פורום נדל"ן

בנייה על הגג

פרננדז 04/05/11

שלום רב,
אני גר בקומה 3 בבית בין 4 קומות. השכן שלי בקומה, הגיש בקשה להיתר בניה על הגג. זאת מבלי שהוא הקומה האחרונה ומבלי שתהיה לו גישה מתוך הבית שלו לגג (דבר הדומה לדעתי לרכישת זכויות נוספות על הגג).
הבנתי שאילו היה בקומה האחרונה, היה זקוק ל-75% הסכמה. האם הוא זקוק ל-100% הסכמה במדנה הנ"ל?
אחד מתושבי הבית הגיש התנגדות לועדה שנדחתה. מהסיבה הזו. האם הם בכלל הכותבת או שהם רק מטפלים בנושא תכנון? למי מפנים התנגדות זו?
אשמח לקבל התייחסות.

לעמוד

המלא

בנייה על הגג

עו"ד טלי קסלר מנהלת 04/05/11

אני ממליצה לכם לפנות בדחיפות לעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין. צריך להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים ולהוציא צו מניעה. באופן עקרוני החוק מחייב את העירייה לדרוש הסכמות מהדיירים, אולם בכל מקרה, לגבי שאלת אחוז ההסכמה הדרוש לביצוע הבנייה, הגורם הרלבנטי הוא המפקח על המקרקעין (שיש לו סמכויות כמו של שופט בית משפט שלום).

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שוכר מסרב להראות את הנכס לבעליים

רן 04/05/11

שוכר מסרב להראות את הנכס לבעליים בטענה שזה לא רשום בחוזה (באמת לא רשום)מה ניתן לעשות בנושא?

לעמוד

המלא

שוכר שמסרב לבעל הנכס להיכנס לנכס

עו"ד טלי קסלר מנהלת 04/05/11

באופן עקרוני הסכם השכירות הוא זה שמגדיר את היחסים המשפטיים בין הצדדים וקובע באיזה אופן השוכר יהיה רשאי להשתמש בנכס ומה הן הזכויות של המשכיר במשך תקופת השכירות.
אם בהסכם לא כתוב שהמשכיר רשאי להיכנס לנכס ואם אין למשכיר סיבה טובה להיכנס, המעוגנת כמו שצריך בהסכם, אין למשכיר זכות לחייב את השוכר לאפשר לו להיכנס לנכס, אם וככל שהשוכר מסרב לעשות זאת.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה דחופה ,לא קיבלתי מענה ,אשמח לקבל יעוץ תודה

שאלה 04/05/11

ישנו דייר שאינו מעונין לצאת מהדירה שהיא שכורה לו ,אינו משלם בכלל ,ואינו מעונין לצאת על אף שנגמר החוזה בטענה שקשה לו ,יש לו 8 ילדים ואין לו לאן ללכת
צה עושים ?
איך ניתן להוציאו ?
מה הפרוצדורה?
לחברים שלי לקח להם קרוב ל-3 שנים להוציא דייר עם המון הפסדים ,האמנם בית משפט לא יכול לעזור?

תודה

לעמוד

המלא

בית המשפט יכול לעזור

avi rozen 04/05/11

אל תתייאש בית המשפט יכול לעזור, אסור לנו להרים ידיים , פנה אליהם בכל הכוח וכמו שהדייר מציק לך כך אתה תציק להם .בהצלחה

פינוי דייר שאינו משלם דמי שכירות

עו"ד טלי קסלר 04/05/11

בית המשפט בהחלט יכול לעזור. לאור תיקון בחוק יש כיום הליך מהיר יחסית שמאפשר פינוי של דיירים שחתומים על הסכם שכירות ומפרים אותו. פנה לעורך דין הבקיא בתחום ותגיש תביעת פינוי.

