פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תיקן לחוק המכר
רוברטו
04/04/11
שלום רב..
רכשתי דירה לפני שנה וחצי מקבלן,את הדירה הייתי אמור לקבל בינואר 2011, בינתיים עדיין לא קבלתי את הדירה
האם התיקון לחוק המכר חל עליי? איך מחשבים את הפיצוי במקרה שכן?
בחוזה כתוב שאני זכאי ל 1500 ש'ח פיצוי לכל חודש,האם אני זכאי ליותר?
תודה
רכשתי דירה לפני שנה וחצי מקבלן,את הדירה הייתי אמור לקבל בינואר 2011, בינתיים עדיין לא קבלתי את הדירה
האם התיקון לחוק המכר חל עליי? איך מחשבים את הפיצוי במקרה שכן?
בחוזה כתוב שאני זכאי ל 1500 ש'ח פיצוי לכל חודש,האם אני זכאי ליותר?
תודה
חוק מכר דירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
מאחר ומדובר על חוזה קבלן ולא על חוזה יד שנייה, מומלף לפנות לעו"ד שייצג אותך או לעו"ד הבקי בתחום שיתן חוות דעת על בסיס ההסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על זכאות להטבות במשכנתא
שגית
04/04/11
רציתי לדעת אם יש הטבות במשכנתא למשפחות חד הוריות? תודה
זכאות להטבות במשכנתא !!!
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
הסיוע במשכנתא למיטב ידיעתי הינו, רק למשפחות חד הוריות שאין בבעלותן דירה או חלק מדירה, או שהיתה בבעלותן דירה אך היא הועברה ללא תמורה בהסכם הגירושים. מאחר שאינני יודע בהתאם לשאלה האם נשארה בבעלותך דירה אינך זכאית לסיוע. מעבר לכך, אין באפשרותך לשנות את תנאי המשכנתא אם זו נקודה למחשבה בעניין.
מקווה שהתשובה מספקת שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מקווה שהתשובה מספקת שיהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ראיתי שאלה דומה בקבוצת תמיכה ברשת החברתית פייסבוק
דודי
06/04/11
יש קבוצה נחמדה שיש שם בנקאי שעוזר בשאלות לגבי משכנתא, ראיתי שאלה דומה שקיבלה מענה, את יכולה לנסות לשאול אותו שוב
אי תשלום חובות של דייר שעזב
אמיר
04/04/11
שלום,
ברשותי דירה שאני משכיר. אני מקפיד כי כל דייר הנכנס לדירה יעביר את החשבונות על שמו. לאחרונה היה אצלי דייר תושב חוץ שעזב את הארץ ולא שילם את חשבון המים והארנונה. שאלתי היא : האם ברגע שארצה למכור את הדירה תהיה לי בעיה באם התשלום של אותו דייר שהחשבונות היו על שמו, לא שולמו ? (ברגע העברת בעלות, ירצו מסמך מהעריה על חוסר חובות). ישנם האומרים כי החשבונות על שמו ולא על הנכס ולכן לא תהייה לי בעיה בעתיד, והבעיה היא על אותו דייר שכבר הספיק לעזוב את הארץ. מה נכון ???
ברשותי דירה שאני משכיר. אני מקפיד כי כל דייר הנכנס לדירה יעביר את החשבונות על שמו. לאחרונה היה אצלי דייר תושב חוץ שעזב את הארץ ולא שילם את חשבון המים והארנונה. שאלתי היא : האם ברגע שארצה למכור את הדירה תהיה לי בעיה באם התשלום של אותו דייר שהחשבונות היו על שמו, לא שולמו ? (ברגע העברת בעלות, ירצו מסמך מהעריה על חוסר חובות). ישנם האומרים כי החשבונות על שמו ולא על הנכס ולכן לא תהייה לי בעיה בעתיד, והבעיה היא על אותו דייר שכבר הספיק לעזוב את הארץ. מה נכון ???
שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
מומלץ לפנות לפורום חוזים באתר המטפל בסוג זה של שאלות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיון בתיק מקרקעין
אבי6
04/04/11
אני מעוניין לעיין בתיק מקרקעין המצוי בלשכת מקרקעין בנצרת ולראות מסמכים מסוימים. אני לא צד בתיק. האם ניתן לעשות ללא יפוי כוח וזאת תמורת תשלום אגרה או שאני צריך יפוי כוח מהצדדים?
לשכת רישום המקרקעין - זכות עיון במרשם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
כיום ניתן לקבל דיסק בלשכת רישום המקרקעין אשר הקיף למעלה מ-120,000 תיקי בתים משותפים מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת ועד היום, החל לאחרונה להינתן בלשכות רישום המקרקעין בכל לשכות הרישום בארץ שירות חדש של עיון מקוון בתיקי בתים משותפים.
