פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניינם משותפים קיימים ורשומים טעות בתשריט
עצה
25/05/11
שלום,
ישנם שני בניינים משותפים ה"צמודים" זה לזה , לפחות פיסית, איני וידעת לבטח אם הם רשומים כשתי כניסות, אך כעבור כ20 שנים בהן הבניין עומד על תילו, ונתבצעו בו חדשות לבקרים מכירות ורכישות, מסתבר, כי מספרי הדירות בתשריטים הפכו למספר הדירה המקבילה בבניין האחר, וכעת דירה X בבנין א' מופיעה כדירה מספר Y בבנין א' (כשY היא הדירה המקבילה בבנין ב' בפועל). איני עוסקת בתחום, אך היות והרישום התבצע על סמך מה שאני יכולה להסיק היה תשריט מוטעה, המפקח על המרשם יוכל להיענות לבקשה לתיקון רישום כאשר נפלה טעות במסמכים ששימשו לרישום (בקשה שהיתה מוגשת דרך הרשם שבאזור לשכתו מצוי הבניין). אותה חברה שטיפלה בעניין דאז, והעניין הובא לתשומת ליבה לאחר שאחד הדיירים היה מעוניין לרשום הערת אזהרה לטובת קונה דירתו, נתגלתה הטעות, והיא ביקשה לטפל בכך. במכתב ששלחה לדיירים אמרה כי זהות כל בעל דירה תאומת מול נציג וכיו"ב. (נציג אותה חברה, לא מדובר בנציג רשמי של הטאבו). אלא שבמעמד החתימה משנשאלה שאלה על ידי אחד הדיירים מתברר כי החתימה תהא על אשרור כי פלוני הוא בעל דירה Y (לעיל בבניין א') ולא בעל דירה X כפי שהוא סבר כך מזה שנים, וכפי שהוא מוכר בכתובת זו בפני גורמים שונים. במילים אחרות, אני מבינה שאין שום כוונה להתאמץ ולתקן התשריט או הטעות, אלא לקבל את הסכמת הדיירים ולתת גושפנקא (בדיעבד) לטעות, ולהעביר לכתפי הדיירים את כל הטרחה וכאב הראש הכרוך בשינוי האמור, שמיותר לציינו (מדובר ב56 דירות בשני הבניינים). שאלתי: במידה ויש מי שמתנגדים, האם נהוגה בתחום דרישת רוב לכך, כמו 2/3 מבעלי רכוש משותף
או רוב אחר, ואיך הדבר נבדק. ככל שיגיעו לכדי הרוב הנדרש הרי שניתן יהיה לכפות השינוי על האחרים?. ואם כן אזי האם מדובר ברוב שני הבניינים כיחידה 1, או כל בניין בנפרד (השאלה רלוונטית אם יחידת הייחוס היא הרכוש המשותף המוצמד לדירות ואינני יודעת האם ישנם עניינים מיוחדים בנדון). שמא מדובר ב'פגיעה' ב"זכות" של דייר. ואז מהו המצב המשפטי?
לא היתה זו כוונתי להלאותכם בפרטים, אלא שהיות ואיני עוסקת בתחום ראיתי לנכון להביא נתונים שיהוו את התמונה המלאה ככל שידי משגת בהם, למען שתשובה לשאלה תתאפשר.
אודה למענה.
ישנם שני בניינים משותפים ה"צמודים" זה לזה , לפחות פיסית, איני וידעת לבטח אם הם רשומים כשתי כניסות, אך כעבור כ20 שנים בהן הבניין עומד על תילו, ונתבצעו בו חדשות לבקרים מכירות ורכישות, מסתבר, כי מספרי הדירות בתשריטים הפכו למספר הדירה המקבילה בבניין האחר, וכעת דירה X בבנין א' מופיעה כדירה מספר Y בבנין א' (כשY היא הדירה המקבילה בבנין ב' בפועל). איני עוסקת בתחום, אך היות והרישום התבצע על סמך מה שאני יכולה להסיק היה תשריט מוטעה, המפקח על המרשם יוכל להיענות לבקשה לתיקון רישום כאשר נפלה טעות במסמכים ששימשו לרישום (בקשה שהיתה מוגשת דרך הרשם שבאזור לשכתו מצוי הבניין). אותה חברה שטיפלה בעניין דאז, והעניין הובא לתשומת ליבה לאחר שאחד הדיירים היה מעוניין לרשום הערת אזהרה לטובת קונה דירתו, נתגלתה הטעות, והיא ביקשה לטפל בכך. במכתב ששלחה לדיירים אמרה כי זהות כל בעל דירה תאומת מול נציג וכיו"ב. (נציג אותה חברה, לא מדובר בנציג רשמי של הטאבו). אלא שבמעמד החתימה משנשאלה שאלה על ידי אחד הדיירים מתברר כי החתימה תהא על אשרור כי פלוני הוא בעל דירה Y (לעיל בבניין א') ולא בעל דירה X כפי שהוא סבר כך מזה שנים, וכפי שהוא מוכר בכתובת זו בפני גורמים שונים. במילים אחרות, אני מבינה שאין שום כוונה להתאמץ ולתקן התשריט או הטעות, אלא לקבל את הסכמת הדיירים ולתת גושפנקא (בדיעבד) לטעות, ולהעביר לכתפי הדיירים את כל הטרחה וכאב הראש הכרוך בשינוי האמור, שמיותר לציינו (מדובר ב56 דירות בשני הבניינים). שאלתי: במידה ויש מי שמתנגדים, האם נהוגה בתחום דרישת רוב לכך, כמו 2/3 מבעלי רכוש משותף
או רוב אחר, ואיך הדבר נבדק. ככל שיגיעו לכדי הרוב הנדרש הרי שניתן יהיה לכפות השינוי על האחרים?. ואם כן אזי האם מדובר ברוב שני הבניינים כיחידה 1, או כל בניין בנפרד (השאלה רלוונטית אם יחידת הייחוס היא הרכוש המשותף המוצמד לדירות ואינני יודעת האם ישנם עניינים מיוחדים בנדון). שמא מדובר ב'פגיעה' ב"זכות" של דייר. ואז מהו המצב המשפטי?