דמי תיווך לדייר

שיר 04/05/11

בעל הבית שלנו בה אנו מתגוררים כ6 שנים חתם על בלעדיות למתווך,אנחנו כנראה מעונינים לרכוש את הדירה והצענו גם בעבר.ברור שאנחנו לא מחויבים למתווך אבל השאלה היא אם נחכה עד תום הבלעדיות האם עדיין המתווך יוכל לתבוע דמי תיווך מבבעל הבית שכן לפי החוזה על בעל הבית לשלם לו תיווך במקום מי שהגיע לא דרכו .(כולם יודעים שאנחנו מתלבטים ומחכים ליועץ נגישות כדי להכריע בענין )
תודה
שיר

לעמוד

המלא

תיקון 4שנים

שיר 04/05/11

תשלום דמי תיווך למתווך שניתנה לו בלעדיות

עו"ד טלי קסלר 04/05/11

צריך לקרוא כמו שצריך מה כתוב בהסכם התיווך עליו חתם בעל הבית. קרוב לוודאי שאם תחכו עד תום תקופת הבלעדיות המתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך. הרי המתווך בכל מקרה לא יכול לטעון שאתם הגעתם לעסקה בזכותו. מכל מקום, כדאי להתייעץ בעניין עם עורך הדין שייצג אתכם בעסקה.

מכירת דירה-קצת דחוף…

שואלת 03/05/11

שלום,
אנו צריכים לעשות רילוקיישן לחו"ל עוד חודשיים (פחות 5 ימים) וחשבנו למכור את הדירה שלנו (אזור יחסית מבוקש):
1) האם זה ריאלי מבחינה פרוצדורלית פרק הזמן העומד לרשותינו?
2)במידה ולא ואנחנו צריכים לנסוע לפני תום ההליכין, מה עושים?
3)במידה ולא נמכור אלא נשכיר, האם ע"מ למכור בשלב יותר מאוחר נצטרך להגיע לארץ או האם אפשר "מרחוק" והאם זה בסדר או שלא מומלץ?
תודה!!

לעמוד

המלא

מכירת נכס בזמן יחסית קצר ו/או בעת שהיה בחו"ל

עו"ד עינב שמיר 04/05/11

1. פרוצדורה של מכירת נכס מתחלקת לפן המשפטי ולפן העסקי (שווי שוק). ברור כי ככל שזמנכם קצר כך סביר שהדבר יתבטא בפשרה בתמורה. אתייחס לשאלתך מבחינה משפטית- חשוב להבין כי שלב המו"מ, עריכת ההסכם, החתמת הצדדים על יפויי כוח ומסמכים הנדרשים בשלב הראשון הינה פרוצדורה אפשרית בהחלט בטווח של חודשיים ואף הרבה פחות מזה.
2. עם החתימה על ההסכם ישנן פעולות אשר מבוצעות בשלב מאוחר יותר (אף מס' חודשים לאחר החתימה) כגון- אישורי מיסים, סילוק/גרירה/הקפאת משכנתא, הוצאת אישורי מיסים וכיו"ב. היות ועוה"ד הינו מיופה כוח ביפויי כוח בלתי חוזר, הרי שביכולתו לבצע את הפעולות הדרושות מול הרשויות השונות כגון לשכת רישום המקרקעין, משרדי מס שבח, עירייה, הועדה מקומית, בנק וכיו"ב.
3. ניתן לייפות את כוחו של כל אדם לבצע את המכירה במקומכם. מהלך כזה טומן בחובו סיכונים ברורים ועדיף לעשות זאת רק במקרים קיצוניים בהם אין חלופה אחרת.

מכירת דירה בתוך חודשיים

עו"ד טלי קסלר 04/05/11

כדאי לחשוב כבר כעת על אדם שאתם סומכים עליו שנשאר בארץ, שיוכל, במידת הצורך, לטפל עבורכם בעניינים (כגון חתימה בשמכם על מסמכים מסויימים, מסירת הדירה, קבלת תשלומים, הסדרת מיסים ותשלומים וכיו"ב).
אתם בהחלט יכולים למכור את הדירה תוך חודשיים, אם תמצאו קונה שיסכים לשלם את תמורתה (והשוק כעת בהחלט דינאמי כך שיש לכך סיכוי טוב).

