פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
סמכות להיכנס למקרקעין לביצוע עבודות
איל
04/08/11
לא היתרנו לקבלן להכנס לשטח הבניין לביצוע עבודות עד שלא ישלים חובותיו אלינו. הקבלן שלח מכתב ובו הוא מצטט מתוך הסכם החכירה י.פ 4818 שפורסם ביום 04.11.1999. האם זהו הסכם כללי, או ספציפי? במסמכי רכישת הדירה שלי שנחתמו מספר שנים קודם, לא נמצא הסכם כזה. נניח שמדובר בהסכם עם מינהל מקרקעי ישראל (או גוף אחר) - האם האמור בו יכול לחייב אותי, למרות שאיני צד להסכם זה?
סמכות להיכנס למקרקעין לביצוע עבודות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
הסיטואציה שאתה מתאר חסרה פרטים רבים. לא ברור מהם היחסים המשפטיים שביניכם, מה המעמד המשפטי שלך ומה המעמד המשפטי של הקבלן, מהי המערכת המלאה של ההסכמים שיש ביניכם, איזה חובות יש לקבלן כלפיכם וכיו"ב. לא ניתן לתת לך ייעוץ רציני על הבסיס הזה. נראה לי שבנסיבות האלה אין מנוס מלפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד שבקיא בתחום, לאחר שתציג בפניו את מלוא העובדות ומלוא המסמכים הרלבנטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התראה על פינוי – שוכר ללא חוזה
חן
03/08/11
אני מתגורר בדירה משך 4 שנים, חוזה השכירות הסתיים לפני חודש והיום בעל הדירה הגיש לי חוזה חדש בו עולה סכום השכירות ב 150%. בהנחה שאני כבר חודש לא תחת חוזה, ואיני מתכוון לחדש את החוזה במחיר החדש, הם אני זכאי להתראה של חודשיים מראש לפני פינוי? הם בחודשיים אלה עלי לשלם את המחיר החדש למרות שלא חתמתי על חוזה ?
פינוי שוכר ללא הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
באופן עקרוני המשכיר אמור לתת לך זמן סביר להתארגנות. זמן סביר זה עניין סובייקטיבי. לא בטוח ש-60 יום זה זמן סביר בעיקר בהתחשב בכך שחופשת הקיץ היא הזמן המתאים לבעלי נכסים למציאת שוכר. ייתכן ש-30 יום זה זמן סביר ומספיק לעניין. זה נתון למשא ומתן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש
רונית
03/08/11
אבי מעביר לי דירה במתנה ללא תמורה, יש לי פטור ממס רכישה וממס שבח. בלשכת הרישום ביקשו אישור על מס רכוש, אני מבקשת הסבר איך משיגים אישור כזה? למי פונים? איזה טופס? אני זקוקה להדרכה מפורטת בעניין זה (לציין שהדירה היא דירה בבניין משותף). תודה רבה
אישור מס רכוש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
פונים למשרד מיסוי מקרקעין באזור הרלבנטי לנכס ומבקשים אישור מס רכוש לטאבו (בד"כ יש פקיד אחד או שניים שמנפיקים אישור כזה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור לקו ביוב
פרנסואה
03/08/11
שלום !
אני גר בבית פרטי עם חצר וכך גם השכן שלי.
לי יש קו ביוב ולו אין (יש לו בורות רקב וספיגה) וזאת אני יודע כי לי יש תכנית עירייה של קו ביוב ולו אין.
בזמן שהייתי עם משפחתי בחו"ל השכן הכניס פועלים לחצרי שפתחו את בריכת הביוב פערו בה חור והחדירו צינור לנקז את קו הביוב החדש שעשה השכן. האם הוא לא עבר פה על חוק השגת גבול?
אחרי כמה חודשים עשינו שיפוצים בחצר שלנו ניתקנו צינורות מים אטמנו בורות רקב ישנים ובין היתר הפועל חתך את הצינור הפיראטי שהחדיר השכן מבלי לדעת שזה של השכן כי בשרטוט של העיריה אין צינור כזה ואטם אותו כמו כל צינור אחר שהיה.
אחרי כמה ימים בא השכן והאשים אותנו שנגרם לו נזק מכך והוא רוצה פיצויים רק אז גילינו שהוא חדר לשטחנו והתחבר ללא רשות.
