פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כיצד קובעים דמי השתתפות בחיזוק עמודים בבניין משותף
רותי
16/07/11
בבניין שלנו יש כוונה לפעול לחיזוק העמודים בבניין כחלק מהצורך להתגונן מפני רעידת אדמה.
שאלתי היא: האם התשלום עבור חיזוק העמודים מתחלק שווה בשווה בין בעלי הדירות ללא קשר לגודלן? או שבעלי הדירות הגדולות יותר (מבחינת שטח הדירה) יישלמו יותר בהשוואה לבעלי הדירות הקטנות יותר.
אשמח גם לקבל הפניה לחוק הרלבנטי המתייחס לכך.
בברכה, רותי
בעלת דירה בבניין משותף
שאלתי היא: האם התשלום עבור חיזוק העמודים מתחלק שווה בשווה בין בעלי הדירות ללא קשר לגודלן? או שבעלי הדירות הגדולות יותר (מבחינת שטח הדירה) יישלמו יותר בהשוואה לבעלי הדירות הקטנות יותר.
אשמח גם לקבל הפניה לחוק הרלבנטי המתייחס לכך.
בברכה, רותי
בעלת דירה בבניין משותף
חיזוק עמודים הוא תחזוקה רגילה של הרכוש המשותף
דִּינָה
16/07/11
והשתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף מתחלקת בית בעלי הדירות לפי הגודל היחסי של הדירות (אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם).
התשלום לפי גודל הדירה נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין :
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
אם אין תקנון מוסכם שנרשם בטאבו הקובע תשלום שווה לכל הדירות, ורוצים בכל זאת לגבות תשלום שווה, צריך לקבל מראש הסכמה מפורשת ובכתב מכל 100% של בעלי הדירות כדי לגבות תשלום שווה.
התשלום לפי גודל הדירה נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין :
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
אם אין תקנון מוסכם שנרשם בטאבו הקובע תשלום שווה לכל הדירות, ורוצים בכל זאת לגבות תשלום שווה, צריך לקבל מראש הסכמה מפורשת ובכתב מכל 100% של בעלי הדירות כדי לגבות תשלום שווה.
חלוקת שטח בין 4 דירות
א.א
16/07/11
לפני 30 שנה,רכשנו דירת קרקע בבניין בן 2 קומות.הדירה נרכשה כאשר החצר מגודרת,ובחוזה רשום שהבית נמכר על מגרש שגודלו רבע דונם.
פתאום לפני שנה,השכן מלמעלה החליט שמגיע לו חלק מהשטח.הוא הביא מודד שסימן
את השטח הלא בנוי של ארבעת הדירות וחילק אותו ל4 חלקים.השכן החליט שעל סמך
המדידה הוא מתחיל לפעול לסיפוח השטח אליו.לטענתו הוא קנה את הדירה כשרבע
מהחלק המשותף שייך לו.
השאלה היא,האם הוא יכול להסתמך על המדידה כעל מסמך משפטי שמאפשר לו לקבל
בעלות על השטח,ואם התשובה היא שלילית,מה ניתן לעשות אם הוא מתחיל לקבוע
עובדות בשטח.
פתאום לפני שנה,השכן מלמעלה החליט שמגיע לו חלק מהשטח.הוא הביא מודד שסימן
את השטח הלא בנוי של ארבעת הדירות וחילק אותו ל4 חלקים.השכן החליט שעל סמך
המדידה הוא מתחיל לפעול לסיפוח השטח אליו.לטענתו הוא קנה את הדירה כשרבע
מהחלק המשותף שייך לו.
השאלה היא,האם הוא יכול להסתמך על המדידה כעל מסמך משפטי שמאפשר לו לקבל
בעלות על השטח,ואם התשובה היא שלילית,מה ניתן לעשות אם הוא מתחיל לקבוע
עובדות בשטח.
צו מניעה כנגד המשך מידע
עו"ד שזר תומר
16/07/11
הוא לא יכול להסתמך על המדידה הזו לדעתי, אלא אם היא תקבל אישור.
בכל מקרה, ניתן להגיש בקשה דחופה לצו מניעה זמני!
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, ניתן להגיש בקשה דחופה לצו מניעה זמני!
פנה לעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פינוי בינוי
עומר
15/07/11
שלום,אנו מעוניינים לקנות דירה בבניין ישן (40 שנה) שבו 4 יחידות דיור בסה"כ. המוכר אמר שהתנהלו בעבר מגעים עם קבלן לגבי עסקת פינוי בינוי ושנראה כי יש רצון הדדי. להבנתי, פינוי בינוי לא מתרחש אלא אם מדובר בעסקה המקיפה לכל הפחות 24 יחידות דיור. שאלתי היא האם ניתן לבצע עסקת פינוי בינוי גם בבניין בן 4 יחידות דיור, ואם לא, איזה עסקאות ניתן לבצע מול קבלן שיהיו דומות במהותן לעסקת פינוי בינוי?תודה מראש.
