פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אי ביצוע פסק סין
שיר
26/05/11
תבעתי את השכנים שמעליי בגין אי טיפול ברטיבות שיש לי בסלון. פסק הדין אומר טיפול ברטיבות עד ל 4.5.11 מה שיקבע מבחן התוצאה. מבחן התוצאה הוא שהנזילה ממשיכה והשכנים מתנגדים להרים מרצפות. מה עלינו לעשות?
אי ביצוע פסק דין - רטיבות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
ראיתי את השאלה שלך בפורום הוצאה לפועל - יש לך שם תשובה לשאלתך מהיום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עו"ד לתפקיד אחראי טיפול בהיתרי בנייה
זיו
26/05/11
דרוש/ה אחראי לטיפול בקבלת היתרי בנייההעבודה בתל אביב למול עיריית תל אביב נדרש ניסיון קודם ומוצלח בעבודה מול עירית תל אביב בקבלת היתרי בנייה ורישוי כנדרש
פניה לא מתאימה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
זה לא לוח מודעות דרושים...
זה פורום נדל"ן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זה פורום נדל"ן...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישור משרד התחבורה לתוכנית שהופקדה
שרון מראש העין
26/05/11
שלום רב,
הפקדתי תוכנית בועדה המקומית לתכנון ובניה ושם אמרו לי לקבל אישור מהמשרד לאיכות הסביבה, ממשרד התחבורה וכיוצ"ב.
עמדתי בכל התנאים
הבאתי את כל האישורים ..........
למעט אישור של משרד התחבורה.
השאלה שלי היא איך משיגים אישור כזה??
האם משרד התחבורה מחוייב להגיב מרגע שפניתי אליו בבקשה לאישור לתוכנית שלי???
האם יש איזשהו סעיף חוק שיכול לעזור לי ?????????
תודה מראש
הפקדתי תוכנית בועדה המקומית לתכנון ובניה ושם אמרו לי לקבל אישור מהמשרד לאיכות הסביבה, ממשרד התחבורה וכיוצ"ב.
עמדתי בכל התנאים
הבאתי את כל האישורים ..........
למעט אישור של משרד התחבורה.
השאלה שלי היא איך משיגים אישור כזה??
האם משרד התחבורה מחוייב להגיב מרגע שפניתי אליו בבקשה לאישור לתוכנית שלי???
האם יש איזשהו סעיף חוק שיכול לעזור לי ?????????
תודה מראש
הפקדת תוכניות
עו"ד שזר תומר
28/05/11
אני לא מכיר סעיף חוק, מי שמתעסק עם זה לרוב הם מהנדסים אשר הם אלו אשר נוהגים להפקיד את התוכניות בוועדות השונות, ולהם יש ניסיון רב עם הגופים השונים.
מהנדס בקיא בתחום יכול לעזור לך כאן יותר מעו"ד לטעמי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מהנדס בקיא בתחום יכול לעזור לך כאן יותר מעו"ד לטעמי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קשיים בדרך לטופס 4
ארי
26/05/11
1) מאחר ומהלך הבניה נעשו שינויים מינוריים מההיתר המקורי נתבקשתי
להחתים את בעלי הקרקע בנסח הטאבו על תוכנית השינויים. אבקש לציין כי אני חוכר ל 2000 שנה על בעלות של אחד מהבעלים( כך מופיע בנסח, לעומת "כל הבעלים") וכי בחוזה החכירה נכתב במפורש כי ביכולתי לנהוג במגרש "כמנהג בעלים" האם לא די בזה כדי לפטור אותי מהטירדה הזו?
2) הועדה מסרבת לנפק לי טופס 4 עקב אי ההתאמה הקלה הזו.. אבל בהחלט מחייבת אותי בארנונה... הגיוני? אם לטעמם לא ניתן לחבר את הבית לתשתיות, כלומר אני לא אמור לגור שם, האם זה סביר לחייב ארנונה?
להחתים את בעלי הקרקע בנסח הטאבו על תוכנית השינויים. אבקש לציין כי אני חוכר ל 2000 שנה על בעלות של אחד מהבעלים( כך מופיע בנסח, לעומת "כל הבעלים") וכי בחוזה החכירה נכתב במפורש כי ביכולתי לנהוג במגרש "כמנהג בעלים" האם לא די בזה כדי לפטור אותי מהטירדה הזו?
2) הועדה מסרבת לנפק לי טופס 4 עקב אי ההתאמה הקלה הזו.. אבל בהחלט מחייבת אותי בארנונה... הגיוני? אם לטעמם לא ניתן לחבר את הבית לתשתיות, כלומר אני לא אמור לגור שם, האם זה סביר לחייב ארנונה?
טופס 4 - ארנונה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
התשובה, לטעמי בלבד, כמובן, הינה שלילית לשתי השאלות.
כלומר, לדעתי, הועדה יכולה לחייב אותך להחתים את בעלי הקרקע בנסח.
ובאם אתה גר שם בפועל, גם אם אין טופס 4, ניתן לחייב אותך במיסי ארנונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר, לדעתי, הועדה יכולה לחייב אותך להחתים את בעלי הקרקע בנסח.
ובאם אתה גר שם בפועל, גם אם אין טופס 4, ניתן לחייב אותך במיסי ארנונה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוץ בביתי
אביחי
26/05/11
שלוםאני מתכנן שיפוץ בבית שלי, אני לא בקשר טוב עם השכן שלידי, היו לנו סכסוכים בעבר ואני תוהה אם כדאי לדבר איתו באופן מיוחד ואם יש משהו שהוא יכול לעשות או להתנגד לשיפוץ בביתי?אשמח לעצות איך להתנהל כדי להמנע מבעיות
שיפוץ דירה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
לא ניתן לדעת איזה עצה טובה יכולה לעזור לך.
שכן, לא ניתן לדעת כיצד השכן יגיב להתנהלות שלך.
בגדול, כל עוד השיפוץ יעשה בשעות המקובלות, ללא הפערה מיותרת - וללא חריגות בניה - הוא לא יכול לעשות נגדך דבר. יחד עם זאת, כמובן שמומלץ לשוחח עם השכן בדרכי נועם לפני תחילת השיפוץ ולהסביר כי תנסו לגרום למינימום רעש ומינימום זמן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן, לא ניתן לדעת כיצד השכן יגיב להתנהלות שלך.
