פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איזה מש"ח למלא?

עו"ד צעיר 19/05/11

הגיע אלי מוכר של דירה בקומה 3 מתוך 3, הוא לא יודע בוודאות לומר לי האם הדירה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות על הגג או שלא,( בנסח טאבו לא מצוין כי מוצמד גג).עלי למלא את המ"ח הוורוד או שעדיף הכחול? מה הדין אם אני לא יודע האם יש לדירה הנמכרת זכויות בנייה בלתי מנוצלות? מה הדין במקרה שהזכויות בנייה על הגג הן מכח תב"ע ושייכות לכל דיירי הבניין יחד?

לעמוד

המלא

זכויות בניה נוספות

עו"ד טל רכניץ מנהל 19/05/11

בתור עו"ד, עלייך חלה חובה לברר עד תום את עניין החבות במס שבח בגין זכויות בנייה נוספות ואם לאוו. המדובר גם בשל ההתחייבויות שהנך נוטל מול הלקוח שלך, כמייצג אותו וגם כעניין של מדיניות ואחריות מיקצועית. כמובן שרק שאחרי שתוודא שאין זכויות בנייה נוספות לבנייה על הגג, וגם אם יש, אלא אינן צמודות לדירה, יש למל את ההצהרה במש"ח הורוד.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון 70 מס שבח

ליאור 18/05/11

לפי התיקון האחרון על הרוכש לשלם מקדמה בגין מס שבח

שאלתי היא האם המקדמה היא בנוסף לתשלום המוכר לפי השומה העצמית

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד טל רכניץ מנהל 19/05/11

לא, המקדמה, אינה בנוסף, אלא על החשבון, כך שאם השומה עולה על גובה המקדמה, יש להוסיף רק את ההפרש, ולהפך.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נד"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עיצה וייעוץ משפטי

שמוליק 18/05/11

שלום רב,

הסיפור מתחיל כך:
אני שוכר דירה בבנין משותף 4 שנים. כאשר נכנסתי לדירה נאמר לי כי ועד הבית גובה 200 ש"ח לחודש דמי ועד ו300 ש"ח לחודש בגלל ההסקה.
כיום, ישנו בלאגן בבניין, שכן יש ועד בית חדש והתברר לו שיש בבנין שכן ותיק שהיה מזמין את כל הספקים ובכלל זה חברת גז להסקה, גינון, ניקיון וכו' והיחיד שעובד מולם, בעוד הועד הישן רק גובה את הסכום החודשי הקבוע מכל דייר, אולם מה שמתברר זה השכן הבעייתי לא נתן קבלות לועד הבית הישן לגבי כל הוצאה שהיא כי ככל הנראה גבה לעצמו חלק ממיסי ועד הבית לעצמו מספקים שלקחו בשחור. מחישוב שנעשה על ידי הסכום הסביר שאני אמור לשלם לחודש כדייר הוא כ91 ש"ח כאשר חישבתי את ההסקה ולכן ברור שיש גניבה של כסף, כל שכן אין קבלות לגבי כל הוצאה לגבי כל חודש שאני יכול לראותם ולחשבם ולדעת כמה פחות או יותר אני צריך לשלם. כעת ועד הבית החדש מבקש שאשלם על ששת החודשים האחרונים בסכומים שנקבתי לעיל לחודש (300 ש"ח ל3 חודשי חורף ו200 ש"ח ל3 החודשים האחרונים).
שאלתי היא כדלקמן:
1. האם לועד הבית החדש יש עילה משפטית לגבות ממני את הסכומים הנ"ל באמצעות תביעה למפקח כאשר הוא לא מראה קבלות לגבי כל ההוצאות או רובן כך שיוכח שעלי לשלם סכומים כאלו? להזכירך כי אין בידי ועד הבית החדש קבלות שכן השכן לא ניפק כאמור לעיל
האם הוא יכול לתבוע אותי במצב כזה בהיעדר פירוט של הכנסות מול הוצאות בהיעדר קבלות / חשבוניות?האם יש לו סטנדינג משפטי? כמובן שאשלם כסף לפי חישוביי מקסימום עלי לשלם 91-100 ש"ח לחודש.

תודה

לעמוד

המלא

תשלום לוועד הבית

עו"ד טל רכניץ מנהל 19/05/11

על פניו, אם הוועד יכול להכויח כי המדובר בהוצאות הדרושות לתחזוקה שוטפת של הבניין, הוא בהחלט יכול לתבוע וסביר להניח שיזכה. טענותייך, כי כביכול המדובר בסכום שאינו קשור להוצאות בהכרח, ועל הוועד לנפק דוחות, יכולות להוות טענות הגנה וייתכן והטענות תתקבלנה ולו בחלקן. חשוב להבין, כי כל עוד החלטות הוועד התקבלו כדין, קביעת הוועד לגבי גובה התשלום החודשי השוטף, תחייב, אלא אם נקבע מפורשות באסיפות הדיירים כי ההוצאות צריכות לכסות אק ורק את ההוצאות השוטפות. בדר"כ נהוג לגבות סכום יותר גבוה מהשוטף לכיסוי הוצאות בלתי צפויות וכיו"ב.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דרישת פינוי לאחר מות בעל הנכס

