פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה הרשומה כמרתף בעיריה אך כדירה בטאבו- למגורים:
עמרי
16/09/11
שאלה-דירה שאני רוצה לקנות רשומה בטאבו כדירת מגורים בקומת מרתף.בתכלס זו קומה ראשונה כי יש 2 כניסות לבניין ואחת מהן נמצאת דווקא בקומה של הדירה.העיריה הגדירה את הדירה כמרתף ולא עשינו שינוי תב"ע.האם חייבים לעשות שינוי תב"י?במידה ולא0 העיריה (ת"א-יפו) תוכל להוציא לנו צו איסור לגור שם וכו'?אם נכשיר הדירה למגורים מהעלות הפיתוח (נדירה בעג'מי ביפו והבנתי שיפו נחשבת איזור פיתוח כך שאין היטל השבחה. האמנם?).
שינוי תב"ע
עו"ד שזר תומר
17/09/11
ראשית- באם הדירה הוגדרה במרתף אז לכאורה - איננה מיודעת למגורים.
אבל - ניתן לשנות את זאת.
פנה לעו"ד לצורך ביצוע השינוי.
לעניין השבחה ופיתוח ביפו - צר לי - הנושא לא מוכר לי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל - ניתן לשנות את זאת.
פנה לעו"ד לצורך ביצוע השינוי.
לעניין השבחה ופיתוח ביפו - צר לי - הנושא לא מוכר לי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הילה לתביעה
ליאת
15/09/11
אני ובעלי קנינו בית יד שניה וטענתי הסתירו מאיתנו את העבודה שהמועד פנוי בעוד שנה למרות שילמו לנו אם יאחרו במועד מסירה האם יש אפשרות לתביעה וכיצד ניתן להוכיח את הרמאות הזו
פניה לא ברורה
עו"ד שזר תומר
17/09/11
ליאת שלום
אני מצטער אבל לא ממש הבנתי את הפניה, תוכלי להסביר בצורה קצת יותר מפורטת? תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני מצטער אבל לא ממש הבנתי את הפניה, תוכלי להסביר בצורה קצת יותר מפורטת? תודה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פריסת תשלומים בקניית דירה יד 2,
נורה
15/09/11
שלום,
מהו בד"כ פרישת התשלומים בקניית דירה יד 2?,ומה במקרה שהמסירה הינה תוך 3-4 חודשים. האם זה דומה למצב של קבלת הדירה תוך שנה?
תודה
מהו בד"כ פרישת התשלומים בקניית דירה יד 2?,ומה במקרה שהמסירה הינה תוך 3-4 חודשים. האם זה דומה למצב של קבלת הדירה תוך שנה?
תודה
לוח תשלומים של דירה - מה מקובל?
עו"ד שזר תומר
17/09/11
את לוח התשלומים תערכי עם עו"ד שייצג אותך.
את מוכרת דירה במקביל?
את נוטלת משכנתא?
מה גודלה?
צריך לדעת פרטים אלו מראש.
כמו כן, צריך לדעת מה גבוה המשכנתא של המוכר.
מקובל לשלם בהתחלה 15 אחוז, ולהשאיר לסוף בסביבות 15-30 אחוז.
קחי עו"ד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
את מוכרת דירה במקביל?
את נוטלת משכנתא?
מה גודלה?
צריך לדעת פרטים אלו מראש.
כמו כן, צריך לדעת מה גבוה המשכנתא של המוכר.
מקובל לשלם בהתחלה 15 אחוז, ולהשאיר לסוף בסביבות 15-30 אחוז.
קחי עו"ד...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
קניית דירה יד 2
נורה
15/09/11
שלום,
אני מעוניינת לקנות דירה בשווי 1.000.050 ש"ח.
האם יש לי מס קנייה? כמה עולה שכ"ט ע"וד ,?האם כדאי להיות מיוצגת עם עו"ד שלי או שיהיה לנו ע"וד אחד,למוכר ולקונה?להוזיל עלויות.במדה וכן האם באמת השכר הינו כעסקה אחת ,?תודה,
אני מעוניינת לקנות דירה בשווי 1.000.050 ש"ח.
האם יש לי מס קנייה? כמה עולה שכ"ט ע"וד ,?האם כדאי להיות מיוצגת עם עו"ד שלי או שיהיה לנו ע"וד אחד,למוכר ולקונה?להוזיל עלויות.במדה וכן האם באמת השכר הינו כעסקה אחת ,?תודה,
שכ"ט עו"ד עסקת מכר.
עו"ד שזר תומר
17/09/11
שלום לך,
אז ככה - זה נקרא מס רכישה ולא קניה, ואם זו דירתך הראשונה, עד לסך של 1,350,000 ש"ח - את פטורה מהמס הזה.
לגבי עו"ד, לטעמי - כדי ורצוי שכל צד יהיה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו, שכן מדובר באינטרסים מנוגדים.
שכ"ט המקובל כיום נע בסביבות החצי אחוז +מע"מ משווי העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אז ככה - זה נקרא מס רכישה ולא קניה, ואם זו דירתך הראשונה, עד לסך של 1,350,000 ש"ח - את פטורה מהמס הזה.
