פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברה ללא תמורה- חוזה מתנה

רוני 21/06/11

מה הפרוצדורה של העברה ללא תמורה?מדובר בדירה שאב רוצה להעביר לביתו וחתנו.האב מכר דירה לפני 3 שנים- מהן ההשלכות על המס?אשמח ואודה באם אקבל תשובה מפורטת על התהליך של העברה ללא תמורה, כולל מיסוי, אישורי עירייה וכו.כמה שכ"ט נהוג לבקש?תודה רבה

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו

עו"ד רחל אדרי מנהלת 22/06/11

בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו (ובכלל זה בן הזוג של הבת) יש פטור ממס שבח, 1/3 ממס הרכישה הרגיל, בד"כ אין חיוב בהיטל השבחה שכן זה לא נחשב "מימוש זכויות" אבל כן צריך לשלם חובות ארנונה ומים. אין משמעות לכך שהאב מכר דירה בפטור לפני שלוש שנים. (יש לציין כי מכירה לקרוב איננה פטור ממס במלוא מובן המילה אלא רק דחיית המס - האחרון שבסוף ימכור חוזר ליום הרכישה של הראשון שהעביר במתנה) ההעברה נעשית בד"כ בתצהירי מקבל ונותן. שכר הטרחה לא אמור להיות שונה מהמקובל בעסקה רגילה.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מחיקת משכנתא

טובי 21/06/11

כיצד מוחקים משכנתא שנרשמה בטאבו לטובת אדם פרטי משנות השישים? ידוע בוודאות כי הוא נפטר ואולם לא ידוע מיהם יורשיו.
אציין כי החוב שולם לפני שנים רבות.
האם קיים פתרון או שמא יש לפנות להגשת תביעה לפסק דין הצהרתי?

לעמוד

המלא

מחיקת משכנתא לטובת אדם פרטי

עו"ד רחל אדרי מנהלת 22/06/11

יש להוציא תעודת פטירה של האדם לפיה ניתן לדעת תאריך הפטירה, ניתן לנסות לאתר את היורשים דרך המערכת המקוונת של רשם הירושה באם מדובר בפטירה החל משנת 1998 ואילך. אם לא מסתדר יש לבגיש תביעה הצהרתי ובנוסף לבקש סעד של מינוי כונס לצורך חתימה בשם הנפטר על כל המסמכים הדרושים למחיקת המשכנתא. כמובן שתצטרכו להוכיח את תביעתכם. התביעה תהיה נגד עזבון המנוח.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש חורג

אביעד 21/06/11

שלום רב!
אם בוצע שימוש חורג מבלי להגיש בקשה לשימוש חורג האם ניתן לעכב מתן אישור העברת זכויות בטאבו?

לעמוד

המלא

אישור לטאבו ביחס לנכס שבוצע בו שימוש חורג ללא היתר

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

העניין תלוי במדיניות של הוועדה המקומית. יש וועדות ששולחות מפקח ממחלקת הפיקוח לביקור בנכס כתנאי להוצאת האישור לטאבו ויש כאלה שלא.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

