פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברת צנרת בתוך שטח פרטי
דן
26/03/11
שלום,אדם רכש דירה, ומחסן שממוקם בחניון התת קרקעי של הבניין. בחוזה הוסכם כי עבור העברת התמורה יקבל הרוכש מחסן בגודל 6 מ"ר (כמובן בנוסף לדירה עצמה). ליד המחסן ממוקמת מערכת איוורור של החניון התת קרקעי. הקבלן העביר צנרת ממערכת האיוורור של החניון בתוך המחסן הפרטי. הצנרת ממוקמת במחסן גבוה בסמוך לתקרה- עם זאת, העברת הצנרת בתוך המחסן מקטינה מגודלו כפי שהוסכם בחוזה- 6 מ"ר. האם לקבלן מותר להעביר צנרת בתוך מחסן בבעלות פרטית, דבר המקטין משטח המחסן עליו הוסכם מראש.תודה
רכישת דירה / מחסן מקבלן
עו"ד שזר תומר
26/03/11
ראשית - צריך לעיין מה רשום בחוזה, בדרך כלל הקבלנים מגנים על עצמם במקרים כאלה...ורשאים להעביר צינורות ודברים אשר הינם תשתית ואין אלטרנטיבות אחרות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יפוי כח למכירת דירה
יוליה
26/03/11
שלום רב, אנו גרים בקנדה ויש לנו דירה בישראל, שרוצים למכור. אנחנו חותמים על יפוי כח על שם חמותי וביפוי כח רשום גם עו''ד. השאלה שלי האם זה בסדר שאנו חותמים על איפוי כח שעו''ד שלנו זכאי למכור, להשכיר את הדירה , להסכים להעברת משכנתא. תודה רבה.
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
26/03/11
יותר טוב לעשות יפוי כוח ספציפי, לקונה ספציפי.
לא צריך להיות שם שום דבר בקשר למשכנתא שלכם, אלא רק בקשר למשכנתא של הקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא צריך להיות שם שום דבר בקשר למשכנתא שלכם, אלא רק בקשר למשכנתא של הקונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכירות
רחלי
25/03/11
שלום.
יש לי דיירת ששוכרת את הדירה כמעט 20 שנה ושאלתי האם בלאי כתצואה משימוש יתר ושכירות ממושכת צריך לבוא על חשבון המשכיר או ה שוכר? יש לציין שהיא קיבלה את ה דירה בשלמות. ובמשך כל ה שנים לא טרחה לתקן או אפילו לצבוע את ה דירה. תמיד זה היה על חשבוני.
אשמח לקבל תשובה בהקדם.
יש לי דיירת ששוכרת את הדירה כמעט 20 שנה ושאלתי האם בלאי כתצואה משימוש יתר ושכירות ממושכת צריך לבוא על חשבון המשכיר או ה שוכר? יש לציין שהיא קיבלה את ה דירה בשלמות. ובמשך כל ה שנים לא טרחה לתקן או אפילו לצבוע את ה דירה. תמיד זה היה על חשבוני.
אשמח לקבל תשובה בהקדם.
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
26/03/11
לפי התיאור שלך הנוהג היה שאתה מתקן, כך שזה לרעתך...
מה רשום בחוזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה רשום בחוזה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צוואות וירושות
אור
25/03/11
שלום- אמי, עודה בחיים, ערכה צוואה . האם אתם הפורום התאים לנושא צוואות וירושות ?
צוואות וירושות
עו"ד שזר תומר
26/03/11
לא...אלא אם כן זה קשור למקרקעין.
אבל בכל זאת, אנסה לעזור - מה השאלה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל בכל זאת, אנסה לעזור - מה השאלה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ניתוק לא מוצדק מחברת הגז
crs2007
25/03/11
מכותבים שלום רב, אני שוכר דירה ברמלה ומחובר לחברת גז מרכזי,פזגז.בכמה שבועות האחרונים ישנם ניסיונות שיכנוע מצד דייר מסוים להחליף את חברת הגז לחברה פרטית זולה יותר,לטענתו.מכיוון שאני שוכר את הדירה הודעתי שאיני מעוניין להמיר את פזגז בחברה אחרת ואם בעל הדירה יהיה מעוניין הוא יעשה את ההחלפה.אתמול להפתעתי הרבה כשחזרתי מהעבודה גיליתי שנותקתי מהגז,ניסיתי להתקשר לפזגז אך לא היה מענה אנושי ,ירדתי לשכנה לברר על העניין וגם היא הודיעה לי שהיא מנותקת מהגז,אך כמה מהשכנים דאגו לעצמם וחוברו לגז באמצעות בלונים של חברה אחרת.הבלוק השני שבו הדייר שביקש להמיר את הגז קיבלו בסופו של דבר מחיר זהה למחיר הנמוך של החברה האחרת והחליטו להשאר עם פזגז,מה שגרם להתקנת הגז להפסק באמצע ולהשאיר כמה דיירים בבניין שלי ללא גז כולל אותי.לאחר בירור עם פזגז נאמר לי שאין דבר שניתן לעשות וכל עוד החברה האחרת השיגו רוב דיירים העניין חוקי.כעת על מנת לחבר אותי לגז,פזגז דורשים 810 ש"ח,לחיבור בלון.לא ברור לי כיצד הענינים האלה פועלים ומדוע נותקתי לגמרי מהגז כאשר סה"כ לא רציתי לעבור לחברה אחרת.האם יש משהו לעשות בנידון?
