פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום בעלות של בית בשטחים
ילון
01/04/11
שלום,
לפני 13 שנים רכשתי בית פרטי באחד מהישובים בשטחים.
לאחרונה החלטתי למכור את הבית. כפי שידוע לי, לא קיים רישום בטאבו של דירות/בתים בשטחים. אם אכן כך הדבר, למי עלי לפנות ואיזה מסמך עלי להשיג על מנת להוכיח בעלות על ביתי ?
בתודה,
ילון
לפני 13 שנים רכשתי בית פרטי באחד מהישובים בשטחים.
לאחרונה החלטתי למכור את הבית. כפי שידוע לי, לא קיים רישום בטאבו של דירות/בתים בשטחים. אם אכן כך הדבר, למי עלי לפנות ואיזה מסמך עלי להשיג על מנת להוכיח בעלות על ביתי ?
בתודה,
ילון
בית בשטחים
עו"ד שזר תומר
02/04/11
תבדוק במינהל האזרחי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שינוי חוזה שכירות
אמיר
31/03/11
שלום למומחים אני שוכר דירה ויש לי חוזה לשנתיים , הדירה נמכרה לפני חודש והבעלים החדש רוצה לערוך חוזה חדש ואני מעוניין להשאר עם החוזה הישן , האם אני יכול לסרב לחוזה חדש.?
שינוי חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
02/04/11
אם יש לך חוזה, ורשום בו שלמעשה הזכויות שלך לא נפגעות, אז עד לסיום החוזה הראשוני - לא צריך להיות שינוי.
כלומר - אתה לא אמור לחתום על חוזה חדש...
תבדוק את החוזה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר - אתה לא אמור לחתום על חוזה חדש...
תבדוק את החוזה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היוון
מאיה
31/03/11
שלום,
איך אוכל לבדוק את עלות ההיוון בגין השבחת זכויות בנייה על מגרש? מדובר במגרש מהוון עליו קיים בפועל צמוד קרקע בודד, בעוד שיש שינוי תב"ע וניתן לבנות עליו עוד 2 צמודי קרקע. היש דרך להעריך, קרוב ככל האפשר, את התשלום העתידי למנהל עבור מימוש זכויות הבנייה?
אין בידי יפוי כח של המוכר.
תודה,מאיה.
איך אוכל לבדוק את עלות ההיוון בגין השבחת זכויות בנייה על מגרש? מדובר במגרש מהוון עליו קיים בפועל צמוד קרקע בודד, בעוד שיש שינוי תב"ע וניתן לבנות עליו עוד 2 צמודי קרקע. היש דרך להעריך, קרוב ככל האפשר, את התשלום העתידי למנהל עבור מימוש זכויות הבנייה?
אין בידי יפוי כח של המוכר.
תודה,מאיה.
חישוב דמי היוון
עו"ד שזר תומר
02/04/11
צריך לקחת שמאי שמתמחה בזה, גם אז - זו תהיה הערכה בלבד, אם כי לפחות תדעי סדר גודל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרה טאבו
ג
31/03/11
שלום
קיבלנו דירה מהורי בעלי ואנחנו רוצים להעביר אותה בטאבואין מס' רכישה על ערך דירה זו אך לפני 10 נים בוצעו בדירה הוספת בניה וזה עודכן בעיירה ושלומו המיסים אך בטאבו לא עודכן
האם ניתן קודם כל להעביר את שטח הדירה שבטבו על שמנו ולאחר מכאן את השטח שלא בטאבו?? האם זה יכול לגרום לבעיות במכירת הנכס?? בקיצור האם ניתן כרגע רק להעביר את החלק שבטבו על שמנו ובעתיד להעביר את יתר תוספת הבניה??
קיבלנו דירה מהורי בעלי ואנחנו רוצים להעביר אותה בטאבואין מס' רכישה על ערך דירה זו אך לפני 10 נים בוצעו בדירה הוספת בניה וזה עודכן בעיירה ושלומו המיסים אך בטאבו לא עודכן
האם ניתן קודם כל להעביר את שטח הדירה שבטבו על שמנו ולאחר מכאן את השטח שלא בטאבו?? האם זה יכול לגרום לבעיות במכירת הנכס?? בקיצור האם ניתן כרגע רק להעביר את החלק שבטבו על שמנו ובעתיד להעביר את יתר תוספת הבניה??
