פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מכירת מגרש גדול שעליו בית
הילה
09/04/11
קיבלנו ביורשה מגרש גדול בן 2 דונם כמעט ועליו בית בשטח 150 מ
ר. הבית מאוד ישן ולא גרו בו שנים. האם הוא יחשב דירה לצורך קבלת פטור בעת מכירת המגרש. מה שיעור המס אם מדובר במגרש השנה לפני קום המדינה
ר. הבית מאוד ישן ולא גרו בו שנים. האם הוא יחשב דירה לצורך קבלת פטור בעת מכירת המגרש. מה שיעור המס אם מדובר במגרש השנה לפני קום המדינה
למה לא ענו לי בבקשה
הילה
11/04/11
"דירת מגורים"
עו"ד אברהם ללום
12/04/11
ישנה הגדרה לעניין דירת מגורים ומתי ניתן יהיה לראות בה כראויה למגורים וכי מכאן לעשות שימוש בפטור של דירת מגורים. אני בטוח שעו"ד שיטפל לכם במכירה יעדכן אתכם בהגדרות , אך אתן לך בתמצית את ההגדרה - "דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה; אף כשהיא בבעלותו או בחכירתו של מוסד ציבורי .לעניין הגדרת דירה בית המשפט פירש את המונח דירה בפס"ד מנהל מס שבח מקרקעין נ' שוורץ כמשמעות הרגילה שבני האדם מייחסים למילה זו וקבע כי דירה תכלול את יחידת המגורים עצמה וכן את הקרקע שבצידה, שטח חניה ומחסן אך לא קרקע המשמשת לחקלאות כפי שנקבע בפס"ד ללזרי נ' מנהל מס שבח מקרקעין או קרקע המיועדת לבניה כפי שנקבע בפס"ד מנהל מס שבח מקרקעין נ' אלבוים ולרבות דירה בבניין שלא נרשם כבית משותף כפי שנקבע בפס"ד דריאן נ' מנהל מס שבח. לעניין המס אף על פי שההגדרה ברורה, מומלף לבדוק את המקרה לגופו כולל העברות שבוצעו אם בוצעו ומתי, לכן אני מעדיף שלא לציין כאן את גובה המס ללא בדיקה מעמיקה עם עו"ד מומחה.
בברכת חג שמח
עו"ד אברהם ללום
מנהל הפורום
בברכת חג שמח
עו"ד אברהם ללום
מנהל הפורום
עסקת תיווך שלא יצאה לפועל
אברהם
09/04/11
שלום רב, עקב ביטול מכירת דירתי ברגע האחרון ( ביום חתימת החוזה התחרטתי ) נאלצתי לפצות את הקונה בשכר טירחת עורך דינו מכוון שהוסבר לי עלול למצוא את עצמי נתבע על כך - בנוסף עורך דינו דורש ממני שאחתום כי במידה והמתווך יתבע אותם ( הקונה הגיע דרך מתווך ) הם יהיו רשאים לתבוע אותי והפיצוי שנתתי להם לא ימנע תביעה - למרות שבפועל לא התבצעה עסקה - מה לעשות ??
עסקת תיווך
עו"ד שזר תומר
09/04/11
אם עדיין לא שילמת - תתנה את התשלום בכך שזה מיצוי של כל התביעות כנגדך.
אם הם יסרבו אז תצטרך לקבל החלטה האם לחתום על מסמך זה - אכן יש סיכון מבחינתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אם הם יסרבו אז תצטרך לקבל החלטה האם לחתום על מסמך זה - אכן יש סיכון מבחינתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מס רכישה דירה שנייה
דויד
09/04/11
שלום רב , אני מתעתד לקנות דירה בימים הקרובים שהיא דירה שנייה (ישנה ברשותי דירה שרכשתי לפני 10 שנים). ידוע לי שעל דירה שנייה אני אמור לשלם מס רכישה אלא אם כן אני מתחייב למכור את הדירה ברשותי תוך שנתיים - עדיין לא החלטתי אם אני רוצה למכור את הדירה הראשונה אז מה אני אמור להצהיר ??אם אני מצהיר כי אני מתעתד למכור אותה ובסוף החלטתי להשאירה - האם חוקי ??האם אני יכול לדחות את התשלום עד לשנתיים בהם אחליט מה אני עושה ? ואם כן אני צפוי לקנס ??