לא היתה זו כוונתי להלאותכם בפרטים, אלא שהיות ואיני עוסקת בתחום ראיתי לנכון להביא נתונים שיהוו את התמונה המלאה ככל שידי משגת בהם, למען שתשובה לשאלה תתאפשר.
אודה למענה.
הבהרה
לשאלה
25/05/11
הבהרה: בהשוואה למספר הדירה שניתן לכל בעל דירה בפועל, הרישום דה פקטו נכון, אך התשריט שגוי (היתה החלפה), ובעצם רוצים לשנות את הרישום בהתאם לו.
טעות ברישום
עו"ד טלי קסלר
25/05/11
למיטב הבנתי כל מהלך ההחתמה הנוכחית נועד רק לכסות על ישבנם של מי שעשו את הטעות. אני מציעה שתארגנו מספר רב ככל האפשר של בעלי זכויות ותפנו לעורך דין משלכם שייצג אתכם מול החברה וידרוש מהם לתקן את הטעות. ככל שהם לא יעשו זאת, תוכלו אתם לעשות זאת ולאחר מכן לתבוע מהם את העלויות והנזקים שנגרמו לכם בעקבות הטעות הזו שלא טופלה על ידם.
אני ממליצה לכם לא לחתום על שום מסמך ללא שעורך דין מטעמכם בודק על מה בדיוק אתם חותמים (היות וכפי שאת מציינת בכנות רבה אתם אינכם מומחים לדבר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אני ממליצה לכם לא לחתום על שום מסמך ללא שעורך דין מטעמכם בודק על מה בדיוק אתם חותמים (היות וכפי שאת מציינת בכנות רבה אתם אינכם מומחים לדבר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
העברה ללא תמורה
אבי
25/05/11
שלום
רכשתי דירה לפני כ- 3חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי. האם על מנת לבצע מהלך זה עליי להמתין פרק זמן מסויים?
רכשתי דירה לפני כ- 3חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי. האם על מנת לבצע מהלך זה עליי להמתין פרק זמן מסויים?
העברה ללא תמורה מבן לאמו 3 חודשים אחרי רכישת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
אין צורך להמתין. ניתן לבצע את ההעברה מיד. אם הזכויות עדיין לא רשומות על שמך, ייתכן שמבחינה משפטית בירוקרטית השלמת הטיפול תארך זמן ארוך מהרגיל, אולם פרט להיבט זה אין מניעה לעשות זאת מיידית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה פרטית
שולה
25/05/11
שלום
אני גרה בבנין משותף יש לי חניה פרטית כפולה ,השכן בחניה לידי החליט לשים מחסן מפלסטיק בחניה שלו וגם לחנות 2 רכבים אחד אחרי השני
זאת אומרת שהרכב שלו בולט לכיוון השטח המשותף של הבניין
מה שמקשה עלי לצאת ולהיכנס לחניה שלי כי מהצד השני יש לי קיר
לאחר פניות רבות הוא אינו מוכן להוציא את המחסן או לחנות את אחד הרכבים מחוץ לבניין
מה עלי לעשות
אני גרה בבנין משותף יש לי חניה פרטית כפולה ,השכן בחניה לידי החליט לשים מחסן מפלסטיק בחניה שלו וגם לחנות 2 רכבים אחד אחרי השני
זאת אומרת שהרכב שלו בולט לכיוון השטח המשותף של הבניין
מה שמקשה עלי לצאת ולהיכנס לחניה שלי כי מהצד השני יש לי קיר
לאחר פניות רבות הוא אינו מוכן להוציא את המחסן או לחנות את אחד הרכבים מחוץ לבניין
מה עלי לעשות
מה עושים עם שכן שמגביל את הגישה לחניה פרטית?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
ראשית ניתן להתלונן למחלקת הפיקוח של העירייה מכיוון שהמחסן שאת מתארת מחוייב בהוצאת היתר בניה. שנית, ואם הפניות לעירייה לא יועילו, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים ולדרוש ממנו לסלק את המחסן או להחנות רכב אחד בלבד, כך שלא תוגבל הגישה שלך לחניה הפרטית שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו הפסקת עבודה מנהלי
שלומי
25/05/11
קיבלתי צו הפסקת עבודה מנהלי על בנייה שאני מבצע ללא היתר
אני רוצה לטעון כי הבנייה כבר הסתיימה (למרות שהפקח רשם שלא) וכי העבודה היא כבר עובדה מוגמרת וזאת בשביל לחתור לכתב אישום ולאפשר לי לעשות בנתיים שימוש בשטח
כיצד עושים זאת והאם דרך ההתמודדות היא נכונה
אני רוצה לטעון כי הבנייה כבר הסתיימה (למרות שהפקח רשם שלא) וכי העבודה היא כבר עובדה מוגמרת וזאת בשביל לחתור לכתב אישום ולאפשר לי לעשות בנתיים שימוש בשטח
כיצד עושים זאת והאם דרך ההתמודדות היא נכונה
האם עדיף כתב אישום על פני צו הפסקת עבודה מינהלי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
קשה לי להבין איך עדיף שיוגש כנגדך כתב אישום על פני קבלת צו הפסקת עבודה מינהלי. בבתי המשפט לעניינים מקומיים יש מגמה הולכת וגוברת להטיל עונשים חמורים מאוד על עברייני תכנון ובנייה. ככל שתפיק תועלת כלכלית מהעניין הדבר רק עלול להכביד את העונש שתקבל אם וכאשר יוגש נגדך כתב אישום. הדרך המתקבלת על הדעת היחידה שנראית לי בנסיבות העניין היא לגשת לאדריכל ולהוציא היתר בנייה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה – גג משותף
גלית
25/05/11
שלום רב,
אני מכרתי דירה בחולון. הדירה בקומה שישית ואחרונה והגג שייך לכל הדיירים. בעבר, פניתי לדיירים וביקשתי לבנות על הגג אך הם סרבו לחתום. מכרתי את הדירה ובעירייה מבקשים ממני לשלם היטל השבחה היות ואני קומה אחרונה. האם זה תקין? הרי הגג שייך לכל הדיירים הוא לא שלי בטאבו.
אני מכרתי דירה בחולון. הדירה בקומה שישית ואחרונה והגג שייך לכל הדיירים. בעבר, פניתי לדיירים וביקשתי לבנות על הגג אך הם סרבו לחתום. מכרתי את הדירה ובעירייה מבקשים ממני לשלם היטל השבחה היות ואני קומה אחרונה. האם זה תקין? הרי הגג שייך לכל הדיירים הוא לא שלי בטאבו.
