פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ערעור על דמי הסכמה
לשם
04/07/11
מהם הסיכונים הכרוכים בכך שמערערים לשמאי ממשלתי על דמי הסכמה? האם קיימת אפשרות שהוא יעלה את דמי ההסכמה? מה הסיכויים שהערעור ייתקבל ומה סמכויות השמאי הממשלתי?
תשלום דמי הסכמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
מומלץ לפנות לשמאי לתשובה מדויקת.
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי "נכס מוקפא להסדר"
אמיר
04/07/11
שלום רב,
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
"נכס מוקפא להסדר"
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
"נכס מוקפא להסדר" - האמור מציין בדרל כלל מצב שבוצע הליך מסויים בקשר לבניין או הנכס.
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח ליורש
benny
04/07/11
שאלתי היא לגבי פטור ליורש. אני מבקש למכור דירה שקיבלתי בירושה מסבי (גם אבי נפטר ) אם לסבי זו היתה הדירה היחידה , אך לאבי שנפטר ' היו כמה נכסים, האם במצב כזה אני זכאי לפטור של הסב, או שהעובדה שלאבי היו מס' נכסים מכשילה את הפטור המדובר
פטור ממס שבח על דירת ירושה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה, קובע כדלקמן: המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
המוריש היה בעלים רק של דירת מגורים אחת לפני פטירתו. אם המוריש היה בחיים והיה מוכר בעצמו את דירתו, הוא היה בעצמו פטור ממס שבח בשל המכירה. למיטב הבנתי אינך עונה להגדרות מאחר והמוריש, אביך לא היה זכאי, אם הסב העביר אליך כי אז מדובר על מקרה אחר. בכל מקרה יש מה לעשות ולבדוק בהגדרות ומדוע האב לא היה זכאי והאם ניתן להשלים במקומו את הדרישה של החוק.
טוב תעשה אם תתייעץ עם עורך דין אשר זהו תחום התמחותו ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
המוריש היה בעלים רק של דירת מגורים אחת לפני פטירתו. אם המוריש היה בחיים והיה מוכר בעצמו את דירתו, הוא היה בעצמו פטור ממס שבח בשל המכירה. למיטב הבנתי אינך עונה להגדרות מאחר והמוריש, אביך לא היה זכאי, אם הסב העביר אליך כי אז מדובר על מקרה אחר. בכל מקרה יש מה לעשות ולבדוק בהגדרות ומדוע האב לא היה זכאי והאם ניתן להשלים במקומו את הדרישה של החוק.
טוב תעשה אם תתייעץ עם עורך דין אשר זהו תחום התמחותו ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבנת ההחלטה של המפקחת
גל
04/07/11
שלום .
קיבלתי החלטה של המפקח לגבי בעיית רטיבות ואינני מבין אותה ואשמח באם תוכל להסבירה מבחינה משפטית
כתוב כך :מבחן התוצאה יהווה ראיה לכך שהתיקון בוצע .
ככל שלא יבוצע התיקון , ומכל מקום הרטיבות תחזור על עצמה ואו לא תיעלפ בתוך חודשיים מיום נתינת ההחלטה ימונה כונס נכסים על פי בקשת הצד המעונין שיטפל בבעיית הרטיבות .
האם אני חייב לתקן את הרטיבות תוך חודשיים או שאני יכול גם לתקן בעוד חצי שנה מהיום לפני כניסת החורף ?
תודה
קיבלתי החלטה של המפקח לגבי בעיית רטיבות ואינני מבין אותה ואשמח באם תוכל להסבירה מבחינה משפטית
כתוב כך :מבחן התוצאה יהווה ראיה לכך שהתיקון בוצע .
ככל שלא יבוצע התיקון , ומכל מקום הרטיבות תחזור על עצמה ואו לא תיעלפ בתוך חודשיים מיום נתינת ההחלטה ימונה כונס נכסים על פי בקשת הצד המעונין שיטפל בבעיית הרטיבות .
האם אני חייב לתקן את הרטיבות תוך חודשיים או שאני יכול גם לתקן בעוד חצי שנה מהיום לפני כניסת החורף ?
תודה
החלטת מפקחת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
ההחלטה של המפקחת מאוד ברורה.
