פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם הצבעה על שהו לא הגיוני מחייבת אותי..(ועד בית )
tt
06/10/11
שלום, אני שוכר דירה מחולקת בבניין משותף. הדירות בד"כ הן אותו מ"ר ובנות 5 חדרים למעט הפנטאוס ודירות בקומת קרקע. הוחלט בשלל הפשטות שדירה רגילה (130 מ"ר/5 חדרים) תשלם 200 ש"ח. ודירה מחולקת 100 ש"ח (שלי בגודל 30 מ"ר בלבד בקומת הקרקע!). האם מחויב להצבעה (לא נעשה רישום מדויק (אמר שהיה רוב לנושא. יש לציין שאין תקנון וכך נהוג בשכונה). לא נראהלי הגיוני (לא אותו מ"ר/חדרים/לא משתמש במעלית/חניון תת קרקעי וכו'). האם מחויב להחלטה שלהם? תודה
ועד בית
עו"ד שזר תומר
08/10/11
באם ההחלטה נערכה באסיפה שהתקיימה כדין - אז אתה מחוייב להחלטה.
צריך לבקש מהועד, העתק מההזמנה שפורסמה, והעתק מנכוחות הדיירים, אפשר לבדוק עם הדיירים באם אכן נכחו באסיפה.
אם אים רוב חוקי - אפשר לבטל את ההחלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבקש מהועד, העתק מההזמנה שפורסמה, והעתק מנכוחות הדיירים, אפשר לבדוק עם הדיירים באם אכן נכחו באסיפה.
אם אים רוב חוקי - אפשר לבטל את ההחלטה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דירת קרקע + דלת אחורית
סמי
06/10/11
לאחרונה
רכשתי דירה. בדירה יש דלת אחורית שפונה אל גינה משותפת לעוד 3 בניינים. כמעט לכל
דירה בקומת הקרקע של בניינים אילו יש דלת אחורית שפונה לגינה. מוכר הדירה, שפנה
לעירייה כדי להעביר את מסמכי הטאבו על שמי, הבהיר לי כי בעירייה אמרו, כי אם הוא
מעוניין להעביר את המסמכים על שמי, עליו לאטום את הדלת האחורית. אחרת לא יעבירו את
מסמכי הטאבו על שמי. תמוה שאצטרך לאטום את הדלת בעוד דלתות שאר דירות הקרקע
פתוחות.
נאמר
לי על ידי מתווכת, שעליי לחפש את תוכניות הבניין בעירייה, ואם הבניין נבנה עם
דלתות אילו, אין אחיזה לבקשת העירייה לאטום הדלת. דעתכם?
רכשתי דירה. בדירה יש דלת אחורית שפונה אל גינה משותפת לעוד 3 בניינים. כמעט לכל
דירה בקומת הקרקע של בניינים אילו יש דלת אחורית שפונה לגינה. מוכר הדירה, שפנה
לעירייה כדי להעביר את מסמכי הטאבו על שמי, הבהיר לי כי בעירייה אמרו, כי אם הוא
מעוניין להעביר את המסמכים על שמי, עליו לאטום את הדלת האחורית. אחרת לא יעבירו את
מסמכי הטאבו על שמי. תמוה שאצטרך לאטום את הדלת בעוד דלתות שאר דירות הקרקע
פתוחות.
נאמר
לי על ידי מתווכת, שעליי לחפש את תוכניות הבניין בעירייה, ואם הבניין נבנה עם
דלתות אילו, אין אחיזה לבקשת העירייה לאטום הדלת. דעתכם?
דלת יציאה לגינה ללא היתר ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
אכן, יש לבדוק בהיתר הבנייה, אם מופיע דלת היציאה לגינה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים- דחוף
לי
06/10/11
שלום,
רציתי לשאול האם מותר למתווך לגבות שכ"ד של חודש ראשון בשעת החתימה על זכרון הדברים (טרם החתימה על חוזה)?
רציתי לשאול האם מותר למתווך לגבות שכ"ד של חודש ראשון בשעת החתימה על זכרון הדברים (טרם החתימה על חוזה)?
הסכם תיווך
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
תלוי מה רשום בהסכם התיווך. בדר"כ טפסי התיווך מנוסחים כך שכן ... זו, בין היתר, כי מתווכים אוהבים ללחוץ על צדדים לחתום על זיכרון דברים ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש מתנה לבתי הקטינה
דוד
06/10/11
ברצוני להעביר במתנה ללא תמורה מגרש לבתי שהיא קטינה, ויחד עם זה להיות הנאמן של בתי ולאחוז במגרש של שמי בתור הנאמן של בתי.
האם יש צורך לעשות הסכם מכר שבו יופיע שמי בתור "מוכר" מצד אחד ויופיע שמי בתור "קונה" (הנאמן של בתי) מצד שני ?
דוד
האם יש צורך לעשות הסכם מכר שבו יופיע שמי בתור "מוכר" מצד אחד ויופיע שמי בתור "קונה" (הנאמן של בתי) מצד שני ?
דוד
העברת זכויות מאב לביתו הקטינה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
ניתן לבצע את העברה באמצעות תצהירי נותן ומקבל מתנה, ומאחר וביתך קטינה, יש לקבל אישור של בית משפט לענייני משפחה לעיסקה כזו. מומלץ לפנות לעו"ד שיסייע לך בדברים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי דירה סמוכה עפ"י החוק?
