פורום נדל"ן

חסרים פרטים רבים, כעקרון צריך חוזה, שטרות, תצהיר על חריגות וכל הדברים הרגילים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לנסות לתקוף את פסק הדין, להראות טענות הגנה לכאורה, ולהוכיח שאין מידתיות לעיקול.
לא פשוט בכלל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ככלל הסכם שאלה הינו הסכם שכירות ללא תמורה, וככזה הוא מהווה זכות קניינית בנכס -זאת אומרת שמרגע חתימת החוזה הרי שקמה לשוכר (קרי השואל) זכות שאי אפשר ליטול אותה ממנו אלא במקרים הקבועים בחוזה (הפרת הסכם - מות השוכר במידה והדבר בא לידי ביטוי בהסכם וכו')
לכן גם אם המשכיר נפטר, הרי שאין בכך כדי לבטל את הזכות של השוכר בנכס - כל עוד לא הותנה אחרת בחוזה.
לגבי השאלה ברור שצריך לבדוק את תנאי החוזה ואת הנסיבות של השאלה כי יש הרבה פרמטרים לשאלה.

אין לבנות/לסגור/להוסיף/לשנות את שטחי הבית בלי היתר בניה כדין (הרשויות המקומיות מאוד מחמירות בזמן האחרון את האכיפה ואת העונשים).
יש לפנות לאדריכל על מנת שיכין תכנית להגשת בקשה להיתר בניה לועדה מקומית. במסגרת הבקשה - על האדריכל לבקש דף מידע תכנוני בו יפורטו זכויות הבניה של החלקה, וכך ניתן יהיה לחשב אם כן או לא ישנם עוד אחוזי בניה על החלקה. גם אם כן - זה לא אומר שאפשר לסגור את המרפסת כי יש עוד כל מיני דרישות לגבי בניה ולא רק אחוזי הבניה (למשל קווי בנייין, גובה בניין, גודל דירות, וכו'). רק האדריכל יוכל לתת הארכה ראשונית אם יש סיכוי לבקשה להתקבל.
במידה שהתכניות הקיימות לא מאפשרות סגירת שטח (או בהגה - "תוספת שטח עיקרי") יש לבדוק אם ניתן לעשות שינויים ע"י בקשות להקלות או תכנית בסמכות מקומית.
ככל שגם זה לא ניתן - יש לראות אם אפשר להגיש תכנית בסמכות מחוזית (או בלשון העם "שינוי תב"ע") בעוד שהדבר כרוך בהרבה הוצאות והרבה זמן.

אכן מצב מוזר ביותר מאחר שכדי לרשום את הבית על שמך בטאבו היה צורך בהמצאת אישור עירייה - אשר במסגרתו הדירה עוברת באופן אוטומטי ע"ש הקונה.
אבל יכולים לקרא תקלות - ולכן עליך לפנות לעירייה עם חוזה המכר (ועדיף גם עם הנסח) על מנת לתקן את הרישום.
עדיף לבצע את התיקון לפני המכירה על מנת לא להיות מופתע ע"י העירייה בדרישות שונות (וברוב הפעמים משונות) ואז מתן אישור העירייה לקונה העתידי יכול להתעכב. אבל ככלל אין הרישומים של העירייה משפיעות כהוא זה על הזכויות שלך בדירה.

אם היתה משלמת תהיה לך יותר ירושה... אבל עכשיו ברצינות, ברגע שחלילה יקרה משהו לאימך, הרי והאחות לא תרצה לפנות, או לפצות או למכור את הדירה, צריך יהיה להגיש פירוק שיתוף, עדיף כמובן להגיע להסכמה ולא לבית המשפט.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

קראון למגורים דורש אישור.
כמובן שהקרקע תהפוך מחקלאית לבניה צריך לשלם מיסים, אבל את זה תשמח לשלם , כי ערכה יעלה בהתאם...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אפשר לרשום הכול, השאלה אם זה יעבור את ביהמ"ש...
לא הבנתי את כוונתך עד הסוף...
ממליץ לך לקחת עו"ד שיערוך לך חוזה כמו שצריך (לא כזה שמורידים באינטרנט ואחר כך אנו נאלצים לעשות שמיניות באוויר על מנת להוציא את הלקוח מהברוך שהוא הכניס את עצמו) , שיבדוק את הערבים, ויחתים אותם, ויבדוק את השוכר.
שווה את הכסף...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מישהו?