בגדול, כל עוד השיפוץ יעשה בשעות המקובלות, ללא הפערה מיותרת - וללא חריגות בניה - הוא לא יכול לעשות נגדך דבר. יחד עם זאת, כמובן שמומלץ לשוחח עם השכן בדרכי נועם לפני תחילת השיפוץ ולהסביר כי תנסו לגרום למינימום רעש ומינימום זמן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת הזהרה לדירת יורשים
צדוק
26/05/11
שלום
אני ואחותי בעסקה פינוי בינוי עם קבלן. אנחנו יורשים דירה של הורינו זל .יש לנו צו ירושה .
אנו מעונינים שהקבלן ירשום הערת אזהרה על שם הורינו המנוחים .
שאלה אם ניתן לקבלן את צו הירושה ונחתום על יפוי כח שמאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הורינו זל
האם אפשרי לרשום הערת אזהרה עם יפוי כח מתאים
אני ואחותי בעסקה פינוי בינוי עם קבלן. אנחנו יורשים דירה של הורינו זל .יש לנו צו ירושה .
אנו מעונינים שהקבלן ירשום הערת אזהרה על שם הורינו המנוחים .
שאלה אם ניתן לקבלן את צו הירושה ונחתום על יפוי כח שמאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה על שם הורינו זל
האם אפשרי לרשום הערת אזהרה עם יפוי כח מתאים
רישום הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
28/05/11
בגדול אני חושב שזה אפשרי, אבל המלצתי היא לפנות לעו"ד של הקבלן, ולבדוק את זה איתו, הוא זה שאמור לגשת עם המסמכים לרשם המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פירוק שיתוף
שאול
26/05/11
שלום
האם החוק ו/או הפסיקה מגבילים את זכותו של שותף לתבוע פירוק שחלקו בנכס קטן משיעור מסוים?
כלומר האם ישנו סף מינימום של זכויות בנכס המקנה זכות לתבוע פירוק שיתוף, או שכל זכות בלא קשר לשיעורה מאפשרת בקשה לפירוק שיתוף?
במקרה הקונקרטי, מדובר בכ 3% מהנכס?
תודה
האם החוק ו/או הפסיקה מגבילים את זכותו של שותף לתבוע פירוק שחלקו בנכס קטן משיעור מסוים?
כלומר האם ישנו סף מינימום של זכויות בנכס המקנה זכות לתבוע פירוק שיתוף, או שכל זכות בלא קשר לשיעורה מאפשרת בקשה לפירוק שיתוף?
במקרה הקונקרטי, מדובר בכ 3% מהנכס?
תודה
פירוק שותפות במקרקעין - האם גם בעל אחוז קטן מהנכס יכול לפעול פירוק השיתוף?
עו"ד שזר תומר
28/05/11
שאלה יפה, כמובן שצריך לבדוק את המקרה שלך לעומק, אבל בגדול אין איסור בחוק ביחס לאחוזי השותפות, אם כי זה לא מבטיח לך את פירוק השיתוף יש עוד גורמים אחרים שמשפיעים:
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
פסק הדין המנחה בענין הינו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625, ובאשר לזכאותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת נאמר בפסק הדין כדלקמן:
”עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף.
במקרה ומדובר בבעלות משותפת במקרקעין, מוטלות על השותף המבקש לפרק את השותפות, חובות הנובעות מהיותו בעלים במשותף עם אחרים, לפיהן זכותו זו תיעשה על ידו בתום לב וללא שימוש לרעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
פסק הדין המנחה בענין הינו רע"א 1017/97 רדילביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 625, ובאשר לזכאותו של שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת נאמר בפסק הדין כדלקמן:
”עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף.
במקרה ומדובר בבעלות משותפת במקרקעין, מוטלות על השותף המבקש לפרק את השותפות, חובות הנובעות מהיותו בעלים במשותף עם אחרים, לפיהן זכותו זו תיעשה על ידו בתום לב וללא שימוש לרעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם מותר לתת ייפוי כוח לאדם שפושט רגל
shir
26/05/11
יש לציין שברשותי ייפוי כוח מהוריי שאוכל לבצע מכירת דירתם (הם מבוגרים ואין להן כוח לטרטורים) כבר כמה שנים ייפוי כוח בלתי חוזר רק שבמהלך השנים הללו פשטתי רגל ועתה יש קונים לדירה האם זה עדיין תופס כי בזמן עריכת ייפוי הכוח בזמנו לא הייתי בפשיטת רגל או לחילופין מה ניתן לעשות האם זה עבירה על החוק מבחינת בית המשפט אני רק רוצה לעזור להוריי
יפוי כוח בלתי חוזר לפושט רגל
עו"ד שזר תומר
28/05/11
שאלה לא פשוטה
אין לראות את האמור לעיל יעוץ משפטי מחייב, ויש לפנות לעו"ד לצורך עריכת חוות דעת משפטית מחייבת על מנת להסתמך על האמור בתשובה דנן:
ראה, אני סבור, שכל עוד אינך מקבל דבר מהעסקה, ולמעשה הוריך הם אלו אשר מוכרים את הנכס והם מקבלים את הכסף - אין פסול בפעולה שלך, אבל רצוי לבדוק את הנושא לעומק עם עו"ד שלקח אותם לפש"ר.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אין לראות את האמור לעיל יעוץ משפטי מחייב, ויש לפנות לעו"ד לצורך עריכת חוות דעת משפטית מחייבת על מנת להסתמך על האמור בתשובה דנן:
ראה, אני סבור, שכל עוד אינך מקבל דבר מהעסקה, ולמעשה הוריך הם אלו אשר מוכרים את הנכס והם מקבלים את הכסף - אין פסול בפעולה שלך, אבל רצוי לבדוק את הנושא לעומק עם עו"ד שלקח אותם לפש"ר.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אילו מיסים חלים על תושב חוץ אזרח ישראל בעת רכישת ד
princ
26/05/11
אילו מיסים חלים על תושב חוץ אזרח ישראל שמשלם בקביעות ביטוח לאומי למרות השהייה בחו"ל בעת רכישת דירה ראשונה בישראל או מהם החוקים והאם ניתן לתת ייפוי כוח לבן משפחה על מנת לבצע את כל ההליכים בארץ בשמי
אם אפשר בבקשה לתת תשובה מפורטת על מנת שאוכל להבין
תודה רבה
אם אפשר בבקשה לתת תשובה מפורטת על מנת שאוכל להבין
תודה רבה
רכישת נכס ע"י תושב חוץ
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
על תושב חוץ חלים אותם מיסים שחלים על תושב ישראל (מס רכישה), ובהחלט ניתן לבצע עיסקה באמצעות מתן ייפו"כ בלתי חוזר לבן משפחה. יש לקחת בחשבון שעל הצהרת הדיווח למס שבח, בגין העיסקה, יש לחתום על תצהיר בפני קונסול ישראל בחו"ל (מקום מושבו של התושב הזר) ולא ניתן לדווח באמצעות מיופה הכוח, או באישור חותמת אפוסטיל (בימ"ש מקומי בחו"ל). מומלץ לפנות לעו"ד שיילווה וייצג אותכם בכל הכרוך בכך ולהיוועץ מראש.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון נאמנות
מירית
26/05/11
מבקשת לדעת מהו חשבון נאמנות בהגדרה? מי מסוגל להתשמש בו ? האם שני הצדדים?