חבות בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
העניין נתון למדיניות של הוועדה המקומית. ישנן וועדות מקומיות רבות שלא מחייבות בהיטל השבחה כל זמן שלא ניתן לממש את הזכויות או שבמקרה כזה מחתימות את הרוכש שאם וכאשר ירצה לממש את הזכויות הוא מתחייב לשלם את היטל ההשבחה. ישנן כאלה שמחייבות בהיטל השבחה למרות שלא ניתן לממש את הזכויות. אם תמצא שבעבר כשנמכרו דירות העירייה לא חייבה בהיטל השבחה - יש לך טיעון טוב לערעור על החבות בהיטל ההשבחה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה…
יעל
25/05/11
אני צריכה עזרה בחיפוש אחר פסיקה המדברת על כמה אחוזים מגיע ליזם אשר הציע מגרש לבניית נדל"ן והוא מן שותף סמוי.
והאם יש הבדל בקבלת אחוזים בין מתווך ליזם?
אולי בדומה לפסיקה: רסידו הדר יוסף (1997) בע"מ - נגד - בורוכוב עוזי???
והאם יש הבדל בקבלת אחוזים בין מתווך ליזם?
אולי בדומה לפסיקה: רסידו הדר יוסף (1997) בע"מ - נגד - בורוכוב עוזי???
כמה כסף מגיע ליזם כדמי תיווך?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
לא תמצאי לכך תשובה בפסיקה. אם אני מבינה נכון את שאלתך מדובר בדמי תיווך ולא בדמי יזמות. באופן עקרוני, לדמי תיווך זכאי רק מי שהוא מתווך שעומד בכל התנאים הקבועים בחוק המתווכים. אם הדברים לא הוסכמו מראש ובכתב, לא ברור אם היזם זכאי לתשלום כלשהו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות לוליניות.מדרגות טרפזיות
עמי
25/05/11
מהם התקנות לגבי מדרגות לוליניות/טרפזיות? מתי ניתן לבצע מהלך מדרגות שכזה בבית ובאילו תנאים?תודה עמי
תקן לגבי מדרגות לולייניות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
תנסה לבדוק את העניין מול מכון התקנים או שתתייעץ עם מהנדס בניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בבניין משותף
שייקה
24/05/11
שלום רב
האם ישנה תקנה או חוק שמסדיר את נושא חלוקת הדיירים בתשלום עבור התקנת מעלית?
מדובר בבניין בן 3 קומות על עמודים ובכל קומה דירה אחת
הקומה הראשונה חתמה על הסכמה אבל לא רוצה לשלם והקומה השלישית רוצה שאנחנו (קמה 2) והם נתחלק חצי חצי.
האם ישנה חלוקה קבועה בחוק שכל דייר משלם חלק יחסי הנובע מגובה הקומה או שהנושא פרוץ ופתוח למו"מ בין הדיירים??
תודה מראש
האם ישנה תקנה או חוק שמסדיר את נושא חלוקת הדיירים בתשלום עבור התקנת מעלית?
מדובר בבניין בן 3 קומות על עמודים ובכל קומה דירה אחת
הקומה הראשונה חתמה על הסכמה אבל לא רוצה לשלם והקומה השלישית רוצה שאנחנו (קמה 2) והם נתחלק חצי חצי.
האם ישנה חלוקה קבועה בחוק שכל דייר משלם חלק יחסי הנובע מגובה הקומה או שהנושא פרוץ ופתוח למו"מ בין הדיירים??
תודה מראש
מי משלם עבור התקנת המעלית וכמה?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
חובת תשלום על מעלית בבית משותף - החוק קובע, שבעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית הם שישאו בהוצאות התקנתה אך הם גם יכולים להסכים שרק חלקם ישאו בהוצאות ואחרים יהיו פטורים.
.
ההוצאות וחלוקתן - הנושא תלוי בדיירים, הדיירים רשאים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
.
ההוצאות וחלוקתן - הנושא תלוי בדיירים, הדיירים רשאים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
יגאל
24/05/11
שלום רב
אני גר בבניין קומה 5 מתוך 5 הגג איננו מוצמד אליי אלא שייך לכל הדיירים. חתמתי על חוזה עם קונה שאומר שאם יש היטל השבחה והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה אז המוכר משלם ואם התכנית אושרה לאחר חתימת החוזה אז הקונה משלם. כשהלכתי עם הקונה לקחת אישור עירייה לטאבו הסתבר לנו שיש תכנית שאושרה להוסיף עוד קומות בבניין בעתיד והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה. בעירייה נתנו לקונה לחתום על התחייבות לשלם בעתיד את היטל ההשבחה. האם המוכר צריך לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לחוזה כי התכנית אושרה לפני חתימת החוזה וזה למרות שהמוכר כלל לא ייהנה מההשבחה אלא רק הקונה ירוויח מזה? נא עזרתכם
אני גר בבניין קומה 5 מתוך 5 הגג איננו מוצמד אליי אלא שייך לכל הדיירים. חתמתי על חוזה עם קונה שאומר שאם יש היטל השבחה והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה אז המוכר משלם ואם התכנית אושרה לאחר חתימת החוזה אז הקונה משלם. כשהלכתי עם הקונה לקחת אישור עירייה לטאבו הסתבר לנו שיש תכנית שאושרה להוסיף עוד קומות בבניין בעתיד והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה. בעירייה נתנו לקונה לחתום על התחייבות לשלם בעתיד את היטל ההשבחה. האם המוכר צריך לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לחוזה כי התכנית אושרה לפני חתימת החוזה וזה למרות שהמוכר כלל לא ייהנה מההשבחה אלא רק הקונה ירוויח מזה? נא עזרתכם
כתב התחיבות קונה מוכר- השבחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
הייתי שמח לדעת באיזו רשות מדובר, מאחר ובמקרה שלך יש רשויות רבות שמקיימות החלטה של בית המשפט השלום בת"א, החלטה שקבעה שבתב"ע עליות גג ניתן לחתום על התחיבות קונה מוכר, קרי שהקונה לוקח על עצמו את ההתחיבות שבמידה והוא יחליט לנצל את הזכויות כי רק אז הוא ישלם.
