פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה מתמ"א
רואי
30/07/11
שלום לחברי הפורום.
אני מעוניין להשקיע בפרויקט תמ"א 38 שכרגע נמצא בשלבים ראשונים.
היזם דורש סכום ראשוני של 400,000 ש"ח - עוד לפני שיש היתר בניה מן העירייה - ועוד 450,000 ש"ח לאחר קבלת היתר בנייה.
כל הדיירים כבר חתמו על התמ"א, והוגשה בקשה לעירייה.
לפרויקט אין ערבות בנקאית, והבנתי שבאופן כללי בנקים לא נותנים ערבויות לפרויקטים כאלה.
היזם נותן רק הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
רציתי לדעת איזה בטחונות אני צריך לדרוש עבור ההשקעה שלי.
תודה רבה :)
אני מעוניין להשקיע בפרויקט תמ"א 38 שכרגע נמצא בשלבים ראשונים.
היזם דורש סכום ראשוני של 400,000 ש"ח - עוד לפני שיש היתר בניה מן העירייה - ועוד 450,000 ש"ח לאחר קבלת היתר בנייה.
כל הדיירים כבר חתמו על התמ"א, והוגשה בקשה לעירייה.
לפרויקט אין ערבות בנקאית, והבנתי שבאופן כללי בנקים לא נותנים ערבויות לפרויקטים כאלה.
היזם נותן רק הערת אזהרה על הרכוש המשותף.
רציתי לדעת איזה בטחונות אני צריך לדרוש עבור ההשקעה שלי.
תודה רבה :)
תמ"א 38
עו"ד שזר תומר
30/07/11
קחו עו"ד מטעמכם שילווה את הפרויקט.
מקובל מאוד לדרוש ערבות בנקאית, וערבות אישית של הבעלים של החברה הקבלנית.
המהלך שאתה מתאר מעורר בי פליאה, כיצד ניתן להתקשר עם קבלן לפרויקט כזה מבלי יעוץ משפטי מטעם הבניין?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מקובל מאוד לדרוש ערבות בנקאית, וערבות אישית של הבעלים של החברה הקבלנית.
המהלך שאתה מתאר מעורר בי פליאה, כיצד ניתן להתקשר עם קבלן לפרויקט כזה מבלי יעוץ משפטי מטעם הבניין?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
דרישה מעירייה לתקן מבנה מסוכן
אירנה
29/07/11
שלום.(באם פרסמתי בפורום לא נכון, עמכם הסליחה).אני בעלת דירה קטנה בבניין ישן (בבניית עמידר), וקיבלתי השבוע מכתב רשום מעיריית תל-אביב, אשר מתריעה על ליקויים חמורים בבניין שהתגלו בבדיקת מהנדס עירייה ודורש לתקנם לאלתר תוך 90 יום.אני מסכימה עם דרישות המכתב ומוכנה לתרום את חלקי בשיפוץ, הבעייה הגדולה ששאר הדיירים לא מוכנים אף לשמוע על זה. רובם דירות מושכרות אשר בעליהם נמצאים בחו"ל, ומה שלא מושכר, גרים שם קשישים אשר בקושי משלמים על דמי הבית (אין אפילו ועד מוסדר). מן הסתם לשלם לבד על התיקון איני יכולה, ואף לא מאמינה שצריכה לעשות זאת לרכוש משותף.המכתב מעירייה הוא הודעה שנייה (הראשונה לא הגיעה אליי איך התברר שאחרים כן קיבלו אותה), ומדבר אף על אחריות פלילית אישית באם לא יבוצע התיקונים המדוברים.מה האפשרויות העומדות בפני, והאם ישנה דרך להבהיר לעירייה על חוסר שיתוף הפעולה מצד דיירים אחרים, למניעת תביעה מסחריתפלילית אפשרית עתידית?תודה מראש,אירנה.
צו הריסה או פינוי לבניין
עו"ד שזר תומר
30/07/11
הבניין בבעיה.
למעשה זו התראה, ויש אפשרות שיוציאו כנגד הבניין צו הריסה או פינוי (זה יכול לקחת שנים - אבל אפשרי).
את בתור בודדה, לא יכולה להוציא את עצמך מהסיפור, אבל הייתי כן שוקל לפנות לעירייה ולהסביר להם את המצב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
למעשה זו התראה, ויש אפשרות שיוציאו כנגד הבניין צו הריסה או פינוי (זה יכול לקחת שנים - אבל אפשרי).
את בתור בודדה, לא יכולה להוציא את עצמך מהסיפור, אבל הייתי כן שוקל לפנות לעירייה ולהסביר להם את המצב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מבנה מסוכן
ניצן -****
31/07/11
לרוב צו מבנה מסוכן מוצא על ליקויים שיש לתקן, והסיכוי שהעירייה תוציא לכם צו הריסה או פינוי הוא נמוך. אם זאת ישנם מפגעים העלולים לסכן את המשתמשים בנכס או המבקרים בו, למשל נפילת גוש בטון על הדוור. לכן ישנה האחריות הפלילית. יש לציין כי גם במישה ולבניין יש ביטוח, חברת הביטוח תשמח לנצל דבר כזה כדי להתחמק מתשלום פיצויים מכיוון שטענתה תהיה שקיבלתם אזהרה ולא תיקנתם.
