פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח לדירות מירושה
שושנה
12/09/11
ירשתי 2 דירות מגורים. בנוסף יש לי דירת מגורים בבעלותי. לא מכרתי דירה כבר הרבה שנים.
1. האם אוכל למכור כעת רק דירה אחת מה-2 שקבלתי בירושה, בפטור ממס שבח והאם אוכל למכור את הדירה השניה בפטור אחרי דצמבר 2012.
2. האם חייבים לרשום את הדירה בטאבו לאחר הירושה כדי שאוכל למכור אותה.
1. האם אוכל למכור כעת רק דירה אחת מה-2 שקבלתי בירושה, בפטור ממס שבח והאם אוכל למכור את הדירה השניה בפטור אחרי דצמבר 2012.
2. האם חייבים לרשום את הדירה בטאבו לאחר הירושה כדי שאוכל למכור אותה.
מיסוי מקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
1. דירה מירושה יש פטור ספציפי. שנית, יש לך פטור של 1 לארבע שנים, בנוסף לאמור יש לך שני פטורים מוגבלים אכן אך ניתן לעשות בהם שימוש. דירת מגורים שנתקבלה במסגרת ירושה – המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
2. פטור במכירת דירת מגורים מזכה לגבי עסקאות שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
3. לצורך מכירה הרוכשים לא יעבירו לכם כספים עד להעברה על השם שלכם, הכסף בדרך כלל יופקד בחשבון נאמנות עד אז.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
2. פטור במכירת דירת מגורים מזכה לגבי עסקאות שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
3. לצורך מכירה הרוכשים לא יעבירו לכם כספים עד להעברה על השם שלכם, הכסף בדרך כלל יופקד בחשבון נאמנות עד אז.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה
ניקי
12/09/11
שלום רב! בחודש 06/2011 רכשתי דירה מהקבלן, אשר טרם הסתיימה בניתה שילמתי אך ורק 15% על חשבון הדירה במועד חתימת החוזה.התשלום השני ישולם בסמוך לקבלת היתר על ידי הקבלן. כיום ברצוני למכור את זכויותיי בנכס, דהיינו בטרם שילמתי את כל התמורה לקבלן, האם אני יכול למכור את זכויותיי בנכס ואין לי כל מניעה בחוזה עם הקבלןת אם כן איזה סוג חוזה זה, קרי הקונה שלי ישלים את התמורה לקבלן ויחזיר לי 15% בתוספת הוצאות, האם אני יכול למכור את זכויותיי ואיזה סוג חוזה? האם חל עליי מס שבח, זו דירתי היחידה.
מכירה מקבלן לפני המסירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/09/11
מדובר על שאלה שחוזרת על עצמה הרבה, באופן כללי כן, אבל מאחר וככל הנראה יש הגבלה בחוזה הרכישה שלך, דבר שלעצמו צריך בדיקה, ישנה בעיה, יש להתנהל מול משרד עוה"ד של הקבלן ו/או הקבלן ולפתור את העניין. בכל מקרה יש פתרונות מגוונים לעניין זה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בבקשה
אורה
12/09/11
בעבר הייה לי עסק בשותפות וכך גם רכשנו חנות יחד. לפני כשש שנים פירקנו את השותפות בהסכם וקבענו בין היתר בהסכם שהחנות עוברת אלי.
כיום אני רוצה לבצע רישום בטאבו על החנות שתהיה רק על שמי.
האם אני ימוסה על העיסקה הנ"ל? או שיש לי פטור? ומכוח מה הפטור?
כיום אני רוצה לבצע רישום בטאבו על החנות שתהיה רק על שמי.
האם אני ימוסה על העיסקה הנ"ל? או שיש לי פטור? ומכוח מה הפטור?
מכירת חנות - מיסוי
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/09/11
בשאלתך חסרים פרטים ! כמו כן מאחר ומדובר על חנות, לא ניתן במסגרת זו לתת לך תשובה לגבי גובה המס ! לאחר שתשלים את יתר הפרטים ננסה לסייע לך יותר.
האם נעשה הסכם לגבי החנות ? האם יש פס"ד שמאשר את ההסכם ?
אם אתה רוכש מחצית מהזכויות, יהיה לך לשלם מס רכישה ולמוכר יהיה לשלם מס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האם נעשה הסכם לגבי החנות ? האם יש פס"ד שמאשר את ההסכם ?