במקרים בהם מתווספות זכויות בניה שמימושן אינו אפשרי ואינו תלוי רק במוכר הדירה, עיריות רבות כמו נתניה, ת"א ועוד רושיות אחרות מוכנות לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה ע"י חתימה על התחייבות קונה מוכר.
מדובר למעשה על מה שניתן להגדיר דחיית יום המימוש, לעניין היטל ההשבחה באמצעות החתמה על כתבי התחייבות, העיריה מבטיחה כי אם מתי שהוא בעתיד הזכויות תמומשנה ע"י בניה בפועל, הרוכש לא יעלה טענות וישלם.
הנושא היה צריך להיבדק בטרם המכירה על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, בכל מקרה יש דרכים לטפל בעניין לרבות טעות בכדאיות העסקה. בכל מקרה מומלץ לפעול באופן ברור מול הקונה מאחר וניתן להסדיר ברוב הרשויות את העניין ללא תשלום בפועל ולכן אין סיבה שהרוכש לא ייקח על עצמו את העניין. חבל שהנושא לא עלה כבר בהסכם וקיבל התיחסות כנדרש.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
במקרים בהם מתווספות זכויות בניה שמימושן אינו אפשרי ואינו תלוי רק במוכר הדירה, עיריות רבות כמו נתניה, ת"א ועוד רושיות אחרות מוכנות לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה ע"י חתימה על התחייבות קונה מוכר.
מדובר למעשה על מה שניתן להגדיר דחיית יום המימוש, לעניין היטל ההשבחה באמצעות החתמה על כתבי התחייבות, העיריה מבטיחה כי אם מתי שהוא בעתיד הזכויות תמומשנה ע"י בניה בפועל, הרוכש לא יעלה טענות וישלם.
הנושא היה צריך להיבדק בטרם המכירה על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, בכל מקרה יש דרכים לטפל בעניין לרבות טעות בכדאיות העסקה. בכל מקרה מומלץ לפעול באופן ברור מול הקונה מאחר וניתן להסדיר ברוב הרשויות את העניין ללא תשלום בפועל ולכן אין סיבה שהרוכש לא ייקח על עצמו את העניין. חבל שהנושא לא עלה כבר בהסכם וקיבל התיחסות כנדרש.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מים לדירה שלא מאוישת
ee1156
24/05/11
שלום לאנשי הפורום
ירשתי דירת מגורים מאימי שנפטרה.
את החשבונות השוטפים שהיגיעו בזמן שאימי חיה, שילמתי.
לאחר כשלשה חודשים ממות אימי קיבלתי חשבון עבור שימוש במים
מחברת מי אביבים. נאמר לי כי זה חשבון מינימום ועלי לשלמו.
שאלתי: האם באין נפש חיה בדירה עלי לשלם חשבון מינימום תצרוכת מים, אף על פי שאין תצרוכת מים?.
תודה מראש
אפרים
ירשתי דירת מגורים מאימי שנפטרה.
את החשבונות השוטפים שהיגיעו בזמן שאימי חיה, שילמתי.
לאחר כשלשה חודשים ממות אימי קיבלתי חשבון עבור שימוש במים
מחברת מי אביבים. נאמר לי כי זה חשבון מינימום ועלי לשלמו.
שאלתי: האם באין נפש חיה בדירה עלי לשלם חשבון מינימום תצרוכת מים, אף על פי שאין תצרוכת מים?.
תודה מראש
אפרים
תאגידי מים - חיוב ללא שימוש אישי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
מדובר על שאלה הקשורה יותר לרשות המקומית ולתאגיד המים ולא למקרקעין, בכל הקשור למקרקעין יש לבדוק בכל רשות יש תקופה בחלק מהמקרים שלושה וחלק שישה חודשים שניתן לקבל על נכס ריק פטור גם מארנונה לכל תקופת הנכס.
עליך לבדוק בכל מקרה על מה החיוב, קרי על צריכה לרבות צריכה משותפת או על צריכה שכלל לא היתה.
תאגיד המים נתבעים רבות בעניין חיוב שלא כדין על ידי כך שמחייבים את בעלי חשבונות המים, בחיובי מים שלא על פי הוראות החוק הרלוונטיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
עליך לבדוק בכל מקרה על מה החיוב, קרי על צריכה לרבות צריכה משותפת או על צריכה שכלל לא היתה.
תאגיד המים נתבעים רבות בעניין חיוב שלא כדין על ידי כך שמחייבים את בעלי חשבונות המים, בחיובי מים שלא על פי הוראות החוק הרלוונטיות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה על הצורך בהסכמה – לפי סעיף 126
דודי
24/05/11
על איזה טופס מוגשת בקשה לרישום הערה לפי סעיף 126?האם על טופס בקשה לרישום עסקה במקרקעין או טופס אחר בטאבו?
הערה על הצורך בהסכמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
בקשה לרישום הערת אזהרה, בחלק העליון יש מקום לסמן. מומלץ לצרף הסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בעלות על משרד/ים מבטלת זכאות למשכנתא?
לייב
24/05/11
באם יש בבעלותי משרד האם אני יכול עדיין לקבל תעודת זכאות למשכנתא ממשרד השיכון (אני עומד בכל התנאים)?
תודה
תודה
משרד השיכון - זכאות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
עליך כמובן למשרד השיכון ולקבל תשובה לגבי האמור בשאלתך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקנות דירה
דנה
24/05/11
שלום לכולם,
ברצוני לקנות דירה שהיתה בעבר רשומה בחברה המשכנת "עמידר" כיום היא רשומה בטאבו, השאלה שלי היא האם ניתן להתבסס רק על מה שרשום בנסח טאבו?
ברצוני לקנות דירה שהיתה בעבר רשומה בחברה המשכנת "עמידר" כיום היא רשומה בטאבו, השאלה שלי היא האם ניתן להתבסס רק על מה שרשום בנסח טאבו?
