פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נכס
אלברטו
27/04/11
שלום רבץ
לפי תשובתך (חופש החוזים מאפשר הכלתלפי החוק) אינני יודע מהחוק אומר .לפי מחשנה שלי אם הצד שני רוצה להמשיך לקבל אותו סכום .מהשכר המחיר של הנכס לא צריך לחשב אותו פחות מהסכום בשוק באם זה כך בכמה אחוזים? תודה רבה מיתיחס לשאלתי מ26-04-11 .או לתת כיוון ששני צדדים יהיו מרוצים.
לפי תשובתך (חופש החוזים מאפשר הכלתלפי החוק) אינני יודע מהחוק אומר .לפי מחשנה שלי אם הצד שני רוצה להמשיך לקבל אותו סכום .מהשכר המחיר של הנכס לא צריך לחשב אותו פחות מהסכום בשוק באם זה כך בכמה אחוזים? תודה רבה מיתיחס לשאלתי מ26-04-11 .או לתת כיוון ששני צדדים יהיו מרוצים.
השאלה שלך לא מובנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה יד 2, מתי נהוג לשלם לעו"ד?
יובל
27/04/11
מתי נהוג לשלם לעו"ד לאחר קניית הדירה, אנחנו נכנסים אלייה רק ב25/1 ויש לנו עוד תשלומים לשלם לפי החוזה, גם העו"ד עשה כמה פאשלות תוך כדי שחייבו אותי להפסיד שעות עבודה ולצאת באמצע היום להתרוצץ בינו לבין הבנק.
האם אפשר לשלם לעו"ד בחודש 8,9 ? יש משהו מקובל או שזה לפי מה שהעו"ד רוצה? והאם אני בכלל אני יכול להתווכח איתו על כך.
האם אפשר לשלם לעו"ד בחודש 8,9 ? יש משהו מקובל או שזה לפי מה שהעו"ד רוצה? והאם אני בכלל אני יכול להתווכח איתו על כך.
מתי נהוג לשלם לעורך דין עבור ייצוג ברכישת דירה יד שנייה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
נהוג לשלם במועד החתימה על הסכם המכר.
אם מועד התשלום לא סוכם מראש ניתן להתמקח על מועד התשלום.
קח בחשבון שאתה זקוק לשירותיו של עורך הדין הזה על מנת שייצג אותך בהמשך העסקה ועד לרישום זכויותייך בטאבו, ויחס גורר יחס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אם מועד התשלום לא סוכם מראש ניתן להתמקח על מועד התשלום.
קח בחשבון שאתה זקוק לשירותיו של עורך הדין הזה על מנת שייצג אותך בהמשך העסקה ועד לרישום זכויותייך בטאבו, ויחס גורר יחס.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכון נכס מול עיקול נכס
אבי
27/04/11
העברתי סכום כסף לאדם מסויים וכנגד זאת משכן ברשם המשכונות נכס ( כאשר הבנק היה רשום מקודם ) האדם נקלע לקשיים , ע"כ החליט חמכור את הנכס בכדי לשלם את חובותיו . מסרתי לידיו מכתב כוונות בכדי שימסרהו בבוא העת לקונה הנכס , בו הצהרתי שאסיר את המשכון בתמורה להעברת סכום החוב .בשלב מסויים הוטל עיקול על אותו נכס ע"י צד שלישי והעניין הסתבך . שאלתי : מה עלי לעשות כנושה ( למיטב ידיעתי אני נקרא מובטח?!) ? ובעצם מי קודם למי אני הממשכן או הצד השלישי המעקל ? תודה על תגובתכם .
