום על פי ההחלטה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור בעלת דירה לתיווך
דני
15/03/11
שלום רב,
זהו סיפור המקרה :עד לפני מספר ימים התגוררתי בדירה שכורה בר"ג. בתאריך 1.3 (באמצע החוזה) החלטתי לעבור לדירה גדולה יותר והודעתי על כך לבעלת הדירה. מכח החוזה עימה אני מחוייב למצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליי באותו הסכום אותו אני משלם. מתוקף יחסים טובים ששררו בינינו ביקשה בעלת הדירה שאמצא לה שוכר שישלם סכום גבוה יותר. הסברתי לה בע"פ שאין בעיה אך אני שוכר שירותיו של מתווך לצורך העניין וכי עלות התיווך תגולגל על השוכר הנכנס ולא עליה. השוכר הנכנס ידע שמדובר בתיווך ואף חתם על כך בכתב. במעמד חתימת החוזה ביניהם חזרה בה מהסכמתה לביצוע התיווך והיא טוענת כי לא הסכימה לכך ולכן השוכר הנכנס לא מוכן לשלם את התיווך והמתווך דורש ממני את התשלום. שאלותיי הן: 1. האם שכירת שירותיו של מתווך ע"י השכורים ולא ע"י בעלת הדירה,כאשר היא נותנת לכך הסכמה בע"פ היא חוקית? 2. האם במידה ואשלךם את הסכום למתווך אוכל לתבוע מבעלת הדירה את הסכום בבית משפט בטענה ששכרתי את שירותיו על סמך הסכמתה וכעת שהיא מץכחשת לכך נגרם לי נזק?
3. אם כן, האם העובדה כי השוכר שנכנס ישלם סכום הגבוה ב350 ש"ח מהסכום אותו שילמתי יכול להוות הוכחה להסכמתה בהעדר ראיה בכתב לכך?
זהו סיפור המקרה :עד לפני מספר ימים התגוררתי בדירה שכורה בר"ג. בתאריך 1.3 (באמצע החוזה) החלטתי לעבור לדירה גדולה יותר והודעתי על כך לבעלת הדירה. מכח החוזה עימה אני מחוייב למצוא שוכר חלופי שייכנס בנעליי באותו הסכום אותו אני משלם. מתוקף יחסים טובים ששררו בינינו ביקשה בעלת הדירה שאמצא לה שוכר שישלם סכום גבוה יותר. הסברתי לה בע"פ שאין בעיה אך אני שוכר שירותיו של מתווך לצורך העניין וכי עלות התיווך תגולגל על השוכר הנכנס ולא עליה. השוכר הנכנס ידע שמדובר בתיווך ואף חתם על כך בכתב. במעמד חתימת החוזה ביניהם חזרה בה מהסכמתה לביצוע התיווך והיא טוענת כי לא הסכימה לכך ולכן השוכר הנכנס לא מוכן לשלם את התיווך והמתווך דורש ממני את התשלום. שאלותיי הן: 1. האם שכירת שירותיו של מתווך ע"י השכורים ולא ע"י בעלת הדירה,כאשר היא נותנת לכך הסכמה בע"פ היא חוקית? 2. האם במידה ואשלךם את הסכום למתווך אוכל לתבוע מבעלת הדירה את הסכום בבית משפט בטענה ששכרתי את שירותיו על סמך הסכמתה וכעת שהיא מץכחשת לכך נגרם לי נזק?
3. אם כן, האם העובדה כי השוכר שנכנס ישלם סכום הגבוה ב350 ש"ח מהסכום אותו שילמתי יכול להוות הוכחה להסכמתה בהעדר ראיה בכתב לכך?
תשלום דמי תיווך על ידי בעלת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
16/03/11
בעניין תשלום דמי תיווך יש חוק שמסדיר את הנושא - חוק המתווכים. אם אתה חתמת למתווך על הסכם התיווך - אתה אחראי לשלם לו את דמי התיווך במקרה שמצא שוכר. העובדה שהשוכר משלם דמי שכירות גבוהים יותר אינה ראיה לכך שבעלת הדירה הסכימה לשלם את דמי התיווך. בסופו של דבר זה כנראה המילה שלך כנגד המילה שלה - השופט יצטרך לשמוע, להתרשם ולהחליט למי הוא מאמין. אל תשכח שכתובע אתה הוא זה שצריך להוכיח את תביעתו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום חבחלוקת קרקע
ZS
15/03/11
שלום רב,
אני גר בבית פרטי שנבנה על ידי קבלן לפני כ 13 שנה. הבית עדין רשום בחברה משכנת.
