פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שמאי או מודד
ארז
28/07/11
שלום,
לפני רכישת בית צמוד קרקע..
בעיקבות המלצת העו"ד שלי, והמלצתכם בפורום, אני מתכוון להביא שמאי לבדיקת מידע תכנוני (חריגות וכדומה).
האם רצוי להביא גם מודד? או שבדיקת השמאי תספיק?
כיצד יכול להשפיע אי בדיקה של מודד?
תודה.
לפני רכישת בית צמוד קרקע..
בעיקבות המלצת העו"ד שלי, והמלצתכם בפורום, אני מתכוון להביא שמאי לבדיקת מידע תכנוני (חריגות וכדומה).
האם רצוי להביא גם מודד? או שבדיקת השמאי תספיק?
כיצד יכול להשפיע אי בדיקה של מודד?
תודה.
בדיקות לפני רכישת נכס צמוד קרקע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
כמובן שעדיף גם וגם. לטעמי, ניתן להסתפק בחוו"ד של שמאי. מצד שני אם מדובר בבית צמוד קרקע, שרשום במושע עם נכס גובל, מומלץ להזמין תשריט מודד ולחתום הסכם שיתוף ולצרף לו את התשריט. סביר להניח שאם אתה נוטל משכנתא למימון הרכישה, גם הבנק ידרוש זאת ממילא.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין – לתת את הדירה במתנה או בירושה ?
שלום
28/07/11
אני אדם מבוגר ובבעלותי דירת מגורים אחת. אני שוקל לתת את דירתי לילדיי. מה עדיף, מבחינת מיסוי מקרקעין, לתת את הדירה במתנה או לתת את הדירה בירושה (במסגרת צוואה) ?
תשובה מעו"ד נפתלי רובין
עו"ד נפתלי רובין
28/07/11
מבחינת מיסוי מקרקעין, עדיף לתת את הדירה בירושה במסגרת צוואה לטובת הילידים. הורשת הדירה אינה חייבת במס שבח ובמס רכישה. כמו כן, ובניגוד למתנה, שבה צריך להמתין תקופת צינון עד שתתאפשר מכירת הדירה על ידי ילדיך בפטור ממס שבח, אין תקופת צינון במקרה של ירושה וילדיך יוכלו למכור את הדירה מיד לאחר אריכות ימים שלך. בנוסף לכך, ייתכן מאוד שילדיך יהיו זכאים לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה לצד שלישי.
זכויות שרשומות אצל חברה משכנת
הדר
28/07/11
אם יש לי זכויות בדירה אך הן רשומות אצל חברה משכנת (מעונות עובדים בע"מ), טכעת החברה המשכנת מעבירה את הזכויות על שמי על ידי העברה ללא תמורה, האם אוכל לאחר מכן להעביר את הזכויות בדירה לקרובת משפחתי על ידי העברה ללא תמורה ולהמנע מתשלום מס?
העברת זכויות לאחר רישום זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
רישום הזכויות על שמך, לא נחשב כעיסקה ואין כל מניעה שתעביר זכויותייך לאחר, בין אם בתמורה (בפטור, אם אתה זכאי) ובין אם ללא תמורה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מירושה
אני
28/07/11
לפני שנה בערך ירשתי דירה מסבי. טכנית, לא עשיתי כלום עם הירושה פרט להוצאת צו קיום צוואה.
הדירה בישוב באיו"ש ונמכרה.
בהסתדרות הציונית הסבירו לי שמכייון שאני עצמי גר ביו"ש אסור למתיישב באיו"ש להחזיק 2 דירות ביו"ש (את שלי ודירת הירושה) ולכן הדירה תירשם ישירות משם המוריש ע"ש הרוכש - ובעצם זה הפיתרון הטוב ביותר.
עיסקת המכירה דווחה.
השאלה שלי אם על עצם קבלת הדירה בירושה אפילו שהיא לא נרשמה על שמי ולא יכולה היתה להירשם על שמי, האם עלי לדווח למיסוי על כך?
אם כן, האם העבודה שקודם הית מכירה והיא כבר דווחה, יש בעיה?
הדירה בישוב באיו"ש ונמכרה.
בהסתדרות הציונית הסבירו לי שמכייון שאני עצמי גר ביו"ש אסור למתיישב באיו"ש להחזיק 2 דירות ביו"ש (את שלי ודירת הירושה) ולכן הדירה תירשם ישירות משם המוריש ע"ש הרוכש - ובעצם זה הפיתרון הטוב ביותר.
עיסקת המכירה דווחה.
השאלה שלי אם על עצם קבלת הדירה בירושה אפילו שהיא לא נרשמה על שמי ולא יכולה היתה להירשם על שמי, האם עלי לדווח למיסוי על כך?
אם כן, האם העבודה שקודם הית מכירה והיא כבר דווחה, יש בעיה?
דיווח לרשויות המס על הסכם מכר דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
העיסקה היתה חייבת בדיווח לרשויות המס, וללא אישורי המיסים העברת הזכויות לא יכולה להתבצע. ניתן לדווח בדיעבד, אך תהא צפוי לקנס וריבית פיגורים. עדיף מאוחר מאשר אף פעם לא ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד דירה כנגד הלוואה מאדפ פרטי
אני
27/07/11
שלום,
לפני שנים הלוויתי למישהו מהשמפחה הלוואה רצינית כנגד רישום שיעבוד על הדירה שלו (משכנתא לטובתי).