משכיר-שוכר: ביטחונות

גולש 03/05/11

שלום רב,

ניסיתי להשיג שטר ערבון בדואר ונאמר לי שמזה כשנתיים לא מוכרים אותו.

מה החולפות העומדות בפני המשכיר.

ביקש ערבות בנקאית ואני מסרב. ביקש שטר ערבון - ואין להשיגו.

מה עושים?

לעמוד

המלא

שטר חוב

עו"ד עינב שמיר 04/05/11

אכן שטר חוב כבר אינו בר השגה בדואר, על כן אם ברצונך לספק ביטחונות מסוג זה בלבד, עליך לפנות לעו"ד המתמחה במקרקעין ע"מ שיערוך עבורך שטר חוב.

שוכרת דירה

dana 03/05/11

אני שוכרת דירה דרך מתווך, לפני מספר שבועות הגעתי הביתה ולהפתעתי גיליתי שהדירה פתוחה ואשתו של המתווך מראה את הבית לקונים פוטנציאלים ללא אישורי לאחר שווידאה שאין אף אחד בבית ונכנסה עם מפתח שברשותה, דיברתי איתה והבהרתי שהעניין לא מקובל עליי והבטיחה שלא יקרה שוב ואם היא רוצה להתראות את הבית שתקבע מועד בו אני אהיה נוכח. אך אתמול דפקו בדלת אנשים שבאו לראות את הבית (ללא המתווך), ללא שום הודעה מוקדמת ואמרו לי שקיבלו מהמתווך מפתח "למקרה שלא יהיה מישהו בבית"... האם למתווך/בעל דירה מותר להחזיק מפתח רזרבי? האם מותר לו להכניס אנשים לבית ללא נוכחותי או אישורי?

לעמוד

המלא

כניסה לדירה מושכרת ללא רשותו של השוכר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 04/05/11

זה ממש ממש לא מקובל. מותר למתווך או לבעל הדירה להחזיק מפתח רזרבי אך אסור לו לעשות במפתח שימוש ללא הסכמה ותיאום מראש של השוכר. למסור את המפתח הרזרבי לקונים פוטנציאליים (ללא ליווי של המתווך) זה כבר ממש שערוריה.
אני ממליצה לך להחליף את המנעול של הדירה.
זה אמנם עולה כסף (עלות הצילינדר) אולם לכל הפחות תדעי שאף אחד לא מבקר אצלך בדירה בזמן שאת לא נמצאת.

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

03-301-5750

tali@rk-law.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הגדרות

עידו 03/05/11

שלום רב,
מהי תמ"א
ומהי תב"ע
תודה

לעמוד

המלא

תמ"א ותב"ע הגדרות משפטיות

עו"ד עינב שמיר 04/05/11

כל פעולה במקרקעין נדרשת להיעשות בהתאם לתכניות מאושרות. לצורך כך קיים מדרג נורמטיבי של תכניות כאשר תמ"א (תכנית מתאר ארצית) הינה התכנית החשובה ביותר העוסקת בנושאים כלליים יותר, ותכנית מקומית עוסקת בפרטים הקטנים והינה האחרונה בהיררכיה. אין ביכולתה של תכנית כלשהי לסתור תכנית אשר גוברת עליה במדרג ההיררכי. לשאלתך, תב"ע (תכנית בנין עיר) הינה תכנית הכוללת תשריט ותקנון ויש לאשרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה.

עזרה דחופה

יגאל 03/05/11

שלום רב
אני מעוניין להגיש בקשה לפס"ד הצהרתי לביהמ"ש לביטול משכנתא שרשומה בלשכת המקרקעין לטובת חברה שכבר אינה קיימת מס' רב של שנים וכל התשלום כבר הועבר אליה לפני הרבה שנים כבר בשנת 1969. שאלתי היא של מי הסמכות האם המחוזי או השלום ומה גובה האגרה? תודה לעוזרים.