מאחר שאני רוצה לעשות הרחבה, ניגשתי לוועדה המקומית לבנייה על מנת לראות מהן זכויותי ואז הסתבר לי שלפני כשנתיים נעשה תהליך של חלוקת הקרקעות לפני רישום בטאבו.
הבית שלי יושב על שטח של כ 225 מ"ר (כך גם על פי החוזה שלי עם המנהל), אך על פי חלוקת השטחים שנעשתה רשום לי רק 175 מ"ר. הסתכלתי על התשריט ושם החלוקה נראית נכונה. השוויתי את השטח שלי עם השטח של השכן הצמוד שלי (שלו באמת יש 175 מ"מ) ורואים בעין בלתי מזוינת שהשטח שלי גדול בהרבה משלו.
בפועל השטח שלי, ממדידה גסה שעשיתי הוא אכן בקרוב 225 מ"ר.
בועדה אמרו לי שאין מה לעשות והייתי צריך לערער לפני שנתיים.
מה המלצתך?
תודה,
ZS
אני גר בבית פרטי שנבנה על ידי קבלן לפני כ 13 שנה. הבית עדין רשום בחברה משכנת.
מאחר שאני רוצה לעשות הרחבה, ניגשתי לוועדה המקומית לבנייה על מנת לראות מהן זכויותי ואז הסתבר לי שלפני כשנתיים נעשה תהליך של חלוקת הקרקעות לפני רישום בטאבו.
הבית שלי יושב על שטח של כ 225 מ"ר (כך גם על פי החוזה שלי עם המנהל), אך על פי חלוקת השטחים שנעשתה רשום לי רק 175 מ"ר. הסתכלתי על התשריט ושם החלוקה נראית נכונה. השוויתי את השטח שלי עם השטח של השכן הצמוד שלי (שלו באמת יש 175 מ"מ) ורואים בעין בלתי מזוינת שהשטח שלי גדול בהרבה משלו.
בפועל השטח שלי, ממדידה גסה שעשיתי הוא אכן בקרוב 225 מ"ר.
בועדה אמרו לי שאין מה לעשות והייתי צריך לערער לפני שנתיים.
מה המלצתך?
תודה,
ZS
תיקון רישום בטאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
חשוב להבין כי כיום לעשות תיקון הינו מורכב יותר. יש להמציא תשריט מתאים להחתים עליו את כול השכנים ולפנות למפקח לאחר מכן. ללא קשר יש לבדוק את העניין עם העו"ד שביצע את הרישום מאחר ויש לבדוק מדוע נעשה הרישום כדלקמן. אם מדובר על טעות, אזי מי שעשה את הטעות עליו לתקן את הטעות מאחר ודבר זה עלול להביא לכך שמחיר הדירה לא יהיה כמצופה ואף עלול ליצור בעיות לרכשים בעתיד עם משכנתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה למניעת עסקאות
אמיר
15/03/11
שלום,
אבי מבוגר מאד וחי בבית אבות. בבעלותו בית. אחי ואני חוששים שמישהו ישפיע עליו או יחתים אותו במרמה על ניירת הקשורה בבית. הבנתי שיש הליך של הערת אזהרה שאומרת שאסור לעשות עסקה בדירה בלי הסכמה של מישהו אחר (אחי אוני במקרה זה). האם מדובר בסיפור מסובך? אבא שלי מסכים שנעשה את זה. האם צריך לצרף לטאבו הסכם ביננו לבין אבי שמסביר את הצורך בהערה או שמספיק שהטופס המתאים יהיה חתום ומלא כהלכה? אם צריך הסכם - האם חייב להיערך ע"י עו"ד או שאפשר להסתפק בהסכם פשוט וקצר? איזה טופס מתאים לבקשה מסוג זה? (לטאבו). האם צריך ליידע גם את המינהל? תודה רבה מראש.