יולי
05/10/11
שלום רב,בבעלותי דירה חדשה בבניין חדש. בחוזה המכר, קיים סעיף אשר אומר כי במידה והקבלן יצטרך לבצע שיפוצים בדירה סמוכה לדירתי, יש לו זכות להציב פיגומים במרפסת שלי.המרפסות בבניין, הן לא זו מעל זו, אלא, אחת באמצע וזו שמעליה בצד וזו שמעליה שוב באמצע, כך יוצא שמרפסת השמש של הדירה מעליי היא בצד והמרפסת של הדירה שהיא שתי קומות מעליי היא מעל המרפסת שלנו.כעת קיבלתי מכתב מהקבלן, שבכוונתו לבצע שיפוצים בדירה שהיא שתי קומות מעליי והוא מתכוון לשים פיגומים במרפסת שלי מכוח החוזה. האם הוא רשאי לעשות זאת בלי רשותי? האם סעיף הדירה הסמוכה שחתמנו עליו בחוזה, כוונתו שלא רק הדירה הסמוכה (צמודה) לדירתי אלא גם דירה שהיא שתי קומות מעליי?אודה לתשובתכם..
התחייבויות מכוח הסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
יש לעיין בהוראות ההסכם, כיצד הדברים מוגדרים, אך על פניו, נראה שיש מקום שתשתף פעולה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין בטאבו
שילה
05/10/11
אני חברת קיבוץ שעבר הליך שיוך דירות אל מול המינהל. ההליך נגמר, יש לי חוזה חכירה של המגרש וכעת התבקשנו לפנות ללשכת רישום המקרקעין לרישום הנכס. פניתי ללשכה ואני צריכה את המסמכים הבאים - אבקש עזרה באישור נכונות הדברים שלי או לא: אישור מס שבח - יש לי, אישור מס מכירה - אינני צריכה כי אינני המוכר (נכון?), אישור מס רכישה - הקיבוץ פנה למשרדי מיסוי מקרקעין בטענה שאין מיסוי כזה בהליך השיוך וביקשו שלא לשלם את מס הרכישה וכעת מס זה הוא "מס בהשגה" - אז איך אוכל להגיש בקשה לרישום הנכס אם אין לי אישור כזה? מה עליי לעשות. גם מבקשים ממני אישור תשלום מס רכוש בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.99 - האם אני זקוקה לאישור כזה? האם אישור כזה בכלל קיים בעסקה כזו ואני חבה בו? לא קיבלתי כזה אישור לידי משום גורם. כמו כן, אני צריכה להביא אישור על תשלום מיסי הרשות המקומית - אני מבינה שאני צריכה לגשת למועצה המקומית ולבקש אישור כזה. ומבקשים את חוזה החכירה ב - 5 עותקים - יש ברשותי.
אני מבקשת לדעת האם כל המידע שרשמתי לעיל - האם נכון או לא? האם אני צריכה והאם בכלל בעסקה כזו יש בה תשלום מס רכוש על ידי? תודה על התשובות
אני מבקשת לדעת האם כל המידע שרשמתי לעיל - האם נכון או לא? האם אני צריכה והאם בכלל בעסקה כזו יש בה תשלום מס רכוש על ידי? תודה על התשובות
הליך שיוך נכסים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
יש ליוועץ עם העו"ד שמלווה את חברי הקיבוץ בהליך שיוך הנכסים. אף כי מס רכוש בוטל, עדיין יש לבדוק אם אין חובות תלויים ועומדים, ולכן נדרש אישור ממס רכוש. סה"כ הליך בירוקרטי שלוקח זמן, ועם קבלת כל האישורים, תוכלי להשלים את העברת הזכויות. גם אם אין חבות במס רכישה, עדיין יש צורך בקבלת אישור מס רכישה לרישום הזכויות בטאבו.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי-מסירת מידע
סמי
05/10/11
רכשתי דירה צמודת קרקע לפני כחודש. שלשום קיבלתי את המפתח לדירה. היום התקשר אליי האדם שמכר לי את הדירה, ואמר שאת הדלת האחורית לדירה, שפונה לעבר גינה, עליי לאטום בקיר, אחרת אקבל דו"ח, משום שהשטח שמעבר לחצר האחורית אינו רשום בטאבו. האם אני באמת עלול לקבל קנס על דבר כזה? והאם יש לי על למה לתבוע את המוכר? הוא לא דיבר איתי על זה לפני החתימה.
אחריות ומצגים בהסכם מכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
06/10/11
אם זה פתח יציאה ללא היתר, אתה עלול להיות מואשם בעבירה לפי חוק התיכנון והבניה, להיות צפוי לקנס, כתב אישום וככל הנראה יינתן צו לסגור את הפתח כאמור. יש לעיין בהוראות הסכם, ולראות על מי מוטלת האחריות, ומי הצהיר ומה ...
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש פרטי בגובה של שטח ציבורי
גלעד
05/10/11
בקצה המגרש שלי מתוכנן שביל ציבורי (מקביל לקווי המגרש)
יש הפרשי גבהים של כ5 מטרים בין גובה המגרש למיקום השביל
האם יש דרך חוקית לקבל אישור לבנות דק/מרפסת מעל השביל (5 מטרים מעליו) כך שאני לא פוגע בזכויות השביל?
תודה!
יש הפרשי גבהים של כ5 מטרים בין גובה המגרש למיקום השביל
האם יש דרך חוקית לקבל אישור לבנות דק/מרפסת מעל השביל (5 מטרים מעליו) כך שאני לא פוגע בזכויות השביל?
תודה!
שימוש פרטי בשטח ציבורי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
קשה לי מאוד להאמין שתצליח לקבל כזה אישור. אם השטח הוא בחזקה של הרשות המקומית תוכל לנסות ולפנות אליהם ולבקש את הסכמתם לשימוש כזה, ואם הם יסכימו תצטרכו לעגן את העניין בהסכם מסודר. יש כאן בעיות קשות של אחריות לנזקים לגוף ולרכוש שעלולים להיגרם לצד ג', במקרה שחלילה משהו ייפול מלמעלה על העוברים והשבים. תוכל לנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב מעמידר לאחר 6 וחצי שנים
טניה
05/10/11
לאחר 6 וחצי שנים שעזבתי דירת עמידר כחוק וקיבלתי מכתב שחרור שאין לי שום חובות ומסרתי את המפתח כחוק ובאישור הפקיד המטפל קיבלתי בדואר מכתב שאני חייבת 1000 ש"ח. . עזבתי ביוני 2005 .מה עלי לעשות עם המכתב הזה? ברור לי גם שאחרי עזיבתי הכניסו לשם מייד דייר חדש.זה הוסטל של זקנים. לצערי זרקתי את מכתב השחרור כי עברו כבר מעל 6 שנים.