לשאלתך, מה עושים? יגיע יום המשפט בו תסביר השופטת לבעלי הדירות שבמידה ולא יתקנו הם יקבלו כנסות, זה כנראה יזיז אותם.
דבר נוסף שאת צריכה לבדוק הוא מה חלקך בתשלום ו/או בארחיות מכיוון שאת דיירת עמידר והדירה למעשה אינה שלך.
*********צונזר
לשאלתך, מה עושים? יגיע יום המשפט בו תסביר השופטת לבעלי הדירות שבמידה ולא יתקנו הם יקבלו כנסות, זה כנראה יזיז אותם.
דבר נוסף שאת צריכה לבדוק הוא מה חלקך בתשלום ו/או בארחיות מכיוון שאת דיירת עמידר והדירה למעשה אינה שלך.
*********צונזר
הצללה לררב
חיימון
29/07/11
ברצוני למתוח יריעה אשר תהווה הצללה לרכב לתקופת הקיץ.יש לציין שרק מעל הרכב היריעה נמתחת מהצדדים לא .לא נוצר מקום סגור.האם יש צורך ברשיון עבור זה?
אישור / היתר בניה /רישיון להצללה?
עו"ד שזר תומר
30/07/11
לעניות דעתי - לא.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תלונה על רשם המקרקעין בגין גביית יתר למס רכישה
אילן קרן
29/07/11
שלום רב,
בתאריך 16.2.2011 חתמנו על הסכם לרכישת דירה.
עד שלב כתיבת מכתב זה עדיין לא התקבל אישור בניה לדירה.
ב-14.7.2011 קיבלנו בדואר מכתב מרשם המקרקעין לפיו עלינו לשלם את מס הרכישה בתוספת קנס על אי
תשלום בזמן.
יודגשו הדברים הבאים:
א) לא קיבלנו מרשם המקרקעין שום מכתב לפני קבלת מכתב זה.
ב) הכתובת שלנו המודפסת על גבי המכתב שגויה (!) ומתוקנת בכתב יד (הכיתוב על המעטפה הינו בכתב יד).
אנו גרים ברחוב "..... 12" והכתובת המודפסת במכתב הינה "...... 2". שם הכתובת שלנו הוא ארוך למדי.
ג) ברשותנו מכתב נוסף שקיבלנו לאחר תשלום (כולל קנס שלא מגיע לנו) וגם בו הכתובת המודפסת שגוייה.
ד) נראה כי שדה הכתובת שהודפס במכתב עם ספח התשלום הראשון (שלא הגיע אלינו) הינו מוגבל בתווים דבר
שגרם לכך שהכתובת שלנו המלאה נקצצה ובמקום לשלוח את המכתב לרחוב "....... 12"
הוא נשלח ל"..... 2".
ה) יודגש כי לדירה שרכשנו אין עדיין היתר בניה ועל פי החוזה אנחנו אפילו יכולים לבטל בשלב זה את הרכישה!
זו הסיבה שאפילו לא תהינו על כך שלא קיבלנו עד כה מכתב מרשם המקרקעין.
ו) כאשר פנינו לרשם המקרקעין (ואף הראינו לפקידות את המכתבים שהן בעצמם שלחו לנו עם הטעויות בכתובת)
קיבלנו מהן יחס מזלזל, חצוף ומעליב שאינו ראוי לאיש ציבור הנותן שירות.
אנו רואים בעצמנו אנשים טובים ושומרי חוק, תמיד שילמנו חובותינו בזמן.
אנחנו לא צריכים לשלם על טעויות והתנהלות גרועה של רשם המקרקעין ואנו בטוחים שמגיע לנו החזר על הקנס
ששילמנו ואף פיצוי על עוגמת הנפש.
מה עושים? תגובות....
בתאריך 16.2.2011 חתמנו על הסכם לרכישת דירה.
עד שלב כתיבת מכתב זה עדיין לא התקבל אישור בניה לדירה.
ב-14.7.2011 קיבלנו בדואר מכתב מרשם המקרקעין לפיו עלינו לשלם את מס הרכישה בתוספת קנס על אי
תשלום בזמן.
יודגשו הדברים הבאים:
א) לא קיבלנו מרשם המקרקעין שום מכתב לפני קבלת מכתב זה.
ב) הכתובת שלנו המודפסת על גבי המכתב שגויה (!) ומתוקנת בכתב יד (הכיתוב על המעטפה הינו בכתב יד).
אנו גרים ברחוב "..... 12" והכתובת המודפסת במכתב הינה "...... 2". שם הכתובת שלנו הוא ארוך למדי.
ג) ברשותנו מכתב נוסף שקיבלנו לאחר תשלום (כולל קנס שלא מגיע לנו) וגם בו הכתובת המודפסת שגוייה.