חברה משכנת- בדיקת זכויות רשומות טרם רכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
כאשר מדובר בחברה משכנת, על מנת למצות את הליך בירור הזכויות, יש לפנות לעמידר בבקשה לאישור זכויות בדירה ולא להסתפק ברישום בנסח הטאבו בלבד. במידה והדירה איננה בבעלות עמידר עוד יש לוודא כי אכן העברת הבעלות הושלמה ולא נותרו לבעלים החדשים חובות כלפי החברה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיכון חיי שוכר
רחל
24/05/11
בתי שוכרת דירה ובעל הדירה נתן את הסכמתו לביצוע עבודות שיפוץ/תמ"א 38 העבודות מתבצעות תוך סיכון חייה של בתי השאלה האם ניתן להוציא צו הפסקת עבודה ???? מה זכויותיה כשוכרת כאשר חוזה השכירות שלה מסתיים ב אוקטובר 2011
סיכון חיה של שוכרת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
בהתאם להוראות החוק אכן לשוכר אין מעמד הצבעה בהחלטות המתקבלות בנוגע למקרקעין המושכרים וזכות ההצבעה הינה של בעל הדירה הרשום בלבד, למעט מקרים בהם ניתן יפוי כח מאת המשכיר לשוכר לצורך ביצוע פעולות כאמור.
צו הפסקת עבודה הינה צו אשר ניתן במסגרת הליך מנהלי. במידה והנך סבורה כי ביתך מצויה בסכנת חיים בשל הבניה ניתן לפנות לרשות המקומית ולהודיעה בדבר ביצוע עבודות תוך סיכון חיי אדם אך יש לקחת בחשבון כי הרשות תבחן את הדברים והוצאת צו ההפסקה נתון לשיקולה הבלעדי.
לחילופין, ניתן לפנות לבעל הדירה ולהודיעו כי מאחר ואופן השימוש לאחר תחילת ביצוע העבודות שונה באופן מהותי מאופן השימוש שהתאפשר לשוכרת במעמד חתימת ההסכם ותוך הסתמכות על מצב הדירה במועד החתימה אזי יש לאפשר לה כשוכרת לסיים את מועד השכירות באופן מיידי וללא חיובה בדמי שכירות ומגורים ממועד זה (תחילת העבודות) ועד לסיום התקופה הקבועה בהסכם. אפשרות אחרת הינה הגשת בקשה לבימ"ש למתן צו הפסקת עבודה אך העניין כרוך בהוצאות כספיות וצורך בהגשת תביעה כאשר הבקשה הנ"ל תהווה סעד זמני נלווה לתביעה- לצורך הגשת בקשה כאמור מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ואשר ילווה את ההליך.
צו הפסקת עבודה הינה צו אשר ניתן במסגרת הליך מנהלי. במידה והנך סבורה כי ביתך מצויה בסכנת חיים בשל הבניה ניתן לפנות לרשות המקומית ולהודיעה בדבר ביצוע עבודות תוך סיכון חיי אדם אך יש לקחת בחשבון כי הרשות תבחן את הדברים והוצאת צו ההפסקה נתון לשיקולה הבלעדי.
לחילופין, ניתן לפנות לבעל הדירה ולהודיעו כי מאחר ואופן השימוש לאחר תחילת ביצוע העבודות שונה באופן מהותי מאופן השימוש שהתאפשר לשוכרת במעמד חתימת ההסכם ותוך הסתמכות על מצב הדירה במועד החתימה אזי יש לאפשר לה כשוכרת לסיים את מועד השכירות באופן מיידי וללא חיובה בדמי שכירות ומגורים ממועד זה (תחילת העבודות) ועד לסיום התקופה הקבועה בהסכם. אפשרות אחרת הינה הגשת בקשה לבימ"ש למתן צו הפסקת עבודה אך העניין כרוך בהוצאות כספיות וצורך בהגשת תביעה כאשר הבקשה הנ"ל תהווה סעד זמני נלווה לתביעה- לצורך הגשת בקשה כאמור מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ואשר ילווה את ההליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור חיים – לשכת רישום מקרקעין
נ
24/05/11
מתוקף איזה הנחייה ואיפה ניתן למצוא אותה יש להגיש אישור חיים, אם שטר המכר נחתם לפני יותר מחצי שנה.
תודה.
תודה.
נוהלי לשכת רישום המקרקעין - לשכת רישום מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
אישור חיים - לשכת רישום מקרקעין
-
על פי נוהלי הרישום של לשכות רישום המקרקעין, ככל ששטרי המכר נחתמו מעל חצי שנה מיום הפקדת התיק לרישום, יש לקבל אישור עו"ד שהצדדים לעסקה עדיין בחיים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
-
על פי נוהלי הרישום של לשכות רישום המקרקעין, ככל ששטרי המכר נחתמו מעל חצי שנה מיום הפקדת התיק לרישום, יש לקבל אישור עו"ד שהצדדים לעסקה עדיין בחיים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול יפוי כח בלתי חוזר
ארז
24/05/11
כיצד ניתן לבטל יפוי כח בלתי חוזר?
לצורך מה ניתן יפוי הכוח, ולמה יש צורך לבטלו ?
דינה
24/05/11
תוקפו של ייפוי כוח בלתי חוזר !
עו"ד אברהם ללום
24/05/11
תוקפו ובכשרותו של ייפוי כוח בלתי חוזר – על מנת לבטל את יפוי הכח הבלתי חוזר יש לעמוד בנטל להוכיח אחד מפגמי הרצון המנויים בפרק ב' לחוק החוזים, או קיומה של השפעה בלתי הוגנת.
ראשית, יש להבין כי אכן מדובר על יפוי כח בלתי חוזר. לא מהכותרת למדים זאת כי מי מהתוכן ניתן ללמוד זאת. שנית, תוקף יפוי הכוח פג בכל אחד מהמקרים הבאים: הוראת ביטול, מוות, גריעת הכשרות המשפטית, פשיטת רגל או פרוק – של מיפה הכוח או של מיופה הכוח.
כאשר כמו במקרה שלפנינו מדובר על יפוי כח בלתי חוזר קרי, יפוי כוח הנועד להבטיח את זכותו של צד ג' שהסתמך על יפוי הכח, (לפי סעיף 14(ב) לחוק השליחות).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראשית, יש להבין כי אכן מדובר על יפוי כח בלתי חוזר. לא מהכותרת למדים זאת כי מי מהתוכן ניתן ללמוד זאת. שנית, תוקף יפוי הכוח פג בכל אחד מהמקרים הבאים: הוראת ביטול, מוות, גריעת הכשרות המשפטית, פשיטת רגל או פרוק – של מיפה הכוח או של מיופה הכוח.