לעמוד

המלא

ביטול משכנתא באמצעות בית משפט

עו"ד אברהם ללום מנהל 03/05/11

יש אכן לפעול בדרך של המרצת פתיחה. מדובר על אחת מחמש הזכויות במקרקעין, מדובר על שעבוד לטובת הבנק. לשלום פונים לצורך הדוגמה שמדובר על חזקה במקרקעין לעומת בקשה להצהיר כי יש לבטל הערה כי אז פונים למחוזי. הפורום המתאים לשאלה הינו בתי משפט אך ראוי לאור העניין כי תפנה מייד ליעוץ אישי לעו"ד מומחה בלטיגציה במקרקעין שיטפל בעניין. שיהיה בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עדכון מנהל בהעברת הזכויות

ארז 03/05/11

ידוע לי כי כאשר דירה רשומה בנסח הטאבו ,המנהל רשום כבעלים,והמוכרים רשומים כחוכרים,וישנה הערה כי אין הגבלה בהעברה וירושה אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות ע"ש הקונה.
כיצד המנהל יודע כי הדירה נמכרה וזכויות החכירה בה שייכים לקונה?

לעמוד

המלא

רישום בטאבו - אין הגבלה בהעברה בהורשה

עו"ד אברהם ללום מנהל 03/05/11

זו הפרוצדורה, אין צורך להחתים על השטרות. הרישום מתנהל כפי שמתנהלת קרקע בבעלות פרטית.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

טופס 4

פלוני 02/05/11

בניתי בית ביישוב ולאחר בדיקת הבית על ידי המועצה נאמר לי שיש לי אישור לטופס 4 בכפוף לאישור היישוב, רציתי לדעת האם זה חוקי? הרי בניתי לפי התנאים של המועצה והם גם נבדקו ע"י המועצה ואושרו. האם כעת יכולים לבקש בדיקת גורם נוסף במקרה זה היישוב?
תודה מראש.

לעמוד

המלא

טופס 4 - דרישות

עו"ד אברהם ללום מנהל 03/05/11

במסגרת חוק תכנון ובניה ,לאחר קבלת היתר הבניה ולאחר שהסתיימו כל תהליכי הבניה יש לקבל את אישורה של הוועדה לתכנון ובנייה בישוב במקרה שלך, לצורך חיבור הבניין החדש לתשתיות חשמל , מים ולאיכלוס הן חברת החשמל והן הרשות המקומית (קרי עריה/מועצה מקומית )לא יבצעו שום פעילות לצורך חיבור התשתיות אם אין את אישורה של הוועדה ע"ג אותו טופס מפורסם - טופס 4

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה ברכישה

פלוני 02/05/11

במזל טוב קניתי דירה חדשה מקבלן. סעיף התמורה נקבע לסכום X, כאשר נקבע כי סכום זה כולל מע"מ וגם - הוצאות משפטיות (אך לא מופיע בנפרד מהו סכום המע"מ או ההוצאות המשפטיות).

השאלה שלי היא כזו - האם מס רכישה צריך להיות משולם על כל הסכום או שאני יכול לחלץ ממנו את שכר הטרחה (שנקבע להיות 2%) ולשלם מס רכישה רק על התמורה (כולל מע"מ).

לעמוד

המלא

רכישה מקבלן - תשלום מס רכישה על המחיר כולל שכ"ט

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

מזל טוב !

לפי השאלה אני מבין כי לא היה עו"ד שייצג אותך, כי אם כן היה לך מקור לקבל את התשובה. חוזה קבלן הינו מורכב. אך אין לחזור אחורה כעת.

