פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
זכויות השוכר -עזיבת דירה לפני תום חוזה שכירות
איילה
28/08/11
שלום רב .
יש לי כמה שאלות בעניין זכויות השוכר.
1. לנו הסכם שכירות בלתי מוגנת ( סטנדרטי שהורד מהאינטרנט ) ללא תוספות של סעיפים שבו סעיפים של אי תחולת חוק הגנת הדייר ונשאר לנו 3 חודשים עד תום החוזה , נודע לנו כי בחודש הקרוב מתכוונים לבנות מרפסות לבניין הדבר כרוך ברעש ואבק בלתי פוסק דבר שאינו מתאים לתינוק החדש שאמור להיולד בשבועות הקרובים . האם זו עילה לעזיבה ללא מציאת דייר חדש ע"פ החוזה ואו המתנה לסיום תקופת החוזה ?
2.כמה פעמים בשבוע יכול בעל הדירה להראות לשוכרים פוטנציאלים דירה אם בחוזה לא הוגדר מס פעמים אלא רשום :
1.1. השוכר יאפשר למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בזמנים סבירים, בתיאום מראש עם המשכיר, כדי לבדוק את מצב המושכר ו/או כדי להראותו לצדדים שלישיים.
תודה
יש לי כמה שאלות בעניין זכויות השוכר.
1. לנו הסכם שכירות בלתי מוגנת ( סטנדרטי שהורד מהאינטרנט ) ללא תוספות של סעיפים שבו סעיפים של אי תחולת חוק הגנת הדייר ונשאר לנו 3 חודשים עד תום החוזה , נודע לנו כי בחודש הקרוב מתכוונים לבנות מרפסות לבניין הדבר כרוך ברעש ואבק בלתי פוסק דבר שאינו מתאים לתינוק החדש שאמור להיולד בשבועות הקרובים . האם זו עילה לעזיבה ללא מציאת דייר חדש ע"פ החוזה ואו המתנה לסיום תקופת החוזה ?
2.כמה פעמים בשבוע יכול בעל הדירה להראות לשוכרים פוטנציאלים דירה אם בחוזה לא הוגדר מס פעמים אלא רשום :
1.1. השוכר יאפשר למשכיר ו/או לבא כוחו להיכנס למושכר בזמנים סבירים, בתיאום מראש עם המשכיר, כדי לבדוק את מצב המושכר ו/או כדי להראותו לצדדים שלישיים.
תודה
פינוי מוקדם של חוזה שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
שיהיה המון מזל טוב !
במקרה שלכם מומלץ מאוד לפנות למשכיר ולהביא בפניו את המצב המיוחד שלכם. ראשית לעניין העובדה שילד חדש מגיע לעולם ואתם לא יכולים לאפשר לכל אחד להיכנס לדירה בתקופה הזו למעט בשעות מאוד מסוימות וכן לעניין הרעש שמדובר בהפרה של המשכיר ואתם מבקשים לסיים את ההסכם במידה ואתם יכולים למצוא נכס חלופי. תפנו באופן דחוף למשכיר במכתב. כמו כן, יש לבדוק את הסכם השכירות ולבדוק האם המשכיר כלל התייחסות לכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה שלכם מומלץ מאוד לפנות למשכיר ולהביא בפניו את המצב המיוחד שלכם. ראשית לעניין העובדה שילד חדש מגיע לעולם ואתם לא יכולים לאפשר לכל אחד להיכנס לדירה בתקופה הזו למעט בשעות מאוד מסוימות וכן לעניין הרעש שמדובר בהפרה של המשכיר ואתם מבקשים לסיים את ההסכם במידה ואתם יכולים למצוא נכס חלופי. תפנו באופן דחוף למשכיר במכתב. כמו כן, יש לבדוק את הסכם השכירות ולבדוק האם המשכיר כלל התייחסות לכך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה בלי הסכם מכר
רועי
27/08/11
לאבא שלי יש דירה עליה משלם משכנתא.הוא רוצה להעביר לי חצי ממנה בהערת אזהרה (ולא זכויות קניניות).האם ניתן לעשות זאת בלי הסכם מכר ובלי מיסים?ברור לי שהערת האזהרה אינה זכות קניינית טהורה.
העברה ללא תמורה - רישום הערה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
שלום !
יש להבין מה בדיוק אתם רוצים לעשות לפני שניתן לתת חוות דעת. לעניות שעתי אם אני מבין נכון, יש לבצע העברה של מחצית הזכויות בהעברה ללא תמורה ולרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההסכם, ניתן אף להעביר מחצית הזכויות ולהחריג את המשכנתא ולאחר מכן לרשום הערה לטובת האבא על המנעות מעשיית עסקה. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד מאחר ויש מספר דרכים לפעול. לא מדובר על מקרה מורכב אך צריך להכיר את הנושא לרבות את עניין המיסוי על מנת להימנע מבעיות בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש להבין מה בדיוק אתם רוצים לעשות לפני שניתן לתת חוות דעת. לעניות שעתי אם אני מבין נכון, יש לבצע העברה של מחצית הזכויות בהעברה ללא תמורה ולרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין ההסכם, ניתן אף להעביר מחצית הזכויות ולהחריג את המשכנתא ולאחר מכן לרשום הערה לטובת האבא על המנעות מעשיית עסקה. בכל מקרה מומלץ לפנות לעו"ד מאחר ויש מספר דרכים לפעול. לא מדובר על מקרה מורכב אך צריך להכיר את הנושא לרבות את עניין המיסוי על מנת להימנע מבעיות בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת גז בדירה שכורה
שמרית
27/08/11
שלום, לפני כשלושה חודשים שכרתי דירה. לדירה לא היה מחובר גז. אני מעוניינת להתקין בלוני גז בדירה והעלות נעה בין 600 ל-900 ש"ח בשל עלויות התקנה ופיקדון הבלונים. האם עלי לשאת בהוצאה או על בעל הדירה? תודה
חיבור גז - הסכם שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
זה תלוי בהסכם שלך. האם כתוב בהסכם שהדירה תהיה מחוברת ? אם אכן רשום, תפני למשכיר ותבקשי שישלם אם לא זו בעיה שהיה צריל לעלות קודם לכן. הכל תלוי בנוסח ההסכם.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בענין שטח מינהל שחולק לא שווה
כרמית
27/08/11
אנחנו גרים בבית דו משפחתי על אדמת מינהל. גודל המגרש כולו הוא 670 מ"ר. כלומר כל אחת מהמשפחות הייתה צריכה לקבל 335 מ"ר. ברישום במנהל על הנייר זה רשום כך אך בפועל המגרש חולק לא נכון והבתים נבנו על מגרשים לא שווים בגודלם . אנחנו בנינו את הבית על מגרש שגודלו כ250 מ"ר והשכנים שלנו על כ420 מ"ר. מה אנחנו יכולים לעשות כדי להשיב לנו את השטח או לקבל פיצוי . האם בבית משפט יכולים לאלץ אותם לפצות אותנו או לתת לנו את חלקנו,בהתחשב בעובדה שהטעות נעשתה כנראה על ידי המנהל בהקמת הבתים לפני כ60 שנה והבית שלנו נבנה לפני כ30 שנה .