היתר בניה ואשור מעורך דין

מרלנה 21/06/11

שלום רב.
לפני כתשע שנים נכנסנו לבניין חדש, בדירת הגן. בכניסה לגינה שלנו היתה אמורה להיות חניה, גינה בשאר השטח. שאלנו את הקבלן אם אפשרי שכל השטח יהיה לגינון, והוא אמר שאין שום בעיה, שינה את הכתוב בחוזה, ולפי החוזה שיש בידינו אמורה להיות לנו גינה בכל השטח (כמאה מטר). ואמנם, יש לנו גינה שאות האנו מטפחים באהבה. לפני מספר שנים קיבלנו הודעה מהמפקח על הבניה בדבר היעדר החניה בשטח שלנו. פנינו מיד לעורך הדין של הקבלן, והוא אמר שאין כל בעיה, והעניין יסודר. כעבור זמן קצר, לשאלתנו, טען שהעניין סודר, וחזר והדגיש שלא היתה שום בעיה. לפני שנה, באסיפת דיירים קשה וסוערת, טען אחד הדיירים שהוא ראה תוכניות של הבניין, ובגלל סיפור החנייה שהפכה לגינה, אין לבניין ולדיירים רישום בטאבו, כלומר, אנו אחראים לסיכון רכושם של הדיירים בבניין. ואמנם, מאז יש אווירה עויינת כלפינו בבניין. פנינו לעורך הדין, והוא חזר וטען שעניין החניה שהפכה לגינה סודר מזמן, ואף הצביע בפנינו על הגורם האחראי לעיכוב הרישום בטאבו. כדי להפסיק את העויינות כלפינו, ביקשנו ממנו אישור בכתב לכך שעיכוב הרישום בטאבו לא קשור אלינו. עורך הדין משך אותנו שלושה שבועות, עד שאחד מעורכי הדין שעובדים איתו (הוא עצמו כמו נעלם מהשטח!) אמר שלא ישלחו לנו מכתב כזה (למרות שכאמור משך שלושה שבועות גררו אותנו בהבטחה שישלחו).
מה עושים? איך בודקים אם יש או אין היתר לגינה במקום שהיתה אמורה להיות חניה? ואם אמנם אין היתר כזה, למרות שהחוזה בינינו לבין הקבלן מדבר על גינה בלבלד - מה עושים ולאן פונים כדי לשמור על הגינה כגינה? מי אחראי לזה?
עלי לציין שיש לנו חנייה רחבה בחניון של הבניין (חנייה שאמורה להיןת רשומה בטאבו). בינתיים אין טאבו, אם כי הקבלן טוען שיש רק עוד סידור אחד קטן, והרישום עשוי. בינתיים אני חיה בתחושת מועקה, כי העניין לא נגמר, והעויינות מבעבעת.
תודה רבה מראש.

לעמוד

המלא

גינה במקום חניה?

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

אני סבורה שהפניות שעשיתם עד כה לקבלן ולעורך הדין שלו צריכות לעלות מדרגה. אני מציעה שתעשו את הדברים בכתב באמצעות עורך דין מטעמכם. ברגע שהפניות תהינה בכתב וגם התשובות תהינה בכתב אף אחד לא יוכל לסגת מעמדתו.
תוכלו לבדוק בהיתר הבנייה (בתיק הבניין בעירייה) האם השטח על פי ההיתר היה אמור לשמש לחניה או לגינה. אולם הבדיקה הזאת לא בהכרח תעיד על הסיבות לעיכוב ברישום הזכויות בטאבו.
אני מציעה לכם לפנות במכתב דרישה באמצעות עורך דין ולדרוש לקבל עדכון לגבי הטיפול ברישום הבית כבית משותף ולגבי העניינים שמונעים את הרישום הזה באופן מיידי.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכירות שלי או לא ?

אסתי 21/06/11

שלוםאני קניתי דירה משני אחים לפני כשישה חודשים.סוכם על סדום צסוים למקדמה והשאר משכנתא.מאחר וסכום המשכנתא שקיבלנו היה נמוך מהצפוי היה עלינו להוסיף את שאר הסכום.האחים קיבלו את מלוא סכום המשכנתא שהוצאנו וכן את רוב סכום המקדמה . נשארתי חייבת להם 5 אלף דולר.הדירה רשומה על שמי וכל חודש יוצא משכנתא מחשבון הבנק שלי.הדירה מושכרת ובמוכר טוען שמאחר ולא סיימתי לשלם לו את החמש אלף דולר הוא לוקח לעצמו את השכירות אבל לא מוריד לי את זה מהחוב שלי אליו.הוא רק נותן לי את סכום המשכנתא שאני צריכה לשלם . ( השכירות יותר מכפול מגובה המשכנתא שאני משלמת ) ז"א הוא לוקח לעצמו את הרווח הנותר מבלי שזה ירד לי מהחוב ואומר שכשנביא לו את החמש אלף הנותרים נקבל את היפרש השכירות ונעשה את הרווח . השאלה היא מה החוק . האם זה נכון שהדירה רשומה על שמי ואני לא מקבלת את השכירות וזה גם לא יורד לי מהחוב שלי למוכר ? הוא קיבל 95% ממחיר הדירה .