ניתוק מחברת הגז
עו"ד שזר תומר
26/03/11
תבקש מהועד לקבל את ההחלטה אודות הניתוק מהגז וההודעה לחברת פזגז.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה הנוגעת לדיני מקרקעין וירושה
אדם מן הישוב
24/03/11
בחצר של בית צמוד קרקע, ניצב במשך 40 שנה עסק לעבודות אלומיניום. הנכס נמצא בבעלות אם המשפחה לה עשרה ילדים (אחד מהם בעל העסק). אם המשפחה נפטרה, והיורשים מבקשים לממש את הנכס ולמוכרו וכן לסלק את העסק. בעל העסק עבד כ-40 שנה בלא ששילם שכירות. שאלתי: מה דינו של העסק, האם ניתן לפנותו בכלל או רק תמורת פיצוי? או שמא לדרוש ממנו פיצוי על כל השנים בהם השתמש בקרקע ללא תשלום שכירות?
פירוק שיתוף?
עו"ד שזר תומר
26/03/11
לדעתי זו שאלה שמתאימה גם לפורום דיני משפחה. לכאורה צריך לעשות פירוק שיתוף - כי לאחד הבנים יש זכויות בדירה, ולטעמי ניתן גם לטעון לפיצויים על פירוק העסק, אבל מקרה כה מסובך ממולץ למסור פרטים נוספים ולבצע התייעצות מעמיקה.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
בוטן
24/03/11
שלום,
במידה ואני רוכש דירה חדשה מקבלן,ובשלב הראשוני אני משאיר את הדירה הישנה בבעלותי,אך מצהיר שבכוונתי למוכרה תוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה מהקבלן,האם אני אשלם תוך 50 יום ממועד רכישת הדירה החדשה,את מס הרכישה שמשולם על דירה יחידה?ומה קורה אם שילמתי את המס כדירה יחידה,ובמהלך 12 החודשים החלטתי שלא למכור את הדירה הישנה,כיצד אני מעדכן את רשות המיסים בנדון,על גבי איזה טופס,כדי שאוכל לשלם את יתרת המס?והאם 12 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה הוא המועד האחרון להצהרה על תשלום מס הרכישה?.
במידה ואני רוכש דירה חדשה מקבלן,ובשלב הראשוני אני משאיר את הדירה הישנה בבעלותי,אך מצהיר שבכוונתי למוכרה תוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה מהקבלן,האם אני אשלם תוך 50 יום ממועד רכישת הדירה החדשה,את מס הרכישה שמשולם על דירה יחידה?ומה קורה אם שילמתי את המס כדירה יחידה,ובמהלך 12 החודשים החלטתי שלא למכור את הדירה הישנה,כיצד אני מעדכן את רשות המיסים בנדון,על גבי איזה טופס,כדי שאוכל לשלם את יתרת המס?והאם 12 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה הוא המועד האחרון להצהרה על תשלום מס הרכישה?.
הקלה במס רכישה לרוכש שמתחייב למכור את הדירה הישנה(הנוכחית)
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/03/11
הקלה במס רכישה לרוכש שמתחייב למכור את הדירה הישנה(הנוכחית) - סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), קובע חריג לדירה יחידה בו חובת תשלום מס רכישה יערך ב-3 מדרגות אף על פי שהרוכש הינו בעלים של דירת מגורים נוספת בעת ובעונה אחת:
(ג1א)(2) (א) על אף הוראות פסקה (1), יחיד שרכש דירת מגורים במועד הקובע או לאחריו (בפסקת משנה זו - הדירה) והתקיים בו אחד מאלה, לפי המאוחר:
(1) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
(2) בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
שכן לאור האמור, עולה תמונה בהתאם לשאלה שלך, כי תוכל למכור את הדירה הנוכחית בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה. אם לא תצליח למכור את הדירה הנוכחית, יהיה עליך להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת.