לרשמת יש סמכות לאפשר לך זכות עיון ולהזמין את התיק ללא יפוי כח, אך הייתי בכל זאת מבקש יפוי כח מהצד השני לצורך הזמנת תיק.
הפנקסים בטאבו מתנהלים לפי אזורים וכל אדם רשאי לעיין במאגר ולקבל מהטאבו, כמובן תמורת אגרה - האמור הינו לצורך בדיקה של כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לרשמת יש סמכות לאפשר לך זכות עיון ולהזמין את התיק ללא יפוי כח, אך הייתי בכל זאת מבקש יפוי כח מהצד השני לצורך הזמנת תיק.
הפנקסים בטאבו מתנהלים לפי אזורים וכל אדם רשאי לעיין במאגר ולקבל מהטאבו, כמובן תמורת אגרה - האמור הינו לצורך בדיקה של כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה לנכי איבה
ליפז
04/04/11
האם יש הנחה כלשהי לנכה פעולות איבה בעת מתן תשלומים לטאבו?
בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה
בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.
שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .
נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור 0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.
כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס 2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.
אני מקווה שזו היתה מטרת השאלה לגבי הטאבו, אילו ההנחות בהתאם לחוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל 40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.
שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .
נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור 0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.
כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס 2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.
אני מקווה שזו היתה מטרת השאלה לגבי הטאבו, אילו ההנחות בהתאם לחוק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת מחסן
אורי
04/04/11
שלום,
ברצוני להחליף מחסן בעל גודל זהה עם שכן בניגוד להודעה קודמת שפורסמה בנושא הדירות ישנות ורשומות בטאבו. האם נידרש לשלם מס? כיצד ניתן לחשב את גובה המס?
ברצוני להחליף מחסן בעל גודל זהה עם שכן בניגוד להודעה קודמת שפורסמה בנושא הדירות ישנות ורשומות בטאבו. האם נידרש לשלם מס? כיצד ניתן לחשב את גובה המס?
החלפה של מחסן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
אם ובמידה ומדובר על החלפה רגילה מדובר על עסקה לכל דבר ועניין. יש לקבל יעוץ במיוחד במידה וטרם נרשמו המחסנים בטאבו. אם נרשם הבניין בטאבו כבית משותף, אז כבר מדובר על עסקה במקרקעין .
יש לבדוק גם האם המחסן רשום יחד וכחלק מהדירה !!
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש לבדוק גם האם המחסן רשום יחד וכחלק מהדירה !!
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה
אנונימי
04/04/11
אני משכירה מזה 8 שנים דירה שהיא במקור 2 חדרים עם מרפסת ולאחר שיפוץ קל הפכו אותה ל3 חדרים, שמתוכם 4 שנים אחרונות יש לי בעל דירה חדש אני נשואה עם 3 ילדים (9,8,ו10 חודשים) בכל השנים הייתי על אותו גובה השכירות, ובסוף דצמבר כשנגמר החוזה בעל הדירה הודיע לי שהוא מעלה בכמעט 50%, אז ביקשתי ממנו שיסדר לי מס דברים בבית ואז זה יהיה מקובל עלי והוא הסכים. כל השנים גרנו בלי סורגים ואנחנו גרים בק"ק (עברנו 3 פריצות במהלך התקופה), ובחדר השינה יש רק תריסים ללא חלונות וכל החורף החדר מוצף במי גשם שחודר. אז בקשנו שיסדר ואז נחדש את החוזה ונשלם לפי הגובה החדש, הוא סידר רק את הסורגים וגם זה כי הוא מצא סורגים ישנים של השכן, ואת כל השאר לא סידר (ומה שכן הוא גם לא בא לקחת את הכסף של שלושה החודשם שעברו, ופתאום עכשיו הוא מתקשר ורוצה את כל הסכום למרות שלא עשה את החלונות (ומסיבה זו אני ישנה עם התינוק בסלון בגלל הקור) ועוד דברים קטנים שהיה צריך לעשות, אז בעלי אמר לו שזה לא מקובל ולא בסדר, שהוא סיכם שיסיים את הדברים ואז נשלם במחיר הגבוה. אז הוא ענה לו שזה לא מקובל, ושהוא נותן לנו 30 יום לפנות את הבית. (סתמנו את הפה כל השנים לגבי כל התיקונים בגלל הסכום ששילמנו) אני לא יודעת מה לעשות אני חייבת עזרה דחוף,
הפניה לפורום חוזים באתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
הפורום המתאים הינו פורום חוזים באתר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם לעיבוד קרקע חקלאית
דרור
04/04/11
האם לצורך הסכם לעיבוד קרקע יש צורך בהסכמת המינהל?