לשאלתך, אנו פועלים במקרים מסוג זה בדרך שרק העסקה קרי התמורה כולל מע"מ רלוונטית לעניין התמורה ללא שכ"ט ולכן אתה צריך לבקש מעו"ד של הקבלן שמדווח על העסקה שיחלץ את שכ"ט, כאן גם עולה שאלה האם התמורה כללה את שכ"ט כחלק מהעסקה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכר טרחה

רני 02/05/11

רצית לשאל הריני כעת מעונין לקנות בית יד שנייה ולהבנתי שכר טרחה של עו"ד הינו 0.5 אחוז פלוס מע"מ כאשר הבנתי שיש כאלה שלוקחים רבע אחוז פלוס מע"מ גם, השאלה היכן נתן לראות בחוק ואם אפשר לציין כמה עו"ד אמור לקחת שכר טרחה לגבי דירות יד שנייה ? ומהו האחוז שלוקחים באמת ?

לעמוד

המלא

שכ"ט עו"ד

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

כל עו"ד לפי רמתו המקצועית והשירות שהוא נותן.

שיהיה בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התמחות במקרקעין

דורון 02/05/11

שלום רב,
הנני סטונדט לתואר במשפטים, שנה ד
מאחר ומועד התמחותי קרב ובה וכדי שאערך בהתאם אשמח לדעת:
במה שונה התאוריה מן הפקרטיקה?
תודה והמשך שבוע נפלא

לעמוד

המלא

מקרקעין - תחום התמחות

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

כעו"ד שעוסק במקרקעין, כמרצה לעו"ד ולמתמחים אני חייב לומר לך שההבדלים הם גדולים אף על פי שלצערי רבות הפעמים שמתמחים שלמדו טוב לבחינה מכירים טוב יותר את החוקים הרלוונטים.
לא ניתן לסכם זאת בכמה שורות אך נשאיר לך להינות מההתמחות ואז תבין את ההבדל הגדול, דרך אגב לא רק במקרקעין הפרקטיקה מעניינת יותר לעניות דעתי, אף על פי שיש גם בתיאוריה דברים מעניינים יותר.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קטין

ליהיא 02/05/11

שלום,
לפי חוק הכשרות המשפטית על מנת שקטין ירכוש מקרקעין יש צורך באישור ביהמ"ש.
מישהו יודע מה היה לפני חוק הכשרות בעניין זה???

תודה על העזרה....

לעמוד

המלא

רכישת דירה ע"י קטין - חוק האפוטרופסות

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

ניתן לרשום נכס מקרקעין על שמו של קטין. מכירתו של נכס מקרקעין, העברתו ושינוי הרישום בדבר הבעלות בו, הם חלק מן הפעולות, שבהתאם להוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות – 1962.
על פי חוק הורים אינם יכולים לייצג את ילדיהם הקטינים, בנקרים האמורים בחוק, בלי לקבל תחילה את רשותו של בית המשפט ולבצע זאת תחת פיקוחו.
אני מבין שאת האמור הינך מכיר. מקור המילה הוא מן המילה היוונית epitropos - שמשמעותה "ממונה" על פי המילון. הבסיס למיטב ידיעתי היה חוקי נכסי נפקדים בין היתר. היתה פקודה לפני חוק האפוטרופוס וכן החוק לטיפול בחולי נפש - פקודת האפוטרופוס הכללי, 1944 - בטלה. ביטול
25. (א) בסעיף 27 לחוק לטיפול בחולי נפש, התשט"ו-1955 -

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברה ללא תמורה והברחת נכסים

טל 02/05/11

בית שמעבירים אותו ללא תמורה על שם בן משפחה קרוב בעקבות חשש מכינוס נכסים בקשר לחוב בנק/נושים, האם חוקי או שיש לנושים/בנק יכולת לעקוב אחר הנכס ולעקל אותו גם אם הוא על שם בעלים אחרים? האם המצב שונה לטובה אם הנכס ירשם על שם חבר וא על שם בן משפחה? תשובה דחופה בבקשה

לעמוד

המלא

הברחת נכסים - העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

השאלה שבמחלוקת על פי השאלה שלך הינה -האם העברת הבעלות בנכס לקרוב מהווה הברחת נכסים והאם לפיכך יש לראות את הקרוב לאחר העברה כבעלים של הנכס ?! לשאלה זו אענה עד כמה שניתן בקצרה במסגרת הפורום !!!