לעמוד

המלא

הסכם מכר דירה שלא הושלם

עו"ד טלי קסלר מנהלת 22/06/11

אם הדירה רשומה על שמך בטאבו הדירה היא שלך ואת זכאית לקבל את סכום המשכנתא.
אם את חייבת כסף למוכר את אמורה לשלם לו את סכום החוב, בלי שום קשר לנושא השכירות.
אם הוא לקח לעצמו את דמי השכירות עד כה, את זכאית לקזז את התשלומים שהוא קיבל ממה שאת חייבת לו.
אם הדירה היא שלך לא ברור כלל איך המוכר מקבל בפועל את דמי השכירות מהשוכרים.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול דירה

אספירו 21/06/11

שלום רב, ברשותי דופלקס בשטח של 140 מ"ר וישנו היתר לפיצול הדירה. הפיצול יהא 75 מ"ר ו 65 מ"ר. ברצוני לשאול האם קיימת לי הזזכות לקבל פטור בגין היטל השבחה, ואם לאו מהו גובה ההיטל. תודה.

לעמוד

המלא

חבות בהיטל השבחה בגין פיצול דירה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

אם יש כבר היתר לפיצול הדירה זאת אומרת שכבר שולם היטל ההשבחה (או שכבר ניתן פטור). מכל מקום, תבדוק את העניין בוועדה המקומית. אם ידרשו ממך תשלום כלשהו, אז תפנה ותבדוק אם הדרישה מבוססת או לא.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה מחולקת

batitosa 21/06/11

שלום.. אני מעוניין לרכוש בניין באיזור די מוזנח. נאמר לי שיש שם גם שתי דירות מחולקות למספר יחידות. האם בגלל שאני רוכש את כל הבניין נשללת האפשרות לקנס מצד העירייה? מבחינת טאבו, מדובר ב"מושע", כלומר גם הדירות שקיימות אינן רשומות כיחידות עצמאיות (כל החלקה היא של בעל הבניין). אשמח לעזרתכם..

לעמוד

המלא

דירה מחולקת

עו"ד טלי קסלר מנהלת 22/06/11

אם יש בנכס דירות מחולקות, זה בכלל לא חשוב איך הן רשומות בטאבו, וזה גם לא חשוב שאתה קונה את הבניין בכללותו. מה שחשוב הוא מה שמופיע בהיתר הבנייה. בהיתר אמורה להיות התייחסות למספר היחידות ולשימוש שמותר לעשות בהן בפועל.
פנה לעורך דין הבקיא בתחום על מנת שייצג אותך בעסקה ויבדוק עבורך, בין היתר, גם את כל הנושאים האלה מבעוד מועד או שתבצע בדיקה באמצעות שמאי מקרקעין.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית נכס עם הערה על פשיטת רגל, איך עושים?

שקד 21/06/11

שלום,
ברצוני לקנות נכס השייך למס' בעלים (נכס שהתקבל בירושה) ועל בעלות של אחד הבעלים רשום הערה אזהרה על פשיטת רגל.
מה הפרוצדורה למחיקת הערה הנ"ל? האם זה אורך הרבה זמן? צריך אישור בית המשפט?
תודה רבה

לעמוד

המלא

רכישת נכס עם הערה בגין פשיטת רגל

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

בהחלט צריך אישור מבית המשפט (בית המשפט שרשם את ההערה). זה יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים. זה עלול לפגוע או לסכל את האפשרות לממן את הרכישה באמצעות משכנתא. פנה לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיבצע עבורך את כל הבירורים והבדיקות וילווה אותך באופן צמוד בתהליך.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירת דירה שלבעליה מונה אפוטרופוס