העברה בטאבו
עו"ד שזר תומר
02/04/11
צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק, ברמת העיקרון בלי בדיקה, הייתי אומר שזה כן אפשרי לבצע את העברה ללא התוספות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכ"ט בהעברה ללא תמורה בין קרובים
חלי
31/03/11
מה נהוג לגבות כשכ"ט בהעברה ללא תמורה בין קרובים בית מגורים בטאבו בשווי כ- 3.5 מיליון ש"ח ?
שכ"ט עו"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
עקרונית, אין מחירון לטיפול בהיבטים משפטיים, הכל עניין של מו"מ וכל מקרה לגופו. ישנם פרמטרים רבים, לקביעת שכ"ט לטיפול בדבר מסויים, וכל מקרה לגופו.
בכל מקרה אנו בפורום לא נותנים הצעות מחיר או מחווים דעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
בכל מקרה אנו בפורום לא נותנים הצעות מחיר או מחווים דעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנית שטח
גאיה
31/03/11
קניתי דירה בבנין משותף עם חניה בטאבו.כל הדירות בבנין שייכות למוכר (יד שניה). כששאלתי בעת הקניה איזו חניה שלי אמר שהוא לא יודע. כעת משסיימנו הכל קיבלתי תשריט בנין ,אני רואה שחניה שלי מרוחקת מהכניסה ומכל שאר החניות - חנית שטח. לא נראה לי שזו החניה ששייכת לי ואני מבקשת לדעת מה ניתן לעשות במקרה כזה. כיצד אוכל לבדוק זאת.תודה מראש
מיקום חניה הצמודה לדירה בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
לא כ"כ ברורה הסיטואציה. אם הבית רשום כבית משותף, יש תקנון ותשריט שם מצויינות ההצמדות ומיקומן, ושם את אמורה לראות את מיקום החניה הצמודה לדירה שרכשת. מוטב היה שהיית בודקת את הדברים, טרם הרכישה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה לדירה באזור בניה
אלונה
31/03/11
שלום רב,
עברנו לדירה חדשה בפ"ת שנמצאת באזור בניה (הבניין שלנו הוא היחידי שמאוכלס באזור), אין מדרכות אין מכלי אשפה מסודרים וכמובן אין שום פיתוח סביבתי, הדירה הוגדרה כאזור א' סוג א' ועלות הארנונה נקבעה בהתאם.
האם ניתן לבקש שינוי הגדרה של האזור לאזור ב' וזאת משום שבשלב זה אין שום פיתוח סביבתי ולמעשה אנחנו גרים בתוך אתר בניה, ואם כן למי פונים.
תודה מראש.
עברנו לדירה חדשה בפ"ת שנמצאת באזור בניה (הבניין שלנו הוא היחידי שמאוכלס באזור), אין מדרכות אין מכלי אשפה מסודרים וכמובן אין שום פיתוח סביבתי, הדירה הוגדרה כאזור א' סוג א' ועלות הארנונה נקבעה בהתאם.
האם ניתן לבקש שינוי הגדרה של האזור לאזור ב' וזאת משום שבשלב זה אין שום פיתוח סביבתי ולמעשה אנחנו גרים בתוך אתר בניה, ואם כן למי פונים.
תודה מראש.
חיובי ארנונה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
יש לבדוק את צו הארנונה המקומי, והקריטריונים לקביעת האזורים לצורך חיובי הארנונה שם. מכל מקום, ניתן יהיה לתקוף החלטה כאמור באמצעות עתירה מינהלית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לחברה בע"מ
גיל
31/03/11
במידה ואני המוכר והקונה היא חברה בע"מ, האם קיימים דברים שאני צריך להיזר מהם בשונה ממכירה לאדם רגיל. במידה וארצה ערבויות האם בעלי החברה יכולים להיות ערבים?
אשמח לתשובה
אשמח לתשובה
מכירת דירה לחברה בע"מ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
הכל עניין של מו"מ. נכון וראוי מבחינתך יהיה כי מנהל החברה הרוכשת, יצרפו חתימתם כערבים אישיים, ותקבל אישור זכויות חתימה עדכני, וכי ההחלטה לרכוש את הנכס התקבלה כדין בחברה, עם אישור עו"ד החברה.