משכון נכס מול עיקול נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
באופן עקרוני ביחס לנכס שרשום בטאבו צריך לרשום משכנתא בטאבו ואין די במשכון ברשם המשכונות.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ, לאחר שתציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים לעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנה לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ, לאחר שתציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים לעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת התחיבות למכירת דירה ע"י מנהל עיזבון
מרינה מאירפלד
27/04/11
אשמח לשמוע את דעתכם באם יש לנו בסיס לתביעה של מנהל העיזבון בגין הפרת התחיבות שניתנה למכירת נכס מעיזבון .בנובמבר 2010 לאחר משא ומתן והסכמות לגבי מחיר המכירה מסרנו למנהל העיזבון צק בנקאי על סך 5 % מערך הנכס, וקיבלנו מכתב שזה צילומו:לאחר שנימסר הצק וביקרנו בדירה התברר כי יש בעיות רבות הקשורות לנכס, שהמשמעותית מבניהם היא טענות רטיבות של השכנה מהקומה מתחת, רטיבות שבאה מהנכס וחודרת לדירתה, בעיה שמנהל העיזבון היה מודע לה אך לא ידע אותנו לגביה.אנו פנינו אליו באמצאות עורך הדין שרצינו שייצג אותנו בקניה, וביקשנו את התחיבותו לתיקון הבעיה, או לחלופין לקיזוז עלות האיטום מסכום המכירה.בעקבות פניה זו הוא משך אותנו מספר חודשים כאשר בסופם התברר כי למרות התחיבותו למכור לנו את הדירה מכר אותה לאדם אחר ופשוט שלח לנו את הצק חזרה בדאר.למיותר מלציין כי נגרמו לנו נזקים וכי לא קנינו נכס אחר שבינתיים נמכר. וגם כי אנו עומדים על זכותנו לקנות את הנכס במחיר שהוצא פחות עלות תיקוני הרטיבות.לא נראה לנו כי יש למנהל העזבון את הזכות החוקית להתנאר מהסכם המכירה עמנו, האם מישהו מכיר את הנושא ויכול להפנות אותנו לעורך דין מתמחה בתכום.מדובר על נכס בחיפהתודהמרינה מאירפלד
תביעה נגד מנהל עיזבון בעקבות הפרת התחייבותו למכור נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/04/11
לפי מעט העובדות שמסרת נראה כי יש בסיס לתביעה נגד מנהל העיזבון. יחד עם זאת, לא מדובר בתביעה קלה, וייתכן שבנסיבות העניין יש למנהל העיזבון טענות הגנה טובות (שאת לא מודעת אליהן או לא מייחסת להן חשיבות).
פנו לעורך דין הבקיא בתחום והציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים, על מנת לקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
פנו לעורך דין הבקיא בתחום והציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים, על מנת לקבל ייעוץ.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בנייה
אלי
26/04/11
האם ניתן לקבל היתר בנייה לבית פרטי היושב על חלקה אחת עם בית נוסף בו קיימות חריגות בנייה? כלומר, שני הבתים נחשבים לכאורה לבית משותף אחד אך קיימות חריגות בנייה רק באחד מהם. תודה רבה מראש...
חריגות בנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
27/04/11
אם מדובר על שתי יחידות נפרדות מבחינה תכנונית, קרי כל יחידה נבנתה בנפרד עם היתר נפרד ולא תכנית אחת לבניית שתי היחידות אין כל קשר מבחינת הרשות לחרגיות הבנייה ביחידה השנייה ליחידה ללא החריגות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה
vardina
26/04/11
חברתי רוצה למכור את בית הוריה הנמצא על כביש ראשי. כל בעלי הנכסים קיבלו הודעה על הפקעת חלק מהמגרש לצורך הרחבת הכביש. הם מתארגנים כדי להילחם ברוע הגזירה. לדעתי אין להם סיכוי. על פי הפקודה לא מגיע להם פיצוי, כי ההפקעה לא מגיעה לרבע מהמגרש. האם יש להם סיכוי בבית המשפט לקבלת פיצוי? האם היו פסיקות בנידון?