ד) נראה כי שדה הכתובת שהודפס במכתב עם ספח התשלום הראשון (שלא הגיע אלינו) הינו מוגבל בתווים דבר
שגרם לכך שהכתובת שלנו המלאה נקצצה ובמקום לשלוח את המכתב לרחוב "....... 12"
הוא נשלח ל"..... 2".
ה) יודגש כי לדירה שרכשנו אין עדיין היתר בניה ועל פי החוזה אנחנו אפילו יכולים לבטל בשלב זה את הרכישה!
זו הסיבה שאפילו לא תהינו על כך שלא קיבלנו עד כה מכתב מרשם המקרקעין.
ו) כאשר פנינו לרשם המקרקעין (ואף הראינו לפקידות את המכתבים שהן בעצמם שלחו לנו עם הטעויות בכתובת)
קיבלנו מהן יחס מזלזל, חצוף ומעליב שאינו ראוי לאיש ציבור הנותן שירות.
אנו רואים בעצמנו אנשים טובים ושומרי חוק, תמיד שילמנו חובותינו בזמן.
אנחנו לא צריכים לשלם על טעויות והתנהלות גרועה של רשם המקרקעין ואנו בטוחים שמגיע לנו החזר על הקנס
ששילמנו ואף פיצוי על עוגמת הנפש.
מה עושים? תגובות....
רשלנות של רשם המקרקעין
עו"ד שזר תומר
30/07/11
לצערי אני הולך לתת לכם תשובה שלא תשמחו לשמוע, בארץ לא פוסקים עוגמת נפש, זו פיקציה, שרק במקרים מאוד מאוד נדירים עושים בה שימוש (המקרה שלכם לא נכנס לגדר המקרים הללו).
מה שתצלחו לקבל , הוא מקסימום החזר של הקנס ששילמתם.
מה שצריך לעשות זה להוציא מכתב לרשם, או אפילו ערר על השומה והאיחור, ויש מקרים בהם הם מבטלים את הקנס.
מעבר לכך - אני לא רואה עילת תביעה כאן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
מה שתצלחו לקבל , הוא מקסימום החזר של הקנס ששילמתם.
מה שצריך לעשות זה להוציא מכתב לרשם, או אפילו ערר על השומה והאיחור, ויש מקרים בהם הם מבטלים את הקנס.
מעבר לכך - אני לא רואה עילת תביעה כאן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הוצאות עו"ד
אבי ס.
29/07/11
שלום.לפני 25 שנה רכשתי דירה על הנייר בבית משותף וגם שילמתי לעו"ד של הקבלן. כאשר רציתי למכור הדירה,לא היתה רשומה בטאבו.עו"ד של הקבלן מסר לי שהוא לא יכול לטפל ברישום היות והקבן עזב את הארץ.לא עזר לי שאמרתי לו שאני שילמתי לו והוא צריך לטפל בנושא.מדיירים אחרים נודע לי שם עו"ד החדש שמונה עי בית המשפט.העו"ד החדש דרש וגם קיבל למרות מחאותי אחוז שלם משווי הדירה נכון להיום. האם זה צודק והאם יש מקום לבי"מ לתביעות קטנות? מי מהם אמור להחזיר את התשלום המיותר? תודה מראש אבי ס.
רישום בית בטאבו
עו"ד שזר תומר
30/07/11
התשובה לשאלה שלך טמונה באותה החלטה שמינתה את עו"ד החדש, באם אישרו לו לגבות אחוז - אז אין לך כל עילת תביעה כנגדו.
אתה יכול לתבוע את הקבלן שברח...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אתה יכול לתבוע את הקבלן שברח...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הצטרפות לדיור מוגן – יעוץ
שמש
29/07/11
אשמח להמלצות לגבי עו"ד (בעל נסיון) לניהול מו"מ ביחס לכניסה לדיור מוגן בירושלים.
אין זה המקום המתאים
עו"ד שזר תומר
30/07/11
פורום זה עוסק בשאלות משפטיות, ולא נועד לקדם עו"ד כזה או אחר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
יש כזה דבר בעלות ללא היתר בשטח "הפקר"?
אסף
28/07/11
שכן החל לבנות מבנה בלתי חוקי בשטח ציבורי שאינו שלו. השכנים כעסו ואחד התנדב והרס את היסודות. הבונה תבע את המזיק בתביעה אזרחית על הנזק שנגרם לו. האם לבונה יש אי-אלו זכויות ממוניות וסיכוי לתביעתו ? מה צריך המזיק להוכיח (בתחום המקרקעין) על מנת להיפטר מתשלום?
הריסת מבנה בלתי חוקי על ידי שכן
עו"ד שזר תומר
30/07/11
ראשית כייון שמדובר בתביעה שהיא בעיקרה נזיקית ממונית, אז לפנות לפורום המתאים.
שנית, לעניין המקרקעין, הטענה שצריך לטעון היא כי העדר בעלות על הקרקע.
אולם - יש לבדוק את זה עם עו"ד שעוסק גם בנזיקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
שנית, לעניין המקרקעין, הטענה שצריך לטעון היא כי העדר בעלות על הקרקע.
אולם - יש לבדוק את זה עם עו"ד שעוסק גם בנזיקין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האם סכך דורש היתר בניה?
