פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח על נחלה ודירה
יואבי
06/07/11
ברשותי נחלה במושב. לאחרונה קניתי דירה ושלמתי את חלקה. האם אני צריך למהר ולמכור את הנחלה תוך שנה כדי לא לשלם מס שבח ושאר מיסים שמוטלים על בעלי שני נכסי דירות? הכוונה היא שהנחלה תממן את הדירהתודה
הפחתת החבות במס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
השאלה שלך לא ברורה. אם אתה בכל מקרה מתכוון למכור את הנחלה כדי לממן את הדירה אז מומלץ למכור אותה בתוך 24 חודש ממועד רכישת הדירה, ולהצהיר על כך כלפי שלטונות מיסוי מקרקעין בעת הדיווח על רכישת הדירה על מנת שמס הרכישה שתשלם יהיה לפי השיעורים הנמוכים שמשלם מי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה.
בשולי הדברים יצויין כי מכירת הנחלה היא עסקה עתירת מיסים וכדאי להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום מיסוי מקרקעין מבעוד מועד.
בשולי הדברים יצויין כי מכירת הנחלה היא עסקה עתירת מיסים וכדאי להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום מיסוי מקרקעין מבעוד מועד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום נכס בטאבו
מיכל
06/07/11
מדובר במגרש שהיה בנוי עליו בית (קטן) בודד במקור, בתחילה נבנה בית גדול ונפרד לחלוטין, ונעשתה פרצלציה רצונית לחציית המגרש. לאחר כ-25 שנים, הרסנו את הבית הקטן, ובמקומו נבנה דו-משפחתי. החלקה כולה בעלת אותו מספר ומחולקת ל-3 תתי-חלקות. ברצוננו לרשום את הנכסים בטאבו. האם, כבעלי זכויות על הנכס, יש לנו זכות לבחור, ולהפריד את הבית הבודד מרישום צו בית משותף, ובכך לרשום אותו כיחידה עצמאית עם מספר חלקה שונה, ורק את המבנה הדו-משפחתי בצו בית משותף מעצם היותו כזה?. אם זכות הבחירה אפשרית, אבקש להפנות אותי לחוק הכתוב בנושא. תודה מראש, מיכל.
רישום בית דו משפחתי בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
השאלה לא כל כך ברורה. מצד אחד את כותבת שהחלקה מחולקת ל-3 תת חלקות ומצד שני את כותבת שאתם רוצים לרשום את הנכסים בטאבו. באופן עקרוני, אם מדובר בקרקע פרטית (ולא בקרקע מינהל) בעלי הקרקע הם בעלי זכות החלטה האם לרשום בית משותף או לעשות פרצלציה ולפצל את החלקה למספר חלקות. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות. בכל מקרה, כך או כך, הדבר דורש הסכמה ושיתוף פעולה של כל הבעלים.
פנו לעורך דין שבקיא ומנוסה בתחום, הציגו בפניו את כל המסמכים ותקבלו ייעוץ.
פנו לעורך דין שבקיא ומנוסה בתחום, הציגו בפניו את כל המסמכים ותקבלו ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת נכסים חקלאיים
לב
06/07/11
האם החלפת נכסים חקלאיים (העברת זכויות של ממש) עדיין כרוכה בתשלום דמי הסכמה מלאים למנהל (מה שהופך את ההחלפה לבלתי מעשית בעליל - על אחד צריך להוציא הרבה כסף מכיסו כדי להשאר עם נכס דומה ביד... אנ ייודעת שזה נותן בתנאים מסויימים פטור ממס השבח אבל מה המשמעות לגבי התשלומים האחרים כמו דמי הסכמה וכו?
תודה
תודה
החלפה של נכסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
החלפה של נכסים זה בעצם 2 עסקאות שבכל אחת מהן יש מוכר ויש קונה. באופן עקרוני, העסקה כרוכה בכל המסים כולל דמי הסכמה מלאים למינהל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בנכס ע"ש מלווה לבעל הזכות בנכס
טלי
06/07/11
כיצד ניתן להבטיח זכויות של אדם שהלווה כספים (בן משפחה) לבעלים של נכס לשם סיום בנייתו של נכס, שרשום רק ע"ש הבעלים. האם ניתן להבטיח את זכותו כמלווה באמצעות שטרי ששכנתא? או הערת אזהרה? מה עדיף ואיזה מסמכים צריכים? החלקים הם 1/2 לבעלים ו1/4 לכל מלווה (סה"כ 2)
הלוואה לשם ביצוע עבודות בנייה של נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
המלווה לא יכול להירשם כבעלים בנכס. הרי מדובר בעסקת הלוואה - הלווה יחזיר את ההלוואה ויישאר הבעלים של הנכס בשלמותו.
אם זו אכן העסקה - צריך לדאוג להסכמי הלוואה ומשכון, לרשום הערת אזהרה ולאחר מכן משכנתא לטובת המלווה.
אם זו לא העסקה והעסקה בפועל היא העברת בעלות - צריך לדווח עליה למס שבח. בשלב ביניים - לרשום הערת אזהרה ובסופו של דבר להעביר בעלות.