האם אפשר לבדוק חשבון נאמנות קיים בבנק?
האם אפשר לבדוק חשבון נאמנות קיים בבנק?
חשבון נאמנות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
חשבון נאמנות הינו חשבון שבעל הזכויות בו מחזיק ו/או מנהל כספים לטובת נהנה שעליו יש להצהיר. יש לבדוק מי הנאמן שמוגדר בהסכם או במסמך אחר ולוודא שהוא פועל בהתאם להוראות בכתב. כמו כן, ניתן לבקש (אם אתה הנהנה) פרטים מלאים ודיווחים שוטפים לגבי הכספים המוחזקים ופרטי חשבון הנאמנות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"I
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"I
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אדמה חקלאית
רון קורן
26/05/11
שלום רב בבעלותי מגרש חקלאי בן 10 דונם טאבו פרטי , אשר לטענת הועדה אין כל תב"ע לגביה , וכי מיועדת רק לגידולים חקלאיים !!! בנוסף לכך במחולל הגושים והחלקות כשאני מזין את פרטי הגוש והחלקה באתר הועדה מופיע תוכנית גז/27/1 שאלתי : האם ניתן לשנות את מהותה של חלקה זו ? ובנוסף האם הועדה לא אחראית לגבי המידע אותו היא מספקת לציבור ? אשר מסתבר כמידע שגוי !! תודה רבה על עזרתכם האדיבה , תבורכו
שינוי ייעוד של קרקע חקלאית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
לא ניתן לשנות מהות אלא לשנות ייעוד של המקרקעין. כדי לשנות ייעוד של קרקע מחקלאית לשימוש אחר, צריך להגיש בקשה לשינוי ייעוד, אלא אם הרשויות יינקטו ביוזמה כזו. סיכוי קטן !!! בכל מקרה, מומלץ כי תלך לוועדה המקומית הרלוונטית ותברר סיכויי בקשה כאמור ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
שמאי
01/08/11
אשמח לעזור ולסייע.
אנא פנה אלי ישירות.
אנא פנה אלי ישירות.
שלומית
שתי שאלות בבקשה
25/05/11
שלום,
1.לפני שבועיים חתמנו זכרון דברים לרכישת דירה,ההעתק המקורי נמצא אצל המתווכת (וחתמתי לה תיווך על הדירה) לי ולמוכר יש צילום ממנו ללא חתימות נוספות ורק למתווכת יש את המקור עם חתימות שנינו. בתמימות הדדית לא חתמנו אחד לשני על ההעתקים.המתווכת הרגיעה שאין מה לדאוג.האם העתק זכרון דברים שווה בכוחו למקור? (המקור אצל המתווכת)
2.ברשות הורי אותה דירת עמידר כבר 30 שנה, האם אני בתור הבת יכולה לשעבד אותה לטובת בנק ולקנות נכס לעצמי? או חלק ממנו? מה התנאים אם יש כאלו?
1.לפני שבועיים חתמנו זכרון דברים לרכישת דירה,ההעתק המקורי נמצא אצל המתווכת (וחתמתי לה תיווך על הדירה) לי ולמוכר יש צילום ממנו ללא חתימות נוספות ורק למתווכת יש את המקור עם חתימות שנינו. בתמימות הדדית לא חתמנו אחד לשני על ההעתקים.המתווכת הרגיעה שאין מה לדאוג.האם העתק זכרון דברים שווה בכוחו למקור? (המקור אצל המתווכת)
2.ברשות הורי אותה דירת עמידר כבר 30 שנה, האם אני בתור הבת יכולה לשעבד אותה לטובת בנק ולקנות נכס לעצמי? או חלק ממנו? מה התנאים אם יש כאלו?
תוקף העתק הסכם + שיעבוד זכויות דירת עמידר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
לגבי ההעתק בהחלט, יש לו תוקף ראייתי, אך כמובן שעדיף המקור.
לגבי שיעבוד זכויות דירת עמידר, הרי שהבעלות הינה של עמידר, לכן עלייך לבדוק מול הבנק ומול עמידר, אם הדבר אפשרי. אני ממש בספק ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
לגבי שיעבוד זכויות דירת עמידר, הרי שהבעלות הינה של עמידר, לכן עלייך לבדוק מול הבנק ומול עמידר, אם הדבר אפשרי. אני ממש בספק ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נשל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מחסנים בבניין משותף
אלן
25/05/11
הי,
הנני מתגורר בבניין בן 10 שנים, שעדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. במצב הרישומי כיום ע"פ נסח הרישום, לכל בעל דירה בבניין, ישנה הערת אזהרה בנסח. אני מעוניין לרכוש 2 מחסנים משכן.
שאלתי, הינה, כיצד אוכל להבטיח את רישום המחסנים בנסח? האם עלי לרשום עליהם הערת אזהרה?
אציין כי הבניין נמצא בהליכי רישום אצל עו"ד בפנקס הבתים המשותפים.
הנני מתגורר בבניין בן 10 שנים, שעדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. במצב הרישומי כיום ע"פ נסח הרישום, לכל בעל דירה בבניין, ישנה הערת אזהרה בנסח. אני מעוניין לרכוש 2 מחסנים משכן.
שאלתי, הינה, כיצד אוכל להבטיח את רישום המחסנים בנסח? האם עלי לרשום עליהם הערת אזהרה?