הסגת גבול במקרקעין - שימוש במקרקעין שלא כדין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
הסגת גבול במקרקעין - שימוש במקרקעין שלא כדין -
יש לנו מספר מקרים כאלו בטיפול המשרד. מבלי להיכנס למקרה באופן ספציפי ברצוני לציין כי, אתם יכולים לפנות לשכן ולעלות מספר טענות:
· השכנים נדרשים באופן מיידי להפסיק כל שימוש במקרקעין בחלק השייך לכם וכן להרוס את הבנייה על המקרקעין הללו.
· לא זו אף זו, תדרשו פיצוי על כל השנים בהם נעשה שימוש במקרקעין ללא הסכמתכם.
· נקודה מהותית מאוד הינה, מתי ידעתם על הפלישה. מיד עם היוודע הפלישה למקרקעין שלכם פניתם אליהם.
· המקרה הנ"ל הינו הסגת גבול במקרקעין, כניסה למקרקעין שלא כדין אשר גורמים לכם להיזק והפרעה שלא כדין.
· יש עוד טענות, כמובן יש לבדוק מתי נושע לכם על הפלישה, על כמה שנים מדובר , על מצב המקרקעין מבחינה רישומית ומשפטית ועוד. עליכם לפנות לעו"ד מומחה ולקבל את חוות דעתו בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
יש לנו מספר מקרים כאלו בטיפול המשרד. מבלי להיכנס למקרה באופן ספציפי ברצוני לציין כי, אתם יכולים לפנות לשכן ולעלות מספר טענות:
· השכנים נדרשים באופן מיידי להפסיק כל שימוש במקרקעין בחלק השייך לכם וכן להרוס את הבנייה על המקרקעין הללו.
· לא זו אף זו, תדרשו פיצוי על כל השנים בהם נעשה שימוש במקרקעין ללא הסכמתכם.
· נקודה מהותית מאוד הינה, מתי ידעתם על הפלישה. מיד עם היוודע הפלישה למקרקעין שלכם פניתם אליהם.
· המקרה הנ"ל הינו הסגת גבול במקרקעין, כניסה למקרקעין שלא כדין אשר גורמים לכם להיזק והפרעה שלא כדין.
· יש עוד טענות, כמובן יש לבדוק מתי נושע לכם על הפלישה, על כמה שנים מדובר , על מצב המקרקעין מבחינה רישומית ומשפטית ועוד. עליכם לפנות לעו"ד מומחה ולקבל את חוות דעתו בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב מרכזי
רוני
27/08/11
אני שוכרת דירה בת"א קומת קרקע לפני כחודש באמצע הלילה,היתה הצפה של ביוב מהשירותים שבביתי, בעקבות סתימה של הביוב המרכזי בבניין. (דיברתי עם בעל הבית שלי והוא אמר שאין לו מה לעשות שזה באחריות הביניין )הזמנתי אינסט', לאחר שבועיים כמעט התחילה שוב הצפה נוספת ושוב הגיע האינסט' וניקה שוב את בור הכיוב המרכזי , ולדבריו יש צורך לעשות שם כל מני תיקונים כלליים ,אחרת זה יקרה שוב.
אני חייבת לציין שעד כה לא קיבל האינסטלור את התשלומים ובעל הבית שלי מתנער מהתשלום .אין ועד בית לבנין, יש מישהי שאוספת כסף עבור המנקה וגם את זה לא משלמים לה, בעל הבית שלי פשוט זרק עלי את כל הסיפור ומצפה שאני זאת שאנסה לאסוף את הכסף הוא מודה שלא אני אמורה לשלם אבל ממשיך להתנער מאחריות אישית...עד היום הוא אפילו לא התקשר לבעלי דירות אחרות למרות ששלחתי לו את מספרי הטלפון של כמה מהם. כל הצ'קים עבור השכר דירה אצלו (שולמו מראש) ואני יודעת שאין זה חוקי לבטל צ'ק, ואין ספק כי האינססטלטור אמור לקבל את התשלום עבור עבודתו, מה אני יכולה לעשות ומה האפשרויות שעומדות בפני...כמו כן מה יקרה עם ההצפה תקרה שוב יש 99.9% שזה יקרה
לתשובה אודה יום נעים
אני חייבת לציין שעד כה לא קיבל האינסטלור את התשלומים ובעל הבית שלי מתנער מהתשלום .אין ועד בית לבנין, יש מישהי שאוספת כסף עבור המנקה וגם את זה לא משלמים לה, בעל הבית שלי פשוט זרק עלי את כל הסיפור ומצפה שאני זאת שאנסה לאסוף את הכסף הוא מודה שלא אני אמורה לשלם אבל ממשיך להתנער מאחריות אישית...עד היום הוא אפילו לא התקשר לבעלי דירות אחרות למרות ששלחתי לו את מספרי הטלפון של כמה מהם. כל הצ'קים עבור השכר דירה אצלו (שולמו מראש) ואני יודעת שאין זה חוקי לבטל צ'ק, ואין ספק כי האינססטלטור אמור לקבל את התשלום עבור עבודתו, מה אני יכולה לעשות ומה האפשרויות שעומדות בפני...כמו כן מה יקרה עם ההצפה תקרה שוב יש 99.9% שזה יקרה
לתשובה אודה יום נעים
אחריות משכיר לנזקי אינסטלציה במושכר !