קחו בחשבון שאם מדובר במכירה במסווה של הלוואה - בנוסף לאי החוקיות שבדבר - אם חלילה העניינים ישתבשו - יהיה לכם קושי לאכוף את החוזה שכן הוא אינו חוקי.
אם זו אכן העסקה - צריך לדאוג להסכמי הלוואה ומשכון, לרשום הערת אזהרה ולאחר מכן משכנתא לטובת המלווה.
אם זו לא העסקה והעסקה בפועל היא העברת בעלות - צריך לדווח עליה למס שבח. בשלב ביניים - לרשום הערת אזהרה ובסופו של דבר להעביר בעלות.
קחו בחשבון שאם מדובר במכירה במסווה של הלוואה - בנוסף לאי החוקיות שבדבר - אם חלילה העניינים ישתבשו - יהיה לכם קושי לאכוף את החוזה שכן הוא אינו חוקי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב ברישום נכס בטאבו ממתן האפשרות לרשום ממנהל
טלי
06/07/11
נכס שהמניהל איפשר את רישמו בטאבו ולא נרשם, עבר זמן רב ממתן האפשרות- כ10 שנים.. מה ההשלכות המשפטיות על מכירתו לצד ג'. אשמח להפניה לפס"ד בנושא ו/או לחקיקה מתאימה. תודה
עיכוב רישום בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
קרוב לוודאי שאם בעבר ניתן היה לרשום את הנכס הרי שניתן יהיה לעשות זאת גם היום.
צריך לפנות למינהל ולברר.
אם הנכס יהיה רשום בטאבו על שם החוכר - לא תהיה כל בעיה למכור אותו לצד ג'.
צריך לפנות למינהל ולברר.
אם הנכס יהיה רשום בטאבו על שם החוכר - לא תהיה כל בעיה למכור אותו לצד ג'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חברת ניהול – כינוס אסיפה שלא מן המניין
אילן
06/07/11
האם באסיפה שלא מן המניין שעניינה החלפת חברת הניהול צריך לקבל מן הדיירים אישור עקרוני להחלפת חברת הניהול, או אישור ספציפי לחברת ניהול מסויימת?
החלפת חברת ניהול
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
06/07/11
צריך לבדוק את תקנון הבית המשותף שלכם.
מכל מקום, בוודאי שעדיף שהדיירים יחליטו על חברת ניהול ספציפית ואף יאשרו את תנאי ההתקשרות איתה.
ככל שהחלטת הדיירים תהיה יותר קונקרטית כך יהיה למי מהם פחות אפשרות לבוא בטענות לאחר מכן.
מכל מקום, בוודאי שעדיף שהדיירים יחליטו על חברת ניהול ספציפית ואף יאשרו את תנאי ההתקשרות איתה.
ככל שהחלטת הדיירים תהיה יותר קונקרטית כך יהיה למי מהם פחות אפשרות לבוא בטענות לאחר מכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בירושה
פיני
05/07/11
רציתי לדעת מה הדין במקרה שבו עשיתי חוזה עם יתר אחיי על דירה שניתנה לנו בירושה. בהסכם ביני לבין אחיי סוכם שאוכל לגור בדירה עד ליום שבו יוחלט למכור את הדירה ואני לא אתנגד לכך. מאז גרתי בדירה קרוב ל-10 שנים וכיום החליטו האחים למכור את הדירה. הבעיה היא שאני השקעתי בשיפוץ הבית לבדי על דעת עצמי 200,000 ש"ח והסכמתי למכור את הבית רק בתנאי שיוחזר לי הכסף שהשקעתי בהשבחת הנכס. אחיי מסרבים בתוקף שמגיע לי מלבד חלקי השווה בבית גם את הכסף שהשקעתי . ושאלתי היא עם מי הצדק ? ייתכן והעניין יתגלגל לבית המשפט וברצוני לדעת מה סיכויי לנצח?
יורשים - מכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
צריל להכיר את ההסכם עם האחים שלך לפני כל דבר, כמו כן יש לבדוק בדיוק את מועד השיפוץ ושווי השיפוץ לצורך המכירה, אולי מדובר על סכום שכיום כלל לא משפיע כל המכירה, יש לזכור שאתה מתגורר בדירה כל הזמן, הייתי חושב על פתרון יצירתי כמו לדוגמה אפשרות להתגורר עוד תקופה בנכס ללא תשלום, קיימים פתרונות מגוונים ולכן עדיף לפנות לעו"ד ו/או מגשר שיטפל בנושא בשם כולם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דין דירה בדמי שכירות בדמי מפתח
ג
05/07/11
שלום רציתי לברר מהו דין דירה בדמי שכירות מחברת עמידר
ההורים שלי גרו משנת 1949 , הוריי נפטרו בסוף שנות השמונים ואני נשארתי בדירה כדיירת מוגנת. מה הדין במקרה של רצון למכור הבית? האם חוק רענן כהן חל במצב זה? מה המעמד החוקי? האם ניתן למכור את הבית?נסיונות לקנות בעבר את הבית נענו ממנהל מקרקעי ישראל בשלילה
בברכה
גלי
ההורים שלי גרו משנת 1949 , הוריי נפטרו בסוף שנות השמונים ואני נשארתי בדירה כדיירת מוגנת. מה הדין במקרה של רצון למכור הבית? האם חוק רענן כהן חל במצב זה? מה המעמד החוקי? האם ניתן למכור את הבית?נסיונות לקנות בעבר את הבית נענו ממנהל מקרקעי ישראל בשלילה
בברכה
גלי
מכירת דירת עמידר ע"י דייר מוגן
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
לגבי החלק הראשון של השאלה, לעניין הגדרת דייר מוגן, להלן ההגדרה באופן כללי:
מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם דמי פתח. בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
לחלק השני של השאלה ההגדרה והחלוקה אינה קבועה - תשלום דמי המפתח מעניק למעשה לדייר המוגן את הגנת האמורה בחוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-2/3 משוויו השוק של הנכס המדובר) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.