במקרה ותיק כזה יגיע לבית המשפט, בית המשפט בין יתר הדברים יבקש שהצד השני הטוען להברחת נכסים יעמוד בנטל הראיה הדרוש במשפטים אזרחיים בהם מתקיים חשש למעשה פלילי (הברחת נכסים). הבסיס למקרים מסוג זה כפי שנקבע בעליון הינם, "המוציא מחברו עליו הראיה" ולפיכך נטל ההוכחה להוכיח את הטענות, על המבקש קרי הטוען.

לגבי המשך השאלה, אני לא חושב שזה המקום לתת יעוץ בעניין מבלי להכיר את התיק היטב ובכלל ראוי שעו"ד ייעץ לך בפגישה אישית.

בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון לחוק המיסוי 68

עומר 02/05/11

שלום רב,

העברתי דירה להוריי ללא תמורה לפני ה1/11 (בהקשר של תיקון לחוק מיסוי המקרקעין).
עכשיו ברצונם למכור את הבית .
שאלתי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין מניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הנכס הושכר לאורך כל התקופה)

2. בנוגע לסעיף 2 בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין מס' 68 האם העברה ללא תמורה שהתבצעה מבן להורים נכללת לקבלת הפטור ? כמו כן, למה הכוונה "בשליטה"? במקרה האישי שלי הדירה שהועברה להוריי מושכרת לדיירים מיום העברה ועד היום ...

*יצוין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד שזר תומר 02/05/11

לצורך קבלת פטור הקשור לעסקת המתנה - יש צורך של שימוש בדירה ולא שכירות.
אבל - תוכל אולי לעשות שימוש בהוראות השעה, ובכך לקדם את הנושא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

קניית ומכירת נכסים לעיתים תכופות

דני 02/05/11

שלום,

שמי דן ואני מעוניין לקנות דירות,לשפצן ולמכור אותן מיד לאחר השיפוץ.
שאלתי היא איך זה עובד מבחינת החוק ומיסים?האם אני יכול לקנות דירה ולמכור כל חודשיים-שלושה על שמי ומה ההשלכות בצורה הזו מבחינת חוק ומיסוי?
נאמר לי שיש אפשרות לקנות את הדירה על שם גורם שלישי כלשהו ולמכור אותה לאחר השיפוץ בלי שהייתה על שמי?האם מישהו יוכל לתת לי קצת יותר פרטים בנושא?

תודה,
דני.

לעמוד

המלא

פטור ממיסים

עו"ד שזר תומר 02/05/11

זה נקרא לאכוף את רשויות המיסים....
אם תמצא אדם שאתה סומך עליו במאת האחוזים והוא מוכן לשרוף את הפטור שמגיע לו, תוכל לעשות זאת - זה לא ממש חוקי, אבל אכן מבוצע באופן תדיר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

פירוק שותפות נדל"ן

רון 02/05/11

אני רשום בטאבו בנכס המשמש כחנות, אני רשום חצי ואחי חצי (בטאבו),
מזה מספר שנים אני משלם לאחי שכירות ועובד לבד בחנות, עקב סיכסוך משפחתי ממושך ברצוני לפרק שותפות בטאבו, איך עושים זאת? כמה זמן יידרש לכך?, והשאלה החשבוה ביותר עבורי: האם במהלך עבודתי בחנות אוכל לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק שותפות, ועדיין לעבוד בחנות ??? תודה רבה.