אציין כי הבניין נמצא בהליכי רישום אצל עו"ד בפנקס הבתים המשותפים.
רישום העברת זכויות בנכס המוקפא לרישום
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
אם הנכס מוקפא לרישום, זה לא תהליך שאמור לקחת הרבה זמן. שתי אפשרויות, או להמתין שהנכס לא יהיה מוקפא לרישום או לבקש מהעו"ד שמטפל ברישום הבית המשותף ליתן אישור זכויות ולעדכן אצלו את הרישום, כך שתירשמנה הזכויות, יירשמו גם ההעברות של הבעלות במחסנים.
אם אף אחת המאפשרויות הנ"ל לא ריאלית, אפשר לעשות עיסקה ולחתום על הסכם לפיו כל הכסף יוחזק בנאמנות אצל עו"ד ויימסרו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במחסנים עם השלמת רישום הזכויות/סיום הקפאת הנכס לרישום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
אם אף אחת המאפשרויות הנ"ל לא ריאלית, אפשר לעשות עיסקה ולחתום על הסכם לפיו כל הכסף יוחזק בנאמנות אצל עו"ד ויימסרו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במחסנים עם השלמת רישום הזכויות/סיום הקפאת הנכס לרישום.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
איתי
25/05/11
שלום רב,
1.במקרה שועד הבית של בית משותף מציג טבלת הכנסות למול הוצאות, אולם לא מציג קבלות/רוב הקבלות או אין ברשותם המעידים לגבי ההוצאות החודשיות השוטפות (כמו קבלות בעבור שירותי גינון, ניקיון , הסקה וכו')- האם יש להם זכות לגבות את מיסי ועד הבית החודשיים המלאים בהיעדר הצגת קבלות?
2.בהקשר זה, אם ועד הבית מציג לי החלטה של ועד הבית לגבי קביעת מיסי הועד החודשיים השוטפים, אולם לא מציג לי את פרוטוקלים לצד פרוטוקול ההחלטה שיעידו לגבי מספר המשתתפים בהצבעה (כדי שאוכל לדעת האם היה מניין חוקי לקבלת ההחלטה הנ"ל)-האם יש להם זכות לגבות ממני את הסכום שיש לשלם עפ"י הקבוע בהחלטה במלואו/חלקו/ בכלל לא?
3. אם ההחלטה התקבלה בשנת 2007 ולא היה אסיפה מאוחרת לכך או אין תיעוד לאסיפה מאוחרת, וכעת אני נדרש לשלם להם את את מיסי ועד הבית מ-4.11-11.10 ש"ח (300 לחודשי חורף ו200 ש"ח לחודשי קיץ)- האם יש להם זכות משפטית לכך שאשלם במלואו או בצורה חלקית והם יזכו בתביעה משפטית?
4.אין להם חובה לערוך כל שנה אסיפת כללית להחליט בדבר גובה מיסי הועד כך שאם לא עשו כך, ואני נדרש לשלם את ששת החודשים האחרונים הנ"ל על בסיס הסכום שנקבע בהחלטה מ2007- האם תהיה להם זכות משפטית?
4. אם אין לועד הבית את ספר ההחלטות-מה זה אומר לגבי תשלום ועד הבית לגבי ששת החודשים מהיום למפרע?
אודה לתשובותייך הברוכות ל4 שאלותיי בנפרד. חשוב לי מאוד.
תודה רבה
איתי
1.במקרה שועד הבית של בית משותף מציג טבלת הכנסות למול הוצאות, אולם לא מציג קבלות/רוב הקבלות או אין ברשותם המעידים לגבי ההוצאות החודשיות השוטפות (כמו קבלות בעבור שירותי גינון, ניקיון , הסקה וכו')- האם יש להם זכות לגבות את מיסי ועד הבית החודשיים המלאים בהיעדר הצגת קבלות?
2.בהקשר זה, אם ועד הבית מציג לי החלטה של ועד הבית לגבי קביעת מיסי הועד החודשיים השוטפים, אולם לא מציג לי את פרוטוקלים לצד פרוטוקול ההחלטה שיעידו לגבי מספר המשתתפים בהצבעה (כדי שאוכל לדעת האם היה מניין חוקי לקבלת ההחלטה הנ"ל)-האם יש להם זכות לגבות ממני את הסכום שיש לשלם עפ"י הקבוע בהחלטה במלואו/חלקו/ בכלל לא?
3. אם ההחלטה התקבלה בשנת 2007 ולא היה אסיפה מאוחרת לכך או אין תיעוד לאסיפה מאוחרת, וכעת אני נדרש לשלם להם את את מיסי ועד הבית מ-4.11-11.10 ש"ח (300 לחודשי חורף ו200 ש"ח לחודשי קיץ)- האם יש להם זכות משפטית לכך שאשלם במלואו או בצורה חלקית והם יזכו בתביעה משפטית?
4.אין להם חובה לערוך כל שנה אסיפת כללית להחליט בדבר גובה מיסי הועד כך שאם לא עשו כך, ואני נדרש לשלם את ששת החודשים האחרונים הנ"ל על בסיס הסכום שנקבע בהחלטה מ2007- האם תהיה להם זכות משפטית?
4. אם אין לועד הבית את ספר ההחלטות-מה זה אומר לגבי תשלום ועד הבית לגבי ששת החודשים מהיום למפרע?
אודה לתשובותייך הברוכות ל4 שאלותיי בנפרד. חשוב לי מאוד.