אם שוב תחזור הרטיבות, ככל הנראה ימונה מטעם בית המשפט אדם, שיתקן את התקלה על חשבונך.
אם תביא חוות דעת מומחה שיטען כי יהיה זה נכון להמתין, אולי תהיה אפשרות כזו, מומלץ לתקן ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם שוב תחזור הרטיבות, ככל הנראה ימונה מטעם בית המשפט אדם, שיתקן את התקלה על חשבונך.
אם תביא חוות דעת מומחה שיטען כי יהיה זה נכון להמתין, אולי תהיה אפשרות כזו, מומלץ לתקן ולסיים את העניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובה בממ"ד?
יוסי
03/07/11
אני מעוניין להרחיב את דירתי בכ-6 מ"ר
וגםלבנות מרפסת שמש של 12 מ"ר
קראתי שיש תקנה האומרת כי מי שמרחיב את דירתו ב-12 מ"ר ומעלה חייב לעשות גם ממ"ד.
שאלתי אדריכלית וזו אמרה לי שמרפסתלא נכללת בחישוב ולכן איני חייב?
מה דעת המשפטנים?
וגםלבנות מרפסת שמש של 12 מ"ר
קראתי שיש תקנה האומרת כי מי שמרחיב את דירתו ב-12 מ"ר ומעלה חייב לעשות גם ממ"ד.
שאלתי אדריכלית וזו אמרה לי שמרפסתלא נכללת בחישוב ולכן איני חייב?
מה דעת המשפטנים?
שטח ממ"ד מינימלי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
יש שטחים עיקריים ושטחי שירות, מרפסת היא לא שטח עיקרי, לשם כך לא צריך אדריכל.
שטח ממ"ד מינימלי יהיה 9 מ"ר נטו. כתוצאה מכך, זיכוי השטחים בגינו הנו 12 מ"ר. (יורד משטח עיקרי לפי התב"ע)
שכן לגבי הועדה הרלוונטית ובכלל תכניות מומלץ ךפנות לאדריכל מטעמך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שטח ממ"ד מינימלי יהיה 9 מ"ר נטו. כתוצאה מכך, זיכוי השטחים בגינו הנו 12 מ"ר. (יורד משטח עיקרי לפי התב"ע)
שכן לגבי הועדה הרלוונטית ובכלל תכניות מומלץ ךפנות לאדריכל מטעמך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה נייד ללא אישור
טל
03/07/11
שלום! הבנתי שגם עבור הצבת מבנה נייד על גלגלים עלי להוציא היתר בניה. במידה והנחתי מבנה ללא האישור - מהם ההליכים שעשויים לקרות? צו פינוי? קנס? ותוך כמה זמן?
תודה רבה!
תודה רבה!
מבנה נייד
עו"ד שזר תומר
03/07/11
זה תלוי במועצה.
הדרך הנכונה, היא לשלוח פקח ואחרי זה מכתב, ואם אין תגובה רק אז כתב אישום ודרישה לפינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הדרך הנכונה, היא לשלוח פקח ואחרי זה מכתב, ואם אין תגובה רק אז כתב אישום ודרישה לפינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס הכנסה על שכירות
אורלי
03/07/11
שלום רב,
האם צריך לשלם מס הכנסה על דמי שכירות שמקבלים משתי דירות (ביחד כ- 8,000 ש"ח) ומאידך שוכרים דירה משפחתית גדולה יותר בכ- 7,000 ש"ח. רוב הסכום של השכירות הולך על השכרה חלופית לצורכי דיור המשפחה.
האם צריך לשלם מס הכנסה על דמי שכירות שמקבלים משתי דירות (ביחד כ- 8,000 ש"ח) ומאידך שוכרים דירה משפחתית גדולה יותר בכ- 7,000 ש"ח. רוב הסכום של השכירות הולך על השכרה חלופית לצורכי דיור המשפחה.
דמי שכירות
עו"ד שזר תומר
03/07/11
יש להפנות את השאלה לפורום דיני מיסים.
תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנייה ברשיונות הבנייה
משה
03/07/11
האם אפשר לעירייה או לועדת תכנון ובניה להתנות במן רשיונות היתר בניות כאחרי 90 שנה הקרקע תהפוך לבעלות המדינה למרות שהיא פרטית או ההיתר הבניה הוא זמני?