אור
28/07/11
שלום רב,
יש לנו איזשהו מתקן בשטח פרטי שהיתה עליו סככת צל (ציליה), שהיינו פותחים כשהיינו במקום ומקפלים בעוזבנו את המקום. לא היתה שום בעיה עם המתקן והציליה מבחינת העיריה.
לצערנו הציליה נגנבה. קנינו חדשה וגם זו נגנבה.
חשבנו לשים סכך כמו של סוכה, במקום לרכוש עוד ציליה שתיגנב אף היא.
האם סכך, שבעצם לא ניתן לקפל ולפתוח, דורש היתר בניה?
יש לנו איזשהו מתקן בשטח פרטי שהיתה עליו סככת צל (ציליה), שהיינו פותחים כשהיינו במקום ומקפלים בעוזבנו את המקום. לא היתה שום בעיה עם המתקן והציליה מבחינת העיריה.
לצערנו הציליה נגנבה. קנינו חדשה וגם זו נגנבה.
חשבנו לשים סכך כמו של סוכה, במקום לרכוש עוד ציליה שתיגנב אף היא.
האם סכך, שבעצם לא ניתן לקפל ולפתוח, דורש היתר בניה?
האם סוכך דורש היתר?
עו"ד שזר תומר
30/07/11
כעקרון כן - באם מדובר במשהו קבוע.
באם מדובר במשהו מתקפל ואירעי אז לא. אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק, ולבדוק מקרים דומים באזור שלך.
כל עירייה אוכפת את החוק בצורה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
באם מדובר במשהו מתקפל ואירעי אז לא. אבל צריך לבדוק את המקרה שלך יותר לעומק, ולבדוק מקרים דומים באזור שלך.
כל עירייה אוכפת את החוק בצורה אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הסכם עם העו"ד
ארז
28/07/11
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע..
אני עדיין לא חתמתי על הסכם מול העו"ד שלי. עדיין לא ראיתי את החוזה.
ראיתי שאנשים התלוננו וכתבו באינטרנט שהעו"ד שלהם רשם בהסכם מולם "כי הקונה בדק ועשה את כל הבידקות לגבי הבית"
שזה נראה שהעורך דין אחראי רק על הצד של ביצוע העסקה וחתימת חוזה, ואני שואל, האין זה מגוחך?
במידה והעו"ד שלי ירשום זאת, האם עלי להתנגד לסעיף זה?
אם אני צריך לבצע את כל הבדיקות הללו למה אני צריך אותו בכלל בתור עורך דין? הרי בדיוק בשביל זה אני שוכר את שירותיו.
תודה.
אני עדיין לא חתמתי על הסכם מול העו"ד שלי. עדיין לא ראיתי את החוזה.
ראיתי שאנשים התלוננו וכתבו באינטרנט שהעו"ד שלהם רשם בהסכם מולם "כי הקונה בדק ועשה את כל הבידקות לגבי הבית"
שזה נראה שהעורך דין אחראי רק על הצד של ביצוע העסקה וחתימת חוזה, ואני שואל, האין זה מגוחך?
במידה והעו"ד שלי ירשום זאת, האם עלי להתנגד לסעיף זה?
אם אני צריך לבצע את כל הבדיקות הללו למה אני צריך אותו בכלל בתור עורך דין? הרי בדיוק בשביל זה אני שוכר את שירותיו.
תודה.
התחייבות הקונה בהסכם המכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
זה סעיף לגיטימי בהסכם המכר. מצד שני במישור היחסים שבינך לבין העו"ד שלך, אתה יכול לעשות ניירמסודר ולציין, כי הבדיקות כאמור, הינן באחריותו. לחילופין, מומלץ לשכור גם שירותיו של שמאי מקרקעין שיבדוק את הנכס וייתן לך סקירה מסודרת של מצב הזכויות והמצב התיכנוני אל מול המצב הקיים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאי או מודד
ארז
28/07/11
שלום,
לפני רכישת בית צמוד קרקע..
בעיקבות המלצת העו"ד שלי, והמלצתכם בפורום, אני מתכוון להביא שמאי לבדיקת מידע תכנוני (חריגות וכדומה).
האם רצוי להביא גם מודד? או שבדיקת השמאי תספיק?
כיצד יכול להשפיע אי בדיקה של מודד?
תודה.
לפני רכישת בית צמוד קרקע..
בעיקבות המלצת העו"ד שלי, והמלצתכם בפורום, אני מתכוון להביא שמאי לבדיקת מידע תכנוני (חריגות וכדומה).
האם רצוי להביא גם מודד? או שבדיקת השמאי תספיק?
כיצד יכול להשפיע אי בדיקה של מודד?
תודה.
בדיקות לפני רכישת נכס צמוד קרקע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
כמובן שעדיף גם וגם. לטעמי, ניתן להסתפק בחוו"ד של שמאי. מצד שני אם מדובר בבית צמוד קרקע, שרשום במושע עם נכס גובל, מומלץ להזמין תשריט מודד ולחתום הסכם שיתוף ולצרף לו את התשריט. סביר להניח שאם אתה נוטל משכנתא למימון הרכישה, גם הבנק ידרוש זאת ממילא.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין – לתת את הדירה במתנה או בירושה ?