לעמוד

המלא

פרוק שיתוף במקרקעין, כל שותף יכול לבקש הפרוק

משה לוין 02/05/11

חצר במושע

אורנה 02/05/11

שלום, לא מזמן רכשתי דירת קרקע בחזית בניין במושע שהכניסה לדירה היא דרך חדר המדרגות. באותה הקרקע, בעורף הבניין יש דירה נוספת אשר הכניסה לדירה היא מסביב לבניין והכניסה לדירה היא דרך החצר (ששייכת לכולם אך לאף אחד אין גישה לחצר זו) ושאלתי היא האם אני יכול להשתתף באותה חצר בהיותי גם בקומת קרקע? כלומר לפתוח דלת אחורית (כרגע אין לי אפילו חלון הפונה לחצר זו)מה החוק אומר בעניין זה? תודה

לעמוד

המלא

חצר במושע

עו"ד שזר תומר 02/05/11

לכאורה - לא.
אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר ספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

עדכון במנהל

ארז 02/05/11

ידוע לי כי כאשר נכס רשום בנסח הטאבו ,המנהל רשום כבעלים,והמוכרים רשומים כחוכרים,וישנה הערה כי אין הגבלה בהעברה וירושה אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.
א'כ איך המנהל יודע כי הזכויות הועברו?

לעמוד

המלא

מינהל מקרקעי ישראל

עו"ד שזר תומר 02/05/11

השאלה לא ברור - נא לנסח שוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

"אין הגבלה בהעברה ובירושה"

עו"ד רחל אדרי 02/05/11

ארז שלום,
כאשר מופיעה ההערה "אין הגבלה בהעברה ובירושה" זה אומר הלכה למעשה שכבר לא מתנהל רישום של הזכויות בנכס במינהל. מרגע רישום ההערה, העברת הזכויות ורישומן נעשית רק בטאבו, כמו דירה בבעלות מלאה.

מעלית בבניין משותף- שאלה

שייקה 02/05/11

שלום ותודה מראש

בנין 3 קומות 3 דיירים.

שני דיירים רוצים לעשות מעלית בלי לשתף את הדייר השלישי.

אני יודע שמספיק רוב של 2/3 אבל שאלתי כזו:

האם שני הדיירים יכולים לעשות מעלית בלעדי (זאת אומרת שהמעלית לא תעצור בקומה שלי) בלי לשתף אותי למרות שאני הבעתי את רצוני להשתתף? האם אני יכול למנוע מהם לעשות מעלית בלי לשתף אותי?

תודה רבה

לעמוד

המלא

לדעתי לא

בן 02/05/11

לדעתי אם אתה כן רוצה להשתתף בהוצאות למעלית והם לא מוכנים לשתף אותך (ולא משנה מהם הסיבות) אתה יכול למנוע זאת מהם מכיוון שזהו רכוש ציבורי שיש לך חלק בו והם עושים בו שימוש.אני במקומך הייתי דורש מהם תשלום על הזכויות שלי בבניין ואז מתיר להם לעשות מעלית.ומוכר את הבית ועובר משם.

רכישת דירה – שכחתי משהו ?

אביעד 01/05/11

שלום רב, הייתי מעוניין לדעת האם בכל מקרה של קניית דירה יש לשכור שירותיו של עורך דין שמתמחה בתחום.
חיפשתי באינטרנט אתרים בהם אוכל למצוא הכוונה לרכישת דירה או מדריכים מתאימים. הגעתי לאתר הבא שיש בו מדריך שנקרא "רכישת דירה המדריך המלא" שהפסקה הראשונה בו נורא הלחיצה אותנו כי היא דיי תיארה את המצב בו אנו נמצאים. אשמח לדעת האם גם לדעתכם זה נכון לשכור שירותיו של עורך דין וההאם מקרים כאלו של רמאויות אכן נפוצות בשוק.

לעמוד

המלא

חשיבות ייצוג ע"י עו"ד ברכישה דירה

עו"ד אברהם ללום מנהל 02/05/11

לעניות דעתי האישית, אדם פרטי ואפילו עו"ד שאיננו עוסק במקרקעין שעושים עסקה ללא עו"ד שאכן בקי בתחום, מהווה סיכון מראש. הרי מה כל יום רוכשים דירה, עלות עו"ד היום נמוכה במחצית ואף פחות ממתווך. שיהיה בהצלחה בכל מקרה.
יש מאמרים רבים בפורום לגבי רכישת דירה, כולל עשרת הדברות לרוכש, עשרת הדברות לעו"ד ועוד, חלקם הועלו על ידי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערה בדבר חכירה לטובת עירייה

ארז 01/05/11

אני מעוניין לרכוש דירה כאשר בנסח הטאבו מופיע כי המוכרים הם הבעלים, אך ישנה כותרת בשם: חכירות, ומתחתיה רשום החוכרים: עיריית פתח תקווה-מה משמעות הערה זו?