תמיר 18/05/11

שלוםאני גר בדירה מזה 6 שנים כשהחוזה האחרון נחתם ב15/5/2005 עם אופציה לשנה ושאם תהיה המשכיות הסכום לא יעלה על 550 דולר ומאז נעשו הסכמות שבע"פ.החוזה נחתם מול אחד מיורשי הנכס (שלושה יורשים אח ושתי אחיות) שניפטר לפני חודשיים ומולו התנהלו הדברים בשנים האחרונות ולא היו טענות כלפי אף אחד מהצדדים כולל לא מהאחיות שהיו שותפות לעניין לפי טענתה של אחת מהם ולעולם אפילו לא הכרתי.יחסנו היו חבריים עם אמון הדדי ובמהלך השנים אף העלתי את שכ"ד.התקשרתי בערב חג הפסח לאחל חג שמח ולשאול לשלומו נאמר לי ע"י בתו שהוא ניפטר ואז שאלתי לאן עליי להפקיד מעכשיו את שכ"ד והיא אמרה שידברו איתי האחיות של אבא שלה אחרי החג.לאחר כשבועיים פנו אחיותיו של המנוח בדרישה להפגש להמשכיות.לפני כשבוע ביקרו אצלי פעם ראשונה וביקשו להעלות את שכ"ד בטענה שהאח היה פראייר והמחיר מצחיק שהבקשה הראשונית היתה בסכום כמעט כפול או שאתפנה וכל זאת בלי לתקן כלום בדירה. ואני מצטט "זו הכלה ככה הבית רוצה או לא?"ביקשתי וממש התחננתי שיאפשרו לי להשאר לפחות רק 4 חודשים עד חצי שנה במחיר שקבע לי המנוח מכיוון שנולדה לי בת לפני שבועיים ומצבי הכלכלי לא טוב. ניסיתי לדבר אל ליבם ולספר על ההסכם עם המנוח שהבטיח לי מספר פעמים בחודשים האחרונים שאהיה רגוע ושאוכל להשאר לפחות שנה באותם תנאים (בית פרטי ישן עם המון בעיות ואת רוב התיקונים עשיתי בעצמי למעט דברים גדולים והיה נוח לשני הצדדים)עד שיהרס הנכס וימכר לקבלן.והם מצידם באטימות ממש לא רק שלא הסכימו אלא לחצו אותי להעלות את שכ"ד או לפנות ומאז החל מסע ההפחדות. ביקשתי שבוע לבדוק אפשרויות.לאחר כמה ימים נודע לי שהם עדיין לא הבעלים החוקיים וגם המנוח היה בדיעבד רק יורש עתידי.הנכס רשום על האבא שניפטר לפני יותר מ20 שנה.לפני כמה ימים הגיעו במטרה שאחליט אם להעלות את שכ"ד או שאתפנה. ביקשתי שיתחשבו בנסיבות ואינני מעוניין לשלם יותר ממה שהמנוח קבע וכך גם במחיר ניסינו להגיע להסכמה ללא הצלחה. אציין שהם היו 4 אנשים וגרמו לי ללחץ ובלבול מלווה בצעקות והפחדות שלא הותיר לי שום אפשרות.כשביקשתי שיציגו אישור או צו ירושה שמראה שהם הבעלים, בטענה שלא אוכל לבצע הסכם עם מי שאינו בביטחון מלא בעל הנכס התגבר מסע ההפחדות שלהם. הם התרעמו והחלו לצעוק והרגשתי מותקף באופן מילולי ע"י 4 אנשים כאשר אישתי עם התינוקת בחדר עם בכי היסטרי אגב שמאז נמשך יומיים וקושי לישון.כשהם תוך כדי יצאו החל המתווך (חבר של המשפחה) לצעוק ולאיים שיוציא אותי ואף גידף וניבל את הפה (הכל מוקלט) וביקשתי ממנו שיצא מהחצר שלי.(מדובר בנכס נדלני חם. בית פרטי עם אדמה בלב העיר ומכאן האינטרס של המתווך שרוצא כמובן לתווך את העסקה הגדולה מול קבלן והמשפחה)אתמול קיבלתי שיחה מהמתווך שביקש שאצא החוצה לקבל מכתב . יצאתי והוא מסר לי מכתב מעו"ד עם דרישה לפינוי תוך 30 יום.עזרו לי להבין מהם זכויותי ומה עלי לעשות?והאם הם יכולים לפנות אותי לפני שיעבירו לי אישורים על בעלות או צו ירושה ומה לאחר מכן האם אז באמת יוכלו להוציא אותי?אני ממש חרד לעתיד משפחתי החדשה מכיוון שאין ביכולתי עכשיו לבצע מעבר שכרוך בהמון בעיות, בשכ"ד גבוהה יותר והוצאות רבות מסביב.תודה מראש,תמיר.