האם לצורך הסכם לעיבוד קרקע יש צורך בהסכמת המינהל?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
יש קודם לבדוק האם חוזה החכירה בתוקף ומה נקבע בחוזה החכירה. יש מספר סוגים של חוזה חכירה. לאחר בדיקה של האמור מומלץ לקבל על סמך זאת בלבד חוות דעת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול מגרש
דרור
04/04/11
בהתאם להסכם פיתוח עם המינהל נבנה בית בודד על מחצית מהמגרש שבעקבותיו נחתם חוזה חכירה. חוזה החכירה פקע לפנימס' שנים. האם ניתן לבקש פיצול של המגרש כך שאת יתרת המגרש ניתן יהיה למכור ואו להעביר לאחד מילדיי לצורך בנייה?
העברה ופיצול מגרש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/04/11
על מנת לרשום את המגרש על שם אחד מהילדים ידרשו חוזה חכירה חדש, ללא קשר לכך אני ממליץ לך לחאור המורכבות של העניין לקבל יעוץ מעו"ד העוסק במקרקעין ומתמחה במגזר החקלאי.
בכל זאת, מאחר ופרסמתי בעבר מאמר בנושא אעביר לך חלק קטן ממנו -
ב- 14/2/99 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 62. בהוראה נקבעו הכללים לפיצול נחלה.
הוראות אלו מהוות מהפכה ושנוי מהתפישה שהיתה מקובלת במשך שנים רבות של שלמות הנחלה והעיקרון של אי פיצול הנחלה.
להוראת האגף קדמה הצעת הממשלה שפורסמה באינטרנט ועסקה באפשרות של פיצול הנחלה למספר יחידות דיור.
עפ"י ההצעה להחלטת ממשלה בעניין "מדיניות החכרת קרקע חקלאית" שפורסמה באתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל ביום 25/3/99 ניתן יהיה להעביר את זכויות החכירה בכל אחד ממבני המגורים הקיימים בנחלה (למעט ביחידת המגורים הצמודה לנחלה) בתשלום דמי הסכמה בשיעור 1/3 מערך הקרקע שיחשבו להיוון מלא של זכויות החכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל זאת, מאחר ופרסמתי בעבר מאמר בנושא אעביר לך חלק קטן ממנו -
ב- 14/2/99 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 62. בהוראה נקבעו הכללים לפיצול נחלה.
הוראות אלו מהוות מהפכה ושנוי מהתפישה שהיתה מקובלת במשך שנים רבות של שלמות הנחלה והעיקרון של אי פיצול הנחלה.
להוראת האגף קדמה הצעת הממשלה שפורסמה באינטרנט ועסקה באפשרות של פיצול הנחלה למספר יחידות דיור.
עפ"י ההצעה להחלטת ממשלה בעניין "מדיניות החכרת קרקע חקלאית" שפורסמה באתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל ביום 25/3/99 ניתן יהיה להעביר את זכויות החכירה בכל אחד ממבני המגורים הקיימים בנחלה (למעט ביחידת המגורים הצמודה לנחלה) בתשלום דמי הסכמה בשיעור 1/3 מערך הקרקע שיחשבו להיוון מלא של זכויות החכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון לחוק מכר דירות
פבל
04/04/11
שלום,
לפני מספר ימים עבר בקריאה שניה ושלישית תיקון מס' 5 לחוק מכר דירות. לא מצאתי בשום מקום ממתי הוא חל.
אנחנו נמצאים באמצע תהליך בניה. האם התיקון בחוק חל עלינו?
תודה מראש
לפני מספר ימים עבר בקריאה שניה ושלישית תיקון מס' 5 לחוק מכר דירות. לא מצאתי בשום מקום ממתי הוא חל.
אנחנו נמצאים באמצע תהליך בניה. האם התיקון בחוק חל עלינו?
תודה מראש
תחולה
דינה
04/04/11
בתיקון מס' 5 נקבע לעניין התחולה שלו, כדלקמן :
"חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011 (בסעיף קטן זה - תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."
"חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א–2011 (בסעיף קטן זה - תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."
תביעה בפני המפקחת על המקרקעין
אני
04/04/11
שלום
הגשתי תביעה בפני המפקח על המקרקעין בגין סכסוך שכנים ונקבע כבר מועד דיון(23/5/11).
עד לקבלת התביעה אצלם, עברתי גיהינום !!!
כל פנייה ששלחתי, שאלה, בקשה, נענתה באיחור נוראי וכמובן ב: "לא ניתן" הרגיל שלהם.
פניתי לפניות הציבור של המשרד בבקשה שיתערבו לעזור לי(בבקשות כמו פטור/הנחה באגרה, בקשה לא לשלוח מסמכים מסוימים לנתבעים וכו´..).