מס רכישה - דירה שניה
עו"ד שזר תומר
09/04/11
אם לא תמכור את הדירה, תהיה צפוי לקנס וריביות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אחריות תיקון רטיבות בתקרת דירה עליונה בבניין דירות
נירה
09/04/11
שלום,
ברשותי דירה בקומה עליונה בבניין דירות המושכרת לדיירים. לאחרונה התלוננו הדיירים על רטיבות גדולה בתקרת הדירה ובקיר חיצוני בסלון. פניתי טלפונית לועד הדירה, אשר טענה שתעלה לראות את הנזק ושלדעתה תלוי התיקון בהחלטת רוב בעלי הדירות. הסברתי לה שמדובר בתיקון בגג, שבאחריות הועד וכל הדיירים ולא בשיפוץ קוסמטי התלוי בהחלטת רוב. עבר שבוע לאחר השיחה הטלפונית והיא לא עלתה לראות הנזק. לדעתי היא מנסה להתחמק. אני מעוניינת לכתוב לה מכתב רשום המפרט את הבעייה ואת שיחתנו הטלפונית. מה חשוב שיהיה כתוב במכתב? האם עלי להציע שאני אזמין איש מקצוע ושהעלות תתחלק בין כולנו, או להשאיר לה את הטיפול בנושא ובכך להפיל עליה את האחריות? אלו פרטים חשוב שיופיעו במכתב, כך שאם אאלץ לפנות לערכאה משפטית אהיה מכוסה?
תודה וחג שמח
נירה
ברשותי דירה בקומה עליונה בבניין דירות המושכרת לדיירים. לאחרונה התלוננו הדיירים על רטיבות גדולה בתקרת הדירה ובקיר חיצוני בסלון. פניתי טלפונית לועד הדירה, אשר טענה שתעלה לראות את הנזק ושלדעתה תלוי התיקון בהחלטת רוב בעלי הדירות. הסברתי לה שמדובר בתיקון בגג, שבאחריות הועד וכל הדיירים ולא בשיפוץ קוסמטי התלוי בהחלטת רוב. עבר שבוע לאחר השיחה הטלפונית והיא לא עלתה לראות הנזק. לדעתי היא מנסה להתחמק. אני מעוניינת לכתוב לה מכתב רשום המפרט את הבעייה ואת שיחתנו הטלפונית. מה חשוב שיהיה כתוב במכתב? האם עלי להציע שאני אזמין איש מקצוע ושהעלות תתחלק בין כולנו, או להשאיר לה את הטיפול בנושא ובכך להפיל עליה את האחריות? אלו פרטים חשוב שיופיעו במכתב, כך שאם אאלץ לפנות לערכאה משפטית אהיה מכוסה?
תודה וחג שמח
נירה
תיקון רטיבות בתקרת הגג
עו"ד שזר תומר
09/04/11
שלום נירה,
אין תשובה נכונה, אפשר להוציא מכתב שמתריאה כי באם הועד לא יתקן את תאלצי לפנות לבית המשפט, אפשר לרכך את האיום במכתב, לפעמים ללשכת בטוב יותר טוב מללכת ברע.
אבל.. יתכן כי אכן צריך מכתב מאיים יותר.
זה טקטיקה שצריך לבחור בהכירך את הנפשות הפועלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אין תשובה נכונה, אפשר להוציא מכתב שמתריאה כי באם הועד לא יתקן את תאלצי לפנות לבית המשפט, אפשר לרכך את האיום במכתב, לפעמים ללשכת בטוב יותר טוב מללכת ברע.
אבל.. יתכן כי אכן צריך מכתב מאיים יותר.
זה טקטיקה שצריך לבחור בהכירך את הנפשות הפועלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פתיחת דלת לחצר משותפת
אריאל
09/04/11
אני גר בבניין משותף - 4 קומות ויש 4 כניסות.בכניסה שלי לפני כשנה נכנס דייר לקומת הקרע, ובלי לקבל אישור מהדיירים יום אחד הוא שבר את הקיר החיצוני של הבניין ופתח דלת לחצר, מסתבר שהוא סוג של עבריין והוא איים עליי לא להתעסק איתו. הגשתי תלונה במשטרה אך הוא הכחיש את הכל והיום הוא כבר השתלט על החצר, שם עצים שמונעים את הכניסה אל החצר, ריצף אותהו וכו'אני מעוניין לדעת אם יש לי אפשרות לפנות לבית משפט בבקשה להביא לכך שיסגור את הדלת החיצונית?ואם אכן אעשה זאת, האם הוא יוכל פשוט לעבור בין השכנים ולאסוף חתימות בדיעבד? או שזה לא מספיק ? כי חבל לי לפתוח איתו חזית ולהוציא כסף על עו"ד כשהוא יוכל בחצי שעה לאסוף חתימות של הדיירים ולסגור את העניין. אם כן לאיזה עו"ד אני צריך לפנות? באיזה תחום? מקרקעין? תודה.
בדוק בעירייה אם ניתן לו היתר בניה לפריצת הקיר
דינה
10/04/11
אם לא ניתן היתר בניה, הגש תלונה בכתב למחלקת הפיקוח, והם אמורים לטפל בזה.
פלישה לחלקה צמודה
מיכאל
09/04/11
מדובר בבית בו 2 כניסות בכל כניסה 4 דיירים בכל קומה 2 דיירים. הדיירים למטה מספחים בהסכמת שכנים את החצר.
