פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הפרת חוזה שכירות בגין עיכוב בשיפוצים בבניין
מיכאל
13/05/11
שלום
אני מתגורר בדירת 4 חדרים בתל אביב. בנובמבר חידשתי את חוזה השכירות. נאמר
לי על ידי בעלת הבית שיש שיפוץ מתוכנן בבניין (תמא 38) שיארך כשלושה
חודשים. בהתכתבות בינינו במייל לפני החידוש חתימה היא רשמה "החלטתי לא
להעלות לכם את המחיר לתקופת השיפוצים" - בפועל זה היה חודשיים שהיא לא
העלתה. (אחכ היא התנערה מהמשפט הזה. טענה שרצתה לעלות ב1000 שח והעלתה רק
ב500 גם בגלל השיפוצים). בעוונותינו לא הכנסנו שום דבר לחוזה שקשור
לשיפוצים או לתקופת השיפוץ. לפי החוזה עם הקבלן השיפוץ היה אמור להתחיל
בסוף נובמבר (אכן קרה) ולהסתיים בתחילת פברואר. הוא עדיין לא הסתיים. היו 7
פריצות לדירות. לנו יש גם גג פרטי שהם השתלטו עליו במהלך השיפוצים ולא
יכולנו להשתמש בו, ועוד מלא נזק ברמת החיים היומיומית מהשיפוצים.
והשאלה היא כמובן - האם החוזה הופר? האם יש עליה לתבוע את בעלת הבית? האם יש אפשרות שפשוט נבטל צ'ק אחד כפיצוי עצמי על זה?
תודה רבה מראש
מיכאל
אני מתגורר בדירת 4 חדרים בתל אביב. בנובמבר חידשתי את חוזה השכירות. נאמר
לי על ידי בעלת הבית שיש שיפוץ מתוכנן בבניין (תמא 38) שיארך כשלושה
חודשים. בהתכתבות בינינו במייל לפני החידוש חתימה היא רשמה "החלטתי לא
להעלות לכם את המחיר לתקופת השיפוצים" - בפועל זה היה חודשיים שהיא לא
העלתה. (אחכ היא התנערה מהמשפט הזה. טענה שרצתה לעלות ב1000 שח והעלתה רק
ב500 גם בגלל השיפוצים). בעוונותינו לא הכנסנו שום דבר לחוזה שקשור
לשיפוצים או לתקופת השיפוץ. לפי החוזה עם הקבלן השיפוץ היה אמור להתחיל
בסוף נובמבר (אכן קרה) ולהסתיים בתחילת פברואר. הוא עדיין לא הסתיים. היו 7
פריצות לדירות. לנו יש גם גג פרטי שהם השתלטו עליו במהלך השיפוצים ולא
יכולנו להשתמש בו, ועוד מלא נזק ברמת החיים היומיומית מהשיפוצים.
והשאלה היא כמובן - האם החוזה הופר? האם יש עליה לתבוע את בעלת הבית? האם יש אפשרות שפשוט נבטל צ'ק אחד כפיצוי עצמי על זה?
תודה רבה מראש
מיכאל
הפרת חוזה שכירות על ידי משכיר
עו"ד שזר תומר
14/05/11
נושא הפרות הסכם שכירות ויחסי שוכר משכיר, הוא כה סבוך ולא ברור, שקשה לתת לך תשובה חד משמעית.
מה שכן חד משמעי, לא ניתן לבטל שיק במעמד צד אחד...
אם אתם טוענים להפרה (ולא בטוח בכלל שיש כן הפרה אולי אי נוחות שאפשר לפצות עליה בכסף), צריך להעלות את זה על כך, ובמקרה הצורך לתבוע.
מקרה לא פשוט.
יש לך קייס לנושא האי נוחות שעולה על הזמן שהובטח לכם, אפשר לטעון גם שאילו ידעתם שזה היה לוקח כל כך הרבה זמן הייתם לוקחים דירה אחרת וכו'...
יש טענות, אבל לא פשוט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה שכן חד משמעי, לא ניתן לבטל שיק במעמד צד אחד...
אם אתם טוענים להפרה (ולא בטוח בכלל שיש כן הפרה אולי אי נוחות שאפשר לפצות עליה בכסף), צריך להעלות את זה על כך, ובמקרה הצורך לתבוע.
מקרה לא פשוט.
יש לך קייס לנושא האי נוחות שעולה על הזמן שהובטח לכם, אפשר לטעון גם שאילו ידעתם שזה היה לוקח כל כך הרבה זמן הייתם לוקחים דירה אחרת וכו'...
יש טענות, אבל לא פשוט...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס רכישה
יוסי
13/05/11
שלום
רציתי לדעת המס רכישה היום
על דירה שניה כמה הוא
3.5% או 5%
רציתי לדעת המס רכישה היום
על דירה שניה כמה הוא
3.5% או 5%
עוד שאלה
יוסי
13/05/11
רציתי לשאול עוד שאלה אם
לפני חצי שנה קניתי דירה שניה ועכשיו אני רוצה
למכור את הראשונה ולקנות אחרת
ועדיין לא שילמתי את המס רכישה
אבל גם לא עשיתי הקפאה
האם אני יכול לבקש עכשיו אחרי חצי שנה לעשו תהקפאה
תודה רבה לעוזרים
לפני חצי שנה קניתי דירה שניה ועכשיו אני רוצה
למכור את הראשונה ולקנות אחרת
ועדיין לא שילמתי את המס רכישה
אבל גם לא עשיתי הקפאה
האם אני יכול לבקש עכשיו אחרי חצי שנה לעשו תהקפאה
תודה רבה לעוזרים
מס רכישה על דירה שנייה
raoul
13/05/11
המס על דירה שנייה הוא 5% עד 1,000,000 לאחר מכן 6% עד 3,000,000 , ולאחר מכן 7%.
ישנו סימולטור באתר רשות המיסוי.
ישנו סימולטור באתר רשות המיסוי.
שאלה חשובה
km
12/05/11
שלום רב,במצב בו יש אדם במשפחה עם מחלה נפשית ומוכר ע"י ביטוח לאומי ומוסדות פסיכיאטריים שונים, והדירה בה גרה המשפחה רשומה על שמו- כיצד ניתן לסדר באופן חוקי שאדם זה לא יוכל למכור את הדירה או לעשות חוזים אצל משרדי תיווך שונים לשם מכירתה (ז"א שהחתימה שלו לא תהיה תקפה ללא אישור אחד מבני המשפחה)?תודה מראש על העזרה
הגבלת כשרות
raoul
13/05/11
ככלל - אפשר לרשום הערה (ודו"ק - לא הערת אזהרה) במרשם המקרקעין על הגבלת כשרות משפטית.
