פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעיה עם שכן
אודי
28/08/11
לקבלת היתר בקשתי מהשכן לחתום על הגרמושקה אולם כאשר הוא נוכח לדעת שלפי תוכנית הפיתוח של העירייה האפס אפס שלי גבוה משלו ב 2 מטר הוא מתנגד וטוען שיגיש בקשה לעירייה לעור לי את ההיתר והבניה על מנת שיורידו אותי ל אפס אפס שלו כיוון שזה פוגע לו במגרש. מה עלי לעשות והאם הוא יכול למנוע ממני להתקדם - אני תכננתי בדיוק לפי הוראות התכנון שהעירייה הנחתה
היתר בניה
עו"ד שזר תומר
29/08/11
אם אין באפשרותך לשנות את התוכנית, הרי שיש שאתה ממשיך כרגיל - ורק אם ההתנגדות שלו תתקבל - הוא יכול לעצור את הבניה, אבל הסיכוי לך לכאורה - קטן.
מה גם שיש לשכן סיכון שאם הוא יעצור את הבניה, ובסוף יתברר כי זה היה לריק, תוכל לתבוע אותו על נזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה גם שיש לשכן סיכון שאם הוא יעצור את הבניה, ובסוף יתברר כי זה היה לריק, תוכל לתבוע אותו על נזק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעיה עם המנהל
אודי
28/08/11
הגעתי לקבל את חתימת המנהל על תוכניות להיתר ואז נאמר לי שיש להזמין שמאות כיוון שהתב"ע אינה מופיעה בהסכם הפיתוח שנחתם עם המנהל.התב"ע הנ"ל מחלקת את החלקה המקורית ל 4 מגרשים ואינה משנה זכויות בניה אלא משנה קווי בניין ומחלקת למגרשים. העיניין שלא ניתן היה לתת שמאות למגרש 216 הנ"ל ולחתום על הסכם פיתוח כיוון שהתב"ע החדשה היא זאת שיצרה את מגרש 216 המדובר.איך אני יכול לשכנע את המנהל כי יש כאן סתירה שמצד אחד המנהל גבה כסף עבור מגרש 216 וקרא לו בשמו ומצד שני טוען שיש לעשות שמאות חדשה על מגרש זה ?בנוסף התב"ע הנ"ל פורסמה לפני תאריך חתימת הסכם הפיתוח עם המנהל - האם זה משנה ?
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
29/08/11
אודי שלום רב,
תנסה להוציא למינהל מכתב מפורט (הם מחוייבים לענות).
ואם ההסבר המפורט לא יצליח - תוכל לפנות לביהמ"ש ולבקש סעד הצהרתי כנגד המינהל.
תעזר בעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנסה להוציא למינהל מכתב מפורט (הם מחוייבים לענות).
ואם ההסבר המפורט לא יצליח - תוכל לפנות לביהמ"ש ולבקש סעד הצהרתי כנגד המינהל.
תעזר בעו"ד.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האם מנהל מקרקעי ישראל יכולים לחייב אותי בפרצלציה
אייל
28/08/11
שלום האם מנהל מקרקעי ישראל יכולים לחייב אותי בפרצלציה כאשר כל החלקה שיש לי היא בבעלותי ויש לי אפשרות לבנות יחידה נוספת על הקרקע
פרצלציה - לא רצונית
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
מדובר על שאלה מאוד ספציפית שיש להכיר את התיק. יש מקרים שהמנהל דרש מלקוחות המשרד לבצע פרצלציה ונלחמנו וגם הצלחנו.
מומלץ לפנות לעו"ד שיטפל לך בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מומלץ לפנות לעו"ד שיטפל לך בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה נטוש
פבלו
28/08/11
אני מחפש מבנה לפתוח גן ילדים פרטי,יש לי גננת ( אישתי) מטפלת חמה (חברה טובה) ילדים(ילדי שכנים,שנישבעים לרשום את הילדים ברגע שאני ואישתי פותחים גן. בשכונה כמעט ואין בתים צמודי קרקעה ,ואנחנו מתשים למצוא משהו מתאים במחיר סביר. בלב שכונה שלנו עומד מבנה נטוש,אטום בערך שש שנים. פעם זאת היתה בריכת שחיה לא גדולה ששימשה את תושבי שכונה . כמה שסיפרו לי זה היה מקום פרטי ,לא של עירייה , עז עירייה בנתה לא רחוק מהמקום "בריכה עירונית" מקום ניסגר וכעבור שנה מילו את בריכה באדמה כי זה היה מקום לריבוי יתושים. מבנה די גדול היו שן שירותים מלתחות ומשרד ואני חושב שיכול להתאים לגן אם לשנות שם חלוקה פנימית ולשפץ וכמובן יש שטח די גדול לחצר. השאלות שלי :* האם ניתן לפתוח במבנה הזה גן ילדים,זה היה מבנה ציבורי כמה שאני מבין. *איך מאתרים את בעל הנכס. *מה להציע לו שכירות נמוכה לטווח ערוך ואני משקיע בנכס (שיפוץ וכדומה) או שהוא משקיע בשיפוץ ואני משלם שכירות כמקובל בשוק מקומי(פשוט אין לי שמץ של מוסג איך זה מקובל) * האם ניתן אחר כך או עכשיו להגדיל את המבנה תודה רבה .
איתור בעלים - מחשבון גוש חלקה לפי שם רחוב
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
הינך מוזמן לפנות לעו"ד או מתווך בעניין. הפורום מטרתו לתת מענה משפטי.
אתה יכול לבדוק בנסח הטאבו ובאתר מחשבון גוש חלקה לפי רחוב ואז לנסות או עם חוקר או בגוגל לפי שם לאתר את הבעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה יכול לבדוק בנסח הטאבו ובאתר מחשבון גוש חלקה לפי רחוב ואז לנסות או עם חוקר או בגוגל לפי שם לאתר את הבעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין אכיפת פס"ד של המחוזי
מייקי
28/08/11
שלום. ביהמ"ש המחוזי קבע בפס"ד ששטח מקרקעין יעבור מאדם אחד לאדם אחר. מנהל מקרקעי ישראל לא מוכן לבצע העברת בעלות מאחר ועל השטח יש צריף קטן שנבנה ללא היתר וכעת מתקיים לגביו הליך משפטי מאחר והצד שהפסיד את השטח מבקש פיצוי ע"מ לפנות את הצריף. השאלה היא: האם המנהל לא מחוייב לכבד את החלטת ביהמ"ש? ידוע לי על תקדימים בהם היה עיקול על נכס והועברה בעלות כאשר העיקול המשיך לרבוץ על הנכס. מדוע במקרה הנ"ל לא ניתן להעביר את הבעלות? תודה.