האם הוא לא עבר על חוק המקרקעין?
לסיכום האם בכלל מגיע לו פיצוי הרי הוא העבריין ומה פשענו אנחנו ?
בברכה. פרנסואה.
אני גר בבית פרטי עם חצר וכך גם השכן שלי.
לי יש קו ביוב ולו אין (יש לו בורות רקב וספיגה) וזאת אני יודע כי לי יש תכנית עירייה של קו ביוב ולו אין.
בזמן שהייתי עם משפחתי בחו"ל השכן הכניס פועלים לחצרי שפתחו את בריכת הביוב פערו בה חור והחדירו צינור לנקז את קו הביוב החדש שעשה השכן. האם הוא לא עבר פה על חוק השגת גבול?
אחרי כמה חודשים עשינו שיפוצים בחצר שלנו ניתקנו צינורות מים אטמנו בורות רקב ישנים ובין היתר הפועל חתך את הצינור הפיראטי שהחדיר השכן מבלי לדעת שזה של השכן כי בשרטוט של העיריה אין צינור כזה ואטם אותו כמו כל צינור אחר שהיה.
אחרי כמה ימים בא השכן והאשים אותנו שנגרם לו נזק מכך והוא רוצה פיצויים רק אז גילינו שהוא חדר לשטחנו והתחבר ללא רשות.
האם הוא לא עבר על חוק המקרקעין?
לסיכום האם בכלל מגיע לו פיצוי הרי הוא העבריין ומה פשענו אנחנו ?
בברכה. פרנסואה.
חיבור לקו ביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
באופן עקרוני, אם אכן, כפי שאתה מתאר, השכן נכנס לחצר שלך בזמן שלא היית ועשה מה שעשה - זה לא חוקי, ואין לו אפשרות להתלונן אלא על עצמו. העניין הוא שמתיאור העובדות על ידך, משתמע, שאתה לא באמת יודע שכך היה (אין לך ראיות לכך או עדים שמעידים על כך), אלא אתה מסיק זאת, בדיעבד ולאחר מעשה. האם אתה בנית את הבית שבו אתה גר והתקנת את מערכת הביוב (ולכן יודע בוודאות שבמערכת שיצרת השכן לא היה מחובר) או שרכשת את הבית ממישהו אחר?
מכל מקום, קרוב לוודאי, שאתה לא מחוייב לאפשר לשכן שלך להתחבר לקו הביוב שנמצא אצלך בחצר, אולם, כדי לקבל תשובה חד משמעית תצטרך לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
מכל מקום, קרוב לוודאי, שאתה לא מחוייב לאפשר לשכן שלך להתחבר לקו הביוב שנמצא אצלך בחצר, אולם, כדי לקבל תשובה חד משמעית תצטרך לפנות לעורך דין ולהציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קביעת שמאי
אורי
03/08/11
שלום, בי"מ קבע בהסכמת הצדדים, כי שמאי מקרקעין מסויים יהיה הקובע בדבר שווי הדירה. והשמאי נתן חוו"ד לא הגיונית. כיצד ניתן לערער על כך? תודה
קביעת שמאי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
אפשר לבקש לחקור את השמאי במסגרת הליך ההוכחות ולנסות לערער על חוות הדעת שלו, באמצעות הצגת נתונים אובייקטיביים שסותרים אותה. קורה לא אחת שבית המשפט משתכנע שהמומחה שהוא עצמו מינה לא עשה את עבודתו כהלכה. זה לא קל אך אפשרי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מחסן
גיל
03/08/11
שלום
ברשותי מחסן פרטי 10 מטר מרובע בבניין מגורים אותו אני מעוניין להשכיר. על אילו דגשים עליי לתת את הדעת בבואי להשכיר את המחסן הנ"ל ? האם יש לקבל אישור מהועד של הבנין ? אשמח אם ניתן יהיה לצרף קישור להורדה של חוזה שכירות מתאים למקרה - בחינם או בתשלום.
תודה רבה!
ברשותי מחסן פרטי 10 מטר מרובע בבניין מגורים אותו אני מעוניין להשכיר. על אילו דגשים עליי לתת את הדעת בבואי להשכיר את המחסן הנ"ל ? האם יש לקבל אישור מהועד של הבנין ? אשמח אם ניתן יהיה לצרף קישור להורדה של חוזה שכירות מתאים למקרה - בחינם או בתשלום.