אם אתה רוכש מחצית מהזכויות, יהיה לך לשלם מס רכישה ולמוכר יהיה לשלם מס שבח.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תקנון בית משותף
שלומי
12/09/11
שלום רב,
בבית בו אני גר תשלומי הועד (לפי התקנון) מתחלקים שווה בשווה ולא לפי שטח הדירה. הייתי רוצה לשנות את התקנון כך שהתשלומים יתחלקו לפי שטח הדירה. אני יודע שצריך רוב של 2/3, אבל מה הפרוצדורה לשינוי? איפה אני יכול למצוא טפסים? למי מגישים?
תודה מראש.
בבית בו אני גר תשלומי הועד (לפי התקנון) מתחלקים שווה בשווה ולא לפי שטח הדירה. הייתי רוצה לשנות את התקנון כך שהתשלומים יתחלקו לפי שטח הדירה. אני יודע שצריך רוב של 2/3, אבל מה הפרוצדורה לשינוי? איפה אני יכול למצוא טפסים? למי מגישים?
תודה מראש.
שינוי תקנון
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/09/11
יש החלטות בעניין של המפקחת על רישום המקרקעין וגם בחוק נקבע כי יש לשלם לפי החלק היחסי בשטח. אם יקבלו החלטה בניגוד לאמור תפנה למפקחת על המקרקעין.
הוראותיו של 62 כדלקמן:
"62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
במקרה שלך, אמצעי האכיפה שעומד לרשותך הינו כאמור לעיל, פנייה למפקחת על המקרקעין, אתה יכול גם לבקש צו מניעה – למניעת דרישת התשלום עד להחלטה בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הוראותיו של 62 כדלקמן:
"62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
במקרה שלך, אמצעי האכיפה שעומד לרשותך הינו כאמור לעיל, פנייה למפקחת על המקרקעין, אתה יכול גם לבקש צו מניעה – למניעת דרישת התשלום עד להחלטה בעניין.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור בנייה לנכס שלא בהרחבה בלי חתימת 100% דיירים
מירי
12/09/11
עירייה נתנה אישור בנייה משותף ל-3 דירות על גג בית משותף בלי חתימת דייר אחד.שתי דירות הן בהרחבה ,ודירה אחת לא בהרחבה ,יש כניסה נפרדת לדירה והבעלים משכיר אותה.לפי החוק והתקדימים צריך 100% חתימות דיירים לדירות שלא בהרחבה. האם אני יכולה לתבוע את העירייה על נזיקין ? האם אני יכולה לתבוע משלושת הדירות שכ"ד עד היום ותשלום עבור החלק שלי בגג ? מה כדאי לי לעשות ?
היתר בנייה ללא הסכמת שכנים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
לאור המקרה המתואר כאמור וכמי שמכיר את עיריית נתניה, כמי ששימש כמ"מ יו"ר ועדת המשנה אינני יכול להגיב במסגרת זו, אתך הסליחה
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אברהם ללום, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עו"ד יכול לרשום צו ירושה בטאבו בלי יפוי כוח ?
רחל
12/09/11
האם עו"ד חייב להציג לטאבו ,יפוי כוח מהלקוח שלו ,כשהוא בא לרשום בטאבו צו ירושה שהלקוח מוטב בה ?.מדובר בנכס שהבעלים היו רשומים ללא מספרי זיהוי ,והטאבו סירב לרשום את צו הירושה ללא תצהירי זיהוי.עו"ד הגישה המרצת פתיחה לבית המשפט כשהטאבו אחד המשיבים.בעיקבות כך רשמו בטאבו את צו הירושה בלי שהיה בידם יפוי כוח משפטי של עו"ד שהגיש את המרצת הפתיחה.יש בידי מכתב מהטאבו המודה שלא היה להם יפוי כוח ,ואין צורך בו.האם אני יכולה להתלונן למבקר המדינה או לחלופין לתבוע את הטאבו.יש לציין כי בעיקבות רישום צו הירושה פתחה עו"ד בהליך פירוק שיתוף נגדי.
רישום ירושה - יפוי כח לצורך הרישום
עו"ד אברהם ללום
מנהל
12/09/11
עו"ד צריך יפוי כח על פי דיני השליחות. אם ובמידה והעו"ד מבצע פעולה באמצעות יפוי כח אז כן.
לגבי רישום ירושה מדובר על הליך לא מורכב בכלל. צריך צו ירושה.
ככל הנראה חסרים פרטים, בטאבו קבלתם בטח החלטה בכתב, לפי ההחלטה ניתן יהיה לתת לך תשובה סופית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לגבי רישום ירושה מדובר על הליך לא מורכב בכלל. צריך צו ירושה.