עקרונית עפ"י החוק עד 40% הפקעה אינה מזכה בפיצוי
משפטנטי
27/04/11
הלשנה על "בניה לא חוקית"
אפרת
26/04/11
נשמות טובות הגרות בשכנות לי התלוננו על "חריגת בניה" בנכס.מדובר ב"מחנה" שבניתי לילדים בגינה. הוא עשוי מענפי עצים הקשורים זה לזה עם חוטים בצורה של איגלו ובגובה של כמטר (לילדים זה מספיק...) כשהם מבקשים אני מכסה להם את זה בשמיכות אבל בד"כ זה רק שלד מענפים קשורים. כאמור מעבר למגוחכות של העניין (גם לדעת הפקח שהגיע) יש לי 2 שאלות:1. האם אני יכולה לדרוש מהעירייה לקבל את פרטי התלונה המלאים לרבות פרטי המתלונן? האם יכולים להסתיר ממני את הזהות? הרי מדובר בשכן מטריד ואני רוצה לדעת מי זה ואולי לתבוע אותו על עגמת הנפש והטרדה.2. הפקח אמר שבד"כ הוא מתעלם מכאלו דברים אבל אם יהיה מתלונן שיתעקש הם יהיו חייבים להוציא לי צו הריסה. האמנם? האין לעירייה שיקול דעת? זה אמנם רק שלד של איגלו אבל הילדים ממש נהנים ממנו ולקח לי יום שלם לבנות להם אותו. האם באמת אין מנוס מהטמטום הזה???אם יש משפטן שיוכל להפנות אותי לסעיפים ספציפיים בתקנות או חוקים רלוונטיים אני ממש אודה לותודה רבהאפרת
חוק התכנון והבנייה - בניית בית עץ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
הבסיס המשפטי העיקרי הינו חוק התכנון והבנייה תשכ"ח 1965, שאליו התווספו עשרות תקנות מחייבות ועוד חיקוקים שהם החלטות מחייבות של בית המשפט העליון
אכן כך תלוי ברשות, יש רשויות שלא פועלות, לצערי הרשויות פועלות בצורה שאינה אחידה ובאופן קצת מקומם.
לאור האמור ולאור אורך התשובה לא ניתן במסגרת זו לענות תשובה מלאה ומקיפה על שאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אכן כך תלוי ברשות, יש רשויות שלא פועלות, לצערי הרשויות פועלות בצורה שאינה אחידה ובאופן קצת מקומם.
לאור האמור ולאור אורך התשובה לא ניתן במסגרת זו לענות תשובה מלאה ומקיפה על שאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכו שיגיע פקח מטעם הרשות
משפטנטי
27/04/11
אם לא הגיע- לא קרה כלום.יגיע פקח- קחו פטיש ופרקו את זה מול העיניים שלו. שירשום בדוח שפירקתם.
תיקון 70 ופטור ממס שבח לפי הוראת שעה
אלי
26/04/11
האם מכירת דירה בפטור ממס שבח לפי הוראת שעה מחייבת תשלום מקדמה לפי תיקון 70 לחוק?
תיקון 70 לחוק מס שבח - מקדמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
במסגרת התיקון לחוק מס שבח יש לשלם מקדמה בהתאם למועד הרכישה. קרי האם המוכר רכש את המקרקעין לפני או אחרי שנת 2001. בכל מקרה ניתן במקרה הצורך לבקש משלטונות המס לשלם שלא על פי התקנות. טרם נבדק ולכן מומלץ לשלם מקדמות בהתאם לאמור בתיקון 70.
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) - 15% מהתמורה;
(2) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ואילך - 7.5% מהתמורה;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס היסטורי
אורי
26/04/11
אם מדובר בנכס היסטורי (נרכש בשנות ה- 50) - כיצד מחשבים את ההצמדה
לצורך חישוב מרכיבי ההוצאות השונים (מס רכוש, שכ"ט עו"ד וכן הלאה)?
לשם הדוגמא: ההוצאות שהצטברו אגב העסקה, הצטברו כבר מאז שנת 1980 עד
עתה.
נכם
עצמו צמוד ?
מס שבח היסטורי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
במסגרת מכירה עו"ד שייצג אותך יבצע לך דוגמה לחישוב מס שבח כאשר כל הסכומים צמודים ואך יש שנים ספציפיות שבהן יש חישוב שונה. כמו כן אם מדובר על שנת 50 לדוגמה יש חישוב ספציפי לפי התמורה ללא קשר להצמדה.
מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום בטרם המכירה על מנת לצמצם עד כמה שניתן את מס השבח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום בטרם המכירה על מנת לצמצם עד כמה שניתן את מס השבח
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח הוצאות
אורי
26/04/11
לצורך חישוב מס שבח, נהוג לקזז הוצאות.
כשמדובר באדם פרטי, שהיו לו הוצאות הכוללות מע"מ, האם יש להוריד
את מרכיב המע"מ לצורך חישוב ההוצאות ?
מס שבח הוצאות
נעם
26/04/11
אם המע"מ בין הוצאות לא נדרש כמע"מ תשומות, אין להוריד את מרכיב המע"מ ויש לדרוש את כל ההוצאה כולל המע"מ
קיזוז מע"מ אצל מוכר פרטי
עו"ד אברהם ללום
26/04/11
כאשר סכום הרכישה כולל מע"מ מבחינת רוכש פרטי, התמורה הינה כוללת מע"מ ולכן גם המס רכישה משולם על כל התמורה כמחיר, כנ"ל לגבי מכירה לעניין המע"מ
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
שיהיה בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
צו הריסה – צריך עזרה דחוף
ליאור
26/04/11
אני מתגורר באחת מערי השרון קניתי את הבית מקבלן בשנת 1995
לאחרונה קיבלתי צו הריסה מהעירייה
הנדון:תפיסת חזקה בשטח ציבורי
בסיור שנערך על ידינו בשטחים העירוניים הסתבר כי קיימת בנייה לא חוקית בשטח ציבורי פתוח שבבעלות העיריה
פלישה לשטח ציבורי ע"י גדר (ומדרגות הכניסה לבית)
הנכם נדרשים תוך 30 ימים להרוס את הבנייה הלא חוקית בסמוך למגרשכם
במידה ולא תעשו כן תוך המועד הנקוב נאלץ לפתןח בהליכים משפטיים
אני חייב לציין שמדבר על גדר באורך מטר שפולשת לטענת העירייה 40 ס"מ לשטח הציבורי כמו כן גרם המדרגות המוביל על הבית בכדי שנוכל לבצע שינוי זה יש להזיז את בור הביוב הראשי של הבית.
אני קניתי את הבית במצבו הקיים ולא בוצע שום שינוי מהבנייה המקורית ומתן יאשור האיכלוס
השמח לשמוע באילו צעדים עלי לנקות למניעת ההריסה
תודה מראש ליאור
לאחרונה קיבלתי צו הריסה מהעירייה
הנדון:תפיסת חזקה בשטח ציבורי
בסיור שנערך על ידינו בשטחים העירוניים הסתבר כי קיימת בנייה לא חוקית בשטח ציבורי פתוח שבבעלות העיריה
פלישה לשטח ציבורי ע"י גדר (ומדרגות הכניסה לבית)
הנכם נדרשים תוך 30 ימים להרוס את הבנייה הלא חוקית בסמוך למגרשכם
במידה ולא תעשו כן תוך המועד הנקוב נאלץ לפתןח בהליכים משפטיים
אני חייב לציין שמדבר על גדר באורך מטר שפולשת לטענת העירייה 40 ס"מ לשטח הציבורי כמו כן גרם המדרגות המוביל על הבית בכדי שנוכל לבצע שינוי זה יש להזיז את בור הביוב הראשי של הבית.
אני קניתי את הבית במצבו הקיים ולא בוצע שום שינוי מהבנייה המקורית ומתן יאשור האיכלוס
השמח לשמוע באילו צעדים עלי לנקות למניעת ההריסה
תודה מראש ליאור
צו הריסה - תחילת הליך משפטי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
ראשית עליך לפעול מיידית מול הרשות המקומית ולהביא בפניהם את העובדות לרבות מה שעומד לפניך כולל עלויות וכי הינך מתחייב לפעול.
בכל מקרה, תפנה דחוף לעו"ד שמכיר את הנושא שיפעל למענך דחוף.
אברם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, תפנה דחוף לעו"ד שמכיר את הנושא שיפעל למענך דחוף.