כאשר כמו במקרה שלפנינו מדובר על יפוי כח בלתי חוזר קרי, יפוי כוח הנועד להבטיח את זכותו של צד ג' שהסתמך על יפוי הכח, (לפי סעיף 14(ב) לחוק השליחות).
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
טאבו על מגרש או על הבית
חיה
24/05/11
רכשנו מגרש מהמנהל ובנינו בית פרטי. כרגע אנחנו רוצים למכור את הבית. נסח הטאבו שהוצאנו המאינטרנ על פי גוש וחלקה הוא על המגרש בלבד האם יש גם נסח על המבנה או האם במקרה של בנה ביתך הנסח הוא על הקרקע בלבד?
בנה ביתך ועסקת מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
צר לי אך על מנת לתת תשובה מלאה ומדויקת למקרה זה יש להכיר את המקרה הספציפי.
יש פתרון למקרה שלכם במכירה. המכר יהיה - בית הבנוי על קרקע ... לאחר מכן להסכם המכר תצרפו את ההיתר בנייה, תכניות וטופס 4. לגבי הרישום של הבית יש צורך להכיר את המקרה וכן לפנות למנהל בשאילתה.
מומלץ שעו"ד ילווה את העסקה וכן את הטיפול בעניין.
שיהיה בהצלחה במכירה ובכלל
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש פתרון למקרה שלכם במכירה. המכר יהיה - בית הבנוי על קרקע ... לאחר מכן להסכם המכר תצרפו את ההיתר בנייה, תכניות וטופס 4. לגבי הרישום של הבית יש צורך להכיר את המקרה וכן לפנות למנהל בשאילתה.
מומלץ שעו"ד ילווה את העסקה וכן את הטיפול בעניין.
שיהיה בהצלחה במכירה ובכלל
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי אחריות בעלת הדירה?
דנה
24/05/11
שלום,
אנחנו משפחה צעירה שפעם ראשונה שוכרת דירה. כאשר ראינו את הדירה גרו בה השוכרים הקודמים ועל פניו היא נראתה טוב. אבל לאחר שנכנסנו ראינו את כל הפאקים ויש המון! הבית לא מתוחזק בכלל, כל פעם משהו אחר נופל או מתפרק: דלת הכניסה נרדה מהציר שלה, ברז החצר דולף, ידית האמבטיה נשארה ביד שלי וכו'.
אנחנו משלמים המון שכר דירה ובעלת הדירה כל הזמן טוענת שלא היא אחראית על התיקונים.
רבים מהתיקונים היא העבירה לאחריות השוכרים הקודמים והם אכן תקנו חלק, אבל בצורה מאד חובבנית.
שאלתי: מה נחשב בלאי טבעי? האם יש רשימה מסודרת של אחראיות של בעלת הדירה? אנחנו חתמנו על חוזה סטנדרטי והוא מאד עמום במיוחד כלפי האחריות של בעלת הדירה לתקן. איפה הזכות שלנו כשוכרים? מתי זה הפרת חוזה?
האם צנרת שבורה בכיור המטבח נחשב כבלאי טבעי והאחריות של בעלת הדירה? תוך כמה זמן עליה לתקן זאת? אני כבר יומיים בלי מים בכיור.
תודה על כל מידע.
אנחנו משפחה צעירה שפעם ראשונה שוכרת דירה. כאשר ראינו את הדירה גרו בה השוכרים הקודמים ועל פניו היא נראתה טוב. אבל לאחר שנכנסנו ראינו את כל הפאקים ויש המון! הבית לא מתוחזק בכלל, כל פעם משהו אחר נופל או מתפרק: דלת הכניסה נרדה מהציר שלה, ברז החצר דולף, ידית האמבטיה נשארה ביד שלי וכו'.
אנחנו משלמים המון שכר דירה ובעלת הדירה כל הזמן טוענת שלא היא אחראית על התיקונים.
רבים מהתיקונים היא העבירה לאחריות השוכרים הקודמים והם אכן תקנו חלק, אבל בצורה מאד חובבנית.
שאלתי: מה נחשב בלאי טבעי? האם יש רשימה מסודרת של אחראיות של בעלת הדירה? אנחנו חתמנו על חוזה סטנדרטי והוא מאד עמום במיוחד כלפי האחריות של בעלת הדירה לתקן. איפה הזכות שלנו כשוכרים? מתי זה הפרת חוזה?
האם צנרת שבורה בכיור המטבח נחשב כבלאי טבעי והאחריות של בעלת הדירה? תוך כמה זמן עליה לתקן זאת? אני כבר יומיים בלי מים בכיור.
תודה על כל מידע.
אחריות לתיקון ליקויים בדירה שכורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
יש לבחון את החוזה ואופן ניסוחו מהם הליקויים בדירה לגביהם השוכר יהיה אחראי ומה אופי הליקויים לגביהם המשכיר יהיה אחראי.
יש לבחון האם נכלל בהסכם עניין הימצאותו של פגם נסתר ומי יהיה אחראי לתיקונו. אנשים רבים נוטים להקל ראש בעניין הצורך בעו"ד לשם חתימה על הסכם שכירות ואינם מודעים לכך כי חוזה סטנדרטי איננו משקף באופן ראוי את האינטרסים של שני הצדדים יחד ולפיכך ראוי לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום על מנת להימנע ככל הניתן מהקלעות למצבים בהם החוזה איננו נותן מענה לבעיה שנוצרה ופתרונה יהיה על פי המשתקף באופן עקיף מאומד דעת הצדדים כפי שבאה ליידי ביטוי בחוזה עצמו.