כל "אדם מעוניין" יכול להגיש בקשה כזו לרשם המקרקעין (שבתחומו נמצא הנכס). לבקשה יש לצרף את התעודה הפסיכיאטרית - וככל שהרשם ישתכנע, הוא יירשום הערה על כך.
בד בבד ממולץ לפנות לבית המשפט על מנת שייתן צו על הגבלת כשרות - וימנה אפוטרופוס.
כל "אדם מעוניין" יכול להגיש בקשה כזו לרשם המקרקעין (שבתחומו נמצא הנכס). לבקשה יש לצרף את התעודה הפסיכיאטרית - וככל שהרשם ישתכנע, הוא יירשום הערה על כך.
בד בבד ממולץ לפנות לבית המשפט על מנת שייתן צו על הגבלת כשרות - וימנה אפוטרופוס.
מתי להגיש משח במכר על תנאי
רחל
12/05/11
רכשתי בחוזה מכר דירה וכתבנו שהמכירה היא על תנאי שינתן אישור בניה על הבניה החריגה. האם יש חובה לדווח למס שבח לפני שניתן אישור הבניה?
דיווח על מכירה על תנאי
raoul
13/05/11
הדיווח לרשויות המס - אינו תלוי בכל תנאי - ולכן יש להגישו תוך 50 יום מימועד העסקה (קרי יום חתימת החוזה) בשומה עצמית (או תוך 30 יום להצהרה רגילה - לא מומלץ).
באם התנאי לא יתקיים - רי שיש לגיש לרשויות המס טופס לביטול העסקה חתום ע"י שני הצדדים - כי אז רשויות המס יבטלו את השומה ויחזירו את התשלום שכבר התבצע (ככל שהתבצע) על חשבון מס שבח/רכישה.
באם התנאי לא יתקיים - רי שיש לגיש לרשויות המס טופס לביטול העסקה חתום ע"י שני הצדדים - כי אז רשויות המס יבטלו את השומה ויחזירו את התשלום שכבר התבצע (ככל שהתבצע) על חשבון מס שבח/רכישה.
יפוי כח
תושב חו"ל
12/05/11
שלום,אני תושב חו"ל (נמצא כרגע בארץ), מעוניין לתת לבת שלי יפוי כח בלתי חוזר למכירת דירתי. האם זה צריך להיות במעמד נוטריון או מספיק מול עוה"ד שלי?ובנוסף, האם יפוי כח להליכים בבית משפט/כללי מאדם לאדם חייב חתימה של עו"ד או צריך נוטריון?תודה
המשך לשאלה
תושב חו"ל
13/05/11
שכחתי עוד לשאול, אם עדיין אין לי קונים, האם ניתן לתת יפוי כוח בלתי חוזר לבתי/עו"ד למכירת הנכס, ללא ציון עו"ד הקונים ושמות הקונים? כיצד מתקנים את זה אח"כ כאשר יש קונים?
תשלום ארנונה על מבנה חקלאי
טל
12/05/11
אנו שוכרים מבנה חקלאי על חלקה א' במושב. המבנה משמש אותנו כבית גידול לתוכים ליצוא המאושר על ידי משרד החקלאות והשירותים הוטרינריים. לאחר כמעט 5 שנים, החליטה המועצה שהיא רוצה לגבות מאיתנו ארנונה מלאה כשל מבנה מסחר.
מה עלינו לעשות?
מה עלינו לעשות?
סיווג נכסים בעניין ארנונה
raoul
13/05/11
באפן כללי - רב הנסתר על הגלוי בענייני ארנונה והרשויות המקויות עושות כמעט ככל העולה על רוחן (אין אפילו הגדרה של המונח "דירה" כך שאי אפשר לדעת מהו השטח החייב בארנונה ואכן זה משתכנה מרשות לרשות). קל וחומר לעניין סיווגם של הנכסים - זהו תחום אפור וניתן לטעון כמעט כל דבר - לכן ברור כי לא ניתן לתת הדרכה לגבי השאלה ויש לנתח היטב את כל המרכיבים של הנכס הספציפי - וגם אז ניתן לטעון לכאן או לכאן. באם תרצו לאסוף חומר משפטי רלוונטי אתם מוזמנים לקרא את הפרקים הרלוונטים בקובצו המדהים של ד"ר הינריק רוסטוביץ "ארנונה עירונית" - שתוכלו למצא בספריות המשפטיות. הקובץ מחולק לספר המנתח סוגיות שונות בנושאי ארנונה ובפרט הסיווג - וגם קובץ של פסיקה מרכזית בעניינים שונים - לאחר קריאת הפרקים הרלוונטיים תהיו מצויידים בטענות מהותיות הרבה יותר טובות.
באשר לדרכי הפעולה: אפשר להגיש ערר - אותו מגישים לרשות המקומית עצמה שבה יש ועדת ערר לענייני ארנונה.
ככל שהחלטת ועדת הערר לא תהיה לרוחכם - אפשר להגיש עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעיינים מינהליים (הוא בית המשפט המחוזי היושב כבית המשפט לעניינים מינהלים).
באשר לדרכי הפעולה: אפשר להגיש ערר - אותו מגישים לרשות המקומית עצמה שבה יש ועדת ערר לענייני ארנונה.
ככל שהחלטת ועדת הערר לא תהיה לרוחכם - אפשר להגיש עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר לבית המשפט לעיינים מינהליים (הוא בית המשפט המחוזי היושב כבית המשפט לעניינים מינהלים).
תשובה מעו"ד שי ויסבוך
shaiw
16/05/11
ראשית, חשוב מאד להגיש השגה לעירייה, וזאת לאחר ניתוח של צו הארנונה של הרשות המקומית הרלוונטית לכם. השגה מגישים תוך 90 יום. תשובה תינתן לכם תוך 60 יום ואז במידה ודחו את טענותיכם אתם מגישים ערר לועדת הערר לעינייני ארנונה. אם חייבו אתכם גם רטרואקטיבית ייתכן ותאלצו להגיש גם עתירה מנהלית, כך גם אם שינוי הסיווג נעשה עקב תיקון צו הארנונה, ולתיקון לא ניתן אישור משרי הפנים והאוצר.