לפני כ- 5 שנים בנינו דק עץ ופרגולה שכיום נתברר ע"י מודד מוסמך שפולשת לחלקה הצמודה כ- 2 מר', השכן מהחלקה הצמודה שהינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה תבע אותנו בבית משפט לענייני משפחה על הריסת הפרגולה או צמצומצה. החלקה הצמודה גם מסופחת בהסכם שכנים לקרוב המשפחה.
כשהפרגולה נבתנתה התגורר קרוב המשפחה באותו הבניין בדירה אחרת והיה עד ומסכים לבנייתה. לא היה לאף אחד מהשכנים בבניין שלנו ובבניין השכן בעייה עם בניית הפרגולה. חשוב לציין כי קרוב המשפחה נכנס לביתו דרך שביל הכניסה של הבניין שלנו. ברצוננו לדעת על מה שלים לב מכיוון שאנחנו מתכוונים לייצג את עצמנו במשפט.
לפני כ- 5 שנים בנינו דק עץ ופרגולה שכיום נתברר ע"י מודד מוסמך שפולשת לחלקה הצמודה כ- 2 מר', השכן מהחלקה הצמודה שהינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה תבע אותנו בבית משפט לענייני משפחה על הריסת הפרגולה או צמצומצה. החלקה הצמודה גם מסופחת בהסכם שכנים לקרוב המשפחה.
כשהפרגולה נבתנתה התגורר קרוב המשפחה באותו הבניין בדירה אחרת והיה עד ומסכים לבנייתה. לא היה לאף אחד מהשכנים בבניין שלנו ובבניין השכן בעייה עם בניית הפרגולה. חשוב לציין כי קרוב המשפחה נכנס לביתו דרך שביל הכניסה של הבניין שלנו. ברצוננו לדעת על מה שלים לב מכיוון שאנחנו מתכוונים לייצג את עצמנו במשפט.
פלישה על ידי שכן
עו"ד שזר תומר
09/04/11
לטעמי זו תהיה טעות גדולה לגשת לדיון ללא עו"ד.
צריך לקחת עו"ד, ומומלץ לקבל חוות דעת הנדסית, אחרת יש סיכוי כי תחוייבו בסכום גבוה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
צריך לקחת עו"ד, ומומלץ לקבל חוות דעת הנדסית, אחרת יש סיכוי כי תחוייבו בסכום גבוה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קניה (?) בנאות גולף
חוה
08/04/11
הפרויקט נאות גולף בקיסריה מוגדר בטאבו כדירות נופש ובמיסוי ארנונה כדירת מגורים. כמה מס רכישה עלי לשלם בקנית דירה בפרויקט זה והאם יש לשלם מס שבח? האם כדאית רכישת דירה להשקעה בפרויקט זה?
מיסוי מקרקעין
עו"ד שזר תומר
09/04/11
צריך לשלם מס שבח.
לגבי מס רכישה אפשר לברר במיסוי מקרקעין בחדרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי מס רכישה אפשר לברר במיסוי מקרקעין בחדרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צוו עיקול של שופטת שאינו תקף
עופר
08/04/11
שלום רב
כיצד שופטת בבית משפט לענייני משפחה מוציאה כנגדי צוו עיקול כספים וכנגד זה שרכשתי ממנו דירה בחוזה צוו עיקול כאשר יש לי זכות קניין מקרקרעין ורישום הערת אזהרה בטאבו והזכות החוזית קודמת להוצאת העיקול.מה היא לא שמעה על פס"ד אהרונוב.החמור שהוציאה צוו עיקול מבלי לראות את זכותי בקניין מקרקעין?
מדוע במדינת חוק משגעים אזרח תמים וישר ?
כיצד שופטת בבית משפט לענייני משפחה מוציאה כנגדי צוו עיקול כספים וכנגד זה שרכשתי ממנו דירה בחוזה צוו עיקול כאשר יש לי זכות קניין מקרקרעין ורישום הערת אזהרה בטאבו והזכות החוזית קודמת להוצאת העיקול.מה היא לא שמעה על פס"ד אהרונוב.החמור שהוציאה צוו עיקול מבלי לראות את זכותי בקניין מקרקעין?
מדוע במדינת חוק משגעים אזרח תמים וישר ?
פס"ד אהרונוב
עופר
10/04/11
שלום רב.
בהמשך להודעה הקודמת.
אשמח באם אקבל התייחסות.
תודה
בהמשך להודעה הקודמת.
אשמח באם אקבל התייחסות.
תודה
אצלי בבניין יש מעלית של 6 מקומות,יחס מקום אחד
איתן
08/04/11
במעלית אל מול משפחות הוא 1:2.5 (בבניין יש 15 משפחות כאשר המעלית מיועדת ל-6 אנשים)
הבניין חדש (בן פחות משנה) רוב הדיירים רוצים להחליף את המעלית למעלית יותר מפוארת ויותר
גדולה (לשמונה מקומות,מה שקיים בבניינים עם 20 דיירים זאת אומרת גם פה יש יחס של 1:2.5).
האם אני חייב להשתתף בעלות השידרוג למרות שהמעלית חדשה לגמרי ואותי היא לגמרי מספקת?
