פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מועד תשלום מס רכישה
ארז
08/05/11
במידה ויש בבעלותי דירה אחת ואני רוכש דירה שניה,הבנתי שאוכל לקבל פטור ממס רכישה (עד 1350,000) על הדירה השניה בתנאי שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים,
במידה והדירה השניה שארכוש שווה 1,400,000 ש"ח מתי אצטרך לשלם מס רכישה על ה50,000 ש"ח, האם לאחר מכירת הדירה הראשונה או מייד לאחר קניית הדירה השניה??
במידה והדירה השניה שארכוש שווה 1,400,000 ש"ח מתי אצטרך לשלם מס רכישה על ה50,000 ש"ח, האם לאחר מכירת הדירה הראשונה או מייד לאחר קניית הדירה השניה??
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
08/05/11
מיד לאחר קניית הדירה השניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הקצאת חדר אחד בבית לטובת עסק
קרן
08/05/11
אני ובעלי שוכרים קוטג', אחד החדרים משמש כחדר עבודה, עסק פרטי.
אופי העסק - קבלת ילדים לטיפולים ובדיקות עיניים, כל פעם ילד אחד בודד. אני אופטומטריסטית (זו אינה חנות, ואין כאן מסגרות משקפיים).
האם זה מחייב את המשכיר בתשלומי מס הכנסה, או מס שבח במידה וימכרו בעתיד?
אופי העסק - קבלת ילדים לטיפולים ובדיקות עיניים, כל פעם ילד אחד בודד. אני אופטומטריסטית (זו אינה חנות, ואין כאן מסגרות משקפיים).
האם זה מחייב את המשכיר בתשלומי מס הכנסה, או מס שבח במידה וימכרו בעתיד?
מיסים מקרקעין?
עו"ד שזר תומר
08/05/11
מס שבח או מיסוי מקרקעין - לא נראים קשורים לי לעניין.
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה מופחת
מיכאל
08/05/11
ברשותינו דירה שרשומה על שמי מלפני החתונה . אנו מתכוונים לרכוש דירה נוספת מבלי למכור את הדירה שלי . האם יש מס רכישה מופחת במידה שנרשום חצי או את כל הדירה החדשה ע"ש אשתי שלה זאת דירה ראשונה ?
מס רכישה מופחת
עו"ד שזר תומר
08/05/11
לא, מרגע שהתחתנם רואים את המשפחה כולה כישות אחת, וימסו את העסקה כדירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
קראוון על גלגלים חייב אישור?
נדב
07/05/11
אם אני מכניס לשטח שלי קראוון על גלגלים בשביל שהבן שלי יגור בו, האם אני חייב אישורים כלשהם?
מהעירייה?
מחברת שרונים? (אני גר בכפר יונה)
או שזה שהוא נייד פוטר אותי מכך?
מהעירייה?
מחברת שרונים? (אני גר בכפר יונה)
או שזה שהוא נייד פוטר אותי מכך?
אישורים נדרשים לקראוון
עו"ד שזר תומר
08/05/11
שאלה יפה.
מקרה קצת מורכב.
כעקרון, הרבה אנשים לא יודעים זאת, אבל קראוון צריך גם הוא אישורים.
מומלץ לקחת מומחה בתחום, באם רוצים לעשות את זה בצורה חוקית.
ב"גדול", לוקחים מהנדס/הנדסאי/אדריכל שיגיש בקשה בועדה המקומית לתכנון ובניה.
תלוי ברשות - בדרך כלל זה הליך של 3-9 חודשים ...
שבכלל לא בטוח שיסתיים בקבלת היתר.
יש לזכור, כי יש צורך גם לחבר לביוב חשמל, אז צריך גם אישורים בתווי השטח נדרשים.
לא פשוט...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מקרה קצת מורכב.
כעקרון, הרבה אנשים לא יודעים זאת, אבל קראוון צריך גם הוא אישורים.
מומלץ לקחת מומחה בתחום, באם רוצים לעשות את זה בצורה חוקית.
ב"גדול", לוקחים מהנדס/הנדסאי/אדריכל שיגיש בקשה בועדה המקומית לתכנון ובניה.
תלוי ברשות - בדרך כלל זה הליך של 3-9 חודשים ...
שבכלל לא בטוח שיסתיים בקבלת היתר.
יש לזכור, כי יש צורך גם לחבר לביוב חשמל, אז צריך גם אישורים בתווי השטח נדרשים.