האם ניתן לבקש סעד הצהרתי על בעלות?
ליאת
12/05/11
אני תובעת מישהו על סכום נכבד והוא חסר אמצעים. יש לו דירה שרשומה על אחותו ואני יודעת שהוא עזר לה לקנות.
1. האם ניתן לבקש סעד הצהרתי שדירת אחותו היא שלו?
2. לפי איזה חוקים ניתן לבקש סעד הצהרתי על בעלות במקרקעין והאם זו רשימה סגורה?
1. האם ניתן לבקש סעד הצהרתי שדירת אחותו היא שלו?
2. לפי איזה חוקים ניתן לבקש סעד הצהרתי על בעלות במקרקעין והאם זו רשימה סגורה?
הצהרה על בעלות
raoul
13/05/11
במסגרת הליכים בהוצל"פ - ככל שייפתחו כאלו לביצוע פסק הדין - אפשר לפנות לבית המשפט על מנת שייתן סעד הצהרתי שהדירה הינה למעשה של החייב גם אם היא אינה רשומה על שמו. ודו"ק צריך לפנות לבית המשפט ולא לרשם ההוצל"פ. באם יישתכנע רשם ההוצל"פ כי אכן הדירה היא של החייב - הוא יכול להורות על עיקול הדירה, ואז יוכל רשם ההוצל"פ להמשיך לבצע את פסק הדין אפילו בדרך של מכירת הדירה.
איך מבברים אם בית ממשוכן?
קונה בית
12/05/11
שלום, אני רוצה לברר אם בית שאני מעוניינת בו ממשוכן, ובכמה הוא ממשוכן. הוצאתי נסח טאבו לפי המספר גוש והחלקה, אבל קיבלתי דף שמסביר לי את כל הבניין ולא כתוב לי כלום על הדירה הספציפית. אשמח לעזרה. תודה.
משכנתא ומשכון
raoul
13/05/11
ככלל "משכנתא" הינה רשומה בפנקס המקרקעין (או בנסח הטאבו) ומהווה זכות קניינית על הנכס, בעוד שמשכון הינו שעבוד אישי הנרשם ברשם המשכונות - ואינו מהווה זכות קניינית על הנכס.
לכן - אם הדירה רשומה בטאבו - רק הזכויות שנרשמו ייגברו על זכות מאוחרת שנרשמה מאוחר יותר, ולכן אם עסקה תירשם בלי שהמשכנתא נרשמה בטאבו - הרי שהזכות הקניינית תהיה למי שיירשם (ובדיוק בשביל זה יש טאבו).
באם הדירה לא רשומה בטאבו הרי שכל העסקאות הינן בגדר זכויות חוזיות - או אז גובר הזכות הראשונה בזמן - במקרה זה אם נרשם משכון - ברשם המשכונות לפני החתימה על החוזה- רישום המשכון יגבור עת החוזה - לכן במקרה זה יש לבדוק גם ברשם המשכונות.
לגבי השאלה - יש צורך לראות את הנסח (דבר הדורש קצת מיומנות) ולראות איך בדיוק רשומה הדירה (אם בפנקס הבתים המשותפים אם במושע על החלקה אם בבעלות אם בחכירה וכו') - ואז ניתן יהיה לתת תשובה.
לכן - אם הדירה רשומה בטאבו - רק הזכויות שנרשמו ייגברו על זכות מאוחרת שנרשמה מאוחר יותר, ולכן אם עסקה תירשם בלי שהמשכנתא נרשמה בטאבו - הרי שהזכות הקניינית תהיה למי שיירשם (ובדיוק בשביל זה יש טאבו).
באם הדירה לא רשומה בטאבו הרי שכל העסקאות הינן בגדר זכויות חוזיות - או אז גובר הזכות הראשונה בזמן - במקרה זה אם נרשם משכון - ברשם המשכונות לפני החתימה על החוזה- רישום המשכון יגבור עת החוזה - לכן במקרה זה יש לבדוק גם ברשם המשכונות.
לגבי השאלה - יש צורך לראות את הנסח (דבר הדורש קצת מיומנות) ולראות איך בדיוק רשומה הדירה (אם בפנקס הבתים המשותפים אם במושע על החלקה אם בבעלות אם בחכירה וכו') - ואז ניתן יהיה לתת תשובה.
הסכם ממון ומס רכישה
סיגל
12/05/11
חמי העביר לבעלי במתנה בית וכעת הוא על שמו בטאבו. אני רכשתי בית ומחשיבים לי אותו כבית שני (בגלל הדירה של בעלי). יש לי ולבעלי הסכם ממון ואנו מנהלים חשבונות נפרדים.
שאלתי היא האם קיים פסק דין בנושא דומה לזה?
שאלתי היא האם קיים פסק דין בנושא דומה לזה?
תא המשפחתי
raoul
13/05/11
יש המון פסיקה בעניין - ואין פסק דין דומה למשנהו בנסיבות.
ככלל במפורש הוא כי עקרון "התא המשפחתי" גובר על הסכם ממון -
אכן כל מקרה לגופו ולפעמים ישנם נסיבות שונות ו/או מעניינות אשר מצדיקות התייעצות עם מומחה בתחום המיסוי.
ככלל במפורש הוא כי עקרון "התא המשפחתי" גובר על הסכם ממון -
אכן כל מקרה לגופו ולפעמים ישנם נסיבות שונות ו/או מעניינות אשר מצדיקות התייעצות עם מומחה בתחום המיסוי.
אתיקה מקצועית של עורך דין
הדר
12/05/11
עורך דין מיצג את שני הצדדים בעסקה למכירת מקרקעין, לאחר מספר חודשים המוכרים מבקשים לבטל את החוזה בשל תשלום קנס שסברו בעת חתימת החוזה כי יוכלו לבטל, למרות שקנס זה הינו קבוע בחוק ולא ניתן לבטלו, אלא כתקדים שעליו הצד המוכר תיכנן להילחם זמן ממושך. העו"ד ידע על כוונת המוכרים בעת החתימה ולא גילה זאת לקונים.
האם עבר על כללי האתיקה ומה דינו על כך?
האם עבר על כללי האתיקה ומה דינו על כך?