שלום
28/07/11
אני אדם מבוגר ובבעלותי דירת מגורים אחת. אני שוקל לתת את דירתי לילדיי. מה עדיף, מבחינת מיסוי מקרקעין, לתת את הדירה במתנה או לתת את הדירה בירושה (במסגרת צוואה) ?
תשובה מעו"ד נפתלי רובין
עו"ד נפתלי רובין
28/07/11
מבחינת מיסוי מקרקעין, עדיף לתת את הדירה בירושה במסגרת צוואה לטובת הילידים. הורשת הדירה אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה. כמו כן, ובניגוד למתנה, שבה צריך להמתין תקופת צינון עד שתתאפשר מכירת הדירה על ידי ילדיך בפטור ממס שבח, אין תקופת צינון במקרה של ירושה וילדיך יוכלו למכור את הדירה מיד לאחר אריכות ימים שלך. בנוסף לכך, ייתכן מאוד שילדיך יהיו זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה לצד שלישי.
זכויות שרשומות אצל חברה משכנת
הדר
28/07/11
אם יש לי זכויות בדירה אך הן רשומות אצל חברה משכנת (מעונות עובדים בע"מ), טכעת החברה המשכנת מעבירה את הזכויות על שמי על ידי העברה ללא תמורה, האם אוכל לאחר מכן להעביר את הזכויות בדירה לקרובת משפחתי על ידי העברה ללא תמורה ולהמנע מתשלום מס?
העברת זכויות לאחר רישום זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
רישום הזכויות על שמך, לא נחשב כעיסקה ואין כל מניעה שתעביר זכויותייך לאחר, בין אם בתמורה (בפטור, אם אתה זכאי) ובין אם ללא תמורה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מירושה
אני
28/07/11
לפני שנה בערך ירשתי דירה מסבי. טכנית, לא עשיתי כלום עם הירושה פרט להוצאת צו קיום צוואה.
הדירה בישוב באיו"ש ונמכרה.
בהסתדרות הציונית הסבירו לי שמכייון שאני עצמי גר ביו"ש אסור למתיישב באיו"ש להחזיק 2 דירות ביו"ש (את שלי ודירת הירושה) ולכן הדירה תירשם ישירות משם המוריש ע"ש הרוכש - ובעצם זה הפיתרון הטוב ביותר.
עיסקת המכירה דווחה.
השאלה שלי אם על עצם קבלת הדירה בירושה אפילו שהיא לא נרשמה על שמי ולא יכולה היתה להירשם על שמי, האם עלי לדווח למיסוי על כך?
אם כן, האם העבודה שקודם הית מכירה והיא כבר דווחה, יש בעיה?
הדירה בישוב באיו"ש ונמכרה.
בהסתדרות הציונית הסבירו לי שמכייון שאני עצמי גר ביו"ש אסור למתיישב באיו"ש להחזיק 2 דירות ביו"ש (את שלי ודירת הירושה) ולכן הדירה תירשם ישירות משם המוריש ע"ש הרוכש - ובעצם זה הפיתרון הטוב ביותר.
עיסקת המכירה דווחה.
השאלה שלי אם על עצם קבלת הדירה בירושה אפילו שהיא לא נרשמה על שמי ולא יכולה היתה להירשם על שמי, האם עלי לדווח למיסוי על כך?
אם כן, האם העבודה שקודם הית מכירה והיא כבר דווחה, יש בעיה?
דיווח לרשויות המס על הסכם מכר דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
העיסקה היתה חייבת בדיווח לרשויות המס, וללא אישורי המיסים העברת הזכויות לא יכולה להתבצע. ניתן לדווח בדיעבד, אך תהא צפוי לקנס וריבית פיגורים. עדיף מאוחר מאשר אף פעם לא ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד דירה כנגד הלוואה מאדפ פרטי
אני
27/07/11
שלום,
לפני שנים הלוויתי למישהו מהשמפחה הלוואה רצינית כנגד רישום שיעבוד על הדירה שלו (משכנתא לטובתי).
ההלוואה לא הוחזרה. הנכס פנוי. האם במקום לממש את השעבוד בדרך של מכירת הנכס לאחר אני יכול בעצם לרשום את הדירה על שמי ולמעשה באופן הזה לממש את השיעבוד לטובתי?
מה עלי לשעות לשם כך?
המלווה.
לפני שנים הלוויתי למישהו מהשמפחה הלוואה רצינית כנגד רישום שיעבוד על הדירה שלו (משכנתא לטובתי).
ההלוואה לא הוחזרה. הנכס פנוי. האם במקום לממש את השעבוד בדרך של מכירת הנכס לאחר אני יכול בעצם לרשום את הדירה על שמי ולמעשה באופן הזה לממש את השיעבוד לטובתי?
מה עלי לשעות לשם כך?
המלווה.