ככל הנראה חסרים פרטים, בטאבו קבלתם בטח החלטה בכתב, לפי ההחלטה ניתן יהיה לתת לך תשובה סופית.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב ארנונה של בעלים קודמים
מאיה
12/09/11
קניתי דירה לפני 5 שנים. הגיעה עתה בדואר הודעה מהמועצה לתשלום חוב ארנונה ע"ש הבעלים הקודם. הבעלים הקודם ממש לא משתף פעולה עכשיו { מה שהיה היה מבחינתו } והמועצה הודיעה לי שלא אוכל להעביר את הדירה כל עוד החוב לא יוסדר. האם אוכל לטעון כנגד המועצה שעצם זה שהם המציאו בזמנו אישור לירשום הדירה לאחר בדיקה שאין חובות או שהם שולמו, די בכך כדי להשתיק אותם כנגדי? למה אני צריך לרוץ אחרי הבעלים הקודם בגלל שהמועצה התרשלה בזמנו ?
חוב ארנונה של בעלים קודמים - המשך
מאיה
12/09/11
ראוי להדגיש כי המועצה טוענת שהחוב מיוחס לתקופה טרם העברת הבעלות של הדירה על שמנו.
חוב ארנונה
עו"ד אברהם ללום
12/09/11
ראשית עולה שאלה לעניין, חוק ההתיישנות - ניתן לטעון התיישנות כאשר במשך שבע השנים לא קיבלת כל התראה על החוב ו/או הודעה על החוב. א 5066/02 - שלום, ארנונה. המספק-חב' לבנין ומסחר חיפה נגד עיריית חיפה.
באותו מקרה, עיריית חיפה ניסתה לגבות בגבייה מנהלית על פי פקודת העיריות ופקודת המסים גביה חוב ארנונה של שנת 1998.הנישומה טענה, כי שילמה את כל דרישות התשלום שקיבלה, וכי נקיטת הליכי גבייה לגבי חוב במחלוקת אינו נוהל תקין. העירייה לא הציגה שמץ של ראייה, כי שלחה לנישומה דרישת תשלום ושומות לשנים 1988 עד 1992. המסמכים שצורפו היו רישומי מחשב עכשוויים ולא היו העתק של המסמך המקורי שנשלח.
שנית, על הרשות לפנות לבעלים הקודם ולא אליך. יש לבדוק בדיוק את האישור שהועבר על ידי המוכר בעבר.
מומלץ שעו"ד שטיפל לך בעניין יסיים את ההליך של העברת הזכויות שזה לעצמו לא ברור מדוע לא נסתיים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
באותו מקרה, עיריית חיפה ניסתה לגבות בגבייה מנהלית על פי פקודת העיריות ופקודת המסים גביה חוב ארנונה של שנת 1998.הנישומה טענה, כי שילמה את כל דרישות התשלום שקיבלה, וכי נקיטת הליכי גבייה לגבי חוב במחלוקת אינו נוהל תקין. העירייה לא הציגה שמץ של ראייה, כי שלחה לנישומה דרישת תשלום ושומות לשנים 1988 עד 1992. המסמכים שצורפו היו רישומי מחשב עכשוויים ולא היו העתק של המסמך המקורי שנשלח.
שנית, על הרשות לפנות לבעלים הקודם ולא אליך. יש לבדוק בדיוק את האישור שהועבר על ידי המוכר בעבר.
מומלץ שעו"ד שטיפל לך בעניין יסיים את ההליך של העברת הזכויות שזה לעצמו לא ברור מדוע לא נסתיים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
הטבות בשכד לשותפים בנכס
רונית
11/09/11
שלום
כשאר יש שותפים בנכס מסוים ובו מספר חנויות, ואחד השותפים (בעל ה 50% מהנכס) שוכר את אחד החנויות, האם מגיעה לו הנחה בתשלום שכ"ד? או שהוא מחויב לשלם מחיר השוק? האם זה הגיוני לבקש הנחה?
האם יש חוק בנושא? תודה
כשאר יש שותפים בנכס מסוים ובו מספר חנויות, ואחד השותפים (בעל ה 50% מהנכס) שוכר את אחד החנויות, האם מגיעה לו הנחה בתשלום שכ"ד? או שהוא מחויב לשלם מחיר השוק? האם זה הגיוני לבקש הנחה?