הפרת הסכם מכר ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/05/11
אין מניעה אתית שעו"ד ייצג את שני הצדדים, למרות שיש רבים שסבורים (ובצדק !!!) שעדיף שלא. כל עוד הצדדים נתנו הסכמתם לכך, איני רואה בעיה עם כך. זה במישור העקרוני. לגבי הוראות ההסכם הספצ', יש לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום, לתת לו לקרוא את הוראות ההסכם המדובר, ולבחון על מה חתמתם. אם נתתם הסכמתכם למוכר להילחם על דרישת הקנס כאמור, והייתם מודעים לכך, איני רואה כיצד ניתן לשנות את ההסכם כיום בדיעבד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו זכרון דברים
גדי
11/05/11
היי,
ראיתי דירה למכירה, וכאשר הוצאתי את נסח הטאבו שלה ראיתי שחמישים אחוז ממנה שייכים לאדם שנפטר. האם יש משמעות לעשות זכרון דברים לגבי הדירה כאשר מצבה המשפטי לא ברור? לדוגמא, עוד לא יצא צו ירושה הכולל את הדירה, ותאורטית לא ברור עדיין איך אחוזי הדירה יתחלקו בין יורשיה החוקיים. מה לעשות אם נניח אני רוצה את הדירה אך לא רוצה לחכות לה לנצח עד שמעמדה המשפטי יסתדר?
ראיתי דירה למכירה, וכאשר הוצאתי את נסח הטאבו שלה ראיתי שחמישים אחוז ממנה שייכים לאדם שנפטר. האם יש משמעות לעשות זכרון דברים לגבי הדירה כאשר מצבה המשפטי לא ברור? לדוגמא, עוד לא יצא צו ירושה הכולל את הדירה, ותאורטית לא ברור עדיין איך אחוזי הדירה יתחלקו בין יורשיה החוקיים. מה לעשות אם נניח אני רוצה את הדירה אך לא רוצה לחכות לה לנצח עד שמעמדה המשפטי יסתדר?
רישום ירושה
raoul
13/05/11
זהירות ! זכרון דברים על אף שמו המטעה - הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין - יש על זה פסיקה רחבה בפרט של העליון. לכן יש להיזהר מאוד מאוד לפני חתימה על מסמך שכזה - וראוי להימנע מכך לפני התייעצות עם עו"ד אשר יבדוק את פרטי העסקה קודם כל.
קל וחומר כשמצב הזכויות בדירה אינו ברור. זכרון הדברים הינו עדיין מחייב - במישור החוזי - את מי שחתמו עליו.
באשר לשאלה - כל זמן שלא תירשם הירושה בטאבו - לא תתאפשר העברת זכויות בדירה - ולכן ככל שאין צו ירושה ו/או צו קיום צוואה הדבר בעייתי בלשון המעטה (הדבר יכול להימשך שנים באם מצב הירושה אינו ברור).
ישנם דרכים לעשות חוזים מותנים - אבל העניין דורש התעמקות ומיומנות.
קל וחומר כשמצב הזכויות בדירה אינו ברור. זכרון הדברים הינו עדיין מחייב - במישור החוזי - את מי שחתמו עליו.
באשר לשאלה - כל זמן שלא תירשם הירושה בטאבו - לא תתאפשר העברת זכויות בדירה - ולכן ככל שאין צו ירושה ו/או צו קיום צוואה הדבר בעייתי בלשון המעטה (הדבר יכול להימשך שנים באם מצב הירושה אינו ברור).
ישנם דרכים לעשות חוזים מותנים - אבל העניין דורש התעמקות ומיומנות.
מתווך מבקש צק פיקדון לשמירת הבית
בני
11/05/11
שלום רב,
מתווך הראה לי דירה שמצאה חן העיני. הוא דורש ממני שאשיר לו צק ערבון על כך שאני מעוניין בדירה והוא מבחינתו שומר לי עליה. אני לא מעומיין לעשות זאת. הם זה חוקי מנו לבקש זאת ממני?
תודה
מתווך הראה לי דירה שמצאה חן העיני. הוא דורש ממני שאשיר לו צק ערבון על כך שאני מעוניין בדירה והוא מבחינתו שומר לי עליה. אני לא מעומיין לעשות זאת. הם זה חוקי מנו לבקש זאת ממני?
תודה
מתווכים
raoul
13/05/11
חוק המתווכים בא להסדיר ופרט להגביל את המתווכים באפי הפעולות אשר הם מורשים לבצע מצד אחד, ושלילת זכות לדמי תיווך באם יעברו על הוראות אלו.
סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי על המתווך לפעול בנאמנות כלפי לקוחו, בעוד שסעיף 12 קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
זהו סעיף סל התוחם את אפשרויותיו של המתווך וקבע סנקציות מאוד חמורות (מלבד העבירה בגין ייחוד המקצוע של עורכי דין).
א"כ ככלל מתווך לא ייצג צד לעסקה כך שהערבון הינו הפרת אמונים לכאורה או כלפי המוכר או כלפי הקונה או כלפי שניהם כאחד אם זה בא "לכפות" הסכם.
למרות זאת יש לברר היטב מה טיבו של השירות שהוא נותן לקונה ו/או למוכר - וייתכן נסיבות חריגות ממה שנאמר לעיל.
לכן יש להעמיד את המתווך על טעותו - מה שלא ימנע ממנו להציע את הדירה לרוכשים פוטנציאלים נוספים - כשלכאורה יש חובה כלפי המוכר לעשות כן.
סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי על המתווך לפעול בנאמנות כלפי לקוחו, בעוד שסעיף 12 קובע כי:
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
זהו סעיף סל התוחם את אפשרויותיו של המתווך וקבע סנקציות מאוד חמורות (מלבד העבירה בגין ייחוד המקצוע של עורכי דין).
א"כ ככלל מתווך לא ייצג צד לעסקה כך שהערבון הינו הפרת אמונים לכאורה או כלפי המוכר או כלפי הקונה או כלפי שניהם כאחד אם זה בא "לכפות" הסכם.
למרות זאת יש לברר היטב מה טיבו של השירות שהוא נותן לקונה ו/או למוכר - וייתכן נסיבות חריגות ממה שנאמר לעיל.
לכן יש להעמיד את המתווך על טעותו - מה שלא ימנע ממנו להציע את הדירה לרוכשים פוטנציאלים נוספים - כשלכאורה יש חובה כלפי המוכר לעשות כן.
בתעודת הזהות לאום עם כוכביות
ציפי
11/05/11
שלום לך,
מה המשמעות של כוכביות בשדה הלאום שמופיע בתעודת זהות?