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
לשאלתך, יש להתייחס מנקודה אחת בלבד לעניות דעתי, מהי האחריות של בעל דירה בהסכם שכירות.
לפני עריכת הסכם שכירות, יש להסדיר את את מערכת היחסים בין בעל הדירה לדייר כאשר רק דבר אחד ברור במסגרת זו, תשלום דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים.
לאור האמור יש להסדיר את מערכת היחסים כולל התחיבויות הצדדים על מנת למנוע בעיות בעתיד וחילוקי דעות. הדפסת חוזה מהאינטרנט לא פותרת את העניין.
באופן כללי, בעלים של דירה אחראי לגבי האינסטלציה מאחר ולא מדובר על נזק שנגרם כתוצאה ישירה לשכירות, מדובר על נזק שנגרם לאחר שנים של שכירות בדרך כלל.
מניסיוני על פי הפסיקה בעניין, כאשר שוכר דורש מהמשכיר לתקן את מה שבאחריותו, והאחרון לא תיקן, תוך זמן סביר, עשויה להיות לשוכר עילת תביעה או זכות לתיקון עצמאי וקיזוז סכום התיקון מדמי השכירות.
לאור האמור במקרה שלך מומלץ, במקרה זה, לשלוח למשכיר התראה בכתב ואז אם אין התיחסות לתקן ולתבוע בגין הנזק שהוא היה צריך לתקן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לפני עריכת הסכם שכירות, יש להסדיר את את מערכת היחסים בין בעל הדירה לדייר כאשר רק דבר אחד ברור במסגרת זו, תשלום דמי השכירות שנקבעו בין הצדדים.
לאור האמור יש להסדיר את מערכת היחסים כולל התחיבויות הצדדים על מנת למנוע בעיות בעתיד וחילוקי דעות. הדפסת חוזה מהאינטרנט לא פותרת את העניין.
באופן כללי, בעלים של דירה אחראי לגבי האינסטלציה מאחר ולא מדובר על נזק שנגרם כתוצאה ישירה לשכירות, מדובר על נזק שנגרם לאחר שנים של שכירות בדרך כלל.
מניסיוני על פי הפסיקה בעניין, כאשר שוכר דורש מהמשכיר לתקן את מה שבאחריותו, והאחרון לא תיקן, תוך זמן סביר, עשויה להיות לשוכר עילת תביעה או זכות לתיקון עצמאי וקיזוז סכום התיקון מדמי השכירות.
לאור האמור במקרה שלך מומלץ, במקרה זה, לשלוח למשכיר התראה בכתב ואז אם אין התיחסות לתקן ולתבוע בגין הנזק שהוא היה צריך לתקן.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ בעניין הקמת גדר בין שכנים
אלי
26/08/11
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות וקיבלתי היתר בניה.
השכנים מתנגדים נחרצות לבניית הגדר וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון) ומסרבים להזמין מודד מטעמם.
----האם עליי לשלוח להם מכתב רשמי מעו"ד המודיע על התחלת העבודות בתאריך X,ולציין כי במידה ויפריעו אזמין משטרה וכמו כן להודיע כי אם עד לתאריך הבנייה לא יגישו מדידות מטעמם הגדר תיבנה עפ"י המדידות שלי?
תודה,
אלי
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות וקיבלתי היתר בניה.
השכנים מתנגדים נחרצות לבניית הגדר וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון) ומסרבים להזמין מודד מטעמם.
----האם עליי לשלוח להם מכתב רשמי מעו"ד המודיע על התחלת העבודות בתאריך X,ולציין כי במידה ויפריעו אזמין משטרה וכמו כן להודיע כי אם עד לתאריך הבנייה לא יגישו מדידות מטעמם הגדר תיבנה עפ"י המדידות שלי?
תודה,
אלי
גדר - הפרדה בין שכנים וחלוקה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
לשאלתך מומלץ לפנות לעו"ד ולהוציא להם מכתב, יש להמציא לעו"ד תשריט מאושר לגבי החלקה.
אינני יכול במסגרת זו להשיב לך, יש הבדל בין התיאוריה לבין הפרקטיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אינני יכול במסגרת זו להשיב לך, יש הבדל בין התיאוריה לבין הפרקטיקה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה של בית ספר המורידה את ערך הבית
קוסטה
26/08/11
שלום,
ברשותי בית קרקע בן שתי קומות (מדובר בשתי דירות שרכשתי לפני 17 שנה)
לבית גדר משותפת עם בית ספר יסודי.
במהלך החצי שנה האחרונה בית הספר בונה אולם ספורט כ 15 מטרים מביתי (בשטח בית הספר). אולם הספורט יסתיר חלק מאוד גדול מן הנוף שהיה לי מן המרפסת של הקומה השנייה.
ההסתרה של הנוף, יחד עם אולם ספורט שמהווה גורם מרעיש קרוב לבית, וודאי מורידה את ערך הנכס שלי.
האם ניתן לתבוע את העירייה/בית הספר על הירידה בערך הנכס? האם ישנם תקדימים בנושא?
בנוסף, הבניה פוגעת באורח החיים שלי בחצי השנה האחרונה (המון אבק ורעש). האם בית הספר יכול לבנות מה שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה ללא אישורי?
תודה רבה ושבת שלום,
קוסטה
ברשותי בית קרקע בן שתי קומות (מדובר בשתי דירות שרכשתי לפני 17 שנה)
לבית גדר משותפת עם בית ספר יסודי.