לא פשוט...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכ"ט עו"ד במקרקעין
סימה
07/05/11
הייתי שמחה לדעת כמה בערך גובים עבור גישור בפנוי דייר מוגן. כמה בערך אמור לעלות שכ"ט של עו"ד המטפל ומה אני אמורה לקבל בעד השכ"ט. ביום ב' יש לי פגישה איתו וזה די דחוף.
שכ"ט עו"ד
עו"ד שזר תומר
08/05/11
שכ"ט למגשר?
אם כן - בין 200-300 ש"ח +מע"מ לשעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם כן - בין 200-300 ש"ח +מע"מ לשעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה בעניין מכירת דירה
יורש
07/05/11
שלום,אני יורש יחיד על-פי דין. עדיין לא הוצאתי צו ירושה. אני יורש שתי דירות ורציתי לדעת האם אני יכול למכור אותן לפני הוצאת צו הירושה. במידה ולא, האם אני יכול לעשות זיכרון דברים עם קונה ובמידה וגם זה לא אפשרי, האם ניתן לערוך הסכם של העברת חלק מהעיזבון.תודה!
צו ירושה- עסקה במקרקעין
עו"ד שזר תומר
07/05/11
ניתן לעשות עסקה לפני הוצאת צו הירושה - רצוי מאוד להתיעץ עם עו"ד לגבי הדרך לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור ממס רכישה
ארז
07/05/11
אדם שמכר את דירתו היחידה באפריל 2011 ,העסקה דווחה לרשויות מס אך הזכויות עדין לא עברו על שם הקונה, ובמאי 2011 אותו אדם מעוניין לרכוש דירה, האם בטופס המש"ח אותו אדם יכול למלא כי יש לו דירה יחידה למרות שזכויותיו בדירה הראשונה עוד לא עברו לקונה? יש לו פטור ממס רכישה לגבי הדירה השניה במידה והדירה שירכוש פחותה מ1,350,000 ש"ח?
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
העסקה במאי- תהיה עסקה של דירה שניה ותמוסה בהתאם למדרגות המס של דירה שניה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה על תושב חוץ
גיל
07/05/11
אמי היא יורשת של אבי ז"ל על פי צוואה הדדית שערכו בזמנו. עפ"י הצוואה היא יורשת את חלקו בדירתם והופכת לבעלים היחיד של הדירה. טרם הוצאנו צו קיום צוואה ועכשיו אמי רוצה להעביר את הדירה במלואה ע"ש אחי תושב חוץ. אני לא מתנגד לכך. יש לי שתי שאלות - האם חייבים בשלב ראשון להוציא צו קיום צוואה (כיום הרישום בטאבו הוא ע"ש שני הורי בחלקים שווים)? האם אחי צריך לשלם מס רכישה? תודה
מס רכישה -פטור לתושב חוץ?
עו"ד שזר תומר
07/05/11
אם זו העברה ללא תמורה - אפשר יהיה לקבל פטור של שליש.
רצוי להתיעץ עם עו"ד.
כעקרון על מנת שהנכס יועבר על שמו - יש צורך באישור.
אם כי הנושא שווה בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רצוי להתיעץ עם עו"ד.
כעקרון על מנת שהנכס יועבר על שמו - יש צורך באישור.
אם כי הנושא שווה בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלן לא רשום
אלון
07/05/11
מה דינו של מי שבונה בניה על ידי קבלן לא רשום והיכן ניתן להתלונן על בניה שכזו. יש לציין שחלק מהבניה נעשתה ללא היתר בניה ועל ידי קבלן לא רשום .
תודה
תודה
קבלן מורשה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תלוי מי בונה, ומה הוא בונה....
אם זה רק שכן - לא מכיר חובה שכזו.
אם זו רשות - זה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם זה רק שכן - לא מכיר חובה שכזו.
אם זו רשות - זה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
דניאלי
06/05/11
שלום רב
גיסי מעונין להעביר לי מחצית מדירה ללא תמורה , יש על שמי דירה אחרת , מה אחוז מס הרכישה שאצטרך לשלם ?
תודה !
גיסי מעונין להעביר לי מחצית מדירה ללא תמורה , יש על שמי דירה אחרת , מה אחוז מס הרכישה שאצטרך לשלם ?
תודה !
העברה ללא תמורה - מס רכישה
עו"ד שזר תומר
07/05/11
לפי הבנתי אתה לא מוגדר כ"קרוב" להגדרת הפטור של מס הרכישה ,ולכן תצטרף לשלם מס רכישה עבור דירה שניה.