ההלוואה לא הוחזרה. הנכס פנוי. האם במקום לממש את השעבוד בדרך של מכירת הנכס לאחר אני יכול בעצם לרשום את הדירה על שמי ולמעשה באופן הזה לממש את השיעבוד לטובתי?
מה עלי לשעות לשם כך?
המלווה.
לפני שנים הלוויתי למישהו מהשמפחה הלוואה רצינית כנגד רישום שיעבוד על הדירה שלו (משכנתא לטובתי).
ההלוואה לא הוחזרה. הנכס פנוי. האם במקום לממש את השעבוד בדרך של מכירת הנכס לאחר אני יכול בעצם לרשום את הדירה על שמי ולמעשה באופן הזה לממש את השיעבוד לטובתי?
מה עלי לשעות לשם כך?
המלווה.
זכויות בעל שיעבוד
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
עצם רישום משכנתא לטובתך, אינו מקנה זכות לפעול להעברת הזכויות על שם בעל השיעבוד, אלא באמצעות נקיטה בהליכים. כמו כן, ללא שיתוף פעולה מצד בעל הזכויות או באמצעות הענקת ייפו"כ נוטריוני בלתי חוזר מבעל הזכויות לבצע את הפעולה, לא תוכל להעביר את הזכויות על שמך.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לראות באינטרנט תב"ע
דן
27/07/11
שלום
האם אפשר לראות תוכנית תב"ע באינטרנט ואם כן היכן
האם אפשר לראות תוכנית תב"ע באינטרנט ואם כן היכן
צפייה בתב"ע
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
בהחלט, אפשר דרך האתר של הרשות המקומית הרלוונטית, או דרך אתר מינהל מקרקעי ישראל (מאוד ידידותי למשתמש).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מעבירים חלק בגג המשותף משכן אחד לשני
דן
27/07/11
שלום
יש לי בבנין מגורים שתי דירות בקומה אחרונה, בתמורה להסכמה שנתתי לשכן בקומת קרקע להרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף הוא חתם לי על פתק שהוא מעביר לי את חלקו היחסי בגג המשותף. מה אני צריך לעשות כדי להעביר את החלק הזה על שמי בטאבו
יש לי בבנין מגורים שתי דירות בקומה אחרונה, בתמורה להסכמה שנתתי לשכן בקומת קרקע להרחיב את דירתו על חשבון השטח המשותף הוא חתם לי על פתק שהוא מעביר לי את חלקו היחסי בגג המשותף. מה אני צריך לעשות כדי להעביר את החלק הזה על שמי בטאבו
בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
יש לבצע הליך של תיקון צו רישום הבית המשותף.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה שניה
יוסי
27/07/11
רכשתי דירה ושילמתי מס רכישה כאילו היתה דירתי הראשונה (תוך התחייבות למכור את הדירה הקודמת במהלך 24 חודשים).
אם לא אצליח למכור הדירה איזה מס אשלם וכיצד יבוצע החישוב?
אם לא אצליח למכור הדירה איזה מס אשלם וכיצד יבוצע החישוב?
שומה מס רכישה בהקפאה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
28/07/11
במקרה כאמור, השומה שלך מוקפאת, ואם בחלוף 24 חודשים לא יעודכן כי מכרת את הירה, תוצא לך שומה רטרואקטיבית לפי חישוב של דירה שניה, כשהסכום נושא הפרשי ריבית והצמדה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
טל רכניץ, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר חלקה שונה
לאון
27/07/11
במנהל מקרקעין רשום מספר חלקה שונה מזה שבחוזה קניה ובאישור זכוית שקיבלתי מחברה משכנת. מספר גוש זהה. הנכס עבר פרצלציה.
מה קובע? האם יש צורך לשנות במנהל לפי חוזה?
תודה
מה קובע? האם יש צורך לשנות במנהל לפי חוזה?
תודה
מספר חלקה שהשתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
אכן הליכי פרצלציה גורמים לשינוי בפרטי החלקה (חלקה גדולה מפוצלת למספר חלקות קטנות). אין צורך לשנות במינהל מקרקעי ישראל את מספרי החלקה. בסופו של דבר מה שחשוב הוא מה שיירשם בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). הליכי הרישום אמורים להתבצע ביוזמת ובאחריות החברה המשכנת ועורך הדין מטעמה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
סמואל
27/07/11
בבית שאני רוצה לרכוש דירה יש בעיה שהתחיל תהליך של רישום בטאבו. זה אומר שבניין 20 שנה והם עברו תהליך של פרצלציה ולפני חודש התחיל תהליך רישום בית משותף ומשם צריכים לקבל רישום בטאבו. כרגע חתמנו על זכרון דברים שאנחנו מחכים בערך כמו חודשיים.כמובן יש קנס אם מישהו מהצדדים יוצא עד חודשיים. לאחר חודשים במידה ולא יסתיים התהליך בזכותי לבטל את זה.