פינוי בינוי או תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
15/07/11
תחילה צריך לבדוק אם בכלל יש אישור לפינוי בינוי- מרבית הסיכויים שאין.
אולי תנסו לבדוק אם יש אישור לתמ"א 38.
בכל מקרה לידיעתך.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
אולי תנסו לבדוק אם יש אישור לתמ"א 38.
בכל מקרה לידיעתך.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965. בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, ישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.
גן ילדים ללא רשיון ליד הבית
דנה
15/07/11
שלום לכל מי שיכול לתת עצה
בבית לידי פתחו גן ילדים. הבית הוא בית מגורים רגיל אין להם רשיון להחזקת גן וגם לא רשיון עסק. המועצה המקומים אינה אוכפת את החוק בנימוק שאין די גני ילדים באזור, למרות שזה לא נכון. מובן שאנחנו סובלים קשות. מה אפשר לעשות.תודה.
בבית לידי פתחו גן ילדים. הבית הוא בית מגורים רגיל אין להם רשיון להחזקת גן וגם לא רשיון עסק. המועצה המקומים אינה אוכפת את החוק בנימוק שאין די גני ילדים באזור, למרות שזה לא נכון. מובן שאנחנו סובלים קשות. מה אפשר לעשות.תודה.
סגירת גן ילדים
עו"ד שזר תומר
15/07/11
ניתן להגיש תביעה אזרחית, ולכרוח בה שני סעדים, סעד אחד - צו סגירה קבוע, והשניה פינוי, הטענה- מטרד ליחיד או רבים (עדיף לצרף כמה שיותר שכנים).
תשאל שאלה - כמה זמן הגן פתוח?
בכל מקרה קח עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תשאל שאלה - כמה זמן הגן פתוח?
בכל מקרה קח עו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
המשך לשאלה בענין גן ילדים בבית פרטי
דנה
17/07/11
לתומר שזר ולכל מי שיכול לסייע
הייתי רוצה לדעת אם אי אפשר לחייב את הרשות המקומית למלא את תפקידה, לסגור את הגן, שהרי הגן הוא ללא רשיון, נפתח בבית מגורים, לא ביקשו רשות מהשכנים.
אולי אפשר לתקוף בכך שהמגרש הוא בגודל חצי דונם ואולי ניתן לראות זאת כבית משותף, למרות שהבית הוא בית פרטי רגיל.
בתודה דנה.
הייתי רוצה לדעת אם אי אפשר לחייב את הרשות המקומית למלא את תפקידה, לסגור את הגן, שהרי הגן הוא ללא רשיון, נפתח בבית מגורים, לא ביקשו רשות מהשכנים.
אולי אפשר לתקוף בכך שהמגרש הוא בגודל חצי דונם ואולי ניתן לראות זאת כבית משותף, למרות שהבית הוא בית פרטי רגיל.
בתודה דנה.
הפקעת מקרקעין
יוסי
15/07/11
שלום, ה עירייה הפקיעה קרקעות של המשפחה לפני יותר מעשרים שנה. עד היום לא נעשה בהם כלום. לאחרונה שמנו לב שאיזה חברה פרטית התחילה לגדר את המקרקעין!!!! מה ניתן לעשות?
הפקעה
עו"ד שזר תומר
15/07/11
לכאורה, אתם לא יכולים לעשות דבר, ההפקעה היתה לפני הרבה מאוד שנים, ולמעשה לא עשיתם כלום הרבה שנים.
אולי הזיכוי היחידי הוא בדיקה האם העירייה הפקיעה את הקרקע לצורך רווח פרטי, אבל גם אז לא בטוח שניתן לעשות משהו, עקב הזמן שעבר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
אולי הזיכוי היחידי הוא בדיקה האם העירייה הפקיעה את הקרקע לצורך רווח פרטי, אבל גם אז לא בטוח שניתן לעשות משהו, עקב הזמן שעבר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
לפעמים ניתן לקבל את הקרקע המופקעת בחזרה
דִּינָה
15/07/11
ראה לדוגמא פסק דין זה.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המומחה לנושא הפקעות כדי שיתן לכם חוות דעת.
מומלץ מאוד לפנות לעורך דין המומחה לנושא הפקעות כדי שיתן לכם חוות דעת.
העברה ללא תמורה
איציק
15/07/11
רכשתי דירה לפני 5 חדשים. אני מעוניין להעבירה ללא תמורה לאימי.
1. האם ישנו זמן מינימלי שאני צריך להיות הבעלים על הדירה טרם העברתה לאימי?
2. האם יש צורך לנמק מדוע אני מעוניין להעביר הדירה לאימי?
תודה
1. האם ישנו זמן מינימלי שאני צריך להיות הבעלים על הדירה טרם העברתה לאימי?
2. האם יש צורך לנמק מדוע אני מעוניין להעביר הדירה לאימי?
תודה
דירה מתנה
עו"ד שזר תומר
15/07/11
לא ולא...
רק מי לאחר שהיא תקבל תהיה תקופת צינון למי שהיא להעביר הלאה.