סיון 21/06/11

שלום רב,
אנחנו עומדים בפני חתימת חוזה לשכירת דירה שלבעליה מונה אופטרופוס. מאוד נשמח להבין את ההשלכות. למשל - מה קורה אם יש צורך בתיקון קטן (הברז דולף, סתימה בשירותים,...)? מה קורה אם יש צורך בתיקון גדול (הדוד התפוצץ)? אילו סמכויות יש לאוטרופוס? האם מותר לו להחליט לתקן את הדורש תיקון או שעליו לקבל אישור מהאפוטרופוס הכללי? ואם כך, כמה זמן לוקח בדרך כלל לקבל אישור כזה? האפוטרופוס הצהיר בפנינו שאין בכוונתו לעשות כל שיפוץ בדירה. אנחנו מבינים - הרי זה אינו הנכס שלו. השאלה היא כמה אנחנו נסבול מהסיטואציה, אם בכלל. מה מותר ומה אסור לאפוטרופוס לעשות? תודה!

לעמוד

המלא

סמכויות אפוטורופוס

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

לאפוטרופוס יש סמכויות לדאוג לתחזוקה תקינה של הנכס ולבצע את הפעולות הדרושות לצורך כך (בכפוף לכך שבקופת המזומנים של החסוי ישנם הסכומים הדרושים). במידה רבה זה תלוי בזהות האפוטורופוס מכיון שיש לו שיקול דעת לא מבוטל.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

נועם 21/06/11

מקרקעין רשומה מלפני שנת 46 על שם סבא שלי, סבא מכר את החלקה ללא תמורה לאבא שלי, אני רוצה לרכוש את החלק מאבא ולאחר מכן רוצה למכור את החלקה למישהו אחר שאינו קרוב משפחה
האם המכירה שלי לאחר חייבת במס שבח אם כן מה שיעור מס השבח החל במקרה הזה
נא תשובתכם

לעמוד

המלא

מס שבח במכירת קרקע

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

לא ברור משאלתך מה יש על המקרקעין. האם יש שם בית או שמא מדובר בחלקת אדמה.
בשל כל חקיקת המיסוי שנועדה לתמרץ את שוק הנדל"ן יש היום מגוון אפשרויות לבצע עסקאות כך שתהיינה פטורות ממס שבח או במיסוי נמוך יותר.
פנה לעורך דין שבקיא בתחום ותקבל ייעוץ.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אכיפת חוזה לרכישת דירה שנחתם ע"י הקונה בלבד

מנחם 21/06/11

האם אפשר לאכוף חוזה לרכישת דירה שנחתם רק ע"י הקונה?לאחר דיונים רבים על שינויים בחוזה שסוכמו לשביעות רצון הצדדים, נחתם החוזה ע"י הקונה במשרדי עו"ד החברה המוכרת ובנוכחות מורשה חתימה אחד (אך ללא חתימתו). המוכרים ועורך דינם ברכו במזל טוב את הקונה ולחצו ידיים.החוזה הועבר לחתימת 2 מורשי החתימה של החברה המוכרת (אקט טכני לחלוטין לטענת החברה המוכרת) אך מאז ניתקו נציגי החברה המוכרת כל קשר, אינם עונים לטלפונים ולהודעות בכתב.עו"ד המוכרת טוען שאינו יודע מה עלה בגורל החוזה ואינו מצליח להשיג את החברה על מנת לברר נושא זה.החברה המוכרת, דרשה וקיבלה במעמד חתימת החוזה רבע ממחיר הדירה כתשלום ראשון, צ'ק שמעולם לא פרעה!!! מעבר לצ'ק זה לא הגיע עדיין מועד תשלום נוסף אלא רק במועד מסירת הדירה.במעמד חתימת החוזה, בניית הביניין כבר הסתיימה והיה טופס 4.מועד הכניסה חל בתוך כמה ימים.יש לציין כי זו חברת נדל"ן גדולה ומוכרת, ללא קשיי נזילות ולא מדובר כאן בעוקץ של החברה המוכרת.ברצוני לאכוף את חוזה רכישת הדירה. האם אני יכול?תודה רבה,מנחם

לעמוד

המלא

אכיפת הסכם מכר

עו"ד טל רכניץ מנהל 21/06/11

בנסיבות שתיארת, על פניו אם יש לך ראיות ועדים, אני סבור כי בהחלט יש מקום לפנות לבימ"ש לעתור לסעד של אכיפת הסכם המכר. בהצלחה

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב פחת במס שבח

רועי 20/06/11

רכשתי דירה לפני מספק שנים מקבלן. הדירה עלתה מליון ש"ח + מע"מ. אני מעוניין למכור את הדירה ואאלץ לשלם עליה מס שבח. שאלתי היא האם בחישוב הפחת שמיסוי מקרקעין עושים לדירה, לוקחים בחשבון את הסכום ששולם כמע"מ עבור הדירה או רק את מחיר הדירה ללא מע"מ?