מה יכול להיות החשש, כי אני מבינה שהוא לא יהודי אז מה זה אומר בקשר לאמצעי זהירות שעלע לנקוט כמשכירה?
הרבה תודה לתשובתך
ציפי
מה המשמעות של כוכביות בשדה הלאום שמופיע בתעודת זהות?
מה יכול להיות החשש, כי אני מבינה שהוא לא יהודי אז מה זה אומר בקשר לאמצעי זהירות שעלע לנקוט כמשכירה?
הרבה תודה לתשובתך
ציפי
בטחונות להסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/05/11
לגבי המשעות של כוכבית, יש לברר במשרד הפנים מה משמעות הדבר. לגבי עצם העובדה שהוא אינו יהודי, אין זה משנה כלל. עלייך לבדוק ולבחון את השוכר לגופו של אדם, ללא קשר ללאום ו/או למין שלו ובכלל. בכל מקרה, תמיד מומלץ לקבל ביטחונות מתאימים, ללא קשר ללאום ו/או למין ו/או למוצא של השוכר.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אייך יודעים מתי להצמיד למדד או לדולר את שכ"ד?
ציפי
11/05/11
שלום לך,
עד היום השוכרים שילמו לי לפי מחיר בשח קבוע, אך בשנת 2011 יש צפי לאינפלציה יותר גבוהה משנה קודמת, מדברים על כ- 3% ושער הדולר כידוע נמוך יחסית, אז אייך יודעים מתי לציין בחוזה על הצמדה?
חוץ מזה שכל שנה אני מתעדכנת אצל מתווכים על המחיר העדכני לשנה השוטפת?
תודה רבה לתשובתך
ציפי
עד היום השוכרים שילמו לי לפי מחיר בשח קבוע, אך בשנת 2011 יש צפי לאינפלציה יותר גבוהה משנה קודמת, מדברים על כ- 3% ושער הדולר כידוע נמוך יחסית, אז אייך יודעים מתי לציין בחוזה על הצמדה?
חוץ מזה שכל שנה אני מתעדכנת אצל מתווכים על המחיר העדכני לשנה השוטפת?
תודה רבה לתשובתך
ציפי
מנגנון הצמדה
raoul
13/05/11
הדבר אינו קבוע - והוא נמצא באזור חופש החוזים. שני הצדדים יכולים להסכים על כל מנגנון הצמדה שרק יירצו ללא כל הגבלה לכאורה.
לכן אפשר להצמיד כל תשלום למדד המחירים לצרכן או מדד אחר (למשל תשומות הבנייה וכו') באם שני הצדדים יסכימו. כמובן שהדבר יידרוש התחשבנויות, לא פשוטות לפעמים.
לכן אפשר להצמיד כל תשלום למדד המחירים לצרכן או מדד אחר (למשל תשומות הבנייה וכו') באם שני הצדדים יסכימו. כמובן שהדבר יידרוש התחשבנויות, לא פשוטות לפעמים.
קבלת דירה מקבלן ללא טופס 4
רעות
11/05/11
שלום
רכשנו דירה מקבלן ויש עיכוב במסירת החזקה בגלל שאין טופס 4 לדירות או לבניין או לשניהם (אין לנו מושג), נכון להיום כחודשיים, והדירה אמורה להימסר עוד כחודש.
דחוף לנו מאוד לקבל את הדירה.
האם אפשר לבקש לקבל את הדירה עכשיו לפני טופס 4?
מה המשמעויות של זה ואיך (אם בכלל) זה יכול לפגוע בנו?
תודה מראש. דחוף לי מאוד.
רכשנו דירה מקבלן ויש עיכוב במסירת החזקה בגלל שאין טופס 4 לדירות או לבניין או לשניהם (אין לנו מושג), נכון להיום כחודשיים, והדירה אמורה להימסר עוד כחודש.
דחוף לנו מאוד לקבל את הדירה.
האם אפשר לבקש לקבל את הדירה עכשיו לפני טופס 4?
מה המשמעויות של זה ואיך (אם בכלל) זה יכול לפגוע בנו?
תודה מראש. דחוף לי מאוד.
צו איכלוס
raoul
13/05/11
טופס 4 הינו אפשרות לחבר את הדירה לרשת החשמל - ככזה ככל שלא ניתן טופס 4 - לא ניתן טכנית לגור בדירה מאחר שאי אפשר לחבר אותה לחשמל.
כדי לקבל טופס 4, על הקבלן להראותשהוא עומד בכל הדרישות מלבד הדרישות התכנוניות: מכבי אש, הג"א וכו' ולכן ישנו גם סיכון בלגור בבניין כל זמן שלא אושר שנבדקו כל המערכות ונמצאו תקינות - וסביר להניח שהקבלן יחתים אותכם על ויתור כלכ אחריות בגין נזק עקב אי קבלת טופס 4 - לפני שימסור לכם את הדירה (אם בכלל יסכים).
באם תחליטו לקבל את החזקה בדירה (או במילים אחרות לקבל את המפתחות) הרי שמבחינתו הקבלן יצא ידי חובה, ולכן גם אם טופס 4 יתקבל עוד שנתיים - לא תוכלו לתבוע על איחור במסירה - בעוד שלמעשה אתם לא יכולים לגור בדירה. בנוסף מרוץ הזמנים לתקופת הבדק מתחיל מיום מסירת החזקה - ולכן יש חשיבות שתנצלו את התקופה במגורים בתוך הבית (אפילו באמצעות שוכר) על מנת להעמוד מקרוב על תקינותה.
כדי לקבל טופס 4, על הקבלן להראותשהוא עומד בכל הדרישות מלבד הדרישות התכנוניות: מכבי אש, הג"א וכו' ולכן ישנו גם סיכון בלגור בבניין כל זמן שלא אושר שנבדקו כל המערכות ונמצאו תקינות - וסביר להניח שהקבלן יחתים אותכם על ויתור כלכ אחריות בגין נזק עקב אי קבלת טופס 4 - לפני שימסור לכם את הדירה (אם בכלל יסכים).
באם תחליטו לקבל את החזקה בדירה (או במילים אחרות לקבל את המפתחות) הרי שמבחינתו הקבלן יצא ידי חובה, ולכן גם אם טופס 4 יתקבל עוד שנתיים - לא תוכלו לתבוע על איחור במסירה - בעוד שלמעשה אתם לא יכולים לגור בדירה. בנוסף מרוץ הזמנים לתקופת הבדק מתחיל מיום מסירת החזקה - ולכן יש חשיבות שתנצלו את התקופה במגורים בתוך הבית (אפילו באמצעות שוכר) על מנת להעמוד מקרוב על תקינותה.