מומלץ בחום להסתייע בעסקה הנ"ל בעו"ד בעל ניסיון בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
מומלץ בחום להסתייע בעסקה הנ"ל בעו"ד בעל ניסיון בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי ייעוד
אור
31/03/11
השכן מקומה 2 המחזיק במחסן בקומת הקרקע מבקש לשנות את יעוד המחסן לדירת מגורים. אנחנו גרים בקומת הקרקע בצמידות למחסן ומתנגדים לכך. האם מותר לו? מה אחוז השכנים שעליו להשיג לצורך אישור השינוי? כיצד נוכל למנוע ממנו לממש את השינוי שיפריע לנו מאד? תודה.
התנגדות לבקשה לשינוי ייעוד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
ברגע שתוגש בקשה לוועדה המקומית, זו תפורסם ותהא לכם הזכות להגיש התנגדות, מטעמים תיכנונייים בעיקר (ניצול % בניה וכיו"ב). היה וההתנגדות לא תתקבל, קרי הבקשה תאושר למרות התנגדותכם, תוכלו עדיין להגיש תביעה לבימ"ש בגין הפגיעה בנכס שלכם, כגון ירידת ערך דירתכם (יש לצרף חוו"ד שמאי) והיבטים קנייניים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה על דירה
מאור
31/03/11
יש להורי דירה על שמם, אחי מתגורר באותה דירה כבר מספר שנים (רווק בן 35) הייתי מעוניין לדעת אם אחרי פרק זמן כלשהוא ניתנת לו חזקה על הדירה במידה והורי מחליטים למכור את הדירה.
פינוי בן מדירה על שם הוריו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
השאלה לא היתה ברורה. לא החזקה בפועל בדירה יוצרת בעלות, כי אם רישום הזכויות. אם הכוונה כי סיטואציה בה הורייך מוכרים את הדירה, ואחיך אינו מתפנה עסקינן ? במקרה כזה, אחיך אינו דייר מוגן במובן חוק הגנת הדייר, אך מאחר והפלישה אינה "טריה" (נמצא בדירה מעל 30 יום), הורייך יצטרכו לנקוט בהליך משפטי ולהגיש תביעה לפינויו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור בעלות על דירה בשטחים
ילון
31/03/11
שלום רב,
רכשתי דירה בשנת 98' בשערי תקוה, הממוקמת בשטחים. בזמנו לא ביקשתי אישור טאבו. כעת ברצוני למכור את הדירה. בירור שעשיתי בנדון העלה כי דירות בשטחים אינן רשומות בטאבו. אם כן, איזה מסמך עלי להשיג כדי להוכיח בעלות על דירתי ?
בתודה,
ילון
רכשתי דירה בשנת 98' בשערי תקוה, הממוקמת בשטחים. בזמנו לא ביקשתי אישור טאבו. כעת ברצוני למכור את הדירה. בירור שעשיתי בנדון העלה כי דירות בשטחים אינן רשומות בטאבו. אם כן, איזה מסמך עלי להשיג כדי להוכיח בעלות על דירתי ?
בתודה,
ילון
אישור זכויות לגבי נכסים מעבר לקו הירוק
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
לגבי נכסים שלא בקו הירוק, ניתן לקבל אישור זכויות במנהל האזרחי ביהודה ושומרון וחבל עזה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבת דירה מושכרת לפני תום החוזה
ילנה
31/03/11
שלום רב,
אנחנו גרים בדירה מושכרת כבר שנה שניה. לפני מספר חודשים היה פיצוץ מים בדירה קומה מעלנו והיו נזילות בדירה שלנו. כתוצאה מכך יש עובש באמבטיה , מרפסת שירות , בארונות מטבח ובמטבח עצמו. פנינו למשכיר הדירה מעלנו - אך הוא גר בחול ודייר עזב את הדירה. פננו לבעל דירה שלנו איך לא קיבלנו ממנו תשובה לגבי שיפוץ- נאמר שאנחנו יכולים לטפל בזה עם חומרים ולצבוע מחדש. זה מה שעשינו. אבל שוב הופיע עובש ובארונות מבטח אני לא יכול להשתמש עקב ריח מסריח. בנוסף לכך הופיעו נמלים בכל הבית. בעלי סתם חורים ברצפות, על הקירות, השתמשנו בחומרים לריסוס רגיל - איך זה עוזר למס' ימים ולא יותר. שוב פנינו לבעל דירה בבקש להזמין שירותי ריסוס לבית - אך הוא שוב מתחמק וטוען שלא חייב לעשות זאת. האם באחראיות בעל דירה לטפל בתקלות האלה והאם אנחנו יכולים לצאת מדירה עוד לפני תום החוזה? פשוט אנחנו גרים עם שתי תינוקות וסבתא אישה בת 72 ועובש והריח משפיעים בצורה לא טובה.