האם יש חוק בנושא? תודה
מחיר שוק בין שותפים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
14/09/11
מדובר על שאלה כללית מאוד, האם יש הסכם שיתוף כלשהו ? מה מערכת היחסים בין הצדדים ? המטרה למקסם את הרווח מהנכסים באופן כללי, אך יש להכיר את המקרה ולהבין את השיתוף ואת החלוקה בינכם. אולי נכון לחלק בינכם עם הסכם שיתוף בלשב ראשון את הנכסים ואז כל אחד יקבל מהשוכר תשלום. כך יהיה קל יותר
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרעת שכנים לעבודות בנייה
בתיה
11/09/11
שלום לכולם,
בידי היתר בנייה תקף לבניית גדר. השבוע אני מתכננת להתחיל ולבנות את הגדר, אך אני חוששת (כמעט בוודאות) שהשכנים יפריעו לעבודות (יוציאו את העמודים מהאדמה לדוג'). במידה ואכן הדבר יקרה: 1. האם כדאי שאתעד את מעשיהם באמצעות מצלמה? 2. אילו כלים עומדים לרשותי כדי למנוע זאת מראש או לחלופין תוך כדי מעשה (חוץ מלשלוח אליהם בריונים, דבר שאני מן הסתם לא אעשה).
תודה,
בתיה
בידי היתר בנייה תקף לבניית גדר. השבוע אני מתכננת להתחיל ולבנות את הגדר, אך אני חוששת (כמעט בוודאות) שהשכנים יפריעו לעבודות (יוציאו את העמודים מהאדמה לדוג'). במידה ואכן הדבר יקרה: 1. האם כדאי שאתעד את מעשיהם באמצעות מצלמה? 2. אילו כלים עומדים לרשותי כדי למנוע זאת מראש או לחלופין תוך כדי מעשה (חוץ מלשלוח אליהם בריונים, דבר שאני מן הסתם לא אעשה).
תודה,
בתיה
בניית גדר
עו"ד שזר תומר
11/09/11
ניתן לתעד ולשלוח משטרה לדוגמא.
אם לא - אפשר לתבוע אותם כספית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם לא - אפשר לתבוע אותם כספית.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שוכר שגר במחסן
גבריאל
11/09/11
יש בבניין של אמא שלי אדם אשר שוכר מחסן למגורים מאדם שהיה גר באיזור ועבר לגור בחו"ל, האם יש אפשרות לפנות את המחסן או לפחות את הדייר שמפריע?
פינוי דייר
עו"ד שזר תומר
11/09/11
לטעמי יש לפנות לרשויות.
או צריך שהעוד יגיש את התביעה, לא אתה בתור דייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
או צריך שהעוד יגיש את התביעה, לא אתה בתור דייר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
התקנת מנוע של מזגן על קיר חזית של בניין משותף
מאיר
11/09/11
שלום, אני גר בבניין משותף והשכן מקומה ראשונה החליט שמותר לו לתלות את מנוע המזגן על הקיר החיצוני של הבניין כמו כן ותוך כדי לגרום לחיפוי הקיר (שיש) נזק.
מדובר בבניין יחסית חדש (9 שנים) המקום המיועד למנועי מזגן הינו מסתור הכביסה לשם כל ההכנות של הקבלן שבנה את הבניין מגיעות.
האם זה מותר על פי חוק? או שאפשר לחייבו לפרק את המנוע?
תודה.
מדובר בבניין יחסית חדש (9 שנים) המקום המיועד למנועי מזגן הינו מסתור הכביסה לשם כל ההכנות של הקבלן שבנה את הבניין מגיעות.
האם זה מותר על פי חוק? או שאפשר לחייבו לפרק את המנוע?
תודה.
מזגן
עו"ד שזר תומר
11/09/11
צריך לבדוק את התקנות - ולראות שאכן זה המקום המיועד.
מי שאמור לאכוף את זה היא העירייה.
צריך להתלונן בעירייה
.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מי שאמור לאכוף את זה היא העירייה.
צריך להתלונן בעירייה
.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מספר החדרים בדירה לא כמו בהסכם
ערן
11/09/11
לפני כשנה רכשתי דירת 3 חדרים להשקעה בקרבת מוסד אקדמי גדול במטרה להשכיר אותה לסטודנטים. בזמנו לא יכולתי להתפנות למציאת שוכרים ולכן גרתי בה בעצמי שנה. כעת אני מנסה להשכיר אותה כדירה לשני שותפים, הגיעו לדירה שני סטודנטים ומדדו את גודל החדרים והצביעו על כך שגודל אחד החדרים קטן מ-8 מ"ר והרוחב בין קירותיו קטן מ2.6. מ'ולכן זו למעשה דירת 2.5 חדרים ואף אחד מהם לא רוצה לגור ב"חצי חדר". בחוזה המכירה מצויין במפורש כי הדירה הינה דירת 3 חדרים וכעת הדבר פוגע מאוד ביכולת שלי להשכיר אותה במחיר טוב ובכלל זו פשוט דירת 2.5 חדרים ואני קניתי דירת 3 חדרים! האם יש כאן הפרה של החוזה? האם כדאי לי לנסות ולתבוע פיצויים מהמוכר?