לגבי עו"ד, לטעמי - כדי ורצוי שכל צד יהיה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו, שכן מדובר באינטרסים מנוגדים.
שכ"ט המקובל כיום נע בסביבות החצי אחוז +מע"מ משווי העסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בנייה על הגג
משה
15/09/11
1. בבעלותי דירה עם גג, כאשר כל שטח הגג שייך לי בטאבו. כעת אני מעוניין לבנות חדר על הגג. בעירייה נאמר לי ש30% מגג החדר שאבנה יהפוך לרכוש משותף. האם זה נכון? מה ההגיון בכך אם הגג שעליו אני בונה שייך כולו לי? במידה ו30% משטח הגג הופך לרכוש משותף, האם השכנים צריכים להשתתף באופן יחסי בהוצאות הבנייה של החדר על הגג?2. היות והגג שייך כולו לי, במשך 40 שנה לא היו דודי שמש של השכנים על הגג שלי. כעת, העירייה טוענת שעל ה30% שיהפכו לרכוש משותף השכנים יוכלו להציב דודי שמש. כיצד זה אפשרי אם כל המערכות יעברו דרך הגג הפרטי שלי ודרך קירות החדר על הגג ששייך אך ורק לי, ואני לא מעוניין בכך?
בניה על הגג בבית משותף
עו"ד שזר תומר
17/09/11
לגבי השלושים אחוז -אני לא מכיר "סיפוח" שכזה, אבל אולי משהו אחר בפורום שמתמחה יותר בתחום הבניה על הגגות יכול לעזור.
מה שכן - ידוע לי שאתה צריך לקבל הסכמה של בעלי הדירות לצורך הבניה, לגבי אחוז ההסכמה - האחוז הנפוץ הוא 2/3 מהדיירים, אבל הייתי ממליץ לבדוק מה קובע התקנון של הבית המשותף. אם התקנון החל על הבית המשותף הוא התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק, הרי שאין להתיר לך לבנות על הגג ללא הסכמת יתר כל בעלי הדירות.
תוכל למצואת את התקנון בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מה שכן - ידוע לי שאתה צריך לקבל הסכמה של בעלי הדירות לצורך הבניה, לגבי אחוז ההסכמה - האחוז הנפוץ הוא 2/3 מהדיירים, אבל הייתי ממליץ לבדוק מה קובע התקנון של הבית המשותף. אם התקנון החל על הבית המשותף הוא התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק, הרי שאין להתיר לך לבנות על הגג ללא הסכמת יתר כל בעלי הדירות.
תוכל למצואת את התקנון בטאבו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בניה על הגג
משה מעוז
17/09/11
צריך לבדוק בעירייה אם 30% הנ"ל נובעים מהתב"ע.
אם זו לא דרישת התב"ע, ברר בעירייה מה מקור הדרישה.
לידיעתך, כל הגג החדש של תוספת הבניה הוא רכוש משותף גם אם הגג המקורי הוא בבעלותך, כך שטענותיך אינן מדויקות.
כדי שהגג החדש יהיה בבעלותך דרושה הצמדתו לדירתך בהסכמת כל השכנים - כפוף למגבלה של 30 האחוז שאינם ברורים.
אינך זקוק להסכמה קניינית של השכנים לצורך הבניה אם יש לך מספיק אחוזי בניה. הסכמה קניינית דרושה בבניה על גג שהוא רכוש משותף.
מאידך, יש לקבל הסכמת שכנים לקבלת היתר הבניה, אבל אי-הסכמה לא בהכרח תמנע קבלתו.
אם זו לא דרישת התב"ע, ברר בעירייה מה מקור הדרישה.
לידיעתך, כל הגג החדש של תוספת הבניה הוא רכוש משותף גם אם הגג המקורי הוא בבעלותך, כך שטענותיך אינן מדויקות.
כדי שהגג החדש יהיה בבעלותך דרושה הצמדתו לדירתך בהסכמת כל השכנים - כפוף למגבלה של 30 האחוז שאינם ברורים.
אינך זקוק להסכמה קניינית של השכנים לצורך הבניה אם יש לך מספיק אחוזי בניה. הסכמה קניינית דרושה בבניה על גג שהוא רכוש משותף.
מאידך, יש לקבל הסכמת שכנים לקבלת היתר הבניה, אבל אי-הסכמה לא בהכרח תמנע קבלתו.
העברת זכות לחריגה בתב"ע מאדם נכה לרוכש חדש
דפנה
15/09/11
שלום רבברצוני לשאול האם ניתן להעביר זכות חריגה בתב"ע מאדם שקבל אותה בשל נכותו ,וכעת החליט לא לבנות ולמכור את הזכות לדייר חדש.השכנים הביעו התנגדות לחריגה כבר בשלב וועדה מקומית ומחוזית והתנגדותם לא התקבלה.כעת מבקש למכור זכאותו לדייר חדש לאחר שהחליט לא להרחיב ולבנות על הבית הקיים.
