פורום נדל"ן

שלום נורית,

אכן, רכישת הדירה על שם הבן תחסוך במס הרכישה החל על העסקה.

יחד עם זאת יש לזכור שהדירה תהיה שייכת לבנך ולא לך, לא תוכלי לבצע בה פעולות ללא הסכמתו ויהיה צורך להסדיר את האפשרות שלך למנוע פעולות של בנך שאינן לרצונך.

עוד יש לזכור שרישום דירה על שם הבן עלול לפגוע בזכויותיו עת יבקש לרכוש דירה אחרת למגוריו, הן מבחינת כלויות מס הרכישה שישלם והן מבחינת אפשרויות המימון או הזכות להשתתף בתוכניות המיועדות לחסרי דיור.

לפני ביצוע הרכישה כדאי מאוד להתיעץ עם עו"ד ביחס לכל ההיבטים הללו.

שלום שלומית,

התשובה לשאלה הראשונה היא בידיעת רמ"י.

ניתן לנהל מו"מ לגבי השאלה מי ישא בעלות הארכת החכירה (אף כי ניתן לטעון כי ההגיון נוטה לטובת חיוב המוכר, שבלי להאריך את החכירה אין לו זכות למכור).

לבדיקת כדאיות העסקה והמחיר יש לפנות לשמאי מקרקעין.

שלום יגל,

אכן, הדרישה שמעלה המוכר איננה מקובלת ואיננה סבירה.

אם כוונתך היא לרכוש את הדירה כולה ולא רק מחצית ממנה, על העסקה להערך בחוזה אחד עם שני המוכרים ותוצאות הפרה של אחד המוכרים לא צריכות לחול עליך, אלא על המפר.

שלום קתרין,

חוק השכירות אינו מקנה לשוכר זכות לבטל הסכם שכירות באופן חד צדדי בשל העובדה שאיננו יכול עוד להשתמש במושכר בשל מצבו הבריאותי.

אם אינכן מצליחות למצוא שוכר לתקופה שנותרה נסו אולי להגיע להסכמות והבנות עם המשכיר בדבר קיצור חלקי לפחות של התקופה או ביטול השכירות כנגד פיצוי כספי כלשהו.

שלום ליאור,

על פי אחוזי הנכות שלך אינך זכאי להקצאת קרקע בפטור ממכרז.

לגבי תחנת דלק - יש לקבל המלצה מאגף השיקום במשרד הבטחון.

ניתן למצוא פירוט נוסף בקישור הבא:

https://land.gov.il/Pages/disabled.aspx

שלום לינוי,

להרחבת דירה נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות ולבניית ממ"ד נדרש רוב של 60%. אין משמעות לשאלת מיקום הדירות בבניין, הרכוש המשותף שייך לכולם.

אינך עומדת בתנאי החוק ודיירים המתנגדים לכך יוכלו למנוע את הבניה באמצעות פניה לערכאות.

שלום אליא,

מנתוני השאלה עולה כי הבניין טרם נרשם כבית משותף, וכי החברה הקבלנית נמצאת בהליך של פירוק.

חשוב לברר לפני הרכישה מה הצפי לגבי רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם בעליהן וכן האם קיימים חובות של הקבלן המונעים רישום זה או אם קיימת מניעה אחרת לרישום וכיצד בכוונת המנהל המיוחד לפתור עניין זה.

קשה יותר למכור דירות שאינן רשומות בטאבו, בוודאי בנסיבות של קבלן חדל פרעון, ולפיכך ערכן נמוך יותר.

שלום רן,

השאלה כללית מדי ולא ניתן להשיב עליה.

כעקרון העברה ללא תמורה היא עסקה החייבת דיווח למיסוי מקרקעין ואילו הורשה איננה ארוע מס.

כדאי להתיעץ עם עו"ד לפני ביצוע פעולות כלשהן בנכסים על מנת לבחון את האפשרויות לחסוך במיסים בגינן.

שלום טל,

ככל שמדובר בבלאי טבעי של המזגן עלות התיקון היא על המשכיר.

שלום דוד,

15% אינם קבועים בחוק המקרקעין או בתקנות על פיו.

על פי לשון החוק יש צורך בהחלטה של אסיפת הדיירים ברוב רגיל.

שלום דוד,

המועד להגשת ערר הוא תוך 15 יום ממסירת ההחלטה או מיום שנודע עליה למבקש אם לא נמסרה.

בתקנות לא נקבע סכום אגרה לערר כאמור.

שלום דנה,

אין טופס יעודי לבקשה זו.

ניתן לעשות שימוש בטופס בקשה לרישום מקרקעין.

שלום רב,

נא ראה תשובה לשאלה הקודמת.

שלום רב,

עליך לבדוק אם התוכנית אותה את מתארת היא המיטבית מבחינת מיסוי עבורך.

במתווה המתואר תוכלי לקבל פטור ממס ברכישת דירת ההשקעה הזולה אם תתחייבי למכור את דירתך הראשונה בתוך המועד הקבוע בחוק (כרגע שנתיים).