מכתב מעמידר אחרי 6.5 שנים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
תכתבי להם שלא ברור לך על מה החוב ומדוע הם חיכו 6.5 שנים לפנות אלייך בעניין. תכתבי שקיבלת מהם מכתב שחרור אולם בשל חלוף הזמן והיות שהנחת שהעניין תם ונשלם מזמן - הוא אינו ברשותך כרגע. ותכתבי שבנסיבות העניין את דוחה את דרישתם החצופה מכל וכל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קונסיגנציה
לי טל
05/10/11
שלום, אני מעצבת תכשיטים ולאחרונה התעניין מישהו לרכוש ממני תכשיטים בקונסיגנציה, לא יצא לי לעבוד ככה בעבר ואני מחפשת הסכם לדוגמא של עסקת קונסיגנציה כך שיהיה פייר לשני הצדדים.. איפה אפשר למצוא הסכם כזה לדוגמא?תודה רבה
זה פורום נדל"ן ומקרקעין - תנסי לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
מכל מקום, אין ולא מומלץ להשתמש ב"דוגמאות" שמוצאים באינטרנט. צריך לפנות לעו"ד שיערוך הסכם שייצג את האינטרסים שלך כמו שצריך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמך המחליף נסח טאבו מרוכז כאשר הבניין עוד לא רשום
תומר
05/10/11
שלום
אני נציג וועד בית בבנין בו אני גרץ וישנו דייר שמסרב לשלם מיסי וועד בית. מבירורים שעשיתי הבנתי שצריך להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולצורך כך אני צריך להמציא נסח טאבו מרוכז לבניין. הייתי בלשכת המקרקעין ונאמר לי שמכיוון שהבניין עוד לא שום בטאבו (בניין חדש) בנסח הטאבו מופיע בעלות של העייריה והמנהל. איזה מסמך אני יכול להוציא על מנת לקבל את פרטי בעלי הדירות בבנין שיחליף את נסח הטאבו המרוכז
אני נציג וועד בית בבנין בו אני גרץ וישנו דייר שמסרב לשלם מיסי וועד בית. מבירורים שעשיתי הבנתי שצריך להגיש תביעה למפקח על המקרקעין ולצורך כך אני צריך להמציא נסח טאבו מרוכז לבניין. הייתי בלשכת המקרקעין ונאמר לי שמכיוון שהבניין עוד לא שום בטאבו (בניין חדש) בנסח הטאבו מופיע בעלות של העייריה והמנהל. איזה מסמך אני יכול להוציא על מנת לקבל את פרטי בעלי הדירות בבנין שיחליף את נסח הטאבו המרוכז
מסמך המחליף נסח טאבו מרוכז ביחס לבניין שעדיין לא רשום כבית משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
תפנה לחברה המשכנת (החברה היזמית / קבלנית שבנתה את הבניין ומכרה את הדירות ובינתיים מטפלת בכל הרישומים עד שהבניין יירשם בטאבו) או לעוה"ד של החברה המשכנת ותבקש לקבל אישור זכויות מרוכז שמפרט את הזכויות של כל הדיירים כולל שטח הדירה שלהם והזכויות שלהם ברכוש המשותף ותסביר שהמסמך דרוש לך לצורך הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים. הם אמורים לספק לך כזה מסמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי עמידה בהסכם שבע"פ בין סוכן המכירות של הדירה
מורן
05/10/11
לפני כחצי שנה רכשנו דירה חדשה מקבלן שהייתה בשלבי בנייה, לפני הרכישה וגם במעמד חתימת החוזה הובטח לנו ע"י סוכן המכירות שהחומה שקיימת בקומה השנייה במרפסת תפורק וכך המרפסת שלנו תוגדל בכמעט פי שניים מגודלה (יש לציין שזהו היה שיקול עיקרי ברכישת הקומה השנייה ולא דירת הגן בגלל הכוונה להפוך את המרפסת העליונה לגינה עם דשא סינטטי וחצר משחקים לילדים). הסוכן אמר שזהו עניין בירוקרטי בלבד כי אם הם היו מורידים מראש אז זה היה מעלה את ערך הדירה ואין בעיה להסיר אותה אח"כ עם "שתיים שלוש דפיקות פטיש" לדבריו.. לאחר מכן נוכחנו לדעת שהחומה היא בעובי 30 ס"מ שאף פטיש לא יוכל לשבור ב"שתיים שלוש דפיקות"...כמו כן נאמר לנו שהחומה היא קיר תומך ולא ניתן להסירו- למרות שקבלני משנה שעובדים שם טוענים שלא... וכשאנו מבקשים את התוכניות של הבית ושל היסודות חוזר ואומר מנהל האתר "שאין לו תוכנית עדכנית של הדירה..." אז איך בנית אותה?? מהראש?? בנוסף במעמד רכישת הדירה הובטח לנו ע"י הסוכן שאם לא נרצה את מטבח הסטנדרט (העלוב) שהם מספקים נזוכה ב10,000 ש"ח - או כפי שאמר "אם הדירה עולה 800,000 ש"ח ואתם לא רוצים אז תשלמו רק 790,000 ש"ח" כעת הוא מוכן לזכות רק ב8,400 ש"ח לדבריו זה פחות מע"מ... יש לציין שכל הדברים האלו נאמרו בעל פה ולא על הנייר מכיוון שהמשפחות מכירות ושדרות היא עיר קטנה שבה הכל נסגר "בין חברים".. ישנם עוד לא מעט ליקויים שקצר הדף מלהכיל אך שאלתי היא האם ההסכם שבע"פ שנערך ביננו קביל בבית המשפט והאם זכותי לקבל את רשימת הדיירים של הפרוייקט כדי שנתאגד ונעמוד כולנו יחד נגד כל הליקויים לפני קבלת הדירה וסיום בנייתה.