תודה
תודה
רישיון נהיגה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
צר לי, לא ניתן להשיב על פרטי המקרה במסגרת הפורום, צריך לבדוק את המקרה לגופו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיעבוד
רון
03/07/11
בדירה שאבי מעביר אלי ללא תמורה יש שיעבוד לטובת הבנק על שם אבי (השיעבוד רשום בטאבו). אני רוצה להעביר את השיעבוד על שמי לצורך קבלת משכנתא. האם ניתן להעביר את השיעבוד על שמי לפני שהעברה נעשתה בטאבו? האם מספיק לקחת לצורך רישום השיעבוד את התצהירם של העברה ללא תמורה? ורק אחכ להעביר את הדירה על שמי?
שיעבוד
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לא, הדרך הנכונה, היא לדבר עם הבנק ולחתום עימם על העברת השעבוד, והסכמתם בכתב להסרת השעבוד משם אביך לאחר העברת הבעלות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח
רון
03/07/11
אילו טפסים/ מסמכים צריך להוסיף לטופס מש"ח לצורך תשלום מס שבח?
מס שבח
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אם זה רק דיווח - אז את החוזה ונסח טאבו.
אם מבקשים שומה של מס שבח, אז צריך עוד מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם מבקשים שומה של מס שבח, אז צריך עוד מסמכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השכרת דירה – בעלי דירה מחו"ל
כללי
03/07/11
במידה ואני שוכרת דירה מבעלי דירה השוהים בחו"ל שיש להם מיופה כח בארץ שחתום על ידי נוטריון מישראל שמכיר גם את מיופה הכח וגם את בעל הנכס האם צריך חתימה של הקונסוליה במידה בה שוהה בעלת הכנס או שלצורך השכרת דירה מספיק חתימת ייפוי הכח הקיימת
השכרת דירה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
על פניו, נראה כי יפוי הכוח מספיק.
צריך לבדוק את יפוי הכוח כמובן, והם הוא ספציפי להשכרת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק את יפוי הכוח כמובן, והם הוא ספציפי להשכרת הדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פירוק שיתוף
דור
03/07/11
שלום,
הוריי גרושים כמה שנים ועכשיו אמא שלי מעוניינת לרכוש (תמורת כסף) את חלקו של אבי בבית (ניתן פסק דין לפירוק שיתוף כבר כשהתגרשו).
האם זו עיסקת מכר רגילה שצריך לדווח עליה לרשויות המס? ראיתי שיש פטור בהעברה במתנה לבן זוג...
הוריי גרושים כמה שנים ועכשיו אמא שלי מעוניינת לרכוש (תמורת כסף) את חלקו של אבי בבית (ניתן פסק דין לפירוק שיתוף כבר כשהתגרשו).
האם זו עיסקת מכר רגילה שצריך לדווח עליה לרשויות המס? ראיתי שיש פטור בהעברה במתנה לבן זוג...
פירוק שותפות
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לדעתי זו עיסקה שצריכה דיווח, כיוון שיש תמורה.
שנית, הם גרושים...
אבל צריך לבדוק את נושא החישוב כיוון שזו רכישה של חצי דירה בין בני זוג גרושים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שנית, הם גרושים...
אבל צריך לבדוק את נושא החישוב כיוון שזו רכישה של חצי דירה בין בני זוג גרושים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה בנוגע לרישום בטאבו
אלכס
03/07/11
שלום!יש לי שאלה בנוגע לרישום בטאבו. אמא של מעוניינת לרשום דירה בטאבו שהייתה שייכת חצי לה וחצי לאבא שלי ז"ל. עכשיו החצי של אבא שלי עפ"י צו הירושה מתחלק בינה ובין אח שלי ואני. השאלה היא אם אנחנו נרשום בטאבו את הדירה עפ"י צו הירושה האם הדבר יפגע בהטבות שלי ושל אח שלי כאשר אנו נרצה לרכוש דירה ראשונה כלומר האם הרישום עכשיו יחשב לנו בתור דירה ראשונה? האם עדיף להעביר את החלק שלי ושל אחי לאמא שלי כדי שהדירה תירשם רק על שמה?תודה.