כל זה יצר מן הסתם אנטגוניזם חזק נגדי מצד המפקח(כבר בהחלטה ראשונה ללא דיון הוא פסל כל בקשה שלי ולמרות שביקשתי שלח העתקים מפירוט מצבי הכלכלי והרפואי לנתבעים) ואינני חושבת שדיון בפניו יהיה "נקי כפיים".
שאלתי: האם ניתן לבקש להתדיין בפני מישהו אחר?
אם כן אשמח לדעת בפני מי ואיך עושים זאת.
תודה
הגשתי תביעה בפני המפקח על המקרקעין בגין סכסוך שכנים ונקבע כבר מועד דיון(23/5/11).
עד לקבלת התביעה אצלם, עברתי גיהינום !!!
כל פנייה ששלחתי, שאלה, בקשה, נענתה באיחור נוראי וכמובן ב: "לא ניתן" הרגיל שלהם.
פניתי לפניות הציבור של המשרד בבקשה שיתערבו לעזור לי(בבקשות כמו פטור/הנחה באגרה, בקשה לא לשלוח מסמכים מסוימים לנתבעים וכו´..).
כל זה יצר מן הסתם אנטגוניזם חזק נגדי מצד המפקח(כבר בהחלטה ראשונה ללא דיון הוא פסל כל בקשה שלי ולמרות שביקשתי שלח העתקים מפירוט מצבי הכלכלי והרפואי לנתבעים) ואינני חושבת שדיון בפניו יהיה "נקי כפיים".
שאלתי: האם ניתן לבקש להתדיין בפני מישהו אחר?
אם כן אשמח לדעת בפני מי ואיך עושים זאת.
תודה
פסילת מפקח מלשבת בדין
דינה
04/04/11
עשית את כל הטעויות האפשריות, כי אינך מודעת לכללי הדיון המשפטי.
על פי הנתונים שמסרת אין עילה לפסול את המפקח מלדון בתיק שלך.
מה שנשאר לך לעשות כדי לנסות ולהציל את התביעה שלך זה לשכור עורך דין שייצג אותך באותו הליך משפטי.
ויתכן, שההתרשמות שלך מהמפקח אינה נכונה, והפסיקה שלו תהיה בסופו של דבר לגופו של עניין ולא על פי ההתרשמות הסובייקטיבית שלך, אבל זה הימור שאת צריכה להחליט אם את לוקחת.
על פי הנתונים שמסרת אין עילה לפסול את המפקח מלדון בתיק שלך.
מה שנשאר לך לעשות כדי לנסות ולהציל את התביעה שלך זה לשכור עורך דין שייצג אותך באותו הליך משפטי.
ויתכן, שההתרשמות שלך מהמפקח אינה נכונה, והפסיקה שלו תהיה בסופו של דבר לגופו של עניין ולא על פי ההתרשמות הסובייקטיבית שלך, אבל זה הימור שאת צריכה להחליט אם את לוקחת.
שינוי בדמי שכירות 10 ימים לפני חידוש החוזה
אלכס
03/04/11
אני שוכר כבר 11 שנה אותה הדירה. כל
שנה מחדשים את החוזה כאשר חודשיים (מוגדר בחוזה) לפני החידוש מקבל עידכון
מבעל הבית האם מחדשים והאם יש שינוי בתנאים (ביקר דמי שכירות). השנה לא
קיבלתי עידכון כזה. ב1.04.2011 (11 יום לפני תום החוזה הנוכחי) קיבלתי
טלפון מבעלת הדירה אם דרישה להעלאת דמי השכירות מ3800 ל4300 ש"ח. שאלתי למה
לא עדכנו אותי חודשיים מראש כמו שעד עכשיו - קיבלתי תשובה שהיא לא צריכה
לעדכן אותי, אני זה שצריך לשאל. כמו כן היא דורשת תשובה תוך מס ימים ואם
התשובתי היא שלילית מבקשת ממני לפנות את הדירה ב12.04.2011.
שאלות:
1. האם יש לה זכות לדרוש בהתרעה כל-כך קצרה עליה בדמי השכירות?
2. האם ההתרעה של חודשים מראש לגבי שינוים בחוזה, שלא קיבלתי, מזכה אותי עם
תוספת של חודשים במחיר הישן?
3. האם לבעלת הדירה יש זכות לפנות אותי בכוח?