אני מבקש להפנות אותך לקטע מפס"ד 008547/04 - "אם כן, בבואנו לקבוע המובן המשפטי שיש ליתן למונח 'התגורר' בהגדרת 'דייר ממשיך', עלינו לבחון את התכלית הניצבת בבסיס חוק הדיור הציבורי. אציין כבר עתה, כי לאור תכלית החוק - שהינה תכלית סוציאלית לאפשר לזכאי או לדייר ממשיך, בתנאים הקבועים בחוק ומכוחו, לקבל לידיו דירה בתנאים נוחים ומיוחדים ובכך לסייע לביסוס הכלכלי המינימאלי, ובהינתן מלאי מוגבל בהיקפו של דירות ציבוריות, מחד גיסא, ומספר הולך וגדל של זכאים לדיור ציבורי, מאידך גיסא ? באתי לכלל מסקנה, כי יש לפרש המונח 'התגורר' פירוש דווקני ומצמצם, המבטיח הגשמת התכלית הניצבת בבסיס החוק" (עמ' 11449, ההדגשה אינה במקור).
לאחר שנניח כמובן על פי הדברים באמורים בשאלה כי אכן את מוגדרת כבן ממשיך, קרי לאחר פטירתם של ההורים (הדייר המוגן) הזכות של הדייר המוגן עובר לילדים שהתגוררו בדירה. יש להדגיש כי האפשרות הזו קיימת רק פעם אחת, פרט כמובן למקרים יוצאי דופן.
לאור מורכבות השאלה והשאלות הרבות בתוך השאלה מומלץ לפנות לעו"ד שמכיר את הנושא במיוחד בכל הקשור לדירות עמידר שיפעל מול עמידר והמנהל לצורך כל הבדיקות. מניסיוני ניתן להגיע לתוצאות טובות ויש הסדרים מיוחדים בעמידר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מי שמחזיק בדירה או בעסק ושילם דמי פתח. בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. דייר שלא שילם דמי-מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס ביום 20/8/1968 שבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
דייר שנכנס לנכס לאחר 20/8/1968 ובחוזה נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
לחלק השני של השאלה ההגדרה והחלוקה אינה קבועה - תשלום דמי המפתח מעניק למעשה לדייר המוגן את הגנת האמורה בחוק. תמורת תשלום חלק משווי הנכס (הנע בדרך כלל בין 1/3 ל-2/3 משוויו השוק של הנכס המדובר) מקבל הדייר זכות קבע לגור בנכס לכל ימי חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו.
אני מבקש להפנות אותך לקטע מפס"ד 008547/04 - "אם כן, בבואנו לקבוע המובן המשפטי שיש ליתן למונח 'התגורר' בהגדרת 'דייר ממשיך', עלינו לבחון את התכלית הניצבת בבסיס חוק הדיור הציבורי. אציין כבר עתה, כי לאור תכלית החוק - שהינה תכלית סוציאלית לאפשר לזכאי או לדייר ממשיך, בתנאים הקבועים בחוק ומכוחו, לקבל לידיו דירה בתנאים נוחים ומיוחדים ובכך לסייע לביסוס הכלכלי המינימאלי, ובהינתן מלאי מוגבל בהיקפו של דירות ציבוריות, מחד גיסא, ומספר הולך וגדל של זכאים לדיור ציבורי, מאידך גיסא ? באתי לכלל מסקנה, כי יש לפרש המונח 'התגורר' פירוש דווקני ומצמצם, המבטיח הגשמת התכלית הניצבת בבסיס החוק" (עמ' 11449, ההדגשה אינה במקור).
לאחר שנניח כמובן על פי הדברים באמורים בשאלה כי אכן את מוגדרת כבן ממשיך, קרי לאחר פטירתם של ההורים (הדייר המוגן) הזכות של הדייר המוגן עובר לילדים שהתגוררו בדירה. יש להדגיש כי האפשרות הזו קיימת רק פעם אחת, פרט כמובן למקרים יוצאי דופן.
לאור מורכבות השאלה והשאלות הרבות בתוך השאלה מומלץ לפנות לעו"ד שמכיר את הנושא במיוחד בכל הקשור לדירות עמידר שיפעל מול עמידר והמנהל לצורך כל הבדיקות. מניסיוני ניתן להגיע לתוצאות טובות ויש הסדרים מיוחדים בעמידר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מגרש
נעם
05/07/11
שלום וברכה,רכשתי מגרש לפני מספר חודשים מממ"י במושב באזור בית שמש. לפי החוזה מול המנהל אסור לי למכור אותו תוך 5 שנים. האם יש דרך למכור למרות זאת?