ירושה - צוואה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אפשר לחתום על הסתלקות מהירושה, ואז ישר החלק יעבור לאימא, ולא תהיה כל בעיה.
יש כבר צו?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יש כבר צו?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום בטאבו
דייר
03/07/11
האם ניתן לרשום בית יחיד בטאבו מתוך מתחם שלם שנמצא בחברה משכנת?
רישום בטאבו
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לפי הידוע לי, הרישום צריך להתבצע ביחד, אבל צריך קצת יותר פרטים בשביל להשיב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה ראשונה
יגאל
03/07/11
שלום
רכשתי דירה ראשונה לפני כחודשים ואני רוצה למכור אותה כיום.
אילו מיסים חלים עלי והאם אני יכול למכור אותה לאחר חודשיים.
רכשתי דירה ראשונה לפני כחודשים ואני רוצה למכור אותה כיום.
אילו מיסים חלים עלי והאם אני יכול למכור אותה לאחר חודשיים.
מכירת דירה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אין שום בעיה למכור את הדירה, אם זו דירה ראשונה יש לך פטור ממס שבח (ואף לפי התקנות החדשות דירה שניה היית יכול למכור את הדירה עד לסוף שנת 2012).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה מעניינת באופן חישוב תשלומי איזון. דחוף, תודה
י
03/07/11
לפי תיקון 18 לחוק המקרקעין שיש תשלומי איזון כשחלק בונים יותר
מאחרים; ברכוש המשותף, האם החישוב הוא תמיד מטר מול מטר ורק על
היתרה (באם ישנה כמובן) משלמים תשלומי איזון, או, שבמקרה (כמו אצלנו) שיש
אפשרות מבחינת הנתונים לתמ"א 38, השכן שרוצה לבנות על הגג צריך לתמחר את
תשלומי האיזון לפי השווי הזה, ואז כבר מהמטר הראשון יצטרך לשלם את תשלומי
האיזון, כיון שהמטרים שהוא מקבל "שווים" הרבה יותר, ולכן אין מקום להשוותם
למטרים שמקבלים שאר השכנים. האם כבר התפתחה פסיקה בעניין?;תודה
רבה.
מאחרים; ברכוש המשותף, האם החישוב הוא תמיד מטר מול מטר ורק על
היתרה (באם ישנה כמובן) משלמים תשלומי איזון, או, שבמקרה (כמו אצלנו) שיש
אפשרות מבחינת הנתונים לתמ"א 38, השכן שרוצה לבנות על הגג צריך לתמחר את
תשלומי האיזון לפי השווי הזה, ואז כבר מהמטר הראשון יצטרך לשלם את תשלומי
האיזון, כיון שהמטרים שהוא מקבל "שווים" הרבה יותר, ולכן אין מקום להשוותם
למטרים שמקבלים שאר השכנים. האם כבר התפתחה פסיקה בעניין?;תודה
רבה.
תשלומי איזון
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לא ידוע לי על פסיקה בנושא, אבל מצד שני, זו שאלה שצריך להפנות לשמאי ולא לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שטר ערבות
גיל
03/07/11
שלום רב:סיימתי כרגע חוזה של חצי שנה, ואנחנו מעוניינים להמשיך אותו, בעל הדירה רצה במשך כל החצי שנה שגרתי פה שטר ערבות שדווקא לא הייתה לנו בעיה לתת את השטר ערבות הבעיה התחילה שהוא רוצה את זה ללא סכום ואמא שלי לא מסכיnה לתת למישהו שטר ערבות ללא שום סכום כתוב, עכשיו כדי להמשיך את החוזה הוא ממש מחייב אותנו לתת את השטר הערבות.עד כמה זה מסוכן להשאיר למישהו שטר ערבות ללא סכום?מה צריך לעשות כדי לפדות את השטר ערבות? צריך לפנות לבית המשפט או שהוא יכול לפדות אותו מתי שהוא רואה לנכון?אני חייב לציין שלדעתי ולדעת אישתי בעל הדירה לא בן אדם כל כך אמין ובגלל זה קצת מפחיד אותנו להשאיר לו צ'ק פתוח שהוא יוכל לפדות אותו מתי שהוא רוצה, אם הוא צריך לעבור בבית משפט לפני שהוא פודה את הצ'ק אז אין לנו בעיה עם זה.תודה מראש על העזרה
שטר ערבות שטר חוב
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אי אפשר לפדות שטר ערבות בבנק (אלא אם מדובר בערבות בנקאית), אם מדובר בשטר ערבות שהוא שטר חוב, אז הוא צריך לפתוח תיק הוצאה לפועל ולאחר שאימך תקבל הודעה בכתב מרשות ההוצאה לפועל אודות פתיחת התיק כנגדה, יש לה עשרים ימים להתגונן
אם לא תגיש כתב התנגדות - היא תהיה בבעיה.