תודה על תשובתכם
אנחנו גרים בדירה מושכרת כבר שנה שניה. לפני מספר חודשים היה פיצוץ מים בדירה קומה מעלנו והיו נזילות בדירה שלנו. כתוצאה מכך יש עובש באמבטיה , מרפסת שירות , בארונות מטבח ובמטבח עצמו. פנינו למשכיר הדירה מעלנו - אך הוא גר בחול ודייר עזב את הדירה. פננו לבעל דירה שלנו איך לא קיבלנו ממנו תשובה לגבי שיפוץ- נאמר שאנחנו יכולים לטפל בזה עם חומרים ולצבוע מחדש. זה מה שעשינו. אבל שוב הופיע עובש ובארונות מבטח אני לא יכול להשתמש עקב ריח מסריח. בנוסף לכך הופיעו נמלים בכל הבית. בעלי סתם חורים ברצפות, על הקירות, השתמשנו בחומרים לריסוס רגיל - איך זה עוזר למס' ימים ולא יותר. שוב פנינו לבעל דירה בבקש להזמין שירותי ריסוס לבית - אך הוא שוב מתחמק וטוען שלא חייב לעשות זאת. האם באחראיות בעל דירה לטפל בתקלות האלה והאם אנחנו יכולים לצאת מדירה עוד לפני תום החוזה? פשוט אנחנו גרים עם שתי תינוקות וסבתא אישה בת 72 ועובש והריח משפיעים בצורה לא טובה.
תודה על תשובתכם
נא להפנות את השאלה לפורום דיני חוזים של האתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
רחל
31/03/11
האם העברה בירושה של שני נכסים,שתי דירות כרוכה במיסוי כלשהו בהעברה או/ובמכירה בבוא היום?
תודה רבה
רחל
תודה רבה
רחל
מיסוי דירות ירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
העברת הדירות על שם היורש פטורה ממס, אולם לגבי מכירתן, היורש נכנס בנעלי המוריש, ויוכל לבקש פטור רק אם המוריש (הנפטר) היה זכאי לפטור, לו היה בחיים, או לחילופין, יוכל להשתמש בפטורים אישיים של היורש. כך או כך, ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח, אחת לארבע שנים, וכיום ישנן הוראות שעה שהינן בתוקף עד סוף 2012, אשר מאפשרות הקלה נוספת במכירת דירות בפטור. מומלץ לא לעשות צעד לפני היוועצות מדוקדקת עם עו"ד הבקיא בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למס שבח
עודד
31/03/11
אני מבין שפטור למס שבח לדירה אחת ניתן כל 18 חודשים ולמחזיק שתי דירות הפטור הוא אחת ל 4 שנים. האם אני טועה ?
שאלה נוספת... מתי מתחילים לספור את החודשים, האם מחתימת החוזה לרכישת הדירה או בקבלת הדירה שנרכשה בפועל ?
תודה למשיבים
עודד
שאלה נוספת... מתי מתחילים לספור את החודשים, האם מחתימת החוזה לרכישת הדירה או בקבלת הדירה שנרכשה בפועל ?