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
29/08/11
מייקי שלום,
לצערי אין לי אפשרות להשיב על שאלתך המורכבת מבלי לבדוק את התיק לגופו.
לכאורה - מבלי לבדוק את המקרה לגופו המינהל מחוייב לפעול על פי ההחלטה, מבלי לבדוק את המקרה לגופו ללא התניה.
כאשר ניתן אולי לנסות להגיש בקשה לביזיון ביהמ"ש - אולי זה יזיז את התיק...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לצערי אין לי אפשרות להשיב על שאלתך המורכבת מבלי לבדוק את התיק לגופו.
לכאורה - מבלי לבדוק את המקרה לגופו המינהל מחוייב לפעול על פי ההחלטה, מבלי לבדוק את המקרה לגופו ללא התניה.
כאשר ניתן אולי לנסות להגיש בקשה לביזיון ביהמ"ש - אולי זה יזיז את התיק...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוספת מרפסת
אלברט
28/08/11
למומחים שלום רב
הדירה היא קומה ראשונה על עמודים וע"פ תבע ניתן להוסיף 33מ"ר ברשותי הסכמת דיירים של 75% 12/16 דיירים להוספת המרפסת
כיצד עלי להבטיח את התשלום עבור היסודות שאבנה מהדייר שמעלי במידה וירצה לבנות גם הוא מרפסת
בתודה מראש
הדירה היא קומה ראשונה על עמודים וע"פ תבע ניתן להוסיף 33מ"ר ברשותי הסכמת דיירים של 75% 12/16 דיירים להוספת המרפסת
כיצד עלי להבטיח את התשלום עבור היסודות שאבנה מהדייר שמעלי במידה וירצה לבנות גם הוא מרפסת
בתודה מראש
תשלום עבור הקמת תשתית על ידי דיירים בקומות שמעל
עו"ד שזר תומר
29/08/11
אלברט שלום,
שאלה יפה, ראה על מנת למנוע עוגמת נפש בעתיד, המלצתי היא לכנס אסיפת דיירים, ושם לקבוע בהחלטה של האסיפה אודות הסכום שצריך לשלם כל דייר שמעליך, או לחלופין, לקבוע כי את מימון היסודות ישלמו הדיירים שווה בשווה (פחות עלות הקמת המרפסת כמובן).
תדאג שהאסיפה תכונס כמו שצריך ואז למעשה אם הוא לא ישלם תוכל לנסות להעזר בהחלטת הועדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה יפה, ראה על מנת למנוע עוגמת נפש בעתיד, המלצתי היא לכנס אסיפת דיירים, ושם לקבוע בהחלטה של האסיפה אודות הסכום שצריך לשלם כל דייר שמעליך, או לחלופין, לקבוע כי את מימון היסודות ישלמו הדיירים שווה בשווה (פחות עלות הקמת המרפסת כמובן).
תדאג שהאסיפה תכונס כמו שצריך ואז למעשה אם הוא לא ישלם תוכל לנסות להעזר בהחלטת הועדה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רטיבות בקיר שנגרמת כתוצאה מבעיה בקיר החיצוני
משה
28/08/11
שלוםת
ואני ואישתי נכנסו לדירה בתחילת השנה, ולאחר כמה ימי גשם ממש חזקים התחלנו לראות רטיבות על אחד הקירות בבית.
הזמנו מומחה שיאפיין את הבעיה והוא מצא שהבעיה בקיר החיצוני של הבניין, ושצריך לאטום את הקיר מבחוץ עם חומר מיוחד.
איש המקצוע הסביר לי שמאחר וזה קיר חיצוני אז הוא נחשב כרכוש משותף וועד הבית צריך לשאת בעלות התיקון.
הוא הדריך אותי לדבר עם תרבות הדיור והם יוכלו להסביר לי מה לעשות.
התקשרתי לתרבות הדיור וגיליתי שאחנו לא חברים בתרבות הדיור ושאני ברשות עצמי.
מה ניתן לעשות, האם וועד הבית צריך לשאת בהוצאות של התיקון?
במקרה שהדיירם וועד הבית מתנגדים אז כיצד ניתן לחייב אותם לשאת בעלויות?
בתודה רבה,
משה
ואני ואישתי נכנסו לדירה בתחילת השנה, ולאחר כמה ימי גשם ממש חזקים התחלנו לראות רטיבות על אחד הקירות בבית.
הזמנו מומחה שיאפיין את הבעיה והוא מצא שהבעיה בקיר החיצוני של הבניין, ושצריך לאטום את הקיר מבחוץ עם חומר מיוחד.
איש המקצוע הסביר לי שמאחר וזה קיר חיצוני אז הוא נחשב כרכוש משותף וועד הבית צריך לשאת בעלות התיקון.
הוא הדריך אותי לדבר עם תרבות הדיור והם יוכלו להסביר לי מה לעשות.
התקשרתי לתרבות הדיור וגיליתי שאחנו לא חברים בתרבות הדיור ושאני ברשות עצמי.
מה ניתן לעשות, האם וועד הבית צריך לשאת בהוצאות של התיקון?
במקרה שהדיירם וועד הבית מתנגדים אז כיצד ניתן לחייב אותם לשאת בעלויות?
בתודה רבה,
משה
עלות תיקונים - אחריות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
שאלה הבאה מדברת על הסמכות של המפקח על הבתים המשותפים. תפנה במכתב ראשוני לועד הבית ותבקש שהם ישלמו ולא אתה תשלם ותבקש מהם את העלות ואת כל ההוצאות.
כמגשר יצא לי לעשות גישור בין דייר לועד, שעתיים פגישה סיימנו את הסכסוך, מומלץ לבדוק את העניין.
לאחר מכן אתה יכול לפעול גם בהתאם תשובה בעניין המפקח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמגשר יצא לי לעשות גישור בין דייר לועד, שעתיים פגישה סיימנו את הסכסוך, מומלץ לבדוק את העניין.
לאחר מכן אתה יכול לפעול גם בהתאם תשובה בעניין המפקח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות מפקח
yedid
28/08/11
האם סכסוך שכנים לגבי נזקים שנגרמו לתשתית משותפת וכן דרישה לפיצוי בגין עוגמת נפש יכולה להתברר בפני בית המשפט השלום או שמא מדובר בסמכות בלעדית של המפקח ?
סמכות המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
סמכותו של המפקח - לשכת רישום המקרקעין
בית המשפט המחוזי בתל - אביב קובע מהן סמכויותיו של המפקח על רישום מקרקעין, כאשר הוא משמש כערכאה שיפוטית בסכסוכי שכנים. לסמכויות אלו יש מקורות רבים ומגוונים בהתאם לאמור בפס"ד.
המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים
בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.
תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח.
3. המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים:
· השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
· סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
· סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך.
· סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום).
· סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה.
· סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית.
· התקנת כבלים בהתאם לסעיף 6 כ"ט לחוק הבזק.
· התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק.
כבעל דירה לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה,
וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.
4. המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשל"ח - 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.
5. עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד.
6. כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בית המשפט המחוזי בתל - אביב קובע מהן סמכויותיו של המפקח על רישום מקרקעין, כאשר הוא משמש כערכאה שיפוטית בסכסוכי שכנים. לסמכויות אלו יש מקורות רבים ומגוונים בהתאם לאמור בפס"ד.
המפקח דן בסכסוכים הקשורים לבתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים וכן בסכסוכים הקשורים לבתים שאינם רשומים בפנקס הבתים המשותפים
בית לענין זה הינו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר.
תקנות סדרי הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 חלות, בשינויים המחוייבים על סדרי הדין בסכסוכים הנשמעים בפני המפקח.
3. המפקח דן אך ורק בסכסוכים הבאים:
· השתתפות בעלי דירות בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת השירותים לפי דין או נוהג.
· סכסוכים בין בעלי דירות לפי תקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין.
· סכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המוסכם של הבית המשותף נשוא הסכסוך.
· סכסוכים בין בעלי דירות בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת, או לגבי הרכוש המשותף ( תביעה זו אפשר להגיש גם לבית משפט השלום).
· סכסוכים בין בעלי דירות בקשר להרחבת דירה.
· סכסוכים בין בעלי דירות בקשר למתקנים משותפים אחרים לרבות התקנת מעלית.
· התקנת כבלים בהתאם לסעיף 6 כ"ט לחוק הבזק.
· התקנת צלחות לוין בהתאם לס' 6 נח' עד סעיף 6 סב' לחוק הבזק.
כבעל דירה לגבי סכסוכים נחשב גם מי שמחזיק בדירה מטעם בעל הדירה,
וכן חוכר ו/או חוכר משנה לתקופה העולה על 25 שנה.
4. המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על סמך תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום האגרה שנקבעה בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשל"ח - 1987, ואין הוא רשאי לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון המתנהל לפניו כדין.
5. עובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים הנ"ל מידע המוגבל לעניינים טכניים ולהבהרות פרוצדורליות בלבד, הקשורות בהגשת תביעה, ללא כל תוספת פרשנות. אין הם רשאים לתת כל ייעוץ או הסברים מהותיים. יעוץ, הדרכה והכוונה ניתן לקבל בכל סניף של האגודה לתרבות הדיור ו/או אצל עו"ד.
6. כל פנייה בענייני סכסוכים תיעשה רק במזכירות, ואין לפנות אל המפקח במישרין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח בזמן השכרת דירה
טל
28/08/11
שלום
אני עתידה להשכיר דירה שברשותי. המבנה מבוטח בביטוח מבנה בלבד. ביקשתי מהשוכרת לקיים ביטוח תכולה וביטוח צד ג' עבור עצמה, אולם היא סרבה.
האם אני בעצם אחראית עליה במקרה והיא נפגעת בזמן שהיא בדירה?או שמתוקף השכירות היא אחראית לעצמה? ובקיצור, במידה והיא מסרבת לבטח, האם אני יכולה לציין בחוזה שהיא מסירה בכך את אחריותי ושהיא לא תוכל לתבוע אותי במידה ויקרה לה נזק?
תודה
אני עתידה להשכיר דירה שברשותי. המבנה מבוטח בביטוח מבנה בלבד. ביקשתי מהשוכרת לקיים ביטוח תכולה וביטוח צד ג' עבור עצמה, אולם היא סרבה.
האם אני בעצם אחראית עליה במקרה והיא נפגעת בזמן שהיא בדירה?או שמתוקף השכירות היא אחראית לעצמה? ובקיצור, במידה והיא מסרבת לבטח, האם אני יכולה לציין בחוזה שהיא מסירה בכך את אחריותי ושהיא לא תוכל לתבוע אותי במידה ויקרה לה נזק?
תודה
ביטוח - הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
ראשית, עולה השאלה האם בהסכם המכר יש התייחסות לכך. אנחנו מציינים את העובדה בחוזה השכירות על מנת להימנע מכך.
אם אין ביטוח ויגרם נזק, הנזק יהיה של הבעלים, כלומר שלך. לגבי תביעת שיפוי זה כבר משהו אחר. זה תלוי בהסכם ובחלוקת היחסים בהתאם להסכם.
יש לשלוח לה מכתב מסודר בעניין, הרי לא ייתכן שאתה תעשה לה ביטוח צד ג' וביטוח תכולה. מומלץ לפנות לעו"ד שיוציא לה מכתב מסודר וכן בפעם הבאה לערוך הסכם טוב.
על פי פקודת הנזיקין נקבע - אם פרצה אש מנכס מסוים, על בעל הנכס להוכיח שהוא לא התרשל. החוק יוצא מתוך נקודת הנחה שבעל הנכס אשם בתוצאות השריפה, ובעל הדירה יכול למצוא את עצמו ללא הדירה, שעוקלה להבטחת תשלום הפיצויים לניזוק. השוכר ככל הנראה יתבע בתביעת שיפוי שיגיש המשכיר, לאחר שהמשכיר נתבע על ידי מי שניזוק מהשריפה.
השוכר, שהתחייב בחוזה לפצות את בעל הדירה על כל הנזקים שיגרום, גם הוא עלול להיקלע למצוקה קשה. כי עליו לפצות את בעל הדירה לא רק בתיקון הנזקים לדירה, שנגרמו במקרה של רשלנות מצדו, אלא גם להחזיר לו את הכסף שנאלץ לשלם לשכן שניזוק. זו הסיבה לכך שיש חשיבות רבה לרכישת פוליסת ביטוח של מבנה הדירה וביטוח אחריות לפיצוי נזקים לצד שלישי. אלא שבמרבית חוזי השכירות חסר אותו סעיף הדן בביטוח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם אין ביטוח ויגרם נזק, הנזק יהיה של הבעלים, כלומר שלך. לגבי תביעת שיפוי זה כבר משהו אחר. זה תלוי בהסכם ובחלוקת היחסים בהתאם להסכם.
יש לשלוח לה מכתב מסודר בעניין, הרי לא ייתכן שאתה תעשה לה ביטוח צד ג' וביטוח תכולה. מומלץ לפנות לעו"ד שיוציא לה מכתב מסודר וכן בפעם הבאה לערוך הסכם טוב.