לעמוד

המלא

סיום הסכם שכירות

עו"ד טל רכניץ מנהל 19/05/11

ראשיתף מומלץ להיוועץ עם עו"ד וגם שייצג אותך. עקרונית, כל הסכם בעל פהף ניתן להביא לידי סיום זמן סביר מראש. ספק רב, אם חודש ימים הינו זמין סביר מראש בנסיבות הקיימות. מכל מקום, אם לא תיענה לדרישות שלהם לעזוב, הם יוכלו להגיש תביעה לפינוי. מומלץ שתיוצג על ידי עו"ד, אך אז תוכל להעלות טענות הגנה, ובין היתר, לגבי מעמדים החוקי שאינם יורשים עדיין, שיש הסכם בעל פה וכיו"ב. ייתכן ובימ"ש יקבל חלק מהטענות ... מומלץ לנסות, שכן בכל בטוח זה ייתן לך ארכה של כמה חודשים, כפי שרצית מלכתחילה ...

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דרישת פינוי לאחר מות בעל הנכס

תמיר 20/05/11

תודה רבה זה מה שאעשה.יום נעים,תמיר.

דרישה לשינוי תנאי חוזה שבע"פ שהיה עם המנוח

תמיר 18/05/11

שלוםאני גר בדירה מזה 6 שנים כשהחוזה האחרון נחתם ב15/5/2005 עם אופציה לשנה ושאם תהיה המשכיות הסכום לא יעלה על 550 דולר ומאז נעשו הסכמות שבע"פ.החוזה נחתם מול אחד מיורשי הנכס (שלושה יורשים אח ושתי אחיות) שניפטר לפני חודשיים ומולו התנהלו הדברים בשנים האחרונות ולא היו טענות כלפי אף אחד מהצדדים כולל לא מהאחיות שהיו שותפות לעניין לפי טענתה של אחת מהם ולעולם אפילו לא הכרתי.יחסנו היו חבריים עם אמון הדדי ובמהלך השנים אף העלתי את שכ"ד.התקשרתי בערב חג הפסח לאחל חג שמח ולשאול לשלומו נאמר לי ע"י בתו שהוא ניפטר ואז שאלתי לאן עליי להפקיד מעכשיו את שכ"ד והיא אמרה שידברו איתי האחיות של אבא שלה אחרי החג.לאחר כשבועיים פנו אחיותיו של המנוח בדרישה להפגש להמשכיות.לפני כשבוע ביקרו אצלי פעם ראשונה וביקשו להעלות את שכ"ד בטענה שהאח היה פראייר והמחיר מצחיק שהבקשה הראשונית היתה בסכום כמעט כפול או שאתפנה וכל זאת בלי לתקן כלום בדירה. ואני מצטט "זו הכלה ככה הבית רוצה או לא?"ביקשתי וממש התחננתי שיאפשרו לי להשאר לפחות רק 4 חודשים עד חצי שנה במחיר שקבע לי המנוח מכיוון שנולדה לי בת לפני שבועיים ומצבי הכלכלי לא טוב. ניסיתי לדבר אל ליבם ולספר על ההסכם עם המנוח שהבטיח לי מספר פעמים בחודשים האחרונים שאהיה רגוע ושאוכל להשאר לפחות שנה באותם תנאים (בית פרטי ישן עם המון בעיות ואת רוב התיקונים עשיתי בעצמי למעט דברים גדולים והיה נוח לשני הצדדים)עד שיהרס הנכס וימכר לקבלן.והם מצידם באטימות ממש לא רק שלא הסכימו אלא לחצו אותי להעלות את שכ"ד או לפנות ומאז החל מסע ההפחדות. ביקשתי שבוע לבדוק אפשרויות.לאחר כמה ימים נודע לי שהם עדיין לא הבעלים החוקיים וגם המנוח היה בדיעבד רק יורש עתידי.הנכס רשום על האבא שניפטר לפני יותר מ20 שנה.לפני כמה ימים הגיעו במטרה שאחליט אם להעלות את שכ"ד או שאתפנה. ביקשתי שיתחשבו בנסיבות ואינני מעוניין לשלם יותר ממה שהמנוח קבע וכך גם במחיר ניסינו להגיע להסכמה ללא הצלחה. אציין שהם היו 4 אנשים וגרמו לי ללחץ ובלבול מלווה בצעקות והפחדות שלא הותיר לי שום אפשרות.כשביקשתי שיציגו אישור או צו ירושה שמראה שהם הבעלים, בטענה שלא אוכל לבצע הסכם עם מי שאינו בביטחון מלא בעל הנכס התגבר מסע ההפחדות שלהם. הם התרעמו והחלו לצעוק והרגשתי מותקף באופן מילולי ע"י 4 אנשים כאשר אישתי עם התינוקת בחדר עם בכי היסטרי אגב שמאז נמשך יומיים וקושי לישון.כשהם תוך כדי יצאו החל המתווך (חבר של המשפחה) לצעוק ולאיים שיוציא אותי ואף גידף וניבל את הפה (הכל מוקלט) וביקשתי ממנו שיצא מהחצר שלי.(מדובר בנכס נדלני חם. בית פרטי עם אדמה בלב העיר ומכאן האינטרס של המתווך שרוצא כמובן לתווך את העסקה הגדולה מול קבלן והמשפחה)אתמול קיבלתי שיחה מהמתווך שביקש שאצא החוצה לקבל מכתב . יצאתי והוא מסר לי מכתב מעו"ד עם דרישה לפינוי תוך 30 יום.עזרו לי להבין מהם זכויותי ומה עלי לעשות?והאם הם יכולים לפנות אותי לפני שיעבירו לי אישורים על בעלות או צו ירושה ומה לאחר מכן האם אז באמת יוכלו להוציא אותי?אני ממש חרד לעתיד משפחתי החדשה מכיוון שאין ביכולתי עכשיו לבצע מעבר שכרוך בהמון בעיות, בשכ"ד גבוהה יותר והוצאות רבות מסביב.תודה מראש,תמיר.