שינוי נסיבות נשוא ההיתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
לטעמי, אם ההתנגדויות נדחו מהטעם שהמדובר במבקש שהינו נכה ויש מקום להתחשב במצבו, הרי שכאשר ימכור את הנכס לפני ביצוע והשלמת התוכניות נשוא ההיתר, לשכנים תקום עילת תביעה טובה, ואם העניין יחזור ויידון בוועדה המקומית, העניין יידון מחדש לאור שינוי הנסיבות...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טענות המשכיר אחרי סיום תקופת הסכם
מיכאל
15/09/11
שלום.
השכרתי דירה 4 שנים. בעקבות סיכסוכים בין בעלי דירה נאלצתי לעזוב.דמי שכירות שולמו במלוא וגם מיסים . השארתי דירה נקיה ומסודרת. בעל דירה טען שלא יכול להגיע ומסרתי מפתחות להורים שלו כמו כן הפרש כספי ואסמכתאות על תשלום מיסים. לאחר כחודש אני מקבל ממנו מייל שהוא רק עכשיו ראה את הדירה ומצא אותה מטונפת ובגלל זה מתווך שלו טוען שהוא לא מצליח להשכיר אותה.בעקבות זאת הוא נאלץ להביא חברת נקיון ולחייב אותי על הוצאות. כתבתי לא שהשארתי דירה נקיה ומסודרת , אין לי מושג על מה הוא מדבר ולבוא אלי בטענות כאלה אחרי חודש , פשוט לא רציני. כרגע הוא מאיים לתבוע אותי .חשוב לציין שנשאר אצלו שק בטחון שלי שהוא לא מוכן להחזיר לי אותו. האם אני צריך להתייחס לטענות שלו כלל ? האם יש לא עילה לתביעה ומה ההשלחות ?והאם אני צריך לדואג על שק בטחון ?
תודה מראש על התייחסותך.
השכרתי דירה 4 שנים. בעקבות סיכסוכים בין בעלי דירה נאלצתי לעזוב.דמי שכירות שולמו במלוא וגם מיסים . השארתי דירה נקיה ומסודרת. בעל דירה טען שלא יכול להגיע ומסרתי מפתחות להורים שלו כמו כן הפרש כספי ואסמכתאות על תשלום מיסים. לאחר כחודש אני מקבל ממנו מייל שהוא רק עכשיו ראה את הדירה ומצא אותה מטונפת ובגלל זה מתווך שלו טוען שהוא לא מצליח להשכיר אותה.בעקבות זאת הוא נאלץ להביא חברת נקיון ולחייב אותי על הוצאות. כתבתי לא שהשארתי דירה נקיה ומסודרת , אין לי מושג על מה הוא מדבר ולבוא אלי בטענות כאלה אחרי חודש , פשוט לא רציני. כרגע הוא מאיים לתבוע אותי .חשוב לציין שנשאר אצלו שק בטחון שלי שהוא לא מוכן להחזיר לי אותו. האם אני צריך להתייחס לטענות שלו כלל ? האם יש לא עילה לתביעה ומה ההשלחות ?והאם אני צריך לדואג על שק בטחון ?
תודה מראש על התייחסותך.
טענות מצד המשכיר לאחר פינוי הדירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
טענות תמיד ה וא יול להעלות. מקס' יגיש את השיק לביצוע בהוצל"פ, ותגיש התנגדות. אני לא סבור שיש מקום שממש תתרגש מכך. אם וכאשר הדברים יתפתחו, אנא הפנה שאלותייך בעניין לפורום בתי המשפט שבאתר או לפורום דיני חוזים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשכיר הלך לעולמו, יש יורשים רבים, למי לשלם?
אורי
15/09/11
אני שוכר דירה מאשה זקנה. מי שעמד מולי הוא אחד הבנים.
לפני מספר חודשים האשה נפטרה. הבן הנ"ל נתן לי מספר חשבון שאליו יש להעביר את הכספים. ביקשתי ממנו שיביא לי צו ירושה או אם אין עדיין צו אז לכל הפחות מכתב חתום על ידי כל האחים שמבקשים להפקיד בינתיים לאותו חשבון. לא רוצה אחר כך מחלוקות ואי נעימויות עם חלק מהיורשים.
הוא כעס ואמר שיוציאו אותנו משם וכו'.
האם אני צודק? מה אני אמור לעשות במצב כזה?
תודה.
לפני מספר חודשים האשה נפטרה. הבן הנ"ל נתן לי מספר חשבון שאליו יש להעביר את הכספים. ביקשתי ממנו שיביא לי צו ירושה או אם אין עדיין צו אז לכל הפחות מכתב חתום על ידי כל האחים שמבקשים להפקיד בינתיים לאותו חשבון. לא רוצה אחר כך מחלוקות ואי נעימויות עם חלק מהיורשים.
הוא כעס ואמר שיוציאו אותנו משם וכו'.
האם אני צודק? מה אני אמור לעשות במצב כזה?
תודה.