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד טל רכניץ מנהל 21/06/11

אם רכשת את הדירה כפרטי ולא קיזזת מע"מ, רשויות מס שבע, יתייחסו ויחשבו את השבח ממחיר הרכישה המלא, כלומר כולל מע"מ.
מומלץ לבחון אפשרות למכור את הדירה בפטור לפי הוראת השעה.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה בדמי מפתח

אסף 20/06/11

שלום, לאבי יש דירה בדמי מפתח בה גרו זוג מבוגרים שהלכו לעולמם. לזוג יש ילדים אך אף אחד מהם לא גר עימם. האם הדירה אמורה לחזור בחזרה לאבי? מה ניתן לעשות אם ילדי המנוחים מסרבים לפנות את הדירה? האם ניתן להחליף מנעולים? האם יש לתת להם התראה בכתב? תודה על התשובות

לעמוד

המלא

דיירות מוגנת

עו"ד טל רכניץ מנהל 21/06/11

בנסיבות שתיארת הדירה צריכה לחזור אוטומטית לחזקת בעלי הדירה, כלומר אביך. תוכל להלחיף מנעולים וכל דבר אחר שבעל זכויות החזקה והבעלות יכול לעשות בדירתו. ככל שיתנגדו, יש לפנות לבימ"ש. מומלץ לפנות לעו"ד.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה – פטור ממס שבח

נעם 20/06/11

שלום,
בדצמבר 2010, מכרתי (ביחד עם אחיי)את דירת הוריי שירשנו. במכירת הדירה ביקשנו פטור ממס שבח מכח זה שאחיי ואנוכי לא מכרנו דירה ב-4 השנים שקדמו. כעת (06-2011) אני מוכר את דירתי הנוכחית כדי לרכוש דירה חדשה. האם אני זכאי לפטור ממס שבח מכח הוראת השעההחדשה?
תודה

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

1. הוראת השעה מעניקה לך פטור מלא ממס שבח במכירת דירת מגורים עד לסכום של 2.2 מליון ש"ח. מעבר לסכום זה ישנו חיוב יחסי במס. ניצול הפטור על פי הוראת השעה הינו עצמאי ונפרד מהפטור שנוצל על ידיך בעת מכירת דירת הוריך שנתקבלה בירושה, ולכן אין מניעה לקבל את הפטור גם אם ניצלת את הפטור של 49 ב(1).
2. יכול להיות גם מצב שבו בעת מכירת הדירה שנתקבלה בירושה ניצלתם את הפטור של אביך ולא את הפטור האישי שלך? אם כך היה הדבר, הרי שאם מכירת הדירה הנוכחית עולה על 2.2 מליון ש"ח תוכל לנצל את הפטור האישי ללא הגבלת מחיר התמורה.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הוראת שעה – פטור ממס שבח

אלי 20/06/11

יש לי דירה שאני מעוניין למכור. אבא שלי מעוניין לרכוש ממני את הדירה במחיר מלא. האם אוכל לבקש פטור ממס שבח לפי הוראת השעה (מכרתי דירה נוספת בפטור ב-4 השנים האחרונות)? ראיתי בהוראת השעה שהיא איננה חלה על מכירה לקרוב, יחד עם זאת, נראה שהחוק עוסק רק במכירה לקרוב שיש עליה פטור. האם אבחנתי נכונה?

לעמוד

המלא

בהמשך לשאלה זו...