תודה רבה
איתי
מיסי וועד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
השאלות האלה הועלו בוראציות שונות בעבר, וקיבלו התייחסות. עקרונית, אי קיום אסיפות ועד ו/או ניהול פרוטוקולים, אינו מקנה זכות שלא לשם מיסי ועד. ממליץ לשלם ובנפרד לפנות למפקחת על רישום בתים משותפים בעניין טענות אלה. לגבי הצגת קבלות וכיו"ב. כמובן שרצוי, אך השאלה מה נקבע בהחלטות האספיה שדנות בכך, גם אם חלף זמן רב ממועד האסיפה האחרונה. התנהגות הצדדים בפועל היא הקובעת, ואם עד עתה שולמו מיסי ועד בית ללא קבלות, אתה צריך להגיש בקשה לכינוס אסיפה ולדרוש כי יש להציג קבלות כדי לחייב בתשלום, ולקוות שהצעתך תתקבל ברוב הקבוע בתקנון.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא בן ממשיך
דני
25/05/11
ברצוני לברר האם בן ממשיך שאושר במסדות השונ ים מתגורר במושב בבית שהוא עצמו בנה . הוריו הם ברי רשות בנחלה. האם בתור בן ממשיך בחיי ההורים גם הוא נחשב כחבר אגודה או רק לאחר מות הוריו. יש לציין שהוא רשאי להצביע ולועד האגודה
חבר אגודה ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
יש לבדוק במסכמי האגודה מה התנאים להיות חבר אגודה. כל מקרה לגופו, ומה שקובע הוא מה רשום בתקנון האגודה ומרשם החברים באגודה. על פניו מהאמור בפנייתך, עולה כי הוא כן חבר אגודה לאור זכויות ההצבעה העומדות לרשותו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב טופס 4
טלקר חיים
25/05/11
אני מתגורר בישוב (בגוש עציון) מעבר לקו הירוק, לפני כשנה סיימתי לבנות את ביתי, יותר מוקדם מסיום תשתיות החשמל בהרחבה של הישוב, לאחר סיום הבניה הגשתי את כל המסמכים הדרושים לקבלת טופס 4 למועצה אזורים גוש עציון, לאחר מספר שבועות קיבלתי טופס שאומר "הועדה החליטה לתת טופס 4 בכפוף לאישור הישוב" אני חייב לציין שהבית נבנה בדיוק לפי תכניות הבניה ללא כל חריגה, יש אישור מדידה ופקח של המועצה בדק את הנכס לפני שקבלתי את האישור מהמועצה.בשנה שעברה מזכיר הישוב לא הסכים לחתום על האישור בטענה כי הישוב לא סיים את התשתיות ולכן אין הוא יכול לאשר לטופס 4 (למרות שהמועצה אישרה את הבית) נאמר כי רק לאחר השלמת התשתיות נקבל את האישור המיוחל.הבעיה: היום כאשר התשתיות כבר כמעט מוכנות, מנסה מזכיר הישוב להתנות את חתימתו על האישור הסופי בתשלום של 26,000 ש"ח לישוב (תשלום שנמצא במחלוקת ע"י מספר תושבים) בכדי לקבל את האישור לחיבור הבית לחשמל.ללא חתימת הישוב אי אפשר לחבר את הבית למרות שהוא נבנה כחוק, האם הישוב יכול למנוע ממני את הטופס המיוחל? האם מותר להם להשתמש בחתימה כדי לגבות כסף על דבר שלא שני הצדדים מסכימים לו?הצעתי לישוב לפנות לבית המשפט בדרישה לחייב אותי לשלם את ה 26,000 ש"ח , התשובה שלהם זה לוקח יותר מידי זמן וכסף הליכים מסורבלים, עדיף להם ללחוץ אליי כך,יש מצב שהישוב יהיה גם תובע גם שופט וגם מוציא לפועל?אשמח לשמוע את מה יש לכם לומר, האם אני יכול לבקש צו עשה מבית המשפט שיחייב את הישוב לחתום?
קבלת טופס 4
עו"ד טל רכניץ
מנהל
26/05/11
מהאמור בפנייתך, עומדות שתי אפשרויות:
לשלם כעת תחת מחאה לקבל את האישור המיוחל, ואח"כ לתבוע השבה בבימ"ש, או כעת לפנות לערכאות ולבקש צו עשה, דבר שעלול לקחת זמן.
מבין האפשרויות הנ"ל, אני חושב שהאפשרות הראשונה, עדיפה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
לשלם כעת תחת מחאה לקבל את האישור המיוחל, ואח"כ לתבוע השבה בבימ"ש, או כעת לפנות לערכאות ולבקש צו עשה, דבר שעלול לקחת זמן.
מבין האפשרויות הנ"ל, אני חושב שהאפשרות הראשונה, עדיפה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניינם משותפים קיימים ורשומים טעות בתשריט
עצה
25/05/11
שלום,
ישנם שני בניינים משותפים ה"צמודים" זה לזה , לפחות פיסית, איני וידעת לבטח אם הם רשומים כשתי כניסות, אך כעבור כ20 שנים בהן הבניין עומד על תילו, ונתבצעו בו חדשות לבקרים מכירות ורכישות, מסתבר, כי מספרי הדירות בתשריטים הפכו למספר הדירה המקבילה בבניין האחר, וכעת דירה X בבנין א' מופיעה כדירה מספר Y בבנין א' (כשY היא הדירה המקבילה בבנין ב' בפועל). איני עוסקת בתחום, אך היות והרישום התבצע על סמך מה שאני יכולה להסיק היה תשריט מוטעה, המפקח על המרשם יוכל להיענות לבקשה לתיקון רישום כאשר נפלה טעות במסמכים ששימשו לרישום (בקשה שהיתה מוגשת דרך הרשם שבאזור לשכתו מצוי הבניין). אותה חברה שטיפלה בעניין דאז, והעניין הובא לתשומת ליבה לאחר שאחד הדיירים היה מעוניין לרשום הערת אזהרה לטובת קונה דירתו, נתגלתה הטעות, והיא ביקשה לטפל בכך. במכתב ששלחה לדיירים אמרה כי זהות כל בעל דירה תאומת מול נציג וכיו"ב. (נציג אותה חברה, לא מדובר בנציג רשמי של הטאבו). אלא שבמעמד החתימה משנשאלה שאלה על ידי אחד הדיירים מתברר כי החתימה תהא על אשרור כי פלוני הוא בעל דירה Y (לעיל בבניין א') ולא בעל דירה X כפי שהוא סבר כך מזה שנים, וכפי שהוא מוכר בכתובת זו בפני גורמים שונים. במילים אחרות, אני מבינה שאין שום כוונה להתאמץ ולתקן התשריט או הטעות, אלא לקבל את הסכמת הדיירים ולתת גושפנקא (בדיעבד) לטעות, ולהעביר לכתפי הדיירים את כל הטרחה וכאב הראש הכרוך בשינוי האמור, שמיותר לציינו (מדובר ב56 דירות בשני הבניינים). שאלתי: במידה ויש מי שמתנגדים, האם נהוגה בתחום דרישת רוב לכך, כמו 2/3 מבעלי רכוש משותף
או רוב אחר, ואיך הדבר נבדק. ככל שיגיעו לכדי הרוב הנדרש הרי שניתן יהיה לכפות השינוי על האחרים?. ואם כן אזי האם מדובר ברוב שני הבניינים כיחידה 1, או כל בניין בנפרד (השאלה רלוונטית אם יחידת הייחוס היא הרכוש המשותף המוצמד לדירות ואינני יודעת האם ישנם עניינים מיוחדים בנדון). שמא מדובר ב'פגיעה' ב"זכות" של דייר. ואז מהו המצב המשפטי?