בכל מקרה, את זכאי לפטור ממס שבח, והיא צריכה לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
רק מי לאחר שהיא תקבל תהיה תקופת צינון למי שהיא להעביר הלאה.
בכל מקרה, את זכאי לפטור ממס שבח, והיא צריכה לשלם שליש מס רכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שכרתי משרד בקומה 4 בלי מעלית ובלי חנייה ( ארנונה )
מורד
15/07/11
חברים יקרים שכרתי לאחרונה משרד בקומה 4 בלי מעלית ובלי חנייה בעיר נצרת , ואני חושב ומחפש דרך להפחיט בדמי ארנונה נא עזרתכם האדיבה
ארנונה
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
בעקרון זו לא שאלה לפורום הנוכחי. ארנונה נקבעת לפי צו העירייה, מחיר למ"ר באיזור בו נמצא הנכס. אין ארנונה על חניה ואין קשר לקיום מעלית.
צו הריסה שיפוטי + אפשרות חלופית
דני חדד
14/07/11
שלום רב,
לפני כ-3 שנים קיבלתי שטח המומעצה כדי לשתול עצים, לאחר מכן קניתי באותי וקיבלתי לפנות אותה שטח זה ( לא מקובע, אירעי )
המועצה תבעה אותי ויצאתי אשם במשפט שילמתי 5000 שקל קנס.
האם אני יכול להשאיר את הבריכה בשטח הנמצא בסמוך לביתי ?. או שאסור למקם בריכה במקום ציבורי ( הבריכה לא מקובעת ).
שאלה נוספת, האם היום אפשר להיכנס לכלא במקום לשלם קנס ?
לפני כ-3 שנים קיבלתי שטח המומעצה כדי לשתול עצים, לאחר מכן קניתי באותי וקיבלתי לפנות אותה שטח זה ( לא מקובע, אירעי )
המועצה תבעה אותי ויצאתי אשם במשפט שילמתי 5000 שקל קנס.
האם אני יכול להשאיר את הבריכה בשטח הנמצא בסמוך לביתי ?. או שאסור למקם בריכה במקום ציבורי ( הבריכה לא מקובעת ).
שאלה נוספת, האם היום אפשר להיכנס לכלא במקום לשלם קנס ?
שימוש בשטח ציבורי
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
אתה לא יכול לעשות שימוש פרטי בשטח ציבורי, גם לא על ידי הנחת בריכה שאיננה מקובעת. זה נקרא פלישה. לגבי המרת קנס במאסר - בפסק הדין השופט קובע האם ניתן להמיר את הקנס בימי מאסר.
גרירת מס שבח לנכס הבא…
בעז
14/07/11
רכשתי חנות לפני כשנתים הוצע לי למכור עם רווח שאלתי היא האם אוכל למכור את החנות שלי ולקנות נכס מסחרי אחר במחיר שהוא יותר גבוה מהמחיר שמכרתי ולגרור את חיוב מס השבח לנכס הבא לכשימכר
חילוף זכויות בנכס עסקי
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
ישנה הוראת שעה המאפשרת חילוף זכויות במנה עסקיח ודחיית תשלום המס בלעת מכירת הנכס החלופי (יש לרכוש אותו תוך 12 חודשים) אולם - הוראת השעה נכון לעכשיו אינה בתוקף, היתה בתוקף עד 31.12.2010 בדרך כלל היא מוארכת באופן רטרואקטיבי, אבל לא הייתי ממליצה לסמוך על זה מבלי לקבל תשובה בכתב ממשרד מיסוי מקרקעין האיזורי.
מכירת חנות באילת
רחל
14/07/11
אבי קנה חנות בשנת 5/79 בשווי 200.000 לירות .אבי נפטר בשנת 92 ומאז החנות היתה סגורה למעט משנת 2002 - 2005 .אני היורשת היחידה ( גם אימי נפטרה השנה). ב- 7/2011 עשיתי חוזה מכירה בשווי של 180.000 ש"ח .קיבלתי שומה של 80.000 ש"ח מס שבח .האם זה לא סכום הזוי ??? למי לפנות ???
השגה למס שבח
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
מהנתונים שרשמת אכן עולה כי סכום המס המירבי הינו 80,000 ש"ח. יחד עם זאת ברור כי לא ביקשת להכיר בהוצאות שונות אשר הוצאו להשבחת החנות משך השנים ועוד הוצאות נוספות המותרות בניכוי, דבר אשר אמור להפחית את סכום המס. בכל מקרה אם יש לך טענות של ממש את יכולה להגיש השגה למס שבח בתוך 30 יום מיום שקיבלת את השומה. רצוי להתייעץ עם עו"ד.
מי קודם? מקבל מתנה או יורש?
עו"ד מתחיל
14/07/11
שלום חברים נכבדים,
שאלה לי אליכם, למשרד שבו אני עובד הגיע תיק ובו מדובר על מתנה שנתנו 3 אחים לאח אחר (בית מגורים). (יש מסמכים מאמתים כגון תצהירים- אך העברה בטאבו לא בוצעה מעולם).