מה גודל תיקני של חדר?
עו"ד שזר תומר
11/09/11
אם אינני טועה, על פי התקנות רוחב מינימאלי 2,6 גודל דירה רשמתי הכי קטן שאפשרי - הוא 8 מ"ר.
צריך לבדוק בהסכם שחתם כיצד הדברים מנוסחים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק בהסכם שחתם כיצד הדברים מנוסחים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סוג קרקע
נדב
11/09/11
שלום אילו קרקעות שייכות לממ"י(מירי, מתרוכה..)?מהם רוב הקרקעות המופיעות בנסחי הטאבו?תודה על העזרה והמשך יום טוב
מינהל מקרקעי ישראל - סוגי קרקעות
עו"ד שזר תומר
11/09/11
בתקופת השלטון העותמאני בארץ ישראל היה משטר הקרקעות מבוסס על הדת המסולמית, בשנת 1858 נחקק על ידי השלטון העות'מאני חוק הקרקעות , שהיווה חלק מן המג'לה. חוק זה חילק את הקרקעות בארץ ל-5 סוגים:
· קרקע מסוג מירי - קרקע שהיא בבעלות המדינה ואזרחים שחיים בתחום הקרקע אינם יכולים לבצע שום שינוי בקרקע, אסור לבנות ואסור לנטוע גידולים חקלאיים אך יכלו להנות ולהשתמש ביבול החקלאי באותה הקרקע.
· קרקע מסוג מוּלק - קרקע זאת נמצאת באזורים שמיושבים בצפיפות באופן יחסי וקרקע זאת היא בבעלות פרטית של האזרח ולא היו על הקרקע מגבלות, האזרח שהחזיק בקרקע מסוג זה יכל לנטוע לבנות ולמכור.
· קרקע מסוג ווקף - קרקע שמשמשת לצורכי דת (כל הדתות), קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.
· קרקע מסוג מתרוּכה - קרקע זאת היא קרקע בבעלות המדינה שמשמשת לצורכי ציבור, לדוגמה דרכים, נהרות, גשרים, מבני ציבור ועוד.
· קרקע מסוג מוואת - קרקע זאת אינה ניתנת לעיבוד חקלאי או אזורים שמרוחקים מאזורים מיושבים והקרקע למעשה שוממת.
· קרקע מסוג מירי - קרקע שהיא בבעלות המדינה ואזרחים שחיים בתחום הקרקע אינם יכולים לבצע שום שינוי בקרקע, אסור לבנות ואסור לנטוע גידולים חקלאיים אך יכלו להנות ולהשתמש ביבול החקלאי באותה הקרקע.
· קרקע מסוג מוּלק - קרקע זאת נמצאת באזורים שמיושבים בצפיפות באופן יחסי וקרקע זאת היא בבעלות פרטית של האזרח ולא היו על הקרקע מגבלות, האזרח שהחזיק בקרקע מסוג זה יכל לנטוע לבנות ולמכור.
· קרקע מסוג ווקף - קרקע שמשמשת לצורכי דת (כל הדתות), קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.
· קרקע מסוג מתרוּכה - קרקע זאת היא קרקע בבעלות המדינה שמשמשת לצורכי ציבור, לדוגמה דרכים, נהרות, גשרים, מבני ציבור ועוד.
· קרקע מסוג מוואת - קרקע זאת אינה ניתנת לעיבוד חקלאי או אזורים שמרוחקים מאזורים מיושבים והקרקע למעשה שוממת.
שואל שוב
חקלאי
11/09/11
שלום לכולם, אני מחפש חומרים הנוגעים להפשרת קרקעות חקלאיות בארץ.אני זקוק למידע על 7% מהקרקעות הפרטיות בארץ - באילו איזורים הן נמצאות בארץ ובאילו ידיים.בנוסף, אני מחפש מידע על רגולציה של הקרקעות הללו - חוקי הפשרת הקרקעות החקלאיות.לבסוף, אני זקוק לחומר על התהליכים שעברו על הקרקעות שהופשרו בעשר השנים האחרונות (פרוטוקלים של עיריות / מועצות אזוריות). מה תהליך ההפשרה שנעשה, גם אם הוא עדיין מתרחש.מי יכול לענות, לכוון ולעזור לי?תודה!