אבי מבוגר מאד וחי בבית אבות. בבעלותו בית. אחי ואני חוששים שמישהו ישפיע עליו או יחתים אותו במרמה על ניירת הקשורה בבית. הבנתי שיש הליך של הערת אזהרה שאומרת שאסור לעשות עסקה בדירה בלי הסכמה של מישהו אחר (אחי אוני במקרה זה). האם מדובר בסיפור מסובך? אבא שלי מסכים שנעשה את זה. האם צריך לצרף לטאבו הסכם ביננו לבין אבי שמסביר את הצורך בהערה או שמספיק שהטופס המתאים יהיה חתום ומלא כהלכה? אם צריך הסכם - האם חייב להיערך ע"י עו"ד או שאפשר להסתפק בהסכם פשוט וקצר? איזה טופס מתאים לבקשה מסוג זה? (לטאבו). האם צריך ליידע גם את המינהל? תודה רבה מראש.
הערה על המנעות מעשיית עסקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
הערת אזהרה בטאבו על המנעות מביצוע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין
במקרה זה הערת אזהרה על הנכס שלא מאפשרת למכור אותו לאף גורם. הערות אזהרה שרושמים בנקים, הינן לרוב למטרות עיקולים אם בעל הנכס לא החזיר חוב וכו'.
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
במקרה זה הערת אזהרה על הנכס שלא מאפשרת למכור אותו לאף גורם. הערות אזהרה שרושמים בנקים, הינן לרוב למטרות עיקולים אם בעל הנכס לא החזיר חוב וכו'.
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת אורחים לדירה שכורה
שרון
15/03/11
שלום,
הנני מתגורר בדירה שכורה עם שותף. חברתי מגיעה לישון אצלי בחדר מס' לילות בשבוע, וכן מגיעים אורחים בשעות סבירות של היום.
השותף מתנגד הן לאורחים והן לחברתי וטוען שהיא גרה בדירתנו כאשר בפועל אינה עושה דבר פרט ללינה עמי בלבד. לא אוכלת ולא מתקלחת ולא מביאה רכוש ששייך לה לדירה.
לאחרונה השותף התלונן לבעל הדירה על כך, וציין בפניו כי היא גרה עימנו וכי זו הפרה יסודית של החוזה בו כתוב כי אין להכניס דייר מלבדי.
בעל הדירה איים כי יפנה אותי על הפרת חוזה מן הדירה על סמך הדברים ששמע מצד השותף האחר בלבד.
1. האם לינה של חברה נחשבת למגורים?
2. האם אירוח חברים זו הפרת חוזה?
3. האם באפשרותו לממש איום זה?
תודה רבה.
הנני מתגורר בדירה שכורה עם שותף. חברתי מגיעה לישון אצלי בחדר מס' לילות בשבוע, וכן מגיעים אורחים בשעות סבירות של היום.
השותף מתנגד הן לאורחים והן לחברתי וטוען שהיא גרה בדירתנו כאשר בפועל אינה עושה דבר פרט ללינה עמי בלבד. לא אוכלת ולא מתקלחת ולא מביאה רכוש ששייך לה לדירה.
לאחרונה השותף התלונן לבעל הדירה על כך, וציין בפניו כי היא גרה עימנו וכי זו הפרה יסודית של החוזה בו כתוב כי אין להכניס דייר מלבדי.
בעל הדירה איים כי יפנה אותי על הפרת חוזה מן הדירה על סמך הדברים ששמע מצד השותף האחר בלבד.
1. האם לינה של חברה נחשבת למגורים?
2. האם אירוח חברים זו הפרת חוזה?
3. האם באפשרותו לממש איום זה?
תודה רבה.
שותפים לדירה - הסכם שכירות
עו"ד א. ללום
18/03/11
הייתי מאוד שמח לסייע לך במצב בו הינך נמצא, אך ללא בדיקה של האמור בהסכם השיכורת לא ניתן לתת חוות דעת, גם אם ראשונית.
בכל מקרה, אתה מעלה סוגיה שללא קשר לחוזה אתה צריך להסדיר עם השותף שאתה מתגורר איתו. נושא זה צריך לקבל ביטוי לעניות דעתי מבחינת ההסכם והעלויות היחסיות בינכם.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורם נדל"ן ודיני מקרקעין
בכל מקרה, אתה מעלה סוגיה שללא קשר לחוזה אתה צריך להסדיר עם השותף שאתה מתגורר איתו. נושא זה צריך לקבל ביטוי לעניות דעתי מבחינת ההסכם והעלויות היחסיות בינכם.
פורים שמח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורם נדל"ן ודיני מקרקעין
התלבטות באשר לקניית דירה מקבלן
ממו
15/03/11
מונחת בפניי הצעה אטרקטיבית לקנות דירה אשר למעלה מ- 50 אחוז ממנה בנוי.