לעמוד

המלא

חכירה לטובת העירייה

עו"ד שזר תומר 01/05/11

שצריך לבדוק את זה, במינהל ובעירייה, ואף אפשר להעזר בטאבו - קח עו"ד שיבצע את הבדיקות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

חכירה או בעלות

einavshamir 04/05/11

ארז שלום,
האם יתכן שהתכוונת למצב ההפוך? קרי, שהעירייה רשומה כבעלים של הדירה והמוכרים רשומים כחוכרים?

תשלום ועד בית ברחוב הולנדי

טל 01/05/11

שכרתי בית פרטי ברחוב הולנדי. טרם חתימת החוזה לא נאמר לי שישנו תשלום ועד בית, גם בחוזה לא צויין על הצורך בתשלומיי ועד בית אלא על ארנונה חשמל מים וגז.
האם ישנה הצדקה לדרוש מבעל הנכס לשאת בתשלומים הללו?
תודה

לעמוד

המלא

תשלום ועד בית

עו"ד שזר תומר 02/05/11

צריך לעיין בחוזה, ואז להשיב.
אין תשובה חד משמעית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

מנהלי פורום נדל"ן

בנייה על הגג

בנייה על הגג

שוכר מסרב להראות את הנכס לבעליים

שוכר שמסרב לבעל הנכס להיכנס לנכס

שאלה דחופה ,לא קיבלתי מענה ,אשמח לקבל יעוץ תודה

בית המשפט יכול לעזור

פינוי דייר שאינו משלם דמי שכירות

דמי תיווך לדייר

תיקון 4שנים

תשלום דמי תיווך למתווך שניתנה לו בלעדיות

מכירת דירה-קצת דחוף…

מכירת נכס בזמן יחסית קצר ו/או בעת שהיה בחו"ל

מכירת דירה בתוך חודשיים

משכיר-שוכר: ביטחונות

שטר חוב

שוכרת דירה

כניסה לדירה מושכרת ללא רשותו של השוכר

הגדרות

תמ"א ותב"ע הגדרות משפטיות

עזרה דחופה

ביטול משכנתא באמצעות בית משפט

עדכון מנהל בהעברת הזכויות

רישום בטאבו - אין הגבלה בהעברה בהורשה

טופס 4

טופס 4 - דרישות

שאלה ברכישה

רכישה מקבלן - תשלום מס רכישה על המחיר כולל שכ"ט

שכר טרחה

שכ"ט עו"ד

התמחות במקרקעין

מקרקעין - תחום התמחות

קטין

רכישת דירה ע"י קטין - חוק האפוטרופסות

העברה ללא תמורה והברחת נכסים

הברחת נכסים - העברה ללא תמורה

תיקון לחוק המיסוי 68

פטור ממס שבח

קניית ומכירת נכסים לעיתים תכופות

פטור ממיסים

פירוק שותפות נדל"ן

פרוק שיתוף במקרקעין, כל שותף יכול לבקש הפרוק

חצר במושע

חצר במושע

עדכון במנהל

מינהל מקרקעי ישראל

"אין הגבלה בהעברה ובירושה"

מעלית בבניין משותף- שאלה

לדעתי לא

רכישת דירה – שכחתי משהו ?

חשיבות ייצוג ע"י עו"ד ברכישה דירה

הערה בדבר חכירה לטובת עירייה

חכירה לטובת העירייה

חכירה או בעלות

תשלום ועד בית ברחוב הולנדי

תשלום ועד בית