זכויות בעל שיעבוד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
עצם רישום משכנתא לטובתך, אינו מקנה זכות לפעול להעברת הזכויות על שם בעל השיעבוד, אלא באמצעות נקיטה בהליכים. כמו כן, ללא שיתוף פעולה מצד בעל הזכויות או באמצעות הענקת ייפו"כ נוטריוני בלתי חוזר מבעל הזכויות לבצע את הפעולה, לא תוכל להעביר את הזכויות על שמך.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לראות באינטרנט תב"ע
דן
27/07/11
שלום
האם אפשר לראות תוכנית תב"ע באינטרנט ואם כן היכן
האם אפשר לראות תוכנית תב"ע באינטרנט ואם כן היכן
צפייה בתב"ע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
בהחלט, אפשר דרך האתר של הרשות המקומית הרלוונטית, או דרך אתר מינהל מקרקעי ישראל (מאוד ידידותי למשתמש).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מעבירים חלק בגג המשותף משכן אחד לשני
דן
27/07/11
שלום
יש לי בבנין מגורים שתי דירות בקומה אחרונה, בתמורה להסכמה שנתתי לשכן בקומת קרקע להרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף הוא חתם לי על פתק שהוא מעביר לי את חלקו היחסי בגג המשותף. מה אני צריך לעשות כדי להעביר את החלק הזה על שמי בטאבו
יש לי בבנין מגורים שתי דירות בקומה אחרונה, בתמורה להסכמה שנתתי לשכן בקומת קרקע להרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף הוא חתם לי על פתק שהוא מעביר לי את חלקו היחסי בגג המשותף. מה אני צריך לעשות כדי להעביר את החלק הזה על שמי בטאבו
בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
יש לבצע הליך של תיקון צו רישום הבית המשותף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה שניה
יוסי
27/07/11
רכשתי דירה ושילמתי מס רכישה כאילו היתה דירתי הראשונה (תוך התחייבות למכור את הדירה הקודמת במהלך 24 חודשים).
אם לא אצליח למכור הדירה איזה מס אשלם וכיצד יבוצע החישוב?
אם לא אצליח למכור הדירה איזה מס אשלם וכיצד יבוצע החישוב?
שומה מס רכישה בהקפאה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
במקרה כאמור, השומה שלך מוקפאת, ואם בחלוף 24 חודשים לא יעודכן כי מכרת את הירה, תוצא לך שומה רטרואקטיבית לפי חישוב של דירה שניה, כשהסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר חלקה שונה
לאון
27/07/11
במנהל מקרקעין רשום מספר חלקה שונה מזה שבחוזה קניה ובאישור זכוית שקיבלתי מחברה משכנת. מספר גוש זהה. הנכס עבר פרצלציה.
מה קובע? האם יש צורך לשנות במנהל לפי חוזה?
תודה
מה קובע? האם יש צורך לשנות במנהל לפי חוזה?
תודה
מספר חלקה שהשתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
אכן הליכי פרצלציה גורמים לשינוי בפרטי החלקה (חלקה גדולה מפוצלת למספר חלקות קטנות). אין צורך לשנות במינהל מקרקעי ישראל את מספרי החלקה. בסופו של דבר מה שחשוב הוא מה שיירשם בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). הליכי הרישום אמורים להתבצע ביוזמת ובאחריות החברה המשכנת ועורך הדין מטעמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
סמואל
27/07/11
בבית שאני רוצה לרכוש דירה יש בעיה שהתחיל תהליך של רישום בטאבו. זה אומר שבניין 20 שנה והם עברו תהליך של פרצלציה ולפני חודש התחיל תהליך רישום בית משותף ומשם צריכים לקבל רישום בטאבו. כרגע חתמנו על זכרון דברים שאנחנו מחכים בערך כמו חודשיים.כמובן יש קנס אם מישהו מהצדדים יוצא עד חודשיים. לאחר חודשים במידה ולא יסתיים התהליך בזכותי לבטל את זה.
זו בעצם מהות הבעיה. אם אני מבין נכון כרגע בניין בנמא בשכירות מהמדינה
וזה רשום במנהל מקעקרעי ואני לא יכול לקחת משכנתא מכיוון שהם כבר התחילו את
התהליך ואי אפשר לרשום לטובתי הערת אזהרה(טאבו מוקפא). האם לקבל אישור בית משותף לקוח חודש-חודשים ולאחר עד 15 יום לקבל רישום בטאבו?האם באמת ככה שאי אפשר לרכוש דירה שתהליך התחיל וטאבו מוקפא?
זו בעצם מהות הבעיה. אם אני מבין נכון כרגע בניין בנמא בשכירות מהמדינה
וזה רשום במנהל מקעקרעי ואני לא יכול לקחת משכנתא מכיוון שהם כבר התחילו את
התהליך ואי אפשר לרשום לטובתי הערת אזהרה(טאבו מוקפא). האם לקבל אישור בית משותף לקוח חודש-חודשים ולאחר עד 15 יום לקבל רישום בטאבו?האם באמת ככה שאי אפשר לרכוש דירה שתהליך התחיל וטאבו מוקפא?
רישום בטאבו של בית משותף אחרי 20 שנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
הליכי הרישום בטאבו עלולים להמשך זמן רב (לעיתים מספר חודשים). צריך לבדוק את הנושא מול עורך הדין שמטפל בכך. ייתכן שהוא יודע שהעניין לקראת סיום ויושלם תוך חודש או חודשיים.
