פורום נדל"ן

שלום,

כאשר חברה שמתעסקת בתמ"א 38 מבצעת בבניין תוספות של יחידות דיור חדשות וכן תוספות ליחידות הדיור הקיימות וחיזוק ושיפוץ כללי של הבניין, האם נהוג שבעלי הדירות הקיימות מקבלים אחריות בדומה למי שרוכש דירה חדשה, ואם כן - מה כוללת האחריות, מי נושא באחריות ולכמה זמן היא תקפה?

אני יוצא מנקודת הנחה שיש ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה, אבל מה שמטריד אותי זה מה שקורה נניח בתום שנה או שנתיים מהבניה, כאשר הבניין חס וחלילה מתחיל לשקוע מרוב העומס או שתוספות הבניה מתרחקות מהקירות הצמודים אליהן (וכבר קרו דברים מעולם) או בכל מקרה אחר של ליקויי בניה - מי הכתובת במקרה כזה? אני חושש מכך שבהנחה שמבצעת את התמ"א חברה ייעודית שעוסקת רק בתמ"א ונעלמת מהעולם מיד לאחר בניית הבניין (וזאת לעומת חברות בניה גדולות ומבוססות שקיימות כבר במשך עשרות שנים), אז גם אם ישנה אחריות לפי חוק המכר אז היא לא כל כך אפקטיבית ברגע שאין יותר למי לפנות. אם אני טועה ובפועל יש למי לפנות במקרה כזה - אשמח אם תעמידו אותי על טעותי.

תודה רבה וסליחה על מבול השאלות - מדובר בנושא מאוד חשוב לי.

קיבלתי ירושה ממהורי ז'ל בית +חנות הרשומים ביחד בטאבו.כעת הנני מעוניינת למכור את הנכס. האם בעת המכירה עלי להוסיף מע'מ על הבית או רק על החנות? או לעשות הסכם נפרד לחנות?
תודה.

בחוזה שכירות בלתי מוגן של רעיונות 2000 כתוב שדמי שכירות צמודים לעלית מדד יוקרה למחיה.נניח מבצעים שלושה תשלומים : כל תשלום עבור 4 חודשים,תשלום אחרון עושים 5 חודשים לפני סוף תקופת השכירות .האם שוכר חייב לשלם הפרש נובע מדד היוקרה בתם תקופת השכירות?בתודה.

פרסמתי כאן הודעה לפני כחודשיים לגבי שכן שלי בבניין משותף בקומת קרקע, שללא אישור הדיירים שבר קיר חיצוני לבניין ופתח דלת לחצר המשותפת, במקביל סגר את הדלת הראשית מחדר המדרגות, כעת הוא גם ריצף חלק מהחצר וגידר אותה ע"י עצים.הומלץ לי לפנות לפיקוח של העיריה ועשיתי זאת, אך ללא הועיל מכיוון שחזרו אליי במכתב שמודיע לי שבעקבות הנחייה שלהם מלמעלה הם לא מטפלים בנושאים אלו ואני מוזמן לפעול בכל הליך חוקי אחר העומד לרשותי.ויש לי 2 שאלות1. בגלל איומים של השכן לא טיפלתי בנושא עד עתה וכבר עברו כשנה וחצי מאז שהוא פתח את הדלת, אם אני אחליט לתבוע אותו האם יכולים לדחות את תביעתי בגלל התיישנות?2. האם אני יכול ללכת בעצמי ל"מפקח לבתים משותפים" ולמלא שם בקשה או מה שזה לא יהיה ולעשות את זה בעצמי? או שיש צורך בעו"ד? 3. אם אני כן הולך למפקח לבתים משותפים, האם אני צריך למלא גם את הפרטים של השכן? פרטים כמו ת"ז או שם? כי אין לי את הפרטים האלה ובהמשך לאיומים מפעם שעברה אין מצב שאני הולך לבקש ממנו פרטים.. איך זה בדיוק עובד?תודה רבה.3.