לא היתה זו כוונתי להלאותכם בפרטים, אלא שהיות ואיני עוסקת בתחום ראיתי לנכון להביא נתונים שיהוו את התמונה המלאה ככל שידי משגת בהם, למען שתשובה לשאלה תתאפשר.
אודה למענה.
ישנם שני בניינים משותפים ה"צמודים" זה לזה , לפחות פיסית, איני וידעת לבטח אם הם רשומים כשתי כניסות, אך כעבור כ20 שנים בהן הבניין עומד על תילו, ונתבצעו בו חדשות לבקרים מכירות ורכישות, מסתבר, כי מספרי הדירות בתשריטים הפכו למספר הדירה המקבילה בבניין האחר, וכעת דירה X בבנין א' מופיעה כדירה מספר Y בבנין א' (כשY היא הדירה המקבילה בבנין ב' בפועל). איני עוסקת בתחום, אך היות והרישום התבצע על סמך מה שאני יכולה להסיק היה תשריט מוטעה, המפקח על המרשם יוכל להיענות לבקשה לתיקון רישום כאשר נפלה טעות במסמכים ששימשו לרישום (בקשה שהיתה מוגשת דרך הרשם שבאזור לשכתו מצוי הבניין). אותה חברה שטיפלה בעניין דאז, והעניין הובא לתשומת ליבה לאחר שאחד הדיירים היה מעוניין לרשום הערת אזהרה לטובת קונה דירתו, נתגלתה הטעות, והיא ביקשה לטפל בכך. במכתב ששלחה לדיירים אמרה כי זהות כל בעל דירה תאומת מול נציג וכיו"ב. (נציג אותה חברה, לא מדובר בנציג רשמי של הטאבו). אלא שבמעמד החתימה משנשאלה שאלה על ידי אחד הדיירים מתברר כי החתימה תהא על אשרור כי פלוני הוא בעל דירה Y (לעיל בבניין א') ולא בעל דירה X כפי שהוא סבר כך מזה שנים, וכפי שהוא מוכר בכתובת זו בפני גורמים שונים. במילים אחרות, אני מבינה שאין שום כוונה להתאמץ ולתקן התשריט או הטעות, אלא לקבל את הסכמת הדיירים ולתת גושפנקא (בדיעבד) לטעות, ולהעביר לכתפי הדיירים את כל הטרחה וכאב הראש הכרוך בשינוי האמור, שמיותר לציינו (מדובר ב56 דירות בשני הבניינים). שאלתי: במידה ויש מי שמתנגדים, האם נהוגה בתחום דרישת רוב לכך, כמו 2/3 מבעלי רכוש משותף
או רוב אחר, ואיך הדבר נבדק. ככל שיגיעו לכדי הרוב הנדרש הרי שניתן יהיה לכפות השינוי על האחרים?. ואם כן אזי האם מדובר ברוב שני הבניינים כיחידה 1, או כל בניין בנפרד (השאלה רלוונטית אם יחידת הייחוס היא הרכוש המשותף המוצמד לדירות ואינני יודעת האם ישנם עניינים מיוחדים בנדון). שמא מדובר ב'פגיעה' ב"זכות" של דייר. ואז מהו המצב המשפטי?
לא היתה זו כוונתי להלאותכם בפרטים, אלא שהיות ואיני עוסקת בתחום ראיתי לנכון להביא נתונים שיהוו את התמונה המלאה ככל שידי משגת בהם, למען שתשובה לשאלה תתאפשר.
אודה למענה.
הבהרה
לשאלה
25/05/11
הבהרה: בהשוואה למספר הדירה שניתן לכל בעל דירה בפועל, הרישום דה פקטו נכון, אך התשריט שגוי (היתה החלפה), ובעצם רוצים לשנות את הרישום בהתאם לו.
טעות ברישום
עו"ד טלי קסלר
25/05/11
למיטב הבנתי כל מהלך ההחתמה הנוכחית נועד רק לכסות על ישבנם של מי שעשו את הטעות. אני מציעה שתארגנו מספר רב ככל האפשר של בעלי זכויות ותפנו לעורך דין משלכם שייצג אתכם מול החברה וידרוש מהם לתקן את הטעות. ככל שהם לא יעשו זאת, תוכלו אתם לעשות זאת ולאחר מכן לתבוע מהם את העלויות והנזקים שנגרמו לכם בעקבות הטעות הזו שלא טופלה על ידם.
אני ממליצה לכם לא לחתום על שום מסמך ללא שעורך דין מטעמכם בודק על מה בדיוק אתם חותמים (היות וכפי שאת מציינת בכנות רבה אתם אינכם מומחים לדבר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
אני ממליצה לכם לא לחתום על שום מסמך ללא שעורך דין מטעמכם בודק על מה בדיוק אתם חותמים (היות וכפי שאת מציינת בכנות רבה אתם אינכם מומחים לדבר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
העברה ללא תמורה
אבי
25/05/11
שלום
רכשתי דירה לפני כ- 3חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי. האם על מנת לבצע מהלך זה עליי להמתין פרק זמן מסויים?
רכשתי דירה לפני כ- 3חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי. האם על מנת לבצע מהלך זה עליי להמתין פרק זמן מסויים?