מנגד, הקבלן דורש ממני סכום כסף מראש, אבל אין לקבלן ליווי בנקאי ועל כן אין ביכולתו לתת לי ערבות בנקאית.
הקבלן מציע כחלופה, כי ירשום ע"ש הערת אזהרה + הטבה שבה מחיר הדירה יגולם בתשלומים או בכל הסדר אחר רק לאחר שאכנס לנכס בפועל
הכניסה לנכס צפויה בעוד שנה.
אני לא מרגיש הכי בטוח בגלל שלא אקבל ערבות בנקאית, במיוחד בגלל שאינני מרגיש בנוח להבטיח את עצמי אך ורק ע"י הערת אזהרה בלבד, כאשר מנגד הקבלן מודה שאין לו ליווי בנקאי וכמובן לא יכול לתת ערבות בנקאית.
מה לעשות?האם העסקה בטוחה ואני יכול ללכת לישון בשקט בזכות ההערת אזהרה בלבד כבטוחה לכספי?
רק אציין, כי באמת הדירה אטרקטיבית, המחיר אטרקטיבי יחסית ונראית לי, אבל אני לא רוצה להפסיד בשל החסר בבטוחה.
אודה למתן הרגעה, כי אין מהלחשוש ואני יכול להסתמך בפה מלא רק על סמך הערת אזהרה ולקדם את העניינים במתן כספים ורכישת הנכס.
מה דעתכם?
מנגד, הקבלן דורש ממני סכום כסף מראש, אבל אין לקבלן ליווי בנקאי ועל כן אין ביכולתו לתת לי ערבות בנקאית.
הקבלן מציע כחלופה, כי ירשום ע"ש הערת אזהרה + הטבה שבה מחיר הדירה יגולם בתשלומים או בכל הסדר אחר רק לאחר שאכנס לנכס בפועל
הכניסה לנכס צפויה בעוד שנה.
אני לא מרגיש הכי בטוח בגלל שלא אקבל ערבות בנקאית, במיוחד בגלל שאינני מרגיש בנוח להבטיח את עצמי אך ורק ע"י הערת אזהרה בלבד, כאשר מנגד הקבלן מודה שאין לו ליווי בנקאי וכמובן לא יכול לתת ערבות בנקאית.
מה לעשות?האם העסקה בטוחה ואני יכול ללכת לישון בשקט בזכות ההערת אזהרה בלבד כבטוחה לכספי?
רק אציין, כי באמת הדירה אטרקטיבית, המחיר אטרקטיבי יחסית ונראית לי, אבל אני לא רוצה להפסיד בשל החסר בבטוחה.
אודה למתן הרגעה, כי אין מהלחשוש ואני יכול להסתמך בפה מלא רק על סמך הערת אזהרה ולקדם את העניינים במתן כספים ורכישת הנכס.
מה דעתכם?
הערת אזהרה וערבות - בטוחה כנדרש (מקרה חפציבה)
עו"ד אברהם ללום
מנהל
15/03/11
יש ראשית להכיר את העסקה ולבדוק מי הקבלן ומה מצבו הפיננסי, בכל מקרה מקרה חפציבה והשינויים בעקבות כך עונים על השאלה שלך יותר מכל.
מומלץ שלא לעשות פעולה מבלי לקבל יעוץ מעו"ד שניסיונו כולל ליווי קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ שלא לעשות פעולה מבלי לקבל יעוץ מעו"ד שניסיונו כולל ליווי קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בבית קרקע משותף
רענן
14/03/11
שלום
שלושה דיירים קנו במשותף ובחלקים שווים מגרש (במושע) כאשר כל משפחה בונה בית על תת חלקה משלה. הדיירים חתמו על הסכם שיתוף במועד רכישת השטח בו סיכמו בין היתר לסיים את הליך הבניה בהסדר רישום בית משותף, ואכן פנו לעו"ד בעניין זה שמטפל בנושא. להסכם השיתוף מפורט תשריט המשקף את חלוקת החזקה במגרש. כמו כן כתוב בהסכם כי לכל צד תוקנה זכות שימוש וחזקה ייחודית בשטח שהוקצה לו ולא תהיה לשום צד כל זכות בחלק המוקצה לצד אחר וכן כי כל צד ישא בכל ההוצאות הנובעות מן השימוש והבניה במגרשו. בסעיף נוסף בהסכם נכתב כי בעלות גדרות בין המגרשים ותחזוקתן יישאו הצדדים בחלקים שווים ביניהם.