תודה למשיבים
עודד
פטור ממס שבח
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
עקרונית, כל ארבע שנים ניתן למכור דירה בפטור. פעם בחיים ניתן להשתמש בפטור של דירה יחידה, אם נותרתה עם דירת מגורים יחידה, לאחר שמכרת דירה קודמת בפטור של פעם ב 4 שנים, וחלפו 18 חודשים ממועד המכירה בפטור כאמור (כלומר, שימוש בפטור כאמור מאפשר ל"קצר" את תקופת ה"צינון" מ 48 חודש ל 18 חודש). מעבר לכך, כיום ישנן הוראות שעה שמאפשרות למכור עד עוד שתי דירות בפטור בתנאים מסויימים. המועד הקובע הוא מועד חתימת הסכם המכר, ולא מועד קבלת החזקה בדירה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישה היסטורית מחברה שאינה קיימת עוד
ליטל
30/03/11
שלום רב!
נכס שנרכש לפני שנים,וטרם נרשם ע"ש הבעלים,המוכר הינו תאגיד , שאינו פעיל עוד, ואין שטרי מכר ו/או יפוי כח שמכוחם ניתן לרשום העסקה . מה הפעולות שצריך לעשות לשם סיום העסקה ברישום
נכס שנרכש לפני שנים,וטרם נרשם ע"ש הבעלים,המוכר הינו תאגיד , שאינו פעיל עוד, ואין שטרי מכר ו/או יפוי כח שמכוחם ניתן לרשום העסקה . מה הפעולות שצריך לעשות לשם סיום העסקה ברישום
איך מקדמים רישום נכס שנרכש מקבלן שאינו פועל יותר?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
לא ברור אם מדובר בנכס שהוא יחידה בודדת או בבית משותף. התשובה שלי היא ביחס לבית משותף אולם היא רלבנטית ברובה גם לנכס שהוא יחידה בודדת.
צריך לבדוק מה המצב של החברה שמכרה את הדירות (האם היא מחוקה, האם פשטה את הרגל וכיו"ב).
כל בעלי היחידות צריכים להתארגן ביחד ולפנות לעורך דין שייצג אותם בעניין.
יש אפשרות שניתן יהיה לקבל חלק מהמסמכים הדרושים לרישום מעורך הדין שליווה את העניין בשעתו (וגם יש אפשרות שלא ואז יש צורך בהשגת המסמכים באופן עצמאי).
לגבי החברה שאינה פעילה - במקרים המתאימים עוה"ד שלכם יכול להגיש בקשה לבית המשפט, להתמנות ככונס נכסים בשם אותה חברה, לחתום על כל המסמכים הדרושים ולבצע את כל הפעולות הדרושות כדי לבצע את הרישום.
מומלץ כמובן לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הזה ויש לו ניסיון בניהול הליכים מסוג זה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
צריך לבדוק מה המצב של החברה שמכרה את הדירות (האם היא מחוקה, האם פשטה את הרגל וכיו"ב).
כל בעלי היחידות צריכים להתארגן ביחד ולפנות לעורך דין שייצג אותם בעניין.
יש אפשרות שניתן יהיה לקבל חלק מהמסמכים הדרושים לרישום מעורך הדין שליווה את העניין בשעתו (וגם יש אפשרות שלא ואז יש צורך בהשגת המסמכים באופן עצמאי).
לגבי החברה שאינה פעילה - במקרים המתאימים עוה"ד שלכם יכול להגיש בקשה לבית המשפט, להתמנות ככונס נכסים בשם אותה חברה, לחתום על כל המסמכים הדרושים ולבצע את כל הפעולות הדרושות כדי לבצע את הרישום.
מומלץ כמובן לפנות לעורך דין שבקיא בתחום הזה ויש לו ניסיון בניהול הליכים מסוג זה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לעו"ד-תיקון לחוק המכר
רוני
30/03/11
שלום רב,האם התיקון לחוק המכר שפורסם היום כי התקבל בכנסת ואומר כי לאחר 60 יום איחור במסירת הדירה,יצטרך המוכר לשלם שכירות של חודש וחצי בממוצע
האם זה חל על רוכשים שעדיין לא קבלו את דירתם או האם החוק חל על רוכשים חדשים
ממתי תקף החוק ועל מי?
האם זה חל על רוכשים שעדיין לא קבלו את דירתם או האם החוק חל על רוכשים חדשים
ממתי תקף החוק ועל מי?