בכל מקרה, מומלץ מאוד להגביל את השטר, אפשר להגביל לגובה השכירות השנתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם לא תגיש כתב התנגדות - היא תהיה בבעיה.
בכל מקרה, מומלץ מאוד להגביל את השטר, אפשר להגביל לגובה השכירות השנתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכר משווק
משה
03/07/11
בהמשך לשאלתי בעניין שכר משווק,עורך דיני לא דן עימנו בנושא, ממש במקרה גילינו שהוא גבה מאיתנו כ-30% מסכום הרכישה, מה התרשמותך ?תודה,משה
שכר משווק
עו"ד שזר תומר
03/07/11
נא להפנות אותי לשאלה המקורית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה מעמידר
דניאל
03/07/11
שלום רב,
לפני כשנה וחצי אמי קבלה הצעת מחיר עבור רכישת הדירה שלה בסכום של 350 אלף ש"ח. אמי גרה בדירה כ20 שנה סה"כ. באותה תקופה לא הייתה באפשרותה לרכוש והנושא "נעזב" כיום יש לי את היכולת להשלים לה את כל הסכום הדרוש. נגשנו לעמידר ונאמר לנו "שהמבצע" נגמר בינואר 2011 וכיום ניתן לרכוש את הדירה רק במחיר מלא שלצערי אותו אין לי. שאימי שאלה אותם מה עם כל אותם שנות הוותק והזכויות, נאמר לה מעמידר שאין קשר בין השניים. יש ברשותנו את הצעת המחיר שקבלנו מעמידר. חשוב לציין שלא בקשנו לבטל את ההצעה. ניתן החזיר את המבצע או לפחות לקבל איזו שהיא הנחה? תודה רבה.
לפני כשנה וחצי אמי קבלה הצעת מחיר עבור רכישת הדירה שלה בסכום של 350 אלף ש"ח. אמי גרה בדירה כ20 שנה סה"כ. באותה תקופה לא הייתה באפשרותה לרכוש והנושא "נעזב" כיום יש לי את היכולת להשלים לה את כל הסכום הדרוש. נגשנו לעמידר ונאמר לנו "שהמבצע" נגמר בינואר 2011 וכיום ניתן לרכוש את הדירה רק במחיר מלא שלצערי אותו אין לי. שאימי שאלה אותם מה עם כל אותם שנות הוותק והזכויות, נאמר לה מעמידר שאין קשר בין השניים. יש ברשותנו את הצעת המחיר שקבלנו מעמידר. חשוב לציין שלא בקשנו לבטל את ההצעה. ניתן החזיר את המבצע או לפחות לקבל איזו שהיא הנחה? תודה רבה.
רכישת דירה
עו"ד שזר תומר
03/07/11
לפי הידוע לי - לא.
צריך לפנות לעמידר שוב, אם צריך בכתב ולנסות לבקש, אבל אין חובה על פי ידיעתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לפנות לעמידר שוב, אם צריך בכתב ולנסות לבקש, אבל אין חובה על פי ידיעתי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישורי עירייה
אלון
02/07/11
שלום רב,
ההני בתהליכים של מכירת דירה.
על מנת להשלים את הטיפול כראוי דורשים ממני כאמור לצרף טפסים ואו אישורים נלווים.
בין שאר הבקשות נדרשים אישורים מהעירייה. אפשר לדעת מדוע מהעירייה ולשם איזו מטרה?
תודה
ההני בתהליכים של מכירת דירה.