תודה רבה!
השכרת מחסן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
צריך לערוך הסכם טוב ולהקפיד על בטחונות שיגנו עלייך מפני הפרת ההסכם. פנה לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שיערוך עבורך הסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא חבות תשלום הוצאות כיבוי
עו"ד צעירה
03/08/11
שאלתי היא כזו: חברה מסוימת היא בעלים של תחנת גז במקום מסויים. מפעילת המתקן היא חברה אחרת אשר שוכרת את המקום בשכירות משנה. אם במקום פרצה שריפה- מי חב בתשלום הוצאות הכיבוי? יש לציין כי בתקנות שירותי הכבאות תשלומים בעד שירותים מקבל השירות מוגדר כבעל או מחזיק בנכס שבו או להגנתו נעשתה פעולת הכיבוי.
תשלום הוצאות כיבוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
זו לא בדיוק שאלה רלבנטית לפורום נדל"ן אולם, נראה שמי שאמור לשלם זה מי שנהנה משירותי הכיבוי. אם יוצא ששתי החברות נהנות משירותי הכיבוי, צריך לבדוק את הסכם השכירות ביניהם ולנסות למצוא בו תשובה מי אחראי על המצאי שבתחנה ועל מי חלות הוצאות התחזוקה של המצאי הזה, ומכאן להקיש מי אמור לשאת בעלות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקי רטיבות מהשכן ומחלוקת סביב הצעות מחיר
יעל
03/08/11
שלום רב,
השכן גרם לנזקי רטיבות לדירתנו.
ישנו פער בין הצעת המחיר של בעל המקצוע שהביא השכןן, לבין הצעות המחיר שאנו קיבלנו.
השכן מוכן לשלם רק בעבור הצעת המחיר הנמוכה יותר, שהוא קיבל,
מה עושים? (התיקון כמובן מתבצע בתוך דירתנו).
בתודה רבה!
השכן גרם לנזקי רטיבות לדירתנו.
ישנו פער בין הצעת המחיר של בעל המקצוע שהביא השכןן, לבין הצעות המחיר שאנו קיבלנו.
השכן מוכן לשלם רק בעבור הצעת המחיר הנמוכה יותר, שהוא קיבל,
מה עושים? (התיקון כמובן מתבצע בתוך דירתנו).
בתודה רבה!
תיקון נזקי רטיבות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
אתם בוודאי לא חייבים להסכים לקחת את בעל המקצוע הזול ביותר אולם אתם צריכים שתהיה לכם סיבה טובה ורלבנטית להתנגדות לכך. תתשאלו את בעלי המקצוע איך בדיוק הם מתכוונים לטפל בבעיה, באיזה חומרים הם משתמשים וכיו"ב ותנסו להבין מאיפה נובע הפער בין בעלי המקצוע שלכם לבעל המקצוע של השכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
ניקי
03/08/11
תושב חוץ רכוש דירה בארץ, מה מס רכישה שחל עליו?
אם תוב חוץ מוכר דירה יום למחרת כשקנה, האם חל עליו מס שבח? מה גודל מס שבח שחל עליו
רוב תודות
אם תוב חוץ מוכר דירה יום למחרת כשקנה, האם חל עליו מס שבח? מה גודל מס שבח שחל עליו
רוב תודות
מס רכישה
עו"ד נפתלי רובין
03/08/11
בנוגע למס רכישה, אם הדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה או אם יש לו כבר דירה אחרת שהינה דירתו היחידה (לפני רכישת הדירה השניה) והוא מתחייב למכור את הדירה הישנה תוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן), חישוב מס רכישה יהיה כדלקמן:
(1) על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(2) על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%;(3) על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%.
אם לא נתמלאו התנאים הנ"ל, חישוב מס רכישה יהיה כדלקמן:
(1) על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%;
(2) על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%;
(3) על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.
לגבי מס שבח, חסרים פרטים ואני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד נפתלי רובין
(1) על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(2) על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%;(3) על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%.
אם לא נתמלאו התנאים הנ"ל, חישוב מס רכישה יהיה כדלקמן:
(1) על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%;
(2) על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%;
(3) על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.