הגדרת קרוב
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הגדרת קרוב
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעה נגדית
אביטל
06/05/11
לפני כלערך שנה ,אחי העובד כשכיר נפצע בתאונת עבודה במקום שבו הוא עובד,הוא נפל מסולם ונגרם לו נזק כאשר כעת הוא מקבל קצבה חודשית מביטוח לאומי והוא מוגדר כנכה.
הוריי סגרו את החנות שבבעלות המתחם בשל שהייתו של אחי בבית החולים,הם לא פתחו אותו בכלל ולא קיבלו עליו שום רווח,החנות הייתה סגורה למשך כחודשיים.
הבעיה היא שהם לא שילמו דמי ניהול כי לא אין להם ברשותם את הכסף הדרוש וכעת ההוצאה לפועל עומדת על סך של קנס של 12.000.כעת הוריי רוצים להגיש תביעה נגדית נגד התובע,האם תהיה אפשרות ?
הוריי סגרו את החנות שבבעלות המתחם בשל שהייתו של אחי בבית החולים,הם לא פתחו אותו בכלל ולא קיבלו עליו שום רווח,החנות הייתה סגורה למשך כחודשיים.
הבעיה היא שהם לא שילמו דמי ניהול כי לא אין להם ברשותם את הכסף הדרוש וכעת ההוצאה לפועל עומדת על סך של קנס של 12.000.כעת הוריי רוצים להגיש תביעה נגדית נגד התובע,האם תהיה אפשרות ?
תביעה נגדית
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תביעה נגדית במסגרת אותה תביעה שתבעו אותם?
אם הם הגישו התנגדות לתביעה הזו אז בגדול כן.
אם הם לא הגישו - הם יכולים להגיש תביעה נפרדת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם הם הגישו התנגדות לתביעה הזו אז בגדול כן.
אם הם לא הגישו - הם יכולים להגיש תביעה נפרדת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פיקדון למשכיר
יוסי
06/05/11
אני מסיים חוזה בדירה בעוד כמספר ימים. כשנכנסתי לדירה נתבקשתי למסור 2000 ש"ח פיקדון שהובטחו לי ע"י בעל הדירה שימסרו לי ביום שאעזוב את הדירה. לא קיבלתי קבלה או מסמך עבור הפיקדון, אלא רק מופיע סעיף בחוזה שנחתם שאומר: "להבטחת מילוי כל התחייבויות השוכר ע"פי הסכם זה כולל פינוי המושכר במועד יפקיד השוכר בידי המשכיר שטר חוב לבטחון ע"ס 2000 ש"ח בחתימתו ובערבות שני ערבים וניתנת בזה הרשאה בלתי חוזרת למשכיר למלא בשטר החוב את מועד הפרעון ופרטים אחרים וזאת מבלי לגרוע מזכות המשכירו לכל סעד נוסף".האם החוק לצידי במצב שבעל הדירה מסרב להחזיר 2000 ש"ח אלו עקב סיבה זו או אחרת? האם אוכל לתבוע אותו ואכן לזכות? מה קורה שמצב שבעל הדירה מודיע כי ישנם נזקים שנעשו על ידי וטוען שפיקדון זה הוא בעצם הכיסוי לכך? כיצד נקבע עלות הנזק?תודה.
שטר חוב - שטר בטחון
עו"ד שזר תומר
07/05/11
אם בעל הדירה יטען לנזקים, תוכל לתבוע את החזרת הפקדון.
האם החוק לצידך? לא ממש - היית צריך לקבל מסמך ממנו.
כעת הנטל הוא עליך להוכיח שהפקדון זה אותו שטר חוב שלא נמסר - אם תוכיח תנצח במשפט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם החוק לצידך? לא ממש - היית צריך לקבל מסמך ממנו.
כעת הנטל הוא עליך להוכיח שהפקדון זה אותו שטר חוב שלא נמסר - אם תוכיח תנצח במשפט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הרחבת דירקה בבית משותף
חזי
06/05/11
בבית משותף (10 דיירים) הדייר בקומת הקרקע החליט לבצע הרחבה בדירתו, הוא ביקש לפני כשנה את הסכמת הדיירים לתוכנית מצומצמת, במשך השנה הוא ביצע שינויים בתוכינתו המקורית ללא שיידע את שאר הדיירים על השינויים וקיבל רישיון מהעירייה גם על השינויים.
בין היתר הוא ביצע הרחבה במפלס שמתחתיו (קומת מרתף - מקלט ומחסנים), חפר בחלל הסלעי בן העמודים ופתח פתח בחדר המדרגות בקומת המרתף למיטב ידיעתי בתור דייר בבניין אף דייר לא ויתר על כל זכות מקרקעין וקניינית בבניין למרות שחלק גדול מהדיירים לא מתנגד בדיעבד לתוספת הבניה. הדירות מחוכרות ע"י המינהל לדיירים.