הפשרות חקלאיות
עו"ד שזר תומר
11/09/11
לצערי אינני יכול לעזור לך, צריך למצוא עו"ד שמתמחה בתחום ההפשרות של המגרשים החקלאיים (וכמה שיש הרבה עו"ד בארץ, הרי שיחסית אין בכלל הרבה שמבינים בתחום ורובם הם מהדור המאוד ותיק).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הערת אזהרה
שירה
11/09/11
אני בקרוב אחתום על חוזה לקניית דירה, המוכר הוא יורש יחיד והדירה טרם נרשמה על שמו - האם ניתן לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימה על חוזה כשהדירה טרם על שמו? (יש צו ירושה על שמו)
צו ירושה
עו"ד שזר תומר
11/09/11
כל עוד הבית לא רשום על שמו אני לא חושב שיתנו לך לרשום הערת אזהרה (דרך אגב באם יש צו ירושה מה מונע את רישום הנכס), אבל אפשר להשאיר כסף בנאמנות עד לרישום של היורש כבעלים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
יפוי כוח להשכרה
אדם
11/09/11
שלום,אבא שלי גר בדנמרק ויש לו דירה בארץ.הוא מעוניין שאני אטפל בה ואשכיר אותה, איזה ייפוי כוח אני צריך בשביל זה ואיפה אני יכול להשיג ייפוי כזה?אני צריך להיות מסוגל להשכיר אותה, לטפל בארנונה ,מים גז,חשמל וכו'.תודה מראש,אדם
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד שזר תומר
11/09/11
עדיף לעשות יפוי כוח בלתי חוזר ספציפי, תעזר בעו"ד, זה לא אמור לעלות הרבה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הפקעת מקרקעין ושינוי ייעודם
טל
11/09/11
שלום רב,שאלתי היא האם הרשות המפקיעה רשאית לעשות שימוש במקרקעין מופקעים למטרה ציבורית שונה מהמטרה לשמה הופקעו? ובאילו תנאים?תודה רבה,טל.
הפקעות
עו"ד שזר תומר
11/09/11
אינני בקיא מספיק בנוש, אך זכור לי פסק דין שקראתי כנגד רשות שעשתה כן, ובמקרה כזה- ביטלו את ההפקעה .
פנה לעו"ד שמתמחה בתחום ההפקעות. (עדיף עו"ד ותיק מאוד- שכן בעבר הדבר היה נהוג יותר).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה לעו"ד שמתמחה בתחום ההפקעות. (עדיף עו"ד ותיק מאוד- שכן בעבר הדבר היה נהוג יותר).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דמי ניהול חנות בקניון
אלי
11/09/11
בספטמבר 2007 נחתם חוזה דמי ניהול צמוד דולר וקיבל תוקף פסק דין
לאחר עריכת גישור משפטי
ב1.1.2008 חברת הניהול שנתה ללא הודעה והסכמה שלי את בסיס
ההצמדה למדד מחירים לצרכן
כעת ,היום דורשת ממני חברת הניהול לשלם חוב בגין הפרשי הצמדה
לעניות דעתי וע"פ החוזה שנחתם היא אינה רשאית לכך
אודה לתשובה
לאחר עריכת גישור משפטי
ב1.1.2008 חברת הניהול שנתה ללא הודעה והסכמה שלי את בסיס
ההצמדה למדד מחירים לצרכן
כעת ,היום דורשת ממני חברת הניהול לשלם חוב בגין הפרשי הצמדה
לעניות דעתי וע"פ החוזה שנחתם היא אינה רשאית לכך
אודה לתשובה
חברת ניהול
עו"ד שזר תומר
11/09/11
צר לי , אך צריך לבדוק את הסכם הפשרה, וכן את הנושא לעומק על מנת לדעת כיצד ניתן להמשיך מכאן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
נזילה בדירה
טל
11/09/11
לשכנה בדירה למעלה יש בעיה בצנרת שגורמת לנזילות בדירה שלי. אני רוצה לתבוע אותה בגין הנזקים שנגרמו לי. באיזו ערכאה? האם ניתן בתביעות קטנות או שצריך אצל המפקחת על בתים משותפים?
איך ניתן לחייב אותה לתקן את הנזילה?
מה ההליך הכי מהיר ויעיל?
איך ניתן לחייב אותה לתקן את הנזילה?
מה ההליך הכי מהיר ויעיל?
נזילה מהשכן - מה עושים?
עו"ד שזר תומר
11/09/11
אפשר גם וגם.