על פי פקודת הנזיקין נקבע - אם פרצה אש מנכס מסוים, על בעל הנכס להוכיח שהוא לא התרשל. החוק יוצא מתוך נקודת הנחה שבעל הנכס אשם בתוצאות השריפה, ובעל הדירה יכול למצוא את עצמו ללא הדירה, שעוקלה להבטחת תשלום הפיצויים לניזוק. השוכר ככל הנראה יתבע בתביעת שיפוי שיגיש המשכיר, לאחר שהמשכיר נתבע על ידי מי שניזוק מהשריפה.
השוכר, שהתחייב בחוזה לפצות את בעל הדירה על כל הנזקים שיגרום, גם הוא עלול להיקלע למצוקה קשה. כי עליו לפצות את בעל הדירה לא רק בתיקון הנזקים לדירה, שנגרמו במקרה של רשלנות מצדו, אלא גם להחזיר לו את הכסף שנאלץ לשלם לשכן שניזוק. זו הסיבה לכך שיש חשיבות רבה לרכישת פוליסת ביטוח של מבנה הדירה וביטוח אחריות לפיצוי נזקים לצד שלישי. אלא שבמרבית חוזי השכירות חסר אותו סעיף הדן בביטוח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות השוכר -עזיבת דירה לפני תום חוזה שכירות
איילה
28/08/11
שלום רב .
יש לי כמה שאלות בעניין זכויות השוכר.
1. לנו הסכם שכירות בלתי מוגנת ( סטנדרטי שהורד מהאינטרנט ) ללא תוספות של סעיפים שבו סעיפים של אי תחולת חוק הגנת הדייר ונשאר לנו 3 חודשים עד תום החוזה , נודע לנו כי בחודש הקרוב מתכוונים לבנות מרפסות לבניין הדבר כרוך ברעש ואבק בלתי פוסק דבר שאינו מתאים לתינוק החדש שאמור להיולד בשבועות הקרובים . האם זו עילה לעזיבה ללא מציאת דייר חדש ע"פ החוזה ואו המתנה לסיום תקופת החוזה ?
2.כמה פעמים בשבוע יכול בעל הדירה להראות לשוכרים פוטנציאלים דירה אם בחוזה לא הוגדר מס פעמים אלא רשום :
1.1. השוכר יאפשר למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בזמנים סבירים, בתיאום מראש עם המשכיר, כדי לבדוק את מצב המושכר ו/או כדי להראותו לצדדים שלישיים.
תודה
יש לי כמה שאלות בעניין זכויות השוכר.
1. לנו הסכם שכירות בלתי מוגנת ( סטנדרטי שהורד מהאינטרנט ) ללא תוספות של סעיפים שבו סעיפים של אי תחולת חוק הגנת הדייר ונשאר לנו 3 חודשים עד תום החוזה , נודע לנו כי בחודש הקרוב מתכוונים לבנות מרפסות לבניין הדבר כרוך ברעש ואבק בלתי פוסק דבר שאינו מתאים לתינוק החדש שאמור להיולד בשבועות הקרובים . האם זו עילה לעזיבה ללא מציאת דייר חדש ע"פ החוזה ואו המתנה לסיום תקופת החוזה ?
2.כמה פעמים בשבוע יכול בעל הדירה להראות לשוכרים פוטנציאלים דירה אם בחוזה לא הוגדר מס פעמים אלא רשום :
1.1. השוכר יאפשר למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בזמנים סבירים, בתיאום מראש עם המשכיר, כדי לבדוק את מצב המושכר ו/או כדי להראותו לצדדים שלישיים.
תודה
פינוי מוקדם של חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
שיהיה המון מזל טוב !
במקרה שלכם מומלץ מאוד לפנות למשכיר ולהביא בפניו את המצב המיוחד שלכם. ראשית לעניין העובדה שילד חדש מגיע לעולם ואתם לא יכולים לאפשר לכל אחד להיכנס לדירה בתקופה הזו למעט בשעות מאוד מסוימות וכן לעניין הרעש שמדובר בהפרה של המשכיר ואתם מבקשים לסיים את ההסכם במידה ואתם יכולים למצוא נכס חלופי. תפנו באופן דחוף למשכיר במכתב. כמו כן, יש לבדוק את הסכם השכירות ולבדוק האם המשכיר כלל התייחסות לכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה שלכם מומלץ מאוד לפנות למשכיר ולהביא בפניו את המצב המיוחד שלכם. ראשית לעניין העובדה שילד חדש מגיע לעולם ואתם לא יכולים לאפשר לכל אחד להיכנס לדירה בתקופה הזו למעט בשעות מאוד מסוימות וכן לעניין הרעש שמדובר בהפרה של המשכיר ואתם מבקשים לסיים את ההסכם במידה ואתם יכולים למצוא נכס חלופי. תפנו באופן דחוף למשכיר במכתב. כמו כן, יש לבדוק את הסכם השכירות ולבדוק האם המשכיר כלל התייחסות לכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה בלי הסכם מכר
רועי
27/08/11
לאבא שלי יש דירה עליה משלם משכנתא.הוא רוצה להעביר לי חצי ממנה בהערת אזהרה (ולא זכויות קניניות).האם ניתן לעשות זאת בלי הסכם מכר ובלי מיסים?ברור לי שהערת האזהרה אינה זכות קניינית טהורה.
העברה ללא תמורה - רישום הערה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
שלום !