חוזה חכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מדובר על תנאים שקבועים בחוזה החכירה ויש לפעול בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה החכירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו ללא מסמכים מהקבלן
קטיה
05/07/11
שלום, אנחנו עומדים לרכוש דירה שאיננה רשומה בטאבו ובמנהל. זאת עקב כך שהקבלן, ויניק מכרמיאל, שבנה את הדירות בשנת 90, פשט את הרגל והחברה המשכנת נסגרה גם כן וכעת לכונס הנכסים, אהוד שכטוביץ, אין שום מסמך ושום תשריט על הדירות. הדירה שלנו הינה צמודת קרקע, אבל אין כאמור שום שרטוט מהקבלן להוכיח זאת חוץ מהמפרט הטכני והיתר בנייה מהעירייה שבו מצורף שרטוט של מהנדס העיירה והיתר בנייה של פרגולה. השאלה היא איך אנחנו אמורים להגיש בקשה לרישום בטאבו כאשר אין לנו מסמכים מהקבלן/חברה משכנת/כונס נכסים ואיך אנחנו אמורים להוכיח שהגינה שייכת לדירה שלנו?
האם כדאי לנו לוותר על הדירה ומה הסיכוי שלנו לרישום בטאבו?
תודה רבה על העזרה.
נ.ב גם השמאי העריך לנו את הנכס ב30אלף פחות בגלל שלא קיימים המסמכים הנ"ל ואין שרטוט מהקבלן שמגדיר במדוייק את שטח הגינה.
האם כדאי לנו לוותר על הדירה ומה הסיכוי שלנו לרישום בטאבו?
תודה רבה על העזרה.
נ.ב גם השמאי העריך לנו את הנכס ב30אלף פחות בגלל שלא קיימים המסמכים הנ"ל ואין שרטוט מהקבלן שמגדיר במדוייק את שטח הגינה.
רכישת דירה ללא רישומים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מומלץ במקרה שלכם לקבל יעוץ עו"ד באופן מקיף וזאת מאחר ויש הרבה סוגיות שיש לעבור עליהם ואתם צריכים לדעת את הסיכון. בכל מקרה המצב הרישומי שתואר וחוסר חברה משכנת, עלול להביא למצב שלא תקבלו כלל משכנתא, דבר שעליכם לבדוק קודם לכן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה בלתי חוקית ופלישה לשטח.
א.ק.
05/07/11
אני מדריך בתנועת הנוער העזרא בירושלים. הסניף נמצא בתוך מקלט. לידו קיים מבנה, שהייתה לו היסטוריה ארוכה - בהתחלה הוא היה פיצה, אח"כ מכולת (ננטש לכמה שנים) נקנה ושופץ מחדש והפך לעסק של חינה והלבשה לחתונה. לפני כמה חודשים הבעלים הרס את גדר המתכת הירוקה שניתן לראות בתמונה ובנה לכל האורך גדר גבוהה מעץ (כ2.5 מטר) ללא אישור. בנוסף הוא תקע בזנטים ומתח שרשרת מתכת (מיקום: מהמכונית הנראית משמאל עד השיחים הירוקים)- כדי שיוכל לנעול את המכוניות שלו. הוא גם החנה את המשאית שלו במקום שאיננו חוקי לחנייה (מימין לשיחים), וחוסם לנו את הדרך לסניף. היום דיברתי איתו והוא אמר שלאחר שהגדר משרשרת המתכת לא החזיקה מתכנן לבנות גדר מעץ, שתחסום לנו את הדרך לחלוטין לסניף. הוא טוען שזה שטח שלו, אני יודע בוודאות שזה לא נכון ולא הגיוני וגם השכנים אמרו לי את זה.מה אפשר לעשות? זה בנייה בלתי חוקית, פלישה לשטח שאינו שלו, למי אני פונה? מה אני עושה? זה מחייב אותי לתבוע אותו בבית משפט?תודה מראש.
מחלקת הפיקוח על הבנייה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
על מנת לחסוך לך בעלויות, אני ממליץ לך לפנות בע"פ ובכתב לועדה - למחלקת הפיקוח והרישוי ואז תחזור אלינו שוב לפי הטיפול שלהם. יש דרכים נוספות לפעול לרבות המפקחת ועוד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח על המקרקעין
מוטי
05/07/11
שלום, אילו כללי אתיקה חלים על המפקח על המקרקעין, שהנו עו"ד? בדקתי מהי הגדרת שופט בכללי האתיקה לשופטים, והנ"ל אינו נכלל בהם. ברצוני להתלונן על המפקח, ואיני יודע בפני איזה גוף לעשות כן. תודה
הממונה" - הממונה על המרשם
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/07/11
תפנה לממונה על המרשם בירושלים.
כמו כן לרקע כללי -
על פי סעיף 74 לחוק המקרקעין סמכותו של המפקח כסמכות בית משפט השלום. תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 קובעת, כי הדיון בפני המפקח יתנהל על פי תקנות סדר הדין האזרחי, וזאת בשינויים המחויבים.