אני באופן אישי, מעדיף את הדרך השלישית, והיא תביעה לביהמ"ש השלום, שם אני יכול לתבוע הן סעד של פיצוי והן אכיפה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני באופן אישי, מעדיף את הדרך השלישית, והיא תביעה לביהמ"ש השלום, שם אני יכול לתבוע הן סעד של פיצוי והן אכיפה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
איסור השכרה
בן עזריאל
10/09/11
הנני בעל דירה להשכרה. היא מושכרת על ידי חברה לניהול נכסים. גיליתי בחוזה החברה סעיף האוסר עלי להשכיר את הדירה לשוכרים שהובאו על ידי החברה, ותקופת השכירות שלהם הסתיימה.
האם סעיף כזה הוא חוקי?
תודה
בן עזריאל
האם סעיף כזה הוא חוקי?
תודה
בן עזריאל
חברת ניהול
עו"ד שזר תומר
10/09/11
כן.
הם הביאו את הדיירים, וכעת אם אתה רוצה את הדיירים צריך לשלם להם עמלה על כך - זה מקובל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הם הביאו את הדיירים, וכעת אם אתה רוצה את הדיירים צריך לשלם להם עמלה על כך - זה מקובל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תיקון חניה פרטית בבניין משותף
ליאור אלעד
10/09/11
שלום רב,
האספלט בחנייה שלי בבניין משותף התפורר בגלל תזוזה של הביוב העובר מתחתיו.
מי צריך לשלם את עלות התיקון?
בברכה,
ליאור
האספלט בחנייה שלי בבניין משותף התפורר בגלל תזוזה של הביוב העובר מתחתיו.
מי צריך לשלם את עלות התיקון?
בברכה,
ליאור
חניה פרטית
עו"ד שזר תומר
10/09/11
באם ניתן להוכיח בוודאות כי האשמה קשורה לבניין - אז הבניין באמצעות הועד).
לא בטוח שזה המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לא בטוח שזה המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוסר הסכמה על חלוקת נדל"ן בין יורשים
ברק
10/09/11
שלום,שלושה אחים צריכים לחלק ביניהם מס' דירות בבניין.אחד מן האחים בסכסוך עם האחרים, ומוכן אף להפסיד רכוש בשל עקשנות ונקמנות כלפיהם.האח מאיים כי אם לא יכובדו דרישותיו (המוגזמות והלא הגיוניות) הוא יעביר את הנושא לטיפול של כונס נכסים, ואז הדירות יימכרו בזול, וכולם יפסידו מזה כסף רב.האם יש ממשות לאיום זה?האם מספיק צד אחד שלא מסכים מתוך ה-3 על מנת לבטל את כל הסכמות החלוקה?והאם אכן בפנייה לכונס נכסים, כל הצדדים מפסידים סכום גדול (אני לא מתכוון תיאורטית, אלא ממה שקורה בשטח)?תודה רבה!
פירוק שיתוף במקרקעין
עו"ד שזר תומר
10/09/11
לא בהכרח, אפשר לבנות בבקשה לפירוק שיתוף, ושם לנסותת את הדרך שלא למכור על ידי כונס, אולי - לקנות אל חלקו...
תנסה לבדוק גם בפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תנסה לבדוק גם בפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הקלה ממס רכישה – לשם "שיכונו"
חן
10/09/11
אבי - נכה לצמיתות מעל 50 % של נפגעי הנאצים - מתגורר בבית הורים. מימון השהייה שם היא מהשכרת דירתו היחידה ותמיכה של קופת החולים שתסתיים בעוד כשנה. לאור הפסקת התמיכה של קופ"ח, אבי מעוניין, לרכוש דירה שניה למימון התמיכה החסרה. האם יוכל אבי להנות מהקלה במס רכישה {0.5%} שכן הדירה השניה שירכוש היא לצורך "שיכונו" בבית הורים שמא זאת פרשנות מרחיבה, יתר על המידה ?
האם נכה פטור ממס רכישה? פרטים אודות הקלות לנכה במס רכישה
עו"ד שזר תומר
10/09/11
לא כך כך הבנתי את השאלה - על הדירה הראשונה הוא קיבל הנחה?
בכל מקרה, ראה זו הרשימה של הנכים הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים על פי האתר של רשות המיסים בעצמה (0.5%)
נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;
נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות;
נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק;
נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות;
נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל 50% נכות לפחות לצמיתות.
נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.