שלום רב!האם יש כבר שוב את המסלול נוסף לנכים קשים לקבל משכנתא ומענק בגובה של כמחצית ממחיר של דירה?http://www.moch.gov.il/spokesman/pages/doverlistitem.aspx?listid=5b390c93-15b2-4841-87e3-abf31c1af63d&webid=fe384cf7-21cd-49eb-8bbb-71ed64f47de0&itemid=85

שלום רב,שלום רב מהי שומה עצמית? ואיך היא מתקשרת בעת דיווח על מס רכישה?תודה ושבת שלום

מכשיר החימום מים "אטמור" במקלחת התקלקל. האם על השוכר או בעת הבית לשלם? אטמור עולה כ-240 ש"ח. השוכרים משתמשים בו שנתיים.

שלום לעו"ד,

דייר בקומה תחתונה בבית משותף החל לבצע פעולת ריצוף בשטח משותף שליד דירתו( כדי לשים שם בהמשך שולחנות וכסאות וכו') ללא שביקש אישור מהדיירים, -אני מתנגד לפעולה זו אך הוא לא טרח לשאול אותי

לטענתו יש לו הסכמה ( בעל פה) מחלק מהדיירים אך לא התקיימה שום אסיפה בנושא זה ואין שום אישור בכתב ( וועד הבית הוא באחריותי)

שאלה 1: - האם כדי לבצע פעולה כזו הוא צריך אישור מכל הדיירים או רק רוב ?
האם צריך אישור בכתב ?

שאלה 2: - האם ניתן להזמין פקח. או לכתוב מכתב מטעם עו"ד. או פעולה אחרת?

הערה: דייר זה גר בבנין כ-3 שנים וביצע עם כניסתו מספר שיפוצים בדירה ללא אישור או הסכמת הדיירים כמו - כמו פריצת דלת לגינה - בניית מספר מדרגות לכניסה שלו (תוך כדי חסימה חלקית של גישה למקלט וכו')
הדיירים בבנין מבוגרים ברובם כך שהוא מעריך שאיו להם יכולת להתנגד

תודה

שלום

השבוע נכנסנו לדירה שרכשנו בקומה ראשונה בנין בן 35 שנה.
כשהתחלנו לשפץ ושברנו קירות, שמנו לב לשני דברים מוזרים.
1.צינורות הגז של כל הבניין עובר דרכינו ממש באמצע המטבח מלמעלה למטה (עד עכשיו נשען על קיר).
2.צינור הצול (שממנו יורדים הצרכים של כל הבניין) עובר דרך השירותים שלנו וכל הזמן יש רעש של מיים יורדים בו.

אודה על עזרתכם:
1. באם זה בכלל חוקי שהצנורות עוברים באמצע המטבח ובשרותים.
2.מה הפרוצדורה להזיז אותם?

תודה מראש,
רועי

שלום רב
אנו רכשנו דירה בפרוייקט מגורים בחברה ידועה, השבוע התקבל טופס 4 ושילמנו את התשלום האחרון, כעת התבקשנו להגיע ולהחזיר את כל הערבויות לאותה חברה מוכרת. ברצוני לדעת מה זכויותיי בנושא, כלומר מה אנו מקבלים מהם "בתמורה"? האם זה מכתב החרגה? פרוטוקולים?....
תודה רבה

שלום
אני משפץ את דירתי והחלטתי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני של המרפסת של האמבטיה הפונה לעורף הביניין (חניה).
אני רוצה לציין שלא ניתן להתקין דוד שמש מפני שבקומה האחרונה יש פנטהוז והדיירת לא מוכנה לשים על הגג שלה דודי שמש והיא טוענת שהגג שייך לה.
כאשר המתקין של הדוד בא להתקין את הדוד היא התחילה לאיים עלינו שהיא תגיש תביעה והסברנו לה שבדקנו בעירייה מבחינת הפיקוח אין חוק שאוסר על כך ולפי דעתנו הדוד הוא כמו התקנת מנוע של מזגן שיש בכל מקום בביניין.
האם יש עילה לתביעה והאם מותר לי להתקין דוד חשמל בקיר החיצוני?
תודה.