אברם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגבלה על משכנתא נוספת
חן
26/04/11
שלום! האם אפשר לרשום בשטר המשכנתא הגבלה על משכנתא נוספת? איך עושים זאת? מה קורה אם בכל זאת נעשתה משכנתא נוספת? מי הראשון בזכות? יש תקנת שוק איכשהו? תודה!!!
משכנתא מדרגה ראשונה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
השאלה לא ברורה ! יש משכנתא מדרגה ראשונה בדרך כלל לבנק. לגבי משכנתא מדרגה שנייה לדוגמה לטובת הבטחת הלוואה, מדובר על מצב אפשרי אך יש להתחשב בכל הנתונים ובסכום ההלוואות.
אם היו יותר פרטים הייתי יכול לנסות לסייע יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם היו יותר פרטים הייתי יכול לנסות לסייע יותר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"מחיר קניה" בעסקת קומבינציה
אורי
26/04/11
בעל קרקע פרטי התקשר בעסקת קומבינציה עם
קבלן.
בהתאם להסכם, לבעל הקרקע נשארות דירות.
בעל הקרקע מעונין למכור את הדירות.
השאלות הן כאלה:
איך מחשבים את "עלות הקניה" של כל דירה בעסקה לצורך תשלום
מס שבח?
(עלות בניה / עלות בניה + קרקע /
שווי שוק ביום המכירה / דרך אחרת?)
קבלן.
בהתאם להסכם, לבעל הקרקע נשארות דירות.
בעל הקרקע מעונין למכור את הדירות.
השאלות הן כאלה:
איך מחשבים את "עלות הקניה" של כל דירה בעסקה לצורך תשלום
מס שבח?
(עלות בניה / עלות בניה + קרקע /
שווי שוק ביום המכירה / דרך אחרת?)
מחיר קניה בעסקת קומבינציה
נעם
26/04/11
בעיקרון קרקע+עלות בניה. שווה לבדוק את הפטורים שיש היום ממס שבח כולל הוראת השעה. בכל מקרה, הנושא מורכב ומומלץ ללכת לייעוץ.
נכס
אלברטו
26/04/11
שלום רב
יש לי נכס עם עוד מישהו .כל אחד השקיע כ50% .הנכס מושכר וכל צד מקבל 50% מסכום מהשכר .
ברצוני לקנות כמה אחוזים מהנכס .הצד שני מסכים עם התנאי שהוא ממשיך לקבל אותו סכום מהשכר.השאלה שלי איך מתחשבים ואם זה אפשרי ?.תודה רבה.
יש לי נכס עם עוד מישהו .כל אחד השקיע כ50% .הנכס מושכר וכל צד מקבל 50% מסכום מהשכר .
ברצוני לקנות כמה אחוזים מהנכס .הצד שני מסכים עם התנאי שהוא ממשיך לקבל אותו סכום מהשכר.השאלה שלי איך מתחשבים ואם זה אפשרי ?.תודה רבה.
חופש החוזים מאפשר הכל, כל עוד זה חוקי
משפטנטי
27/04/11
תיקון לחוק המכר
רוברטו
26/04/11
שלום רב, איפה ניתן למצוא את התיקון לחוק המכר?
עם מי ניתן להתייעץ לדקויות בתיקון לחוק?
תודה
עם מי ניתן להתייעץ לדקויות בתיקון לחוק?
תודה
נסה לפרט כאן, אם זה לא ארוך
דינה
26/04/11
ואם זה כן ארוך - פנה לעורך דין שיקרא את כל החומר, ואז יוכל לייעץ לך.
תקופת צינון מפטור מס רכישה
אידה
25/04/11
יש בבעלותי דירה יחידה ואני מתעתדת לרכוש דירה שנוספת ולמכור את זו שבבעלותי על מנת להינות מהפטור ממס רכישה.
שאלתי האם יש תקופת צינון לרכישת דירה נוספת (שלישית) שעלול לבטל את הפטור ממס רכישה שכבר קיבלתי .
שאלתי האם יש תקופת צינון לרכישת דירה נוספת (שלישית) שעלול לבטל את הפטור ממס רכישה שכבר קיבלתי .