הסכם מול יורשים לפני צו ירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
בהחלט, אני סבור שאתה צודק. לחילופין, בהנחה שאתה סומך עליו ועל המצב הפינאנסי שלו, יש לשקול, להציע לו שאם הוא אכן חושב שאתה לא בסדר, תבקש ממנו שיחתום על מסמך שיפצה אותך ויחזיר לך את הספים שיידרשו על ידי היורשים האחרים, אם וכאשר יידרשו לאחר מתן צו הירושה. אגבן, תגיד לו שגם כדי להוציא אותך, הוא צריך צו ירושה, כי כרגע אין לו ממש מעמד חוקי בעניין הדירה ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרי אתה יודע שהוא נציגה של בעלת הדירה
ירוחמי
17/09/11
כשהיא היתה בחיים הוא היה נציגה,אתה מכיר אותו.אז אם יבואו אליך הטענות שאר היורשים, תומר שאתה מכיר אותו והתנהלת מולו. למה להסתבך.
קבלת תעודת גמר
אילן
15/09/11
שלום,עם השכן שלי קיבלנו היתר בניה (שינויים ועבודות על הגג המשותף),סיימתי את העבודות בצד שלי, האם אני יכול לבקש ולקבל את תעודת הגמר למרות השכן לא ביצע את העבודות לפי ההיתר.תודה
תעודת גמר לביצוע עבודות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
יש לעיין בתנאי ההיתר, על מנת לבחון את הדברים, ולראות אם עבודות השכן וביצוע עבודותייך קשורים אחד לשני ואם לאוו. הנחת המוצא, היא שכן ... כך שבמדיה רבה אתה תלוי בשכן שלך ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טירחת עו"ד עבור רישום דירה בטאבו
מיכאל
15/09/11
שלום,מהו גובה שכר טירחת עו"ד עבור רישום דירה בטאבו ?האם יש לכם המלצות לאיזה עו"ד לפנות ?תודה,מיכאל
טיפול ברישום זכויות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
בפורום איננו נותנים המלצות או הפניות לעו"ד. לגבי התעריפים, זה מאוד תלוי בכ"כ הרבה דברים, ואין "מחירון". ניתן לפנות למס' עורכי דין שקיבלת לגביהם המלצה, ולבקש מהם הצעות מחיר ואז לקבל החלטה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח
אליעזר
14/09/11
שלום רב,
באוקטובר 2010 מכרתי דירה בפטור מתשלום מס שבח.
אני מעוניין למכור שתי דירות שבבעלותי וברצוני לדעת:
1. האם אני זכאי לפטור מלא מתשלום מס שבח במכירת שתי הדירות בכפוף להוראת השעה שנכנסה לתוקפה בינואר השנה ותפוג בדצמבר 2012.
2. אם איני זכאי לפטור, כמה זמן עלי להמתין לקבלתו.
תודה רבה,
אליעזר.
באוקטובר 2010 מכרתי דירה בפטור מתשלום מס שבח.
אני מעוניין למכור שתי דירות שבבעלותי וברצוני לדעת:
1. האם אני זכאי לפטור מלא מתשלום מס שבח במכירת שתי הדירות בכפוף להוראת השעה שנכנסה לתוקפה בינואר השנה ותפוג בדצמבר 2012.
2. אם איני זכאי לפטור, כמה זמן עלי להמתין לקבלתו.
תודה רבה,
אליעזר.
פטור במכירת דירות לפי הוראת השעה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
כן, על פניו בגין שתי הדירות, ובהנחה שמחירן נמוך מ 2.2 מלש"ח, אכן תהיה זכאי לפטור במכירתן עד סוף 12/12 לאור הוראת השעה בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בדירה 50% לאשתי
שי
14/09/11
שלום רב!
אני מעונין להעביר 50% מזכויות הדירה לאשתי מדירה הרשומה בבעלותי בטאבו כמובן ללא תמורה . 1 - האם אני יכול לבצע זאת ללא עו"ד ?
2- האם לאחר ההעברה בטאבו יהיו לי איזה שהם הפסדים בזמן מכירת הדירה (מס שבח?) או שיש איזה שהיא תקופת צינון .
תודה מראש
אני מעונין להעביר 50% מזכויות הדירה לאשתי מדירה הרשומה בבעלותי בטאבו כמובן ללא תמורה . 1 - האם אני יכול לבצע זאת ללא עו"ד ?
2- האם לאחר ההעברה בטאבו יהיו לי איזה שהם הפסדים בזמן מכירת הדירה (מס שבח?) או שיש איזה שהיא תקופת צינון .
תודה מראש
העברה ללא תמורה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
מומלץ להיוועץ עם עו"ד. הדבר כרוך בעירכת תצהירים ואימותם בפני עו"ד, וכן יש להכין דיווח לרשויות המס. לאחר העברה, במידה ואתם זכאים לפטור במכירת הדירה כתא משפחתי אחד, לא צריכה להיות בעיה. כאמור, מומלץ להיוועץ עם עו"ד בעניין.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
הדר
14/09/11
שלום ותודה לעונה
שאלתי היא האם אני זכאית להפר חוזה שכירות קרי לצאת מהדירה במועד מוקדם יותר משנקבע בחוזה, וזאת עקב אי הסכמת בעל הבית שאכניס כלבה למושכר, וכן עקב התנהגותו הביריונית כלפי לרבות צעקות וכדומה.
יש לציין כי אין שום סעיף בחוזה המדבר על הכנסת בעל חיים וכן אין ס' המדבר על עזיבת המושכר בטרם סיום החוזה.
תודה רבה.