4. האם יש לה זכות לסרב לתת לי עותק של החוזה ראשון שחתמנו לפני 11 שנה עם
כל התנאים? כנרא איבדתי את העותק שקיבלתי אז ובידי יש רק כמה תוספות לחוזה
(על חידוש החוזה, תקופה ומחיר)
חשוב לי לציין שאין לי שום כוונה לפגוע בזכויות של בעלת הדירה - רק רוצה
שיהיה לי מספיק זמן על מנת למצוא לי דירה חדשה
שנה מחדשים את החוזה כאשר חודשיים (מוגדר בחוזה) לפני החידוש מקבל עידכון
מבעל הבית האם מחדשים והאם יש שינוי בתנאים (ביקר דמי שכירות). השנה לא
קיבלתי עידכון כזה. ב1.04.2011 (11 יום לפני תום החוזה הנוכחי) קיבלתי
טלפון מבעלת הדירה אם דרישה להעלאת דמי השכירות מ3800 ל4300 ש"ח. שאלתי למה
לא עדכנו אותי חודשיים מראש כמו שעד עכשיו - קיבלתי תשובה שהיא לא צריכה
לעדכן אותי, אני זה שצריך לשאל. כמו כן היא דורשת תשובה תוך מס ימים ואם
התשובתי היא שלילית מבקשת ממני לפנות את הדירה ב12.04.2011.
שאלות:
1. האם יש לה זכות לדרוש בהתרעה כל-כך קצרה עליה בדמי השכירות?
2. האם ההתרעה של חודשים מראש לגבי שינוים בחוזה, שלא קיבלתי, מזכה אותי עם
תוספת של חודשים במחיר הישן?
3. האם לבעלת הדירה יש זכות לפנות אותי בכוח?
4. האם יש לה זכות לסרב לתת לי עותק של החוזה ראשון שחתמנו לפני 11 שנה עם
כל התנאים? כנרא איבדתי את העותק שקיבלתי אז ובידי יש רק כמה תוספות לחוזה
(על חידוש החוזה, תקופה ומחיר)
חשוב לי לציין שאין לי שום כוונה לפגוע בזכויות של בעלת הדירה - רק רוצה
שיהיה לי מספיק זמן על מנת למצוא לי דירה חדשה
דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
03/04/11
לכאורה יש כאן חוסר תו"ל של הבעלים, הייתי ממליץ להוציא לה מכתב על מנת לתעד את העניינים לפני שהדברים יתחילו להסתבך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הדבקת שלט קטן עם ה"טייטל" עו"ד על תיבת הדואר בבית
שלום, עו"ד
03/04/11
בוקר טוב, ברצוני לדעת האם ועד הבית יכול להגביל אותי מלהדביק שלט קטן עם שמי ועל היותי עו"ד על תיבת הדואר הפרטית שלי? למי עלי לפנות?הם טוענים כי אלה הם חוקי הבניין ושאסור להדביק דבר על תיבות הדואר.הדבר לא מקובל עלי. אציין כי הבניין לא רשום באגודה לתרבות הדיור. אודה לתשובה מהירה.
הדבקת שלט
דינה
03/04/11
"חוקיי הבניין" נקבעים בשתי צורות, הראשונה בתקנון המוסכם של הבניין (אם קיים), והשניה על פי הנוהג והחלטות אסיפת הדיירים לגבי איסור פגיעה בחזות החיצונית התקינה והאחידה של הרכוש המשותף, בהיותן של תיבות הדואר בשטח הרכוש המשותף, אף אם התיבה עצמה היא בבעלותך, וזאת על פי סעיף 2(א) לתקנון המצוי של הבתים המשותפים שקובע לעניין זה:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
אם יורשה לעורך דין להדביק שילוט חריג ומיוחד על תיבת הדואר שלו, ידביקו גם אחרים שילוט כלבבם, ובכך תיגרם פגיעה לרכוש המשותף.
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
אם יורשה לעורך דין להדביק שילוט חריג ומיוחד על תיבת הדואר שלו, ידביקו גם אחרים שילוט כלבבם, ובכך תיגרם פגיעה לרכוש המשותף.
מיסים
דנה
02/04/11
ברצוני לדעת כמה מס רכישה ומס שבח עליי לשלם? ואם יש עוד מיסים שעליי לשלם שאני קונה דירה חדשה?
נתונים: לא מכרתי דירה ב 6 שנים אחרונות, יש ברשותי דירה שרכשתי לפני כשנה ועוד דירה שאני גרה בה כמעט 6 שנים.איזה מיסים עליי לשלם כשאני מוכרת דירה? וקונה דירה במיליון תשע מאות אלף חדשה מקבלן.
כמה אחוזים יש לשלם לעו"ד בקניית דירה חדשה?
תודה
תודה
נתונים: לא מכרתי דירה ב 6 שנים אחרונות, יש ברשותי דירה שרכשתי לפני כשנה ועוד דירה שאני גרה בה כמעט 6 שנים.איזה מיסים עליי לשלם כשאני מוכרת דירה? וקונה דירה במיליון תשע מאות אלף חדשה מקבלן.
כמה אחוזים יש לשלם לעו"ד בקניית דירה חדשה?
תודה
תודה
רכישת דירה מקבלן, פטור ממס רכישה?