במהלך החצי שנה האחרונה בית הספר בונה אולם ספורט כ 15 מטרים מביתי (בשטח בית הספר). אולם הספורט יסתיר חלק מאוד גדול מן הנוף שהיה לי מן המרפסת של הקומה השנייה.
ההסתרה של הנוף, יחד עם אולם ספורט שמהווה גורם מרעיש קרוב לבית, וודאי מורידה את ערך הנכס שלי.
האם ניתן לתבוע את העירייה/בית הספר על הירידה בערך הנכס? האם ישנם תקדימים בנושא?
בנוסף, הבניה פוגעת באורח החיים שלי בחצי השנה האחרונה (המון אבק ורעש). האם בית הספר יכול לבנות מה שהוא רוצה וכמה שהוא רוצה ללא אישורי?
תודה רבה ושבת שלום,
קוסטה
סעיף 197 לחוק המקרקעין.
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
במידה והינך סבור כי הנכס שלך נפגע מהתוכנית, הנך רשאי להגיש תביעה במסגרת סעיף 197 לחוק המקרקעין.
סעיף 197? הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). יש לקחת בחשובן בעניין, כי לשימוש בזכות זו יש אפשרות לתבוע לפי סעיף 197 תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
סעיף 197? הסעיף מאפשר לתבוע את הרשות המקומית על ירידת ערך של נכס עקב פגיעה תכנונית (לא כולל הפקעה). יש לקחת בחשובן בעניין, כי לשימוש בזכות זו יש אפשרות לתבוע לפי סעיף 197 תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית שבעקבותיה תובעים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהלהפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישכון / משכנתא
בועז
26/08/11
יש לי חברה להמרת כספים, אחד החברים בקש ממני הלוואה על סך 200000 ש"ח וכערובה הוא בקש ממני לעשות משכון על קרקע חקלאית ששיכת לו בשטח של 5 דונם
מה הם התנאים לרישום המשכון ואיזי מסמכים אני צריך הן אצל רשם המשכונות והן אצל הטאבו
נא עזרתכם
מה הם התנאים לרישום המשכון ואיזי מסמכים אני צריך הן אצל רשם המשכונות והן אצל הטאבו
נא עזרתכם
הסכם הלוואה - משכנתא
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
מומלף לערוך הסכם הלוואה מסודר עם בטוחות לרבות שטר מתאים.
לאחר מכן יש לקחת שמאי שיתן לך שווי ובכלל לבדוק את הבטוחה האם ניתן לממש אותה, יש לקבוע גם מתי אם בכלל ניתן לממש את הבטוחה. מעיין הסכם משכנתא.
מדובר על דבר שלא כל עו"ד שעוסק במקרקעין מכיר ומבין.
מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בעריכת הסכמים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לאחר מכן יש לקחת שמאי שיתן לך שווי ובכלל לבדוק את הבטוחה האם ניתן לממש אותה, יש לקבוע גם מתי אם בכלל ניתן לממש את הבטוחה. מעיין הסכם משכנתא.
מדובר על דבר שלא כל עו"ד שעוסק במקרקעין מכיר ומבין.
מומלץ לפנות לעו"ד שמבין בעריכת הסכמים מסוג זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית בית "דו" לקרובי משפחה על שטח יחיד
חיים
26/08/11
רציתי לשאול - בהנחה ויש לי שטח שיש לו זכויות בנייה של 200 מ"ר לבית יחיד - האם יש חוק שאוסר עלי לבנות בית שיאפשר מגורים שלי ובת זוגתי ושל אחותי ובן זוגה ? הכוונה שיהיו בבית 2 חדרי שירותים 2 מטבחים 2 סלונים וכו'...אבל הבית יהיה רשום על שמי ועל שם אחותי יחד
בית אחד שישמש לשתי משפחות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
אני מקווה שאני מבין אותך נכונה. בכל מקרה אתה יכול לבנות את הבית ולרשום אותו על הבעלים, אם ובמידה ואתה למעשה מבקש שאחותך תבנה את הבית ובתמורה היא תהיה בעלים איתך, ניתן לומר מעיין עסקת קומבינציה גם אפשרי.
מה שאני הייתי עושה שיהיה קל מאוד, לבנות את הבית ולאחר מכן לעשות העברה ללא תמורה של מחצית הזכויות לאחותך עם הסכם שיתוף ברור.
בכל מקרה אני מקווה שאתה מציג את השאלה נכון, מומלץ מאוד שעו"ד יבדוק את המקרה הספציפי לעומק וייתן יעוץ לאחר מכן.
יש גם פס"ד בעניין במדבר על פיצול דירה לאותה משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מה שאני הייתי עושה שיהיה קל מאוד, לבנות את הבית ולאחר מכן לעשות העברה ללא תמורה של מחצית הזכויות לאחותך עם הסכם שיתוף ברור.
בכל מקרה אני מקווה שאתה מציג את השאלה נכון, מומלץ מאוד שעו"ד יבדוק את המקרה הספציפי לעומק וייתן יעוץ לאחר מכן.
יש גם פס"ד בעניין במדבר על פיצול דירה לאותה משפחה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא נרשמה הערת אזהרה
מינה
26/08/11
ראשית ברצוני לשבח את עבודתכם המסורה בהתנדבות מוחלטת - יישר כח ולשאלתי:
אם נחתם חוזה מכר על דירה בין הצדדים (ביני ובין סבי) ועדיין לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו (העו"ד שטיפל בעיסקה לא רשם הערת אזהרה) האם ניתן אחרי שהסב נפטר (זמן של חצי שנה בערך לאחר עריכת ההסכם) לרשום הערת אזהרה לטובתי ולהעביר את הסכום שסיכמנו בינינו לעיזבון שלו ובכך להבטיח שהדירה תהיה שלי?
בתודה מראש.