שאלתי היא האם אני זכאית להפר חוזה שכירות קרי לצאת מהדירה במועד מוקדם יותר משנקבע בחוזה, וזאת עקב אי הסכמת בעל הבית שאכניס כלבה למושכר, וכן עקב התנהגותו הביריונית כלפי לרבות צעקות וכדומה.
יש לציין כי אין שום סעיף בחוזה המדבר על הכנסת בעל חיים וכן אין ס' המדבר על עזיבת המושכר בטרם סיום החוזה.
תודה רבה.
הפרת הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
יש לעיין בהסכם השכירת, על מנת ליתן תשובה יותר מדוייקת, אך בנסיבות שתיארת, ובמיוחד לאור התנהגותו כלפייך, ניתן לראות בכך הפרת הסכם יסודית מצד בעל הנכס המקנה לך זכות לבטל את ההסכם. יש להניח, כי הדבר יהיה כרוך במאבק משפטי ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חילוקי דעות על צ'ק ביטחון
יניב
14/09/11
חברים שלום,בשעה טובה ומוצלחת שכרתי חדר בדירה. כמובן שמסרתי צ'קים
ובינהם צ'ק ביטחון. ישנו ויכוח ביני לבין בעל הדירה על תוכן הצ'קים. על
הצ'קים נרשם סכום מסויים, ללא תאריך, למוטב בלבד ולבטחון. בעל הבית
טוען כי המילה ל-"ביטחון" הופכת הצ'ק ללא סחיר /בר הפקדה. טענת בעל הבית
היא שבחוזה ביניינו מפורטים כלל מקרי השימוש בצ'ק הביטחון ואין בכלל צורך
בכיתוב "לבטחון".שאלותיי הן:1. האם כיתוב "לבטחון" על הצ'ק אכן הופך אותו ללא סחיר/בר הפקדה?2. בחוזה בניינו רשום רק סכום הצ'ק ולא מפורט כלל מבנהו בהתייחס ל-"מוטב בלבד" או ל-"בטחון". האם חוסר רישום פועל לטובתי?3. האם יש משמעות לכיתוב ל-"לבטחון" על הצ'ק (שכן הוא למוטב בלבד)?
ובינהם צ'ק ביטחון. ישנו ויכוח ביני לבין בעל הדירה על תוכן הצ'קים. על
הצ'קים נרשם סכום מסויים, ללא תאריך, למוטב בלבד ולבטחון. בעל הבית
טוען כי המילה ל-"ביטחון" הופכת הצ'ק ללא סחיר /בר הפקדה. טענת בעל הבית
היא שבחוזה ביניינו מפורטים כלל מקרי השימוש בצ'ק הביטחון ואין בכלל צורך
בכיתוב "לבטחון".שאלותיי הן:1. האם כיתוב "לבטחון" על הצ'ק אכן הופך אותו ללא סחיר/בר הפקדה?2. בחוזה בניינו רשום רק סכום הצ'ק ולא מפורט כלל מבנהו בהתייחס ל-"מוטב בלבד" או ל-"בטחון". האם חוסר רישום פועל לטובתי?3. האם יש משמעות לכיתוב ל-"לבטחון" על הצ'ק (שכן הוא למוטב בלבד)?
אנא הפנה את פנייתך לפורום בתי משפט
עו"ד טל רכניץ
מנהל
16/09/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובותי וזכויותי
אורן
14/09/11
שלום רב,
לפני כמה שנים התנגדתי לתכנית הרחבה בבניין בו אני גר ובוועדת ערר מחוזית התקבלה התנגדותי.
היום שכני "הזמינו" אותי לעו"ד שלהם - "מומחה לעניני נדל"ן" כדי שאפרט לפניו מהם האינטרסים שלי ומהן התנגדויותי.
כיצד עלי להתייחס להזמנה זו? האם מחובתי ללכת והאם זכותי להתנגד לכל תכנית שתוגש ואשר תפגע בנכס שבידי?
בתודה,
אורן
לפני כמה שנים התנגדתי לתכנית הרחבה בבניין בו אני גר ובוועדת ערר מחוזית התקבלה התנגדותי.
היום שכני "הזמינו" אותי לעו"ד שלהם - "מומחה לעניני נדל"ן" כדי שאפרט לפניו מהם האינטרסים שלי ומהן התנגדויותי.
כיצד עלי להתייחס להזמנה זו? האם מחובתי ללכת והאם זכותי להתנגד לכל תכנית שתוגש ואשר תפגע בנכס שבידי?
בתודה,
אורן
התנגדות לתוכנית הרחבה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
אתה בוודאי לא חייב ללכת לעוה"ד של השכנים.
אתה בוודאי רשאי להתנגד לתוכנית שתוגש, אשר יש בה משום פגיעה אמיתית בנכס שבידייך.
אולם, הכל כפוף לתום לב מצידך. קיימת כיום מגמה בפסיקה לחייב דיירים סרבנים בפיצויים בגין נזקים ממשיים שנגרמו לשכניהם כתוצאה מסירובם.
אתה בוודאי רשאי להתנגד לתוכנית שתוגש, אשר יש בה משום פגיעה אמיתית בנכס שבידייך.