יש להבין מה בדיוק אתם רוצים לעשות לפני שניתן לתת חוות דעת. לעניות שעתי אם אני מבין נכון, יש לבצע העברה של מחצית הזכויות בהעברה ללא תמורה ולרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההסכם, ניתן אף להעביר מחצית הזכויות ולהחריג את המשכנתא ולאחר מכן לרשום הערה לטובת האבא על המנעות מעשיית עסקה. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד מאחר ויש מספר דרכים לפעול. לא מדובר על מקרה מורכב אך צריך להכיר את הנושא לרבות את עניין המיסוי על מנת להימנע מבעיות בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש להבין מה בדיוק אתם רוצים לעשות לפני שניתן לתת חוות דעת. לעניות שעתי אם אני מבין נכון, יש לבצע העברה של מחצית הזכויות בהעברה ללא תמורה ולרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההסכם, ניתן אף להעביר מחצית הזכויות ולהחריג את המשכנתא ולאחר מכן לרשום הערה לטובת האבא על המנעות מעשיית עסקה. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד מאחר ויש מספר דרכים לפעול. לא מדובר על מקרה מורכב אך צריך להכיר את הנושא לרבות את עניין המיסוי על מנת להימנע מבעיות בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת גז בדירה שכורה
שמרית
27/08/11
שלום, לפני כשלושה חודשים שכרתי דירה. לדירה לא היה מחובר גז. אני מעוניינת להתקין בלוני גז בדירה והעלות נעה בין 600 ל-900 ש"ח בשל עלויות התקנה ופיקדון הבלונים. האם עלי לשאת בהוצאה או על בעל הדירה? תודה
חיבור גז - הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
זה תלוי בהסכם שלך. האם כתוב בהסכם שהדירה תהיה מחוברת ? אם אכן רשום, תפני למשכיר ותבקשי שישלם אם לא זו בעיה שהיה צריל לעלות קודם לכן. הכל תלוי בנוסח ההסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בענין שטח מינהל שחולק לא שווה
כרמית
27/08/11
אנחנו גרים בבית דו משפחתי על אדמת מינהל. גודל המגרש כולו הוא 670 מ"ר. כלומר כל אחת מהמשפחות הייתה צריכה לקבל 335 מ"ר. ברישום במנהל על הנייר זה רשום כך אך בפועל המגרש חולק לא נכון והבתים נבנו על מגרשים לא שווים בגודלם . אנחנו בנינו את הבית על מגרש שגודלו כ250 מ"ר והשכנים שלנו על כ420 מ"ר. מה אנחנו יכולים לעשות כדי להשיב לנו את השטח או לקבל פיצוי . האם בבית משפט יכולים לאלץ אותם לפצות אותנו או לתת לנו את חלקנו,בהתחשב בעובדה שהטעות נעשתה כנראה על ידי המנהל בהקמת הבתים לפני כ60 שנה והבית שלנו נבנה לפני כ30 שנה .
הסגת גבול במקרקעין - שימוש במקרקעין שלא כדין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
הסגת גבול במקרקעין - שימוש במקרקעין שלא כדין -
יש לנו מספר מקרים כאלו בטיפול המשרד. מבלי להיכנס למקרה באופן ספציפי ברצוני לציין כי, אתם יכולים לפנות לשכן ולעלות מספר טענות:
· השכנים נדרשים באופן מיידי להפסיק כל שימוש במקרקעין בחלק השייך לכם וכן להרוס את הבנייה על המקרקעין הללו.
· לא זו אף זו, תדרשו פיצוי על כל השנים בהם נעשה שימוש במקרקעין ללא הסכמתכם.
· נקודה מהותית מאוד הינה, מתי ידעתם על הפלישה. מיד עם היוודע הפלישה למקרקעין שלכם פניתם אליהם.
· המקרה הנ"ל הינו הסגת גבול במקרקעין, כניסה למקרקעין שלא כדין אשר גורמים לכם להיזק והפרעה שלא כדין.
· יש עוד טענות, כמובן יש לבדוק מתי נושע לכם על הפלישה, על כמה שנים מדובר , על מצב המקרקעין מבחינה רישומית ומשפטית ועוד. עליכם לפנות לעו"ד מומחה ולקבל את חוות דעתו בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש לנו מספר מקרים כאלו בטיפול המשרד. מבלי להיכנס למקרה באופן ספציפי ברצוני לציין כי, אתם יכולים לפנות לשכן ולעלות מספר טענות:
· השכנים נדרשים באופן מיידי להפסיק כל שימוש במקרקעין בחלק השייך לכם וכן להרוס את הבנייה על המקרקעין הללו.
· לא זו אף זו, תדרשו פיצוי על כל השנים בהם נעשה שימוש במקרקעין ללא הסכמתכם.
· נקודה מהותית מאוד הינה, מתי ידעתם על הפלישה. מיד עם היוודע הפלישה למקרקעין שלכם פניתם אליהם.
· המקרה הנ"ל הינו הסגת גבול במקרקעין, כניסה למקרקעין שלא כדין אשר גורמים לכם להיזק והפרעה שלא כדין.
· יש עוד טענות, כמובן יש לבדוק מתי נושע לכם על הפלישה, על כמה שנים מדובר , על מצב המקרקעין מבחינה רישומית ומשפטית ועוד. עליכם לפנות לעו"ד מומחה ולקבל את חוות דעתו בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב מרכזי
רוני
27/08/11
אני שוכרת דירה בת"א קומת קרקע לפני כחודש באמצע הלילה,היתה הצפה של ביוב מהשירותים שבביתי, בעקבות סתימה של הביוב המרכזי בבניין. (דיברתי עם בעל הבית שלי והוא אמר שאין לו מה לעשות שזה באחריות הביניין )הזמנתי אינסט', לאחר שבועיים כמעט התחילה שוב הצפה נוספת ושוב הגיע האינסט' וניקה שוב את בור הכיוב המרכזי , ולדבריו יש צורך לעשות שם כל מני תיקונים כלליים ,אחרת זה יקרה שוב.
אני חייבת לציין שעד כה לא קיבל האינסטלור את התשלומים ובעל הבית שלי מתנער מהתשלום .אין ועד בית לבנין, יש מישהי שאוספת כסף עבור המנקה וגם את זה לא משלמים לה, בעל הבית שלי פשוט זרק עלי את כל הסיפור ומצפה שאני זאת שאנסה לאסוף את הכסף הוא מודה שלא אני אמורה לשלם אבל ממשיך להתנער מאחריות אישית...עד היום הוא אפילו לא התקשר לבעלי דירות אחרות למרות ששלחתי לו את מספרי הטלפון של כמה מהם. כל הצ'קים עבור השכר דירה אצלו (שולמו מראש) ואני יודעת שאין זה חוקי לבטל צ'ק, ואין ספק כי האינססטלטור אמור לקבל את התשלום עבור עבודתו, מה אני יכולה לעשות ומה האפשרויות שעומדות בפני...כמו כן מה יקרה עם ההצפה תקרה שוב יש 99.9% שזה יקרה
לתשובה אודה יום נעים
אני חייבת לציין שעד כה לא קיבל האינסטלור את התשלומים ובעל הבית שלי מתנער מהתשלום .אין ועד בית לבנין, יש מישהי שאוספת כסף עבור המנקה וגם את זה לא משלמים לה, בעל הבית שלי פשוט זרק עלי את כל הסיפור ומצפה שאני זאת שאנסה לאסוף את הכסף הוא מודה שלא אני אמורה לשלם אבל ממשיך להתנער מאחריות אישית...עד היום הוא אפילו לא התקשר לבעלי דירות אחרות למרות ששלחתי לו את מספרי הטלפון של כמה מהם. כל הצ'קים עבור השכר דירה אצלו (שולמו מראש) ואני יודעת שאין זה חוקי לבטל צ'ק, ואין ספק כי האינססטלטור אמור לקבל את התשלום עבור עבודתו, מה אני יכולה לעשות ומה האפשרויות שעומדות בפני...כמו כן מה יקרה עם ההצפה תקרה שוב יש 99.9% שזה יקרה
לתשובה אודה יום נעים
אחריות משכיר לנזקי אינסטלציה במושכר !