לעמוד

המלא

הסכם בעל פה עם משכיר שנפטר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

עניתי לך בפירוט רב בעל פה.
לגבי מי שמאיים עליך - תגיש תלונה במשטרה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חלון

פז 18/05/11

רציתי לשאול הרינו קנינו מגרש ובית מקבלן, לחוזה עצמו צורף נספח ושם צויין כי גם יותקנו חלונות חשמליים בכל הבית למעט מקלחות ושרותים כעת שהפנינו זאת לאישיות בחברה לדבריה נאמר כי הקבלן מתנגד ולמעשה חדר כביסה אינו נחשב "חדר" והוא שייך לקטגוריה של מקלחות ושירותים האם זה נכון ? והיכן ניתן לראות בחוק לאן חדר כביסה משתייך ? ו/או באיזה קטגוריה הינו נחשב ?
אודה לתשובה זה יעזור לנו נורא אפילו אם לציין את החוק תודה .

לעמוד

המלא

חלון בחדר כביסה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

אין חוק שקובע אם חדר כביסה נחשב "חדר" או "מקלחת ושירותים". זה עניין לפרשנות של ההסכם, של המפרט הטכני וכמובן בהתאם למהות של החדר הזה בפועל.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטול מכירת דירה על ידי המוכר

רותי 18/05/11

שלום רב, אנו גרים בדירה שכורה, בעל הבית הציע אותה לנו למכירה, עברנו את כל הפרוצדורות של אישור משכנתא וכו', אך בשל החברות והאמון וחוסר אחריות - לא חתמנו על זכרון דברים. יש לנו זכות סרוב ראשונה בהסכם השכירות. היום התברר לנו, אחרי כחודשיים בהם היה ברור שאנו קונים את הדירה, שהם פרסמו אותה וביקשו מאתנו להציג אותה לקונים פוטנציאליים במחיר גבוה יותר ממה שסוכם על-ידינו. האם מותר להם לעשות זאת?

לעמוד

המלא

הפסקת מו"מ למכירת דירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

במשא ומתן בין שני צדדים, יש גבול עדין, שאם חוצים אותו, ואז אחד הצדדים מפסיק את המשא ומתן זה נחשב ניהול משא ומתן בחוסר תום לב. אם הגעתם לטיוטת הסכם מוסכמת וסיכמתם את כל התנאים - ייתכן שיש לכם "קייס". אם רק ניהלתם מו"מ בעל פה ואתם מצדכם לא עשיתם צעדים ששינו את מצבכם לרעה כתוצאה מהמשא ומתן הזה - למוכר יש לגיטימציה להחליט על הפסקת המשא ומתן.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שטח משותף בבניין מגורים – שינוי עקב העברת בעלות

איילה 18/05/11

שלום רב, להורי היתה דירה בבניין בן 4 דירות. שטח קומת העמודים היה שייך להורי ולעוד משפחה. בהסכם נאמר שאם הורי מוכרים את הדירה - הם מאבדים את הבעלות.
דירתם לא נמכה אלא הועברה ללא עלות לנכדתם (דרכי, לא בהעברה ישירה).
האם זה אומר שהשטח כבר לא שייך להם?
תודה ענקית!

לעמוד

המלא

פרשנות הסכם ביחס להצמדה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

צריך לקרוא היטב את ההסכם ובעיקר להבין את הראציונל של הדברים. בכלל לא בטוח ש"אבדה" הבעלות. זו בוודאי לא הוראה "סטנדרטית" או מתקבלת על הדעת בנסיבות רגילות. פנו לעורך דין הבקיא בתחום.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תוספת שאינה רשומה בטאבו

זהר 18/05/11

לפני 30 שנה הוספנו, כחוק, 2 חדרים לדירתנו. עכשיו, כשאני רוצה למכור את הדירה בדקתי בטאבו ומתברר שהתוספת אינה מוזכרת שם. הקונה הפוטנציאלי טוען שהוא לא ישלם עבור תוספת שאינה רשומה בטאבו.
מה עושים במקרה כזה?