תיקון לחוק המכר דירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
התיקון עדיין לא פורסם. ברגע שזה יפורסם (לא בעיתונות אלא ברשומות) ניתן יהיה לברר מה בדיוק אושר וממתי התחולה של התיקון.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
בני
30/03/11
לפני כ6 שנים מכרתי דירה דרך עורכי דין וניקיתי את כל החובות ועכשיו מסתבר שהקונה גר בדירה כאשר הוא לא העביר את זה על שמו האם זו עבירה?כי נוצרו חובות של מים וכו
הקונה לא העביר את הזכויות בדירה על שמו 6 שנים אחרי העסקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
צריך לקרוא מה כתוב בהסכם המכר שביניכם. אמור להיות כתוב שם שהקונה יעביר את הזכויות בדירה על שמו ויודיע לכל הרשויות הרלבנטיות על כך. בכל מקרה, האחריות לוודא שכך נעשה חלה גם עלייך.
מוטב מאוחר מאשר אף פעם. תלך עם הסכם המכר לכל הרשויות הרלבנטיות ותדאג להעביר את החשבונות על שם המוכר.
במקביל כדאי לפנות לעו"ד ע"מ שיוציא מכתב דרישה לקונה שיעביר את הזכויות בדירה על שמו גם בטאבו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מוטב מאוחר מאשר אף פעם. תלך עם הסכם המכר לכל הרשויות הרלבנטיות ותדאג להעביר את החשבונות על שם המוכר.
במקביל כדאי לפנות לעו"ד ע"מ שיוציא מכתב דרישה לקונה שיעביר את הזכויות בדירה על שמו גם בטאבו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה
היאלי
30/03/11
רכשתי דירה מחבר בקבוצת רכישה שקיבלה טופס 4, אחרי חודשיים קיבלה טופס 5 והתחלתי בשיפוץ רציני (הריסה ובניה). למוכרים מחלוקת לגבי מס שבח כי בביקורת שעשו בנכס לאחר התחלת השיפוץ נאמר כי הדירה אינה ראוייה למגורים. טרם נעשה רישום בית משותף. האם יכולות להיות לי בעיות עם הרישום/מס שבח?
האם מחלוקת של המוכרים עם מס שבח פוגעת ברישום זכויות הקונה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
כל זמן שהמוכרים לא יסדירו את העניינים שלהם מול מס שבח, הם לא יקבלו אישור מס שבח לרישום בטאבו ואתה לא תוכל לרשום את זכויותייך כבעלים של הנכס שרכשת. אני מקווה שעורך הדין מחזיק בידיו סכומים מספיקים מתוך התמורה בנאמנות על מנת להבטיח שגם במקרה שבו למוכרים ישאר חוב במס שבח, ניתן יהיה להשתמש בכסף הזה, לשלם את חובם של המוכרים ולקבל את האישור הדרוש.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוכן נדל"ן
עידו
30/03/11
שלום רב,
האם עו"ד יכול לשמש גם כסוכן/מתווך נדל"ן או שיש משום ניגוד אינטריסם?
תודה
האם עו"ד יכול לשמש גם כסוכן/מתווך נדל"ן או שיש משום ניגוד אינטריסם?
תודה
האם עו"ד יכול לשמש גם כמתווך?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין זה אסור.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
רוני
30/03/11
שלום לכם יש לי שאלה העו"ד של הקבלן שלח לנו לפי מכתב שנשלח לפני חודש ובו כתוב שנדרשנו לשלם לפני שנה וחצי 1800 ש"ח ועכשיו אני נדרש 2200 כאשר לא קבלתי שום מכתב כזה היום הייתי אצלו [עו"ד] והוא בשלו לא מוכן שאלתי היא מה אני יכול לעשות האם כדאי לי לקחת עו"ד אחר,האם לשלם לו וזהו ההפרש הוא 400 ש"חמה אתם מצעים ליאולי לנסות לעשות את התהליך רישום לבדהאם הוא כדאי ומה צריך לעשותהאם יש לכם מושג איך החישוב עבור רישום הדירה בטאבו
עלויות רישום דירה שנרכשה מקבלן בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
קרוב לוודאי שאתה לא יכול למנות עורך דין מטעמך לבצע את הרישום הזה. צריך לבדוק מה כתוב בעניין (אם בכלל יש לכך התייחסות) בהסכם המכר שבינך לבין הקבלן. אמנם אגרות הרישום התייקרו בתקופה האחרונה אך לא בשיעור שאתה מתאר. בד"כ את שכר הטרחה של עורך הדין משלמים מראש בעת החתימה על הסכם המכר ובעת הרישום משלמים תשלומים רק עבור הוצאות. תבקש ממנו לקבל פירוט בכתב עבור מה הוא דורש לקבל כסף וכמה בגין כל סעיף.