זו בעצם מהות הבעיה. אם אני מבין נכון כרגע בניין בנמא בשכירות מהמדינה
וזה רשום במנהל מקעקרעי ואני לא יכול לקחת משכנתא מכיוון שהם כבר התחילו את
התהליך ואי אפשר לרשום לטובתי הערת אזהרה(טאבו מוקפא). האם לקבל אישור בית משותף לקוח חודש-חודשים ולאחר עד 15 יום לקבל רישום בטאבו?האם באמת ככה שאי אפשר לרכוש דירה שתהליך התחיל וטאבו מוקפא?
זו בעצם מהות הבעיה. אם אני מבין נכון כרגע בניין בנמא בשכירות מהמדינה
וזה רשום במנהל מקעקרעי ואני לא יכול לקחת משכנתא מכיוון שהם כבר התחילו את
התהליך ואי אפשר לרשום לטובתי הערת אזהרה(טאבו מוקפא). האם לקבל אישור בית משותף לקוח חודש-חודשים ולאחר עד 15 יום לקבל רישום בטאבו?האם באמת ככה שאי אפשר לרכוש דירה שתהליך התחיל וטאבו מוקפא?
רישום בטאבו של בית משותף אחרי 20 שנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
הליכי הרישום בטאבו עלולים להמשך זמן רב (לעיתים מספר חודשים). צריך לבדוק את הנושא מול עורך הדין שמטפל בכך. ייתכן שהוא יודע שהעניין לקראת סיום ויושלם תוך חודש או חודשיים.
מכל מקום, אתה צריך לקחת עורך דין מנוסה, שבקיא בתחום, שייצג אותך בעסקה, יבצע עבורך את כל הבדיקות הדרושות וגם יוכל לתת לך הסברים ותשובות טובות לגבי כל התהליך, כמו גם לגבי השאלות ששאלת.
מכל מקום, אתה צריך לקחת עורך דין מנוסה, שבקיא בתחום, שייצג אותך בעסקה, יבצע עבורך את כל הבדיקות הדרושות וגם יוכל לתת לך הסברים ותשובות טובות לגבי כל התהליך, כמו גם לגבי השאלות ששאלת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פנייה למפקח על הבתים המשותפים
ירון
27/07/11
שלום
אני גר בבניין
משתוף .
במשך תקופה ארוכה
רכבי , החונה בחניית הבניין נשרט במזיד ,וצמיגיו נחתכו.
1. קיימות מספר מצלמות
בבניין לשמירה על הרכוש המשותף,אך לא ברור בידי מי נתון פיקוח זה.
2. כמו כן אין באפשרותינו להצביע על המזיק ללא ראיה חותכת.
3. במספר במקומות בבניין
הוצבו מצלמות לשמירת הרכוש המשותף כגון :חדר אשפה ,חדר כושר והכניסות לבניין.
4. בקשתי מספר
פעמים מהוועד גישה למצלמות ובנוסף הצבת מצלמה נוספת בחניה שתגן על כלל הרכבים של
דיירי הביניין.
ברצוני לפנות למפקח
על הבתים המשותפים לותבוע את וועד הבית.
שאלות:
א – האם אני יכול
לתבוע מוועד הבית גישה למצלצות האבטחה
בבניין ?
ב – מאחר שוועד
הבית מתעלם במקשותי לגישה למצלמות ולהצבת מצלמת הבטחה נוספת בחנייה ,האם אני יכול
לתבוע את וועד
הבית
על הנזק שנגרם לריכבי ?
תודה מראש
ירון
אני גר בבניין
משתוף .
במשך תקופה ארוכה
רכבי , החונה בחניית הבניין נשרט במזיד ,וצמיגיו נחתכו.
1. קיימות מספר מצלמות
בבניין לשמירה על הרכוש המשותף,אך לא ברור בידי מי נתון פיקוח זה.
2. כמו כן אין באפשרותינו להצביע על המזיק ללא ראיה חותכת.
3. במספר במקומות בבניין
הוצבו מצלמות לשמירת הרכוש המשותף כגון :חדר אשפה ,חדר כושר והכניסות לבניין.
4. בקשתי מספר
פעמים מהוועד גישה למצלמות ובנוסף הצבת מצלמה נוספת בחניה שתגן על כלל הרכבים של
דיירי הביניין.
ברצוני לפנות למפקח
על הבתים המשותפים לותבוע את וועד הבית.
שאלות:
א – האם אני יכול
לתבוע מוועד הבית גישה למצלצות האבטחה
בבניין ?
ב – מאחר שוועד
הבית מתעלם במקשותי לגישה למצלמות ולהצבת מצלמת הבטחה נוספת בחנייה ,האם אני יכול
לתבוע את וועד
הבית
על הנזק שנגרם לריכבי ?
תודה מראש
ירון
תביעה של ועד הבית בגין נזקים שנגרמו לרכב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
אתה יכול לדרוש מוועד הבית גישה למצלמות האבטחה של הבניין. ככל שוועד הבית יסרב תוכל לתבוע אותו בבית משפט ואני מעריכה שיש סיכוי טוב שועד הבית יחוייב להציג בפניך את התוכן שמצלמות המצלמות (שכן המצלמות נועדו לשרת את כל דיירי הבניין ולא את ועד הבית באופן אישי).