אם נחתם חוזה מכר על דירה בין הצדדים (ביני ובין סבי) ועדיין לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו (העו"ד שטיפל בעיסקה לא רשם הערת אזהרה) האם ניתן אחרי שהסב נפטר (זמן של חצי שנה בערך לאחר עריכת ההסכם) לרשום הערת אזהרה לטובתי ולהעביר את הסכום שסיכמנו בינינו לעיזבון שלו ובכך להבטיח שהדירה תהיה שלי?
בתודה מראש.
רישום הערת אזהרה
עורכת דין רחל אדרי
26/08/11
מתיאורך עולה שאין מדובר במהלך תקין של עסקת רכישה או שאינך מתארת נכונה את המצב המשפטי. אם הנכס רשום בטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה, גם אם סבך נפטר, על בסיס עותק מקורי של חוזה הרכישה ובקשה לרישום הערת אזהרה. לא ברור לי מדוע הכסף יועבר רק כעת ולא הועבר בעבר... נראה לי שחסרים פרטים כדי להשיב באופן מלא.
התנגדות לבנייה בבנין משותף
דב
26/08/11
שלום, שכניי מתכננים תוספות בנייה אשר לדעתי יפגעו בערך הדירה שלי, אולם למיטב הבנתי התנגדותי לא תימנע את אישור התוכנית מאחר וזו כוללת ממ"ד.במידה והם יבנו כרצונם האם יהיה ביכולתם להתנגד לתוספות בנייה שלי בעתיד? אם כן האם יש טעם בהסרת התנגדותי בתנאי ואקבל מסמך עם חתימתם כי לא יתנגדו בעתיד כשאני ארצה לבנות?תודהדב
התנגדות להיתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
הועדה דנה בנושאים תכנוניים בלבד, כל גובל שמקבל הודעה רשאי להתנגד. גם לדוגמה שיש תקנון מאושר בטאבו ולפיו אין אפשרות להתנגד, לא מונע את ההתנגדות. מדובר על הפרה של הסכם ו/או אפשרות לפנות למפקחת אך לא דבר שגורם לועדה שלא לדון בהתנגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם ההליכים לגביית חוב
יוסי
25/08/11
הלוואתי לאדם סכום כסף עפ"י חוזה . להבטחת פרעון החוב ביצעתי רישום משכון ברשם המשכונות לגבי נכס החייב' ובמקביל רישום ואזהרה במנהל מקרקעי ישראל . לצערי החייב אינו עומד בהתחייבותו להחזר ההלוואה וכלו כל הקיצין. שאלתי :כנושה מהם ההליכים העומדים לרשותי ע"מ לגבות את החוב באופן הזריז ביותר?האם ניתן לפנות ישירות להוצל"פ ?
חוב - הסכם הלוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
28/08/11
יש לך חוזה, הסכם הלוואה תפעל בהתאם להסכם ההלוואה. בהסכם ההלוואה אמור להיות סעיף ברור בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה לגבי מקרקעין מסוג מירי
שלי
25/08/11
שלום,
אני רכשתי חצי מנכס מקרקעין בירושלים בשם מירי (כך רשום בנסח טבו)
על החצי השני יש בעלים אחרים. כאשר בפועל הקרקע מחולקת ל2 דירות נפרדות ולכל בעלים דירה אחת.
ראיתי לפני שמס' ימים שבנסח טבו רשום צו מיעה על כל הבעלים של המירי למרות שזה צו מניעה של ההבעלים של החצי השני.... איך אני עושה כדי שהצו מניעה לא יחול על החלק שלי? אני לא קשורה לצו מניעה ולבעיות של הבעלים האחרים....
צריכה עזרה דחוף...תודה
אני רכשתי חצי מנכס מקרקעין בירושלים בשם מירי (כך רשום בנסח טבו)
על החצי השני יש בעלים אחרים. כאשר בפועל הקרקע מחולקת ל2 דירות נפרדות ולכל בעלים דירה אחת.
ראיתי לפני שמס' ימים שבנסח טבו רשום צו מיעה על כל הבעלים של המירי למרות שזה צו מניעה של ההבעלים של החצי השני.... איך אני עושה כדי שהצו מניעה לא יחול על החלק שלי? אני לא קשורה לצו מניעה ולבעיות של הבעלים האחרים....
צריכה עזרה דחוף...תודה
צו מניעה
עורכת דין רחל אדרי
26/08/11
כעקרון אם את לא שייכת לתביעה שבמסגרתה ניתן צו המניעה, הרי שהוא לא אמור לחול על זכויותייך בטאבו. אם בכל זאת זה נרשם בטעות על שמך, הגישי בקשה לבית המשפט שנתן את הצו ובקשי מממנו שיורה לטאבו להסיר את הצו.
הקמת גדר בין שכנים
אלי
25/08/11
שלום רב,
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות בינינו ובסוף התהליך קיבלתי היתר מהועדה המקומית לבניית גדר רשת (הכל כחוק, חתום ומאושר). השכנים, אשר מלכתחילה לא הסכימו לבניית הגדר, מתנגדים נחרצות לבניית הגדר ואף נוקטים באיומים (שלא ממש מטרידים אותי), וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון). הצעתי להם להביא מודד מטעמם אך הם מושכים את העניין כבר מס' שבועות בתקווה שאני אתייאש.
מה אפשר לעשות במקרה זה? האם באפשרותי להתחיל בבניית הגדר ובמקרה של הפרעה מצדם להזמין משטרה? אילו עוד אפשרויות עומדות בפניי?
אודה לעזרתכם,
אלי
במשך שנים רבות השכנים שלי עשו (בהסכמתי) שימוש בקטע משטח השייך לי - הם בנו עליו אבנים משתלבות כהמשך ישיר של החנייה שלהם.