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
לשאלתך, יש להתייחס מנקודה אחת בלבד לעניות דעתי, מהי האחריות של בעל דירה בהסכם שכירות.
לפני עריכת הסכם שכירות, יש להסדיר את את מערכת היחסים בין בעל הדירה לדייר כאשר רק דבר אחד ברור במסגרת זו, תשלום דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים.
לאור האמור יש להסדיר את מערכת היחסים כולל התחיבויות הצדדים על מנת למנוע בעיות בעתיד וחילוקי דעות. הדפסת חוזה מהאינטרנט לא פותרת את העניין.
באופן כללי, בעלים של דירה אחראי לגבי האינסטלציה מאחר ולא מדובר על נזק שנגרם כתוצאה ישירה לשכירות, מדובר על נזק שנגרם לאחר שנים של שכירות בדרך כלל.
מניסיוני על פי הפסיקה בעניין, כאשר שוכר דורש מהמשכיר לתקן את מה שבאחריותו, והאחרון לא תיקן, תוך זמן סביר, עשויה להיות לשוכר עילת תביעה או זכות לתיקון עצמאי וקיזוז סכום התיקון מדמי השכירות.
לאור האמור במקרה שלך מומלץ, במקרה זה, לשלוח למשכיר התראה בכתב ואז אם אין התיחסות לתקן ולתבוע בגין הנזק שהוא היה צריך לתקן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לפני עריכת הסכם שכירות, יש להסדיר את את מערכת היחסים בין בעל הדירה לדייר כאשר רק דבר אחד ברור במסגרת זו, תשלום דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים.
לאור האמור יש להסדיר את מערכת היחסים כולל התחיבויות הצדדים על מנת למנוע בעיות בעתיד וחילוקי דעות. הדפסת חוזה מהאינטרנט לא פותרת את העניין.
באופן כללי, בעלים של דירה אחראי לגבי האינסטלציה מאחר ולא מדובר על נזק שנגרם כתוצאה ישירה לשכירות, מדובר על נזק שנגרם לאחר שנים של שכירות בדרך כלל.
מניסיוני על פי הפסיקה בעניין, כאשר שוכר דורש מהמשכיר לתקן את מה שבאחריותו, והאחרון לא תיקן, תוך זמן סביר, עשויה להיות לשוכר עילת תביעה או זכות לתיקון עצמאי וקיזוז סכום התיקון מדמי השכירות.
לאור האמור במקרה שלך מומלץ, במקרה זה, לשלוח למשכיר התראה בכתב ואז אם אין התיחסות לתקן ולתבוע בגין הנזק שהוא היה צריך לתקן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בעניין הקמת גדר בין שכנים
אלי
26/08/11
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות וקיבלתי היתר בניה.
השכנים מתנגדים נחרצות לבניית הגדר וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון) ומסרבים להזמין מודד מטעמם.
----האם עליי לשלוח להם מכתב רשמי מעו"ד המודיע על התחלת העבודות בתאריך X,ולציין כי במידה ויפריעו אזמין משטרה וכמו כן להודיע כי אם עד לתאריך הבנייה לא יגישו מדידות מטעמם הגדר תיבנה עפ"י המדידות שלי?
תודה,
אלי
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות וקיבלתי היתר בניה.
השכנים מתנגדים נחרצות לבניית הגדר וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון) ומסרבים להזמין מודד מטעמם.
----האם עליי לשלוח להם מכתב רשמי מעו"ד המודיע על התחלת העבודות בתאריך X,ולציין כי במידה ויפריעו אזמין משטרה וכמו כן להודיע כי אם עד לתאריך הבנייה לא יגישו מדידות מטעמם הגדר תיבנה עפ"י המדידות שלי?
תודה,
אלי
גדר - הפרדה בין שכנים וחלוקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
לשאלתך מומלץ לפנות לעו"ד ולהוציא להם מכתב, יש להמציא לעו"ד תשריט מאושר לגבי החלקה.
אינני יכול במסגרת זו להשיב לך, יש הבדל בין התיאוריה לבין הפרקטיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אינני יכול במסגרת זו להשיב לך, יש הבדל בין התיאוריה לבין הפרקטיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה של בית ספר המורידה את ערך הבית
קוסטה
26/08/11
שלום,
ברשותי בית קרקע בן שתי קומות (מדובר בשתי דירות שרכשתי לפני 17 שנה)
לבית גדר משותפת עם בית ספר יסודי.
במהלך החצי שנה האחרונה בית הספר בונה אולם ספורט כ 15 מטרים מביתי (בשטח בית הספר). אולם הספורט יסתיר חלק מאוד גדול מן הנוף שהיה לי מן המרפסת של הקומה השנייה.
ההסתרה של הנוף, יחד עם אולם ספורט שמהווה גורם מרעיש קרוב לבית, וודאי מורידה את ערך הנכס שלי.
האם ניתן לתבוע את העירייה/בית הספר על הירידה בערך הנכס? האם ישנם תקדימים בנושא?
בנוסף, הבניה פוגעת באורח החיים שלי בחצי השנה האחרונה (המון אבק ורעש). האם בית הספר יכול לבנות מה שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה ללא אישורי?
תודה רבה ושבת שלום,
קוסטה
ברשותי בית קרקע בן שתי קומות (מדובר בשתי דירות שרכשתי לפני 17 שנה)
לבית גדר משותפת עם בית ספר יסודי.
במהלך החצי שנה האחרונה בית הספר בונה אולם ספורט כ 15 מטרים מביתי (בשטח בית הספר). אולם הספורט יסתיר חלק מאוד גדול מן הנוף שהיה לי מן המרפסת של הקומה השנייה.
ההסתרה של הנוף, יחד עם אולם ספורט שמהווה גורם מרעיש קרוב לבית, וודאי מורידה את ערך הנכס שלי.
האם ניתן לתבוע את העירייה/בית הספר על הירידה בערך הנכס? האם ישנם תקדימים בנושא?
בנוסף, הבניה פוגעת באורח החיים שלי בחצי השנה האחרונה (המון אבק ורעש). האם בית הספר יכול לבנות מה שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה ללא אישורי?
תודה רבה ושבת שלום,
קוסטה
סעיף 197 לחוק המקרקעין.
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
במידה והינך סבור כי הנכס שלך נפגע מהתוכנית, הנך רשאי להגיש תביעה במסגרת סעיף 197 לחוק המקרקעין.