בכדי להקל על הדיון בפני המפקח נקבע בסעיף 75 לחוק כי המפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט:
א. אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן לרקע כללי -
על פי סעיף 74 לחוק המקרקעין סמכותו של המפקח כסמכות בית משפט השלום. תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969 קובעת, כי הדיון בפני המפקח יתנהל על פי תקנות סדר הדין האזרחי, וזאת בשינויים המחויבים.
בכדי להקל על הדיון בפני המפקח נקבע בסעיף 75 לחוק כי המפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט:
א. אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת הערת אזהרה
חני
05/07/11
שלום,בעסקת מכר של דירת מגורים.על מי חלה האחריות לרשום הערת אזהרה בטאבו, על הקונה או המוכר?תודה
אחריות לרישום הערת אזהרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
האחריות היא כמובן של הקונה על מנת להבטיח את זכויותיו, אך יש לבדוק במה מדובר, לדוגמה במקרה ומדובר על קבלן כי אז לעו"ד של הקבלן יש גם כן אחריות, כמו כן השאלה האם אתם הייתם מיוצגים ואם לא כי אז לעו"ד של המוכרים גם כן יכולה להיות אחריות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת סטודיו הרשומשה כמחסן בטבו
נף
05/07/11
שברצוני לרכוש דירת סטודיו אבל בטבו היא רשומה כמחסן .
האם כדאי להתעסק עם רכישה בסטטוס זה , והאם ניתן לשנות
את סטטוס הדירה בטבו ?
שלום רב ,
האם כדאי להתעסק עם רכישה בסטטוס זה , והאם ניתן לשנות
את סטטוס הדירה בטבו ?
שלום רב ,
שינוי יעוד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/07/11
יש לבדוק כמובן זכויות בנייה עם אדריכל. מומלץ לפנות לאדריכל לגבי שינוי יעוד אך היו מקרים שהיתה טעות בהגדרה, לכן תבדוק ראשית במחלקת ההנדסה את היתר הבנייה והתכניות שחלות.
לאחר הבדיקות הנ"ל ניתן יהיה לתת יעוץ ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר הבדיקות הנ"ל ניתן יהיה לתת יעוץ ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי טיפול במשרד עוה"ד של חברה משכנת
חנה
05/07/11
שלום רב,
עורך הדין שלי שמטפל בהעברת הזכויות על שמנו אמר כי במשרד עוה"ד המייצג את החברה המשכנת דרשו דמי טיפול בסך של 920. כשאני שואלת אותו אם זה לא מנוגד לצו הפיקוח על מוצרים ושירותים הוא לא יודע לענות לי ממש... אני יודעת שבצו נקבע שהמחיר המירבי הוא 300 ש"ח על רישום הזכויות. אבל אני גם יודעת שיש את אגרות המקרקעין. האם יכול להיות שנגיע לסכום של 920 ש"ח בצירוף של אגרות כאלה ואחרות או שיש גם על זה הגבלה או סכום מקסימלי? ואם כן האם אפשר להפנות אותי לחוק [קישור באינטרנט גם יעזור]. לי נראה שהמחיר מוגזם וכאמור עוה"ד שלי לא ממש עוזר. אציין שאנו גרים באזור שבו הרישום כאמור נעשה בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ולא בטאבו.
תודה מראש.
חנה
עורך הדין שלי שמטפל בהעברת הזכויות על שמנו אמר כי במשרד עוה"ד המייצג את החברה המשכנת דרשו דמי טיפול בסך של 920. כשאני שואלת אותו אם זה לא מנוגד לצו הפיקוח על מוצרים ושירותים הוא לא יודע לענות לי ממש... אני יודעת שבצו נקבע שהמחיר המירבי הוא 300 ש"ח על רישום הזכויות. אבל אני גם יודעת שיש את אגרות המקרקעין. האם יכול להיות שנגיע לסכום של 920 ש"ח בצירוף של אגרות כאלה ואחרות או שיש גם על זה הגבלה או סכום מקסימלי? ואם כן האם אפשר להפנות אותי לחוק [קישור באינטרנט גם יעזור]. לי נראה שהמחיר מוגזם וכאמור עוה"ד שלי לא ממש עוזר. אציין שאנו גרים באזור שבו הרישום כאמור נעשה בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ולא בטאבו.
תודה מראש.
חנה
תשובה
אחד שיודע
05/07/11
יש החלטה של יו"ר ועד מרכז של לשכת עורכי הדין בישראל שלעו"ד מותר לגבות כל סכום שירצה עבור סיפוק שירות כגון זה שאת נדרשת לו..
יש חברות ו/או עו"ד שגובים גם 6,000 ש"ח בשביל אותו שירות כך שאת צריכה להגיד תודה שאת נדרשת לסכום של 920 ש"ח בלבד.
יש חברות ו/או עו"ד שגובים גם 6,000 ש"ח בשביל אותו שירות כך שאת צריכה להגיד תודה שאת נדרשת לסכום של 920 ש"ח בלבד.