קנית דירה ממוכרים לפני עיקול הנכס!!
רוסתום
11/05/11
שלום,אני למדתי קורס תיווך וקיבלתי את הרישיון עוד לפני הקורס אבל לא הצלחתי להבין ואף אחד לא הצליח להסביר לי: האם מותר לקנות דירה ממוכרים שנקלעו למצב קשה ורוצים למכור את הדירה לפני שהבנק או המדינה יעקלו להם את הנכס במטרה להציל את כספם מהעיקול.. האם יש חוק שמגדיר פעולה כזו כעבירה פלילית מבחנתי או מבחינת המוכר..היה בבחינת רשם המתווכים שאלה שהתשובה שלה היא כן זו עבירה פלילית אבל לא ברור למה וזה נראה לא הגיוני, אך כתוב שבגלל שהעסקה התבצעה חודשיים לפני קבלת התרעת העיקול זה נחשב עבירה פלילית! נא לעזור, יש לי עסקה ואני מפחד להיכנס.תודה.
לדעתי המקרה בבחינה היה קצת שונה
רונית
11/05/11
אני חושבת שהכוונה היתה לניסיון "להעלים" נכס כדי שלא יעוקל ולמכירה למראית עין או משהו.
אם המכירה אמיתית ותמימה לא צריכה להיות בעיה.
בנוסף, מכירה לאחר הטלת העיקול לא אסורה, אלא אם יש פה עניין של עושק וניצול העובדה שהמוכרים במצוקה, ואז המכירה לא מתבצעת במחיר ההגיוני ובשווי האמיתי של הנכס.
יצא לי לטפל במכירה של נכס לפני עיקול ולדעתי אין שום מגבלה בעניין הזה, כפי שאמרתי, אם המכירה אמיתית ותמימה.
כדאי לציין שאני לא מכירה שום מגבלה ושום איסור בחוק בעניין הזה אבל ממליצה לך לשמוע דעות נוספות, ייתכן ואינני מתמצאת מספיק או אפילו טועה.
אם המכירה אמיתית ותמימה לא צריכה להיות בעיה.
בנוסף, מכירה לאחר הטלת העיקול לא אסורה, אלא אם יש פה עניין של עושק וניצול העובדה שהמוכרים במצוקה, ואז המכירה לא מתבצעת במחיר ההגיוני ובשווי האמיתי של הנכס.
יצא לי לטפל במכירה של נכס לפני עיקול ולדעתי אין שום מגבלה בעניין הזה, כפי שאמרתי, אם המכירה אמיתית ותמימה.
כדאי לציין שאני לא מכירה שום מגבלה ושום איסור בחוק בעניין הזה אבל ממליצה לך לשמוע דעות נוספות, ייתכן ואינני מתמצאת מספיק או אפילו טועה.
בעלות על דירה
נירה
11/05/11
שלום,
בן זוגי רכש זה עתה דירה ורשם אותה על שמו, הוא עדיין לא סגר את ענייני
המשכנתא, כך שהדירה עדיין לא שלו. רציתי לשאול באם נרצה לחלוק את הבעלות על
הדירה, מהי הפרוצדורה שצריך לעבור? האם זה עדיין אפשרי לעשות זאת? זה כרוך
בתשלום? (גם במקרה שבו החלוקה היא חצי-חצי, וגם במקרה בו החלוקה לפי
אחוזים)
תודה.
בן זוגי רכש זה עתה דירה ורשם אותה על שמו, הוא עדיין לא סגר את ענייני
המשכנתא, כך שהדירה עדיין לא שלו. רציתי לשאול באם נרצה לחלוק את הבעלות על
הדירה, מהי הפרוצדורה שצריך לעבור? האם זה עדיין אפשרי לעשות זאת? זה כרוך
בתשלום? (גם במקרה שבו החלוקה היא חצי-חצי, וגם במקרה בו החלוקה לפי
אחוזים)
תודה.
השלמות
raoul
13/05/11
על מנת לתת איזה שהיא תשובה ראשונית יש להשלים הרבה פרטים לשאלה:
- פירוש המונח בן זוגי: האם ידועים בציבור (מנהלים חיים משותפים, מאמץ משותף למשק משותף וכו'...)
- האם אתם גרים ביחד בתוך הדירה המדוברת ?
- האם ההעברה של הזכויות ביניכם - היא ללא תמורה ?
ישנם הרבה אפשרויות ופרמטרים לשאלתכם (בפרט לגבי השלמת העסקה הראשונה ורישומה) - לכן יש להתייעץ עם עו"ד המתמצה במיסוי מקרקעין
- פירוש המונח בן זוגי: האם ידועים בציבור (מנהלים חיים משותפים, מאמץ משותף למשק משותף וכו'...)
- האם אתם גרים ביחד בתוך הדירה המדוברת ?
- האם ההעברה של הזכויות ביניכם - היא ללא תמורה ?
ישנם הרבה אפשרויות ופרמטרים לשאלתכם (בפרט לגבי השלמת העסקה הראשונה ורישומה) - לכן יש להתייעץ עם עו"ד המתמצה במיסוי מקרקעין
שיתוף בעלות על דירה
נירה
11/05/11
שלום,בן זוגי רכש זה עתה דירה ורשם אותה על שמו, הוא עדיין לא סגר את ענייני המשכנתא, כך שהדירה עדיין לא שלו. רציתי לשאול באם נרצה לחלוק את הבעלות על הדירה, מהי הפרוצדורה שצריך לעבור? האם זה עדיין אפשרי לעשות זאת? זה כרוך בתשלום? (גם במקרה שבו החלוקה היא חצי-חצי, וגם במקרה בו החלוקה לפי אחוזים)תודה.