לגבי מס שבח, חסרים פרטים ואני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד נפתלי רובין
שאלה לגבי רישום
רון
03/08/11
האם ניתן לקבל מידע על בעלות של נכס ע:פ
, ת.ז של האדם? כל אחד רשאי?
, ת.ז של האדם? כל אחד רשאי?
מידע לגבי בעלות על נכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
04/08/11
כל אחד יכול להוציא נסח טאבו (על פי גוש וחלקה). אם הנכס רשום במינהל, לא ניתן לקבל לגביו מידע, אלא אם מציגים בפני המינהל יפוי כוח של החוכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה כן
הלשכה לאיתור
16/08/11
אם יודעים מהו הנכס אפשר לפי הוצאת גוש חלקה.
בלעדי זה, אי אפשר.
חלק מהנכסים אפשר לבדוק ברשם המשכונות, במידה ויש על הנכס משכון.
בלעדי זה, אי אפשר.
חלק מהנכסים אפשר לבדוק ברשם המשכונות, במידה ויש על הנכס משכון.
מגרש – מירי
אני
02/08/11
שלום.
סבא הוריש מגרש ל - 4 ילדיו. בן א' - לאחר ההורשה נפטר וחלקו במגרש עבור לבנו (נכדו של המוריש הראשון) שהוא היום בגיר.
בן ב' של המוריש הראשון (הסבא) רוצה להעביר את חלקו במגרש בהעברה ללא תמורה לאחיין שאביו (בן א') נפטר לעיל.
מיד לאחר העברה מעוניין הנכד למכור את המגרש חלקו שירש מאביו ז"ל וחלקו שקיבל ללא תמורה מדודו.
השאלה שלי:
1. אילו מסים חלים על המעביר ועל הנעבר?
2. האם יש צורך בתכנון מס לפני נקיטת פעולות?
3. מה זה קרקע מירי? בטאבו לא כתוב שום ייעוד של הקרקע חוץ מהעובדה שזו קרקע מירי.
4. האם יש עוד נקודות שעלינו לשים לב לפני שבכלל מתחילים בתהליך?
תודה
סבא הוריש מגרש ל - 4 ילדיו. בן א' - לאחר ההורשה נפטר וחלקו במגרש עבור לבנו (נכדו של המוריש הראשון) שהוא היום בגיר.
בן ב' של המוריש הראשון (הסבא) רוצה להעביר את חלקו במגרש בהעברה ללא תמורה לאחיין שאביו (בן א') נפטר לעיל.
מיד לאחר העברה מעוניין הנכד למכור את המגרש חלקו שירש מאביו ז"ל וחלקו שקיבל ללא תמורה מדודו.
השאלה שלי:
1. אילו מסים חלים על המעביר ועל הנעבר?
2. האם יש צורך בתכנון מס לפני נקיטת פעולות?
3. מה זה קרקע מירי? בטאבו לא כתוב שום ייעוד של הקרקע חוץ מהעובדה שזו קרקע מירי.
4. האם יש עוד נקודות שעלינו לשים לב לפני שבכלל מתחילים בתהליך?
תודה
של השולטן
הלשכה לאיתור
10/08/11
בס"ד.
שלום רב.
מיסוי אינו התחום שלי.
רק אוריד לך את הספק של "אל אראצ'י אל-אמיריה" שפרושו מתורכית - הקרקע של האמיר ולמשתמש יש רקזכות אכילת פירות.
הקיצור הוא קרקע מירי אבל לך אין כל כך השלכות, למעט אם תרצה להפוך אותה ל"הקדש"...
למעשה זה כמו קרקע מינהל בזמננו.
יש בנוסף:
קרקע "מולק" שהתושב הוא מלך בה (כמו קרקע פרטית היום)
קרקע "ווקף" שזן קרקע הקדש (אפילו בתוך המשפחה)
קרקע "מותרכה" הזהה לקרקעות לצורכי ציבור היום
קרקע "מואת" שהיא קרקע מתה שאינה שייכת לאיש
שלום רב.
מיסוי אינו התחום שלי.
רק אוריד לך את הספק של "אל אראצ'י אל-אמיריה" שפרושו מתורכית - הקרקע של האמיר ולמשתמש יש רקזכות אכילת פירות.