לגבי דרישתך להצבת מצלמה נוספת - עליך לפנות לועד הבית ולדרוש כי העניין יועלה על סדר היום באסיפת הדיירים הקרובה. דיירי הבניין יצטרכו להחליט בעניין ואם תצליח לשכנע אותם - ועד הבית יהיה מחוייב ליישום החלטת הדיירים. קשה לי לראות איך בית המשפט מחייב את ועד הבית באופן אישי על נזקים שנגרמו לרכבך בנסיבות שאתה מתאר.
לגבי דרישתך להצבת מצלמה נוספת - עליך לפנות לועד הבית ולדרוש כי העניין יועלה על סדר היום באסיפת הדיירים הקרובה. דיירי הבניין יצטרכו להחליט בעניין ואם תצליח לשכנע אותם - ועד הבית יהיה מחוייב ליישום החלטת הדיירים. קשה לי לראות איך בית המשפט מחייב את ועד הבית באופן אישי על נזקים שנגרמו לרכבך בנסיבות שאתה מתאר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי שכבר בנה האם יכול להתנגד
שרה
26/07/11
לפני שנתיים רציתי להגדיל את הדירה שלי( אני גרה בקומת קרקע ויש לי גינה צמודה לדירה והיא על שמי בטאבו) החתמתי את השכנים על הסכמה שאבנה בגינה והוספתי לי חדר,
בא אלי עכשיו שכן שגר בקומה אחרונה והוא רוצה לבנות בשטח הגג המשותף , ואומר לי שאני חייבת לחתום לו ואין באפשרותי להתנגד כי החוק אומר שמי שכבר בנה לא יכול להתנגד לבנייה עתידית של מישהו אחר,
האם הוא צודק?
תודה רבה
שרה
בא אלי עכשיו שכן שגר בקומה אחרונה והוא רוצה לבנות בשטח הגג המשותף , ואומר לי שאני חייבת לחתום לו ואין באפשרותי להתנגד כי החוק אומר שמי שכבר בנה לא יכול להתנגד לבנייה עתידית של מישהו אחר,
האם הוא צודק?
תודה רבה
שרה
הסכמה לבניה
עורכת דין רחל אדרי
27/07/11
אכן שכן שקיבל הסכמה בעבר ייחשב כמי שמסכים בעתיד להרחבה דומה. יחד עם זאת לפי האמור בדברייך את מדברת על כך שהוא מבקש לבנות על ה"גג המשותף". על מנת לבנות על הגג המשותף עליו קודם כל לרכוש את הזכויות בגג משאר בעלי הדירות.
דחוף!!! העו"ד רוצה שאביא גם שמאי שיבדוק את הנכס
ארז
26/07/11
שלום,
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
שמאי מקרקעין ואחריות עורך הדין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/07/11
באופן עקרוני זה נכון שחלק מהמשימה של עורך הדין הוא לבצע בדיקות של הנכס בוועדה המקומית ו/או בעירייה.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף!!! העו"ד רוצה שאביא גם שמאי שיבדוק את הנכס
ארז
26/07/11
שלום,
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
אני לקראת רכישת בית צמוד קרקע.
העו"ד שלי ממליץ לי שאביא שמאי/אדריכל שיבדוק את כל הפרטים מבחינה תכנונית, כגון אם יש חריגות בנייה.
אני חשבתי שזה חלק מתפקידו של העו"ד, ועל זה אני משלם לו.
אך הוא טען שאם זו הייתה דירה בבניין אז לא היה צורך בשמאי. ומכיוון שזה בית צמוד קרקע, יכולים להיות הרבה בעיות, ולכן הוא ממליץ לי.
באתרי האינטרנט רשום שחלק מתפקידו של העו"ד, זה גם לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס (חריגות,...)
לעומת זאת, באתר אחד ראיתי שרשום: "מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך"
אז האם אני צריך להביא גם שמאי על חשבוני? או שהעו"ד צריך לבדוק זאת? מה כדאי לעשות?
תודה
בדיקה ע"י שמאי בנוסף לעו"ד
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מומלץ להביא שמאי. יש עו"ד עם ניסיון בתחום. בכל מקרה מאחר ואינך רוצה בעיות ו/או לתבוע את העו"ד עדיף ששמאי יעשה את הבדיקה ויתן דו"ח עם אחריות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת נכס באמצעות שמאי מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
27/07/11
באופן עקרוני זה נכון שחלק מהמשימה של עורך הדין הוא לבצע בדיקות של הנכס בוועדה המקומית ו/או בעירייה.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
יחד עם זאת, עורך הדין אינו מומחה לעניין האדריכלי, אין זה מחובתו ואף לא בתחום מומחיותו ללכת לנכס עצמו ולבדוק אם הבנייה תואמת את היתר הבנייה.
בנוסף, בבנייה צמודת קרקע, חריגות הבנייה נפוצות שבעתיים מאשר בבנייה רוויה (שם הרבה יותר קשה להוסיף חדר לדירה בודדת מתוך בניין).
לפיכך, צודק עורך הדין שלך כשהוא ממליץ לך לקחת אדריכל או שמאי שיבדוק שהנכס תואם את היתר הבנייה.