העברה ללא תמורה מבן לאמו 3 חודשים אחרי רכישת הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
אין צורך להמתין. ניתן לבצע את ההעברה מיד. אם הזכויות עדיין לא רשומות על שמך, ייתכן שמבחינה משפטית בירוקרטית השלמת הטיפול תארך זמן ארוך מהרגיל, אולם פרט להיבט זה אין מניעה לעשות זאת מיידית.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה פרטית
שולה
25/05/11
שלום
אני גרה בבנין משותף יש לי חניה פרטית כפולה ,השכן בחניה לידי החליט לשים מחסן מפלסטיק בחניה שלו וגם לחנות 2 רכבים אחד אחרי השני
זאת אומרת שהרכב שלו בולט לכיוון השטח המשותף של הבניין
מה שמקשה עלי לצאת ולהיכנס לחניה שלי כי מהצד השני יש לי קיר
לאחר פניות רבות הוא אינו מוכן להוציא את המחסן או לחנות את אחד הרכבים מחוץ לבניין
מה עלי לעשות
אני גרה בבנין משותף יש לי חניה פרטית כפולה ,השכן בחניה לידי החליט לשים מחסן מפלסטיק בחניה שלו וגם לחנות 2 רכבים אחד אחרי השני
זאת אומרת שהרכב שלו בולט לכיוון השטח המשותף של הבניין
מה שמקשה עלי לצאת ולהיכנס לחניה שלי כי מהצד השני יש לי קיר
לאחר פניות רבות הוא אינו מוכן להוציא את המחסן או לחנות את אחד הרכבים מחוץ לבניין
מה עלי לעשות
מה עושים עם שכן שמגביל את הגישה לחניה פרטית?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
ראשית ניתן להתלונן למחלקת הפיקוח של העירייה מכיוון שהמחסן שאת מתארת מחוייב בהוצאת היתר בניה. שנית, ואם הפניות לעירייה לא יועילו, ניתן להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים ולדרוש ממנו לסלק את המחסן או להחנות רכב אחד בלבד, כך שלא תוגבל הגישה שלך לחניה הפרטית שלך.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו הפסקת עבודה מנהלי
שלומי
25/05/11
קיבלתי צו הפסקת עבודה מנהלי על בנייה שאני מבצע ללא היתר
אני רוצה לטעון כי הבנייה כבר הסתיימה (למרות שהפקח רשם שלא) וכי העבודה היא כבר עובדה מוגמרת וזאת בשביל לחתור לכתב אישום ולאפשר לי לעשות בנתיים שימוש בשטח
כיצד עושים זאת והאם דרך ההתמודדות היא נכונה
אני רוצה לטעון כי הבנייה כבר הסתיימה (למרות שהפקח רשם שלא) וכי העבודה היא כבר עובדה מוגמרת וזאת בשביל לחתור לכתב אישום ולאפשר לי לעשות בנתיים שימוש בשטח
כיצד עושים זאת והאם דרך ההתמודדות היא נכונה
האם עדיף כתב אישום על פני צו הפסקת עבודה מינהלי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
קשה לי להבין איך עדיף שיוגש כנגדך כתב אישום על פני קבלת צו הפסקת עבודה מינהלי. בבתי המשפט לעניינים מקומיים יש מגמה הולכת וגוברת להטיל עונשים חמורים מאוד על עברייני תכנון ובנייה. ככל שתפיק תועלת כלכלית מהעניין הדבר רק עלול להכביד את העונש שתקבל אם וכאשר יוגש נגדך כתב אישום. הדרך המתקבלת על הדעת היחידה שנראית לי בנסיבות העניין היא לגשת לאדריכל ולהוציא היתר בנייה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה – גג משותף
גלית
25/05/11
שלום רב,
אני מכרתי דירה בחולון. הדירה בקומה שישית ואחרונה והגג שייך לכל הדיירים. בעבר, פניתי לדיירים וביקשתי לבנות על הגג אך הם סרבו לחתום. מכרתי את הדירה ובעירייה מבקשים ממני לשלם היטל השבחה היות ואני קומה אחרונה. האם זה תקין? הרי הגג שייך לכל הדיירים הוא לא שלי בטאבו.
אני מכרתי דירה בחולון. הדירה בקומה שישית ואחרונה והגג שייך לכל הדיירים. בעבר, פניתי לדיירים וביקשתי לבנות על הגג אך הם סרבו לחתום. מכרתי את הדירה ובעירייה מבקשים ממני לשלם היטל השבחה היות ואני קומה אחרונה. האם זה תקין? הרי הגג שייך לכל הדיירים הוא לא שלי בטאבו.
חבות בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה בגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
העניין נתון למדיניות של הוועדה המקומית. ישנן וועדות מקומיות רבות שלא מחייבות בהיטל השבחה כל זמן שלא ניתן לממש את הזכויות או שבמקרה כזה מחתימות את הרוכש שאם וכאשר ירצה לממש את הזכויות הוא מתחייב לשלם את היטל ההשבחה. ישנן כאלה שמחייבות בהיטל השבחה למרות שלא ניתן לממש את הזכויות. אם תמצא שבעבר כשנמכרו דירות העירייה לא חייבה בהיטל השבחה - יש לך טיעון טוב לערעור על החבות בהיטל ההשבחה.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה…
יעל
25/05/11
אני צריכה עזרה בחיפוש אחר פסיקה המדברת על כמה אחוזים מגיע ליזם אשר הציע מגרש לבניית נדל"ן והוא מן שותף סמוי.
והאם יש הבדל בקבלת אחוזים בין מתווך ליזם?
אולי בדומה לפסיקה: רסידו הדר יוסף (1997) בע"מ - נגד - בורוכוב עוזי???
והאם יש הבדל בקבלת אחוזים בין מתווך ליזם?
אולי בדומה לפסיקה: רסידו הדר יוסף (1997) בע"מ - נגד - בורוכוב עוזי???
כמה כסף מגיע ליזם כדמי תיווך?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
לא תמצאי לכך תשובה בפסיקה. אם אני מבינה נכון את שאלתך מדובר בדמי תיווך ולא בדמי יזמות. באופן עקרוני, לדמי תיווך זכאי רק מי שהוא מתווך שעומד בכל התנאים הקבועים בחוק המתווכים. אם הדברים לא הוסכמו מראש ובכתב, לא ברור אם היזם זכאי לתשלום כלשהו.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות לוליניות.מדרגות טרפזיות
עמי
25/05/11
מהם התקנות לגבי מדרגות לוליניות/טרפזיות? מתי ניתן לבצע מהלך מדרגות שכזה בבית ובאילו תנאים?תודה עמי
תקן לגבי מדרגות לולייניות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
25/05/11
תנסה לבדוק את העניין מול מכון התקנים או שתתייעץ עם מהנדס בניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בבניין משותף
שייקה
24/05/11
שלום רב
האם ישנה תקנה או חוק שמסדיר את נושא חלוקת הדיירים בתשלום עבור התקנת מעלית?