נושא המיסוי הינו מורכב ולכן מומלץ לפנות לעו"ד מומחה במיסוי מקרקעין לקבלת יעוץ אישי בטרם חתימה על הסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
(ג1א)(2) (א) על אף הוראות פסקה (1), יחיד שרכש דירת מגורים במועד הקובע או לאחריו (בפסקת משנה זו - הדירה) והתקיים בו אחד מאלה, לפי המאוחר:
(1) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
(2) בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש - בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
שכן לאור האמור, עולה תמונה בהתאם לשאלה שלך, כי תוכל למכור את הדירה הנוכחית בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה. אם לא תצליח למכור את הדירה הנוכחית, יהיה עליך להוסיף ולשלם את ההפרש במס רכישה לפי חישוב של דירה נוספת.
נושא המיסוי הינו מורכב ולכן מומלץ לפנות לעו"ד מומחה במיסוי מקרקעין לקבלת יעוץ אישי בטרם חתימה על הסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מרפסת על גג הרחבה של דירה
איתן
24/03/11
שלום רב,
ביצעתי הרחבה של דירתי, הכל בהתאם להיתר שניתן כדין.
כעת השכן שגר בקומה מעלי, מעוניין להשתמש בגג של ההרחבה הנ"ל כרצפה למרפסת שבכוונתו להקים, וזאת גם בהתאם להיתר שניתן כדין.
אני והשכן מעוניינים להסדיר את התשלום שהשכן ישלם לי עבור השימוש בגג ההרחבה כרצפה למרפפת שבכוונתו להקים על הגג כמתואר לעיל.
שאלתי היא מהו גובה התשלום שהשכן צריך לשלם לי?
האם גובה התשלום צריך להיות זהה לעלות הכוללת ששילמתי בגין הגג של ההרחבה (כולל יסודות, עלויות תכנון והוצאת היתר בניה)? או שמא רק 50% מעלות כוללת זו? או שמא סכום אחר? כיצד בדיוק יש לחשב את גובה התשלום לו אני זכאי?
כמו כן, האם עניין גובה התשלום מוסדר בחקיקה מסוג כלשהו?
אודה על תשובתכם המלומדת.
בכבוד רב ובברכה,
איתן
ביצעתי הרחבה של דירתי, הכל בהתאם להיתר שניתן כדין.
כעת השכן שגר בקומה מעלי, מעוניין להשתמש בגג של ההרחבה הנ"ל כרצפה למרפסת שבכוונתו להקים, וזאת גם בהתאם להיתר שניתן כדין.
אני והשכן מעוניינים להסדיר את התשלום שהשכן ישלם לי עבור השימוש בגג ההרחבה כרצפה למרפפת שבכוונתו להקים על הגג כמתואר לעיל.
שאלתי היא מהו גובה התשלום שהשכן צריך לשלם לי?
האם גובה התשלום צריך להיות זהה לעלות הכוללת ששילמתי בגין הגג של ההרחבה (כולל יסודות, עלויות תכנון והוצאת היתר בניה)? או שמא רק 50% מעלות כוללת זו? או שמא סכום אחר? כיצד בדיוק יש לחשב את גובה התשלום לו אני זכאי?
כמו כן, האם עניין גובה התשלום מוסדר בחקיקה מסוג כלשהו?
אודה על תשובתכם המלומדת.
בכבוד רב ובברכה,
איתן
הוא לא צריך לשלם לך
דינה
25/03/11
הלכה פסוקה היא שגג של הרחבת דירה בבית משותף הוא רכוש משותף, ואינו רכושך הפרטי, וזאת ללא קשר לשאלה מי מימן את בנייתו, אלא אם כן החליטו כל בעלי הדירות להצמיד את הגג לדירתך.
לכן, השכן מעליך רשאי להשתמש בגג (בהנחה כאמור שהינו רכוש משותף) אם קיבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות, כאשר דירה שכבר הרחיבה נחשבת אוטומטית כמי שמסכימה להחרבה דומה של כל דירה אחרת. מסיבה זו אינו חייב לשלם לך עבור השימוש בגג - שאינו רכושך.
לכן, השכן מעליך רשאי להשתמש בגג (בהנחה כאמור שהינו רכוש משותף) אם קיבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות, כאשר דירה שכבר הרחיבה נחשבת אוטומטית כמי שמסכימה להחרבה דומה של כל דירה אחרת. מסיבה זו אינו חייב לשלם לך עבור השימוש בגג - שאינו רכושך.