הסכמות שבעל פה עם נציג מכירות של חברה קבלנית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
כעיקרון יש קושי רב להוכיח תביעה שמבוססת על טענות ביחס לדברים שנאמרו בעל פה שכן זו מילה שלכם כנגד מילה של נציג המכירות. צריך לראות את כל החומר ובעיקר את כל המסמכים כדי לראות אם יש פה "קייס". לעיתים קרובות כתוב בהסכם הסטנדרטי של הקבלן שכל המצגים, הפרסומים, וכיו"ב שנעשו טרום החתימה על ההסכם בטלים ומבוטלים ומה שקובע הוא רק מה שכתוב בהסכם. סעיף כזה הוא כמובן בעייתי מאוד מבחינתכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה ליזמים
מעיין
05/10/11
שלום רב,
יש לנו חלק בחלקה שלפי תכנית מתאר היא ביעוד מגורים יחד עם חלקות רבות אחרות. עדיין אין תכניות מפורטות.
יזם אסף כמה מהבעלים והציע להכין תכנית מפורטת, כולל תשלום לשמאי לטבלת הקצאות ותשלום לעורכי דין וכו', תמורת 20% מזכויות הבניה.
זה נשמע לי גבוה. האם זה מה שמקובל?
ושאלה נוספת - אם לא נרצה לחתום על החוזה איתו, הרי שאין כל מניעה מצידו להתקדם עם אחרים. הרי התכנית המפורטת תחול גם על החלקה שבה יש לנו חלק. במקרה כזה - על מה נצטרך לשלם לו, אם בכלל?
(אציין כי התשלום לא כולל היטל השבחה לועדה)
תודה
יש לנו חלק בחלקה שלפי תכנית מתאר היא ביעוד מגורים יחד עם חלקות רבות אחרות. עדיין אין תכניות מפורטות.
יזם אסף כמה מהבעלים והציע להכין תכנית מפורטת, כולל תשלום לשמאי לטבלת הקצאות ותשלום לעורכי דין וכו', תמורת 20% מזכויות הבניה.
זה נשמע לי גבוה. האם זה מה שמקובל?
ושאלה נוספת - אם לא נרצה לחתום על החוזה איתו, הרי שאין כל מניעה מצידו להתקדם עם אחרים. הרי התכנית המפורטת תחול גם על החלקה שבה יש לנו חלק. במקרה כזה - על מה נצטרך לשלם לו, אם בכלל?
(אציין כי התשלום לא כולל היטל השבחה לועדה)
תודה
שכר טרחה ליזם שמקדם תוכניות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/10/11
גם לי זה נשמע גבוה. אם המתחם כולו שמדובר בו הוא מספיק גדול ומספיק עתיר זכויות ייתכן שניתן להתמקח ולהסכים לתמורה הרבה יותר נמוכה.
מאידך, חשוב לזכור שכנראה אם לא יהיה אף אחד שמרויח מהעניין, ייתכן שאף אחד לא באמת יטרח לקדם את העניין ולרוץ במשך שנים לכל הגורמים הרלבנטיים עד לאישור תוכנית מפורטת.
ייתכן שכדאי לערב עורך דין מטעמכם כדי שיעשה עבורכם את הבדיקות מי זה היזם הזה, מה הן היכולות שלו, מה הניסיון שלו וכן ייצג אתכם בהתקשרות מולו כך שזה לא יהיה חתונה קתולית גם במקרה שהיזם לא יעשה דבר והתנאים של ההסכם יהיו סבירים ומקובלים.
מאידך, חשוב לזכור שכנראה אם לא יהיה אף אחד שמרויח מהעניין, ייתכן שאף אחד לא באמת יטרח לקדם את העניין ולרוץ במשך שנים לכל הגורמים הרלבנטיים עד לאישור תוכנית מפורטת.
ייתכן שכדאי לערב עורך דין מטעמכם כדי שיעשה עבורכם את הבדיקות מי זה היזם הזה, מה הן היכולות שלו, מה הניסיון שלו וכן ייצג אתכם בהתקשרות מולו כך שזה לא יהיה חתונה קתולית גם במקרה שהיזם לא יעשה דבר והתנאים של ההסכם יהיו סבירים ומקובלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לשטח משותף
נילי11
05/10/11
שלום רב,
אני מתגוררת בבניין משותף. מאחורי הבניין יש שטח דשא גדול המשותף לכלל הדיירים!
בעלת הדירה בקומת הקרקע, משכירה את דירתה מזה 6 שנים. מי ששוכרת ממנה מנהלת גן ילדים (בערך 20 ילדים) פרטי. הבעיה שהיא השתלטה על כל השטח המשותף, עשתה כניסה נפרדת עם שער קדמי ואחורי, נדנדות, מגלשות, ארגז חול וכל מה שנחוץ לניהול גן. היום אחרי 6 שנים הדיירים לא מעוניינים שהיא תמשיך להשתמש בשטח המשותף לצרכים פרטיים. לא זו אף זו, אף שכן במהלך ימיי השבוע אינו יכול לעשות שימוש בחצר הואיל ויש שם ילדים.
המצב לא פשוט בכלל ואשמח מאוד אם תוכלי לעזור לי ולייעץ לי מה לעשות! האם בכלל יש לשוכרת זכויות כאלה ואחרות על השטח המשותף? האם היא יכולה לממשן? איך גורמים לה להעיף משם את גן הילדים?
תודה רבה על עזרתך!!!
אני מתגוררת בבניין משותף. מאחורי הבניין יש שטח דשא גדול המשותף לכלל הדיירים!