לעמוד

המלא

תוספת שאינה רשומה בטאבו

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

או שתחפשו קונה אחר, או שתפחיתו חלק מסכום התמורה בשל העובדה שהבנייה הזו לא רשומה בטאבו, או שתתחייבו כלפי הקונה לרשום את התוספת הזו בטאבו תוך זמן מספיק שתקצו לצורך העניין.
מומלץ שתיקחו לכם עורך דין יצירתי ובקיא מספיק בתחום על מנת שיבדוק היטב את המצב המשפטי וייעץ לכם למה ניתן להתחייב ולמה לא.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שינוי פנימי בדירה

גל 18/05/11

שלום רב למומחים בפורום,

אני עומד לרכוש דירה שיש בה 4 חדרים ועוד מחסן בתשריט. יש לי אפשרות לשבור את קיר המחסן וכך להרחיב את הסלון. האם אני צריך אישורים לדבר כזה? אם כן, האם זה כרוך בעלויות לעירייה?

לעמוד

המלא

סיפוח מחסן קומתי לדירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

באופן עקרוני זה שינוי שמחייב הוצאת היתר בניה. מדובר בשטח שלפי ההיתר אמור לשמש כמחסן שאתה הופך אותו ל"שטח עיקרי" - חלק מהדירה שלך. לא בהכרח שניתן להוציא לכך היתר בנייה - זה תלוי אם יש בבניין זכויות בניה לא ממומשות. סיכוי גדול שהעניין גם כרוך בעלויות ביחס לפער שבין השימוש למחסן לבין השימוש למגורים.
תוכל לבדוק את העניין מול אדריכל או מהנדס שעוסקים בהוצאת היתרי בניה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הבדל מס' תת חלקה בין התשריט לרשום בטאבו

גיל 18/05/11

אני רוכש דירה .
הדירה רשומה בטאבו על שם המוכר כתת חלקה .20
בבדיקת שמאי התברר כי בתשריט הבניין, הדירה אותה הראה לי המוכר היא תת חלקה 21 ולא תת חלקה 20.
המוכר טוען כי לא היה מודע לטעות הזו ברישום.
אינני מעוניין לבטל את העיסקה.
מה ניתן לעשות?

לעמוד

המלא

טעות במספר הנכס בתשריט הבית המשותף

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

בהנחה שהעניין אינו מונע ממך לקבל משכנתא ולהשלים את העסקה - מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בתחום. יש אפשרות לתקן את הרישום. יש צורך בשיתוף פעולה והסכמה של הבעלים של תת חלקה 21 (שקרוב לוודאי שישמחו לתקן את הטעות גם ביחס לנכס שלהם).

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי תיווך

אלי 18/05/11

פירסמתי דירה למכירה והתקשרו אלי מתווכים והציעו להביא קונים ללא מחויבות לעמלה - אחד אפילו צילם את הדירה ופירסם מודעה שיש לא בלעדיות עליה
אני לא חתמתי למתווכים על מסמך כל שהוא
האם אני יכול להיות מחויב בעמלה במידה ותתממש עיסקה דרך אחד המתווכים

בתודה
אלי

לעמוד

המלא

מחוייבות מוכר לתשלום דמי תיווך ללא חתימה על הסכם תיווך

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

אינך מחוייב לשלם למתווכים דבר. לפי חוק המתווכים תנאי בסיסי לזכאות לקבלת דמי תיווך הוא החתמת המוכר או הקונה על הסכם תיווך מפורט.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אובדן זכויות בנכס

שואלת 18/05/11

שלום,
במידה ויש למישהו זכויות בדירה ע"פ חוק, אולם במשך למעלה מעשרים שנה הוא לא הראה שום עניין בנכס ובמימוש זכויותיו, הוא יכול לאבד את זכויותיו לטובת בעלי הזכויות האחרים שתחזקו את הנכס לאורך כל התקופה?

לעמוד

המלא

אובדן זכויות בנכס בשל הזנחה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

לא. לכל היותר מי שתחזק את הנכס במשך כל השנים יכול לדרוש ולקבל פיצוי בגין הוצאות שהיו לו הנוגעות לתחזוק הנכס, ביחס לחלקו של מי שלא הראה עניין בנכס.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה מוחכרת לרשות הפתוח

לימור 18/05/11

בנסח טאבו שהוצאתי לגבי דירה שאני מעוניין לרכוש מצוין כי הבעלים בדירה הנה רשות הפיתוח וכי המוכרים הם החוכרים עד לשנת 2057.מה המשמעות של זה לגבי רכישתה ?האם המוכרים או אני נצטרך לשלם סכום כלשהו למנהל מקרעי ישראל? האם אני זקוק לאישור המנהל על מנת להעביר את הבעלות לשמי?