הבניין חדש (בן פחות משנה) רוב הדיירים רוצים להחליף את המעלית למעלית יותר מפוארת ויותר
גדולה (לשמונה מקומות,מה שקיים בבניינים עם 20 דיירים זאת אומרת גם פה יש יחס של 1:2.5).
האם אני חייב להשתתף בעלות השידרוג למרות שהמעלית חדשה לגמרי ואותי היא לגמרי מספקת?
אין סיבה חוקית לחייב אותך לשלם על החלפת המעלית.
דינה
09/04/11
כל מי שקנה את דירתו בבניין ידע היטב איזו מעלית הוא מקבל.
אם המעלית לא עומדת בדרישות החוק או התקן, על הקבלן לדאוג להחלפתה.
גם לא מובן איך אפשר להגדיל את תא המעלית כאשר פיר המעלית נשאר כשהיה.
בנסיבות הללו יקשה מאוד על ועד הבית לחייב אותך לשלם עבור שדרוג מעלית חדשה בת פחות משנה.
אם המעלית לא עומדת בדרישות החוק או התקן, על הקבלן לדאוג להחלפתה.
גם לא מובן איך אפשר להגדיל את תא המעלית כאשר פיר המעלית נשאר כשהיה.
בנסיבות הללו יקשה מאוד על ועד הבית לחייב אותך לשלם עבור שדרוג מעלית חדשה בת פחות משנה.
חנייה בבניין
דגכ
08/04/11
יש בבניין מקום שמיועד לחנייה (אך החניות לא כתובות בטאבו)
מזה שנים שאנשים חונים שמה האם לועד הבית מותר לסגור את החניות ? ולהפוך אותם לחצר ?
וכמה אחוז חתימות צריך באסיפה כדי שהיה מותר לו לשנות את זה
מזה שנים שאנשים חונים שמה האם לועד הבית מותר לסגור את החניות ? ולהפוך אותם לחצר ?
וכמה אחוז חתימות צריך באסיפה כדי שהיה מותר לו לשנות את זה
מצב החניות אצלכם לא ברור
דינה
09/04/11
האם חוץ מאותו שטח שרוצים להפוך לחצר יש לכם חניה נוספת?
מה היה השימוש בשטח הזה לפני שהחלו להשתמש בו לחניה?
האם התקבלה החלטה באסיפת הדיירים להשתמש בשטח לחניה או למטרה אחרת?
מה הייעוד של השטח הזה בחוזיי הרכישה, בהיתר הבניה ובתב"ע?
האם השטח הזה הוא רכוש משותף של הבניין שלכם?
מה היה השימוש בשטח הזה לפני שהחלו להשתמש בו לחניה?
האם התקבלה החלטה באסיפת הדיירים להשתמש בשטח לחניה או למטרה אחרת?
מה הייעוד של השטח הזה בחוזיי הרכישה, בהיתר הבניה ובתב"ע?
האם השטח הזה הוא רכוש משותף של הבניין שלכם?
דירה להשקעה
רונן
08/04/11
שלום , על מנת להיות פטור מתשלום מס על קניית דירה שנייה להשקעה ניתן לרשום אותה ע"ש בן משפחה למרות שבפועל התשלום הינו שלי ?? האם זה חוקי ??
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
09/04/11
חוקי זה לא, אבל זה לא מונע מאנשים רבים לעשות זאת על מנת להתחמק מתשלום במס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירות עמידר
יצחק
08/04/11
שלוםאני גר ברחוב מסויים שבו יש אוכלוסייה מעורבת, שמורכבת ברובה מזוגות צעירים, אנשים עובדים, חרדים וחילונים כאחד.הבעייה מתחילה בכך שישנם מספר דירות בבעלות חברת עמידר שמאוכלסות בכל מיני אנשים שגורמים סבל רב לתושבי הרחוב, אם במסיבות רחוב בשעות הקטנות של הלילה, מוזיקה רועשת בככל שעות היממה, התנכלויות אישיות לתושבי הרחוב הגובלות לפעמים באלימות מילולית ופיזית, נזק לרכוש ציבורי, לכלוך רב כגון פיצוחים וסיגריות, ועד דברים רבים שאין כאן המקום לפרטם.הנזק שנגרם לתושבי הרחוב הוא הן במישרין, כפי שפרטתי, והן בעקיפין ע"י הורדת ערך הדירות כתוצאה מהשם הלא- מחמיא שהרחוב קנה לעצמו.שאלתי היא האם ניתן, מבחינה חוקית, לתבוע את חברת עמידר לסלק את הדיירים השוכרים מהדירות הנ"ל, בעקבות הנזקים הנ"ל, ולאכלס את הדירות באנשים בני תרבות, או שאין להם שום אחריות על אופי השוכרים, ועל השכנים להתמודד לבד עם בעיותיהם.ואחדד את שאלתי: האם כאשר נגרם סבל לדייר מסויים ע"י שכנו הגר בדירה שכורה, כאשר האחרון פועל בצורה לא חוקית, האם ניתן לתבוע את המשכיר לפנות את השוכר משם, או שאין לו שום אחריות ע"כ והאחריות היא על השוכר בלבד.