אולם, הכל כפוף לתום לב מצידך. קיימת כיום מגמה בפסיקה לחייב דיירים סרבנים בפיצויים בגין נזקים ממשיים שנגרמו לשכניהם כתוצאה מסירובם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של אדם שנפטר
אנונימית
14/09/11
תיאור המצב:הדירה רשומה על שלושה אנשים. אימו של האדם, אישתו והאדם עצמו.האמא של אותו אדם נפטרה. אישתו עזבה לחו"ל (אך הם אינם גרושים), והאדם נפטר לאחרונה. יש עדיין משכנתא על הדירה. במשך 16 שנים המשכנתא שולמה על ידי האדם עצמו.האם יש איזשהיא חזקה של בנו של האדם על הדירה או שכעת כל הדירה שייכת לאישתו? מי אמור לשלם את המשכנתא שנשארה?תודה רבה על העזרה.
דירה של אדם שנפטר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
התשובה תלויה בשאלה האם אמו של הנפטר השאירה צוואה, האם היו לנפטר אחים או אחיות, האם הנפטר השאיר צוואה וכיו"ב.
לא ניתן להשיב כך על רגל אחת.
צריך לבדוק את המסמכים.
יש סיכוי טוב שלבן של הנפטר יש זכויות בדירה.
לא ניתן להשיב כך על רגל אחת.
צריך לבדוק את המסמכים.
יש סיכוי טוב שלבן של הנפטר יש זכויות בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת מגורים (ששימשה גם למגורים) ובחלקה הושכרה לעסק
ציפי
14/09/11
גרה בדירתי ומשכירה חלק ממנה לעסק, אם אקבל פחת ממס הכנסה מה ההשלכות של מס השבח ,אם ארצה למכור אותה בעתיד?
דירת מגורים שמשמשת גם לעסק
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
ראשית, אסור מבחינת חוקי התכנון והבנייה לעשות שימוש בדירת מגורים למטרת עסק (חנות, מסחר או משרד).
הלשנה של השכנים עלולה לגרום למחלקת הפיקוח של העירייה להגיע לביקור ואף לגרום להגשת כתב אישום (פלילי כנגדך).
מבחינת היבטי המס - יש דרישה שהדירה תשתמש בעיקרה למגורים. קיזוז הפחת עלול לפגוע ביכולת למכור את הדירה בפטור. בחישוב מס השבח הפחת שקוזז יגרום להפחתת שווי הרכישה של הדירה ובכך בעצם יגדיל את השבח החייב במס.
הלשנה של השכנים עלולה לגרום למחלקת הפיקוח של העירייה להגיע לביקור ואף לגרום להגשת כתב אישום (פלילי כנגדך).
מבחינת היבטי המס - יש דרישה שהדירה תשתמש בעיקרה למגורים. קיזוז הפחת עלול לפגוע ביכולת למכור את הדירה בפטור. בחישוב מס השבח הפחת שקוזז יגרום להפחתת שווי הרכישה של הדירה ובכך בעצם יגדיל את השבח החייב במס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
רוני
14/09/11
שלום האם בחוזה שכירות מותר להוסיף סעיף בו למשכיר תהיה אפשרות לפרוץ לדירה ,להוציא את רכוש השוכר ולהחליף מנעול ,במידה והשוכר מפסיק לשלם את שכר הדירה/ מסרב להתפנות בסיום החוזה
או שסעיף כזה אינו חוקי
תודה
או שסעיף כזה אינו חוקי
תודה
פריצה בכוח לדירה על ידי המשכיר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
מותר לכתוב זאת בחוזה. אסור לעשות זאת בפועל גם אם זה כתוב בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי קו בנין
רפי
14/09/11
שלום, התחלתי בהליך לשינוי קו בניין אחורי מ-6 מ' ל-3 מ'. וכן שינוי קו בנין צידי להתקרב לגדר השכן.
בדיון בעיריה התברר כי נדרש לבצע בשטח איזון והקצאה מחדש, היות והקבלן בנה את המבנים במתחם שלא לפי התוכנית המקורית.
מיהו הגורם המחוייב לבצע זאת?
האם לעיריה אחריות לנושא היות ואישרה לקבלן את הבניה ונתנה לו טופס 4. העיריה והקבלן מתנערים ומצפים מממני כדייר לבצע זאת.
בדיון בעיריה התברר כי נדרש לבצע בשטח איזון והקצאה מחדש, היות והקבלן בנה את המבנים במתחם שלא לפי התוכנית המקורית.
מיהו הגורם המחוייב לבצע זאת?
האם לעיריה אחריות לנושא היות ואישרה לקבלן את הבניה ונתנה לו טופס 4. העיריה והקבלן מתנערים ומצפים מממני כדייר לבצע זאת.
שינוי קו בנין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
ייתכן שאתה לא הגורם הרלבנטי שהיה אמור לטפל בכך מלכתחילה, אולם בנסיבות שאתה מתאר, אתה היחיד שיטפל בכך בפועל היות ואתה מעוניין בשינוי.
למיטב הבנתי הן מבחינת העירייה והן מבחינת הקבלן ניתן להשאיר את המצב כפי שהוא ואין לכך שום משמעות מבחינתם.