לעמוד

המלא

רכישת דירה שבבעלות רשות הפיתוח

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

אם מדובר בדירה בבנייה רוויה (בית משותף) ואם מדובר בדירה שהזכויות שלה הוונו (שולמו דמי חכירה בגין יתרת התקופה עד 2057) ואם מדובר בדירה שכתוב לגביה בנסח הטאבו שאין הגבלה בהעברה ובהורשה - לא תצטרכו לקבל את אישור המינהל להעברת בעלות. כן תצטרכו את אישור המינהל במקרים אחרים (אם לדוגמא תרצו לעשות בדירה שינויים שמחייבים הוצאת היתר בניה).
מדובר בקרקע "מינהל" להבדיל מקרקע בבעלות פרטית. יש לכך חסרונות מסויימים אולם ישנם אזורים שבהם כל הדירות הן בבעלות המינהל ואין אופציות אחרות.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי תיווך בביטול עיסקה (לפני חתימה)

אייל 18/05/11

אנחנו מעוניינים לעצור את מכירת הדירה שלנו לאחר ארבע וחצי חודשים של ניסיון מכירה (לאחר מצב של כמעט מחירה שנפל אחרי ביטול של הקונה לפני חתימת ההסכם - לא באשמתנו) והמתוך טוען כי הוא השקיע זמן ומאמץ (4.5 חודשים) ולמרות שהדירה לא נימכרה "מגיע לו פיצוי"אודה לתשובתכם המהירה

לעמוד

המלא

דמי תיווך במקרה של הפסקת משא ומתן למכירת דירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

אתם לא חייבים לשלם לו דבר. זה תלוי ברצונכם הטוב. אם אתם מרגישים שהוא טרח והשקיע מאמץ ואתם רוצים לפצות אותו על כך, אתם יכולים לשלם לו. אם לא אז לא.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דחוף- זכויות בנייה על הגג

אסף 18/05/11

אני מוכר את דירתי היחידה בה אני גר משנת 99 ב700,000 ש"ח הדירה מצויה בקומה אחרונה ויש לי זכויות בנייה שלא נוצלו מעולם על ידי. האם כעת כאשר אני אמכור את הדירה אחויב לשלם היטל השבחה לעירייה?. האם הפטור ממס שבח שיש לי בגין העובדה כי לא מכרתי דירה ב4 שנים האחרונות הוא פטור ממלוא התמורה שאקבל בגין המכירה של הדירה שיש בה זכויות בנייה? בתודה מראש. עלי למלא בפנייה לרשויות המס את המש"ח הוורוד או הכחול?

לעמוד

המלא

מכירת דירה עם זכויות בנייה על הגג

עו"ד טלי קסלר מנהלת 18/05/11

אם זכויות הבנייה על הגג נובעות מתוכניות שאושרו לאחר שרכשת את הדירה תצטרך לשלם היטל השבחה. אין שום בעיה לבדוק את החבות בהיטל השבחה מבעוד מועד עוד קודם לחתימת ההסכם בועדה המקומית לתכנון ובניה. לגבי מס השבח - אם מחיר המכירה שנקבע מושפע מהעובדה שיש פה זכויות בניה לא מנוצלות - תצטרך, בתנאים מסויימים, לשלם מס שבח בגין המכירה. ההשוואה נעשית מול דירות דומות שאין להן זכויות בניה לא מנוצלות.
לגבי המש"ח - תפנה לעורך דין שימלא עבורך את המש"ח ויסייע לך בהגשת דיווח על העסקה.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום מס שבח לאחר הגשת דיווח לרשויות המס

חני 17/05/11

האם לאחר מכירת דירה , יש צורך להגיש דו"ח שנתי לרשויות המס. והאם בעקבות המכירה יכולים לדרוש ממני יותר מס הכנסה בעקבות מכירת מגרש

לעמוד

המלא

דו"ח שנתי לרשות המס לאחר עסקה ?

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

אם תרצה שאלה הקשורה לפורום מיסים, אתה מוזמן לפנות לפורום מיסים ולקבל תשובה מעו"ד ורוח. בכל מקרה אדם שמבצע עסקה במסגרת פרטית אינו צריך להגיש דו"ח שנתי, אולי הכוונה לשומה שמגישים פעם בחמש שנים, כי אז התשובה חיובית.

בכל מקרה אם אתה חברה או עוסק אתה יכול לברר עם המנהל חשובות או רו"ח.

בהצלחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפקעת קרקע לטובת עירייה ללא ידיעת בעליו

l 17/05/11

שלום, אבי רכש חנות לפני כ-36 שנה והיום לאחר שקיבל מכתב מבית משפט שטוען כי הוא (ועוד 2 חנויות שלידו) פולשים לנכס כאשר הנכס עצמו הופקע לעירייה כבר בשנת 94 ללא ידיעתו ומבלי שקיבל שום מכתב או הודעה על הפקעת הנכס. לפי מכתב בית משפט עליי להמציא כתב טענות בתוך 5 ימים. מהם זכויותיי ומהם המלצותיך בעניין..
אבקש לקבל אינפורמציה בהקדם האפשרי
בתודה מראש

לעמוד

המלא

הפקעה - המועד הקובע והודעה על ההפקעה

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

היית מאוד שמח לתת לך תשובה מלאה על השאלה שבפני עצמה הינה מספר שאלות מהותיות שיש לתת עליהם את הדעת. על מנת להסביר אתן לך סוגיה אחת מהותית שתבין עד כמה יש לפצל את השאלה ולענות על כל אחד בנפרד.
אני מביא לך ציטוט מתוך ע"א 5964/03 (שם דנו בשאלה של הפיצוי, הפיצוי עבור ההפקעה, מהו המועד הקובע, כמו כן בשאלה של שיהוי והתיישנות !!
- "קרקע הופקעה מבעליה ונרשמה על-שם רשות הציבור המפקיעה (המדינה, עירייה וכיו"ב). עברו שבע שנים מאז ההפקעה, ופלוני, הבעלים-לשעבר, לא בא לתבוע את פיצויי ההפקעה. חלפו שלוש שנים נוספות, ובתום עשר שנים מיום ההפקעה תובע פלוני את הרשות המפקיעה לקבלת פיצויי ההפקעה. הרשות מתגוננת בטענת התיישנות והשאלה הנשאלת היא אם הוראות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, חלות על מערכת זו ?
מכוח סעיף 8 לחוק ההתיישנות נפסק, בנוגע לסוגיה של פיצויי הפקעה, כי תביעתו של תובע לא התיישנה, מקום שהרשות המפקיעה לא קיימה חובתה לפי דין להודיע לנפקע על דבר ההפקעה ולא נודע לנפקע אודותיה בדרך אחרת.:

לקבלת יעוץ מלא מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בתחום על מנת להגיב בזמן.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה יחידה

אייל 17/05/11

יש ברשותי דירה אחת שמכרתי אותה לפני כחודש,העסקה דווחה לרשויות המס,אך אני עדין גר בדירה כי מועד העברת החזקה לא הגיע(ולכן הנכס גם לא רשום עדין על שם המוכרים.)
א. אני מעוניין לרכוש כעת דירה חדשה, האם הדירה החדשה שארכוש תחשב כדירה יחידה?
ב. האם בטופס המש"ח אוכל להצהיר כי יש ברשותי דירה אחת?

לעמוד

המלא

מכירת דירה יחידה - 4 תנאים מצטברים

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

מכירת דירה יחידה (להלן ההגדרות) -
במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר ניתן פטור מותנה בקיומם של 4 תנאים מצטברים:

א) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור יו"ש.
ב) במשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת פטור לפי עילה זו.
ג) בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד) הדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שהוא פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
דירות שלא יחשבו כדירה נוספת: א) דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת בשנה שקדמה למכירה. ב) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997 ג) דירה שחלקו של המוכר בבעלות בה פחות מ- 25%.

דירה שתחשב כדירה נוספת- אם היא בבעלותו של איגוד, ואינה מלאי עסקי, ולמוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד לפחות 25% בבעלות על הדירה. לא נדרש שהדירה הנוספת תהיה דירת מגורים מזכה.

לילה טוב,
אברהם ללום, עו”ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

יום המכירה

משה 17/05/11

ביום 20/1/11 חתמתי על חוזה לרכישת דירה מעזבון , החוזה הועבר לבית המשפט לענייני משפחה על מנת לאשרו . עבר למעלה מחודש עד שבית המשפט אישר את המכירה אולם מדרגות המס עלו .הגשתי שומה עצמית אך לאחר מכן מפקח מיסוי מקרקעין שינה את השומה לפי המדרגות החדשות .
אני מתכון להגיש השגה ובמידת הצורך ערר . על כן רציתי לדעת מהו יום המכירה . אודה לתשובה מהירה

לעמוד

המלא

אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח ? (חדש)

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

לאור העובדה שאתה מתכוון לפנות לערר אענה לך מבלי להכיר את התיק תשובה כללית שאני מקווה שתעזור לך, מומלץ שלא להסתפק על התשובה ולקבל יעוץ מלא ומקצועי.

אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח, (רפלד, גן, אלדר שרון) יצר חריג לכלל לפיו יום חתימת ההסכם הוא יום ארוע המס לצרכי מס שבח (אלדר שרון מפי השופט שמגר). הכלל במס שבח הינו כי יום ההסכם הוא היום הקובע, ואילו רק לגבי עסקאות שהחוק קבע צורך באישור בית משפט כתנאי לחלותן נקבע מועד אישורן ע"י בית המשפט כיום המכירה. עסקאות כאלו הינן עסקאות שקטין צד להן (רפלד), עסקאות בעזבון, הוצל"פ וכיו"ב כונס נכסים או מפרק.