מטרד שכנים
עו"ד שזר תומר
09/04/11
אני לא חושב שיש אחריות לבעל הדירה, עמידר או כל בעל דירה אחר - על פעולה לא חוקית של הדייר שלו, לצורך כך יש משטרה או ביהמ"ש אזרחי - בהם אתה סבור כי מדובר במטרד לרבים או ליחיד ניתן את אותם דיירים בבית משפט אזרחי.
באם מדובר במשהו פלילי - לצורך כך יש משטרה.
זו רק דעתי כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
באם מדובר במשהו פלילי - לצורך כך יש משטרה.
זו רק דעתי כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשריט שגוי
אבי קורדובי
07/04/11
שלום רב, רכשתי דירה והתברר בעת בדיקת השמאי לצורך משכנתא כי ישנה טעות או אי התאמה בין נסח הטאבו לתשריט כלומר הדירה בנסח הטאבו מסומנת תת חלקה 1 ובתשריט לפי הצפנת השרטוט רואים כי מדובר בדירה הסמוכה (2 דירות בקומה) גם מספר הדירה בעירייה ובבניין היא 1 כך שאני מעריך וכמובן השמאי כי בתשריט כתבו על הדירה בטעות 2 במקום 1 - החליפו במספרים. השאלות הן כדלקמן: איך מתקנים את המצב ? מה נדרש לשם כך? כמה זמן נדרש? ובנוסף האם לא מדובר ברשלנות של עורך הדין שלי שלא בדק את כל הנדרש? האם ניתן לבטל חוזה עקב כך בטענת הפרה יסודית או מצג שווא רשלני? ולתבוע את המוכרים גם כן? תודה רבה לעונים!
תשריט שגוי
עו"ד שזר תומר
09/04/11
מקרה קצת מורכב מדי, מכדי להשיב לך במסגרת הפורום, אבל... האחריות היא על הקונה, כלומר עליך, יתכן שיש גם אחריות על עורך הדין שלך, אבל בכלל לא בטוח, כיוון שאתה אומר שהטעות היא בתשריט, צריך לבדוק את המקרה הזה לעומק, שכן יתכן כי דווקא מניעת המשכנתא נעוצה בממכר ואז זה לא אשמתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קנייה מכונס – מס' שאלות
דולב
07/04/11
שלום.
אני מתכוון לקנות דירה מכונס נכסים ויש לי מס' שאלות:
1. האם הבנק עושה בעיות בלקיחת משכנתא עבור קנייה מכונס? לכאורה זו קנייה בטוחה מבחינת הבנק.
2. קיבלתי את טיוטת החוזה, וראיתי שלא כתוב שמשאירים כסף בנאמנות עד קבלת אישור מיסים ועירייה. איך להתייחס לזה.
תודה.
אני מתכוון לקנות דירה מכונס נכסים ויש לי מס' שאלות:
1. האם הבנק עושה בעיות בלקיחת משכנתא עבור קנייה מכונס? לכאורה זו קנייה בטוחה מבחינת הבנק.
2. קיבלתי את טיוטת החוזה, וראיתי שלא כתוב שמשאירים כסף בנאמנות עד קבלת אישור מיסים ועירייה. איך להתייחס לזה.
תודה.
קנייה מכונס נכסים
עו"ד שזר תומר
09/04/11
תעביר את החוזה של הרכישה לבנק לפני הרכישה - על מנת לוודא שהבנק לא יעשה לך בעיות.
אני הייתי עומד על השארת כספים לנאמנות לעניין המיסים.
קח עו"ד - זו עסקה לכל דבר ועניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני הייתי עומד על השארת כספים לנאמנות לעניין המיסים.
קח עו"ד - זו עסקה לכל דבר ועניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
רוני
07/04/11
לאבי יש 60% בדירה שקיבל בירושה. והוא מעונין למכור את הדירה שבבעלותו (ולקנות אחרת במקומה ) והן את הדירה שקיבל בירושה ( 60%). כיצד יחויב במס שבח? והאם ניתן לקבל פטור לגבי הדירה הראשונה על זה שלא מכר ב4 שנים האחרונות ולגבי השניה על מכירת זכויות בדירה שהתקבלה בירושה? תודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
09/04/11
יש כמה אופציות - אחת מהם היא אכן לבדוק לנצל את הפטור של המוריש, ולנסות לקבל פטור (צריך לבדוק את המקרה באופן פרטני).
לגבי הבית שרכש- אכן ניתן לעשות שימוש בפטור הקלאסי של 4 שנים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי הבית שרכש- אכן ניתן לעשות שימוש בפטור הקלאסי של 4 שנים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גג משותף או לא?