מאז נפטרו שלושת נותני המתנה, ואחד מהם בירושתו ביקש לתת את חלקו בנכס (1/4) לשלושת ילדיו.
ברצוני לדעת מי קודם ע"פ חוק יורשים או מקבל המתנה? יש לציין כי מקבל המתנה נהג בנכס כבשלו במשך מעל 3 עשורים. תעזור לי גם פסיקה. והפניה לסעיפי חוק רלוונטים כאשר אני קראתי מחוק המתנה ומחוק הירושה סעיפים שנראו לי רלוונטים אך לא הצלחתי לגבש החלטה
שאלה לי אליכם, למשרד שבו אני עובד הגיע תיק ובו מדובר על מתנה שנתנו 3 אחים לאח אחר (בית מגורים). (יש מסמכים מאמתים כגון תצהירים- אך העברה בטאבו לא בוצעה מעולם).
מאז נפטרו שלושת נותני המתנה, ואחד מהם בירושתו ביקש לתת את חלקו בנכס (1/4) לשלושת ילדיו.
ברצוני לדעת מי קודם ע"פ חוק יורשים או מקבל המתנה? יש לציין כי מקבל המתנה נהג בנכס כבשלו במשך מעל 3 עשורים. תעזור לי גם פסיקה. והפניה לסעיפי חוק רלוונטים כאשר אני קראתי מחוק המתנה ומחוק הירושה סעיפים שנראו לי רלוונטים אך לא הצלחתי לגבש החלטה
מתנה מול ירושה.
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
כעיקרון העזבון לא מכיל יותר ממה שהיה למוריש בחייו. האם בצוואה שלו הוא הוריש את החנות באופן ספציפי לילדיו או שצוואה מנוסחת כללי יותר. על פניו הראשון בזמן קודם, יש לבדוק ממתי הצוואה והאם נעשתה בטרם ניתנה המתנה? אם זה המצב הרי ברור שהמתנה גוברת. במקרה השני , אם הצוואה נעשתה לאחר נתינת המתנה יש להכיר יותר את הנסיבות . ככלל, מתנה במקרקעין מסתיימת עם רישום, ועד לרישום יכול נותן המתנה לחזור בו, וייתכן כי חזר בו מהמתנה באמצעות הצוואה, אבל עדיין יש את עקרון תום הלב וההסתמכות של מקבל המתנה. בקיצור צריך להכיר את הנסיבות הספציפיות כד לתת תשובה מדוייקת.
השרכת דירה
שוכרת
13/07/11
אנו רוצים לפנות את הדירה חודש לפני תום החוזה. הודענו בעל פה ובכתב 60 יום מראש כפי שרשום בחוזה. על פי החוזה אנו מחוייבים למצוא דייר חלופי על דעתו של המשכיר. הבעיה היא כי כעת אנו משמלים סכום 3350 והוא דורש כעת 3700. סכום גבוה שאף אחד לא מוכן לשלם. מה עלינו לעשות? האם יש באפשרותנו לקבל את כספנו חזרה?
פינוי דירה לפני תום תקופה
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
ככל, המשכיר מחוייב לאותם התנאים שהיו לכך כשוכרת, עד תום תקופת השכירות שלך, אלא אם בחוזה רשום אחרת. לאחר תום תקופת השכירות הוא רשאי להחליט כי ברצונו להעלות את דמי השכירות. יש לקרוא את החוזה בעיון ולהבין מהן זכויותייך.
דייר משנה
איילת
13/07/11
יש לי שוכר בדירה והוא רוצה בקיץ להשכיר את הדירה לאנשים לתקופה של שבוע שבועיים כל פעם. לטענתו מדובר על דייר משנה. האם נכון? זו הגדרה של דייר משנה?
"דייר משנה"
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
אם הדייר המקורי נשאר לגור יחד עם השוכר החדש אז מדובר בדייר משנה, אולם, אם השוכר המקורי אינו מחזיק בדירה בתקופה הזו הרי שהדייר החדש הוא שוכר חלופי.
מיסוי מקרקעין
smile
13/07/11
ברצוני לבחון היבטי מיסוי בעסקאות נדל"ן:
1. קבוצות רכישה (דגש על פיצול העסקאות המסורתי בקבוצות רכישה: (עסקה א - עסקה לרכישת הקרקע ו- עסקה ב -עסקת הזמנת בניה).
2. עסקת קומבינציה
מאחר והמדובר ברוכשים המעוניינים להרוס מבנה קיים על מנת לבנות בניין חדש לגמרי (האם מדובר בפינוי בינוי?) אזי שבהביט של קבוצת הרכישה, אין המדובר ברכישת קרקע אלא בהזמנת בניה בלבד.
שאלותיי הן כדלקמאן:
1. האם בכל זאת מדובר בקבוצת רכישה? (פשוט מדלגים על עסקה א' לעיל) ולכן היבטי המס בעסקה השנייה חלים ללא שינוי?
2. מהם הנקודות שעליי לשים לב עליהם כאשר אני בוחנת את היבטי המס בעסקאות אלה כאשר המדובר בפרוייקט פינוי בינוי...?