תקופת צינון מפטור ממס רכישה
נעם
26/04/11
אין תקופת צינון לרכישת הדירה השלישית. שימי לב למגבלת הזמן למכירת הדירה הראשונה וגם שימי לב שעל הדירה השלישית יחולו שיעורי מס רכישה של דירה נוספת (5,6 ו-7 אחוז).
חישוב מס רכישה - מספר דירות
עו"ד אברהם ללום
26/04/11
לגבי החלק הראשון של השאלה, אין כל בעיה למכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים ללא קשר לתיקון לחוק ולעשות שימוש במדרגות מס רכישה של דירה אחת.
לגבי החלק השני של השאלה, אין כל רלוונטיות לעניין תקופת צינון על מנת לבטל את המדרגות שלך. רק לא לשכוח שמס שבח יבדקו שאכן את מוכרת את הדירה שהתחייבת למכור תוך 24 חודשים במועד הרכישה, במידה ולא תידרשי לשלם את מס הרכישה עם מדד וכו'.
בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
לגבי החלק השני של השאלה, אין כל רלוונטיות לעניין תקופת צינון על מנת לבטל את המדרגות שלך. רק לא לשכוח שמס שבח יבדקו שאכן את מוכרת את הדירה שהתחייבת למכור תוך 24 חודשים במועד הרכישה, במידה ולא תידרשי לשלם את מס הרכישה עם מדד וכו'.
בהצלחה
אברהם ללום,עו"ד
מנהל הפורום
מכירת דירת שהתקבלה במתנה
עומר
25/04/11
שלום רב,
לפניי כשנה וחצי העברתי דירה "במתנה" על שם הוריי,
עכשיו ברצונם למכור את הבית שהעברתי אליהם במתנה.
שאלותי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. האם לאחר שנה וחצי , מתקיים פטור ממס שבח להורים שקיבלו דירה מבניהם?, אם לא , לאחר כמה זמן?
2. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין זה כמניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הושכר הנכס לאורך כל התקופה)
*יצויין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
לפניי כשנה וחצי העברתי דירה "במתנה" על שם הוריי,
עכשיו ברצונם למכור את הבית שהעברתי אליהם במתנה.
שאלותי נוגעת לפטור ממס השבח:
1. האם לאחר שנה וחצי , מתקיים פטור ממס שבח להורים שקיבלו דירה מבניהם?, אם לא , לאחר כמה זמן?
2. בלשון החוק ישנה התייחסות על שימוש הדירה כדירה למגורי קבע , שאלתי היא האם גם השכרת הנכס נחשבת לעניין זה כמניין הימים ששימשו את הדירה כדירת מגורי קבע (במקרה של הוריי, הושכר הנכס לאורך כל התקופה)
*יצויין בזאת , שהוריי לא מכרו דירה נוספת במהלך 4 השנים הבאות
תקופת צינון דירת מתנה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
לעניין תקופת הצינון, דבר שזכה להתיחסות רבה במסגרת הפורום, יש לבדוק את המועד המדויק של העברה מאחר ובתיקון לחוק מיסוי מקרקעין מס 68 נקבעה הוראה מפורשת בעניין זה וכעת על פי התיקון, ניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה עד לחודש 11 2010מבלי לעמוד בתקופת הצינון וזאת על מנת להביא למצב שיותר דירות יחזרו לשוק ואולי מצב זה יוריד את המחירים.
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 .
המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3).
ניתן לעשות שימוש בפטור על פי תיקון 68 ולמכור עוד שתי דירות בהתאם לתיקון כאשר יש חריגים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני. לדוגמה כאשר מדובר על מכירה לאח, לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ועוד ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שלילת הזכאות לפטור
הוראה זו לא תחול כאשר:
המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012 .
המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19(4)(ב)(3).
ניתן לעשות שימוש בפטור על פי תיקון 68 ולמכור עוד שתי דירות בהתאם לתיקון כאשר יש חריגים ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני. לדוגמה כאשר מדובר על מכירה לאח, לא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ועוד ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לטובת אדם פרטי
אלמוני
24/04/11
חג שמח,
אחותי רכשה דירה עם משכנתא, היא מעוניינת לרשום הערת אזהרה לטובתי על סך כ-500.000 ש"ח .