מכל מקום, אתה צריך לקחת עורך דין מנוסה, שבקיא בתחום, שייצג אותך בעסקה, יבצע עבורך את כל הבדיקות הדרושות וגם יוכל לתת לך הסברים ותשובות טובות לגבי כל התהליך, כמו גם לגבי השאלות ששאלת.
מכל מקום, אתה צריך לקחת עורך דין מנוסה, שבקיא בתחום, שייצג אותך בעסקה, יבצע עבורך את כל הבדיקות הדרושות וגם יוכל לתת לך הסברים ותשובות טובות לגבי כל התהליך, כמו גם לגבי השאלות ששאלת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנייה למפקח על הבתים המשותפים
ירון
27/07/11
שלום
אני גר בבניין
משתוף .
במשך תקופה ארוכה
רכבי , החונה בחניית הבניין נשרט במזיד ,וצמיגיו נחתכו.
1. קיימות מספר מצלמות
בבניין לשמירה על הרכוש המשותף,אך לא ברור בידי מי נתון פיקוח זה.
2. כמו כן אין באפשרותינו להצביע על המזיק ללא ראיה חותכת.
3. במספר במקומות בבניין
הוצבו מצלמות לשמירת הרכוש המשותף כגון :חדר אשפה ,חדר כושר והכניסות לבניין.
4. בקשתי מספר
פעמים מהוועד גישה למצלמות ובנוסף הצבת מצלמה נוספת בחניה שתגן על כלל הרכבים של
דיירי הביניין.
ברצוני לפנות למפקח
על הבתים המשותפים לותבוע את וועד הבית.
שאלות:
א – האם אני יכול
לתבוע מוועד הבית גישה למצלצות האבטחה
בבניין ?
ב – מאחר שוועד
הבית מתעלם במקשותי לגישה למצלמות ולהצבת מצלמת הבטחה נוספת בחנייה ,האם אני יכול
לתבוע את וועד
הבית
על הנזק שנגרם לריכבי ?
תודה מראש
ירון
אני גר בבניין
משתוף .
במשך תקופה ארוכה
רכבי , החונה בחניית הבניין נשרט במזיד ,וצמיגיו נחתכו.
1. קיימות מספר מצלמות
בבניין לשמירה על הרכוש המשותף,אך לא ברור בידי מי נתון פיקוח זה.
2. כמו כן אין באפשרותינו להצביע על המזיק ללא ראיה חותכת.
3. במספר במקומות בבניין
הוצבו מצלמות לשמירת הרכוש המשותף כגון :חדר אשפה ,חדר כושר והכניסות לבניין.
4. בקשתי מספר
פעמים מהוועד גישה למצלמות ובנוסף הצבת מצלמה נוספת בחניה שתגן על כלל הרכבים של
דיירי הביניין.
ברצוני לפנות למפקח
על הבתים המשותפים לותבוע את וועד הבית.
שאלות:
א – האם אני יכול
לתבוע מוועד הבית גישה למצלצות האבטחה
בבניין ?
ב – מאחר שוועד
הבית מתעלם במקשותי לגישה למצלמות ולהצבת מצלמת הבטחה נוספת בחנייה ,האם אני יכול
לתבוע את וועד
הבית
על הנזק שנגרם לריכבי ?
תודה מראש
ירון
תביעה של ועד הבית בגין נזקים שנגרמו לרכב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
אתה יכול לדרוש מוועד הבית גישה למצלמות האבטחה של הבניין. ככל שוועד הבית יסרב תוכל לתבוע אותו בבית משפט ואני מעריכה שיש סיכוי טוב שועד הבית יחוייב להציג בפניך את התוכן שמצלמות המצלמות (שכן המצלמות נועדו לשרת את כל דיירי הבניין ולא את ועד הבית באופן אישי).
לגבי דרישתך להצבת מצלמה נוספת - עליך לפנות לועד הבית ולדרוש כי העניין יועלה על סדר היום באסיפת הדיירים הקרובה. דיירי הבניין יצטרכו להחליט בעניין ואם תצליח לשכנע אותם - ועד הבית יהיה מחוייב ליישום החלטת הדיירים. קשה לי לראות איך בית המשפט מחייב את ועד הבית באופן אישי על נזקים שנגרמו לרכבך בנסיבות שאתה מתאר.
לגבי דרישתך להצבת מצלמה נוספת - עליך לפנות לועד הבית ולדרוש כי העניין יועלה על סדר היום באסיפת הדיירים הקרובה. דיירי הבניין יצטרכו להחליט בעניין ואם תצליח לשכנע אותם - ועד הבית יהיה מחוייב ליישום החלטת הדיירים. קשה לי לראות איך בית המשפט מחייב את ועד הבית באופן אישי על נזקים שנגרמו לרכבך בנסיבות שאתה מתאר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי שכבר בנה האם יכול להתנגד
שרה
26/07/11
לפני שנתיים רציתי להגדיל את הדירה שלי( אני גרה בקומת קרקע ויש לי גינה צמודה לדירה והיא על שמי בטאבו) החתמתי את השכנים על הסכמה שאבנה בגינה והוספתי לי חדר,
בא אלי עכשיו שכן שגר בקומה אחרונה והוא רוצה לבנות בשטח הגג המשותף , ואומר לי שאני חייבת לחתום לו ואין באפשרותי להתנגד כי החוק אומר שמי שכבר בנה לא יכול להתנגד לבנייה עתידית של מישהו אחר,
האם הוא צודק?