סעיף 197? הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). יש לקחת בחשובן בעניין, כי לשימוש בזכות זו יש אפשרות לתבוע לפי סעיף 197 תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
סעיף 197? הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). יש לקחת בחשובן בעניין, כי לשימוש בזכות זו יש אפשרות לתבוע לפי סעיף 197 תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישכון / משכנתא
בועז
26/08/11
יש לי חברה להמרת כספים, אחד החברים בקש ממני הלוואה על סך 200000 ש"ח וכערובה הוא בקש ממני לעשות משכון על קרקע חקלאית ששיכת לו בשטח של 5 דונם
מה הם התנאים לרישום המשכון ואיזי מסמכים אני צריך הן אצל רשם המשכונות והן אצל הטאבו
נא עזרתכם
מה הם התנאים לרישום המשכון ואיזי מסמכים אני צריך הן אצל רשם המשכונות והן אצל הטאבו
נא עזרתכם
הסכם הלוואה - משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
מומלף לערוך הסכם הלוואה מסודר עם בטוחות לרבות שטר מתאים.
לאחר מכן יש לקחת שמאי שיתן לך שווי ובכלל לבדוק את הבטוחה האם ניתן לממש אותה, יש לקבוע גם מתי אם בכלל ניתן לממש את הבטוחה. מעיין הסכם משכנתא.
מדובר על דבר שלא כל עו"ד שעוסק במקרקעין מכיר ומבין.
מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בעריכת הסכמים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר מכן יש לקחת שמאי שיתן לך שווי ובכלל לבדוק את הבטוחה האם ניתן לממש אותה, יש לקבוע גם מתי אם בכלל ניתן לממש את הבטוחה. מעיין הסכם משכנתא.
מדובר על דבר שלא כל עו"ד שעוסק במקרקעין מכיר ומבין.
מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בעריכת הסכמים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית בית "דו" לקרובי משפחה על שטח יחיד
חיים
26/08/11
רציתי לשאול - בהנחה ויש לי שטח שיש לו זכויות בנייה של 200 מ"ר לבית יחיד - האם יש חוק שאוסר עלי לבנות בית שיאפשר מגורים שלי ובת זוגתי ושל אחותי ובן זוגה ? הכוונה שיהיו בבית 2 חדרי שירותים 2 מטבחים 2 סלונים וכו'...אבל הבית יהיה רשום על שמי ועל שם אחותי יחד
בית אחד שישמש לשתי משפחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
אני מקווה שאני מבין אותך נכונה. בכל מקרה אתה יכול לבנות את הבית ולרשום אותו על הבעלים, אם ובמידה ואתה למעשה מבקש שאחותך תבנה את הבית ובתמורה היא תהיה בעלים איתך, ניתן לומר מעיין עסקת קומבינציה גם אפשרי.
מה שאני הייתי עושה שיהיה קל מאוד, לבנות את הבית ולאחר מכן לעשות העברה ללא תמורה של מחצית הזכויות לאחותך עם הסכם שיתוף ברור.
בכל מקרה אני מקווה שאתה מציג את השאלה נכון, מומלץ מאוד שעו"ד יבדוק את המקרה הספציפי לעומק וייתן יעוץ לאחר מכן.
יש גם פס"ד בעניין במדבר על פיצול דירה לאותה משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מה שאני הייתי עושה שיהיה קל מאוד, לבנות את הבית ולאחר מכן לעשות העברה ללא תמורה של מחצית הזכויות לאחותך עם הסכם שיתוף ברור.
בכל מקרה אני מקווה שאתה מציג את השאלה נכון, מומלץ מאוד שעו"ד יבדוק את המקרה הספציפי לעומק וייתן יעוץ לאחר מכן.
יש גם פס"ד בעניין במדבר על פיצול דירה לאותה משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא נרשמה הערת אזהרה
מינה
26/08/11
ראשית ברצוני לשבח את עבודתכם המסורה בהתנדבות מוחלטת - יישר כח ולשאלתי:
אם נחתם חוזה מכר על דירה בין הצדדים (ביני ובין סבי) ועדיין לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו (העו"ד שטיפל בעיסקה לא רשם הערת אזהרה) האם ניתן אחרי שהסב נפטר (זמן של חצי שנה בערך לאחר עריכת ההסכם) לרשום הערת אזהרה לטובתי ולהעביר את הסכום שסיכמנו בינינו לעיזבון שלו ובכך להבטיח שהדירה תהיה שלי?
בתודה מראש.
אם נחתם חוזה מכר על דירה בין הצדדים (ביני ובין סבי) ועדיין לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו (העו"ד שטיפל בעיסקה לא רשם הערת אזהרה) האם ניתן אחרי שהסב נפטר (זמן של חצי שנה בערך לאחר עריכת ההסכם) לרשום הערת אזהרה לטובתי ולהעביר את הסכום שסיכמנו בינינו לעיזבון שלו ובכך להבטיח שהדירה תהיה שלי?
בתודה מראש.
רישום הערת אזהרה
עורכת דין רחל אדרי
26/08/11
מתיאורך עולה שאין מדובר במהלך תקין של עסקת רכישה או שאינך מתארת נכונה את המצב המשפטי. אם הנכס רשום בטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה, גם אם סבך נפטר, על בסיס עותק מקורי של חוזה הרכישה ובקשה לרישום הערת אזהרה. לא ברור לי מדוע הכסף יועבר רק כעת ולא הועבר בעבר... נראה לי שחסרים פרטים כדי להשיב באופן מלא.
התנגדות לבנייה בבנין משותף
דב
26/08/11
שלום, שכניי מתכננים תוספות בנייה אשר לדעתי יפגעו בערך הדירה שלי, אולם למיטב הבנתי התנגדותי לא תימנע את אישור התוכנית מאחר וזו כוללת ממ"ד.במידה והם יבנו כרצונם האם יהיה ביכולתם להתנגד לתוספות בנייה שלי בעתיד? אם כן האם יש טעם בהסרת התנגדותי בתנאי ואקבל מסמך עם חתימתם כי לא יתנגדו בעתיד כשאני ארצה לבנות?תודהדב
התנגדות להיתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
הועדה דנה בנושאים תכנוניים בלבד, כל גובל שמקבל הודעה רשאי להתנגד. גם לדוגמה שיש תקנון מאושר בטאבו ולפיו אין אפשרות להתנגד, לא מונע את ההתנגדות. מדובר על הפרה של הסכם ו/או אפשרות לפנות למפקחת אך לא דבר שגורם לועדה שלא לדון בהתנגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם ההליכים לגביית חוב
יוסי
25/08/11
הלוואתי לאדם סכום כסף עפ"י חוזה . להבטחת פרעון החוב ביצעתי רישום משכון ברשם המשכונות לגבי נכס החייב' ובמקביל רישום ואזהרה במנהל מקרקעי ישראל . לצערי החייב אינו עומד בהתחייבותו להחזר ההלוואה וכלו כל הקיצין. שאלתי :כנושה מהם ההליכים העומדים לרשותי ע"מ לגבות את החוב באופן הזריז ביותר?האם ניתן לפנות ישירות להוצל"פ ?