(הנושא עלה כבר בעבר מטעם מוכר, ואילו כעת מועלה מצד קונה.)
רכשתי מגרש והעירייה הסכימה לתת למוכר אישור לטאבו בתנאי שהקונה יחתום על התחייבות לתשלום השבחה בעת מימוש, או לחילופין אם המוכר ישלם את היטל ההשבחה, אך המוכר מסרב לשלם...
(העניין/הצורך בחתימה כלפי הרשות לא היה ידוע לי בעת העסקה ולא מוזכר בחוזה).
אני/הקונה מסרב לחתום מהטעם הפשוט שבכוונתי למכור את הנכס, ומכיוון שכל קונה פוטנציאלי איתו שוחחתי מסרב לחתום כלפי (עכשיו זה כבר ידוע), ובנוסף ידוע לי כי כיום העירייה שינתה את מדיניותה, וכעת אם אמכור את הנכס האופציה של החתמת הקונה כלפי כנראה שכבר לא קיימת, ולפיכך איך שלא נסתכל על זה המשמעות שאם "אתקפל" כלפי המוכר, מייד עם חתימתי כלפי העיריה, אני מפסיד בפועל את סכום הכסף בגין היטל ההשבחה שהמוכר מסרב לשלם כעת. מי צודק...?

שלום רב, אחי ואני ירשנו בית ואנו רוצים להעביר אותו על שמנו בטאבו. לשם כך, פנינו לעיריית הרצליה לקבל אישור עירייה לטאבו וגילינו שעל הנכס יש היטל השבחה. מאחר שאנו יורשים, העירייה באופן עקרוני מוכנה לתת את האישור בלי תשלום היטל ההשבחה (ידוע לי שיש הלכה שאוסרת על העירייה לחייב בתשלום השבחה כאשר מדובר בבעלות מכוח ירושה), אולם העירייה דורשת שנחתום על כתב התחייבות בלתי חוזר שנשלם את ההיטל ושנרשום הערת אזהרה לטובתה!! האם מותר להם לעשות את זה? הרי ע"פ חוק אנחנו נהיה חייבים לשלם היטל השבחה כשנרצה למכור את הבית, למה אנחנו חייבים שתהיה גם הערת אזהרה? זה רק יקשה עלינו למכור את הבית.. זה נוהל מוכר ברשויות מקומיות? לעזרתכם האדיבה אודה מאוד.

שלום רב, אני מעוניינת לקבל ייעוץ בנושא של הכרזה על חזקה בדירה.
האם אדם שחי בדירה שאינה רשומה על שמו במשך 10 שנים יכול מבחינה משפטית להכריז עליה כעל שלו? במידה והוא מסרב להתפנות ממנה האם יש לו בעניין סירוב הפינוי גיבוי משפטי?
האם יש איזה צעד שניתן לנקוט בעניין על מנת למנוע בעיות פינוי?
תודה רבה

יש לי רטיבות בתיקרה של הסלון. לאחר דין ודברים הגענו עם השכנים למפקחת על רישום מקרקעין. המפקחת פסקה: השכנים צריכים לתקן עד תאריך מסויים ומבחן התוצאה הוא שיקבע. קיימנו אסיפת דיירים תיקנו את המרזב אך הנזילה ממשיכה. השכנים לא מרימים מרצפות ומבצעים איטום כפי שנדרש מהם. חזרתי למפקחת על המקרקעין והיא הפנתה אותי לבית משפט השלום על ביזיון בית המשפט. מה יהיה כעת? מה עליי לעשות?

חלקה מסויימת (סלולה) בשכונה עירונית - נטושה כבר שנים רבות, ומהווה בפועל דרך לרבים (מעבר מהבתים שלהם לבית הכנסת).
אני מעוניין לרכוש כעת את החלקה הזו מבעליה כדי לבנות עליה בית, אך מעוניין לדעת אם העובדה שהחלקה משמשת דרך לרבים לולה לפגוע באפשרות שלי לבנות בית על החלקה הזו. [בנסח טאבו לא רשומה שום הערה וכדומה]
תודה!