שאלותיי נוגעות לחלל זה:
1. למי שייך השטח מתחת לדירת הדייר שהרחיב את דירתו (מיפלס המרתף) ?
2. אם השטח עליו הורחבה הדירה במיפלס המרתף שהיה רכוש משותף, אילו הליכים יש לבצע בכל הרשויות כדי להעביר את השטח שהיה רכוש משותף לחזקת הדייר ?
3. אם שטח זה במפלס המרתף שלא היה בתוך תחום הבניין לא היה נגיש לדיירים מאחר והיה מחוץ לקירות הבנין ומתחת לדירה בקומת הקרקע הוא שטח שהדיירים בבניין יכולים לדרוש עליו תמורה מאחר והיה רכוש משותף.
בין היתר הוא ביצע הרחבה במפלס שמתחתיו (קומת מרתף - מקלט ומחסנים), חפר בחלל הסלעי בן העמודים ופתח פתח בחדר המדרגות בקומת המרתף למיטב ידיעתי בתור דייר בבניין אף דייר לא ויתר על כל זכות מקרקעין וקניינית בבניין למרות שחלק גדול מהדיירים לא מתנגד בדיעבד לתוספת הבניה. הדירות מחוכרות ע"י המינהל לדיירים.
שאלותיי נוגעות לחלל זה:
1. למי שייך השטח מתחת לדירת הדייר שהרחיב את דירתו (מיפלס המרתף) ?
2. אם השטח עליו הורחבה הדירה במיפלס המרתף שהיה רכוש משותף, אילו הליכים יש לבצע בכל הרשויות כדי להעביר את השטח שהיה רכוש משותף לחזקת הדייר ?
3. אם שטח זה במפלס המרתף שלא היה בתוך תחום הבניין לא היה נגיש לדיירים מאחר והיה מחוץ לקירות הבנין ומתחת לדירה בקומת הקרקע הוא שטח שהדיירים בבניין יכולים לדרוש עליו תמורה מאחר והיה רכוש משותף.
תביעה כנגד דייר
עו"ד שזר תומר
07/05/11
זה שאלה מורכבת מידי למענה במסגרת תגובה.
כעקרון, יש לבדוק את התשריט, ואם השינויים שביצע, בעת כעת הוא מנע גישה או צמצם שטחים, בהחלט יתכן שיש עילה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כעקרון, יש לבדוק את התשריט, ואם השינויים שביצע, בעת כעת הוא מנע גישה או צמצם שטחים, בהחלט יתכן שיש עילה לתבוע אותו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביצוע עבודות תמ"א 38 והשכרת דירה
אליהו
06/05/11
שלום רב
ברשותי דירה בבניין שבו עומדים לבצע עבודות תמ"א 38. הדירה בקומה העליונה ומעליה גג שטוח. הדירה מושכרת כבר שנים.
אני חושש מאד שעם ביצוע העבודות לא אוכל להשכירה או נכון יותר אף אחד לא יסכים לגור בה בתקופת העבודות וכתוצאה מכך יגרם לי נזק של אלפי שקלים בכל חודש. האם יש חוק בנושא זה או מה עלי לעשות ?
בכבוד רב
אליהו
ברשותי דירה בבניין שבו עומדים לבצע עבודות תמ"א 38. הדירה בקומה העליונה ומעליה גג שטוח. הדירה מושכרת כבר שנים.
אני חושש מאד שעם ביצוע העבודות לא אוכל להשכירה או נכון יותר אף אחד לא יסכים לגור בה בתקופת העבודות וכתוצאה מכך יגרם לי נזק של אלפי שקלים בכל חודש. האם יש חוק בנושא זה או מה עלי לעשות ?
בכבוד רב
אליהו
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
07/05/11
לא מוכר לי חוק בנושא זה - אתה יכול לנסות לשאול בפורום תמ"א 38 שלנו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסגת גבול במקרקעין
מיכאל
06/05/11
לאיזה בית משפט יש להגיש תביעה על הסגת גבול במקרקעין (שכן שלי פלש לחצר שלי תוך כדי בנייה ) ואיזה מסמכים יש לצרךף לתביעה. נא עזרתכם
המשך לשאלה
מיכאל
06/05/11
האם אני יכול להגיש תלונה במשטרה על כך
תוספת להסכם שיתוף במגרש
קובי
06/05/11
האם צריך לאשר בעייריה תוספת לסכם שיתוף במקרקעין במגרש? מה הפרוצדורה?