בעלת הדירה בקומת הקרקע, משכירה את דירתה מזה 6 שנים. מי ששוכרת ממנה מנהלת גן ילדים (בערך 20 ילדים) פרטי. הבעיה שהיא השתלטה על כל השטח המשותף, עשתה כניסה נפרדת עם שער קדמי ואחורי, נדנדות, מגלשות, ארגז חול וכל מה שנחוץ לניהול גן. היום אחרי 6 שנים הדיירים לא מעוניינים שהיא תמשיך להשתמש בשטח המשותף לצרכים פרטיים. לא זו אף זו, אף שכן במהלך ימיי השבוע אינו יכול לעשות שימוש בחצר הואיל ויש שם ילדים.
המצב לא פשוט בכלל ואשמח מאוד אם תוכלי לעזור לי ולייעץ לי מה לעשות! האם בכלל יש לשוכרת זכויות כאלה ואחרות על השטח המשותף? האם היא יכולה לממשן? איך גורמים לה להעיף משם את גן הילדים?
תודה רבה על עזרתך!!!
היתר לשימוש חורג
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
יש הרבה דרכים אך אין זה המקום לענות על שאלה זו.
בכל מקרה לצורך האמור על פי ההגדרה מדובר על גן ילדים, מקרה מסוג זה מצריך היתר מהעירייה לשימוש חורג, זה דבר ראשון שאםשר לבדוק. אני יכול לומר לך שהרשויות נלחמות בתופעות מסוג זה בימים אלו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה לצורך האמור על פי ההגדרה מדובר על גן ילדים, מקרה מסוג זה מצריך היתר מהעירייה לשימוש חורג, זה דבר ראשון שאםשר לבדוק. אני יכול לומר לך שהרשויות נלחמות בתופעות מסוג זה בימים אלו.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית מזגן יחד עם בעל הדירה
רונן
05/10/11
שלום,
אני ובעל הדירה קנינו לפני חודשיים במשותף מזגן חדש לבית, המזגן חדש ולא היה בשימוש, כרגע הפסקתי את השכירות ובעל הבית לא מעוניין להחזיר לי את התשלום עבור המזגן כדי שאשאיר אותו.
בחוזה רשום:
"שולם 2500 ש"ח עבור מזגן אלקטרה 3 כ"ס" - השתלום בוצע על ידי לבעל הדירה.
נאמר לי שלפי הניסוח אני יכול לטעון שהמזגן נרכש על ידי מבעל הבית בסך של 2500 ש"ח , האם זה נכון?
תודה
אני ובעל הדירה קנינו לפני חודשיים במשותף מזגן חדש לבית, המזגן חדש ולא היה בשימוש, כרגע הפסקתי את השכירות ובעל הבית לא מעוניין להחזיר לי את התשלום עבור המזגן כדי שאשאיר אותו.
בחוזה רשום:
"שולם 2500 ש"ח עבור מזגן אלקטרה 3 כ"ס" - השתלום בוצע על ידי לבעל הדירה.
נאמר לי שלפי הניסוח אני יכול לטעון שהמזגן נרכש על ידי מבעל הבית בסך של 2500 ש"ח , האם זה נכון?
תודה
השקעה בדירה מושכרת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
צריך לבדוק ראשית את הסכם השכירות שלכם והאם יש התיחסות לגבי השקעה בדירה, בדרך כלל רשום שכל ההשקעות בתקופת השכירות עוברות לבעלים ולא תהיה כל טענה לשוכר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקונים בדירה שכורה
בת
04/10/11
שלום רב. אני גרה בשכירות קרוב לשנתיים בעלות של 2400 ש"ח לחודש. בעלת הדירה הודיעה לי שאם ברצוני לחדש חוזה, דמי השכירות יועלו ל-3000 ש"ח. בלית ברירה, הסכמתי. בדירה מס. ליקויים חמורים כמו: תריסים שבורים (לא מחבלה אלא מעצם היותם ישנים מאוד מאוד), דוד חשמל שלא עובד רצוף יותר מ-10 דקות, פירצה בחלון שבחורף שעבר סתמתי עם סמרטוטים על מנת למנוע כניסת קור ורוח. בעלת הדירה הודיע שאינה מסכימה לבצע שום תיקונים, ואם אני לא אחדש חוזה, יעשה זאת מישהו אחר. הדירה בת"א, ומן הסתם היא צודקת. האם אוכל לחדש חוזה, לתקן את הליקויים ואז לתבוע ממנה את הכסף? או שזכותה לא להסכים לתקן דברים בסיסיים ביותר? אודה על תשובה מאחר ואני צריכה לקחת החלטה. לציין שאני מעוניינת להשאר בדירה.
ליקויים בדירה - שכירות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
אם מראש הבעלים אמרה וציינה בפנייך את האמור הרי זה חובסר תום לב לעשות כך.
בכל מקרה אתן צריכות להגיע להסכמה חוזית ולעמוד בהסכמות.
הרי מה, היא תטען בבית המשפט שאת נכנסת לדירה במצב זה ואת ידעת מה מצב הדירה וכי את צריכה לתקן את הליקויים ויהיה לך קשה לעמוד בפני האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה אתן צריכות להגיע להסכמה חוזית ולעמוד בהסכמות.