העברה ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/05/11
המועד הקובע לרכישת הזכויות של בן זוגך, הוא מועד חתימת ההסכם. בשלב זה,שתי אפשרויות: ראשית, אם תצטרפי כבעלת מחצית הזכויות, או שתפעלו לבטל הסכם המכר (לחתום על תהירי ביטל העיסקה ודיווח לרשויות המס), כמובן שלאחר שתבלו הסכמת המוכרים, וייחתם הסכם חדש, גם מולך. לדעתי מיותר. יותר נכון יהיה לנהוג כפי המצויין באפשרות ה אשונה, לפיה בן זוגך יעביר לך את מחצית הזכויות בהעברה לללא תמורה, לאחר השלמת רישום הזכויות על שמו. במקרה כזה, לא יהיה צורך עוד בהסכמת המוכרים, אך יהיה צורך באישור הבנק וחתימתך על מסמכי המשכנתא כלווה נוספת, וכן יש לדווח על ההעברה לרשויות המס (תשלמי מס מופחת בשיעור 1/3 מהשיעור הרגיל).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות-האומנם? – לא התייחסתם לשאלתי…תודה
אסף
11/05/11
שלום
95% מהקרקעות בישראל הם בבעלות המדינה. מי מחזיק ב-5% הנותרים? וכן, מדוע יש שימוש במילה "בעלים" כאשר רושמים לזכותו של אדם הערה בנסח הטאבו. הבעלות "האמיתית" היא של המדינה...
מדוע אין הגדרה לשונית מדוייקת יותר...?
תודה
95% מהקרקעות בישראל הם בבעלות המדינה. מי מחזיק ב-5% הנותרים? וכן, מדוע יש שימוש במילה "בעלים" כאשר רושמים לזכותו של אדם הערה בנסח הטאבו. הבעלות "האמיתית" היא של המדינה...
מדוע אין הגדרה לשונית מדוייקת יותר...?
תודה
קרקע פרטית וקרקע המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
רוב הקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות גופים ממשלתיים וציבוריים שונים כגון קרן קיימת, הסוכנות היהודית וכיו"ב והקרקעות מנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל. היתרה הן קרקעות בבעלות פרטית (חברות ויחידים הרשומים כבעלים של הקרקע).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וועדת ערר מחוזית
עזרא
10/05/11
קיבלתי התנגדות בוועדה מחוזית לפני חג הפסח ועלי ליתן תשובה. אמרו לי כי חלף המועד לפני 4 ימים היות וסופרים את התקופה במניין הימים להגשת תשובה ( 30 יום)
האם זה נכון? האם חופשת הפסח נספרת במניין הימים או שלא? במידה ונספרת ועבר המועד להגשת תשובה לערר מה עלי לעשות בכדי להגיש?
האם זה נכון? האם חופשת הפסח נספרת במניין הימים או שלא? במידה ונספרת ועבר המועד להגשת תשובה לערר מה עלי לעשות בכדי להגיש?
תגיש בקשה ליו"ר הוועדה, להארכת מועד להגשת התגובה
דינה
11/05/11
תציין בבקשה שעל פי תקנה 15 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), תשנ"ו-1996, ליו"ר הוועדה המחוזית הסמכות ליתן ארכה :
"15. כל ענין הנוגע לסדרי הדין בערר שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי יושב ועדת הערר לתת הוראות לגביו."
כך גם נקבע בפסק דין של בית המשפט העליון בר"ם 2340/02 הועדה לתכנון ולבנייה -רמת השרון נ' אגא וכט ואח'
המבחן למתן הארכת מועד בפני וועדת הערר על פי פסד הדין הנ"ל של בית המשפט העליון הוא שדי בקיומו של "טעם סביר" לצורך כך, ואין צורך ב-"טעם מיוחד" - ציטוט:
"למרות זאת, הגעתי למסקנה שיש טעם בעמדת הוועדה המקומית לפיה אין לקבוע אמת מידה מחמירה של "טעמים מיוחדים" דווקא בנוגע להארכת מועד..."
לכן, פירוט הנימוקים שיש בידיך צריכים להספיק, מה גם שמדובר באיחור של ימים קצרים בלבד.
"15. כל ענין הנוגע לסדרי הדין בערר שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי יושב ועדת הערר לתת הוראות לגביו."
כך גם נקבע בפסק דין של בית המשפט העליון בר"ם 2340/02 הועדה לתכנון ולבנייה -רמת השרון נ' אגא וכט ואח'
המבחן למתן הארכת מועד בפני וועדת הערר על פי פסד הדין הנ"ל של בית המשפט העליון הוא שדי בקיומו של "טעם סביר" לצורך כך, ואין צורך ב-"טעם מיוחד" - ציטוט:
"למרות זאת, הגעתי למסקנה שיש טעם בעמדת הוועדה המקומית לפיה אין לקבוע אמת מידה מחמירה של "טעמים מיוחדים" דווקא בנוגע להארכת מועד..."
לכן, פירוט הנימוקים שיש בידיך צריכים להספיק, מה גם שמדובר באיחור של ימים קצרים בלבד.
תפקידו של עורך דין נאמן במכירת אופציה/דירה?
רוסתום
10/05/11
שלום,יש ברשותי אופציה לרכישת דירה , שילמתי 2% מהעסקה ועכשיו אני מעוניין למכור את האופציה/הדירה לצד ג' שמוכן לשלם לי יותר מהסכום שקבעתי עם בעל נכס הבסיס.איך אני יכול לממש את הרווח הזה בלי שצד ג' ידע באיזה מחיר קניתי את האופציה? האם תפקידו של עורך דין נאמן יכול לעזור במקרה כזה, קרי : האם צד ג' יכול לשלם את כל התמורה שאני מבקש לנאמן ואחר מכן הנאמן מעביר את הכסף אלי ולבעל הנכס? או שאני חייב להיות שקוף במקרה כזה? אני לא רוצה שצד ג' ידע בכמה קניתי את הנכס.תודה רבה
מימוש אופציה לרכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
אין הכרח לחשוף בפני הקונה הפוטנציאלי את המחיר של רכישת הנכס. ניתן לחשוף בפניו את ההסכם אולם להשחיר את הסכום. בהחלט ניתן לערוך את העסקה עם מנגנון נאמנות מתאים שלפיו יפוצלו הכספים - חלק מהכסף יועבר אליך וחלק לבעל הקרקע (בהתאם לסכום שעליו לקבל לפי הסכם המכר שצורף לאופציה). פנה לעורך דין שבקיא בתחום הנדל"ן ע"מ שינסח עבורך הסכמים מתאימים וייצג אותך כמו שצריך בעניין.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוכן נדל"ן … ועו"ד : -)
אלון
10/05/11
שלום לעורכי הדין של הפורום !רציתי בבקשה לשאול דבר מה ..אני סטודנט למשפטים (שנה ב') ..וחשבתי לקחת קורס סוכני נדל''ן בערבים { זהו קורס קצר של 40 שעות לימוד)האם לדעתכם קורס כזה יכול להוות יתרון בקורות חיים בבואי להתקבל למשרדי עו''ד ...?בתודהאלון
סוכן נדל"ן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
זה בוודאי אינו מזיק. כל קורס שלוקחים שמוסיף פרספקטיבה נוספת לעולם העסקים יכול לקדם אותך.