בנוסף, אם יש בנכס חריגות, השמאי יוכל לבצע עבורך בדיקה אם ניתן להכשירן ואם בנק למשכנתאות (ממנו תרצה לקבל משכנתא) יוריד מערך הנכס בבואו להעריך אותו לצורך המשכנתא.
רישום תוספת בניה בטאבו
שי
26/07/11
שלוםאני רוצה למכור דירה ישנה בבעלות אימי, בדירה יש תוספת בניה שנעשתה לפני 25 שנים ברישיון וקיימים כל ההיתרים.בנסח טאבו שהוצאנו לא מופיעה התוספת.מה הפרוצדורה של רישום תוספת בניה בטאבו.אודה לך לתשובה
תיקון רישום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
זו פרוצדורה לא מורכבת מידי למי שמכיר את התחום, בהרבה מהקמרים לאור העלויות וזמן כבר לא משנים את הרישום.
המפקח רשאי להורות על תיקון רישום שטח ולהורות על חידוש רישומם של מקרקעין שרישומם נעשה שלא בהתאם לבנוי בהיתר.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיסביר לכם על התהליך .....
המפקח רשאי להורות על תיקון רישום שטח ולהורות על חידוש רישומם של מקרקעין שרישומם נעשה שלא בהתאם לבנוי בהיתר.
פנו לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיסביר לכם על התהליך .....
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת דירקטורים של חברת בניה ע"ס פס"ד חלוט נגד החב
רזי
26/07/11
יש בידי פסק דין חלוט שהושג בבוררות נגד חברת בנייה, האם אפשרי
ןניתן לתבוע את הדירקטורים של אותה חברה באותן עילות או שיש לתבוע
אותם לבצע את פסק הדין לאחר שאחריותם ורשלנותם תוכח
האם ניתן ךפעול בהמרצת פתיחה לצו עשה במקרה כזה ע"ס מסמכים
ופסקי דין תקדימיים ?
ןניתן לתבוע את הדירקטורים של אותה חברה באותן עילות או שיש לתבוע
אותם לבצע את פסק הדין לאחר שאחריותם ורשלנותם תוכח
האם ניתן ךפעול בהמרצת פתיחה לצו עשה במקרה כזה ע"ס מסמכים
ופסקי דין תקדימיים ?
הרמת מסך - אחריות אישית של בעלי מניות - תביעות אישיות כנגד בעל מניות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
יש לבדוק האם מדובר ברשלנות של בעלי המניות ו/או מעשה שנעשה עם כוונה, דוגמה מקרה חפציבה. תפנה לעו"ד שעוסק בדיני חברות ומקרקעין שיסייע לך.
באופן כללי, לאחרונה רואים שימוש גובר בדוקטרינת הרמת המסך , זאת מאחר ובעלי תפקידים מנצלים את מעמדם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
באופן כללי, לאחרונה רואים שימוש גובר בדוקטרינת הרמת המסך , זאת מאחר ובעלי תפקידים מנצלים את מעמדם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר מס רכישה
ארז
26/07/11
יש בבעלותי דירה, לאחר מס' שנים רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה מס רכישה לפי דירה שניה, תוך פחות מ24 חודשים מיום רכישת הדירה השניה מכרתי את דירתי הראשונה, האם אני יכול לבקש החזר של מס הרכישה(שיחושב לפי דירה יחידה) למרות שלא הצהרתי במש"ח שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים.?
מס רכישה בגין דירה יחידה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
שאלה - בבעלותי דירה, לאחר מס' שנים רכשתי דירה נוספת ושילמתי עליה מס רכישה לפי דירה שניה, תוך פחות מ24 חודשים מיום רכישת הדירה השניה מכרתי את דירתי הראשונה, האם אני יכול לבקש החזר של מס הרכישה(שיחושב לפי דירה יחידה) למרות שלא הצהרתי במש"ח שאמכור את דירתי הראשונה תוך 24 חודשים.? ניתן לבקש, אך אין חובה לאשר לך את זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוואל
חיים
26/07/11
האם ערבות אוואל במקרה של שכירות דירה עדיין קיימת ובשימוש ?
תודה.
תודה.
ערבות אוואל
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/07/11
מכוח הוראת סעיף 57 לפקודה - ערבות אוואל. היתרון של ערבות זו, הינה ערבות שטרית אשר ניתנת למימוש ישיר בפני הלשכה להוצאה לפועל ללא צורך בהליך משפטי. ניתן לעשות שימוש בערבות מזוג זה, בכל מקרה מומלץ לעשות שימוש בערבות בנקאית ולבדוק טוב את פרטי השוכרים לרבות תלושי שכר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם היום הקובע בעיסקת נדלן לצורך מס הוא תאריך העיס
רחל
26/07/11
האם עיסקת נדלן שבוצעה בחודש X לפני אישור תבע לאיזור ,תהיה פטורה ממס השבחה וכיו"ב ,למרות שהדיווח לרשות המיסים נעשה מספר חודשים לאחר מכן ,לאחר אישור התבע,עקב הצורך באישור בית המשפט לעיסקה .או שהיום הקובע לחישוב המס הוא היום בו מדווחת העיסקה לרשות המיסים,שאז כבר יש תבע באיזור?