בשלב הבניה הסתבר לאחד הדיירים כי נפח הגדר (בטון) שבמגרשו והיקפה (החיצוני) גדולים ביחס לאחרים ולפיכך הוא מבקש ששאר הדיירים ישתתפו איתו בהוצאה שכן לדעתו הגדר שלו הינה חלק מן השטח המשותף. שאר הדיירים טוענים כי הגדר מהווה חלק מהמגרש שלו בלבד ואינה חלק מהשטח המשותף וכן כי דרישתו סותרת הן את חוקי המקרקעין והן את הסכם השיתוף עליו חתמו.
אודה לחוות דעתכם המלומדת.
שלושה דיירים קנו במשותף ובחלקים שווים מגרש (במושע) כאשר כל משפחה בונה בית על תת חלקה משלה. הדיירים חתמו על הסכם שיתוף במועד רכישת השטח בו סיכמו בין היתר לסיים את הליך הבניה בהסדר רישום בית משותף, ואכן פנו לעו"ד בעניין זה שמטפל בנושא. להסכם השיתוף מפורט תשריט המשקף את חלוקת החזקה במגרש. כמו כן כתוב בהסכם כי לכל צד תוקנה זכות שימוש וחזקה ייחודית בשטח שהוקצה לו ולא תהיה לשום צד כל זכות בחלק המוקצה לצד אחר וכן כי כל צד ישא בכל ההוצאות הנובעות מן השימוש והבניה במגרשו. בסעיף נוסף בהסכם נכתב כי בעלות גדרות בין המגרשים ותחזוקתן יישאו הצדדים בחלקים שווים ביניהם.
בשלב הבניה הסתבר לאחד הדיירים כי נפח הגדר (בטון) שבמגרשו והיקפה (החיצוני) גדולים ביחס לאחרים ולפיכך הוא מבקש ששאר הדיירים ישתתפו איתו בהוצאה שכן לדעתו הגדר שלו הינה חלק מן השטח המשותף. שאר הדיירים טוענים כי הגדר מהווה חלק מהמגרש שלו בלבד ואינה חלק מהשטח המשותף וכן כי דרישתו סותרת הן את חוקי המקרקעין והן את הסכם השיתוף עליו חתמו.
אודה לחוות דעתכם המלומדת.
הסכם שיתוף - חלוקה בין שותפים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/11
לשאלתך במסגרת זו, יש לראות את הסכם השיתוף על מנת לתת חוות דעת מנומקת בעניין.
באופן כללי, במידה והוחלט להקים גדר יש להקים את הגדר בקו הגבול והתשלום אמור להתחלק בהתאם בחלקים שווים. במיוחד אם כך נקבע בהסכם שיתוף.
אני ממליץ לך לקבל חוות דעת מעו"ד שמומחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה ולאחר מכן לבקש מיתר השותפים לפעול בהתאם לחוות הדעת. במקרים מסוג זה ראוי שעו"ד שמטפל בכל הצדדים לגשר על המחלוקות בין הצדדים על מנת למנוע תביעות, הרי בסוף אתם שכנים וזה חשוב יותר מכל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
באופן כללי, במידה והוחלט להקים גדר יש להקים את הגדר בקו הגבול והתשלום אמור להתחלק בהתאם בחלקים שווים. במיוחד אם כך נקבע בהסכם שיתוף.
אני ממליץ לך לקבל חוות דעת מעו"ד שמומחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה ולאחר מכן לבקש מיתר השותפים לפעול בהתאם לחוות הדעת. במקרים מסוג זה ראוי שעו"ד שמטפל בכל הצדדים לגשר על המחלוקות בין הצדדים על מנת למנוע תביעות, הרי בסוף אתם שכנים וזה חשוב יותר מכל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי בגין עסקת הריסה של בנין ישן
עידן
14/03/11
שלום
ברשות הוריי דירת קרקע בבנין בין 3 קומות.
כעת שוקלים דיירי הבנין להרוס את הבנין
ולהקים בנין בן 6 קומות..
שאלתי היא כללית בדבר כיצד מקובל לאמוד
את הפיצוי שהוריי ראוי שיקבלו?
הדיירים מיעים להוריי דירה בדיוק בגודל של
הדירה הנוכחית שברשותם.