אופיר
07/04/11
שלום. אני גר בקומת קרקע בבניין בין שתי קומות. לפני כשנה בניתי תוספת ממ"ד לבית שהגג שלה חשוף. השכן מלמעלה העביר על הגג צינורות ניקוז, חבלי הכביסה מוצבים מעל הגג (דרך החלון), כבלי טלפון וצינור גז, כולם עוברים על הגג שלי. אני אמור לשלם לשכן מלמעלה על זיפות הגג המשותף של הבניין אולם אני בעצמי אמור לעשות זיפות על גג הממ"ד. האם אני יכול לדרוש ממנו השתתפות?
גג של הרחבת דירה הוא רכוש משותף אם לא הוצמד לדירתך
דינה
09/04/11
לכן, הגג הוא לא רכושך הפרטי גם אם אתה מימנת את בנייתו לבדך, וכמו שוועד הבית מתחזק את כל הגגות כך הוא אמור לתחזק גם את הגג של הממ"ד שלך.
אבל לא מובן מדוע צריך לזפת את הגג החדש של הממ"ד כשנה מסיום בנייתו. על פי תקנות התכנון והבניה חייב בונה הממ"ד לדאוג לאיטום הגג, ולכן אחרי כשנה אין שום צורך לזפת את הגג החדש.
אם לא דאגת לאיטום הגג עם סיום בנייתו, השכנים שלך יטענו שאיטום הגג החדש הוא באחריותך הבלעדית, או באחריות הקבלן שבנה אותו.
אבל לא מובן מדוע צריך לזפת את הגג החדש של הממ"ד כשנה מסיום בנייתו. על פי תקנות התכנון והבניה חייב בונה הממ"ד לדאוג לאיטום הגג, ולכן אחרי כשנה אין שום צורך לזפת את הגג החדש.
אם לא דאגת לאיטום הגג עם סיום בנייתו, השכנים שלך יטענו שאיטום הגג החדש הוא באחריותך הבלעדית, או באחריות הקבלן שבנה אותו.
לעזוב דירה 3 חודשים לפני סוף החוזה
chantal
07/04/11
שלום,
אני רוצה לעזוב דירה 3 חודשים לפני סוף החוזה.
הודענו את זה לבעלי הדירה והוא אמר שאין בעייה אם נמצה דייר חלופי לשנה ושלושה חודשים.
הבנו לו מספר דיירים שרצו את הדירה אבל ברגע שראו את החוזה לא היו מוכנים לחתום על חוזה דרקוני שבעלי הדירה דורש.
אברו כבר חודשיים ומצאנו משהו שרוצה להחליף אותנו לתקופה של 3 חודשים, מה שבעצם תקופת השכירות שלנו.
הוא מסכים לכל התנאים שבעלי דירה מבקש.
אבל בעלי הדיר לא מסכים, זו התשובה שלו:
אני לא מוכן להשכיר את הדירה לתקופה של פחות מ 12 חודש.אני לא מנהל מלון ולא מוכן לקבל דייר ל-3 חודשים
זה ה סעיף בחוזה:
מבלי לפגוע באמור בסעיף 6.3 לעיל מוסכם שאם ירצה השוכר לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות יהיה עליו למצוא שוכר חלופי, שיראה למשכיר, שיאות לשכור את המושכר לפחות בתנאי הסכם זה, וכן ישתתף השוכר בהוצאות המשפטיות של המשכיר בסך 2,500 ₪ +מע"מ - ורק אז ישוחרר מהתחייבויותיו עפ"י הסכם זה.
ב15 לאפריל יורד לי הציק ל3 חודשים.
מה כדאי לי לעשות?.
אני מרגישה שבעל הדיר משאיר אותנו בכוח, זילזל בנו ומסכים רק האם נמצה לא דיירים לאחרי התקופה שלנו שזה בעצם לא הוגן
אשמח מאוד לעזרה
אני רוצה לעזוב דירה 3 חודשים לפני סוף החוזה.
הודענו את זה לבעלי הדירה והוא אמר שאין בעייה אם נמצה דייר חלופי לשנה ושלושה חודשים.
הבנו לו מספר דיירים שרצו את הדירה אבל ברגע שראו את החוזה לא היו מוכנים לחתום על חוזה דרקוני שבעלי הדירה דורש.
אברו כבר חודשיים ומצאנו משהו שרוצה להחליף אותנו לתקופה של 3 חודשים, מה שבעצם תקופת השכירות שלנו.
הוא מסכים לכל התנאים שבעלי דירה מבקש.
אבל בעלי הדיר לא מסכים, זו התשובה שלו:
אני לא מוכן להשכיר את הדירה לתקופה של פחות מ 12 חודש.אני לא מנהל מלון ולא מוכן לקבל דייר ל-3 חודשים
זה ה סעיף בחוזה:
מבלי לפגוע באמור בסעיף 6.3 לעיל מוסכם שאם ירצה השוכר לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות יהיה עליו למצוא שוכר חלופי, שיראה למשכיר, שיאות לשכור את המושכר לפחות בתנאי הסכם זה, וכן ישתתף השוכר בהוצאות המשפטיות של המשכיר בסך 2,500 ₪ +מע"מ - ורק אז ישוחרר מהתחייבויותיו עפ"י הסכם זה.