הקיצור הוא קרקע מירי אבל לך אין כל כך השלכות, למעט אם תרצה להפוך אותה ל"הקדש"...
למעשה זה כמו קרקע מינהל בזמננו.
יש בנוסף:
קרקע "מולק" שהתושב הוא מלך בה (כמו קרקע פרטית היום)
קרקע "ווקף" שזן קרקע הקדש (אפילו בתוך המשפחה)
קרקע "מותרכה" הזהה לקרקעות לצורכי ציבור היום
קרקע "מואת" שהיא קרקע מתה שאינה שייכת לאיש
אמא שלי רוצה להעביר לי דירה במתנה
ירוחמי
02/08/11
ולציין שיש לי כבר דירה בבעלותי.האם עלי לשלם מס רכישה?ואיך קובעים את הסכום ?אם הדירה היא במתנה?תודה מראש
העברת דירה במתנה - מס הרכישה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
במידה ויש ברשותך דירה האמור ישפיע על גובה מס הרכישה שעליך לשלם.
אתה נכנס לעניין המס רכישה למדרגה השנייה. מחשבון מס רכישה http://www.goleango.com/acquisition-tax.php
נשאלת השאלה האם אתה מתכוון למכור את הדירה הראשונה תוך המועדים הקבועים בחוק, כי אז תשלם לפי המדרגות הרגילות.
"דירה יחידה" - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה נכנס לעניין המס רכישה למדרגה השנייה. מחשבון מס רכישה http://www.goleango.com/acquisition-tax.php
נשאלת השאלה האם אתה מתכוון למכור את הדירה הראשונה תוך המועדים הקבועים בחוק, כי אז תשלם לפי המדרגות הרגילות.
"דירה יחידה" - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לענין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא פחות מ- 25%;
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מע"מ בקניית דירה ראשונה
קובי
02/08/11
במידה ואני רוכש דירה חדש "על הנייר" מקבלן,ולאחר חתימת החוזה יהיה הנחה או פטור מלא של מע"מ על דירה ראשונה האם אני יהיה זכאי לקבל חזרה המע"מ או חלק מהמע"מ בחזרה?
תודה מראש.
תודה מראש.
מע"מ
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
הדבר מוסדר בחוזה הקבלן. בדרך כלל מציינים כי המחיר משתנה בהתאם למע"מ. יש חוזים שנקבע שהסכום הוא סופי ולא משנה עניין המע"מ. המע"מ צפוי לרדת ולא לעלות ככל הנראה ולכן עדיף לקבוע כי המחיר ישתנה בהתאם לשינויים במע"מ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שמסרב להתפנות
קרן מיצנר
02/08/11
שלום רב, הורי השכירו את דירתם בצפון הארץ לזוג שבנתיים נפרדו, הבית נראה הרוס וחרב ואנו לא מעוניינים להמשיך להשכיר את הדירה לאדם הנוכחי. החוזה מסתיים ביום שישי הקרוב הודעתי לו באמצעות הטלפון ובאמצעות סמס כי עליו לפנות את הדירה. מה עושים אם האדם לא יהיה בבית על מנת להפגש איתנו? האם ניתן להוציא את חפציו החוצה? מזכירה כי האדם הוא בעייתי, לא מאפשר ביקורים בבית וגרם לבית נזק רב...
פינוי שוכר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
לאור התמונה שאתה מתאר מומלץ לך לפגוש עו"ד. יש לנו תיק בדיוק אותו דבר במשרד שאנו מנהלים כנגד השוכר במספר ערכאות, תביעת פינוי, במקרה שלנו ע.יציאה מהארץ, תביעה רגילה ועוד. בכל מקרה, במידה והוא לא יפנה תפעל באמצעות עו"ד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות שיבוב בעניין ביטוחים
אריאנה
02/08/11
אם בטיוטת חוזה רשום כי "אני אחראית מכל בחינות ואספקט ביטוחי באחריות מלאה... ולא תחול רשום זכות שיבוב...
למה הכוונה בזכות שיבוב?
למה הכוונה בזכות שיבוב?