המון תודה
המון תודה
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
07/05/11
תלוי מה התוספת...
בכל מקרה, חשוב יותר להוסיף את התוספת לנסח הטאבו - כלומר להסכם השיתוף שרשום שם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, חשוב יותר להוסיף את התוספת לנסח הטאבו - כלומר להסכם השיתוף שרשום שם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
אלכס
06/05/11
שלום רב!הוריי רכשו לפני 17 שנה דירה מקבלן.עכשיו הם רוצים למכור אותה.הקונים ביקשו מהם להביא אישור ממס הכנסה על תשלום מס רכישה שאותו הוריי היו אמורים לשלם בעת רכישת דירה.הוריי טוענים שבזמנו עורך דין של הקבלן היה צריך לעשות את התשלום למס הכנסה במקומם והם הביאו לו גם כסף עבור זה.מה עליהם לעשות על מנת להמציא אישור על תשלום מס הכנסה?ובמידה ויש צורך בפניה למס הכנסה אילו מסמכים עליהם להביא עימם?במידה ועורך דין לא שילם בזמנו את מס רכישה מה עליהם לעשות על מנת לסגור את החוב?תודה!
מס רכישה
עו"ד שזר תומר
06/05/11
אתה מתבלבל - זה לא קשור למס הכנסה.
קוראים לאישור הזה אישור מס רכישה - וזה שייך לרשות מיסוי המקרקעין, אפשר לבקש מעו"ד של הקבלן את ההעתק, או לחלופין לבדוק ברשות המיסים אודות ביצוע התשלום.
בכל מקרה, מומלץ כי תשכרו עו"ד לצורך העסקה הזו...ושעו"ד ייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קוראים לאישור הזה אישור מס רכישה - וזה שייך לרשות מיסוי המקרקעין, אפשר לבקש מעו"ד של הקבלן את ההעתק, או לחלופין לבדוק ברשות המיסים אודות ביצוע התשלום.
בכל מקרה, מומלץ כי תשכרו עו"ד לצורך העסקה הזו...ושעו"ד ייצג רק אתכם ולא את שני הצדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה – אישור לטאבו
אפריים
05/05/11
לפני חודשים מכרתי את דירת המגורים שלי ובכוונתי תוך שנתיים למכור את הדירה השניה שלי. אין לי דירות נוספות. הגשתי הצהרה למס שבח לפיה אני מבקש לחשב את מס הכישה כדירת מגורים יחידה ולמכור את הדירה הנוספת תוך 24 חודשים. מס רכישה מסרב לתת לי אישור לטאבו בגין התשלום המופחת עד שאמכור את הדירה הנוספת. האם מדובר בנוהל חדש? האם יש בסיס חוקי לדרישה?
אישור מס רכישה להעברה בטאבו
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אין המדובר בנוהל חדש, זה המצב בפועל,והבסיס הוא חוקי. השומה לא סגורה עדיין, אלא בחלוף שנתיים. אם תמכור את הדירה הנוספת תוך פחות משנתיים, אז תוכל לשוב ולפנות, ולקבל אישור מס רכישה. אם לא תמכור את הדירה הנוספת תוך שנתיים, רק לאחר תשלום השומה, תוכל לקבל את אישור מס הרכישה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה על הגג
לאה
05/05/11
אני בעל דירה ובבעלותי גם כל הגג של הבניין (בטאבו). לשכנים אין דודי שמש שלהם על הגג מכיוון שכולו שלי. אני רוצה לבנות יחידה על הגג בגודל 40 מ"ר. העירייה מבקשת שאקצה 30% משטח הגג החדש (כלומר, הגג של יחידת הדיור שעל הגג) כשטח משותף (סך הכל 12 מטרים שהם 30% מהשטח הבנוי החדש המתוכנן). האם זה חוקי? הרי אני בעל כל הזכויות על הגג בטאבו ואם אקצה שטח משותף על הגג זה ינגוד את הרשום בטאבו. אם אכן דרישה זו חוקית והגיונית- האם על השכנים להשתתף בעלות הבנייה של הגג החדש (שהרי 30% משטחו הוא משותף, לפי דרישת העירייה)?