הרי מה, היא תטען בבית המשפט שאת נכנסת לדירה במצב זה ואת ידעת מה מצב הדירה וכי את צריכה לתקן את הליקויים ויהיה לך קשה לעמוד בפני האמור.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אירוע משפטי בתכנון ובניה
עו"ד באדר
04/10/11
חברים שלום,אני עומד להגיש תביעה בנושא תכנון ובניה ותוכניות מתאר ומכיוון שאני עו"ד צעיר אני צרי עזרה! להלן האירוע:חלקה 19 בגוש מסוים שמונה 52 דונם, קרקע אשר יעודה חקלאי, בנקודת זמן מסוימת באה הועדה המקומית באזור עם המועצה המקומית וביקשו לשנות את היעוד של הגוש שבו החלקה הנ"ל, כך שזה יהפוך מחקלאי לבניין! כמובן יש בו השבחה משמעותית של הקרקעות! עכשיו כל בעלי הזכויות בחלקה הנ"ל קיבלו לפי תוכניות חלוקה מפורטות משנת 1996 ועד 2009 מגרשים ביחס לבעלותם באותה חלקה חוץ ממשפחה אחת אשר הייתה הבעלים של כ שני דונם ומאה מטר(2100 מ"ר) באותה חלקה אשר חלקם סומן בתוכנית כנקודה ירוקה אשר אינה יכולה לשמש לכלום כפי שאתם יודעים!! אני מתכוון להגיש תביעה נזיקית כנגד המועצה ואו הועדה המקומית שכתוצאה מתוכניות החלוקה שהוכנו ללא אחריות כלשהי וללא חלוקה הוגנת וצודקת נגרם למשפחה הנ"ל נזק עצום בגובה שווי החלק שלהם(השני דונם ומאה מטר)!! ברשותי תוכניות חלוקה שונות לגבי כמה וכמה שנים ונסח טאבו אשר מעיד על הבעלות של המשפחה בחלקה הנ"ל!! עכשיו השאלה היא האם יש לכם הצעה כלשהי לגבי תביעה מהסוג הזה? האם נתקלתם במקרה דומה?? אשמח מאוד לכל עזרה ואו כיוון בתחום!!תודה רבה למגיבים!
איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים.
במקרה מסוג זה הרשות היתה אמורה ליצור לוח איזונים ולתת לכל הבעלים זכויות על פי ניקוד של שמאי. לא ברור כיצד כל הבעלים קבלו זכויות ורק הלקוחות שלך נותרו בעלים בחלק מהתכנית כחלק ירוק.
בכל מקרה על מנת להתייחס ברצינות לאמור יש צורך לראות את התכנית ואת כל ההשתלשלות הדברים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה מסוג זה הרשות היתה אמורה ליצור לוח איזונים ולתת לכל הבעלים זכויות על פי ניקוד של שמאי. לא ברור כיצד כל הבעלים קבלו זכויות ורק הלקוחות שלך נותרו בעלים בחלק מהתכנית כחלק ירוק.
בכל מקרה על מנת להתייחס ברצינות לאמור יש צורך לראות את התכנית ואת כל ההשתלשלות הדברים עד היום.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למקרה של תחרות זכויות
ארתור קליימן
04/10/11
לחברי הפורום שלום,
נתקלתי לסיטואציה בעייתית ואודה על עזרתכם. הייתי רוצה לברר מי גובר בתחרות הזכויות בתרחיש הבא שנקלעתי אליו.
במערכת היחסים ביני לבין אדם נוסף שררו יחסי נאמנות (אני כנהנה וב' כנאמן). במסגרת הנאמנות מטרתו הייתה לרכוש עבורי נכס מסויים. הנאמן רכש עבורי את הנכס, ואף הודיע לרשויות המס שהוא נאמן, ואישרתי זאת. בניגוד לכך, אל מול רשם המקרקעין הוא לא עשה זאת.
לאחר תקופה מסויימת גיליתי כי הנכס נמכר מאחורי גבי לצד ג'. עכשיו שאלתי האם אני כנהנה יכול לתבוע את ביטול חוזה הרכישה והחזרת נכס המקרקעין לרשותי בחזרה. נקודה חשובה היא, כי בהתאם לס' 10 לחוק המקרקעין תקנת השוק לא חלה במקרה, משום שמדובר במקרקעין לא מוסדרים. כן, אודה אם תוכלו לעזור לי כיצד עליי להתגבר על צד ג'?
מקדים תודה למעש,
מקווה שתעזרו לי,
ארתור ק.
נתקלתי לסיטואציה בעייתית ואודה על עזרתכם. הייתי רוצה לברר מי גובר בתחרות הזכויות בתרחיש הבא שנקלעתי אליו.
במערכת היחסים ביני לבין אדם נוסף שררו יחסי נאמנות (אני כנהנה וב' כנאמן). במסגרת הנאמנות מטרתו הייתה לרכוש עבורי נכס מסויים. הנאמן רכש עבורי את הנכס, ואף הודיע לרשויות המס שהוא נאמן, ואישרתי זאת. בניגוד לכך, אל מול רשם המקרקעין הוא לא עשה זאת.
לאחר תקופה מסויימת גיליתי כי הנכס נמכר מאחורי גבי לצד ג'. עכשיו שאלתי האם אני כנהנה יכול לתבוע את ביטול חוזה הרכישה והחזרת נכס המקרקעין לרשותי בחזרה. נקודה חשובה היא, כי בהתאם לס' 10 לחוק המקרקעין תקנת השוק לא חלה במקרה, משום שמדובר במקרקעין לא מוסדרים. כן, אודה אם תוכלו לעזור לי כיצד עליי להתגבר על צד ג'?
מקדים תודה למעש,
מקווה שתעזרו לי,
ארתור ק.
תקנת השוק ועסקה נוגדת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
לעניין תקנת השוק, אכן כך הם פני הדברים - פס"ד ערטול נ' נויסר וכן פס"ד נס נ' גולדה - תקנת השוק אינה חלה על מקרקעין שאינם מוסדרים או על מקרקעין הרשומים בכל מרשם אחר שאיננו פנקסי המקרקעין. רכישת הזכות היא במקרקעין מוסדרים, כלומר מקרקעין שעברו תהליך של הסדר קרקעות.
במקרה זה, מדובר על עסקה נוגדת, אני רוצה להבין, הנאמן לא רשם הערה בדין העסקה וצד א' מכר את אותו הנכס שוב לצד ג' ? אם אכן כך הם פני הדברים אתה צריך לפעול בשני מישורים, האחד מול הנאמן והשני מול צד א' ו-ג' בבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה דחופה.