אלון 20/06/11

בהמשך לשאלה הקודמת, אני לא מבין מה ההיגיון במניעת הפטור במקרה של מכירת דירה לקרוב. אני מניח שמנסים למנוע מצב של הערמה על החוק, אבל אני לא מבין מה החשש ואיך מונעים אותו. יש למישהו מושג?

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

דמי היוון

יוסי 20/06/11

שלום רב,
רציתי לדעת בבקשה, האם וכאשר אני רוכש דירה בסקטור העירוני, האם עלי לשלם דמי הסכמה ואו דמי היוון למינהל?
תודה רבה ושבוע טוב

לעמוד

המלא

דמי הסכמה ו/או דמי היוון

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

אם אני מבינה מבין השורות - אתה הרוכש של הדירה? אם כן חובת תשלום דמי הסכמה ו/או דמי היוון חלה על המוכר ולא על הרוכש (כאשר בדרך נהוג ומשתלם יותר לשלם דמי היוון) . אם החכירה מהוונת לא משלמים דמי הסכמה. וזה חל גם במגזר העירוני.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ירושת מגרש

מאיר 20/06/11

ירשתי חלק במגרש כ-15%. אני מעוניין להעביר אותו בעודי בחיים לילדי, ללא תשלום. האם אני מחוייב באיזה תשלום למדינה או לכל מישהו אחר?

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה לקרוב

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

העברה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח. בנך ישלם 1/3 ממס הרכישה החל על העסקה (מעריכים את שווי המגרש כופלים ב 5% ומחלקים ב-3). גם בהיבט העירוני עסקת מתנה אינה נחשבת מימוש זכויות ואינה מחוייבת בשלב זה בהיטל השבחה, ככל ויש היטל השבחה.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דייר מוגן

מאיר 20/06/11

ברשותי דירה שהשכרתי ללא חוזה במשך שנתיים. השוכר הוא בעל דירה רשומה על שמו בעיר אחרת - מסרב לפנות את הדירה היום וטוען שהוא דייר מוגן.האם באמת נחשב דייר מוגן שאינני יכול לפנותו?

לעמוד

המלא

תוספת לשאלה

מאיר 20/06/11

ברצוני לציין כי השוכר הוא קרוב משפחה מקרבה ראשונה.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

5% תוספת בניה בגין הקמת מעלית בבניין קיים

אריה 20/06/11

שלום,
מעוניין להוסיף מעלית בבניין קיים ולנצל את ה 5% תוספת בניה להרחבת דירתי, כמובן באישור כל השכנים,
שאלתי,
הבניין כיום חורג מאחוזי הבניה שלו לא בגלל חריגות בניה אלא שכשנבנה לא חושבו המרפסות המקורות כשטח עיקרי והיום שמחשבים אותם הוא בחריגה גדולה, האם 5% שאקבל בגין המעלית יבלעו במינוס ולא אוכל להשתמש בהם, או שמתייחסים למצב קיים ועל אף שהבניין במינוס אוכל להשתמש בהם?
אודה מאד על תשובה,
בברכה.
יהויקים

לעמוד

המלא

הקלה עבור מעלית

עו"ד טל רכניץ מנהל 21/06/11

עקרונית אם נוצלו אחוזי הבנייה ביתר לא נראה שיתירו לך את ההקלה של ה 5% בגין מעלית. יחד עם זאת, מומלץ להיוועץ בעניין עם אדריכל שמוכר ומכיר את הוועדה המקומית הרלוונטית ולבחון זאת באופן ספצ'.

טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טל רכניץ

היצירה 3 רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שבח דירה ירושה

חגי 20/06/11

האם יורשים של מנוח שנפטר ובשעת פטירתו היתה דירה אחת, אך הוא מכר דירה בפטור שנתיים קודם לכן, יכולים למכור את הדירה היחידה שהיתה לו כשנפטר בפטור לפי סעיף 49(ב)5() ?