הרחבת דירה באמצעות בניית יחידה על הגג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
זו הדרישה של העירייה, ואם אתה סבור שהיא אינה הגיונית או לא סבירה, ניתן לנסות לתקוף את התנאי הזה בבימ"ש באמצעות עתירה מינהלית. לגבי דרישת התשלום כי שאר הדיירים יישאו בתשלום, היא עניין של מו"מ. ייתכן שיש לכך מקום והגיון, אך יש לבחון באיזה שיעור יישאו בתשלום. היה ולא תהיה הסכמה ועל מנת שלא לעכב את הדברים, תישא בעלויות ומקס' אח"כ תגיש תביעה, אצל המפקח על רישום בתים משותפים או בבימ"ש. בעקבות הוספת היחידה, מומלץ לטפל גם בתיקון רישום הבית המשותף בטאבו על מנת שרישום היחידה יהיה מתאים למצב הקיים לאחר ביצוע הבנייה נשוא ההיתר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדרישה של העירייה מוזרה
דינה
06/05/11
גג של בניה חדשה הוא תמיד רכוש משותף גם אם אתה שילמת לבדך את בנייתו, וגם אם הגג המקורי שעליו נבנתה היחידה החדשה הוא בבעלותך הפרטית ורשום על שמך בטאבו, אלא אם כן החליטו כל בעלי הדירות להצמיד את הגג החדש הזה ליחידה החדשה שנבנתה.
לפיכך, וכיוון שהגג החדש כולו הוא רכוש משותף, לא מובנת דרישת העירייה שרק 30% ממנו יהיו רכוש משותף.
לפיכך, וכיוון שהגג החדש כולו הוא רכוש משותף, לא מובנת דרישת העירייה שרק 30% ממנו יהיו רכוש משותף.
אחסון בשטח פרטי
נורית
05/05/11
בבעלותי דירת קרקע בבניין 3 קומות . לפני מספר שנים הרחבתי את הדירה.
השכן מעלי שדרתו אינה מורחבת משתמש בגג שלי לאחסון (דלתות,סולם וכו) בנוסף שאינו מוכן להוציאם הם פוצעים את הזפת שעל הגג ואכן באזור האחסון הזפת פגוע והשנה היתה לי נזילה בחורף.
מה עלי לעשות ? האם אני יכולה לזרוק לו את הדברים,להגיש תביעה במישטרה ... הרי הגג נחשב לשטח פרטי שלי . בזמנו הוא בקש לרצף את הגג כך שתהיה לו מרפסת ,בקשתי שישלם בהתאם לחוק ולנוסחה מקובלת (יסודות וכו) אך הוא אינו מוכן לשלם לנו.
אודה על תשובתך המהירה
סופ"ש נעים
נורית
השכן מעלי שדרתו אינה מורחבת משתמש בגג שלי לאחסון (דלתות,סולם וכו) בנוסף שאינו מוכן להוציאם הם פוצעים את הזפת שעל הגג ואכן באזור האחסון הזפת פגוע והשנה היתה לי נזילה בחורף.
מה עלי לעשות ? האם אני יכולה לזרוק לו את הדברים,להגיש תביעה במישטרה ... הרי הגג נחשב לשטח פרטי שלי . בזמנו הוא בקש לרצף את הגג כך שתהיה לו מרפסת ,בקשתי שישלם בהתאם לחוק ולנוסחה מקובלת (יסודות וכו) אך הוא אינו מוכן לשלם לנו.
אודה על תשובתך המהירה
סופ"ש נעים
נורית
שימוש בגג
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אם לא נקבע אחרת, הגג שנוצר, הינו רכוש משותף ולא פרטי. השכן יכול לעשות בו שימוש, אבל לא ייחודי. ללא קשר, אם השכן גרם לנזקים לזיפות שביצעת שהובילו לרטיבות, את יכולה לדרוש את תשלום הנזקים, ובמקרה הצורך, אף לתבוע.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בחוזה שכירות
יוסי
05/05/11
הנני משכיר של יחידת דיור בחצר ביתי.