יש לבחון האם נכלל בהסכם עניין הימצאותו של פגם נסתר ומי יהיה אחראי לתיקונו. אנשים רבים נוטים להקל ראש בעניין הצורך בעו"ד לשם חתימה על הסכם שכירות ואינם מודעים לכך כי חוזה סטנדרטי איננו משקף באופן ראוי את האינטרסים של שני הצדדים יחד ולפיכך ראוי לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום על מנת להימנע ככל הניתן מהקלעות למצבים בהם החוזה איננו נותן מענה לבעיה שנוצרה ופתרונה יהיה על פי המשתקף באופן עקיף מאומד דעת הצדדים כפי שבאה ליידי ביטוי בחוזה עצמו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החברה המשכנת
yss35
23/05/11
לדירה שלי אין טאבו אלה שייכת לחברה המשכנת, מה זה אומר? אני יצטרך לשלם משהו נוסף באת מכירת הדירה
חברה משכנת- מה זה אומר?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
כאשר דירה רשומה בחברה משכנת- החברה המשכנת היא שפועלת לרישומו של הבניין המשותף בסיום בנייתו וכן בהליך העברה ורישום הזכויות בכל דירה, והכל בכפוף להסכם הרכישה.
לפיכך, כעת וכל עוד לא בוצע רישום הזכויות בפועל על שמות הרוכשים החברה המשכנת משמשת כמעיין "טאבו קטן", דהיינו, כל הרישומים אשר נעשים וצריכים להיעשות בטאבו, נעשים אצלה וזאת עד להעברת זכויותיהם של כל הבעלים ורישומם בטאבו. תשלום נוסף יהיה בהתאם להתקדמות הרישומים אצל החברה המשכנת ובכפוף לקביעת הצדדים בהסכם המכר.
לפיכך, כעת וכל עוד לא בוצע רישום הזכויות בפועל על שמות הרוכשים החברה המשכנת משמשת כמעיין "טאבו קטן", דהיינו, כל הרישומים אשר נעשים וצריכים להיעשות בטאבו, נעשים אצלה וזאת עד להעברת זכויותיהם של כל הבעלים ורישומם בטאבו. תשלום נוסף יהיה בהתאם להתקדמות הרישומים אצל החברה המשכנת ובכפוף לקביעת הצדדים בהסכם המכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכיתוב "עודף" בנסח טאבו
אלירן
23/05/11
מה זה אומר אם בנסח הטאבו מופיע שם ולידו כתובה המילה "עודף"?
"עודף" ברישום מקרקעין
עו"ד רונן גדות
23/05/11
העודף מלמד שמי ששמו רשום ליד מילה זאת היה בעלים של חלק מסוים באותם מקרקעין, מכר חלק מהבעלות שלו ונותר עם חלק אחר. החלק שנותר בבעלותו של אותו אדם לאחר המכירה הוא ה"עודף".
התחייבות לרישום משכנתא
גיורא
23/05/11
אני מוכר מגרש לחברה קבלנית אשר רותה לקחת משכנתא ושאחתום על התחייבות. אנו בשלב טיוטות הסכם. האם זה סביר שאתנגד לכך על מנת לא להיות חשוף או שמדובר בענין סטמדרטי שאין לי מה לחשוש .
משכנתה לטובת קבלן
עו"ד רונן גדות
23/05/11
1. בישראל נוהגים קבלנים לממן עסקאות בכספים של בנק ולא בבהונם האישי. כדי לקבל כסף מבנק הקבלן מבקש לשעבד את הקרקע בה הוא מתכוון לבנות.
2. כלומר הענין הוא"סטנדרטי" כלשונך, אבל יש בו סיכון רב במקרה בו הקבלן לא יעמוד התחיבויות שלו כפי הבנק המלווה. אתה עלול לאבד את זכויותיך או חלקן במקרה כזה.
אם הקב
2. כלומר הענין הוא"סטנדרטי" כלשונך, אבל יש בו סיכון רב במקרה בו הקבלן לא יעמוד התחיבויות שלו כפי הבנק המלווה. אתה עלול לאבד את זכויותיך או חלקן במקרה כזה.
אם הקב
מכירת חניה
תומר
23/05/11
ברשותי שתי דירות שצמודה לכל אחת מהן חנייה. אני מעוניין למכור את אחת הדירות אבל רוצה למכור אותה עם החניה של הדירה השנייה. האם ניתן לעשות עסקת מכר בין הדירות של החניות הצמודות בלבד לפני שאני מוכר את הדירה לצד ג' ?
החפת חניות
עו"ד רונן גדות
23/05/11
1. "החלפת חניות" מחייבת בעקרון תיקון של צו הבית המשותף, אך אינה מצריכה הסכמת בעלי דירות אחרים.
2. לחילופין אפשר לעשות הסכם שיתוף בין שתי הדירות ולהסדיר השימוש בחניות. כלומר את העושה הסכם עם עצמך.
2. לחילופין אפשר לעשות הסכם שיתוף בין שתי הדירות ולהסדיר השימוש בחניות. כלומר את העושה הסכם עם עצמך.
מה תוקף חוזה עם מתווך בקניית דירה
מושון
22/05/11
הלכתי עם מתווך לראות דירה לפני שלושה חודשים.חתמתי על הסכם וקיבלתי עותק ורוד.לא מצויין שם מה תוקף החוזה.עברו כמה חודשים והדירה התפרסמה שוב הפעם מטעם מתווך אחר.השאלה: עד מתי אני מחוייב למתווך הראשון? מה תוקף החוזה?
חתימה על התחייבות לבלעדיות בתיווך
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
יכול ובנסיבות מסוימות, עמידה דווקנית על דרישת הצורה תביא להתכחשות הלקוחות להתחייבות שנטלו על עצמם, תוך שהם מודעים למשמעויותיה. אולם באיזון בין האינטרסים, נתן המחוקק עדיפות ברורה לדרישת הצורה ולאינטרס הצרכני שמגולם בה. בסופו של דבר, הפתרון מצוי בידי המתווך. המתווך הוא איש המקצוע. כל עוד יעמוד המתווך על מילוי דרישות החוק, וידרוש חתימה על שני מסמכים ערוכים כדין, כתנאי להתקשרות, יוכל ליהנות מחזקת הגורם היעיל שבחוק (ראו בהקשר זה גם פרידמן וכהן, שם, 467).
בתחום של תיווך יש פסיקה רבה, התשובה שמצורפת לקוחה מתוך פס"ד, בפס"ד אין פירוט מלא מאחר והתיק הועבר לצריך עיון. בכל מקרה כל מקרה יבדק לגופו והדבר החשבו ביותר הינו מי יהיה הגורם היעיל בעסקה.