אשמח לתשובה מפורטת ככל האפשר :)
בתודה מראש :)
1. קבוצות רכישה (דגש על פיצול העסקאות המסורתי בקבוצות רכישה: (עסקה א - עסקה לרכישת הקרקע ו- עסקה ב -עסקת הזמנת בניה).
2. עסקת קומבינציה
מאחר והמדובר ברוכשים המעוניינים להרוס מבנה קיים על מנת לבנות בניין חדש לגמרי (האם מדובר בפינוי בינוי?) אזי שבהביט של קבוצת הרכישה, אין המדובר ברכישת קרקע אלא בהזמנת בניה בלבד.
שאלותיי הן כדלקמאן:
1. האם בכל זאת מדובר בקבוצת רכישה? (פשוט מדלגים על עסקה א' לעיל) ולכן היבטי המס בעסקה השנייה חלים ללא שינוי?
2. מהם הנקודות שעליי לשים לב עליהם כאשר אני בוחנת את היבטי המס בעסקאות אלה כאשר המדובר בפרוייקט פינוי בינוי...?
אשמח לתשובה מפורטת ככל האפשר :)
בתודה מראש :)
היבטי מיסוי
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
השאלות שאת מעלה "על קצה המזלג" הן שאלות כלליות ומאוד מורכבות. קצת קשה לענות על רגל אחת מהם ההבדלים בין עסקה לעסקה ומה בכלל רלבנטי לעסקה שאת מעוניינת לבצע. מכיוון שלא מדובר בעסקאות "פשוטות" מבחינת היבטי מיסוי הייתי מציעה להתייעץ עם עו"ד מומחה לתחום המיסוי באופן פרטני.
האם קיימת אופמיה חלופית לאימות יפוי כח בחול ?
הדר
13/07/11
שלום , ברצוני לדעת האם יש חלופה לאימות היפוי כח של תושבי חוץ? האם לדוגמא ניתן לשלוח עו"ד מישראל לאר"הב שיאמת בעצמו את יפוי הכח במקום אימות היפוי כח בקונסוליה ?
תודה
הדר
תודה
הדר
אימות חתימה על יפוי כוח בחו"ל
עורכת דין רחל אדרי
15/07/11
בהתאם לסעיף 30 לפקודת הראיות רק נציג דיפלומטי/ קונסול יכול לאמת חתימה.
רכישת משרד להשקעה
מנחם
13/07/11
שלום רב,
הנני שכיר, וקיבלתי הצעה מעניית לרכוש משרד קטן. התשואה החודשית סדר גודל של 6-7%.
רציתי לשאול מספר פרטים:
1.האם יש מס רכישה על רכישת משרד (עלות 250 אש"ח).
2.האם אני נדרש להוציא קבלה ומע"מ בעת קבלת התשלום החודשי (בערך 1200 ש"ח לחודש).
3.האם אני נדרש לשלם מס על סכום זה וע"פ מה הוא נקבע? מדרגות המס שאני משלם כשכיר?
תודה רבה!!
מנחם
הנני שכיר, וקיבלתי הצעה מעניית לרכוש משרד קטן. התשואה החודשית סדר גודל של 6-7%.
רציתי לשאול מספר פרטים:
1.האם יש מס רכישה על רכישת משרד (עלות 250 אש"ח).
2.האם אני נדרש להוציא קבלה ומע"מ בעת קבלת התשלום החודשי (בערך 1200 ש"ח לחודש).
3.האם אני נדרש לשלם מס על סכום זה וע"פ מה הוא נקבע? מדרגות המס שאני משלם כשכיר?
תודה רבה!!
מנחם
רכישת משרד
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
מס הרכישה על רכישת משרד הינו 5% מערך הרכישה.
לגבי השאלות הנוספות - נסה להתייעץ בפורום דיני מיסים ו/או עם רואה חשבון שיבדוק את נתוניך האישיים לצרכי מס הכנסה ובטוח לאומי.
לגבי השאלות הנוספות - נסה להתייעץ בפורום דיני מיסים ו/או עם רואה חשבון שיבדוק את נתוניך האישיים לצרכי מס הכנסה ובטוח לאומי.
שטח משוטף
אור
13/07/11
שלום רב, אני גר בבית פרטי ביישוב בארץ, בקצה הבית יש מובלעת בגדר ועמוד חשמל חופף בין השטח שלנו לשטח של השכן(חצי-חצי), בנוסף לעמוד ישנו ריבוע עם פתח תשתית שבו היינו משתמשים על מנת לשים את הפח המשותף, מדובר על שטח חצי וחצי....בזמן האחרון השכן החליט שהוא קונה פח, שם אותו במקום הפח המשותף הקיים ובעצם משתמש בו לעצמו ו"גונב" את החצי שלנו, בבריונות ואיומים שהוא יוצא את הזבל שלנו ויזרוק אותו בחצר שלנו אם נזרוק בפח.ועכשיו לשאלה, ברצוני לדעת מה החוקים לגבי השטחים הללו, מה ניתן לעשות ואו לא לעשות בנידון, מי יכול לסייע? האם משטרה, מועצה או בית דין, הייתי שמח לתשובות מהירות וענייניות מכיוון שאני כבר עובד עיצות.תודה מראש.