קרוב לוודאי שחלק גדול מהחומר שלומדים בקורס הזה נילמד על ידך ממילא במסגרת לימודי המשפטים או יילמד על ידך כהכנה לבחינות הלשכה. אולי כדאי לחפש קורס שיש בו יותר אספקטים כלכליים ועסקיים, שייתן לך ערך מוסף קצת יותר משמעותי.
קרוב לוודאי שחלק גדול מהחומר שלומדים בקורס הזה נילמד על ידך ממילא במסגרת לימודי המשפטים או יילמד על ידך כהכנה לבחינות הלשכה. אולי כדאי לחפש קורס שיש בו יותר אספקטים כלכליים ועסקיים, שייתן לך ערך מוסף קצת יותר משמעותי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ דחוף, תודה.
שרונה
10/05/11
ברצוני לקבל יעוץ דחוף למצב בלתי יאומן.
אנו גרים בבית קרקע מזה שנתיים,לפני כחודשים התחיל ריח מסריח מאוד של ביוף,לא הבנו מאיפה מגיע הריח, המצב בלתי נסבל ומסריח!
גלינו שבחצר קיימת הצפה ממערכת הביוף,מחביות ספיגה באדמה שנמצאות בחצר ,נדהמנו לגלות שבימנו אנו הדירה לא מחוברת לתשתית על העיריה.
פנינו לבעלת הדירה שטענה שאנו גרמנו לסתימה ואנו צרכים לטפל בבעיה.
בעלת הדירה לא טרחה ליידע אותנו שמדוב בדירה עם מערכת ביוף עם מערכת ספיגה בחצר.הדבר היחדי שביקה לא ליזרוק חיתולים לאסלה.
לי יש ילדים מתבגרים אמרתי לה אין לי תינוקות,הדבר היה נשמע לי מוזר אך לא העלתי בדעתי שמדובר במצב כזה.
ברצוני לציין שבחוזה רשום בלאי סביר,ואינטלציה סנטרית.
אני חסרת אונים עם ביצה מסריחה בחצר יתושים ועכברים.
אנא אשמח לקבל עצה שאוכל לשפר את חיינו לפני אני בעלי וילדי חוטפים מחלות.יש ברשותי תמונות מהחצר.
מה עלי לעשות????
אנו גרים בבית קרקע מזה שנתיים,לפני כחודשים התחיל ריח מסריח מאוד של ביוף,לא הבנו מאיפה מגיע הריח, המצב בלתי נסבל ומסריח!
גלינו שבחצר קיימת הצפה ממערכת הביוף,מחביות ספיגה באדמה שנמצאות בחצר ,נדהמנו לגלות שבימנו אנו הדירה לא מחוברת לתשתית על העיריה.
פנינו לבעלת הדירה שטענה שאנו גרמנו לסתימה ואנו צרכים לטפל בבעיה.
בעלת הדירה לא טרחה ליידע אותנו שמדוב בדירה עם מערכת ביוף עם מערכת ספיגה בחצר.הדבר היחדי שביקה לא ליזרוק חיתולים לאסלה.
לי יש ילדים מתבגרים אמרתי לה אין לי תינוקות,הדבר היה נשמע לי מוזר אך לא העלתי בדעתי שמדובר במצב כזה.
ברצוני לציין שבחוזה רשום בלאי סביר,ואינטלציה סנטרית.
אני חסרת אונים עם ביצה מסריחה בחצר יתושים ועכברים.
אנא אשמח לקבל עצה שאוכל לשפר את חיינו לפני אני בעלי וילדי חוטפים מחלות.יש ברשותי תמונות מהחצר.
מה עלי לעשות????
תיקון ביוב בבית צמוד קרקע שכור
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
אם לפי ההסכם על בעלת הבית לתקן את הביוב, תפני לבעלת הבית ותגידי לה שאם הליקוי לא יתוקן תוך 24 שעות, את תבצעי את התיקון על חשבונה (תקזזי את העלות מדמי השכירות). אם אין לך אפשרות לקזז את הכסף מדמי השכירות (כי שילמת את הכסף מראש), תגידי לבעלת הבית שאת תפני לעירייה והעירייה תגיש כנגדה כתב אישום. העירייה יכולה לאכוף בדרך של נקיטת הליכים פליליים תיקון וטיפול במפגעים תברואתיים מסוג זה בחצר הבית שאינם מטופלים וגורמים נזק ומטרד לדיירים ולשכנים.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על בית מגורים
eli
10/05/11
איך אוכל לדעת מראש שדירה מסויימת מעוקלת בטאבו? יש לי גוש וחלקה ותתחלקה....
הדירה היא של שותף לעסק שחייבים ביחד כספים ונראה לי שמעקלים רק לי.
הדירה היא של שותף לעסק שחייבים ביחד כספים ונראה לי שמעקלים רק לי.
פשוט להוציא נסח טאבו של הדירה ולראות אם רשום עיקול
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/05/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אסף
10/05/11
רכשתי דירה ב1/3 כמה זמן עליי להמתין ע"מ להעבירה ללא תמורה לאימי?
העברה ללא תמורה - מיסוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
10/05/11
על מנת לתת לתשובתך מענה מתאים יש לבדוק פרמטרים נוספים, לרבות כיצד הועברה הדירה לשימך, האם העברה בוצעה עם שימוש בפטור על פי סעיף 62, כי אז גם אתה זכאי להעביר ללא מס וכו'.
ברגע שתרצה לבצע את העברה תפנה לעו"ד מומחה ותבקש בכתב לפני מהעברה התחיבות שלו לכך שאתה מבקש להעביר בפטור.
לגבי החוק החדש, יש חריג לגבי השימוש בו לעניין בני משפחה ולכן לפעול בזהירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ברגע שתרצה לבצע את העברה תפנה לעו"ד מומחה ותבקש בכתב לפני מהעברה התחיבות שלו לכך שאתה מבקש להעביר בפטור.
לגבי החוק החדש, יש חריג לגבי השימוש בו לעניין בני משפחה ולכן לפעול בזהירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