שיהיה בהצלחה ותפעל מהר, יש לך מאמרים באתר הפורומים שלי בעניין תקנת השוק ועסקאות נוגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
במקרה זה, מדובר על עסקה נוגדת, אני רוצה להבין, הנאמן לא רשם הערה בדין העסקה וצד א' מכר את אותו הנכס שוב לצד ג' ? אם אכן כך הם פני הדברים אתה צריך לפעול בשני מישורים, האחד מול הנאמן והשני מול צד א' ו-ג' בבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה דחופה.
שיהיה בהצלחה ותפעל מהר, יש לך מאמרים באתר הפורומים שלי בעניין תקנת השוק ועסקאות נוגדות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חכירת משנה
רותם
04/10/11
אני בעלת דירה שקיבלתי בהורשה מהוריי ז"ל. הדירה הייתה בבעלות עיריית תל אביב והוריי חכרו אותה. אני רכשתי את הדירה מהעירייה במסגרת מבצע"בעל בית". מזה 5 שנים אני מנסה לרשום את זכויותיי בטאבו. לאחרונה נאמר לי על ידי פקיד הטאבו שיש על הדירה שלי חכירה ראשית וחכירת משנה ושצריך להסיר את חכירת המשנה. פניתי לעירייה וקיבלתי אישור בכתב על אישורם לביטול חכירת המשנה. חזרתי לטאבו ואמרו לי שאני צריכה ללכת למיסוי מקרקעין לקבל אישור על היעדר מס שבח בגין ביטול החכירה. איזה טופס אני צריכה למלא ולהגיש למיסוי מקרקעין? ועל בסיס איזה סעיף אני צריכה להגיש אותו? נאמר לי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין. אודה על תשובה מהירה.
ביטול חכירת משנה ודיווח לרשות המיסים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
מאחר ומדובר על רכישת חכירה, כיצד דווחה עסקת המקור ?
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרוב לשם העברה ללא תמורה
יעקבי
04/10/11
רציתי לדעת עם בעלה של בתי מוגדר כקרוב. ואם הוא ידוע בציבור של בתי הוא נחשב לחתני ??? אם אני רוצה להעביר דירה על שמו? האם בכלל מישהו בודק אם הוא בעלה של בתי או לא?
מתנה לקרובים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
מתנה לקרובים - מכירת זכות במקרקעין (והקניית זכות באיגוד) ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" שלו פטורה ממס שבח.
"קרוב" הוא אחד מאלה- בן זוג נשוי, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, אח או אחות, ובני זוגם של כל אלה. צאצא כולל גם נכד נין וכד'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר "קרוב". הגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס מכירה ובעיקר למס רכישה הינה מצומצמת יותר.
"קרוב" הינו - בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג או בן זוגו של כל אחד מאלה. דהיינו, בעל/אישה, אח/אחות, אב/אם, סב/סבתא, צאצא, צאצא חורג, בן/בת זוג של אח/אחות (גיסים), אב/אם חורגים, סב/סבתא חורגים, בן הזוג של הצאצא (חתן/כלה) לרבות צאצא חורג. כמו כן "צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
יחסי דוד/אחיין וחמיו/חמותו של אדם אינם נחשבים ליחסי קירבה לעניין החוק. שכן במקרה דנן צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
"קרוב" הוא אחד מאלה- בן זוג נשוי, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג, אח או אחות, ובני זוגם של כל אלה. צאצא כולל גם נכד נין וכד'. אחים של הקרובים (למעט אחים של המוכר) אינם בגדר "קרוב". הגדרת "קרוב" לצורך פטור ממס מכירה ובעיקר למס רכישה הינה מצומצמת יותר.
"קרוב" הינו - בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג או בן זוגו של כל אחד מאלה. דהיינו, בעל/אישה, אח/אחות, אב/אם, סב/סבתא, צאצא, צאצא חורג, בן/בת זוג של אח/אחות (גיסים), אב/אם חורגים, סב/סבתא חורגים, בן הזוג של הצאצא (חתן/כלה) לרבות צאצא חורג. כמו כן "צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
יחסי דוד/אחיין וחמיו/חמותו של אדם אינם נחשבים ליחסי קירבה לעניין החוק. שכן במקרה דנן צאצא" איננו רק בנו של אדם או בתו אלא גם נכד/נכדה, נין/נינה ויותר מכך אם הדבר רלוונטי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי נסח טאבו על שמי
בני
04/10/11
קניתי דירה ושולמו עבורה כל הכספים בוצע העברת המפתח וכל העברות ברשויות, כרגע אני מעוניין לסגור מרפסת וביצוע שיפוצים לפני הכניסה .
מה שמעכב פתיחת התיק הוא נסח טאבו רשום על שמי, כרגע ישנו נסח טאבו כאשר הבעלים הם המוכרים ואני מופיע בהערת אזהרה .
המוכרים לא מוכנים לחתום על הטפסים לצורך פתיחת התיק מה שמשאיר אותי רק נסח טאבו על שמי . מה ניתן לעשות בכדי לעשות בכדי לזרז התהליך וקבלת נסח טאבו על שמי .
יש לציין שעדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת שבבעלותי 15 שנה .
מה שמעכב פתיחת התיק הוא נסח טאבו רשום על שמי, כרגע ישנו נסח טאבו כאשר הבעלים הם המוכרים ואני מופיע בהערת אזהרה .
המוכרים לא מוכנים לחתום על הטפסים לצורך פתיחת התיק מה שמשאיר אותי רק נסח טאבו על שמי . מה ניתן לעשות בכדי לעשות בכדי לזרז התהליך וקבלת נסח טאבו על שמי .
יש לציין שעדיין לא מכרתי את דירתי הקודמת שבבעלותי 15 שנה .