שימוש בשטח משותף
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
אם אכן השטח מוגדר כשטח משותף , אז על פי חוק ככל אחד מהבעלים רשאי לעשות בו שימוש מבלי לגרוע מזכותו של האחר לעשות שימוש. לא ברור לי אם הוא קנה פח חדש מה נעשה עם הפח הישן, הרי המקום שימש לאותה מטרה? למה כעת הוא מתנגד לשימוש המשותף? בכל מקרה, אם לא עברו 30 יום אתה רשאי לעשות "דין עצמי" כלומר לפעול ב"כוח" לשם מימוש זכותך, אתה יכול כמובן להזמין משטרה, אבל הם דיי משתדלים שלא להתערב בסכסוכים מסוג זה ויפנו אותך להגשת תביעה בפני המפקח על בתים משותפים.
חידוש חכירת משנה
לירון
13/07/11
ברצוני לחדש חכירת משנה שפג תוקפה, החוכר הראשי מסכים להאריך לי את תקופת חכירת המשנה.
מה הנוהל? האם חותמים על חוזה חדש עם תנאים ומדווחים למיסוי מקרקעין, האם יש טפסים מסויימים שצריך למלא, אגרות שצריך לשלם?
לא מצאתי הנחיות/הדרכה בעניין
מה הנוהל? האם חותמים על חוזה חדש עם תנאים ומדווחים למיסוי מקרקעין, האם יש טפסים מסויימים שצריך למלא, אגרות שצריך לשלם?
לא מצאתי הנחיות/הדרכה בעניין
חידוש חכירה משנה
עורכת דין רחל אדרי
14/07/11
ראשית צריך לדעת מה התנאים לחידוש החכירה הרשומים בחוזה המקורי. ייתכן כי צריך חוזה חדש וייתכן כי צריך חוזה להארכת החכירה. כעקרון ייתכן כי חידוש החכירה יחוייב במיסים (שבח רכישה ועירייה), הכל תלוי בשאלה האם כאשר רכשת את הזכות שילמת את השווי המקורי של החכירה וההארכה כיום היא ללא תמורה. מבחינת אגרות, לא צפויות אגרות מיוחדות. בכל מקרה עליך להתייעץ עם עו"ד בקי בתחום.
מס מכירה
עידן
13/07/11
שלום,האם כיום מס מכירה עדיין בתוקף לענייני מיסוי?תודה ושבוע טוב
מס מכירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/07/11
לא. כרגע מס מכירה בוטל. המוכר משלם מס שבח (אם אינו זכאי לפטור) והיטל השבחה (ככל שקיימת חבות).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום סכום ועד חודשי לפי שטח /תשלום שווה לכולם
רפאל
13/07/11
שלום, אני גר בבית של 14 קומות, עם דירות של בין 2.5 ועד 6 חדרים. כולם משלמים ב- 10 השנים האחרונות אותו סכום ועד.
לאחרונה נודע לי שהחוק מדבר על תשלום ועד לפי שטח דירה. בבדיקת התקנון של הבניין ראיתי שאכן גם כך בתקנון. בימים אלו אוספים את המחצית השניה של הועד לשנה זו ,ומתרבות הדיור אמרו לי שאני נדרש להמשיך לשלם אותו סכום כמו כולם ולבקש רק בשנת הכספים הבאה לשלם לפי שטח דירה, שכן עפי חוק לדבריהם זו אותה שנת כספים- האמנם כך? אני חייב עד לתו שנת הכספים הנוכחית להמשיך לשלם יקר כמו כולם??
כמו כן האם אני יכול לבקש החזר רטרואקטיבי עבור כל השנים ששלמתי כמו כולם? (בתרבות הדיור אמרו שלא..)
אודה תשובתכם המלומדת
תודה!
אודה תשובתכם הזריזה
לאחרונה נודע לי שהחוק מדבר על תשלום ועד לפי שטח דירה. בבדיקת התקנון של הבניין ראיתי שאכן גם כך בתקנון. בימים אלו אוספים את המחצית השניה של הועד לשנה זו ,ומתרבות הדיור אמרו לי שאני נדרש להמשיך לשלם אותו סכום כמו כולם ולבקש רק בשנת הכספים הבאה לשלם לפי שטח דירה, שכן עפי חוק לדבריהם זו אותה שנת כספים- האמנם כך? אני חייב עד לתו שנת הכספים הנוכחית להמשיך לשלם יקר כמו כולם??
כמו כן האם אני יכול לבקש החזר רטרואקטיבי עבור כל השנים ששלמתי כמו כולם? (בתרבות הדיור אמרו שלא..)
אודה תשובתכם המלומדת
תודה!