המועד הקובע - אישור בית המשפט
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
עובדה קטנה מהמקרה שלך, הינה בית המשפט. מאחר ומעורב בית המשפט, ניתן לומר שהעסקה מותנת באישור בית המשפט. בכל מקרה יש לבדוק את החוזה ולראות מה נאמר בו. זאת מאחר והמועד הקובע הינו מועד אישור העסקה בבית המשפט אך תלוי גם בתנאים שנקבעו בעסקה.
צתוך מאמר של ד"ר אלתר אציין קטע - בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
צתוך מאמר של ד"ר אלתר אציין קטע - בדיקת פסקי הדין שקבעו את החריג לכלל ביחס ליום מכירה בעסקאות שתוקפן מותנה מכח חוק באישור בית משפט, מגלה כי בכל אותן עסקאות, מעובדותיהן עולה כי ההסכמה, קרי היסודות החוזיים לעיסקה (קיבול להצעה) הושלמו ערב הפניה לאישור בית משפט. אישור בית משפט היה האלמנט האחרון שנדרש לשכלול ההסכם. כמו הסכם המקבל תוקף פס"ד השואב כוחו משני מקורות, דיני חוזים ופסק הדין שאישר אותו. גם עיסקה בהוצל"פ (או כל עיסקה הדורשת אישור בית משפט) הינה עיסקה השואבת יסודותיה משני מקורות: דיני חוזים והצו, או פסק הדין שנתן לה תוקף משפטי. העיסקה לא קמה ונוצרת כאשר אחד משני יסודות אלו חסר. זאת אפילו קיימת הצעה מדוייקת ספציפית ומוגדרת, וקיים אישור בית משפט אך לא קיים קיבול, אין עיסקה זו באה לעולם לצרכי הדין הכללי, לצרכי מס שבח. השופט שמגר בפס"ד אלדר שרון, קבע כי תוקף העיסקה המשפטי הוא יום חתימת ההסכם, מפגש הרצונות, גם אם ביצועה מותנה בשורה של תנאים שחלק מהם ידחה אותה לזמן רב או אפילו יבטלה כליל.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב החרגה
ניר
25/07/11
שלום רב.
אני קניתי דירה מקבלן ודרשתי לקבל בזמנו מכתב החרגה ואכן קיבלתי תמורת תשלום כמובן.
כרגע הבנתי שניתן טופס 4 לקבלן וצריך כרגע להסדיר את כל החובות ולהחזיר את הבטוחות. (חברת כלל ביטוח)
יש ברשותי מכתבי החרגה של בנק ירושלים וחברת כלל ועוד מכתבאחד של גמלא.
האם צריך להחזיר מכתבים אלא? האם אני צריך לקבל אישור על סילוק שיעבוד צד ג' מדירתי לפני החזרת הבטוחות של חברת כלל על כל הסכומים ששילמתי? (יש לציין כי כל הסכומים שולמו כבר לאחר כמה חודשים מרגע החוזה והיתרה היא 0)
אני קניתי דירה מקבלן ודרשתי לקבל בזמנו מכתב החרגה ואכן קיבלתי תמורת תשלום כמובן.
כרגע הבנתי שניתן טופס 4 לקבלן וצריך כרגע להסדיר את כל החובות ולהחזיר את הבטוחות. (חברת כלל ביטוח)
יש ברשותי מכתבי החרגה של בנק ירושלים וחברת כלל ועוד מכתבאחד של גמלא.
האם צריך להחזיר מכתבים אלא? האם אני צריך לקבל אישור על סילוק שיעבוד צד ג' מדירתי לפני החזרת הבטוחות של חברת כלל על כל הסכומים ששילמתי? (יש לציין כי כל הסכומים שולמו כבר לאחר כמה חודשים מרגע החוזה והיתרה היא 0)
מכתב החרגה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/07/11
אם יש מכתב החרגה סופי/מוחלט וניתן טופס 4 לדירה אין כל בעיה, נשאלת השאלה האם מדובר על מנהל או טאבו במקרה זה ???
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
שני
25/07/11
שלום,בעלי ואני מצאנו דירה שאנחנו רוצים לקנות. בעל הדירה אמר שיש קונה אחר שעדיין לא החזיר לו תשובה האם הוא מעוניין לקנות.הוא אמר לנו שאם אנחנו רציניים הוא מוכן לסגור איתנו ולא עם הקונה השני. אמרנו לו שאנחנו מעבירים את הטיפול לעו"ד שלנו רק אם הוא רציני והוא אמר שהוא רציני. בנוסף הוא העביר לנו את כל המסמכים הרלוונטיים (הליך רישום בית משותף, אישור זכויות, משכנתא, פרצלציה, שרטוטים וכו') וכתוב לנו במייל את פריסת התשלומים שהוא רוצה. למחרת הוא צלצל ובקש את מס' הטלפון של העו"ד שלנו על מנת שעו"ד של שנינו יתקשרו.מס' ימים לאחר מכן הוא אמר לנו שהקונה השני רוצה את הדירה ומכיוון שהוא היה איתו במשא ומתן קודם הוא מחוייב לו. בנוסף בדיעבד הבנו שעו"ד של שלהם תקשרו בניהם כל הזמן.מה הזכויות שלנו?
חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה !!!
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/07/11
יש לבדוק את המקרה לגופו ולראות עד כמה המסמכים שהועברו התגבשו לכדי הסכם לכאורה.
מומלץ להעביר לעו"ד לבדוק ומהר מאוד אם אתם מעוניינים על מנת לפעול. לאור הדברים שהועלו אני בספק האם ניתן לקבל צו מניעה אבל יש לבדוק לעומד על סמך המסמכים, מנסיוני ממספר לא קטן של תיקים מסוג זה, בתי המשפט נותנים צווי מניעה. אם מתברר שצו אכיפה הוא איננו בר ביצוע, וכל צו יהיה בבחינת סרק, וגם אם המדובר באי קיום חובה חוקית, לא ייתן בית המשפט צו אכיפה במקרה שכזה (בייסקי).
כמו כן יש אפילו פס"ד תקדימי מלא מזמן לגבי מו"מ שבית משפט הכיר בו גם כאשר לא היה חוזה מחייב. החובה לנהל מו"מ בתום לב עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם הסיבה לאי הימצאותו של הכתב הינה חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה גם בלא הכתב. תום לב או כתב – תום לב עדיף (ברק – מיעוט)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ להעביר לעו"ד לבדוק ומהר מאוד אם אתם מעוניינים על מנת לפעול. לאור הדברים שהועלו אני בספק האם ניתן לקבל צו מניעה אבל יש לבדוק לעומד על סמך המסמכים, מנסיוני ממספר לא קטן של תיקים מסוג זה, בתי המשפט נותנים צווי מניעה. אם מתברר שצו אכיפה הוא איננו בר ביצוע, וכל צו יהיה בבחינת סרק, וגם אם המדובר באי קיום חובה חוקית, לא ייתן בית המשפט צו אכיפה במקרה שכזה (בייסקי).
כמו כן יש אפילו פס"ד תקדימי מלא מזמן לגבי מו"מ שבית משפט הכיר בו גם כאשר לא היה חוזה מחייב. החובה לנהל מו"מ בתום לב עשויה לעיתים להתגבר על דרישת הכתב, ואם הסיבה לאי הימצאותו של הכתב הינה חוסר תום לב במו"מ, יהיה מקום להכיר בקיום חוזה גם בלא הכתב. תום לב או כתב – תום לב עדיף (ברק – מיעוט)
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומים לועד הבית
בת אל
25/07/11
אני בעלת דירה בבית משותף בן132 דירות הדירות הגדולות הן בשטח כפול משטח הדירות הקטנות
לפני 5 שנים מספר בעלי דירות קטנות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין וביקשו לשלם עפ"י חלקן היחסי דהיינו דירה קטנה תשלם מחצית מהסכום של דירה גדולה,
לבסוף התקבל הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין עפ"י הפשרה דירה קטנה תשלם 60 אחוז מדירה גדולה
האם אני רשאית לדרוש לשלם עפ"י חלקי היחסי דהיינו 50 אחוז בטענה שלא הייתי צד בהסכם הפשרה.
לפני 5 שנים מספר בעלי דירות קטנות הגישו תביעה למפקח על המקרקעין וביקשו לשלם עפ"י חלקן היחסי דהיינו דירה קטנה תשלם מחצית מהסכום של דירה גדולה,
לבסוף התקבל הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין עפ"י הפשרה דירה קטנה תשלם 60 אחוז מדירה גדולה
האם אני רשאית לדרוש לשלם עפ"י חלקי היחסי דהיינו 50 אחוז בטענה שלא הייתי צד בהסכם הפשרה.
פסק דין סופי - פנייה נוספת למפקח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
אם הסכם הפשרה קיבל תוקף מדובר על פס"ד שיש לכבד. בכל מקרה אני מכיר מספר תיקים בנושא שהתקבלה החלטה לשלם בדיוק לפי החלק היחסי, לכן יש לך קייס בעניין אם אין כל הערה על ההסכם פשרה ולא ידעת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת קרקע להשקעה דינה כדירה נוספת?
גיל
25/07/11
מה קורה לגבי מיסוי בכלל ומס רכוש וכו' , אם אני רוכש קרקע כמגרש להשקעה (ללא טופס 4) האם במצב זה הקרקע נחשבת כבעלות על דירה נוספת? או שאין קשר בין בעלות על קרקע כזו לבעלות על דירה האם רכישת הקרקע תחייב אותי מבחינת המיסוי הן של רכוש והן של מס בחשבון דומה של בעלויות על דירה נוספת.
קרקע אינה משפיעה על הזכות לעשות שימוש בפטור של דירת מגורים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מה קורה לגבי מיסוי בכלל ומס רכוש וכו' , אם אני רוכש קרקע כמגרש להשקעה (ללא טופס 4) האם במצב זה הקרקע נחשבת כבעלות על דירה נוספת? או שאין קשר בין בעלות על קרקע כזו לבעלות על דירה האם רכישת הקרקע תחייב אותי מבחינת המיסוי הן של רכוש והן של מס בחשבון דומה של בעלויות על דירה נוספת.