הבאתי בפניך גם את עמדות הצדדים(מס שבח והצד שלך) וכן פס"ד חשובים. תבדוק האם המקרה שלך עונה על האמור ויהיה לך קל להחליט כיצד לפעול.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דיירים מסרבים לפנות את הדירה בתום מועד השכירות

רן 17/05/11

הבנתי שאסור לבעל הנכס לזרוק בכח את הדיירים מהדירה.השאלה האם מותר לי להיכנס לדירה (שלי) ולהעביר בה את הזמן במטרה להציק לדיירים הסרבנים או שגם אז אסור לי להיכנס לדירה (מזכיר החוזה נגמר ולא חודש)?תודה

לעמוד

המלא

הליך לפינוי שוכר

עו"ד אברהם ללום מנהל 18/05/11

תפנה לבית המשפט, ההליך היום הוא יחסית מהיר וזול יותר מפעם. חבל על כל רגע תוך חודשיים שלושה הם יהיו מחוץ לדירה אם אכן החוזה נגמר ואין עובדה שחסרה בשאלה.
ניתן במקרה כמו שלך מאחר ומדובר כבר על הפרה להגיש בקשה לסעד של מתן צו פינוי זמני יחד עם תובענה לצו פינוי קבוע.

בהצלחה

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוזה שכירות

מאיה 17/05/11

שלום,
השכרתי דירה עם מקרר וציינתי את המקרר ברשימת המצאי בלבד. כלומר, לא התחייבתי בחוזה לספק לשוכרים מקרר, זה מופיע אך ורק בהקשר למצאי שנשאר בדירה.
כעת המקרר התקלקל ודרוש תיקון רציני, כך שכבר עדיף לקנות מקרר חדש.
השוכר טוען שהתחייבתי לו למקרר (מאחר וזה מופיע ברשימת המצאי) ודורש שאתקן או שאספק לו מקרר חלופי. אני טוען שלא התחייבתי ולא רק שאיני חייב לספק לו מקרר חלופי, אלא שהוא אף צריך לתקן את המקרר על חשבונו (צריך להחזיר לי מקרר עובד, כפי שקיבל אותו!).
מה הדין?

תודה מראש.

לעמוד

המלא

פורום חוזים

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

מומלץ לפנות לפורום חוזים באתר.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת דירה בירושה

אלכסיי נוביקוב 17/05/11

שלום,שמי אלכסיי ובימים אלו אבי עורך צוואה ובה הוא מתכוון להוריש לי ולאחותי את ביתו.ברצוני לדעת האם ישנו מיסוי כלשהו ברגע מימוש הצוואה והעברת הבית על שמי ושם אחותי?תודה מראש על העזרה.

לעמוד

המלא

תכנון המס בעת עריכת צוואה

עו"ד אברהם ללום מנהל 17/05/11

לאחר הפטירה ובשלב חלוקת העיזבון בין היורשים עלולה לקום חבות מס אצל היורשים, לכן מומלץ במקרה שלך, אף על פי שהוא נשמע די פשוט בשלב זה בטרם הובאו כל הפרטים לגבי התכניות שלכם ולגבי דירות נוספות שברשותכם לקבל יעוץ מקצועי ופרטני על בסיס כל העובדות. חשוב לחשוב לדוגמה על עריכת הסכם חלוקת עזבון אשר בהתקיים תנאים מסויימים אינו מהווה אירוע מס אולם, תכנון מס נכון בעת עריכת הצוואה עשוי לחסוך כסף רב.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רוב בהחלטת החלפת חברת ההחזקה

בעל דירה נזעם 17/05/11

בבניין בן 22 דירות היתה ישיבת ועד של כל בעלי הדירות לצורך החלפת חברת ההחזקה.
הגיעו 5 בעלי דירות לישיבה, כל האחרים לא טרחו לבוא בכלל.
ברוב של 4 מול 1 התקבלה החלטה להחליף את חברת ההחזקה.
האם הצבעההחלטה כזאת היא תקינה מבחינת החוק?
לא צריך רוב של שני שליש של בעלי הדירות בלי קשר לאם באו או לא באו לישיבה להצביע? ואם הם יביעו התנגדות יומיים אחרי?

לעמוד

המלא

החלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו

עו"ד אברהם ללום מנהל 18/05/11

רוב רגיל

הכלל הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב. קרי, רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף – בכולן מספיק רוב רגיל. הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה או נתנו יפוי כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין.

רוב מיוחד

כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש. במקרה שלכם מעוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה ו/או להחליף חברת אחזקה ולכן במקרה זה, החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שרותים כזה או אחר (כגון גנן, מנקה וכד') אלא להתקשרות שמעבירה את כל או רוב תחזוקת וניהול הבית לגורם חיצוני).

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.