ב15 לאפריל יורד לי הציק ל3 חודשים.
מה כדאי לי לעשות?.
אני מרגישה שבעל הדיר משאיר אותנו בכוח, זילזל בנו ומסכים רק האם נמצה לא דיירים לאחרי התקופה שלנו שזה בעצם לא הוגן
אשמח מאוד לעזרה
יציאה לפני תום חוזה השכירות
עו"ד שזר תומר
09/04/11
מקרה בעייתי וגבולי.
אין לראות באמור בהודעה זו כיעוץ מחייב:
ראה - אתם בבעיה, הוא יכול לטעון כי אין בעיה להכניס שוכרים חלופיים, עד לסיום השכירות שלכם, אם נשאר לך עוד חודש... והדייר החדש רוצה לשלושה חודשים - נראה לי שהצדק יהיה עם בעל הדירה.
אם אכן נותרו 3 חודשים בלבד - הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לראות באמור בהודעה זו כיעוץ מחייב:
ראה - אתם בבעיה, הוא יכול לטעון כי אין בעיה להכניס שוכרים חלופיים, עד לסיום השכירות שלכם, אם נשאר לך עוד חודש... והדייר החדש רוצה לשלושה חודשים - נראה לי שהצדק יהיה עם בעל הדירה.
אם אכן נותרו 3 חודשים בלבד - הצדק איתך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
גמירות דעת
עומר
07/04/11
שלום רב ,רגע לפני חתימת חוזה למכירת דירתי חזרתי בי עקב בעיה בקנייה של דירה שאני אמור הייתי לקנות מקבלן ( הקבלן העלה את המחירים בצורה דרמתית ) - צריך לציין כי טיוטות החוזה כבר היו מוכנות ובשום מקום לא ציינתי בחוזה כי חתימה על החוזה כפופה לקניית דירה . האם אני צפוי לתביעה ? עו"ד של הקונה טוען שהחתימה על החוזה הינה פורמלית ומבחינתו הייתה גמירות דעת - מה לעשות ???
האם המו"מ השתכלל לכדי הסכם מחייב ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
אם אכן עניין החתימה היה רק פורמאליתץ והכל היה סגור, ייתכן ויש מקום לעמדת של ב"כ הקונה. מצד שני, ישנן פסיקות רבות וניסיון חיים, לפיהן עד שהסכם לא נחתם, כל צד יכול לסגת בו מהדברים. כדי לגבש עמדה יותר מדוייקת לנסיבות הספצ' יש לפנות לעו"ד להציג בפניו את כל התכתובת והמסמכים ולפרט לגבי הנסיבות, ולקבל חוות דעת מסודרת.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורו נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורו נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמתצ מינהל וטאבו
ניר
07/04/11
שלום,
כיצד ניתן למכור דירה שנמצאת בתהליך של העברה מאדמת מינהל לטאבו?
הקונים צריכים גם משכנתא והבנק טוען שבמצב כזה לא ניתן למשכן את הנכס ולכן לא ניתן לקבל משכנתא. ובנוסף, לא ניתן לרשום בעלות על הדירה. מה ניתן לעשות?
תודה מראש
ניר
כיצד ניתן למכור דירה שנמצאת בתהליך של העברה מאדמת מינהל לטאבו?
הקונים צריכים גם משכנתא והבנק טוען שבמצב כזה לא ניתן למשכן את הנכס ולכן לא ניתן לקבל משכנתא. ובנוסף, לא ניתן לרשום בעלות על הדירה. מה ניתן לעשות?
תודה מראש
ניר
רישום זכויות במצב בו התיק מוקפא לרישום
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
מצב כזה, הינו בעייתי בהחלט, בדר"כ אין מה לעשות כשהנכס מוקפא לרישום. במקרה כאמור, הפיתרון היחידי הוא לרשום משכון ברשם המשכונות. מכל מקום, מצב בו הנכס מוקפא לרישום הינו מוגבל בזמן, ויש לנסות לחתור לפיתרון ולגלות גמישות כלפי הקונים, עד לחלוף הנסיבות (סיום ההקפאה של התיק).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד בית
רם
07/04/11
קננו דירה מקבלן, אך האיכלוס היה ארבעה חודשים, לאחר שהשכנים כבר , התאכלסו בדירות, האם צריך לשלם רטרואקטיבי ארבעה חודשים לאחור למרות שלא גרנו בדירה?
אודה מראש
אודה מראש
חבות בתשלומי ועד בית בגין נכס שלא אוכלס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
כדי להשיב בצורה מדוייקת, יש לעיין בהוראות הסכם הרכישה של הנכס, בדר"כ יש התייחסות לעניין זה.