בחוזה השכירות נכתב בכתב יד "לשכור ניתנת האופציה להאריך את שנת השכירות" לאחר סיום שנת שכירות הדייר לא חתם על חוזה חדש ולא על שום הסכם אחר והמשיך להתגורר שנה נוספת. כיום שנתיים מיום חתימת החוזה הדייר לא מוכן לפנות את הדירה וטוען שיש לו אופציה האם יש צדק בדבריו
בחוזה השכירות נכתב בכתב יד "לשכור ניתנת האופציה להאריך את שנת השכירות" לאחר סיום שנת שכירות הדייר לא חתם על חוזה חדש ולא על שום הסכם אחר והמשיך להתגורר שנה נוספת. כיום שנתיים מיום חתימת החוזה הדייר לא מוכן לפנות את הדירה וטוען שיש לו אופציה האם יש צדק בדבריו
הסתיים הסכם השכירות ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
כמובן שיש לראות מסמכים כדי להתייחס בצורה יותר מדוייקת, אך מהמתואר בפנייתך, עולה כי לשוכר היתה אופציה לשנה נוספת וזו הסתיימה, כך שעליו שהחוזה וכן תקופת השכירות, לרבות האופציה, הסתיימה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה כשהוטלו עיקולים
נטע ק
05/05/11
שלום רב, יש לי שאלה - מדובר על משפט פלילי שנושק לעניין המקרקעין - יש נאשם שהקים חברה אשר ביצעה העלמות מס ועסקה בפעילות פלילית הוגש כנגדו כ"א והמדינה הטילה עיקולים על חשבונות הבנק שלו על רכבים והטילה עיקול על הערת אזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם בנוגע לפרויקט מגורים שתכנן לבנות עם חברה ב' איתה התקשר בעסקת מכר (לצורך העניין חברה ב')
מה שקורה כרגע שחברה ב' (הלא היא צד ג' בענייננו) מבקשת שהמדינה תסיר את העיקול על מנת שתוכל למחוק את הערת האזהרה לטובתו של הנאשם מפני שזה לא שילם את התמורה לה התחייב (כתוצאה מהעיקולים על חשבונותיו) וזאת כדי שתוכל לקדם את הפרויקט, חברה ב' תקועה ואף בנק לא מסכים להלוות להם כסף לצורך הקמת הפרויקט כאשר ישנם עיקולים.
מהצד שכנגד יש את המדינה שהיא לא מוכנה להסיר את העיקול על הערת האזהרה לטובת הנאשם על מנת שאם זה יורשע יוכלו לקבל זכויותיו בעסקה.
מה קורה במקרה כזה? חיפשתי על נושא זה פסיקה אך ללא הואיל
מצד אחד צד ג' (חברה ב') הינה צד תמים התקשרה בעסקת מכר עם הנאשם שהבטיח לשלם לה תמורה עבור בניית הפרויקט
אך עקב עיקולים שהוטלו על חשבונותיו לא עמד בעסקת המכר לא שילם וכעת מעוניינת חברה ב' שהמדינה תבטל את העיקולים על מנת שזו תוכל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם ולקדם את ביצוע הפרויקט ומצד שני המדינה שאיננה מסכימה לבטל העיקול על הערת אזהרה על מנת שבאם יורשע יוכלו לקבל זכויותיו במקרקעין, כמו כן המדינה טוענת כי אם לא הייתה חקירה פלילית נגד הנאשם העסקה הייתה מבוצעת כרגיל ולכן אין לבטל את זכותו רק עקב כך שנפתחה נגדו חקירה פלילית
האם תוכל להפנותי לפסיקה?
מה שקורה כרגע שחברה ב' (הלא היא צד ג' בענייננו) מבקשת שהמדינה תסיר את העיקול על מנת שתוכל למחוק את הערת האזהרה לטובתו של הנאשם מפני שזה לא שילם את התמורה לה התחייב (כתוצאה מהעיקולים על חשבונותיו) וזאת כדי שתוכל לקדם את הפרויקט, חברה ב' תקועה ואף בנק לא מסכים להלוות להם כסף לצורך הקמת הפרויקט כאשר ישנם עיקולים.
מהצד שכנגד יש את המדינה שהיא לא מוכנה להסיר את העיקול על הערת האזהרה לטובת הנאשם על מנת שאם זה יורשע יוכלו לקבל זכויותיו בעסקה.
מה קורה במקרה כזה? חיפשתי על נושא זה פסיקה אך ללא הואיל
מצד אחד צד ג' (חברה ב') הינה צד תמים התקשרה בעסקת מכר עם הנאשם שהבטיח לשלם לה תמורה עבור בניית הפרויקט
אך עקב עיקולים שהוטלו על חשבונותיו לא עמד בעסקת המכר לא שילם וכעת מעוניינת חברה ב' שהמדינה תבטל את העיקולים על מנת שזו תוכל למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הנאשם ולקדם את ביצוע הפרויקט ומצד שני המדינה שאיננה מסכימה לבטל העיקול על הערת אזהרה על מנת שבאם יורשע יוכלו לקבל זכויותיו במקרקעין, כמו כן המדינה טוענת כי אם לא הייתה חקירה פלילית נגד הנאשם העסקה הייתה מבוצעת כרגיל ולכן אין לבטל את זכותו רק עקב כך שנפתחה נגדו חקירה פלילית
האם תוכל להפנותי לפסיקה?