אם אין הגבלה של הסכומים בהסכם המכר שלכם אז הוא בהחלט רשאי לדרוש החזר בגין הוצאות אמיתיות שהוצאו בגין הרישום.
בכל מקרה, ברור ששווה לשלם סכום נוסף של 400 ש"ח ולהירשם כבעלים של הדירה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם אין הגבלה של הסכומים בהסכם המכר שלכם אז הוא בהחלט רשאי לדרוש החזר בגין הוצאות אמיתיות שהוצאו בגין הרישום.
בכל מקרה, ברור ששווה לשלם סכום נוסף של 400 ש"ח ולהירשם כבעלים של הדירה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת זכות בנכס משותף
רפי
30/03/11
במידה וישנו נכס בבעלות של 2 אנשים.
האם אחד השותפים יכול למכור את חלקו בנכס לאדם אחר גם ללא הסכמת השותף השני?
האם אחד השותפים יכול למכור את חלקו בנכס לאדם אחר גם ללא הסכמת השותף השני?
האם יש בעיה עם מכירת זכות בנכס משותף על ידי אחד השותפים?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
אלא אם כן יש הסכם בין השותפים שאוסר זאת, אין שום מניעה שאחד השותפים ימכור את זכויותיו בנכס מבלי לקבל את הסכמת השותף השני.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה ליד בלוני גז
יוסי
30/03/11
שלום רב.
אני משכיר דירה בבנין 4 קומות על עמודים,ומחנה את רכבי בין העמודים בסמוך לבלוני גז.
אחת השכנות הנודניקיות אמרה לי שאסור לי לחנות ליד הבלוני גז ושהיא תתקשר לפיקוח של העירייה.
ביני לבין הבלוני גז יש מרחק של חצי מטר והטענה שלה שחום המנוע של הרכב מפחיד אותה,מה שנראה לי דיי אידיוטי.
יש משהו בדבריה?
האם אני עושה משהו לא חוקי שלא ידעתי עליו?
בכבוד רב: יוסי
אני משכיר דירה בבנין 4 קומות על עמודים,ומחנה את רכבי בין העמודים בסמוך לבלוני גז.
אחת השכנות הנודניקיות אמרה לי שאסור לי לחנות ליד הבלוני גז ושהיא תתקשר לפיקוח של העירייה.
ביני לבין הבלוני גז יש מרחק של חצי מטר והטענה שלה שחום המנוע של הרכב מפחיד אותה,מה שנראה לי דיי אידיוטי.
יש משהו בדבריה?
האם אני עושה משהו לא חוקי שלא ידעתי עליו?
בכבוד רב: יוסי
מיקום של חניה בבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
האם לפי היתר הבנייה של הבניין המקום שבו אתה מחנה את רכבך אמור לשמש כחניה?
זה מה שהפקח של העירייה יבדוק, אם בכלל העירייה תמצא בכך עניין ותבוא לבדוק את התלונה של השכנה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
זה מה שהפקח של העירייה יבדוק, אם בכלל העירייה תמצא בכך עניין ותבוא לבדוק את התלונה של השכנה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחולקת
ארז
30/03/11
שלום רב,ברצוני לשאול 2 שאלות לגבי דירות מחולקות בתל אביב.1. כאשר העירייה מבקשת לפרק חלוקה (לא חוקית של דירה) הכוונה היא לפירוק המטבח הנוסף או לשירותים והמקלחת. התייעצתי עם מספר עו"ד שונים וכל אחד אומר משהו אחר, האחד טוען שכוונת העירייה היא להשאיר מטבח אחד ואין זה מפריע לה שיהיו מספר שירותים ומקלחות והשני טוען שגם שירותים ומקלחות ?2. כאשר מתקבל מכתב ראשון של העירייה לפירוק החלוקה או לביקור בדירה, ניתן זמן מסויים לפרק את החלוקה ללא קנס או בעת הביקור מקבלים את הקנס?