חוב - הסכם הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
יש לך חוזה, הסכם הלוואה תפעל בהתאם להסכם ההלוואה. בהסכם ההלוואה אמור להיות סעיף ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה לגבי מקרקעין מסוג מירי
שלי
25/08/11
שלום,
אני רכשתי חצי מנכס מקרקעין בירושלים בשם מירי (כך רשום בנסח טבו)
על החצי השני יש בעלים אחרים. כאשר בפועל הקרקע מחולקת ל2 דירות נפרדות ולכל בעלים דירה אחת.
ראיתי לפני שמס' ימים שבנסח טבו רשום צו מיעה על כל הבעלים של המירי למרות שזה צו מניעה של ההבעלים של החצי השני.... איך אני עושה כדי שהצו מניעה לא יחול על החלק שלי? אני לא קשורה לצו מניעה ולבעיות של הבעלים האחרים....
צריכה עזרה דחוף...תודה
אני רכשתי חצי מנכס מקרקעין בירושלים בשם מירי (כך רשום בנסח טבו)
על החצי השני יש בעלים אחרים. כאשר בפועל הקרקע מחולקת ל2 דירות נפרדות ולכל בעלים דירה אחת.
ראיתי לפני שמס' ימים שבנסח טבו רשום צו מיעה על כל הבעלים של המירי למרות שזה צו מניעה של ההבעלים של החצי השני.... איך אני עושה כדי שהצו מניעה לא יחול על החלק שלי? אני לא קשורה לצו מניעה ולבעיות של הבעלים האחרים....
צריכה עזרה דחוף...תודה
צו מניעה
עורכת דין רחל אדרי
26/08/11
כעקרון אם את לא שייכת לתביעה שבמסגרתה ניתן צו המניעה, הרי שהוא לא אמור לחול על זכויותייך בטאבו. אם בכל זאת זה נרשם בטעות על שמך, הגישי בקשה לבית המשפט שנתן את הצו ובקשי מממנו שיורה לטאבו להסיר את הצו.
הקמת גדר בין שכנים
אלי
25/08/11
שלום רב,
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות בינינו ובסוף התהליך קיבלתי היתר מהועדה המקומית לבניית גדר רשת (הכל כחוק, חתום ומאושר). השכנים, אשר מלכתחילה לא הסכימו לבניית הגדר, מתנגדים נחרצות לבניית הגדר ואף נוקטים באיומים (שלא ממש מטרידים אותי), וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון). הצעתי להם להביא מודד מטעמם אך הם מושכים את העניין כבר מס' שבועות בתקווה שאני אתייאש.
מה אפשר לעשות במקרה זה? האם באפשרותי להתחיל בבניית הגדר ובמקרה של הפרעה מצדם להזמין משטרה? אילו עוד אפשרויות עומדות בפניי?
אודה לעזרתכם,
אלי
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות בינינו ובסוף התהליך קיבלתי היתר מהועדה המקומית לבניית גדר רשת (הכל כחוק, חתום ומאושר). השכנים, אשר מלכתחילה לא הסכימו לבניית הגדר, מתנגדים נחרצות לבניית הגדר ואף נוקטים באיומים (שלא ממש מטרידים אותי), וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון). הצעתי להם להביא מודד מטעמם אך הם מושכים את העניין כבר מס' שבועות בתקווה שאני אתייאש.
מה אפשר לעשות במקרה זה? האם באפשרותי להתחיל בבניית הגדר ובמקרה של הפרעה מצדם להזמין משטרה? אילו עוד אפשרויות עומדות בפניי?
אודה לעזרתכם,
אלי
זכויות בעלות המשליכות על זכויות תכנוניות, לרבות הקמת גדר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
במקרה שתיארת, ומאחר ויש לך היתר, ב החלט הייתי מתחיל בעבודות להקמת הגדר, וכל עוד הם לא הם לא קיבלו צו המורה לך להפסיק את העבודות, אין להם שום זכות שבדין להפריע למהלך העבוות, ואם יעשו כן, פנייה למשטרה היא בהחלט צעד לגיטימי. באשר לטענותיהם, כי המדידה לא נכונה וכיו"ב, שהשכנים ינקטו הליכים, ומן הסתם בימ"ש ימנה מודד מטעמו שיבחן את הדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כספי נאמנות
נועה
25/08/11
האם במקרה בו התחייב המוכר להמציא טופס 4 לקונים, המוכרים שילמו למוכר והופקד סכום כסף בחשבון נאמנות. לימים נפטר המוכר ועד כה לא הוצא טופס 4.כספי הנאמנות נשארו בחשבון הנאמן.למוכר 6 יורשים אולם לא הוצא צו ירושה כיוון שקיימים לו נושים רבים.האם יש צורך באישור כלשהו מאת היורשים או לחילופין צו ירושה לשם קבלת כספי הנאמנות?
כספי נאמנות במקרה של פטירת המוכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
בנסיבות שציינת, לגופו של עניין, לא ברור אם יש מקום כלל לשחרר את כספי הנאמנות למוכר. בכל מקרה, בהחלט יש מקום שהנאמן ימתין עד להוצאת צו ירושה, אלא אם פנה לבימ"ש בעניין וקיבל הוראות אחרות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו מן העבר…
רביד
25/08/11
שלום,
נודע לי מאבי היום שסבא שלו היה בעל קרקע ודירה בתל אביב.
הסבא מזמן כבר לא בחיים, ולאבי אין שום תעודה שמעידה על הירושה.
אבי בזמנו קיבל את השכירות מהדירה שעמדה שם בשטח בזמנו...
האם יש לי מה לעשות? ואם כן, אז איך?
תודה רבה.
נודע לי מאבי היום שסבא שלו היה בעל קרקע ודירה בתל אביב.
הסבא מזמן כבר לא בחיים, ולאבי אין שום תעודה שמעידה על הירושה.
אבי בזמנו קיבל את השכירות מהדירה שעמדה שם בשטח בזמנו...
האם יש לי מה לעשות? ואם כן, אז איך?
תודה רבה.
איתור רישום זכויות בעלות בנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
אם יש לך את המסמכים שנוגעים להסכם השכירות, ייתכן ומופיע זיהוי של הנכס מבחינת גוש חלקה. היה ולא, ומיקום/כתובת הנכס ידועה, אפשר גם כן לאתר את הנכס מבחינת זיהוי בטאבו (פרטי גוש וחלקה). מומלץ להיעזר בעו"ד שיסייע לכם בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