תודה רבה
שרה
בא אלי עכשיו שכן שגר בקומה אחרונה והוא רוצה לבנות בשטח הגג המשותף , ואומר לי שאני חייבת לחתום לו ואין באפשרותי להתנגד כי החוק אומר שמי שכבר בנה לא יכול להתנגד לבנייה עתידית של מישהו אחר,
האם הוא צודק?
תודה רבה
שרה
הסכמה לבניה
עורכת דין רחל אדרי
27/07/11
אכן שכן שקיבל הסכמה בעבר ייחשב כמי שמסכים בעתיד להרחבה דומה. יחד עם זאת לפי האמור בדברייך את מדברת על כך שהוא מבקש לבנות על ה"גג המשותף". על מנת לבנות על הגג המשותף עליו קודם כל לרכוש את הזכויות בגג משאר בעלי הדירות.
דחוף!!! העו"ד רוצה שאביא גם שמאי שיבדוק את הנכס
ארז
26/07/11
שלום,
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
שמאי מקרקעין ואחריות עורך הדין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
באופן עקרוני זה נכון שחלק מהמשימה של עורך הדין הוא לבצע בדיקות של הנכס בוועדה המקומית ו/או בעירייה.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף!!! העו"ד רוצה שאביא גם שמאי שיבדוק את הנכס
ארז
26/07/11
שלום,
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
בדיקה ע"י שמאי בנוסף לעו"ד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מומלץ להביא שמאי. יש עו"ד עם ניסיון בתחום. בכל מקרה מאחר ואינך רוצה בעיות ו/או לתבוע את העו"ד עדיף ששמאי יעשה את הבדיקה ויתן דו"ח עם אחריות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת נכס באמצעות שמאי מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
27/07/11
באופן עקרוני זה נכון שחלק מהמשימה של עורך הדין הוא לבצע בדיקות של הנכס בוועדה המקומית ו/או בעירייה.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
רישום תוספת בניה בטאבו
שי
26/07/11
שלוםאני רוצה למכור דירה ישנה בבעלות אימי, בדירה יש תוספת בניה שנעשתה לפני 25 שנים ברישיון וקיימים כל ההיתרים.בנסח טאבו שהוצאנו לא מופיעה התוספת.מה הפרוצדורה של רישום תוספת בניה בטאבו.אודה לך לתשובה
תיקון רישום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
זו פרוצדורה לא מורכבת מידי למי שמכיר את התחום, בהרבה מהקמרים לאור העלויות וזמן כבר לא משנים את הרישום.
המפקח רשאי להורות על תיקון רישום שטח ולהורות על חידוש רישומם של מקרקעין שרישומם נעשה שלא בהתאם לבנוי בהיתר.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיסביר לכם על התהליך .....
המפקח רשאי להורות על תיקון רישום שטח ולהורות על חידוש רישומם של מקרקעין שרישומם נעשה שלא בהתאם לבנוי בהיתר.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיסביר לכם על התהליך .....
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת דירקטורים של חברת בניה ע"ס פס"ד חלוט נגד החב
רזי
26/07/11
יש בידי פסק דין חלוט שהושג בבוררות נגד חברת בנייה, האם אפשרי
ןניתן לתבוע את הדירקטורים של אותה חברה באותן עילות או שיש לתבוע
אותם לבצע את פסק הדין לאחר שאחריותם ורשלנותם תוכח
האם ניתן ךפעול בהמרצת פתיחה לצו עשה במקרה כזה ע"ס מסמכים
ופסקי דין תקדימיים ?
ןניתן לתבוע את הדירקטורים של אותה חברה באותן עילות או שיש לתבוע
אותם לבצע את פסק הדין לאחר שאחריותם ורשלנותם תוכח
האם ניתן ךפעול בהמרצת פתיחה לצו עשה במקרה כזה ע"ס מסמכים
ופסקי דין תקדימיים ?
הרמת מסך - אחריות אישית של בעלי מניות - תביעות אישיות כנגד בעל מניות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
יש לבדוק האם מדובר ברשלנות של בעלי המניות ו/או מעשה שנעשה עם כוונה, דוגמה מקרה חפציבה. תפנה לעו"ד שעוסק בדיני חברות ומקרקעין שיסייע לך.
באופן כללי, לאחרונה רואים שימוש גובר בדוקטרינת הרמת המסך , זאת מאחר ובעלי תפקידים מנצלים את מעמדם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
באופן כללי, לאחרונה רואים שימוש גובר בדוקטרינת הרמת המסך , זאת מאחר ובעלי תפקידים מנצלים את מעמדם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