ראשית לגבי טופס 4 מה הרלוונטיות מאחר ומדובר על קרקע. רכישת קרקע לא קשורה כלל להגדרה של דירת מגורים ואינה עונה על ההגדרה.
רק אם תבנה בית על המקרקעין יהיה לך לשלם מיסים במסגרת ההיתר וכן לאחר מכן במכירה אם לא תעשה שימוש בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ראשית לגבי טופס 4 מה הרלוונטיות מאחר ומדובר על קרקע. רכישת קרקע לא קשורה כלל להגדרה של דירת מגורים ואינה עונה על ההגדרה.
רק אם תבנה בית על המקרקעין יהיה לך לשלם מיסים במסגרת ההיתר וכן לאחר מכן במכירה אם לא תעשה שימוש בפטור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר
אביהו
25/07/11
בבעלותי בית וקרקע מינהל שירשתי מאבי (בטאבו עלשמי משנמשנת 2000)
אחותי גרה בבית עד 30/6/2011
אחי לאחר פטירת אישתו בנה בחצר יחידה ללא רשיון משנת 2006/1
בידיעה שיפנה אותה תוך 3-4 שנים ללא אישורי אך בידיעתי לאחר שנדרש על ידי לפנות לפני 3 שנים ומאחר והיו חובות ארנונה קיבל ממני חוזה שכירות
(לא קבלתי שקל תמורת החוזה) מצוין שאי ןחוק הגנת הדייר בחוזה תוקף החוזה עד 31/12/2010
אחותי פינתה את הבית החוקי ב30/6/2011
אחי פלש לבית ומסרב להתפנות
מה עליי לעשות כדי לפנות אותו מהבית ומחצר (אין לי בעיה שהיחידה תהרס)
אחותי גרה בבית עד 30/6/2011
אחי לאחר פטירת אישתו בנה בחצר יחידה ללא רשיון משנת 2006/1
בידיעה שיפנה אותה תוך 3-4 שנים ללא אישורי אך בידיעתי לאחר שנדרש על ידי לפנות לפני 3 שנים ומאחר והיו חובות ארנונה קיבל ממני חוזה שכירות
(לא קבלתי שקל תמורת החוזה) מצוין שאי ןחוק הגנת הדייר בחוזה תוקף החוזה עד 31/12/2010
אחותי פינתה את הבית החוקי ב30/6/2011
אחי פלש לבית ומסרב להתפנות
מה עליי לעשות כדי לפנות אותו מהבית ומחצר (אין לי בעיה שהיחידה תהרס)
נסח טאבו
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
מצויין לי בנסח מלשכת רישום מקרקעין, לגבי החלקים בזכות 657/25444. מהי הכוונה? מה מציינים שני המספרים?
תודה והמשך שבוע טוב
מדובר על החלק שכנראה אתה הבעלים. מדובר על קרקע ככל הנראה במושע שהיחס שלך הוא לפי השבר האמור. אין לי נסח אך כך נראה הדבר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
תודה והמשך שבוע טוב
מדובר על החלק שכנראה אתה הבעלים. מדובר על קרקע ככל הנראה במושע שהיחס שלך הוא לפי השבר האמור. אין לי נסח אך כך נראה הדבר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש
גל
25/07/11
בבעלותי חצי דירה מירושה ודירת מגורים בה אני מתגורר, באם אני רוצה לקנות דירה חלופית לדירת המגורים הנוכחית תוך כדי מכירת דירה, האם דירת הירושה (בבעלות חלקית) נחשבת כדירה ראשונה והדירה שתירכש כדירה שנייה? ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה
מיסוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
26/07/11
בבעלותי חצי דירה מירושה ודירת מגורים בה אני מתגורר, באם אני רוצה לקנות דירה חלופית לדירת המגורים הנוכחית תוך כדי מכירתה, האם דירת הירושה (בבעלות חלקית) נחשבת כדירה ראשונה והדירה שתירכש כדירה שנייה? לגבי החלק של השאלה הנוכחי, מדובר על כמה חלקים אך אענה באופן כללי - דירת ירושה ניתן למכור (לגבי החלק היחסי) בפטור של דירת ירושה. לגבי החלקה השני ניתן לעשות שימוש באחד הפטורים הקיימים מתוקף הוראות שעה וכו'. לגבי שחלוף זכויות לא מומלף על פניו במקרה דנן.
ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה. לגבי מס רכוש, אני מבין שהכוונה למס רכישה בשלב הרכישה. לעניין הרכישה מדובר על דירה אחת בלבד, לכן במידה ותמכרו את הדירה תוך 24 חודשים הדין יהיה לפי דירה אחת.
היעוץ הנ"ל הינו כללי בלבד ואינו על בסיס מסמכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ואז מס הרכוש יהיה כמו דירה שנייה. לגבי מס רכוש, אני מבין שהכוונה למס רכישה בשלב הרכישה. לעניין הרכישה מדובר על דירה אחת בלבד, לכן במידה ותמכרו את הדירה תוך 24 חודשים הדין יהיה לפי דירה אחת.
היעוץ הנ"ל הינו כללי בלבד ואינו על בסיס מסמכים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