אודה תשובתכם הזריזה
תשלום ועד בית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/07/11
בסה"כ באגודה לתרבות הדיור די מעודכנים בפסיקה האחרונה של המפקחים על הבתים המשותפים היות וזה כל עיסוקם.
אולם, נשאלת השאלה האם קיימת החלטה של האסיפה הכללית של הבניין שהתקבלה כדין ומצויה בספר ההחלטות של הנציגות שקובעת כי בתקופה מסויימת יהיו מסי הועד כך ולא אחרת. אם יש כזו החלטה ייתכן שהיא מחייבת ביחס לשנה הנוכחית (או לתקופה אחרת שקבועה בה).
לגבי השנים האחרונות - כאמור, הדבר תלוי בשאלה מכוח מה נגבו דמי הועד באופן שוויוני מכולם?
אם הדבר נעשה בצורה שרירותית וללא קבלת החלטה מסודרת כדין על ידי האסיפה הכללית - קיימת אפשרות לדרוש לבצע את ההתחשבנות גם ביחס לעבר.
אולם, נשאלת השאלה האם קיימת החלטה של האסיפה הכללית של הבניין שהתקבלה כדין ומצויה בספר ההחלטות של הנציגות שקובעת כי בתקופה מסויימת יהיו מסי הועד כך ולא אחרת. אם יש כזו החלטה ייתכן שהיא מחייבת ביחס לשנה הנוכחית (או לתקופה אחרת שקבועה בה).
לגבי השנים האחרונות - כאמור, הדבר תלוי בשאלה מכוח מה נגבו דמי הועד באופן שוויוני מכולם?
אם הדבר נעשה בצורה שרירותית וללא קבלת החלטה מסודרת כדין על ידי האסיפה הכללית - קיימת אפשרות לדרוש לבצע את ההתחשבנות גם ביחס לעבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בשיפוץ חניה
ee1156
12/07/11
שלום
אני מתגורר בבניין של 6 דירות,כאשר רק ל-4 דירות יש חניה רשומה בטאבו, ורק לשתי דירות שאני אחת מהם אין חניה כלל ואיני משתמש באזור החניה. בעלי החניותמעונינים לשפץ את אזור החניות ושביל הגישה לחניות.
שאלתי האם אני חייב להשתתף בשיפוץ החניות ושביל הגישה?
אודה לתשבותכם
אפרים
אני מתגורר בבניין של 6 דירות,כאשר רק ל-4 דירות יש חניה רשומה בטאבו, ורק לשתי דירות שאני אחת מהם אין חניה כלל ואיני משתמש באזור החניה. בעלי החניותמעונינים לשפץ את אזור החניות ושביל הגישה לחניות.
שאלתי האם אני חייב להשתתף בשיפוץ החניות ושביל הגישה?
אודה לתשבותכם
אפרים
השתתפות בתחזוקה של שטח שצמוד לחלק מהדירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/07/11
באופן עקרוני, אם השטח של החניות צמוד בטאבו לחלק מהדירות, ואינו מהווה רכוש משותף אזי בעלי הדירות שהשטח לא צמוד אליהם אינם צריכים לשאת בעלויות התחזוקה והשיפוץ שלו.
אם השטח של החניות (או השביל) מהווה רכוש משותף וצמוד לכולם - כולם צריכים לשאת בעלויות התחזוקה ושמירה על הקיים.
אם השטח של החניות (או השביל) מהווה רכוש משותף וצמוד לכולם - כולם צריכים לשאת בעלויות התחזוקה ושמירה על הקיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בהמשך לשאלה על הטאבו שרשום ע"ש הקבלן שנפטר
אדל
12/07/11
מה כן ניתן לעשות, האם יש מישהו ספציפי שמתמחה בדברים האלה? עם מי אפשר להתייעץ?שוב תודה
רישום זכויות דיירים בטאבו בעקבות קבלן שנפטר (או פשט את הרגל)
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/07/11
לא ראיתי את השאלה המקורית שלך אולם אני מבינה כי מדובר בדירה שנרכשה מקבלן שנפטר ועודנה רשומה עליו.
יש הרבה מה לעשות. אפשר להגיש בקשה מתאימה לבית המשפט ולהתמנות ככונס נכסים על זכויות הקבלן לצורך ביצוע רישום הבית המשותף בטאבו ורישום הדירות על שם הדיירים. בסה"כ בתי המשפט מבינים את חשיבות העניין ובאופן עקרוני מאפשרים את ביצוע הפעולות הללו.
יש לנו ניסיון מוצלח מאוד ברישום של דירות שנרכשו מקבלן לפני כמעט 30 שנה כשהחברה הקבלנית חדלה לפעול ונמחקה מהרישום ברשם החברות לפני יותר מ-20 שנה ומנהלה נפטרו.
יש הרבה מה לעשות. אפשר להגיש בקשה מתאימה לבית המשפט ולהתמנות ככונס נכסים על זכויות הקבלן לצורך ביצוע רישום הבית המשותף בטאבו ורישום הדירות על שם הדיירים. בסה"כ בתי המשפט מבינים את חשיבות העניין ובאופן עקרוני מאפשרים את ביצוע הפעולות הללו.