עו"ד שזר תומר
02/04/11
שאת מוכרת את הדירה שלך כרגע את לא צריכה לשלם מס שבח, כי לא מכרת דירה בשש שנים האחרונות.
לגבי מס רכישה, כיוון שיש לך כבר שתי דירות, אז הדירה הבאה שהיא השלישית שלך את אמורה לשלם את מדרגת המס של דירה שניה ומעלה, קרי 6% מסכום העסקה שלך.
לגבי שכ"ט עו"ד לקבלן - עד 2 אחוז +מע"מ (כמובן שאת יכולה להתמקח על מחיר זה עם הקבלן).
שימי לב - עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך למרות שאת משלמת לו... ההפיכך הוא הנכון הוא דואג רק לאינטרס של הקבלן, ואת משלם על הרישום של הבית.
המלצתי - תשכרי עו"ד מטעמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי מס רכישה, כיוון שיש לך כבר שתי דירות, אז הדירה הבאה שהיא השלישית שלך את אמורה לשלם את מדרגת המס של דירה שניה ומעלה, קרי 6% מסכום העסקה שלך.
לגבי שכ"ט עו"ד לקבלן - עד 2 אחוז +מע"מ (כמובן שאת יכולה להתמקח על מחיר זה עם הקבלן).
שימי לב - עו"ד של הקבלן לא מייצג אותך למרות שאת משלמת לו... ההפיכך הוא הנכון הוא דואג רק לאינטרס של הקבלן, ואת משלם על הרישום של הבית.
המלצתי - תשכרי עו"ד מטעמך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
ד'
02/04/11
שלום,
רציתי לשאול האם יש הבדל במס רכישה בין רכישת דירת מגורים לרכישת משרד.
תודה.
רציתי לשאול האם יש הבדל במס רכישה בין רכישת דירת מגורים לרכישת משרד.
תודה.
מס רכישה בגין רכישת משרד
עו"ד שזר תומר
02/04/11
מס רכישה עבור דירה שאיננה משמשת למגורים – קניית דירה שלא למגורים אלא, לדוגמה לצורך הקמת קליניקה או משרד, מחויבת בתשלום מס רכישה בגובה של חמישה אחוזים משווי העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יונים מדירה בבניין סמוך שפולשות לדירה שלנו
הילה
01/04/11
שלום רב קניתי דירה לפני שנה והיום קיבלנו מפתח לראשונה התברר לי כי ישנה דירה בבניין ממולנו אשר נישרפה החלונות ניבזזו ומאז (6 שנים ) משמשת מגורים להמון יונים היונים הללו מתבוססות בצואה ושאר מיני מחלות ועפות לחלוננו מידי יום .
העיריה לדברי השכנים ,מישרד התברואה ווטרינר העיר כולם מנפנפים אותם ולא נעשה דבר לציין כי הדבר נימשך 6 שנים כל שברצוני הוא שיאטמו את חלונות הדירה עם בלוקים הם מסרבים כי הם לא יכולים להיכנס לדירה פרטית ,כעת אין אנו יודעים מי בעל הבית מה אפשר לעשות לא יתכן ונגור ליד מחדל תברואתי שכזה וגם הריח נוראי וימות הקיץ החמים קרבים ובאים בבקשה אשמח למענה מה אפשר לעשות מבחינה משפטית ???
העיריה לדברי השכנים ,מישרד התברואה ווטרינר העיר כולם מנפנפים אותם ולא נעשה דבר לציין כי הדבר נימשך 6 שנים כל שברצוני הוא שיאטמו את חלונות הדירה עם בלוקים הם מסרבים כי הם לא יכולים להיכנס לדירה פרטית ,כעת אין אנו יודעים מי בעל הבית מה אפשר לעשות לא יתכן ונגור ליד מחדל תברואתי שכזה וגם הריח נוראי וימות הקיץ החמים קרבים ובאים בבקשה אשמח למענה מה אפשר לעשות מבחינה משפטית ???
בעיית יונים
אורנה
02/04/11
הילה שלום,
כפיתרון חלקי לבעייתך אני מציעה שתתקיני דוקרנים בחלונות הפונים לכיוון הבניין הבעייתי. כמובן שבמקביל עלייך לקבל יעוץ משפטי.
בהצלחה !!!
כפיתרון חלקי לבעייתך אני מציעה שתתקיני דוקרנים בחלונות הפונים לכיוון הבניין הבעייתי. כמובן שבמקביל עלייך לקבל יעוץ משפטי.
בהצלחה !!!
רישום בעלות של בית בשטחים
ילון
01/04/11
שלום,
לפני 13 שנים רכשתי בית פרטי באחד מהישובים בשטחים.