חניה בעייתית ברכישת דירה
דבש
24/03/11
שלום,
אני במו"מ לרכישת דירה. קיימות 2 חניות בטאבו. המוכר אומר שבגלל שהחניה השניה רכש בנפרד מהקבלן, הוא לא רוצה להעביר לנו אותה ורוצה להמשיך להשתמש בה( קנה דירה ממש ליד) בהתחלה אמר שנחכור לו אותה וכשהתברר כבעייתי הציע שנשכיר לו ל24 שנים תמורץ 1 שח. יש לי חששות לגבי הסתבכות עתידית עם מכירת הדירה הזו עם החניה השכורה ללא אפשרות ביטול השכירות. האם הסיפור הזה מסריח או שרק נדמה לי?< אגב העו"ד שלי לא אוהבת אבל מבחינה חוזית אמרה שהשכירות תופסת
אני במו"מ לרכישת דירה. קיימות 2 חניות בטאבו. המוכר אומר שבגלל שהחניה השניה רכש בנפרד מהקבלן, הוא לא רוצה להעביר לנו אותה ורוצה להמשיך להשתמש בה( קנה דירה ממש ליד) בהתחלה אמר שנחכור לו אותה וכשהתברר כבעייתי הציע שנשכיר לו ל24 שנים תמורץ 1 שח. יש לי חששות לגבי הסתבכות עתידית עם מכירת הדירה הזו עם החניה השכורה ללא אפשרות ביטול השכירות. האם הסיפור הזה מסריח או שרק נדמה לי?< אגב העו"ד שלי לא אוהבת אבל מבחינה חוזית אמרה שהשכירות תופסת
חניה בטאבו
עו"ד שזר תומר
26/03/11
ניתן להוציא נסח של כל הבניין ולראות כמה חניות קיבל את דייר.
בכל מקרה, באם השכירות נרשמת בטאבו, אין בעיה אפשר יהיה למכור את הדירה בעתיד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, באם השכירות נרשמת בטאבו, אין בעיה אפשר יהיה למכור את הדירה בעתיד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוזה עפ"י אישור זכויות מחברה משכנת
מוטי
24/03/11
שלום רב,
הבית רשום בחברה משכנת ונמצא בתהליכי רישום.
בידי הערת אזהרה לטובת המוכר אישור זכויות מהחברה המשכנת
ומשכון האם על סמך זה אני יכול לעשות הסכם או שאני חייב להוציא אישור זכויות מהמינהל גם כן?
מוטי
הבית רשום בחברה משכנת ונמצא בתהליכי רישום.
בידי הערת אזהרה לטובת המוכר אישור זכויות מהחברה המשכנת
ומשכון האם על סמך זה אני יכול לעשות הסכם או שאני חייב להוציא אישור זכויות מהמינהל גם כן?
מוטי
חברה משכנת ואישור זכויות מנהל - האישורים הנדרשים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/03/11
אם כבר יש חוזה חכירה על שם המוכר להזמין חוזה חכירה ואישור זכויות מנהל בנוסף לאישור זכויות מאת החברה המשכנת.
מומלץ לבדוק בעירייה בכל זאת את ההיתר מאחר וכבר היו מקרים של טעות בחברה המשכנת.
תפנה לעו"ד שמכיר את הנושא שיעשה לך את מלוא הבדיקות הנדרשות כך תעשה עסקה טובה ואם הנך מבקש לקבל משכנתא לא יהיו לך בעיות בהמשך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מומלץ לבדוק בעירייה בכל זאת את ההיתר מאחר וכבר היו מקרים של טעות בחברה המשכנת.
תפנה לעו"ד שמכיר את הנושא שיעשה לך את מלוא הבדיקות הנדרשות כך תעשה עסקה טובה ואם הנך מבקש לקבל משכנתא לא יהיו לך בעיות בהמשך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסבר נסח
שלומי
24/03/11
שלום אנחנו רוכשים נכס
בנסח רשום הוכרז כשיכון ציבורי מה הכוונה? והאם זה מהווה בעיה?
תודה
בנסח רשום הוכרז כשיכון ציבורי מה הכוונה? והאם זה מהווה בעיה?
תודה
קניית דירה "שיכון ציבורי"
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/03/11
לשאלתך - המשמעות הינה, שרישום הדירה הוסדר בעבר ע"י רשות מרשויות המדינה ע"פ חוק שיכונים ציבוריים. עצם הרישום בצורה זו, לא אמור להוות בעיה מבחינתך, להוות בעיה לגבי עסקת הרכישה שלך. עוה"ד שייצג אותך בעסקה יידע כבר כיצד להתנהל בעסקה בהתאם לרישום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דירה ללא היתר בניה
איציק
24/03/11
קניתי דירה חדשה מקבלן לפני שהיה בידי הקבלן היתר בניה. במקום אחד בחוזה רשום שהסטיה המקסימלית המותרת הינה עד 2%. במקום אחר רשום שעקב זה שאין היתר בניה יתכנו שינויים בגודל ובמבנה של הדירה. בפועל מסתבר שהמרפסת קטנה ב 10% מהגודל שעליו חתמתי והקבלן נאחז בסעיף הנ"ל כדי להצדיק את הסטיה ואינו מוכן לפצות אותי במאומה.