האם זה מקובל? האם יש זכות לדרוש דירה
גדולה יותר בגין השינוי בזכויות הבניה?
האם שמאי יכול לקבוע את הפיצוי הראוי?
תודה
ברשות הוריי דירת קרקע בבנין בין 3 קומות.
כעת שוקלים דיירי הבנין להרוס את הבנין
ולהקים בנין בן 6 קומות..
שאלתי היא כללית בדבר כיצד מקובל לאמוד
את הפיצוי שהוריי ראוי שיקבלו?
הדיירים מיעים להוריי דירה בדיוק בגודל של
הדירה הנוכחית שברשותם.
האם זה מקובל? האם יש זכות לדרוש דירה
גדולה יותר בגין השינוי בזכויות הבניה?
האם שמאי יכול לקבוע את הפיצוי הראוי?
תודה
עסקת קומבינציה - פינוי בינוי קבלת דירה גדולה יותר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/11
מאחר ומדובר על עסקה שניתן לעשות במספר דרכים מבחינה חוזית וכמובן הדבר ישפיע מבחינה המיסוי, אין זה המקום במסגרת הפורום לתת מענה מקיף שיענה על השאלה שלך בצורה הולמת ומקיפה כנדרש ובהתאם לקריטריונים של הפורום.
מהות העסקה הינה, מעין עסקת קומבינציה לפי מה שאני מבין מהשאלה ולכן מדובר על תנאים עסקיים, מאחר ומספר היחידות אינו עונה על הקריטריונים של פינוי בינוי במספר היחידות המינימאלי לביצוע פרויקט פינוי בינוי. ניתן גם אולי לבצע את הפרויקט במסגרת תמ"א 38/2.יש לבדוק טוב את הדרך המתאימה של הפרויקט בטרם תחלו בתכניות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מהות העסקה הינה, מעין עסקת קומבינציה לפי מה שאני מבין מהשאלה ולכן מדובר על תנאים עסקיים, מאחר ומספר היחידות אינו עונה על הקריטריונים של פינוי בינוי במספר היחידות המינימאלי לביצוע פרויקט פינוי בינוי. ניתן גם אולי לבצע את הפרויקט במסגרת תמ"א 38/2.יש לבדוק טוב את הדרך המתאימה של הפרויקט בטרם תחלו בתכניות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת קרקע
מיכאל
14/03/11
מהי הדרך הטובה ביותר להעביר קרקע מבן לאבא ולקבל את המקסימום של הפטורים ממיסים. ומתי האב יכול למכור אח"כ את הקרקע גם כן בפטור מקסימלי
העברה ללא תמורה - מתנה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/11
לאור השינויים החדשים בחוק מיסוי מקרקעין, יש לבדוק כל מקרה לגופו לרבות את עניין ניצול הפטורים מבחינת המעביר וכן מה המטרה לאחר מכן, לדוגמא למכור ומתי ?
לגופו של עניין, מדובר על העברה ללא תמורה מאב לבן כאשר מס הרכישה יעמוד על שליש מס רכישה. עד התיקון לחוק היה צורך להמתין כעת על פי סעיף 6 לתיקון ניתן לעשות שימוש בפטורים. ללא קשר גם ללא התיקון אם המעביר יעשה שימוש בפטור כי אז גם כך לא היה צורך בתקופת הצינון.
לאור השינוי והפרסום של הוראת השעה ע"י רשות המסים הוראת ביצוע (הוראת ביצוע מס' 9/2009) בה נקבעה פרשנות מקלה לסעיף הצינון.
לפי הוראת הביצוע , הצינון יחול רק במקרה בו בעסקת המתנה נתבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה ולא במקרה בו בעסקת המתנה נוצל ע"י מוכר המתנה פטור רגיל לפי סעיף חמישי1 לחוק.
לסיום ללא קשר לתיקון החדש לחוק, עם תכנון נכון מלבד מס רכישה, ניתן להעביר את הדירה ללא תמורה ולאחר מכן למכור את הדירה ללא תקופת צינון.
מומלץ לקבל יעוץ בטרם ביצוע העברה מעו"ד מומחה בתחום, במיוחד לאור השינויים החדשים בחוק מיסוי מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגופו של עניין, מדובר על העברה ללא תמורה מאב לבן כאשר מס הרכישה יעמוד על שליש מס רכישה. עד התיקון לחוק היה צורך להמתין כעת על פי סעיף 6 לתיקון ניתן לעשות שימוש בפטורים. ללא קשר גם ללא התיקון אם המעביר יעשה שימוש בפטור כי אז גם כך לא היה צורך בתקופת הצינון.