במקרה שלך עולה גם השאלה, האם המתווך אכן בלעדי בדירה והאם הוא בקשר איתך, האם הוא גורם יעיל בעסקה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בתחום של תיווך יש פסיקה רבה, התשובה שמצורפת לקוחה מתוך פס"ד, בפס"ד אין פירוט מלא מאחר והתיק הועבר לצריך עיון. בכל מקרה כל מקרה יבדק לגופו והדבר החשבו ביותר הינו מי יהיה הגורם היעיל בעסקה.
במקרה שלך עולה גם השאלה, האם המתווך אכן בלעדי בדירה והאם הוא בקשר איתך, האם הוא גורם יעיל בעסקה וכו'.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי הסכם הארכת חוזה שכירות
דנה
22/05/11
שלום,יש לי שאלה קטנה, אני מאריכה חוזה שכירות ובהסכם ההארכה ישנו הסעיף הזה: "שאר התנאים שבהסכם השכירות, יחולו בשינויים המחוייבים גם במהלך תקופת השכירות המוארכת".רציתי לשאול מה זה אומר "בשינויים המחוייבים"? התנאים הם אותם תנאים וגם שכ"ד נשאר ללא שינוי (אם זאת הכוונה). אשמח לתשובה ואשמח להבין בדיוק מה כתוב בהסכם. תודה רבה מראש!
אופציה שכירות
עו"ד שזר תומר
22/05/11
צריך לראות את כל ההסכם, הכוונה בשינויים התמחייבים, היא שהתאריך משתנה בשנה.
תלוי מה רשום ביחס לגובה השכירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תלוי מה רשום ביחס לגובה השכירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ועד בית-חנות ברחוב
איילת ל
22/05/11
שלום רב, אני שוכרת חנות בבנין בת"א. החנות היא צמודה לקרקע ומופרדת מהכניסה לבנין ללא גישה לחדר המדרגות. חברת הניהול דורשת ממני לשלם 160 שח לחודש החל משנת 2009 לצורך ועד בית. ניסיתי לדבר עימם ולהסביר להם שהסכום מופרז. אינני משתמשת בשום תחזוקה של הבנין, למעשה אין לי גם גישה להשתמש, הדלת נעולה באינטרקום ואין לי את המפתח, פחי האשפה נעולים והכניסה אליהם מתוך הבנין, אין תאורה חיצונית ואף אחד מלבדי לא מנקה את שפה המדרכה שגובלת עם חנותי. ניסיתי לדבר עימם שאשלם עבור דברים נקודתיים שאכן נוגעים לי אך כל נסיונות בוררות עימם אלו בתוהו. (בוצע נסיון בוררות מצידי ע"י ש.י.ל ללא תגובה מצידם). אתמול קבלתי מכתב מעו"ד מגשר מטעמם שדורש מעל 4000 שח. הבנין עוד לא רשום בטאבו אך מטיוטה שיש לי היחידה אמורה להרשם כחנות, וכיחידה נפרדת מיתר הדירות. אני, או בעל החנות, מעולם לא חתמנו על התחייבות לחברת הניהול. אודה לכם אם תוכלו להבהיר לי את מעמדי החוקי ואשמח לכל עיצה שתוציא אותי מהתסבוכת הזאת. מיותר לציין שמברור שעשיתי, כל העסקים באיזור שלי (פלורנטין) לא משלמים ועד בית (בררתי אצל עשרות בתי עסק). תודה רבה
הפיכת חנות לאגף נפרד
דינה
23/05/11
ראשית, צריך לציין שתשלום ועד בית מצד שוכר נובע אך ורק מחוזה השכירות, ולא ממידת השימוש ברכוש המשותף.
שנית, מעמדו של שוכר לעניין תשלומי ועד בית חלש יותר ממעמדו של בעל הנכס. מה גם שהאינטרס של שוכר להשקיע זמן וממון בשינוי הסדרי התשלומים הנהוגים בבנין קטן בשל עצם הזמניות שבשכירות.
שלישית, אמנם פירטת את המתקנים ברכוש המשותף בהם את לא משתמשת, אבל יתכן שיש מתקנים אחרים בהם את כן משתמשת, כגון, החניה המשותפת והמעבר אל החניה, מיזוג אוויר ו/או חימום מרכזי, מיקום שעוני המים, מוני החשמל ותיבת הדואר, האם יש מקלט משותף שדורש תחזוקה אף שלך אין שימוש בו כל עוד אין מצב חרום, וכיוצא באלה.
רביעית, יש אפשרות משפטית לפנות למפקח בתביעה שיכריז על הבית כ-"בית מורכב" באופן שהחנות תהווה אגף נפרד, ואז לא תשתתף בתשלומי ועד הבית לצורך התחזוקה.
אבל לשם כך יש לשכנע את המפקח שאכן החנות מתפקדת בנפרד ממרבית המתקנים המשותפים של הבניין.
מטבע הדברים תביעה כזו (גם אם תצליח בסופה) תארך חודשים ארוכים ותדרוש הוצאה כספית ליישומה.
שנית, מעמדו של שוכר לעניין תשלומי ועד בית חלש יותר ממעמדו של בעל הנכס. מה גם שהאינטרס של שוכר להשקיע זמן וממון בשינוי הסדרי התשלומים הנהוגים בבנין קטן בשל עצם הזמניות שבשכירות.
שלישית, אמנם פירטת את המתקנים ברכוש המשותף בהם את לא משתמשת, אבל יתכן שיש מתקנים אחרים בהם את כן משתמשת, כגון, החניה המשותפת והמעבר אל החניה, מיזוג אוויר ו/או חימום מרכזי, מיקום שעוני המים, מוני החשמל ותיבת הדואר, האם יש מקלט משותף שדורש תחזוקה אף שלך אין שימוש בו כל עוד אין מצב חרום, וכיוצא באלה.
רביעית, יש אפשרות משפטית לפנות למפקח בתביעה שיכריז על הבית כ-"בית מורכב" באופן שהחנות תהווה אגף נפרד, ואז לא תשתתף בתשלומי ועד הבית לצורך התחזוקה.
אבל לשם כך יש לשכנע את המפקח שאכן החנות מתפקדת בנפרד ממרבית המתקנים המשותפים של הבניין.
מטבע הדברים תביעה כזו (גם אם תצליח בסופה) תארך חודשים ארוכים ותדרוש הוצאה כספית ליישומה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