שלום רב
אני רוכש נכס שיש לו זכויות בניה וחל עליו היטל השבחה. המוכר נושא בתשלום היטל ההשבחה. שאלתי היא האם בעתיד כשאממש את זכויות הבנייה יהיה עליי לשלם שוב היטל השבחה? או שמשלמים היטל השבחה רק פעם אחת בחיי הנכס? ונגיד שלאחר מימוש זכויות הבנייה מאושרת תכנית נוספת וחדשה האם אז יש שוב היטל השבחה? תודה לעוזרים

אני מעוניין לרכוש חלקה (220 מ"ר) שלפי הטאבו שייכת לקק"ל.
איך רוכשים את זה?
למי פונים?

80% מדיירי הבניין מעוניינים לבנות מרפסות.אצל אילו שאינם מעוניינים תבנה רק קורת המעקה והעמודים. הבונים ישאו בהוצאות המסרבים. אם בבנין השטח המשותף מתחלק שלא בצורה שווה כיצד תתחלק ההוצאה על הלא-בונים? האם יהיה שינוי וכיצד יבוא לביטוי בחלוקת אחוזי הבעלות על הרכוש המשותף ? תודה

שלום רב,
אנחנו די מבולבלים מכל החוקים והתקנות החדשות שיצאו לאחרונה בדבר מכירת דירה.
שאלותיי הן כדלקמן: אנחנו רכשנו דירה ראשונה לפני כשנתיים ומשהו בסכום של 670 אלף ש"ח. כיום הדירה שווה בערך 980 אלף ש"ח. אנחנו מעוניינים למכור אותה שכן זכינו בהגרלה בשטח ביישוב חדש שמוקם כיום.
אילו מיסים חלים עלינו ואילו לא? לאילו פטורים אנחנו זכאים? האם יחול עלינו מס קניה לגבי השטח? אשמח לקצת הבהרות.
תודה רבה מראש,
אביבית

ברצוני לברר מהן זכויותיי בדירה שניתנה לבעלי מתנה מאמו לפני שנפטרה. האם רצוי שגם אני אהיה רשומה בטאבו כשותפה בנכס? למעשה אנו צריכים לקחת משכנתא לשיפוצים בה גם אני מתחייבת בתשלומים אז השאלה היא אם אין בכך איזה שהוא סיכון?   בתודה ובברכה.

יש לי מבנה מסחרי עם שותף ואני שוכר ממנו את חצי המבנה מעל 10שנים.
יש זכרון דברים שהתחדש ב2004 עד 2014 .
לא מצויין בזכרון דברים שום דבר הקשור לחוק הגנת הדייר.מצויין רק תקופה ותשלום שנתי.
האם ניתן להגדיר זאת כהחכרה ומה המשמעות?
איך אני יכול להגן על עצמי ב-2014 בסוף הזכרון דברים במידה והשותף ירצה להשכיר לאחר את המבנה