על מנת להשלים את הטיפול כראוי דורשים ממני כאמור לצרף טפסים ואו אישורים נלווים.
בין שאר הבקשות נדרשים אישורים מהעירייה. אפשר לדעת מדוע מהעירייה ולשם איזו מטרה?
תודה
אישור עירייה לטאבו
עו"ד שזר תומר
03/07/11
העו"ד שלך אמור לטפל בזה... או לפחות להסביר לך.
בכל מקרה, אתה אמור להמציא "אישור עירייה לטאבו", שזה הטופס שעימו הקונה ניגש לטאבו (ביחד עם טפסים אחרים שאתה אמור להמציא), ולבצע העברת בעלות על שמו, דבר עם עו"ד שלך!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, אתה אמור להמציא "אישור עירייה לטאבו", שזה הטופס שעימו הקונה ניגש לטאבו (ביחד עם טפסים אחרים שאתה אמור להמציא), ולבצע העברת בעלות על שמו, דבר עם עו"ד שלך!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אישור העירייה מוכיח שלא נותרו חובות לעירייה
דִינָה
03/07/11
הודעה מראש בהסכם שכירות
יעל
02/07/11
שלום,
יש לי הסכם שכירות שמסתיים ב- 15.08.11. רק לגבי בעל הבית רשום שהוא יכול להודיע מראש על הפסקת ההסכם. הודעתי לבעל הבית חודשיים מראש שאני מעוניינת לצאת מהדירה. הוא הסכים בתנאי שאני אביא שוכר. עבר חודש ועכשיו הוא לא מוכן ואומר שיש לי הסכם ואני צריכה לשלם על החודש האחרון. השאלה היא, אם לא רשום בהסכם שכירות, האם בכל זאת אני זכאית לסיים הסכם לפני הזמן אם אני הודעתי מראש והבאתי שוכרים?
האם אני יכולה לבטל את הציק האחרון לתשלום של החודש האחרון? האם זה משנה אם זה הסכם מול אפוטרופוס? תודה
יש לי הסכם שכירות שמסתיים ב- 15.08.11. רק לגבי בעל הבית רשום שהוא יכול להודיע מראש על הפסקת ההסכם. הודעתי לבעל הבית חודשיים מראש שאני מעוניינת לצאת מהדירה. הוא הסכים בתנאי שאני אביא שוכר. עבר חודש ועכשיו הוא לא מוכן ואומר שיש לי הסכם ואני צריכה לשלם על החודש האחרון. השאלה היא, אם לא רשום בהסכם שכירות, האם בכל זאת אני זכאית לסיים הסכם לפני הזמן אם אני הודעתי מראש והבאתי שוכרים?
האם אני יכולה לבטל את הציק האחרון לתשלום של החודש האחרון? האם זה משנה אם זה הסכם מול אפוטרופוס? תודה
הודעה מראש הסכם שכירות
עו"ד שזר תומר
03/07/11
אם לא רשום בחוזה - אז לא.
בוודאי כאשר לא נחתם חוזה בין השוכרים לבינו.
לדעתי אם לא תשיימי את חוזה, את פותחת פתח לתביעה כנגדך ו/או הוצאה לפועל בגין השיק האחרון.
את צריכה להוכיח את ההסכמה שלו בעל פה (יש לך החלטה? עדים ניטרליים? משהו?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בוודאי כאשר לא נחתם חוזה בין השוכרים לבינו.
לדעתי אם לא תשיימי את חוזה, את פותחת פתח לתביעה כנגדך ו/או הוצאה לפועל בגין השיק האחרון.
את צריכה להוכיח את ההסכמה שלו בעל פה (יש לך החלטה? עדים ניטרליים? משהו?).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה מכונס הנכסים
אסי
02/07/11
שלום לעו"ד הנכבדים ולחברי הפורום!
ברצוני לרכוש דירה מהבנק שנמצאת אצל כונס הנכסים.
בחוזה נרשם סעיף לפיו הדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול וכו'.
יחד עם זאת, נאמר לי ע"י הכונס לבדוק שאין חובות על הדירה שאלותיי:
1. כיצד ניתן לברר שאין חובות על הדירה כגון:חשבונות חשמל, מים, גז?