רכישת דירה ורישום בטאבו
נירה
05/07/11
שלום,
לאחרונה התגרשתי מבעלי ובהחלטת בימ"ש התאפשר לי לרכוש את מחצית הדירה שלו. בקשתי למשכנתא מהבנק התעכבה עד היום בשל תהליך רישום הבית בטאבו על ידי החברה המשכנת. היום כשהדירה כבר רשומה בטאבו הבנק עדיין מעכב את הטיפול והפעם מאחר שפרטי הנכס (גוש, חלקה ותת חלקה) המופיעים בהחלטת בימ"ש שונים מפרטי הנכס כפי שרשום בטאבו כיום. מבחינת הבנק דרושה הוכחה שמדובר באותו הנכס. מה עלי לעשות? ביקשתי הארכה מבימ"ש לרכישה והעברת חלקו של בעלי עד ה - 1.8.11 האם אספיק לבצע את כל התהליך של קבלת המשכנתא, ביטוח המשכנתא וכו. עד אז? האם ניתן לקבל מהטאבו אישור המציין שמדובר באותו נכס?
תודה ויום טוב
נירה
לאחרונה התגרשתי מבעלי ובהחלטת בימ"ש התאפשר לי לרכוש את מחצית הדירה שלו. בקשתי למשכנתא מהבנק התעכבה עד היום בשל תהליך רישום הבית בטאבו על ידי החברה המשכנת. היום כשהדירה כבר רשומה בטאבו הבנק עדיין מעכב את הטיפול והפעם מאחר שפרטי הנכס (גוש, חלקה ותת חלקה) המופיעים בהחלטת בימ"ש שונים מפרטי הנכס כפי שרשום בטאבו כיום. מבחינת הבנק דרושה הוכחה שמדובר באותו הנכס. מה עלי לעשות? ביקשתי הארכה מבימ"ש לרכישה והעברת חלקו של בעלי עד ה - 1.8.11 האם אספיק לבצע את כל התהליך של קבלת המשכנתא, ביטוח המשכנתא וכו. עד אז? האם ניתן לקבל מהטאבו אישור המציין שמדובר באותו נכס?
תודה ויום טוב
נירה
השלמת העסקה וקבלת הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
ראשית, ניתן לפנות לבית המשפט על מנת לתקן ולהתאים את הפרטים ולציין את דחיפות העניין.
שנית, ניתן לעמוד במועדים, צריך לפנות לאדם עם ניסיון שיפעל למענך במהירות האפשרית.
שלישית, לא צריך מהטאבו, יש מספר דרכים, החברה המשכנת, גם לפי כתובת ניתן היום באינטרנט להציג נכס, דבר שיסייע ועוד מספר דרכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שנית, ניתן לעמוד במועדים, צריך לפנות לאדם עם ניסיון שיפעל למענך במהירות האפשרית.
שלישית, לא צריך מהטאבו, יש מספר דרכים, החברה המשכנת, גם לפי כתובת ניתן היום באינטרנט להציג נכס, דבר שיסייע ועוד מספר דרכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר
תומר
05/07/11
שלום רב, מכרתי דירה לזוג מבוגרים לפני כשנתיים. העסקה לא הושלמה הקונה נפטר אולם רשומה לו ולאשתו הערת אזהרה על הדירה.
ברצוני לדעת כיצד אני משלים את העסקה היות ושטרי המכר לא בתוקף מאחר והקונה נפטר. העסקה דווחה למס שבח
תודה
ברצוני לדעת כיצד אני משלים את העסקה היות ושטרי המכר לא בתוקף מאחר והקונה נפטר. העסקה דווחה למס שבח
תודה
למיטב זכרוני מההתמחות..
עו"ד חדש
05/07/11
שלום רב, למיטב ידיעתי , אתה צריך להוציא תעודת פטירה של הבעל, ובנוסף להוציא צו קיום צוואה/צו ירושה- כי מעכשיו כל רישום שיעשה יהיה על פי מה שיקבע בהם. בעצם אתה צריך לראות למי הולך החלק שלו בדירה ועל פי זה לבקש לבצע את הרישום.
השלמת עסקה
עו"ד אברהם ללום
06/07/11
לעניין הליך השלמת העסקה ללא העברת הזכויות על שם הרוכשים אכן לא ניתן לומר כי העסקה הושלמה והסתיימה ברישום. לעניין הפעולות שעליך לעשות ראשית יש לבדוק האם היה להם עו"ד, אם כן לפנות אליו, אם אין מענה ממנו כי אז לפנות בעניין ללשכת עוה"ד באופן דחוף.
לגבי הירושה, אני בטוח שאם תעדכן את היורשים הם ירוצו לסיים את ההליך וזה אינטרס שלהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי הירושה, אני בטוח שאם תעדכן את היורשים הם ירוצו לסיים את ההליך וזה אינטרס שלהם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מס שבח
עדה
04/07/11
ב-2009 מכרנו דירה שחצי ממנה היה ירושה. היום אני רוצה למכור דירה שבה אני גרה במטרה לקנות דירה יותר מורווחת . האם מבחינת החוק אצתרך לשלם מס שבח כעדיין לא עברו 4 שנים מתאריך של מכירה וצריך לחכות עד 2013?