חוק מכר דירות - סטיה מקסימלית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/03/11
השאלה המרכזית מתי נחתם ההסכם ? האם לפני התיקון האחרון לחוק מכר דירות או אחרי כן.
יש לבדוק גם את אי התאמות בין המצב בפועל, לבין המתחייב מהמפרטים והתוכניות, במקרה שלך.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם ולאחר מכן ניתן להוציא חוות שעץת מסודרת. במידה והנך מחליט לפנות ליעוץ מומלץ כי העו"ד יבן גם בתכנון ובנייה וגם במקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
יש לבדוק גם את אי התאמות בין המצב בפועל, לבין המתחייב מהמפרטים והתוכניות, במקרה שלך.
בכל מקרה יש לראות את ההסכם ולאחר מכן ניתן להוציא חוות שעץת מסודרת. במידה והנך מחליט לפנות ליעוץ מומלץ כי העו"ד יבן גם בתכנון ובנייה וגם במקרקעין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מירושה
משה
24/03/11
שלום, ירשתי מחצית דירה ואני רוצה לרכוש את המחצית השנייה. שווי הדירה כ-1.8 מליון ש"ח. האם אני מחוייב במיסים כלשהם או במס רכישה ? אין בבעלותי דירה אחרת . תודה
רכישת מחצית דירה לאחר העברה במסגרת ירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/03/11
השאלה הראשונה שעולה במקרה זה, האם מדובר על רכישה לכל דבר ועניין או העברה ללא תמורה של מחצית הנותרת. אם אכן לפי שאלתך, מדובר על מכירה הנך זכאי לרכוש את המחצית הנותרת במסגרת עסקת מכר רגילה שהמוכר מוכר את מלוא הזכויות שלו בדירה ואתה משלם מס רכישה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקי חדרה – הערת אזהרה
meirav
24/03/11
האם מישהו יודע מה זה תיקי חדרה בהקשר של הערות אזהרה? זה חשוב לי מאד. תודה רבה.
הערת אזהרה לא ברורה ?!
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/03/11
לי לא ידוע, אבל אפשר לבקש בטאבו, את השטר מכוחו נרשמה הערת האזהרה ולנסות להבין במה מדובר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת
איילה
24/03/11
שלום,
ברצוני לקבל את עזרתכם בייעוץ לגבי השגות שיש לי בהקשר לחברה משכנת של הבניין בו הנני מתגוררת. העו"ד (שהוא החברה המשכנת) אינו דואג להעביר את הדירה בטאבו כי נוח לו להמשיך לגבות סכומי עתק על כל מסמך שהוא מנפיק. השבוע הזדקקתי לכתב התחייבות שעליו הוא גבה 5,800 ש"ח (לא יאומן!) כאשר בפועל ע"פ הבנתי מחוק שיצא בשנת 2005 הוא היה אמור לגבות 300 ש"ח כמו בטאבו.
אודה לכם על תשובתכם אלי בהקדם האפשרי.
תודה,
איילה
ברצוני לקבל את עזרתכם בייעוץ לגבי השגות שיש לי בהקשר לחברה משכנת של הבניין בו הנני מתגוררת. העו"ד (שהוא החברה המשכנת) אינו דואג להעביר את הדירה בטאבו כי נוח לו להמשיך לגבות סכומי עתק על כל מסמך שהוא מנפיק. השבוע הזדקקתי לכתב התחייבות שעליו הוא גבה 5,800 ש"ח (לא יאומן!) כאשר בפועל ע"פ הבנתי מחוק שיצא בשנת 2005 הוא היה אמור לגבות 300 ש"ח כמו בטאבו.
אודה לכם על תשובתכם אלי בהקדם האפשרי.
תודה,
איילה
אישור זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/03/11
נשמע בהחלט מוגזם, ויש מקום שתגידי שאת מסרבת או שתשלמי תחת מחאה, ואח"כ תידרשי החזר, ואם לא תיעני, אף תישקלי להגיש תביעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכום מופרז
מירית
26/03/11
העו"ד מטעם הבחרה המשכנת אינו יכול לדרוש עבור אישור זכויות או כל אישור אחר, סכום מופרז (5,800 ש"ח ) על דעת עצמו. הסכום מעוגן ומוגבל בשני צווים מיוחדים:
(א) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.