2. אם יש כונס נכסים, מה קורה מבחינת שכ"ט עו"ד? מי משלם? הכונס? הקונה? וכמה נהוג?
3. כמה נהוג להציע על דירה מכונס הנכסים?
אודה לתשובה מוסמכת בלבד בהקדם האפשרי.
תודה מראש.
ברצוני לרכוש דירה מהבנק שנמצאת אצל כונס הנכסים.
בחוזה נרשם סעיף לפיו הדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול וכו'.
יחד עם זאת, נאמר לי ע"י הכונס לבדוק שאין חובות על הדירה שאלותיי:
1. כיצד ניתן לברר שאין חובות על הדירה כגון:חשבונות חשמל, מים, גז?
2. אם יש כונס נכסים, מה קורה מבחינת שכ"ט עו"ד? מי משלם? הכונס? הקונה? וכמה נהוג?
3. כמה נהוג להציע על דירה מכונס הנכסים?
אודה לתשובה מוסמכת בלבד בהקדם האפשרי.
תודה מראש.
קניית דירה מכונס נכסים
עו"ד שזר תומר
03/07/11
המלצה חמה, קח עו"ד שיעזור לך עם החוזה.
לעניין שכ"ט, אם אתה מביא עו"ד אתה משלם. אם לא - אז לא.
כמה נהוג ? תלוי בנכס, אתה מעביר הצעה ראשונית, ובדר"כ יש התמחרות לאחר מכן.
מחירי דירות מכונס, נמכרים בממוצע בין 10 -20 אחוז פחות.
צריך להכניס סעיף לחוזה, שכל החובות על הנכס, עירייה, ארנונה, מיסים וכו' עד למסירה - חלים על המוכר.
קח עו"ד...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין שכ"ט, אם אתה מביא עו"ד אתה משלם. אם לא - אז לא.
כמה נהוג ? תלוי בנכס, אתה מעביר הצעה ראשונית, ובדר"כ יש התמחרות לאחר מכן.
מחירי דירות מכונס, נמכרים בממוצע בין 10 -20 אחוז פחות.
צריך להכניס סעיף לחוזה, שכל החובות על הנכס, עירייה, ארנונה, מיסים וכו' עד למסירה - חלים על המוכר.
קח עו"ד...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפרת חוזה שכירות
ד
01/07/11
שלום.אני משכירה דירה ועל החוזה חתום זוג צעיר. זה מס' ימים שאני מצלצלת והם לא עונים לי. ניגשתי לדירה כדי לדבר איתם, ולהפתעתי פתח לי את הדלת תייר, שקיבל מפתח מד' [איני יודעת מיהו, כנראה חבר של הזוג, שעושה עלי קופה בהשכרת משנה.]לא הצלחתי להשיג את הזוג הצעיר כל הערב.מה אני עושה?ב5 לחודש ייפרע הצ'ק שלהם לחודש זה. האם לחכות עד אז או לפנות כבר ביום א'?האם ניתן לדרוש שיפנו מיד את חפציהם ויתנו לי את המפתח?תודה
הפרת חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
03/07/11
ראשית כל, לא ישר רצים לבטל חוזה ולתבוע פינוי.
צריך תחילה לבדוק שהשיק נפרע.
במידה ולא - אכן יש בעיה.
במידה וכן - יש לנסות ליצור עם קשר, עם הערבים שלהם, אולי עם ההורים שלהם (אולי הם יצאו לטיול לשבוע...)
להוציא מכתב, ורק עם כל הדברים הללו לא מועילים - רק אז ניתן להתחיל לחשוב על תביעת פינוי ופיצוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך תחילה לבדוק שהשיק נפרע.
במידה ולא - אכן יש בעיה.
במידה וכן - יש לנסות ליצור עם קשר, עם הערבים שלהם, אולי עם ההורים שלהם (אולי הם יצאו לטיול לשבוע...)