לאחרונה החלטתי להקים גדר בגבול הפרוץ שביני לבין השכנים: שכרתי מודד מוסמך שקבע את הגבולות בינינו ובסוף התהליך קיבלתי היתר מהועדה המקומית לבניית גדר רשת (הכל כחוק, חתום ומאושר). השכנים, אשר מלכתחילה לא הסכימו לבניית הגדר, מתנגדים נחרצות לבניית הגדר ואף נוקטים באיומים (שלא ממש מטרידים אותי), וטוענים בתוקף שהגבול שנקבע ע"י המודד אינו נכון וכי 'סיפחתי' חלק מהשטח שלהם (כמובן לא נכון). הצעתי להם להביא מודד מטעמם אך הם מושכים את העניין כבר מס' שבועות בתקווה שאני אתייאש.
מה אפשר לעשות במקרה זה? האם באפשרותי להתחיל בבניית הגדר ובמקרה של הפרעה מצדם להזמין משטרה? אילו עוד אפשרויות עומדות בפניי?
אודה לעזרתכם,
אלי
זכויות בעלות המשליכות על זכויות תכנוניות, לרבות הקמת גדר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
במקרה שתיארת, ומאחר ויש לך היתר, ב החלט הייתי מתחיל בעבודות להקמת הגדר, וכל עוד הם לא הם לא קיבלו צו המורה לך להפסיק את העבודות, אין להם שום זכות שבדין להפריע למהלך העבוות, ואם יעשו כן, פנייה למשטרה היא בהחלט צעד לגיטימי. באשר לטענותיהם, כי המדידה לא נכונה וכיו"ב, שהשכנים ינקטו הליכים, ומן הסתם בימ"ש ימנה מודד מטעמו שיבחן את הדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כספי נאמנות
נועה
25/08/11
האם במקרה בו התחייב המוכר להמציא טופס 4 לקונים, המוכרים שילמו למוכר והופקד סכום כסף בחשבון נאמנות. לימים נפטר המוכר ועד כה לא הוצא טופס 4.כספי הנאמנות נשארו בחשבון הנאמן.למוכר 6 יורשים אולם לא הוצא צו ירושה כיוון שקיימים לו נושים רבים.האם יש צורך באישור כלשהו מאת היורשים או לחילופין צו ירושה לשם קבלת כספי הנאמנות?
כספי נאמנות במקרה של פטירת המוכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
בנסיבות שציינת, לגופו של עניין, לא ברור אם יש מקום כלל לשחרר את כספי הנאמנות למוכר. בכל מקרה, בהחלט יש מקום שהנאמן ימתין עד להוצאת צו ירושה, אלא אם פנה לבימ"ש בעניין וקיבל הוראות אחרות.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו מן העבר…
רביד
25/08/11
שלום,
נודע לי מאבי היום שסבא שלו היה בעל קרקע ודירה בתל אביב.
הסבא מזמן כבר לא בחיים, ולאבי אין שום תעודה שמעידה על הירושה.
אבי בזמנו קיבל את השכירות מהדירה שעמדה שם בשטח בזמנו...
האם יש לי מה לעשות? ואם כן, אז איך?
תודה רבה.
נודע לי מאבי היום שסבא שלו היה בעל קרקע ודירה בתל אביב.
הסבא מזמן כבר לא בחיים, ולאבי אין שום תעודה שמעידה על הירושה.
אבי בזמנו קיבל את השכירות מהדירה שעמדה שם בשטח בזמנו...
האם יש לי מה לעשות? ואם כן, אז איך?
תודה רבה.
איתור רישום זכויות בעלות בנכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
אם יש לך את המסמכים שנוגעים להסכם השכירות, ייתכן ומופיע זיהוי של הנכס מבחינת גוש חלקה. היה ולא, ומיקום/כתובת הנכס ידועה, אפשר גם כן לאתר את הנכס מבחינת זיהוי בטאבו (פרטי גוש וחלקה). מומלץ להיעזר בעו"ד שיסייע לכם בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
איליי
25/08/11
ברצוני להשכיר דירה אייך אני מבטחה שישלמו לי. והאם אפשר לבקש שימי לי סכום מסוים בנאמנות אצל עורך דין ולעשות אצלו חוזה.ומה העליות המקובלות. תודה מראש על התשובה
השכרת נכס
עו"ד טל רכיץ
25/08/11
שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים שבאתר. בכל מקרה, במסגרת הפורום לא ניתנות הצעות מחיר. לשם כך, מומלץ לך להפגש עם עו"ד בצורה מסודרת, להציג את הדברים ולקבל הצעת מחיר מסודרת. בהנחה שמדובר במשהו פשוט, שכ"ט הנהוג נע בין שווי של מחצית חודש אחד של דמי שכירות לדמי שכירות של חודש שלם. לכשתיפגשי עם עו"ד ותשכרי שירותיו, תפקידו יהיה להגן עלייך בצורה אופטימאלית בנסיבות הקיימות, ולדאוג עבורך לביטחונות הטובים ביותר שניתן יהיה לקבל.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
בנין לשימור
אבנר
25/08/11
שלום למומחים.
בבעלותי דירה בבנין לשימור.
נשארו עוד מספר ימים להגשת תביעה לירידת ערך
הדירה. ברצוני לדעת,אם אני ויתר בעלי הדירות נתבע את העיריה , היא מנגד יכולה בצעד "נקמני" להחליט שהיא מוציאה אותנו מתוכנית השימור?
ושאלה נוספת-מה עושים בעלי דירות שגרים בבניין לשימור ואין להם כסף לשפץ את הבנין לפי תנאי העיריה? האם אפשר לבקש לבצע רק תיקונים בסיסיים, מנסיונכם?
תודה ויום מוצלח.יישר כוח.
בבעלותי דירה בבנין לשימור.
נשארו עוד מספר ימים להגשת תביעה לירידת ערך
הדירה. ברצוני לדעת,אם אני ויתר בעלי הדירות נתבע את העיריה , היא מנגד יכולה בצעד "נקמני" להחליט שהיא מוציאה אותנו מתוכנית השימור?
ושאלה נוספת-מה עושים בעלי דירות שגרים בבניין לשימור ואין להם כסף לשפץ את הבנין לפי תנאי העיריה? האם אפשר לבקש לבצע רק תיקונים בסיסיים, מנסיונכם?