(ב) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999.
כמו כן היתה תביעה ייצוגית נגד חברה משכנת בעניין זה (נדמה לי נגד א.דורי).
לכן, פני אל עורך הדין לאחר שתבררי מה התעריף על פי הצווים (לא יותר מכמה מאות ש"ח), בקשי את ההפרש ואם יסרב תוכלי לנקוט בהליכים.
בכבוד רב,
מירית עטיה, עו"ד מקרקעין
(א) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.
(ב) צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהיעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999.
כמו כן היתה תביעה ייצוגית נגד חברה משכנת בעניין זה (נדמה לי נגד א.דורי).
לכן, פני אל עורך הדין לאחר שתבררי מה התעריף על פי הצווים (לא יותר מכמה מאות ש"ח), בקשי את ההפרש ואם יסרב תוכלי לנקוט בהליכים.
בכבוד רב,
מירית עטיה, עו"ד מקרקעין
איך לשנות שטח של בית במנהל?
יפתח
24/03/11
שלום,
רציתי לברר איך אני יכול לשנות שטח של בית במנהל, כאשר שטח הבית בפועל הוא 140 מ"ר, ואילו במנהל רשום 74 מ"ר? אני רוצה למכור את הדירה, ורציתי לדעת כמה הדבר רלווטי עבור המכירה.
תודה
רציתי לברר איך אני יכול לשנות שטח של בית במנהל, כאשר שטח הבית בפועל הוא 140 מ"ר, ואילו במנהל רשום 74 מ"ר? אני רוצה למכור את הדירה, ורציתי לדעת כמה הדבר רלווטי עבור המכירה.
תודה
אי התאמה לרישום במינהל למצב בפועל
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/03/11
ראשית, יש לברר זאת במינהל מדוע יש חוסר התאמה לרשום במרשמיו ובין המצב בפועל. אני מניח שמינהל יבקשו לראות תוכניות עדנכיות שקיבלו היתר, ויפעלו לעדכן את רישום הנכס הנכס אצלם גם כן.
ב"כ רוכש של הבית יבקש בהחלט הבהרה בעניין הזה, וירצה לראות שהכל נבנה לפי היתר. מקס' יותירו סכום מוסכם בנאמנות, עד להסדרת עידכון שטח הנכס גם במינהל. לא משהו קריטי שצריך לסכל את העיסקה, לדעתי לפחות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
ב"כ רוכש של הבית יבקש בהחלט הבהרה בעניין הזה, וירצה לראות שהכל נבנה לפי היתר. מקס' יותירו סכום מוסכם בנאמנות, עד להסדרת עידכון שטח הנכס גם במינהל. לא משהו קריטי שצריך לסכל את העיסקה, לדעתי לפחות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח
שי
24/03/11
בס"דלגבי ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה ניתן להבין את עו"ד המוכר, אולם איזה ביטחון יש לרוכש שלא תוסר הערת האזהרה במצב של הונאה על מנת להבריח את הנכס לרוכש אחר.ומלבד זאת מה לגבי דרישת עו"ד של המוכר לקבלת ייפוי כח בלתי חוזר של הרוכש (לאו דווקא למחיקת הערת אזהרה), האם יש לו צורך בכך, ואיך צריך לנהוג עו"ד הרוכש בעת שהוא נדרש להשאיר לעו"ד המוכר ייפוי כח בלתי חוזר?בתודה מראש.
ייפו"כ בעיסקת מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/03/11
ייפו"כ, למחיקת הערת האזהרה, מוחזק בנאמנות אצל ב"כ המוכר, ולא בידי המוכר עצמו.
בהסכם צריכות להיות כתובות הוראות ברורות לנאמן (ב"כ המוכר) לגבי הנסיבות בהן הוא יכול לעשות שימוש בייפו"כ (הפרה של ההסכם, התראה בכתב מראש וכיו"ב), וכל חריגה מהרשאה עלולה לסכן את עו"ד באופן אישי... המדובר בדבר מקובל, סביר והגיוני, ואני לא חושב שיש מקום לחשש.