פטור ממס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מעבר לעובדה שירה שהתקבלה בירושה ניתן למכור בפטור מיוחד, יש פטורים נוספים, כמו פטור של דירת מגורים יחידה (ללא שקר לפטור של 1 ל-4 שנים), כיום יש גם שני פטורים חדשים על פי תיקון 68, מוגבלים במספר תנאים אך יש להתייעץ עם עו"ד במקרה שלכם על מנת להימנע מתשלום מס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בנכס
ליאת
04/07/11
ברשותי דירה שאני משכיר אותה לזוג +2. לאחרונה נכנס לגור בדירה האב של האישה איש בן 85 נכה סיעודי שנתמך בזולת. המשפחה מבקשת שלצורך הנחה בארנונה את הצהרת הבעלים בכתב כי האב מתגורר בנכס עם כל המשפחה. יש לציין כי במשרד הפנים ת"ז האב שונתה לכתובת הנכס.
האם יש לי סיכון בכך שאני יצהיר בכתב על כך לעיריה.
תודה.
האם יש לי סיכון בכך שאני יצהיר בכתב על כך לעיריה.
תודה.
משכיר נוסף והצהרה לרשות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
אם אין לך התנגדות לכך הדבר לא אמור לשמש נגדך, אתה יכול לבקש מהם לחתום לך על תצהיר באותו זמן לגבי העובדה שהם השוכרים בלבד וכל האחריות שלהם וכי הם לא יעשו בכך שימוש, כמו כן תסדיר מספר נושאים נוספים באותה הזדמנות, כמו לדוגמה מה קורה במקרה של פינוי ו/או אי פינוי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובות חברה משכנת
אמיר
04/07/11
כיצד אוכל לדעת מהן חובותיה של חברה משכנת? אנו ממחזרים משכנתא ולטופס זכויות ולהתחייבות רישום משכנתא אנו משלמים 750 ש"ח לטופס וגם להתחייבות אנו מחכים מיום רביעי שהקבלן יחתום עליה. האם אין זמן מינימלי להמצאת טופס כזה בייחוד שידוע כי הוא נמצא קרוב למשרד עו"ד המטפל.
תודה.
תודה.
מועדים בחברה משכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
הנושא של המועדים לעומת עלויות - צו הפיקוח) בחברה משכנת אינו מוסדר עדיין, במקרה אני מנסה באופן אישי לקדם את הנושא במסגרת לשכת עוה"ד, כולי תקווה כי בקרוב מאוד לאחר שיהיו ועדות חדשות בלשכה אנסה להביא להסדרת הנושא.
תבקשי ממי שמייצג אותך ללחוץ על החברה וזה יעבוד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תבקשי ממי שמייצג אותך ללחוץ על החברה וזה יעבוד
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני זכאית לפטור ממס רכישה כשלבעלי זו דירתו ה2
אורי שמיר
04/07/11
אני ובעלי רוכשים דירה סימים אלה . על שם בעלי רשומה חלק מדירה בטאבו וזו דירתו השניה , אך בשבילי זו הדירה הראשונה . איך אני אמורה לדווח לגבי מס הרכישה ומה אנחנו אמורים לשלם , האם לדווח כל אחד בנפרש . אם הדירה עולה 3 מיליון מה אני אמורה לרשום בטופס ההצהרה ?
תודה
תודה
סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
אתם נחשבים תא משפחתי אחד, קרי תא משפחתי מהווה אחד לצורכי מס.
אם נפנה לחוק נראה כי לפי סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי - לפיה יראו את כל התא המשפחתי כמוכר אחד, כאשר תא משפחתי הינו בני זוג וילדיהם הקטינים. על כן, כאמור במקרה שלכם, כאשר רק אחד מכר דירה בעבר יראו כאילו התא המשפחתי מכר דירה.
לסיכום - לעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אם בן זוג אחד מוכר יראו את שני בני הזוג, למעט במקרים מיוחדים כמו הסכם ממון לפני הנישואין ועוד מספר מקרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
אם נפנה לחוק נראה כי לפי סעיף 49(ב)– הגדרת תא משפחתי - לפיה יראו את כל התא המשפחתי כמוכר אחד, כאשר תא משפחתי הינו בני זוג וילדיהם הקטינים. על כן, כאמור במקרה שלכם, כאשר רק אחד מכר דירה בעבר יראו כאילו התא המשפחתי מכר דירה.
לסיכום - לעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אם בן זוג אחד מוכר יראו את שני בני הזוג, למעט במקרים מיוחדים כמו הסכם ממון לפני הנישואין ועוד מספר מקרים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השגה על דמי הסכמה
שלם
04/07/11
מהם הסיכונים הכרוכים בכך שמערערים לשמאי ממשלתי על דמי הסכמה-האם קיימת אפשרות שהוא יעלה את דמי ההסכמה? מה הסיכויים שהערעור ייתקבל ומה סמכויות השמאי הממשלתי?
השמאי הממשלתי - ערעור
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
מומלץ לפנות לשמאי לתשובה מדויקת.