מאחר שבעת רכישת הדירה החליפית כבר תהיה ברשותך דירת ההשקעה תחוייבי במס רכישה של 8% ברכישת הדירה החליפית.

תכנון אחר עשוי לחסוך סכומים נכבדים במס רכישה, אך יש לבחון את הנתונים הכלכליים של העסקאות כולן.

שלום ירון,

1. עליך לשאול את בעל הבניין מה כוונתו, להערכתי הכוונה היא שהשמאי יעריך את שווי דמי המפתח.

2. על פי חוק הגנת הדייר, דייר שהחל להחזיק במושכר אחרי 1958 ומחזיק בו יותר מ- 5 שנים זכאי ל- 60% מדמי המפתח.

שלום רות,

לא ניתן להשיב לשאלה במנותק מכלל העובדות.

העובדה שרציתם לרכוש את הדירה איננה מחייבת את המוכר או את המתווך לגרום לכך שהעסקה תצא לפועל דווקא אתכם. 

יתכן שהקונה הציע סכום גבוה יותר או תנאי תשלום נוחים יותר או שלל נסיבות אפשריות אחרות.

אחרי הכל, המוכר פנה למתווך למרות שכבר ניהלתם איתו מו"מ. בדרך כלל, מוכרים אינם ממהרים לפנות למתווך ולהתחייב בתשלום נוסף אם יש קונה שעומדים לסגור איתו עסקה, כך שיתכן שהפערים ביניכם היו גבוהים משסברתם.

שלום יעקב,

זכות רכישת הדירה קיימת לדייר בדיור הציבורי בלבד, לא לבני משפחתו. לפיכך אתה לא תוכל לרכוש את הדירה אלא רק סבתך.

סבתך לא תוכל להעביר את הדירה על שמך אלא לאחר חלוף 5 שנים ממועד הרכישה.

אם במועד זה סבתך תפעל מרצונה החופשי ובהבנה מלא ותעניק לך את הדירה במתנה, ילדיה/נכדיה של סבתך לא יהיו זכאים לחלק בדירה.

לא כך הדבר אם סבתך לא תהיה צלולה או תלך לעולמה, חלילה.

אפשר יהיה לערוך הסכם הלוואה עם סבתך, אך זה יבטיח לך רק את החזר ההלוואה ולא זכויות בדירה.

סבתך יכולה לצוות לך את הדירה בצוואתה, אך יש לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת.

לאחר פטירת סבתך, רכושה יחולק בהתאם לצוואתה (אם תערוך צוואה)  או אם אין צוואה בהתאם לדין, ואז יתחלק בין ילדיה בחלקים שווים ביניהם. 

יתכן שניתן, באמצעות עריכה של הסכם כולל בין בני המשפחה להגיע למצב הרצוי לך, אך זאת רק אם קיימת נכונות והסכמה של כל בני המשפחה.

שלום יעל,

עליכם לפנות לבעל הדירה על מנת שיסדיר את החשבונות.

אך מובן, כי הסבת החשבון הנכון על שמכם תפתור את הבעיה.

שלום אלמוג,

הן המשכיר והן השוכר כפופים לחובת תום לב בביצוע הוראותיו והמשכיר אינו יכול לנצל לרעה את האפשרות להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים.

על השוכר לאפשר למשכיר כניסה של אנשים באופן סביר, ולטעמי הדרישה להציג את הדירה 3 פעמים בשבוע חורגת ממתחם הסבירות אלא אם כן מדובר בתקופה מאד מוגבלת של שבוע/שבועיים, כריכוז מאמץ לסיוע במכירת הדירה.

קביעת יום בשבוע היא סבירה וניתן להניח שיום שישי הוא יום נוח לאנשים רבים, אך למשכיר זכות שלא להסכים להצגת הדירה בכל יום שישי וכן לקבוע שעות מוגבלות בהן יסכים לכך .

שלום חן,

למפקחת אין סמכות לתת צווים לפי החוק למניעת הטרדה מאיימת.

שלום ניקי,

בדרך כלל לא נדרש לצרף את צילום ת.ז. המוכר למסמכי המכר אך הרשם רשאי להחליט אחרת.

בהגשה לא מקוונת נדרש צילום ת.ז. של מגיש התיק.

שלום אלינועם,

אין טופס יעודי לבקשה לביטול הרשאה. ניתן להגיש באמצעות טופס בקשה לרישום מקרקעין ולצרף מכתב הסבר.

שלום עידו,

לרשם המקרקעין סמכות לתקן טעות ברישום בהתאם לסעיף 95 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).

שלום דור,

מרבית הקבלנים שומרים לעצמם את הזכות להוציא חניות מהרכוש המשותף ולהצמידן לדירות בבניין שוללים את זכות הרוכשים להתערב בכך. 

ככל שהפעולה תואמת את הוראות חוזה הרכישה והמפרט הטכני אין בחתימתכם על תשריטי הבית המשותף בטרם נרשמו כדי למנוע אותה.