התענייתי בדירה ובכך ערכו עורך הדין שלי ושל המוכר זכרון דברים ונספח עם חוזה מוכן שייחתם בקרוב שמתי 25 אלף שקל דמי רצינות שיהוו חלק מהתשלום הראשון שנשארו בנאמנות אצל עורך דינו של המוכר. הסיבה למהירות לחתימת חוזה ובכלל לזכרון דברים מהיר היתה שהצעתי סכום גדול יותר ברגע האחרון מרגע לפני שחתם עם מישהו אחר ואלו היו התנאים שלו אבל אני קיבלתי תנאים אלו לגילוי הנאות, אבל מרגיש עושק חריף מאוד.כנראה לחץ מה שהפעיל אותי במקרה הזה. בזכרון דברים נכתב שאם לא אחתום תוך 7 ימים כי במידה ולא ומכל סיבה לא אכבד את התחייבותי יחולט השיק לידי המוכר ללא צורך בהתראה נוספת ואני מוותר על כל טענה בנושא זה .לא חתמתי הסכם תוך 7 ימים מהסיבה שהדרישה של המוכר בחוזה עקב לחצים ובלבול וחוסר דעת (ככזה אני) לא הודעתי על הארכה אך כן המשכנו לדבר אני והמוכר שימתין עוד קצת.עבר חודש ימים קיבלתי את האישור הסופי מהבנק והייתי מוכן (גם להפסיד את ה25 אלף כי כבר לא היתה ברירה,נלחצתי)והבנקים די בלבלו אותי ועשו לי בעיות ולא רציתי לחתום לפני שאקבל אישור מסודר מהבנק.כשפניתי למוכר לבוא לחתימה הוא אומר שהוא לא מוכר את הדירה מסיבה שהוא הסתדר כלכלית ואין לו צורך במכירתה כי הוא כבר לא צריך למכור את הדירה כי הוא "הסתדר כלכלית" (נוכל) וכי עבר זמן ולא הראיתי רצינות, עכשיו אני רוצה לאכוף את ההסכם העו"ד שלו אומר שלא הראיתי רצינות והעו"ד שלי די ישן בשמירה. וויתרתי על ה25 אלף אני לא רוצה פיצוי או כסף חזרה (הוא גם לא רוצה להחזיר) אני רוצה להמשיך בחוזה שעורכי הדין הכינו בינהם,באותם הימים אמרתי לעורך דין הנבזה שלי שאין לי עדיין אישור עקרוני ואני עדיין בתהליכים בנקים מסיביים,הוא הסיק אחרת ומסר לעו"ד שלו שאין ביכולתי להשיג משכנתא ולא ניסה להאריך איתו תוקף לחתימה.עכשיו החלפתי עורך דין והימים יגידו,אך המוכר נשאר בשלו- האם כדאי לפנות לאכיפה?אני לא רוצה את הכסף חזרה אני רוצה אכיפה ולהמשיך בחוזה.יש טעם באכיפה או להמשיך הלאה? כי מכרתי דירה בגללו אפילו מתחת למחיר שוק כדי לזרז טענתו תמיד היא שאני זה שפניתי אליו והסכמתי לתנאים עכשיו אני בלי נכס.כל נסיונותי למוכר כשלו.כנראה רק כח משפטי יעזור וזה גם עוד סכום לא מבוטל השאלה כמה הצדק איתי וכדאי להמשיך בידיעה שאני לא שורף זמן לעצמי ושופט יחליט החלטה של רולטה רוסית. שאלה נוספת האם כדאי לקנות נכס אחר (ראיתי כמה אבל התאהבתי בה) ובמקביל להתעסק עם המשפט שיכול להארך זמן ארוך מילא? ובמידה ואזוכה אמכור אותה ואקנה את הדירה הנ"ל.העו"ד שלי אמר שזה מסובך אך אפשרי.אך מה יקרה ואם הוא יחליט כן למכור אחרי שיראה הודעה רשמית מבית משפט כעבור שבועיים? נואש.מתוסכל פגוע,אני ידוע כנוטל כדורי הרגעה על בסיס קבוע דרך קופת חולים כולל סעיף נפשי קל,אני ויודע שהצדק וגם עקשן למטרותיי למרות שמעדתי ומצמצתי בהתחייבויות שלי מה לעשות עכשיו?

רכשתי דירה חדשה מקבלן, וטרם קיבלתי את החזקה בה.
ניהלתי מו"מ עם הקבלן, לפיו יבוצעו מספר שינויים, אך הקבלן לבסוף לא ביצע אותם כפי שסוכם. האם יש לתבוע אותו כבר בשלב זה לפני מועד מסירת החזקה או שעליי להמתין לשלב של המסירה (עם פרוטוקול המסירה וכד')?

השכרתי חדר בדירה לתקופה של שנה לאחר תום התקופה השוכר ביקש להאריך והוא ישלם לי כל חודש.בפועל לא חתמנו על חוזה חדש.
נכון לעכשיו הבחור הודיע לי שיוצא מהדירה כ10 ימים הודעה מוקדמת ולא כחודש כפי שכתוב בחוזה.מעונין לשלם רק על 10 הימים.השאלה האם אני יכולה לממש את צק הביטחון(על סכום של חודש שכירות)?
לא הסכים להחזיר לי את המפתח עד שאחזיר את הצ'ק.מה לעשות???דחוף