מה עושים כשהעירייה מגלה דירה מחולקת בתל אביב?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
30/03/11
באופן עקרוני פיצול של דירה למספר יחידות דיור ללא היתר הוא עבירה (פלילית) על חוקי התכנון והבנייה.
העירייה שולחת פקח כדי שיתעד את העניין וזמן מה לאחר מכן העירייה מגישה כתבי אישום נגד בעל הדירה ולעיתים גם נגד השוכרים.
במסגרת ההליך המשפטי (הפלילי) על הנאשמים בד"כ מוטלים קנסות במקביל לצו הריסה שניתן כנגד הבנייה הבלתי חוקית. בשנים האחרונות יש מגמה של החמרה בעונשים.
כדי להשיב את המצב לקדמותו צריך לחזור למה שהיה במסגרת היתר הבנייה המקורי (בכפוף לכך ששינויים פנימיים מותר לעשות ללא היתר).
לעיתים צריך לבצע את הפירוק גם בתיאום עם העירייה. תלוי באופי הבנייה הבלתי חוקית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
העירייה שולחת פקח כדי שיתעד את העניין וזמן מה לאחר מכן העירייה מגישה כתבי אישום נגד בעל הדירה ולעיתים גם נגד השוכרים.
במסגרת ההליך המשפטי (הפלילי) על הנאשמים בד"כ מוטלים קנסות במקביל לצו הריסה שניתן כנגד הבנייה הבלתי חוקית. בשנים האחרונות יש מגמה של החמרה בעונשים.
כדי להשיב את המצב לקדמותו צריך לחזור למה שהיה במסגרת היתר הבנייה המקורי (בכפוף לכך ששינויים פנימיים מותר לעשות ללא היתר).
לעיתים צריך לבצע את הפירוק גם בתיאום עם העירייה. תלוי באופי הבנייה הבלתי חוקית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירת עמידר במבצע
אור
30/03/11
חברת עמידר יצאה במבצע לרכישת דירה ותחמה אותו בזמן.
סבתי שהתעניינה ברכישת הדירה ירדה מזה באיזשהו שלב בגלל אי יכולת להשיג את סכום הכסף הנדרש. מכתב על ביטול העסקה התקבל לפני כחודש.
שאלתי: למי כדאי לפנות כדי לנסות להחזיר את תנאי המבצע והאם יש טעם לנסות בכלל?
תודה!!
סבתי שהתעניינה ברכישת הדירה ירדה מזה באיזשהו שלב בגלל אי יכולת להשיג את סכום הכסף הנדרש. מכתב על ביטול העסקה התקבל לפני כחודש.
שאלתי: למי כדאי לפנות כדי לנסות להחזיר את תנאי המבצע והאם יש טעם לנסות בכלל?
תודה!!
האם ניתן לרכוש דירה מעמידר בתנאי המבצע?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
בהחלט כדאי לנסות ולפנות. יש לעמידר מידה מסויימת של שיקול דעת לאשר פעולות מסוג זה אם יש נימוקים מיוחדים שמצדיקים את זה. תגישו בקשה בכתב מנומקת ומסודרת לעמידר. קרוב לוודאי שהם יעלו את הנושא לוועדה שמתכנסת אחת לתקופה ויתנו לכם תשובה בכתב.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוכמה אופציה לשנה… אנחנו רוצים להאריך ב4 חודשים
יעל
30/03/11
שלום רב,
בשנה קודמת סיכמנו על אופציה לשנה נוספת באותם תנאים, כעת אנחנו מעוניינים להאריך ב4 חודשים ואח"כ לראות אם להשלים שנה, האם זה אפשרי, האם החוק פועל לטובתינו? תודה
בשנה קודמת סיכמנו על אופציה לשנה נוספת באותם תנאים, כעת אנחנו מעוניינים להאריך ב4 חודשים ואח"כ לראות אם להשלים שנה, האם זה אפשרי, האם החוק פועל לטובתינו? תודה
האם אפשר לממש אופציה בהסכם שכירות רק לחלק מהתקופה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
31/03/11
לא. בד"כ על פי נוסח ההסכם זה לא אפשרי. או שמאריכים לכל תקופת האופציה או שלא מאריכים כלל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