סעיף ויתור על זכות שיבוב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
מדובר על סעיף בפוליסת ביטוח דירה אני מאמין, לפוליסה מסוג זה יש להוסיף סעיף ויתור על זכות שיבוב של חברת הביטוח כנגד המשכיר(בעל בדירה). בנוסף מומלץ להוסיף להסכם השכירות סעיף לבעל הדירה להוסיף סעיף ויתור על זכות שיבוב לפוליסת ביטוח דירה שברשותו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לאם חד הורית
מרי
02/08/11
שלום רב,ברצוני לשאול האם אני יכולה לרכוש דירה בלי הון עצמי אם מגיע לי הלוואה ממשרד השיכון בסביבות 200 אלף ש"ח,וביתרה לקחת משכנתא?! נגיד הבית עולה חצי מליון.....(ברצוני לציין שאני אם חד הורית)
תודה
תודה
משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
לכאורה כן, ראוי להפנות את השאלה לבנק. לא מדובר על נושא הקשור למקרקעין ישירות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכוש- האם חל על השכרת משרד?
נטלי
02/08/11
צהרים טובים לכולם,
יש לי שאלה- האם חל מס רכוש על שכירות נכס למטרת משרד? כי הכניסו סעיף כזה בחוזה ואני מעוניינת לדעת אם להסירו.
תודה מראש, יום טוב,
נטלי
יש לי שאלה- האם חל מס רכוש על שכירות נכס למטרת משרד? כי הכניסו סעיף כזה בחוזה ואני מעוניינת לדעת אם להסירו.
תודה מראש, יום טוב,
נטלי
מס רכוש
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
מאחר והחוזה לא חלק מהשאלה, מומלץ שעו"ד שמטפל בחוזה יתן לך חוות דעת כתובה בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת שטר קנייה ישן
יעקב
02/08/11
שלום,
סבא רבא שלי קנה חלקה מתישהו בשנות ה-20 או 30, ובנה עליה בית שעומד עד היום.
אני מחפש את שטר הקנייה, או מסמכים ישנים לגבי החלקה - בנסח טאבו יש פירוט רק משנת 1958.
היכן אפשר למצוא שטרות ישנים יותר? בטאבו? מה הנוהל לבקשה כזו?
סבא רבא שלי קנה חלקה מתישהו בשנות ה-20 או 30, ובנה עליה בית שעומד עד היום.
אני מחפש את שטר הקנייה, או מסמכים ישנים לגבי החלקה - בנסח טאבו יש פירוט רק משנת 1958.
היכן אפשר למצוא שטרות ישנים יותר? בטאבו? מה הנוהל לבקשה כזו?
אישורים ישנים - ארכיב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
יש לנו כרגע מקרה משנת 1903 וכן מקרה משנת 1939, בשני המקרים הצלחנו להמציא מסמכים, הקושי היה גדול, יש כל מיני מאגרים לרבות ארכיב של המדינה ועוד.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה עולה חתימה של נטוריון?
רפי
02/08/11
היי מישהו יכול להגיד לי כמה עולה חתימה של עורך דין נטוריון על מסמך נדלניסטי?
בנוסף האם לכל מסמך משפטי יש את המחיר שלו?
רפי
02/08/11
ישנם כמה מסמכים הקשורים לנכס ודורשים ממני להחתים נטוריון, האם צריך לשלם על כל מסמך ומסמך בנפרד?
יפוי כח נוטריוני - עלות
עו"ד אברהם ללום
02/08/11
http://www.finehome.co.il/mashkanta_p5.asp
ייפוי כוח נוטריוניעלות משוערת 150-300 ₪.
250 ש"ח כולל מע"מ אני חושב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ייפוי כוח נוטריוניעלות משוערת 150-300 ₪.
250 ש"ח כולל מע"מ אני חושב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
שכירות- משרד- רשיון עסק?
נטלי
02/08/11
בוקר טוב,
אני מכינה חוזה שכירות לחברה שמעוניינת לשכור משרד במגדל מסחרי- שאלתי היא : האם החברה מחוייבת להוציא רשיון עסק למטרת השכירות- כשימוש לצורכי משרד, או שבעצם היות המקום מגדל מסחרי- אין צורך בהוצאת רישיון מסוג זה.
אודה לתשובתכם המהירה והאדיבה.
תודה
נטלי
אני מכינה חוזה שכירות לחברה שמעוניינת לשכור משרד במגדל מסחרי- שאלתי היא : האם החברה מחוייבת להוציא רשיון עסק למטרת השכירות- כשימוש לצורכי משרד, או שבעצם היות המקום מגדל מסחרי- אין צורך בהוצאת רישיון מסוג זה.