חתימה על בקשה להיתר
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
רק בשלב השלמת העסקה ועוד בטרם יועברו הזכויות על שימך ניתן יהיה לחתום על הבקשה כדין לעירייה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ליורשים שמכרו נכס ,יש בעלות על המטלטלין בו?
רחל
04/10/11
אני בעלים בנכס ששאר היורשים בו מכרו את חלקם לצד ג'.בהסכמי המכר מצויין כי הנכס הוכרז כמיבנה מסוכן ,וכן אין התייחסות בו למטלטלין,כיום הנכס אטום מפני פלישות .אחת היורשות שגרה בעבר בנכס מילאה אותו זבל עד התקרה.ברצוני להביא אנשי מקצוע לפנות את הזבל הרב.האם אני צריכה להודיע בכתב ליורשים בנסכס או שהם ויתרו על המטלטלין ברגע המכירה.
מטלטלין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
05/10/11
לא מדובר על שאלה בדיני קניין, הרי מדובר על מקרה שאולי ימצאו דברים שיקרים ליתר היורשים ואז הם יעלו טענות כנגדך.
כמו כן, יש לראות את צו הירושה או הצוואה על מנת לתת תשובה מלאה במקרה זה.
יש מקרים שהשתיקה טובה ומתאימה, כאשר מדובר על משפחה עדיף הכל יחד ושקוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן, יש לראות את צו הירושה או הצוואה על מנת לתת תשובה מלאה במקרה זה.
יש מקרים שהשתיקה טובה ומתאימה, כאשר מדובר על משפחה עדיף הכל יחד ושקוף.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טלי
הוראת השעה
04/10/11
עד מתי הוראת השעה המתייחסת מס שבח של 20% על עסקאות של מכירת מגרש עליו יבנו דירות בתוך 36 חודש הינה - האם עד סוף שנת 2012 או שהיא הוארכה לשנה נוספת?
הארכת החלטה של מס שבח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
ככל הידוע לי טרם התקבלה החלטה בעניין, ההרגשה היא כי אכן ההחלטה תוארך לשנה נוספת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במעלית
יוני
04/10/11
האם דיירים ששילמו עבור התקנת מעלית יכולים לאסור על דייר שלא השתתף בהתקנת המעלית מלעשות שימוש בה?
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
יצוין, כי הדייר מוכן לשלם על הוצאות שוטפות במעלית אולם אינו חייב לשאת בעלות התקנתה לפי חוק.
אשמח לתשובה האם לאותם דיירים מותר למנוע מאותו דייר להשתמש במעלית אם הוא מוכן לשלם עבור הוצאות שוטפות ותחזוקה.
האם אפשר לקבך תשובה?
יוני
05/10/11
תוספת מעלית בבית משותף - השתתפות הוצאת התקנת מעלית
עו"ד אברהם ללום
06/10/11
כך נקבע בתביעה שהוגשה למפקחת בשני מקרים נפרדים - "התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה לאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם. דרישה זו בנסיבות דלעיל הינה עשיית עושר שלא במשפט. לכן אני דוחה את התביעה לאפשר לתובעים להשתמש במעלית ללא השתתפותם בהוצאות ההתקנה".
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השני - "על המיעוט נכפה אמנם תשלום של הוצאות שוטפות בגין המעלית, אך כנגד כך מוקנית לו זכות לשימוש במעלית אשר הוא לא השתתף בהוצאות התקנתה" לפיכך פסקה המפקחת כי היא דוחה את התביעה ומזכה את הנתבעת בתביעה הנגדית; לנתבעת תהיה זכות מלאה להשתמש במעלית וזאת מבלי שתחויב בתשלום חלקה במימון התקנתה אלא רק כנגד תשלומים שוטפים של אחזקה.
לסיום חייבים להבין כי העניין לא קיבל התיחסות מפורטת עדיין מאחר וכפי שניתן לראות מפקח באזור אחר פסק בצורה אחרת.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
התניית כתב התחייבות לבנק ע"י החברה
אודליה
04/10/11
שלום רב,
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
שאלתי נשאלה כבר ביום 26/09/11 אך לצערי טרם קיבלתי תשובה בענין. אודה להתייחסותכם בהקדם.
שאלתי היא כזו, רכשתי דירה ממוכר שרכש הדירה מחברה משכנת. כל מסמכי העברת הזכויות הועברו זה מכבר לחברה המשכנת וכל שנותר הוא שהחברה תוציא מכתב התחייבות לבנק מטעמה לרישום משכנתא בטאבו ע"ש הרוכשים. אולם החברה המשכנת מתנה המצאת כתב ההתחייבות בחתימת הרוכשים על הסכם שכר טרחה עבור הרישום בטאבו. יודגש, אני רוכשת שניה ואם אני חפץ בכך אני יכול לבצע הרישום דרך עו"ד אחר. האם זה חוקי להתנות המצאת ההתחייבות בחתימתי על הסכם שכ"ט? והאם אפשר להפנותי לסעיף החוק?
אודה להתייחסותכם.
העברת זכויות בחברה המשכנת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
04/10/11
מה שרלוונטי מבחינתך הוא צו הפיקוח. כמו כן אתה יכול לפנות לועדת שכ"ט בלשכה לבדוק את הנושא.
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
השאלה שעולה האם לפני העסקה עוה"ד העבירו לך נוהל העברת זכויות בחברה שהאמור עלה ממנו, קרי ידוע לך על העלות המבוקשת ?
יתרה מזו, לא ברור מהשאלה כיצד אתה יכול לבצע את האמור דרך עו"ד אחר אם החברה המשעכנת היא זו אשר מטפלת בפרויקט.
אני חושב שהעו"ד שמטפל לך בעסקה צריך להציג לך ולפני החוזה היה טוב יותר את כל העלויות וכך אולי היתה נמנעת כלל כל הסיטואציה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