ייתכן שהקבלן יאלץ לעשות זאת, אם וכאשר ירצה לרשום את הבתים כבית משותף בטאבו, ויצטרך לצורך כך את אישור העירייה על התוכניות.
השאלה אם הקבלן מחוייב כלפיכם לרשום בית משותף והאם ומתי בכוונתו לעשות זאת.
למיטב הבנתי הן מבחינת העירייה והן מבחינת הקבלן ניתן להשאיר את המצב כפי שהוא ואין לכך שום משמעות מבחינתם.
ייתכן שהקבלן יאלץ לעשות זאת, אם וכאשר ירצה לרשום את הבתים כבית משותף בטאבו, ויצטרך לצורך כך את אישור העירייה על התוכניות.
השאלה אם הקבלן מחוייב כלפיכם לרשום בית משותף והאם ומתי בכוונתו לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לריבית מחשבון נאמנות בעסקת מקרקעין
שירן
14/09/11
שלום,רכשתי דירה ומשיקולים אישיים העברתי את התשלום האחרון לעו"ד של המוכר, לחשבון נאמנות, כארבעה חודשים טרם המועד (התשלום האחרון ע"פ החוזה צריך להתבצע במועד מסירת הדירה ואני העברתי לו את הכסף 4 חודשים לפני כן). כך שנצברה בחשבון הנאמנות ריבית. האם אני זכאית לריבית זו?
זכאות לריבית שנצברה בחשבון הנאמנות ביחס לתשלום שהוקדם
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
אם זה לא הוסכם מראש זה כלל לא בטוח שהריבית הזו שייכת לך. זה תלוי מאוד בנסיבות העניין (מדוע מלכתחילה הסכום הופקד בנאמנות בשלב כל כך מוקדם ביחס להוראות ההסכם). ייתכן שאין לכך תשובה. כשלנאמן אין הוראות מפורשות בכתב הנאמנות ויש מחלוקת - יש בעיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס מהעירייה על עבירה על "חוק עזר לת"א-יפו"
חוני
14/09/11
אתמול קיבלתי דרישה לתשלום מס על פי סעיף 4 לפקודת המסים על סך אלף ש"ח. אני שוכר את הדירה ולא בעל הנכס.
זה התחיל ככה לפני 5 חודשים קיבלתי לדואר קנס מהעירייה על צינור ביוב שצריך לתקנו. התקשרתי לבעל הבית שלי והוא אמר לי שזה לא קשור אלינו וטיפלו בזה.. עכשיו קיבלתי דרישה לתשלום ואם לא אשלם ינקטו נגדי בהליכי גבייה הוצאה לפועל וכד'. לפי החוזה שכירות שלי "בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו".
כרגע במשרד עו"ד אמרו לי שאי אפשר לערער יותר כי עברו 90 יום ובעל הדירה שלי לא מוכן לשלם או לקחת אחריות . מבחינתו אני מחזיק בנכס ושלחו את הקנס על שמי ואני צריך לשלם. מה אני יכול לעשות?
זה התחיל ככה לפני 5 חודשים קיבלתי לדואר קנס מהעירייה על צינור ביוב שצריך לתקנו. התקשרתי לבעל הבית שלי והוא אמר לי שזה לא קשור אלינו וטיפלו בזה.. עכשיו קיבלתי דרישה לתשלום ואם לא אשלם ינקטו נגדי בהליכי גבייה הוצאה לפועל וכד'. לפי החוזה שכירות שלי "בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שיגרמו למושכר מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו".
כרגע במשרד עו"ד אמרו לי שאי אפשר לערער יותר כי עברו 90 יום ובעל הדירה שלי לא מוכן לשלם או לקחת אחריות . מבחינתו אני מחזיק בנכס ושלחו את הקנס על שמי ואני צריך לשלם. מה אני יכול לעשות?
קנס בגין אי תיקון צינור ביוב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
תודיע על כך בצורה מפורטת למשכיר שלך בכתב בצירוף העתק הדרישה ותקזז את הסכום מדמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי הדירה שקנינו על ידיי שוכרים
מירי
14/09/11
שלום רב!
בתאריך 1.9 הפכנו לבעלי דירה שמושכרת עד 15.10. בחוזה מכירה מצוין במפורש שכל זכויות בעלי הדירה בנוגע לשכירות עוברות אלינו. גם בחוזה השכירות שנחתם עם שוכרים לפני 14 שנים והוארך לפני שנה יש סעיפים המתייחסים לתשלום החובות, פינוי הדירה וכו'. יחד עם זאת, לא לקחנו מהשוכרים שום בטחונות (כמו שטר חוב או צ'ק בטחון) למקרה של אי תשלום חשבונות, שכר דירה, נזק לדירה או אי רצון להתפנות בזמן.
רציתי לברר מה נוכל לעשות במקרה שבו דיירת לא תסכים להתפנות בזמן חוץ מלפנות לבית המשפט? אני חוששת שאנחנו יחד עם הילדים נשאר ברחוב.
שאלה נוספת: למרות שבחוזה שכירות מצויין במפורש שאנחנו יכולים לבקר בדירה בתיאום מראש, השוכרת מסרבת לאפשר לנו זאת בטענה שאורזת והדבר מפריע לה מאד. מה ניתן לעשות?