בגדול לא, אולי נושא היוון, צריך לבדוק על איזה מגרש מדובר, אבל בגדול - מס שבח והיטל השבחה זה החשש העיקרי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כיום יש הזדמנות חד פעמית, לשנה וחצי הקרובות למכור את הדירות בפטור.
כמובן זה תלוי בסכומים של הדירות, אבל בגדול, אפשר לבקש פטור אחד לפי הוראת השעה , צריך לבדוק לגבי הפטור השני.
צריך לבדוק את המקרה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

נושא הפרות הסכם שכירות ויחסי שוכר משכיר, הוא כה סבוך ולא ברור, שקשה לתת לך תשובה חד משמעית.
מה שכן חד משמעי, לא ניתן לבטל שיק במעמד צד אחד...
אם אתם טוענים להפרה (ולא בטוח בכלל שיש כן הפרה אולי אי נוחות שאפשר לפצות עליה בכסף), צריך להעלות את זה על כך, ובמקרה הצורך לתבוע.
מקרה לא פשוט.
יש לך קייס לנושא האי נוחות שעולה על הזמן שהובטח לכם, אפשר לטעון גם שאילו ידעתם שזה היה לוקח כל כך הרבה זמן הייתם לוקחים דירה אחרת וכו'...
יש טענות, אבל לא פשוט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רציתי לשאול עוד שאלה אם
לפני חצי שנה קניתי דירה שניה ועכשיו אני רוצה
למכור את הראשונה ולקנות אחרת
ועדיין לא שילמתי את המס רכישה
אבל גם לא עשיתי הקפאה
האם אני יכול לבקש עכשיו אחרי חצי שנה לעשו תהקפאה
תודה רבה לעוזרים

המס על דירה שנייה הוא 5% עד 1,000,000 לאחר מכן 6% עד 3,000,000 , ולאחר מכן 7%.
ישנו סימולטור באתר רשות המיסוי.

ככלל - אפשר לרשום הערה (ודו"ק - לא הערת אזהרה) במרשם המקרקעין על הגבלת כשרות משפטית.
כל "אדם מעוניין" יכול להגיש בקשה כזו לרשם המקרקעין (שבתחומו נמצא הנכס). לבקשה יש לצרף את התעודה הפסיכיאטרית - וככל שהרשם ישתכנע, הוא יירשום הערה על כך.
בד בבד ממולץ לפנות לבית המשפט על מנת שייתן צו על הגבלת כשרות - וימנה אפוטרופוס.

הדיווח לרשויות המס - אינו תלוי בכל תנאי - ולכן יש להגישו תוך 50 יום מימועד העסקה (קרי יום חתימת החוזה) בשומה עצמית (או תוך 30 יום להצהרה רגילה - לא מומלץ).
באם התנאי לא יתקיים - רי שיש לגיש לרשויות המס טופס לביטול העסקה חתום ע"י שני הצדדים - כי אז רשויות המס יבטלו את השומה ויחזירו את התשלום שכבר התבצע (ככל שהתבצע) על חשבון מס שבח/רכישה.

שכחתי עוד לשאול, אם עדיין אין לי קונים, האם ניתן לתת יפוי כוח בלתי חוזר לבתי/עו"ד למכירת הנכס, ללא ציון עו"ד הקונים ושמות הקונים? כיצד מתקנים את זה אח"כ כאשר יש קונים?

באפן כללי - רב הנסתר על הגלוי בענייני ארנונה והרשויות המקויות עושות כמעט ככל העולה על רוחן (אין אפילו הגדרה של המונח "דירה" כך שאי אפשר לדעת מהו השטח החייב בארנונה ואכן זה משתכנה מרשות לרשות). קל וחומר לעניין סיווגם של הנכסים - זהו תחום אפור וניתן לטעון כמעט כל דבר - לכן ברור כי לא ניתן לתת הדרכה לגבי השאלה ויש לנתח היטב את כל המרכיבים של הנכס הספציפי - וגם אז ניתן לטעון לכאן או לכאן. באם תרצו לאסוף חומר משפטי רלוונטי אתם מוזמנים לקרא את הפרקים הרלוונטים בקובצו המדהים של ד"ר הינריק רוסטוביץ "ארנונה עירונית" - שתוכלו למצא בספריות המשפטיות. הקובץ מחולק לספר המנתח סוגיות שונות בנושאי ארנונה ובפרט הסיווג - וגם קובץ של פסיקה מרכזית בעניינים שונים - לאחר קריאת הפרקים הרלוונטיים תהיו מצויידים בטענות מהותיות הרבה יותר טובות.
באשר לדרכי הפעולה: אפשר להגיש ערר - אותו מגישים לרשות המקומית עצמה שבה יש ועדת ערר לענייני ארנונה.
ככל שהחלטת ועדת הערר לא תהיה לרוחכם - אפשר להגיש עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעיינים מינהליים (הוא בית המשפט המחוזי היושב כבית המשפט לעניינים מינהלים).

ראשית, חשוב מאד להגיש השגה לעירייה, וזאת לאחר ניתוח של צו הארנונה של הרשות המקומית הרלוונטית לכם. השגה מגישים תוך 90 יום. תשובה תינתן לכם תוך 60 יום ואז במידה ודחו את טענותיכם אתם מגישים ערר לועדת הערר לעינייני ארנונה. אם חייבו אתכם גם רטרואקטיבית ייתכן ותאלצו להגיש גם עתירה מנהלית, כך גם אם שינוי הסיווג נעשה עקב תיקון צו הארנונה, ולתיקון לא ניתן אישור משרי הפנים והאוצר.