לגבי ייפו"כ הבלתי חוזר של הרוכש, הוא רק לשם קבלת הנכס מהמוכר. לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס מכוחו לצד שלשי שאינו מצויין בייפו"כ. בהחלט עו"ד של הרוכש צריך לוודא שהנוסח משקף זאת. המטרה בייפו"כ כאמור, הוא שאם יקרה חו"ח משהו לב"כ הרוכש, הרי שב"כ המוכר, יוכל להשלים את הטיפול בהעברת הזכויות על שם הרוכש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
בהסכם צריכות להיות כתובות הוראות ברורות לנאמן (ב"כ המוכר) לגבי הנסיבות בהן הוא יכול לעשות שימוש בייפו"כ (הפרה של ההסכם, התראה בכתב מראש וכיו"ב), וכל חריגה מהרשאה עלולה לסכן את עו"ד באופן אישי... המדובר בדבר מקובל, סביר והגיוני, ואני לא חושב שיש מקום לחשש.
לגבי ייפו"כ הבלתי חוזר של הרוכש, הוא רק לשם קבלת הנכס מהמוכר. לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס מכוחו לצד שלשי שאינו מצויין בייפו"כ. בהחלט עו"ד של הרוכש צריך לוודא שהנוסח משקף זאת. המטרה בייפו"כ כאמור, הוא שאם יקרה חו"ח משהו לב"כ הרוכש, הרי שב"כ המוכר, יוכל להשלים את הטיפול בהעברת הזכויות על שם הרוכש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות ישנה
תום
24/03/11
לפני 6 שנים עזבתי דירה בתל אביב ובעל הדירה הבטיח לשנות את שם מחזיק הנכס בעירייה. עם זאת מסתבר שהוא לא עשה זאת והשבוע הגיע אליי חיוב ארנונה בגין ארבעה חודשים + ריבית. אני לא יכול לאתר את בעל הנכס. מה האפשרויות העומדות בפניי? בנוסף, האם יש לי כאן עילה לתביעה?
תודה.
תודה.
חדילת חזקה בנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/03/11
יש לראות מה רשום בהסכם השכירות. עקרונית, מאחר וזה אינטרס של השוכר לשנות את שם המחזיק, לאחר שהוא יוצא, מהנכס, הוא צריך להודיע לעירייה על חדילת החזקתו בנכס, או לכל הפחות, לוודא שהמשכיר מטפל בכך.
בכל מקרה, לגבי כל סכום שתחוייבי על ידי העירייה, מומלץ לתבוע את בעל הנכס בגינו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
בכל מקרה, לגבי כל סכום שתחוייבי על ידי העירייה, מומלץ לתבוע את בעל הנכס בגינו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח
שי
23/03/11
בס"דבעסקאות מקרקעין מבקשים עו"ד של המוכרים לקבל ייפוי כח בלתי חוזר של הרוכשים וייפוי כח למחיקת הערת אזהרה שתירשם לטובת הרוכש, דרישה זו נפוצה וייפויי הכח נשארים במשרד עו"ד של המוכר ממועד חתימת ההסכם.האם ישנו סעיף חוק לגבי שני ייפוי הכח הנ"ל ו/או פסיקה בעניין, ובעצם השאלה האם יש בכך התרשלות של עו"ד הרוכש שבא לידי ביטויי בפסיקה ו/או בחוק.בתודה מראש
יפויי כוח עליהם חותם הקונה במסגרת הסכם מכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/03/11
לא ברור על איזו התרשלות מדובר. זו תהיה התרשלות מצד עורך הדין של המוכר אם יסכים לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה ולא ישאיר בידיו יפוי כוח של הקונה למחוק את הערת האזהרה במקרה שחלילה הקונה יפר את הסכם המכר ולא ישלם את מלוא התמורה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף
שי
23/03/11
בס"דאבקש לדעת באם ניתן לבקש פירוק שיתוף שלא על מנת למכור את הדירה?מדובר בצו ירושה בו כל היורשים מוותרים לטובת יורש מסוים, למרות זאת ישנה יורשת שהוצא לה על ידי היורש את חלקהבדירה תמורת תשלום כספי, אולם היורשת מסרבת מסיבות ששמורות עמה, כעת בדעת היורשים להוציא צו ירושה בו יירשאת הדירה היורש שלטובתו כולם מוותרים והיורשת העקשנית.לאחר שהדירה תירשם על שמם מבקש היורש לבצע הליך משפטישיחייב את היורשת לקבל את חלקה במזומן, זאת מהסיבה שחלקהבירושה הינו 1/16 (דירה ששוויה הינו כ- 470,000 ש"ח), מה גםשהינה בגירה ויש בבעלותה דירה, כך שאין לה כל סיבה להיאחז בדירה שקשורה לירושה.האם ניתן לבקש פירוק שיתוף שלא על מנת למכור את הדירה, אלאעל מנת לחייבה לקבל את חלקה בכסף, או שיש צורך בהליך מסוגאחר מהו?בתודה מראש
פירוק שיתוף בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
24/03/11
באופן עקרוני כל אחד מהבעלים של הדירה יכול לפנות לבית המשפט ולתבוע פירוק שיתוף. אין לדעת מראש מה בדיוק יטען הצד השני במסגרת ההגנה שלו מהתביעה ולפיכך גם לא ניתן לדעת בוודאות איזה סעד בית המשפט ייתן. מכירה של החלקים בין הבעלים של הדירה זו אחת האפשרויות. קיימות גם אפשרויות אחרות (כגון מינוי כונס נכסים ומכירה למרבה במחיר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנסח רשום נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי
שלומי
23/03/11
שלום אנחנו רוכשים נכס
בנסח רשום הוכרז כשיכון ציבורי מה הכוונה? והאם זה מהווה בעיה?