תודה רבה
בתאריך 1.9 הפכנו לבעלי דירה שמושכרת עד 15.10. בחוזה מכירה מצוין במפורש שכל זכויות בעלי הדירה בנוגע לשכירות עוברות אלינו. גם בחוזה השכירות שנחתם עם שוכרים לפני 14 שנים והוארך לפני שנה יש סעיפים המתייחסים לתשלום החובות, פינוי הדירה וכו'. יחד עם זאת, לא לקחנו מהשוכרים שום בטחונות (כמו שטר חוב או צ'ק בטחון) למקרה של אי תשלום חשבונות, שכר דירה, נזק לדירה או אי רצון להתפנות בזמן.
רציתי לברר מה נוכל לעשות במקרה שבו דיירת לא תסכים להתפנות בזמן חוץ מלפנות לבית המשפט? אני חוששת שאנחנו יחד עם הילדים נשאר ברחוב.
שאלה נוספת: למרות שבחוזה שכירות מצויין במפורש שאנחנו יכולים לבקר בדירה בתיאום מראש, השוכרת מסרבת לאפשר לנו זאת בטענה שאורזת והדבר מפריע לה מאד. מה ניתן לעשות?
תודה רבה
פינוי דירה שנרכשה המוחזקת על ידי שוכרים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
אם השוכרים לא יפנו במועד - ניתן לתבוע אותם בבימ"ש הן לקבלת סעד של פינוי והן לקבלת פיצוי במקרה שייגרמו לכם נזקים בשל אי הפינוי במועד. אין מה לעשות מעבר לכך. הייתם צריכים לבדוק את הבטחונות של השכירות לפני שרכשתם את הדירה.
אם השוכרת מסרבת לאפשר לכם להיכנס - תפנו אליה בתקיפות ותגידו שהיא מפרה את הסכם השכירות והיא תהיה אחראית לנזקים שייגרמו לכם כתוצאה מההפרה הזו.
אם השוכרת מסרבת לאפשר לכם להיכנס - תפנו אליה בתקיפות ותגידו שהיא מפרה את הסכם השכירות והיא תהיה אחראית לנזקים שייגרמו לכם כתוצאה מההפרה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתמר
הפקעה לצרכי דרך
14/09/11
בבעלותי מגרש שקיבלתי בירושה. במסגרת תב"ע מלפני 20 שנה הופקעו מס' מטרים לצרכי דרך מהמגרש וכמו גם מכל החלקות בסביבה. ההפקעה לא נרשמה בטאבו . האם היא תקפה בכלל? אם אמכור את המגרשף האם עלי לציין זאת בהסכם.
הפקעה שלא נרשמה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
לגבי תקפות ההפקעה - צריך לבדוק את כל המסמכים כדי לתת לך תשובה (איפה זה פורסם, מדוע זה לא נרשם, מה היתה המטרה, האם המטרה מומשה בצורה כזו או אחרת וכיו"ב).
לגבי מסירת הפרטים לקונה פוטנציאלי - זה הכרחי. יש חובה על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים שהקונה צריך לדעת (ובעיקר פרטים שלקונה יהיה קשה יחסית לברר בעצמו) אחרת זה עלול להיחשב לניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
לגבי מסירת הפרטים לקונה פוטנציאלי - זה הכרחי. יש חובה על המוכר למסור לקונה את כל הפרטים שהקונה צריך לדעת (ובעיקר פרטים שלקונה יהיה קשה יחסית לברר בעצמו) אחרת זה עלול להיחשב לניהול משא ומתן בחוסר תום לב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה פיתוח
יאיר
14/09/11
שלום,אני וגרושתי חתמנו (בזמן שהיינו נישואים) על חוזה פיתוח מול ממ"י בחלקים שווים (50% לכול צד). לאחר שהשלמנו את הבניה וקיבלנו טופס 4, עלו היחסים על שרטון, לפני החתימה על חוזה החכירה.האישה טוענת שלה מגיע חצי מערך הבית מפני שחוזה הפיתוח מקנה לה מחצית. לעומת זאת אני טוען ליותר ממחצית, מפני שהשקעתי מכספי שהיה לי לפני הנישואין יותר ממחצית מעלות בניית הבית.אנא האירו את הסוגיה הזו.תודה מראש,יאיר
אנא הפנה את השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה חכירה
ארז
14/09/11
במקרה בו דירה רשומה בטאבו כאשר הזכות היא חכירה מהוונת ויש הערת שאין הגבלה בהעברה וירושה האם יש צורך לבדוק גם את חוזה החכירה במנהל?
חוזה חכירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
14/09/11
המשמעות של הרישום בטאבו כי אין הגבלה בהעברה ובהורשה היא שלא נדרשת חתימת המינהל כדי להעביר זכויות בדירה הזו. יחד עם זאת, הסכם החכירה חשוב כי הוא מגדיר את זכויות החכירה ותנאיה. קרוב לוודאי שההסכם הוא סטנדרטי ואין בו משהו מיוחד, אך למען הסדר הטוב כדאי לקבל אותו ולהעיף בו מבט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