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח ביחס למכירת דירה שהתקבלה בירושה

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

זה תלוי בשאלה אם המוריש היה זכאי לפטור או לא. פרט לפטור שמאפשר מכירת דירה אחת ל-4 שנים ישנם פטורים נוספים. פנו לקבלת ייעוץ מעו"ד הבקיא בתחום.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה לגבי משכנתא

רווית 20/06/11

שלום
אני מעוניינת לקנות דירה ולגבי מועדי התשלום אני תלויה בעצם במשכנתא. שאלתי היא כמה זמן לוקח מרגע הפנייה לבנק ועד לקבלת סכומי המשכנתא לצורך התשלום למוכר. האם חודש מרגע חתימת החוזה זה זמן סביר? תודה

לעמוד

המלא

קבלת משכנתא

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

פרק זמן סביר מרגע המצאת חוזה הרכישה לבנק ועד קבלת כספי המשכנתא הוא כ- 45 ימים.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה בעניין פטור מס שבח ומס רכישה

יונתן 20/06/11

שלום רב
רציתי לדעת כמה זמן לוקח בערך מהרגע שמדווחים למיסוי מקרקעין על עסקה ועד לקבלת אישורים על פטור ממס שבח ומס רכישה ממשרדי מיסוי מקרקעין?

לעמוד

המלא

קבלת אישורי מיסים בעסקה פטורה ממס שבח

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

זמן ממוצע לקבלת אישורי מיסים בעסקה שלגביה התבקש ואושר פטור ממס שבח הינו כחודשיים.

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עדכון פרטי הערת האזהרה של הבנק בנסח הטאבו

איתי 20/06/11

שלום, רכשתי דירה ועו"ד שלי עדכן את פרטיי כבעלים בנסח הטאבו. אולם, ראיתי כי בהערת האזהרה של הבנק למשכנתאותף מופיע: "דרגה: ראשונה ללא הגבלת סכום" במקום סכום המשכנתא המקורי והמדויק.
שאלותיי הן:
1. האם יש בעיה ברישום זה (מבחינתי כמובן)? ואם כן, מהי ולמה כדאי לשנות סעיף זה?
2. כיצד אני מעדכן הערה זו לסכום המשכנתא האמיתי?

תודה מראש!
איתי

לעמוד

המלא

משכנתא ללא הגבלה בסכום

עו"ד רחל אדרי מנהלת 21/06/11

בד"כ משכנתא ללא הגבלה בסכום מופיעה בהלוואות שמוגדרת כהלוואה לכל מטרה ולא בהלוואה שמוגדרת כהלוואה לרכישת דירה. אם ההלואה שלקחת היא הללואה לרכישת הדירה עליך להתעקש מול הבנק ששטר המשכנתא יהיה בסכום ההלוואה ולא שטר שאינו מוגבל בסכום. משמעות הדבר כי אם ביום מן הימים תמצא עצמך בבעיה עם הבנק הוא יוכל לממש את הנכס בעד חובות בחשבונות נוספים למשל...

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד רחל אדרי

שד' רוטשילד 33, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

משכנתא

שגית מ 20/06/11

אני מוכרצ חלק מזכויות שלי במגרש. על המגרש לי משכנתא שאני לא מעוניינת לפרוע. איך אני יכולה למכור אם יש לי את המשכתנא. האם אני יכולה לבקש כי המשכנתא תרשם רק על הזכויות שלי? האם עאני חייבת לפרוע אותה? עו"ד של הקונה אמר לי כי אני חייבת לפרוע אותה ובלי מכתבהסתלקות לא יוכל לעשות עסקה. האם זה נכון? האם לא ניתן לעשות תיקון ולרשום את המשכנתא רק על הסכויות שלי?

לעמוד

המלא

סילוק משכנתא ביחס לחלק מהנכס

עו"ד טלי קסלר מנהלת 21/06/11

פני לעורך דין שייצג אותך בעסקה. זה לא רציני לעשות עסקה על סמך ייעוץ בפורום בעיקר כשהצד השני מיוצג. עורך הדין ייעץ לך, בין היתר, איך להתנהל מול הבנק ולבצע את העסקה מבחינת המשכנתא.

טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן

התשובה עזרה לך? (נשמח לפרגון!)

כן, תודה! לא ממש

עו"ד טלי קסלר

היצירה 3, רמת גן