לאחרונה החלטתי למכור את הבית. כפי שידוע לי, לא קיים רישום בטאבו של דירות/בתים בשטחים. אם אכן כך הדבר, למי עלי לפנות ואיזה מסמך עלי להשיג על מנת להוכיח בעלות על ביתי ?
בתודה,
ילון
לפני 13 שנים רכשתי בית פרטי באחד מהישובים בשטחים.
לאחרונה החלטתי למכור את הבית. כפי שידוע לי, לא קיים רישום בטאבו של דירות/בתים בשטחים. אם אכן כך הדבר, למי עלי לפנות ואיזה מסמך עלי להשיג על מנת להוכיח בעלות על ביתי ?
בתודה,
ילון
בית בשטחים
עו"ד שזר תומר
02/04/11
תבדוק במינהל האזרחי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שינוי חוזה שכירות
אמיר
31/03/11
שלום למומחים אני שוכר דירה ויש לי חוזה לשנתיים , הדירה נמכרה לפני חודש והבעלים החדש רוצה לערוך חוזה חדש ואני מעוניין להשאר עם החוזה הישן , האם אני יכול לסרב לחוזה חדש.?
שינוי חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
02/04/11
אם יש לך חוזה, ורשום בו שלמעשה הזכויות שלך לא נפגעות, אז עד לסיום החוזה הראשוני - לא צריך להיות שינוי.
כלומר - אתה לא אמור לחתום על חוזה חדש...
תבדוק את החוזה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר - אתה לא אמור לחתום על חוזה חדש...
תבדוק את החוזה שלך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היוון
מאיה
31/03/11
שלום,
איך אוכל לבדוק את עלות ההיוון בגין השבחת זכויות בנייה על מגרש? מדובר במגרש מהוון עליו קיים בפועל צמוד קרקע בודד, בעוד שיש שינוי תב"ע וניתן לבנות עליו עוד 2 צמודי קרקע. היש דרך להעריך, קרוב ככל האפשר, את התשלום העתידי למנהל עבור מימוש זכויות הבנייה?
אין בידי יפוי כח של המוכר.
תודה,מאיה.
איך אוכל לבדוק את עלות ההיוון בגין השבחת זכויות בנייה על מגרש? מדובר במגרש מהוון עליו קיים בפועל צמוד קרקע בודד, בעוד שיש שינוי תב"ע וניתן לבנות עליו עוד 2 צמודי קרקע. היש דרך להעריך, קרוב ככל האפשר, את התשלום העתידי למנהל עבור מימוש זכויות הבנייה?
אין בידי יפוי כח של המוכר.
תודה,מאיה.
חישוב דמי היוון
עו"ד שזר תומר
02/04/11
צריך לקחת שמאי שמתמחה בזה, גם אז - זו תהיה הערכה בלבד, אם כי לפחות תדעי סדר גודל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עזרה טאבו
ג
31/03/11
שלום
קיבלנו דירה מהורי בעלי ואנחנו רוצים להעביר אותה בטאבואין מס' רכישה על ערך דירה זו אך לפני 10 נים בוצעו בדירה הוספת בניה וזה עודכן בעיירה ושלומו המיסים אך בטאבו לא עודכן
האם ניתן קודם כל להעביר את שטח הדירה שבטבו על שמנו ולאחר מכאן את השטח שלא בטאבו?? האם זה יכול לגרום לבעיות במכירת הנכס?? בקיצור האם ניתן כרגע רק להעביר את החלק שבטבו על שמנו ובעתיד להעביר את יתר תוספת הבניה??
קיבלנו דירה מהורי בעלי ואנחנו רוצים להעביר אותה בטאבואין מס' רכישה על ערך דירה זו אך לפני 10 נים בוצעו בדירה הוספת בניה וזה עודכן בעיירה ושלומו המיסים אך בטאבו לא עודכן
האם ניתן קודם כל להעביר את שטח הדירה שבטבו על שמנו ולאחר מכאן את השטח שלא בטאבו?? האם זה יכול לגרום לבעיות במכירת הנכס?? בקיצור האם ניתן כרגע רק להעביר את החלק שבטבו על שמנו ובעתיד להעביר את יתר תוספת הבניה??
העברה בטאבו
עו"ד שזר תומר
02/04/11
צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק, ברמת העיקרון בלי בדיקה, הייתי אומר שזה כן אפשרי לבצע את העברה ללא התוספות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכ"ט בהעברה ללא תמורה בין קרובים
חלי
31/03/11
מה נהוג לגבות כשכ"ט בהעברה ללא תמורה בין קרובים בית מגורים בטאבו בשווי כ- 3.5 מיליון ש"ח ?
שכ"ט עו"ד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
עקרונית, אין מחירון לטיפול בהיבטים משפטיים, הכל עניין של מו"מ וכל מקרה לגופו. ישנם פרמטרים רבים, לקביעת שכ"ט לטיפול בדבר מסויים, וכל מקרה לגופו.