זכותו של מי גוברת ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
לא ברור אם ישנה פסיקה המתאימה במדוייק לנסיבות המקרה שציינת, אך מומלץ לפנות לעו"ד בעל נייסיון לקבלת חוו"ד מסודרת בעניין. הפורום אינו מתאים לכך. סה"כ המדובר כאן במרוץ זכויות נוגדות/שיעבודים שגרתי ושכיח, וישנה פסיקה עניפה בעניין. אף אם הנסיבות אינן זהות, ניתן לגזור מסקנות, מהלכות שדנות בסויגות דומות. עצם העובדה שמדינה הטילה את העיקול אין בה כדי לגרוע או להוסיף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת יחידה על הגג
אושר
05/05/11
בבעלותי דירה בקומה האחרונה בבניין וכן חצי מהגג. כך גם לשכן שלי לקומה האחרונה. לאחרונה כל אחד מאיתנו בנה חדר על הגג (בגודל המקסימלי המותר לדירה אחת) כתוספת לדירתו הפרטית. כעת השכן שלי מציע לי לקנות ממנו את החלק שלו של הגג, כולל היחידה הבנויה כמובן. האם זה אפשרי? לפי חוק לדירה שבבעלותה גג מותר לבנות רק חדר אחד על הגג בגודל מסוים (וכבר כל אחד מאיתנו עשה זאת), אם אני רוכש ממנו את החלק שלו, כל הגג יהיה ברשותי אך יהיו לי 2 יחידות על הגג- כי הן כבר בנויות. האם זו לא בעיה מבחינת הרשויות? האם הרשויות עשויות לחייב אותי להרוס את היחידה שאקנה ממנו?
רכישת זכויות בחלק מנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
הבנייה נעשתה עפ"י היתר, ולכן לא תתבקשו להרוס את הבנוי עפ"י היתר. עיסקה כזו של מכירת חלק מיחידת הדיור (החלק של השכן בגג והבנוי עליו), כרוכה בתיקון רישום הבית המשותף ומומלץ לעשות זאת, כחלק מהתהליך ועיסקת המכר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח אמיתי של הדירה
ארז
04/05/11
בנסח טאבו רשום כי שטח דירה הוא 70 מ'
בשובר התשלום של העירייה עבור הארנונה רשום שהשטח הוא 100 מ'
האם בשטח שמופיע בשובר הארנונה זה כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף?
כיצד ניתן לדעת מה השטח האמיתי של הדירה?
האם בד"כ נסח הטאבו לא מדייק בשטח הדירה?
בשובר התשלום של העירייה עבור הארנונה רשום שהשטח הוא 100 מ'
האם בשטח שמופיע בשובר הארנונה זה כולל גם חלק יחסי ברכוש המשותף?
כיצד ניתן לדעת מה השטח האמיתי של הדירה?
האם בד"כ נסח הטאבו לא מדייק בשטח הדירה?
חשש לבניה לא חוקית
einavshamir
05/05/11
השטח המופיע בנסח הטאבו הוא השטח הקובע (האמיתי כהגדרתך).
שים לב- ארנונה משולמת גם על שטח בנוי שאינו חוקי, קרי שאין בגינו היתר בניה ושעשוי להוות חריגת בניה.על כן, במקרה כזה של אי התאמה בין השטח המצוין בנסח ובשוכר הארנונה כדאי מאוד לבדוק את היתרי הבניה והאישורים, בכדי לא חרכוש נכס שבו חריגות בניה.
שים לב- ארנונה משולמת גם על שטח בנוי שאינו חוקי, קרי שאין בגינו היתר בניה ושעשוי להוות חריגת בניה.על כן, במקרה כזה של אי התאמה בין השטח המצוין בנסח ובשוכר הארנונה כדאי מאוד לבדוק את היתרי הבניה והאישורים, בכדי לא חרכוש נכס שבו חריגות בניה.
העתק של הסכם שיתוף
אילן
04/05/11
ב"ה שלום היכן אפשר לקבל "העתק של הסכם שיתוף" ?האם לכל אזרח יש נגישות למידע זה כדוגמת "נסח טאבו" ?תודה,אילן
הזמנת העתק הסכם שיתוף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
05/05/11
אם ההסכם שיתוף רשום בטאבו (מופיעה הערה בנסח בדבר קיום הסכם שיתוף), ניתן להזמין מהטאבו (לוקח מס' ימים) באמצעות ייפו"כ מבעל הזכויות הרשום בטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