האם אפשר לעשות את זה ? האם הבנק לא יתנגד לכך?
אודה למענה מהיר.
תודה
אחותי רכשה דירה עם משכנתא, היא מעוניינת לרשום הערת אזהרה לטובתי על סך כ-500.000 ש"ח .
האם אפשר לעשות את זה ? האם הבנק לא יתנגד לכך?
אודה למענה מהיר.
תודה
הערת אזהרה - הבטחת הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/04/11
אין כל בעיה. יש כמובן לקחת בחשבון מה המשמעות של הערת האזהרה מאחר והערה לטובת הבנק הינה מדרגה ראשונה וכאן עולה השאלה, מה עלות הדירה לעומת המשכנתא וההלוואה. כמו כן יש ללצרף לטאבו מסמכים מתאימים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שרכשתי מקבלן
שחר
24/04/11
שלום רב,
לפני כשנה וחצי רכשתי דירהמקבלן. השבוע קיבלתי את המפתחות, לאחר סיום הבניה.
רשומה לטובתי בטאבו (ומן הסתם לטובת שאר הקונים) הערת אזהרה בטאבו, שכן עדיין לא נעשתה פרצלציה.
2 שאלות:
1. האם מבחינה משפטית אני יכול כעת למכור את הדירה לקונה כלשהו, שכן כאמור לטובתי רשומה רק הערת אזהרה? האם ניתן לומר שמחיקת הערת אזהרה שלי ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונה "מספיקה"?
2. האם יש דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה ששלמתי (אני מבין שיש משהו עם מכירת דירה חדשה לאחר שנתיים...)
תודה רבה וחג שמל!!
לפני כשנה וחצי רכשתי דירהמקבלן. השבוע קיבלתי את המפתחות, לאחר סיום הבניה.
רשומה לטובתי בטאבו (ומן הסתם לטובת שאר הקונים) הערת אזהרה בטאבו, שכן עדיין לא נעשתה פרצלציה.
2 שאלות:
1. האם מבחינה משפטית אני יכול כעת למכור את הדירה לקונה כלשהו, שכן כאמור לטובתי רשומה רק הערת אזהרה? האם ניתן לומר שמחיקת הערת אזהרה שלי ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונה "מספיקה"?
2. האם יש דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה ששלמתי (אני מבין שיש משהו עם מכירת דירה חדשה לאחר שנתיים...)
תודה רבה וחג שמל!!
מכירת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אני לא מכיר דרך לקבל בחזרה את מס הרכישה, יחד עם זאת בהחלט ניתן למכור את הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה חדשה מקבלן
עו"ד אברהם ללום
26/04/11
מבלי להכיר את העסקה הספציפית, אין כל בעיה למכור את הדירה, אני מאמין שי שעו"ד שמשמש כחברה משכנת לצורך הרישום בכית משותף. לגבי החזר על מס רכישה אין דרך לקבל חזרה, גם אין כל היגיון בכך. לא מדובר על ביטול עסקה, מדובר על מכירה לכל דבר ועניין.
שהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שהיה בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תשלום מס רכישה
גבריאל
24/04/11
שלום וברכה,ברצוני לדעת האם ניתן לקבל פטור ממס רכישה במידה ואני מתחייב למכור את דירתי הקיימת עד שנה מיום הרכישה של הדירה השנייה?מה קורה אם אני מוכר קודם את הדירה השנייה (כדירה להשקעה ולרווח מהיר) ורק לאחר מכן מוכר את דירתי הראשונה וכל זאת בתוך שנה מיום רכישת הדירה השנייה.תודה.