מדובר בבניין בן 3 קומות על עמודים ובכל קומה דירה אחת
הקומה הראשונה חתמה על הסכמה אבל לא רוצה לשלם והקומה השלישית רוצה שאנחנו (קמה 2) והם נתחלק חצי חצי.
האם ישנה חלוקה קבועה בחוק שכל דייר משלם חלק יחסי הנובע מגובה הקומה או שהנושא פרוץ ופתוח למו"מ בין הדיירים??
תודה מראש
האם ישנה תקנה או חוק שמסדיר את נושא חלוקת הדיירים בתשלום עבור התקנת מעלית?
מדובר בבניין בן 3 קומות על עמודים ובכל קומה דירה אחת
הקומה הראשונה חתמה על הסכמה אבל לא רוצה לשלם והקומה השלישית רוצה שאנחנו (קמה 2) והם נתחלק חצי חצי.
האם ישנה חלוקה קבועה בחוק שכל דייר משלם חלק יחסי הנובע מגובה הקומה או שהנושא פרוץ ופתוח למו"מ בין הדיירים??
תודה מראש
מי משלם עבור התקנת המעלית וכמה?
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
חובת תשלום על מעלית בבית משותף - החוק קובע, שבעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית הם שישאו בהוצאות התקנתה אך הם גם יכולים להסכים שרק חלקם ישאו בהוצאות ואחרים יהיו פטורים.
.
ההוצאות וחלוקתן - הנושא תלוי בדיירים, הדיירים רשאים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
.
ההוצאות וחלוקתן - הנושא תלוי בדיירים, הדיירים רשאים לשנות את ההסדר הקבוע בחוק וזאת במסגרת תקנון מוסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
יגאל
24/05/11
שלום רב
אני גר בבניין קומה 5 מתוך 5 הגג איננו מוצמד אליי אלא שייך לכל הדיירים. חתמתי על חוזה עם קונה שאומר שאם יש היטל השבחה והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה אז המוכר משלם ואם התכנית אושרה לאחר חתימת החוזה אז הקונה משלם. כשהלכתי עם הקונה לקחת אישור עירייה לטאבו הסתבר לנו שיש תכנית שאושרה להוסיף עוד קומות בבניין בעתיד והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה. בעירייה נתנו לקונה לחתום על התחייבות לשלם בעתיד את היטל ההשבחה. האם המוכר צריך לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לחוזה כי התכנית אושרה לפני חתימת החוזה וזה למרות שהמוכר כלל לא ייהנה מההשבחה אלא רק הקונה ירוויח מזה? נא עזרתכם
אני גר בבניין קומה 5 מתוך 5 הגג איננו מוצמד אליי אלא שייך לכל הדיירים. חתמתי על חוזה עם קונה שאומר שאם יש היטל השבחה והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה אז המוכר משלם ואם התכנית אושרה לאחר חתימת החוזה אז הקונה משלם. כשהלכתי עם הקונה לקחת אישור עירייה לטאבו הסתבר לנו שיש תכנית שאושרה להוסיף עוד קומות בבניין בעתיד והתכנית אושרה לפני חתימת החוזה. בעירייה נתנו לקונה לחתום על התחייבות לשלם בעתיד את היטל ההשבחה. האם המוכר צריך לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לחוזה כי התכנית אושרה לפני חתימת החוזה וזה למרות שהמוכר כלל לא ייהנה מההשבחה אלא רק הקונה ירוויח מזה? נא עזרתכם
כתב התחיבות קונה מוכר- השבחה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/05/11
הייתי שמח לדעת באיזו רשות מדובר, מאחר ובמקרה שלך יש רשויות רבות שמקיימות החלטה של בית המשפט השלום בת"א, החלטה שקבעה שבתב"ע עליות גג ניתן לחתום על התחיבות קונה מוכר, קרי שהקונה לוקח על עצמו את ההתחיבות שבמידה והוא יחליט לנצל את הזכויות כי רק אז הוא ישלם.
במקרים בהם מתווספות זכויות בניה שמימושן אינו אפשרי ואינו תלוי רק במוכר הדירה, עיריות רבות כמו נתניה, ת"א ועוד רושיות אחרות מוכנות לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה ע"י חתימה על התחייבות קונה מוכר.
מדובר למעשה על מה שניתן להגדיר דחיית יום המימוש, לעניין היטל ההשבחה באמצעות החתמה על כתבי התחייבות, העיריה מבטיחה כי אם מתי שהוא בעתיד הזכויות תמומשנה ע"י בניה בפועל, הרוכש לא יעלה טענות וישלם.
הנושא היה צריך להיבדק בטרם המכירה על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, בכל מקרה יש דרכים לטפל בעניין לרבות טעות בכדאיות העסקה. בכל מקרה מומלץ לפעול באופן ברור מול הקונה מאחר וניתן להסדיר ברוב הרשויות את העניין ללא תשלום בפועל ולכן אין סיבה שהרוכש לא ייקח על עצמו את העניין. חבל שהנושא לא עלה כבר בהסכם וקיבל התיחסות כנדרש.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
במקרים בהם מתווספות זכויות בניה שמימושן אינו אפשרי ואינו תלוי רק במוכר הדירה, עיריות רבות כמו נתניה, ת"א ועוד רושיות אחרות מוכנות לדחות את מועד תשלום היטל ההשבחה ע"י חתימה על התחייבות קונה מוכר.
מדובר למעשה על מה שניתן להגדיר דחיית יום המימוש, לעניין היטל ההשבחה באמצעות החתמה על כתבי התחייבות, העיריה מבטיחה כי אם מתי שהוא בעתיד הזכויות תמומשנה ע"י בניה בפועל, הרוכש לא יעלה טענות וישלם.
הנושא היה צריך להיבדק בטרם המכירה על ידי המוכר ו/או מי מטעמו, בכל מקרה יש דרכים לטפל בעניין לרבות טעות בכדאיות העסקה. בכל מקרה מומלץ לפעול באופן ברור מול הקונה מאחר וניתן להסדיר ברוב הרשויות את העניין ללא תשלום בפועל ולכן אין סיבה שהרוכש לא ייקח על עצמו את העניין. חבל שהנושא לא עלה כבר בהסכם וקיבל התיחסות כנדרש.
אברהם ללום ,עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