ניתן לבדוק את הנושא ישירות מול רשות המיסים בטרם ביצוע העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, ראה זו הרשימה של הנכים הזכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים על פי האתר של רשות המיסים בעצמה (0.5%)
נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;
נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של 75% לפחות, לצמיתות;
נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק;
נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות;
נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל 50% נכות לפחות לצמיתות.
נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 19% לפחות;
בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.
ניתן לבדוק את הנושא ישירות מול רשות המיסים בטרם ביצוע העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לעו"ד שזר תומר - הבהרה
חן
11/09/11
א. אבי רכש את הדירה הראשונה לפני כ- 40 שנים.
ב. הוא מעונין לרכוש דירה שניה למימון השהייה שלו בבית הורים.
ג. נקודת המוצא היא שהוא עומד בקריטריונים של נכות.
ג. השאלה מתמקדת בפרשנות של המילה "לשיכונו". האם רכישת דירה שניה למימון שהייה בבית הורים יכולה להחשב כ"שיכונו".
ב. הוא מעונין לרכוש דירה שניה למימון השהייה שלו בבית הורים.
ג. נקודת המוצא היא שהוא עומד בקריטריונים של נכות.
ג. השאלה מתמקדת בפרשנות של המילה "לשיכונו". האם רכישת דירה שניה למימון שהייה בבית הורים יכולה להחשב כ"שיכונו".
קיר הפרדה בין שני מגרשים שכנים, מועד התשלום של שכן
דוד
10/09/11
שלום רב.בניתי בית ועל הגבול בין המגרש שלי לזה של השכן בניתי קיר תומך כך שחצי מעובי הקיר בצד שלי וחצי בשלו. קיבלתי את האישור שלו לכך בכתב לפני שבניתי ואני מעריך את הנכונות שלו לכך מאוד. לא כל אחד היה חותם והוא אדם הגון וחתם. אם כי אחרי שקראתי כאן ובעוד מקומות אני מבין שלפי החוק, מכוון שהמגרש שלי גבוה מהמגרש שלו היה הכרח לבנות קיר כזה בכל מקרה ולכן גם אם לא היה נותן הסכמה לכך היה חל עליו תשלום של חצי מהעלויות של הבניה של הקיר. מצאתי גם תקדים משפטי לכך. השאלה שלי נוגעת למועד שבו אני יכול לבקש ממנו את התשלום עבור חצי החומה. החומה נבנתה כבר לפני כשנה. הוא עדיין לא החל לבנות במגרש שלו כלום. האם אני יכול כבר עכשיו לדרוש את מחצית התשלום או שעלי לחקות עד שהוא יתחיל לבנות? החומה הייתה יקרה והכסף הזה חשוב לי לצורך השלמת הבניה של הבית שלי.בתודה ובברכה
בניית חומה בין שכנים - האם העלות מתחלקת?
עו"ד שזר תומר
10/09/11
דוד צר לי, אך אינני יכול במסגרת תשובה בפורום, להשיב לך אודות מועד התשלום יש צורך לבצע בדיקה פרטנית של המקרה - אך הנני סבור כי צריך היה להעלות את הנושא כבר בעת בניית החומה ומתן החתימה שלו, ולא בדיעבד.
בכל מקרה, לטעמי אין להתמהמה עם הדרישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, לטעמי אין להתמהמה עם הדרישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שכן שהשתלט על מחסן משותף
אבינועם
10/09/11
שלום רב ,בבנין בו אני מתגורר קיים חדר מכונות ( ככה מוגדר בשירטוטי הטאבו ) - מדובר במחסן קטן ששימש בעבר את כל הדיירים. לפני כמה חודשים השתלט על החדר הזה הזה אחד הדיירים ע"י נעילת החדר במנעול מטעמו והפך זאת למחסן פרטי שלו תוך כידי שהוא מתרץ זאת שאשתו מנקה את הבנין והחדר הזה ישמש אותה כחדר מנקה .כל המאמצים לקבל מפתח ממנו לחדר עלו בתוהו - כמובן שהשכן הפך את החדר למחסן פרטי שלו שמשמש אותו לאכסנת פריטים אישיים - מה אני צריך לעשות במסגרת החוק ??? חשוב לציין שפניתי לועד הבית הוא אמר שהוא לא מתערב בעניינים מעין אלה .
השתלטות שכן על מחסן משותף
עו"ד שזר תומר
10/09/11
הועד הוא הגוף שאמור להתערב, צריך לקיים אסיפת דיירים במסגרתה יש להחליט כי אין לו זכויות שימוש, ואם הוא ימשיך לעשות זכויות שימוש אפשר להגיש כנגדו תביעה אצל המפקח/ת על המקרקעין.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