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אתה צריך למכור את הדירה הראשונה קודם, באם תעשה זאת בתוך 18 חודש, תוכל לקבל פטור ממס רכישה, על רכישת הדירה השניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיווך
שלי
23/04/11
אני גרה כרגע בדירה שכורה 4 חדרים עם בן שלי(הוא סטודנט) הוא החליט לעזוב ת'דירה ולגור עם חברה שלו וגם אני עוזבת לדירה יותר קטנה,בן שלי ראה דירה דרך תיווך וחתם כמובן לפני. הוא לא רצה ת'דירה כי המחיר גבוה. שבוע אחרי זה הציע לי לקחת ת'דירה האם אני יכולה לחתום על חוזה עם בעל הדירה בלי התיווך? אם כן הוא לא יכול להתביע את בן שלי כי הוא חתם על מסמך? תודה וחג שמח
תיקון: יצאה לי "להתביע" במקום "לתבוע". סליחה
שלי
23/04/11
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
24/04/11
לא כל כך הבנתי את השאלה, חסרים הרבה פרטים...
אם המתווך לא הראה לך את הדירה - לכאורה ניתן לרכוש את הדירה בלי דמי תיווך.
לגבי הבן לא הבנתי את השאלה, אם חתם על הסכם תיווך והשכיר את הדירה, הוא צריך לשלם עבור התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם המתווך לא הראה לך את הדירה - לכאורה ניתן לרכוש את הדירה בלי דמי תיווך.
לגבי הבן לא הבנתי את השאלה, אם חתם על הסכם תיווך והשכיר את הדירה, הוא צריך לשלם עבור התיווך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תשלום עבור סלילת כביש, מדרכה, ביוב על מי חל?
נועה
23/04/11
האם תשלומים עבור סלילת כביש ,מדרכה, חיבור לרשת הביוב וכד', האם חלים על המוכר עד ליום חתימת החוזה או עד ליום מסירת החזקה? מה נהוג .תודה
מיסים החלים על המוכר
עו"ד שזר תומר
24/04/11
נהוג עד לחתימת החוזה, אבל.... זה גם תלוי במקרה הספציפי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיווך
עמית
23/04/11
שלום,חתמנו על הסכם תיווך עבור קניית דירה. למתווכים אין בלעדיות. רק לאחר מכן ראינו שגם מפורסם באופן פרטי. האם יש דרך לעקוף את התיווך ולקנות באופן פרטי?
הסכם תיווך
עו"ד שזר תומר
24/04/11
באם חתמתם על תיווך ביחס לדירה הזו, אני לא יכול ליעץ לכם בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוספת בניה של שכן מעלי גרמה לי נזקים
עומר
22/04/11
בדירה שלי שלמטה. כן גם בתוספת העתידית של השטח ששם אני אמור לבנות שכן השכן מעל החדיר לשם צינורות ביוב 4" ושאני אצטרך לבנות אז עלי תהייה ההוצאה לסלק את הצינורות האלו או הצינורות האלו ישארו שם לנצח.השאלה המשפטית היא- באיזה בית משפט לתבוע את השכן- יש 2 אפשרויות: 1. בית משפט שלום 2 בית משפט של הטאבו כלומר המפקח על המקרקעין.
תוספת בניה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
אני הייתי ממליץ לך לתבוע בבית משפט השלום (כמובן - שיש לבדוק את התיק בצורה מעמיקה לפני שעושים זאת), הייתי מצרף חוות דעת על מנת לקבל התייחסות רצינית יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס רכישה ?
שי פיטוסים
22/04/11
בכוונתי לקנות קרקע ולבנות עליה את ביתי (עד היום גרתי בשכירות ואין ברשותי שום נכס מקרקעין) שאלתי היא האם הפטור (עד לגובה התקרה הקיימת) יתפוס גם לגבי ככל שאני בונה על הקרקע את דירתי היחידה - או שגם לאחר השלמת הבניה והמעבר שלי להתגורר בבית עדיין אינני זכאי לפטור ביחס לרכישת הקרקע ?.
פטור ממס רכישה
עו"ד שזר תומר
24/04/11
באם אתה קונה קרקע אתה צריך לשלם 5 אחוז מס רכישה, רק עם אתה קונה כבר בית שבנוי על הקרקע, אז אפשר לקבל פטור, באם מדובר בסכומים המתאימים כמובן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