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במתנה
סבתא לאה
04/07/11
ברצוני להעניק לנכדתי אחת מהדירות שבבעלותי במתנה. התנאי שלי הוא שהיא תשלם לי שכר דירה כל עוד אני חיה. האם ברגע שנתתי את הדירה במתנה ללא תמורה, אני מנועה מלדרוש שכר דירה מבחינת רשויות המס? האם רשויות המס עלולים לראות בשכר הדירה חלק מהתמורה בגין הדירה?,
העברה ללא תמורה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
כמובן שעלייך ללא קשר ליעוף כאן לפנות לעו"ד מומחה בתחום המקרקעין שיטפל לך בעניין על מנת לפעול נכון.
יש מנגנונים ברורים כיצד לפעול במקרים מסוג זה.
לגבי השכירות, אכן ניתן לומר שאין כאן העברה ללא תמורה מאחר ויש תמורה, אך עם זאת יש דרך קלה לפתור זאת, לדוגמה שהדירה, הזכויות מועברות לבת, אך הבת תעביר לך את השכירות על מנת לממן לך שכירות של דירה חלופית. כך שהבת לא משלמת בפועל לצורך ההסכם, יש גם לרשום הערה בטאבו על המנעות מעשיית עסקה, יש להגדיר גם כיצד לפעול במידה והיא לא תעמוד בהסכם, לדוגמה ביטול המתנה, יש לחשוב על נושא הרישום האם להשלים אותו על שם הבת, דבר שהופך את ביטול המתנה למורכבת יותר וכו'.....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש מנגנונים ברורים כיצד לפעול במקרים מסוג זה.
לגבי השכירות, אכן ניתן לומר שאין כאן העברה ללא תמורה מאחר ויש תמורה, אך עם זאת יש דרך קלה לפתור זאת, לדוגמה שהדירה, הזכויות מועברות לבת, אך הבת תעביר לך את השכירות על מנת לממן לך שכירות של דירה חלופית. כך שהבת לא משלמת בפועל לצורך ההסכם, יש גם לרשום הערה בטאבו על המנעות מעשיית עסקה, יש להגדיר גם כיצד לפעול במידה והיא לא תעמוד בהסכם, לדוגמה ביטול המתנה, יש לחשוב על נושא הרישום האם להשלים אותו על שם הבת, דבר שהופך את ביטול המתנה למורכבת יותר וכו'.....
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על דמי הסכמה
לשם
04/07/11
מהם הסיכונים הכרוכים בכך שמערערים לשמאי ממשלתי על דמי הסכמה? האם קיימת אפשרות שהוא יעלה את דמי ההסכמה? מה הסיכויים שהערעור ייתקבל ומה סמכויות השמאי הממשלתי?
תשלום דמי הסכמה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
07/07/11
מומלץ לפנות לשמאי לתשובה מדויקת.
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הסמכות ומה על השמאי לבדוק - קיימים בנושא מספר פס"ד שעוזרים להבין טוב את הנושא, ניתן פס"ד שנושאו דמי היתר. נקבע שם מבלי להביא את כל פס"ד כי - בית המשפט לאחר ששמע את הצדדים קבע כי "בהערכת שווי הזכויות לזיכוי יש לשים דגש על כך שמדובר על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל". ולפיכך צודק העותר. "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
מניסיוני עם שמאים, רבים מהם ממליצים שלא לערער שמדובר על מנהל אך אני מכיר מספר תיקים שבהם הצליחו יפה.
בנוסף אני ממליץ לבדוק למי מעבירים, מאחר והעברת זכויות ל"קרוב" אינה נחשבת כהעברת זכויות לעניין תשלום דמי הסכמה ועל כן פטורה אף היא מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לעניות דעתי במסגרת הערעור קיימת אפשרות שהשווי יעלה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי "נכס מוקפא להסדר"
אמיר
04/07/11
שלום רב,
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
באשר לנכס מסויים הוצאתי נסח טאבו.
בנסח כתוב "הנכס מוקפא להסדר".
הנכס נרכש בהסכם מכר בשנת 1965 מרשות הפיתוח (מנהל מקרקעי ישראל), היא זו שעדיין רשומה כבעלים של הנכס, ופעולת המכר לפי שטר אף היא מצויינית בנסח.
שאלתי היא, מה המשמעות של הקפא להסדר?
האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא?
במצב הנוכחי, מה סטאטוס הזכויות של רוכש הנכס מרשות הפיתוח?
בתודה מראש.
"נכס מוקפא להסדר"
עו"ד אברהם ללום
מנהל
06/07/11
"נכס מוקפא להסדר" - האמור מציין בדרל כלל מצב שבוצע הליך מסויים בקשר לבניין או הנכס.
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
דוגמה, רישוםן הערת אזהרה, עד לסיום ההליך הנכס מוקפא. לפני כל פעולה יש לברר מה סיבת ההקפאה ע"י פנייה ללשכת רישום המקרקעין.
לגבי השאלה - האם על סמך הסכם המכר עם רשות הפיתוח ניתן לרשום את זכויות הרוכש במקרקעין איפשהו? או איך שהוא? יש לבדוק את המקרה לגופו ולאחר מכן לתת לך תשובה, גם לנכסים הרשומים במנהל לדוגמה יש אפשרות להעביר בטאבו כאשר הנכס מהוון ואין הגבלה בהעברה ועוד דוגמאות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