אודה לתשובתכם המהירה והאדיבה.
תודה
נטלי
רישיון עסק
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
עו"ד לדוגמה לא צריך רישיון עסק. תבדקי מה תחום העיסוק של החברה ולפי זה תבדקי במחלקת הרישוי בעירייה ותקבלי תשובה מהירה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה שהתקבלה במתנה
איציק
02/08/11
האם במכירת דירה יחידה (לא מכרתי שום דירה ב4 השנים האחרונות) שהתקבלה במתנה מדודה, יש פטור ממס שבח או שצריך לחכות את תקופת הצינון של 1-4 שנים? אינני נשוי ולא גרתי בדירה כלל. הדירה התקבלה בשנת 2009 ומשמשת למגורים. אם ישנה תקופת צינון, כמה שנים בדיוק? וממתי נמנים השנים, ממעוד החוזה ורישום הערת האזהרה או ממועד הרישום בטאבו?
במידה ויש תקופת צינון, הפטור הזמני ממס שבח בשל מצוקת הדיור יכול לסייע במקרה זה?
תודה רבה
במידה ויש תקופת צינון, הפטור הזמני ממס שבח בשל מצוקת הדיור יכול לסייע במקרה זה?
תודה רבה
אין צינון במכירת דירה בפטור - הוראות שעה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
אתה יכול לעשות שימוש כיום בפטורים הניתנים מהתיקון לחוק ולמכור את הדירה ללא תקופת צינון מאחר והמתנה נעשתה עוד ב-2009. מתנה עד נובמבר האחרון אינה מצריכה תקופת צינון במידה ותעשה שימוש בהוראות החדשות במועדים שנקבעו לכך.
אין צינון במכירת דירה בפטור
רשות המיסים אישרה, כי תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין והחלה על מי שמוכר דירה שקיבל במתנה, לא תחול במקרה של דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור ממס לפי החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים ובתנאי שהדירה נתקבלה במתנה לפני תחילת הוראת השעה (1.11.2010) ודווחה כדין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אין צינון במכירת דירה בפטור
רשות המיסים אישרה, כי תקופת הצינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין והחלה על מי שמוכר דירה שקיבל במתנה, לא תחול במקרה של דירת מגורים מזכה שנמכרת בפטור ממס לפי החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים ובתנאי שהדירה נתקבלה במתנה לפני תחילת הוראת השעה (1.11.2010) ודווחה כדין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת וועד הבית
יעקב
01/08/11
הנני משכיר את דירתי בעיר פלונית. לאחרונה התקבלה החלטה של וועד הבית לפיה על המשכיר את דירתו "בבית המשותף" להפקיד צ'ק ערבון ע"ס כמה מאות שקלים לשימוש בכל עת שדייריו עושים נזקים בשטחי הבנין. שאלתי הינה האם החלטה זו מחייבת אותי? לפי הנראה לי החלטה זו אינה עולה בקנה אחד עם ס' 62(א) לחוק המקרקעין ".. או להטיל עליהם חובות או תשלומים.. שלא פורשו בחוק". על תשובתכם המפורטת אודה.
החלטת ועד בית - חיוב כספי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
02/08/11
להחלטות ועד הבית נבחר, יש תוקף של החלטה של ציבור הדייריםפ כולו, כל שאלו בתחום סמכותו של וועד הבית– ניהול הבניין (שוטף)וקבלת החלטות בעניינים השוטפים הנוגעים לו.
אם מדובר על החלטה סבירה שיש לה בסיס וההחלטה התקבלה כדין עם סמכות, ניתן אולי על אף האמור בחוק המקרקעין לגבות את החלטת הועד. בכל מקרה מדובר על החלטה שיש לבדוק, לרבות את עניין הסבירות בקבלת ההחלטה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם מדובר על החלטה סבירה שיש לה בסיס וההחלטה התקבלה כדין עם סמכות, ניתן אולי על אף האמור בחוק המקרקעין לגבות את החלטת הועד. בכל מקרה מדובר על החלטה שיש לבדוק, לרבות את עניין הסבירות בקבלת ההחלטה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס לשני קונים
שגב
01/08/11
יש לי נכס בנוי של 280 מ"ר על שטח של 500 מ"ר. הוא מחולק פיזית לשתי דירות ורשום כדירה אחת, כיצד ניתן למכור את הנכס לשני קונים, באופן חוקי ?כלומר שינוסח שקונה אחד קונה את הדירה העליונה ב 800000 וקונה שני את הדירה התחתונה ב 1200000?אני נמצא בעיר של דתיים ולא מצאתי קונה אחד שיסכים לשלם שני מליון.האם ניתן לעשות זאת באופן שימנע נגדי תביעות נגדיות מאחד מהקונים ?