במסגרת הליכים בהוצל"פ - ככל שייפתחו כאלו לביצוע פסק הדין - אפשר לפנות לבית המשפט על מנת שייתן סעד הצהרתי שהדירה הינה למעשה של החייב גם אם היא אינה רשומה על שמו. ודו"ק צריך לפנות לבית המשפט ולא לרשם ההוצל"פ. באם יישתכנע רשם ההוצל"פ כי אכן הדירה היא של החייב - הוא יכול להורות על עיקול הדירה, ואז יוכל רשם ההוצל"פ להמשיך לבצע את פסק הדין אפילו בדרך של מכירת הדירה.

ככלל "משכנתא" הינה רשומה בפנקס המקרקעין (או בנסח הטאבו) ומהווה זכות קניינית על הנכס, בעוד שמשכון הינו שעבוד אישי הנרשם ברשם המשכונות - ואינו מהווה זכות קניינית על הנכס.
לכן - אם הדירה רשומה בטאבו - רק הזכויות שנרשמו ייגברו על זכות מאוחרת שנרשמה מאוחר יותר, ולכן אם עסקה תירשם בלי שהמשכנתא נרשמה בטאבו - הרי שהזכות הקניינית תהיה למי שיירשם (ובדיוק בשביל זה יש טאבו).
באם הדירה לא רשומה בטאבו הרי שכל העסקאות הינן בגדר זכויות חוזיות - או אז גובר הזכות הראשונה בזמן - במקרה זה אם נרשם משכון - ברשם המשכונות לפני החתימה על החוזה- רישום המשכון יגבור עת החוזה - לכן במקרה זה יש לבדוק גם ברשם המשכונות.
לגבי השאלה - יש צורך לראות את הנסח (דבר הדורש קצת מיומנות) ולראות איך בדיוק רשומה הדירה (אם בפנקס הבתים המשותפים אם במושע על החלקה אם בבעלות אם בחכירה וכו') - ואז ניתן יהיה לתת תשובה.

יש המון פסיקה בעניין - ואין פסק דין דומה למשנהו בנסיבות.
ככלל במפורש הוא כי עקרון "התא המשפחתי" גובר על הסכם ממון -
אכן כל מקרה לגופו ולפעמים ישנם נסיבות שונות ו/או מעניינות אשר מצדיקות התייעצות עם מומחה בתחום המיסוי.

זהירות ! זכרון דברים על אף שמו המטעה - הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין - יש על זה פסיקה רחבה בפרט של העליון. לכן יש להיזהר מאוד מאוד לפני חתימה על מסמך שכזה - וראוי להימנע מכך לפני התייעצות עם עו"ד אשר יבדוק את פרטי העסקה קודם כל.
קל וחומר כשמצב הזכויות בדירה אינו ברור. זכרון הדברים הינו עדיין מחייב - במישור החוזי - את מי שחתמו עליו.
באשר לשאלה - כל זמן שלא תירשם הירושה בטאבו - לא תתאפשר העברת זכויות בדירה - ולכן ככל שאין צו ירושה ו/או צו קיום צוואה הדבר בעייתי בלשון המעטה (הדבר יכול להימשך שנים באם מצב הירושה אינו ברור).
ישנם דרכים לעשות חוזים מותנים - אבל העניין דורש התעמקות ומיומנות.

חוק המתווכים בא להסדיר ופרט להגביל את המתווכים באפי הפעולות אשר הם מורשים לבצע מצד אחד, ושלילת זכות לדמי תיווך באם יעברו על הוראות אלו.
סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי על המתווך לפעול בנאמנות כלפי לקוחו, בעוד שסעיף 12 קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
זהו סעיף סל התוחם את אפשרויותיו של המתווך וקבע סנקציות מאוד חמורות (מלבד העבירה בגין ייחוד המקצוע של עורכי דין).
א"כ ככלל מתווך לא ייצג צד לעסקה כך שהערבון הינו הפרת אמונים לכאורה או כלפי המוכר או כלפי הקונה או כלפי שניהם כאחד אם זה בא "לכפות" הסכם.
למרות זאת יש לברר היטב מה טיבו של השירות שהוא נותן לקונה ו/או למוכר - וייתכן נסיבות חריגות ממה שנאמר לעיל.
לכן יש להעמיד את המתווך על טעותו - מה שלא ימנע ממנו להציע את הדירה לרוכשים פוטנציאלים נוספים - כשלכאורה יש חובה כלפי המוכר לעשות כן.

הדבר אינו קבוע - והוא נמצא באזור חופש החוזים. שני הצדדים יכולים להסכים על כל מנגנון הצמדה שרק יירצו ללא כל הגבלה לכאורה.
לכן אפשר להצמיד כל תשלום למדד המחירים לצרכן או מדד אחר (למשל תשומות הבנייה וכו') באם שני הצדדים יסכימו. כמובן שהדבר יידרוש התחשבנויות, לא פשוטות לפעמים.