יש לנו ניסיון מוצלח מאוד ברישום של דירות שנרכשו מקבלן לפני כמעט 30 שנה כשהחברה הקבלנית חדלה לפעול ונמחקה מהרישום ברשם החברות לפני יותר מ-20 שנה ומנהלה נפטרו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת מנעול בדירה מושכרת
אפרת
12/07/11
אני משכירה דירה לפרק זמן של חודשיים ימים. השוכר ביקש להחליף את המנעול לדירה ולהשאיר אצלו את כל המפתחות. הדבר נראה לי מוזר.
שאלתי אליכם היא: האם מקובל והאם מותר לעשות דבר כזה?
אני מחר אמורה לחתום תשובתכם חשובה לי.
שאלתי אליכם היא: האם מקובל והאם מותר לעשות דבר כזה?
אני מחר אמורה לחתום תשובתכם חשובה לי.
החלפת מנעול על ידי שוכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
13/07/11
הדבר נתון למו"מ ולהסכמות בין השוכר למשכיר. ישנם משכירים שעומדים על כך שיהיה בידיהם מפתח של הדירה. ישנם משכירים שזה לא חשוב להם. בסה"כ אם מדובר בתקופות קצרות זה בוודאי יהיה יותר נוח אם תחזיקי במפתח של הנכס.
קחי בחשבון שב-30 הימים הראשונים מותר לך לפנות בכוח את השוכר אם חלילה הוא לא משלם או אם תמה תקופת השכירות. בחלוף ה-30 יום הראשונים, אם השוכר לא מפנה, יש להגיש כנגדו תביעת פינוי ולא ניתן לפנותו בכוח הזרוע (גם אם את מחזיקה במפתח של המושכר).
קחי בחשבון שב-30 הימים הראשונים מותר לך לפנות בכוח את השוכר אם חלילה הוא לא משלם או אם תמה תקופת השכירות. בחלוף ה-30 יום הראשונים, אם השוכר לא מפנה, יש להגיש כנגדו תביעת פינוי ולא ניתן לפנותו בכוח הזרוע (גם אם את מחזיקה במפתח של המושכר).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעויות כספיות לאי תיקון מטבח בדירה שכורה
אריק
12/07/11
שלום רב,בדירתי השכורה קיים נזק חמור במטבח (בלאי סביר) שלא תוקן מזה 3 חודשים ע"י בעל הנכס (מתועד בכתב, לא מתועד - קרוב לחצי שנה). ברצוני לדעת מהם המשמעויות הכספיות של ליקוי זה, למעט זכותנו לתקן זאת על חשבון שכר הדירה כנגד קבלה (מתוקף החוזה)? האם יש איזושהי התייחסות חוקית למעשה זה מצד בעל הדירה?בברכה,אריק.
דירה שאינה ראויה לשמש שוכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/07/11
מומלץ לשלוח מכתב התראה לבעלים הכולל פירוט ורק לאחר מכן לפעול בהתאם לחוזה. הדירה צריכה להיות ראויה למגורים, לפחות לפי המצב שהיה במעמד החתימה.
כמו כן, לאחר שתועבר אליו התיחסות מפורטת אשמח לפי התגובה לסייע לך עוד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, לאחר שתועבר אליו התיחסות מפורטת אשמח לפי התגובה לסייע לך עוד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות בית משפט לענייני משפחה במקרקעין
אברהם שרון
12/07/11
שלום רב,
לאיזה דרגה של בית משפט סמכות להפקיע אדם מבעלות על נכס שרשום על שמו? (במידה ושוכנע בראיות מתאימות שיש לעשות כן)
האם לבית משפט לענייני בהרכב שופט אחד יש סמכות כזאת?
לאיזה דרגה של בית משפט סמכות להפקיע אדם מבעלות על נכס שרשום על שמו? (במידה ושוכנע בראיות מתאימות שיש לעשות כן)
האם לבית משפט לענייני בהרכב שופט אחד יש סמכות כזאת?
בית משפט לענייני משפחה הוא בית משפט שלום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/07/11
בית משפט לענייני משפחה הוא בית משפט שלום, בשבתו כבית משפט לענייני משפחה על פי חוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ"ה-1995. בסמכות בית המשפט לתת פתרון כולל לסך הבעיות המתעוררות בעת סכסוך משפחתי, הכוללות נושאים כלכליים, הסדרי גירושין, הסדרי ראיה ועוד.
רשימת הנושאים החלקית-
אין הגבלה בסכום התביעה (בתביעות כספיות)
אין הגבלה בנושא התביעה
ישנה הסמכה לסטות מסדרי דין וראיות
קיימת הסמכה לשמוע תובענות בדלתיים סגורות (חסיון)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
רשימת הנושאים החלקית-
אין הגבלה בסכום התביעה (בתביעות כספיות)
אין הגבלה בנושא התביעה
ישנה הסמכה לסטות מסדרי דין וראיות
קיימת הסמכה לשמוע תובענות בדלתיים סגורות (חסיון)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