תודה
בנסח רשום הוכרז כשיכון ציבורי מה הכוונה? והאם זה מהווה בעיה?
תודה
למה דילגו על השאלה שלי?
שלומי
24/03/11
שאלה לגבי שעון מים וגבולות שטח
haderet
23/03/11
האם זה נכון שמיקומו של שעון המים מסמן את גבול השטח? לא מצאתי אף אינדיקציה חוקית או פסיקתית לכך.
מיקום שעון מים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/03/11
אני לא מכירה אסמכתא חוקית לכך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעון מים - וגבול השטח
דינה
23/03/11
שעון המים לא קובע את גבול השטח, אבל שעון המים צריך להיות מותקן בסמוך לגבול הנכס, וזאת על פי סעיף 2.7.1.4 להוראות מתקני תברואה: "לכל בנין יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס...", וגם על פי תקנה 1.05(ב)(2)(ג) תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970: "כל מדי-המים של הבנין מותקנים סמוך לנכס"
שאלה לגבי פינוי פסולת בניין
שירה
23/03/11
הבנתי שיש חקיקה המחייבת את הקבלנים לשאת בעלויות פינוי פסולת הבניין במקרה של שיפוץ או בנייה.
השאלה היא האם מדובר בחוק? ואם כן באיזה חוק?
או שמדובר בתקנות של כל עירייה בנפרד?
השאלה היא האם מדובר בחוק? ואם כן באיזה חוק?
או שמדובר בתקנות של כל עירייה בנפרד?
פינוי פסולת בניין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/03/11
ייתכן שיש חקיקה של כל רשות ורשות בנושא במסגרת חוקי העזר של אותה רשות מקומית. במקרים מסויימים הנושא של פינוי הפסולת הוא חלק מהתנאים שנקבעים במסגרת היתר הבנייה שניתן ליזם / קבלן. מכל מקום, מכוח דיני הנזיקין, יש חובה שלא לגרום למטרד ולא להזיק לשכנים / לבעלי נכסים במגרשים סמוכים. ככל שהדבר גורם למטרד - יש מקום לפנות ולדרוש שיטופל גם מול הרשות המקומית וגם ישירות מול הקבלן / היזם / בעל הנכס שגורם למטרד.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פסולת בניין - חקיקה ראשית
דינה
23/03/11
החקיקה הראשית העוסקת בפינוי פסולת בניין היא במסגרת חוק שמירת הנקיון, תשמ"ד-1984
עסק- למי מדווח על המס
אורה
23/03/11
במידה וחברה בע"מ מוכרת נכס, למי עליה לדווח, למס הכנסה מהרווח? או למיסוי מקרקעין שכן לא יתכן שעל החברה לשלם כפל מס. האומנם?
מכירת נכס על ידי חברה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/03/11
ישולם מס הכנסה או מס שבח. זה תלוי איך הנכס שנמכר מסווג בספרים של החברה.
כדאי לפנות מבעוד מועד לעו"ד שבקיא בתחום ולקבל חוות דעת לגבי המיסוי הכרוך בעסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
כדאי לפנות מבעוד מועד לעו"ד שבקיא בתחום ולקבל חוות דעת לגבי המיסוי הכרוך בעסקה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בשכירות
טליה
23/03/11
שלום , אני נמצאת בחוזה שכירות לעוד שנה .הקירות בדירה מתקלפות , ישנה רטיבות רצינית עד למים בריצפה , יש עובש בשירותים ובמקלחת שניסיתי לנקות אך זה בלתי אפשרי .מה לעשות ? אני יכולה להפר חוזה ולצאת מהבית הזה שגורם לילדים שלי להיות חולים כל יום ראשון שני ? אני יכולה לבקש ממנה לתקן את הנזקים האלה או שתוריד לי מעלות הדירה ? אשמח לקבל תשובות בצורה מהירה כי אני אובדת עצות ותופסת את עצמי מלעשות טעויות .
אנא הפני את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
23/03/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