בכל מקרה אנו בפורום לא נותנים הצעות מחיר או מחווים דעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
בכל מקרה אנו בפורום לא נותנים הצעות מחיר או מחווים דעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנית שטח
גאיה
31/03/11
קניתי דירה בבנין משותף עם חניה בטאבו.כל הדירות בבנין שייכות למוכר (יד שניה). כששאלתי בעת הקניה איזו חניה שלי אמר שהוא לא יודע. כעת משסיימנו הכל קיבלתי תשריט בנין ,אני רואה שחניה שלי מרוחקת מהכניסה ומכל שאר החניות - חנית שטח. לא נראה לי שזו החניה ששייכת לי ואני מבקשת לדעת מה ניתן לעשות במקרה כזה. כיצד אוכל לבדוק זאת.תודה מראש
מיקום חניה הצמודה לדירה בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
לא כ"כ ברורה הסיטואציה. אם הבית רשום כבית משותף, יש תקנון ותשריט שם מצויינות ההצמדות ומיקומן, ושם את אמורה לראות את מיקום החניה הצמודה לדירה שרכשת. מוטב היה שהיית בודקת את הדברים, טרם הרכישה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה לדירה באזור בניה
אלונה
31/03/11
שלום רב,
עברנו לדירה חדשה בפ"ת שנמצאת באזור בניה (הבניין שלנו הוא היחידי שמאוכלס באזור), אין מדרכות אין מכלי אשפה מסודרים וכמובן אין שום פיתוח סביבתי, הדירה הוגדרה כאזור א' סוג א' ועלות הארנונה נקבעה בהתאם.
האם ניתן לבקש שינוי הגדרה של האזור לאזור ב' וזאת משום שבשלב זה אין שום פיתוח סביבתי ולמעשה אנחנו גרים בתוך אתר בניה, ואם כן למי פונים.
תודה מראש.
עברנו לדירה חדשה בפ"ת שנמצאת באזור בניה (הבניין שלנו הוא היחידי שמאוכלס באזור), אין מדרכות אין מכלי אשפה מסודרים וכמובן אין שום פיתוח סביבתי, הדירה הוגדרה כאזור א' סוג א' ועלות הארנונה נקבעה בהתאם.
האם ניתן לבקש שינוי הגדרה של האזור לאזור ב' וזאת משום שבשלב זה אין שום פיתוח סביבתי ולמעשה אנחנו גרים בתוך אתר בניה, ואם כן למי פונים.
תודה מראש.
חיובי ארנונה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
יש לבדוק את צו הארנונה המקומי, והקריטריונים לקביעת האזורים לצורך חיובי הארנונה שם. מכל מקום, ניתן יהיה לתקוף החלטה כאמור באמצעות עתירה מינהלית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לחברה בע"מ
גיל
31/03/11
במידה ואני המוכר והקונה היא חברה בע"מ, האם קיימים דברים שאני צריך להיזר מהם בשונה ממכירה לאדם רגיל. במידה וארצה ערבויות האם בעלי החברה יכולים להיות ערבים?
אשמח לתשובה
אשמח לתשובה
מכירת דירה לחברה בע"מ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
הכל עניין של מו"מ. נכון וראוי מבחינתך יהיה כי מנהל החברה הרוכשת, יצרפו חתימתם כערבים אישיים, ותקבל אישור זכויות חתימה עדכני, וכי ההחלטה לרכוש את הנכס התקבלה כדין בחברה, עם אישור עו"ד החברה.
מומלץ בחום להסתייע בעסקה הנ"ל בעו"ד בעל ניסיון בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
מומלץ בחום להסתייע בעסקה הנ"ל בעו"ד בעל ניסיון בתחום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי ייעוד
אור
31/03/11
השכן מקומה 2 המחזיק במחסן בקומת הקרקע מבקש לשנות את יעוד המחסן לדירת מגורים. אנחנו גרים בקומת הקרקע בצמידות למחסן ומתנגדים לכך. האם מותר לו? מה אחוז השכנים שעליו להשיג לצורך אישור השינוי? כיצד נוכל למנוע ממנו לממש את השינוי שיפריע לנו מאד? תודה.
התנגדות לבקשה לשינוי ייעוד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
31/03/11
ברגע שתוגש בקשה לוועדה המקומית, זו תפורסם ותהא לכם הזכות להגיש התנגדות, מטעמים תיכנונייים בעיקר (ניצול % בניה וכיו"ב). היה וההתנגדות לא תתקבל, קרי הבקשה תאושר למרות התנגדותכם, תוכלו עדיין להגיש תביעה לבימ"ש בגין הפגיעה בנכס שלכם, כגון ירידת ערך דירתכם (יש לצרף חוו"ד שמאי) והיבטים קנייניים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