תודה ויום מוצלח.יישר כוח.
בניין לשימור
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
לא נראה סביר, כי העירייה תנהג כך, אם תתבעו על ידי ירידת ערך. אם תנהג כך ותוציא אותכם מתוכנית השימור, תוכלו לתקוף את ההחלטה בהליך מינהלי, בשל הטענה שההחלטה נבעה משיקולים לא ענייניים. סיכוי טוב שהטענה תתקבל, כי אם מלכתחילה הבניין הוגדר כבניין לשימור, העירייה תצטרך להציג טעמים יותר מטובים, מה גרם לה לשנות את ההחלטה ...
לעירייה יש סמכות לחייב את ביצוע השיפוץ בהתאם לדרישות התוכנית, ואם לדייר אין את הממון, הוא ייאלץ למכור את הנכס למי שכן מסוגל לעמוד בדרישות. ייתכן והעירייה תתגמש מבחינת מועדים, אך היא לא תשנה את הדרישות של ביצוע העבודות בצורה משמעותית. ייתכן ותסכים לביצוע בשלבים וכיו"ב.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
לעירייה יש סמכות לחייב את ביצוע השיפוץ בהתאם לדרישות התוכנית, ואם לדייר אין את הממון, הוא ייאלץ למכור את הנכס למי שכן מסוגל לעמוד בדרישות. ייתכן והעירייה תתגמש מבחינת מועדים, אך היא לא תשנה את הדרישות של ביצוע העבודות בצורה משמעותית. ייתכן ותסכים לביצוע בשלבים וכיו"ב.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על ידי קבלן לא רשום
דנה
24/08/11
השכן של אימי בנה מעל הגג שלה תוספת, על ידי קבלן שאינו רשום. אימי סובלת מנזילות מהתקרה. האם אפשר להגיש תלונה במשטרה על כך שהשכן בנה ללא קבלן רשום ובגלל זה אימי סובלת מכך. הרי השכן עבר עבירה על החוק.
תודה
תודה
ביצוע עבודות על יי קבלן לא מורשה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
על פניו, המדובר בעבודה הטעונה היתר, ולכן רוב הסיכויים שמהנדס מורשה חתם על התוכניות וביצע פיקוח, גם אם אכן ייתכן כי מי שביצע בפועל את העבודות לא היה קבלן רשום. אני סבור, כי מוטב לרכז מאמצים בתביעה כנגד השכנה של אימך על הנזקים שנגרמו לירת אימך, בהליך אזרחי.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות קבלן ברישום נכס בטאבו
מוטי
24/08/11
קבלן עשה טעות ברישום כאשר בתשריט רשומה הדירה על מספר מסויים בתת חלקה , ובנסח טאבו רשם הקבלן מספר אחר.
האם חלה התיישנות על הנושא ומה הוא הזמן ?
הקבלן מודה בטעותו .
האם חלה התיישנות על הנושא ומה הוא הזמן ?
הקבלן מודה בטעותו .
התיישנות לגבי טעות ברישום
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
אם הקבלן מודה בטעותו, ויש מצב בשטח שסותר את הרשום, אז אני לא רואה מניעה ש העניין יוסדר בהסכמה (צריך גם את החתימה והשת"פ של מי שכרגע רשומה היחידה בטעות על שמו). אם אין הסכמה ושת"פ ורק כעת נודע לכם בר הטעות, איני רואה כאן מקום לטענה בדבר התיישנות, ויש מקום לנקוט בהליכים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול כונס נכסים
יעקב
24/08/11
עו"ד טל רכניץ שלום לגבי החוב הראשון הסכום שולם במלואו בצק {אשר כובד }מזומן אין לנו מסמכים לגבי החוב הראשון אלא רק קבלה על הסכום ששולם לגבי הבנק במכתב כוונות יש התייחסות לסכום המשכנתה ולעמלת פירעון מוקדם אין התייחסות ליתרת פיגורים אחרונה או לכונס נכסים בתודה מראש יעקב
כינוס נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
אם כך, לא בטוח שהבנק כחלק ממההסדר הסכים לוותר על צו הכינוס, אלא רק השהה את ההליכים. בכל מקרה, מומלץ שתפנה לעו"ד בעל ניסיון בתחום, שיראה את המסמכים וייצגך מול הבנק, ויבחן אם יש מקום לפעול מול הבנק וכיצד.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צביעת דירה
דני
24/08/11
שלום,
אני משכיר דירה בירושלים וחוזה השכירות עומד לפוג בקרוב. לפי הסכם השכירות עלי לפנות את הדירה כשהיא צבועה כפי שקיבלתי אותה. בעל הבית הציע להביא צבעי מטעמו כשהוא ישלם חצי ממחיר הצביעה ואני את החצי השני. ביררתי שאם אני אצבע את הדירה בעצמי, זה יצא יותר זול, אבל בעל הבית טוען שהצביעה צריכה להיות ברמה מקצועית, אחרת זה לא עומד בתנאי החוזה (שבו כתוב רק "צביעה" ולא "צביעה מקצועית"). האם בעל הבית יכול לדרוש צביעה מקצועית ולאיים לממש את צ'ק הביטחון אם הצביעה לא תהיה לשביעות רצונו?
אני משכיר דירה בירושלים וחוזה השכירות עומד לפוג בקרוב. לפי הסכם השכירות עלי לפנות את הדירה כשהיא צבועה כפי שקיבלתי אותה. בעל הבית הציע להביא צבעי מטעמו כשהוא ישלם חצי ממחיר הצביעה ואני את החצי השני. ביררתי שאם אני אצבע את הדירה בעצמי, זה יצא יותר זול, אבל בעל הבית טוען שהצביעה צריכה להיות ברמה מקצועית, אחרת זה לא עומד בתנאי החוזה (שבו כתוב רק "צביעה" ולא "צביעה מקצועית"). האם בעל הבית יכול לדרוש צביעה מקצועית ולאיים לממש את צ'ק הביטחון אם הצביעה לא תהיה לשביעות רצונו?