פיצול דירה למכירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/08/11
אתה שוכח שלא תקבל פטור במידה ואתה לא מוכר את מלוא הזכויות שלך בדירה. כמו כן לא ניתן למכור לשני אנשים, מה שכן ניתן לעשות למכור להם יחד ושהם יעשו בינהם הסכם שיתוף והסכם ליחוד בינהם, אם אין קשר משפחתי בינהם זו בעיה בפני עצמה, הריח מדובר על פיצול דירה. לגבי תביעות ובכלל מומלץ שלא לעשות זאת, כמו כן תפנה לעו"ד לפני שאתה עושה הסכם או זכרון דברים. אין צורך לציין כי משכנתא לא יקבלו הרוכשים גם כן, מה שמסבך עוד את התמונה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הלוואה פרטית כנגד משכנתאו/או משכון
אחד
01/08/11
שלום.
הלוויתי לחבר הלוואה גבוהה כנגד שיעבוד הדירה שלו במשכנתא לטובתי.
הדירה שלו רשומה בטאבו. (לא מינהל ולא חברה משכנת).
האם אני צריך גם למשכן את הדירה ליתר ביטחון - ברשם המשכונות? או שזה מיותר?
הלוויתי לחבר הלוואה גבוהה כנגד שיעבוד הדירה שלו במשכנתא לטובתי.
הדירה שלו רשומה בטאבו. (לא מינהל ולא חברה משכנת).
האם אני צריך גם למשכן את הדירה ליתר ביטחון - ברשם המשכונות? או שזה מיותר?
תוספת לשאלה
אחד
01/08/11
אם חלילה החבר לא יחזיר את ההלוואה האם אני אוכל במקום למכור את הדירה ישר לרשום אתה על שמי (בלי הליכי מכירה לאחרים) ומקסימום אתקזז עם החבר על היתרה, אם תישאר יתרה?
במקרה כזה האם אצטרך אישור בימ"ש או הוצל"פ או מישהו אחר?
במקרה כזה האם אצטרך אישור בימ"ש או הוצל"פ או מישהו אחר?
בטוחה בגין הלוואה
עו"ד אברהם ללום
01/08/11
אפשרי, מדובר על עלות נמוכה ועוד בטוחה. באופן כללי הערת אטזהרה מספיקה. הכל תלוי בצדדים, בהלוואה עצמה וכו'.
אברהם ללום עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום עו"ד
מנהל הפורום
נכס מוקפא להסדר
מירי
01/08/11
שלום רב,
קניתי דירה בשנת 1988, הדירה לא נרשמה על שמי וגם לא נרשמה לטובתי הערת אזהרה.
היום הוצאתי נסח טאבו וראיתי שבסוף כתוב "נכס מוקפא להסדר".
יש ללי 2 שאלות:
1. האם אוכל לרשום הערת אזהרה על סמך ההסכם הישן?
2. מה הכוונה של הביטוי "נכס מוקפא להסדר"?
קניתי דירה בשנת 1988, הדירה לא נרשמה על שמי וגם לא נרשמה לטובתי הערת אזהרה.
היום הוצאתי נסח טאבו וראיתי שבסוף כתוב "נכס מוקפא להסדר".
יש ללי 2 שאלות:
1. האם אוכל לרשום הערת אזהרה על סמך ההסכם הישן?
2. מה הכוונה של הביטוי "נכס מוקפא להסדר"?
הקפאה של הנכס בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
01/08/11
הנכס בהליך רישום ככל הנראה. תפני ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית לקבלת תשובה.
במקביל לא ניתן לרשום הערה בטאבו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקביל לא ניתן לרשום הערה בטאבו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