לאור השינוי והפרסום של הוראת השעה ע"י רשות המסים הוראת ביצוע (הוראת ביצוע מס' 9/2009) בה נקבעה פרשנות מקלה לסעיף הצינון.
לפי הוראת הביצוע , הצינון יחול רק במקרה בו בעסקת המתנה נתבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה ולא במקרה בו בעסקת המתנה נוצל ע"י מוכר המתנה פטור רגיל לפי סעיף חמישי1 לחוק.
לסיום ללא קשר לתיקון החדש לחוק, עם תכנון נכון מלבד מס רכישה, ניתן להעביר את הדירה ללא תמורה ולאחר מכן למכור את הדירה ללא תקופת צינון.
מומלץ לקבל יעוץ בטרם ביצוע העברה מעו"ד מומחה בתחום, במיוחד לאור השינויים החדשים בחוק מיסוי מקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינו בינוי, דייר סרבן ושאר סוגיות
תמר
14/03/11
אני עושה עבודה בנושא פינוי בינוי, דייר סרבן והתביעות בנזיקין שצצו לאחרונה מצד שכנים התובעים את הדייר הסרבן. רוב החומרים נמצאים בעיתונות ולא בכתובים. האם מישהו בפורום יכול להפנות אותי לעוד מקורות מידע, מאמרים, ספרים, מחקרים וכל דבר אחר. המון תודה מראש.
התחדשות עירונית - פינוי בינוי -מאמרים וחומר משפטי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/03/11
התחדשות עירונית - בקרוב נעלה באתר חומר בעניין לרבות פסיקה רלוונטית.
נשמח לסייע לך במסגרת הפורום ואף להעביר לך מאמרים בעניין מצגת ועוד'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
נשמח לסייע לך במסגרת הפורום ואף להעביר לך מאמרים בעניין מצגת ועוד'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מאדם בכינוס
עדי
14/03/11
מה הייתם עושים במקרה בו נסגרה עסקה לרכישת דירה, ולאחר הסגירה התברר שהמוכר נמצא בכינוס נכסים, וביהמ"ש עדיין לא אישר את הסדר הפשרה שלו. יצוין כי הנכס נקי מבחינת הנסח, אולם קיים סיכון ל'התעוררות' של נושים תוך כדי ההליך. אשמח לעצה.
תשובה
עו"ד אלון אבלה
14/03/11
עדי שלום,
1. קודם כל אם העסקה כבר נרשמה זה כבר טוב מבחינתך.
2. כרגע אין צורך שתבצעי פעולה כלשהי.
3. אכן, אם מדובר בצו כינוס בפש"ר, יש סיכוי כלשהו שהנאמן או המנהל המיוחד יפתח בהליך של ביטול מכירה וייטען להברחת נכסים של החייב.
4. יש לבדוק טוב טוב מה נכתב בסעיף ההצהרות בהסכם המכר מטעמו של המוכר.
5. אם נסח המקרקעין היה "נקי" ביום המכירה זו גם נקודת זכות לצידך.
בהצלחה
1. קודם כל אם העסקה כבר נרשמה זה כבר טוב מבחינתך.
2. כרגע אין צורך שתבצעי פעולה כלשהי.
3. אכן, אם מדובר בצו כינוס בפש"ר, יש סיכוי כלשהו שהנאמן או המנהל המיוחד יפתח בהליך של ביטול מכירה וייטען להברחת נכסים של החייב.
4. יש לבדוק טוב טוב מה נכתב בסעיף ההצהרות בהסכם המכר מטעמו של המוכר.
5. אם נסח המקרקעין היה "נקי" ביום המכירה זו גם נקודת זכות לצידך.
בהצלחה
רכישה דירה במסגרת הליך כינוס
עו"ד אברהם ללום
14/03/11
אני ממליץ לך לפנות דחוף לעו"ד שייצג אותך על מנת לדאוג שהכספים יהיו בנאמנות עד להסדרת העניין ולאחר מכן לפנות באופן דחוף לכונס הנכסים להסדיר את העניין.
כולי תקווה כי ההסכם רכישה מסדיר את העניין וכולל מנגנונים מתאימים.