להוציא מכתב, ורק עם כל הדברים הללו לא מועילים - רק אז ניתן להתחיל לחשוב על תביעת פינוי ופיצוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שינוי מהותי במיקום דירה
אביב
01/07/11
רכשתי דירה מקבלן ידוע באזור מגוריי,הרכישה התבצעה עוד לפני התחלת הבנייה באתר(כלומר על הנייר),בעת הרכישה דרשנו דירה צפונית מערבית בפועל לאחר שהבנייה החלה ולאחר ביקור באתר ובדירה התברר לי שהדירה ממוקמת דרומית מערבית בניגוד לבקשתי,ההתעקשות על מיקום הדירה היתה בשל שיקולים ביטחוניים ושיקוליי נוחות בעת החתימה נאמר לי שאכן הדירה צפונית מערבית,במפרט מצויין מצפן שמראה שצד הדירה הוא אכן צפון מערב,כשניגשתי לשוחח עם הקבלן הוא הודה שאכן בקשנו צפון מערב ,וניסה להסביר שלמרות שהכניסה והחזית הם דרום מערב יש בבית חדר שפונה לצפון מערב,לאחר דין ודברים הוא החל להציע לנו לבטל את החוזה מה שכמובן לא מקובל עליי,העלויות של דירה בסדר גודל שרכשתי גבוהה היום בכ עד 200000 150000 ש'ח מהתקופה בה רכשתי את הדירה,שאלתי האם יש כאן הילה לביטול העסקה מצדי ולדרישה לפיצוי?האם הקבלן יכול לבטל עסקה באופן חד צדדי? חשוב להזכיר כל הכספים עבור רכישת הדירה הועברו לקבלן.מה עליי לעשות כדי לבסס את צדקתי ולהתחיל בהליך של ביטול עסקה ופיצוי הולם על העוול שנעשה לי?
תודה מראש אביב.
תודה מראש אביב.
רכישת דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
03/07/11
ראשית לאור החשיבות של שאלתך והעובדה כי אתה מצוי בפני קבלת החלטה קריטית, אני ממליץ כי עו"ד יעבור על החוזה הרכישה בטרם קבלת החלטה שלך.
לעניין שאלתך, התשובה טמונה בחוזה, וכיצד הוא מנוסח, והאם ניתן להבין כי אכן רכשת דירה במיקום איקס, וקיבלת דירה במקום ווי.
אם תוכיח שם - מגיע לך פיצויים, אבל.. זה לא כל כך פשוט ותצטרך לעבור 10מדורי גיהנום בבית משפט עד לקבלת הפיצוי והשבת הכספים.
ממליץ לך מאוד להתיעץ עם עו"ד שיעבור על החוזה בטרם קבלת החלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעניין שאלתך, התשובה טמונה בחוזה, וכיצד הוא מנוסח, והאם ניתן להבין כי אכן רכשת דירה במיקום איקס, וקיבלת דירה במקום ווי.
אם תוכיח שם - מגיע לך פיצויים, אבל.. זה לא כל כך פשוט ותצטרך לעבור 10מדורי גיהנום בבית משפט עד לקבלת הפיצוי והשבת הכספים.
ממליץ לך מאוד להתיעץ עם עו"ד שיעבור על החוזה בטרם קבלת החלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת אזהרה שאומרת שמחצית הנכס שלי
רועי
30/06/11
שלום.שאלה חשובה-אבא שלי קנה דירה שתירשם על שמו בטאבו.האם ניתן להוסיף במקביל (או זמן קצר לאחר מכן) הערת אזהרה לטובתי שפשוט מציינת כי מחצית הנכס בבעלותי?לציין כי אבי מתעקש שהנכס יהיה רשום בבעלותו הבלעדית. אם התשובה שלילית- מה ניתן לרשום בהערת אזהרה כדי להבטיח לי את מחצית הדירה?תודה.
לא בטוח שהבנתי...
יוסי
01/07/11
תקן אותי אם אני טועה, אבל אתה מנסה למצוא דרך לרשום הערת אזהרה על רכוש של אדם אחר (זה לא מעניין אף אחד אם הוא אביך, בנך, בנימין נתניהו או שכן מהרחוב הסמוך)...נשמע לך הגיוני שיש דרך לעשות דבר כזה?אולי תתן לי את הכתובת שלך, אני רוצה לרשום הערת אזהרה על הדירה שלך, לזכותי...סליחה על התוקפנות, פשוט נראה לי שמישהו התבלבל כאן קצת...
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