סיום הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/08/11
השאלה שלך מתאימה יותר לפורום דיני
חוזים שבאתר. בכל מקרה, אתה מתחייב להשיב את הדירה מסויידת כפי שקיבלת אותה, ואם אתה מסוגל לעמוד
במשימה בעצמך, ארבא.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
חוזים שבאתר. בכל מקרה, אתה מתחייב להשיב את הדירה מסויידת כפי שקיבלת אותה, ואם אתה מסוגל לעמוד
במשימה בעצמך, ארבא.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוץ צינור בדירה שכורה – מי משלם?
איריס
24/08/11
המחבר מפלסטיק של צינור הניאגרה נשבר, כנראה כתוצאה מבלאי. לא הייתי בדירה
כשזה קרה, וכל היום זרמו 120 קוב מים!-מי אמור לשלם עבור כל המים האלה? בעל
הבית (המחזיק בבית כהשקעה ולא השקיע בתחזוקת הבית במשך שנים רבות) , או
אני, השוכרת שגרה שם שנה אחת בלבד?
כשזה קרה, וכל היום זרמו 120 קוב מים!-מי אמור לשלם עבור כל המים האלה? בעל
הבית (המחזיק בבית כהשקעה ולא השקיע בתחזוקת הבית במשך שנים רבות) , או
אני, השוכרת שגרה שם שנה אחת בלבד?
נזקים והוצאות שנגרמו, באחריות מי ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/08/11
השאלה מתאימה לפורום דיני חוזים. בכל מקרה, אתייחס בקצרה: היש להסתכל בהוראות הסכם השכירות שנחתם כדי לראות אם יש התייחסות לכך. בכל מקרה הדעת נותנת, כי בגין הנזק והתיקון שנגרם מבלאי סביר, על בעל הנכס לשלם ולשאת בכך, אך מאחר והחזקה בדירה היתה של השוכר, הרי שבגין חיוב המים, על הדייר לשאת, שכן באחריותו למזער את הנזק (אלא אם יוכיח כי המדובר בשעות שלא סביר לדרוש ממנו להיות בבית באותה עת וכיו"ב).
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול כונס נכסים
יעקב
24/08/11
לעורך דין אברהם שלום פירטי המקרהבשנת 2007 עקב חוב לבנק משכנתאות הופעל נגדי כונס נכסים ע"י הבנק שילמתי את החוב לפני הפינוי מהדירה ונאמר לי ע"י העורך דין כי יפעל לביטול צו הכונס אולם לא כך נעשה במשך השנים נוצר חוב נוסף ששולם ע"י פריסה בהסכמת הבנק {קיימים מסמכים } מסיבות של הבנק העביר הבנק את הטיפול לעורך דין אחר אשר מטפל בתיק עד היום {עלי לציין כי העורך דין הראשון שהוא הכונס קיבל שכר טרחה }בשנים האחרונות לצערי נוצר חוב של 9400.00 שח לבנק מסיבות שאינם ידועות לי החוב שולם +1000.00 שח שכר טרחה לעורך דין החדש ביקשתי מהעורך דין לבטל את הכינוס כי ברצוני לממש את הנכס לקבלת מימון ממקור אחר אשר ביקש ממני להסיר את רישום הכונס פניתי לעורך דין לשם כך והעברתי אליו קבלות על התשלומים האחרונים כפי שביקש הבנק ושכר הטירחה אולם כבר שבועיים לא נעשה כלום פניתי לבנק והם טוענים כי יסירו את רישום הכונס רק לאחר תשלום מלא של חוב המשכנתה האם ניתן להשאיר רישום כונס גם לאחר תשלום הפיגורים ונוסף עלי לציין כי הרישום נעשה על חוב משנת 2007 ולא על החובות האחרים בתודה מראש יעקב מצפה לתשובה מהירה
צו כינוס נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/08/11
הפרטים לא כ"כ ברורים (האם הבנק מתנה כעת את ביטול צו הכינוס בפירעון מלוא המשכנתא ?). בכל מקרה, יש לעיין במסמכים, ובין היתר במסמכים נשוא הסדר החוב הראשון. אם החוב הוסדר, והיתה הסכמה על הסרת הצו ממרשמי רשם המקרקעין, יש מקום לשקול פנייה לבימ"ש בבקשה למתן סעד הצהרתי למחיקת צו הכינוס.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח ונישואין
אדם
24/08/11
שלום,אני וחברתי מתכננים להתחתן. בבעלות כל אחת מאיתנו יש דירה אחת שהיא דירה ראשונה שלנו. התכנון הוא למכור את שתי הדירות לאחר החתונה על מנת לקנות דירה גדולה יותר למשפחה עתידית. האם במקרה כזה נצתרך לשלם מש שבח? מס קניה? במידה וכן נצתרך לשלם את מס השבח, האם יש חשיבות לסדר מכירת הדירות (יש פער משמעותי במחיריהן)? האם יש הבדל במיסוי בין אם מדובר בנישואין רגילים או נישואין אזרחיים?
נכסים מלפני הנישואין ולאחריהם
עו"ד טל רכניץ
מנהל
24/08/11
אני לא סבור כי יש מקום לחשש מצידכם. אם המדובר במכירה לפני החתונה, כל אחד מכם יוכל למכור את הדירה שלו בשימוש בפטור של פעם ב 4 שנים. גם אם המדובר יהיה במכירה של הדירות לאחר החתונה, מקס' ניתן יהיה למכור את הדירה היקרה יותר בפטור של פעם ב 4 שנים, ואת הדירה הזולה יותר, בפטור לפי הוראת השעה (עד סוף 2011) בהנחה ששווייה נמוך מ 2.2 מלש"ח. לגבי רכישת הדירה המשותפת, תשלמו מס רכישה, ומאחר וזו תהיה דירתכם היחידה, תהיו זכאים למדרגות ה"מקלות", של דירה יחידה, כאמור. בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום לפני כל צעד שמבצעים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