עליך לפעול במהירות ולהגן על עצמך, מחובתו של עוה"ד שמייצג אותך לדאוג למנגנון מתאים לעסקה מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כולי תקווה כי ההסכם רכישה מסדיר את העניין וכולל מנגנונים מתאימים.
עליך לפעול במהירות ולהגן על עצמך, מחובתו של עוה"ד שמייצג אותך לדאוג למנגנון מתאים לעסקה מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
העברת בעלות בדירה מירושה
צפון
14/03/11
אנו 3 נכדים שירשו דירה (אבינו נפטר לפני הוריו) וטרם העברנו אותה על שמנו,מסיבות של בירוקרטיה ופחד שמא לא תאושר לנו משכנתא במידה ונרצה בכך. האם זה האחרון מוצדק? מהן ההשלכות של אי-העברת הדירה על שמנו? במידה ונחליט שכן,מה עלינו לעשות? תודה!
תשובה
עו"ד אלון אבלה
14/03/11
צפון שלום,
1. לא הבנתי בדיוק מהו הפחד המשכנתא וקשירת עניין זה לירושה.
2. לגבי הפרוצדורה לרשימת הנכס על שמכם - קודם כל יש לקבל צו ירושה מקורי שבו תופיעו כיורשים.
3. אחר כך יש להגיש בקשה לטאבו לרישום הנכס על שמכם מתוקף צו הירושה. יש להגיש טופס בקשה + צו ירושה מקורי + תשלום אגרה.
4. בסוף ההליך יש להוציא נסח טאבו ולראות ששמכם נרשם כבעלים בנכס.
בהצלחה
1. לא הבנתי בדיוק מהו הפחד המשכנתא וקשירת עניין זה לירושה.
2. לגבי הפרוצדורה לרשימת הנכס על שמכם - קודם כל יש לקבל צו ירושה מקורי שבו תופיעו כיורשים.
3. אחר כך יש להגיש בקשה לטאבו לרישום הנכס על שמכם מתוקף צו הירושה. יש להגיש טופס בקשה + צו ירושה מקורי + תשלום אגרה.
4. בסוף ההליך יש להוציא נסח טאבו ולראות ששמכם נרשם כבעלים בנכס.
בהצלחה
מס רכישה
ירון
14/03/11
נתתי דירה במתנה לאחי (הוא שילם שליש ממס רכישה כחוק). אם אקנה מיד לאחר מכן דירה אחרת, האם אשלם מס רכישה לפי מדרגות המס כמו כל אדם שרוכש דירה ראשונה? או שעלי להמתין תקופת צינון כלשהי בין מועד הנתינה למועד רכישת הדירה?
תשובה
עו"ד אלון אבלה
14/03/11
ירון שלום,
להבדיל ממס שבח, לתשלום מס רכישה אין תקופת צינון, וכל עסקה נחשבת בפני עצמה ויש לשלם מס רכישה בכפוף לפטורים השונים (נכה, עולה חדש, בן משפחה וכו').
בהצלחה
להבדיל ממס שבח, לתשלום מס רכישה אין תקופת צינון, וכל עסקה נחשבת בפני עצמה ויש לשלם מס רכישה בכפוף לפטורים השונים (נכה, עולה חדש, בן משפחה וכו').
בהצלחה
עבודה מול מינהל מקרקעי ישראל
אביבה
14/03/11
שלום רב, אינני יודעת אם זה הפורום הנכון לפנות אליו. תקנו אותי במידת הצורך. לפני כ-10 חודשים התחלנו בתהליך מול מינהל מקרקעי ישראללגבי רישום שרכשנו בהרחבה של אחד ממושבי הדרום על שמנו. רגע לפני שהשומה אושרה החליט מינהל מקרקעי ישראל שהוא משנה את חוקי המשחק ומוציא את השומה על כל המגרשים שטרם אושרו למכרז ? מה זה אומר? האם מותר למינהל לעשות כן? מה אני יכולה לעשות בנדון?
המשך
אביבה
14/03/11
הערה נוספת בקשר לעיל: אנחנו רכשנו שטח בצמוד לשטח של חברים. הגשנו את הבקשה למינהל באותו היום תחת אותו עו"ד. להם כבר אישרו את השומה ולנו עוד לא.
האם המינהל יכול לעשות ככל העולה על רוחו?
האם המינהל יכול לעשות ככל העולה על רוחו?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