כמו כן, נשאלת השאלה מדוע לא נכנסתם לדירה ? אם הדירה היתה מוכנה למסירה, אך מטעמים השמורים עימכם, בחרתם להיכנס באיחור, אז עקרונית ישנה חובה לשאת בתשלומים השוטפים החלים על בעל נכס, לרבות ועד בית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
כמו כן, נשאלת השאלה מדוע לא נכנסתם לדירה ? אם הדירה היתה מוכנה למסירה, אך מטעמים השמורים עימכם, בחרתם להיכנס באיחור, אז עקרונית ישנה חובה לשאת בתשלומים השוטפים החלים על בעל נכס, לרבות ועד בית.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות
ה
07/04/11
רכשתי דירה וראיתי שבנסח הטאבו בנוסף לשמי ולבנק מצוין" שכירות מהוונת עד שנת 2049" רציתי לדעת האם אני צריכה לודא או להעביר אישור זכויות על שמי במנהל או בכל מקום אחר?
זכויות חכירה מהוונות בבניה רוויה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
אם נרשם בית משותף והדירה רשומה כתת חלקה בטאבו, אין צורך באישור מינהל.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות שעת מגשר
חדווה
07/04/11
כמה בערך עולה שעת מגשר?
הפנייה אינה רלוונטית לפורום הזה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
אין מחירון לדברים הנ"ל, וכל מקרה לגופו. בכל מקרה, הפורום אינו מחווה דיעה או עוסק כלל בעניין שכ"ט.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה
ליאם
06/04/11
אני בעלת דירה שקיימת על שמי בלבד. האם אפשרי לרשום הדירה על שם אחד מילדיי? (מתחת לגיל 18)?
העברת נכס לקטין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/04/11
כדי לרשום את הדירה או חלקה על שם אחד הילדים, שהינם מתחת לגיל 18, הדבר צריך להעשות באמצעות הליך של העברה ללא תמורה, ומאחר והילדים מתחת לגיל 18, יש צורך באישור בית המשפט להעברה כאמור. אין המדובר בעניין מורכב, אך מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום ולהעיזר בו כדי לבצע את הדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה חוק המכר מאפשר לקבלן דירות לשקר ?
אילנה
06/04/11
שלום
לאחרונה ביקשתי לקנות דירה בבניין שהולך ונבנה.
קיבלתי את תוכנית הדירה ובכל חלקי הדירה נרשמו המידות המפורטות חוץ ממרפסת השמש בה לא נרשמו המידות אך נאמר לי (ונכתב על הנייר) שהיא 12 מ"ר. כשעברתי ליד אתר הבנייה היה לי ברור מיד שהמרפסת פיצפונת ולא יכולה להיות 12 מ"ר !!! מנהלת המכירות לא הסכימה לפרט לי את מידותיה ורק הציעה לי לקרוא את חוק המכר ...... ???? מה לקוי בחוק המכר שמאפשר לקבלן לשקר ? ברור שלא המשכתי בתהליך הקנייה.
תודה מראש על התשובה
לאחרונה ביקשתי לקנות דירה בבניין שהולך ונבנה.
קיבלתי את תוכנית הדירה ובכל חלקי הדירה נרשמו המידות המפורטות חוץ ממרפסת השמש בה לא נרשמו המידות אך נאמר לי (ונכתב על הנייר) שהיא 12 מ"ר. כשעברתי ליד אתר הבנייה היה לי ברור מיד שהמרפסת פיצפונת ולא יכולה להיות 12 מ"ר !!! מנהלת המכירות לא הסכימה לפרט לי את מידותיה ורק הציעה לי לקרוא את חוק המכר ...... ???? מה לקוי בחוק המכר שמאפשר לקבלן לשקר ? ברור שלא המשכתי בתהליך הקנייה.
תודה מראש על התשובה
האם חוק המכר מאפשר לקבלן לשקר?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
אשת המכירות, ככל איש מכירות שמעוניין בביצוע העסקה, היא בוודאי לא סמכות משפטית שיכולה להכשיר אינפורמציה מוטעית שמסר הקבלן. אין סעיף בחוק המכר שמאפשר לקבלן למסור אינפורמציה מוטעית לגבי גודל הדירה בכלל והמרפסת בפרט.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עסקה
שרה
06/04/11
עשיתי עסקה והעו"ד שייצגה אותי התרשלה לדעתי בכל מקרה לא רק היא, גם בעל מקצוע נוסף, אני רוצה פיצויים ולבטל את העסקה מאחר והשקעתי הרבה כסף בדירה ואין היתר בנייה ! מה לעשות במקרה זה וכיצד עליי לפעול ?
ביטול עסקה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/04/11
לא ברור אם יש לך עילה לביטול העסקה. התרשלותה של עורכת הדין מטעמך היא בוודאי לא עילה שמאפשרת ביטול החוזה במישור היחסים שבינך לבין המוכר. מכל מקום, את צריכה לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ. הפעם תשתדלי לעשות מאמץ ולמצוא עורך דין מומלץ שבקיא בתחום, ע"מ שתוכלי לסמוך עליו ולהסתמך על עצותיו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
