פורום נדל"ן

אם לא תשוחררי על ידי בעל הבית מערבותך לבן זוגך, הרי שבכל מקרה בו בן זוגך לשעבר לא יעמוד בחיוביו על פי ההסכם, תהיי את ערבה לחיובך ותישאי בהם בהתאם לכתב הערבות.

תסתכלי על תת- חלקה, זה אמור להיות 0ברוב המקרים) מספר הדירה

על פניו לא ניתן לחייב את השכן לאפשר לך להכינס לשטחו ולעשות שימוש בו או דרכו באם אין לך זיקת הנאה או את הסכמתו המפורשת. אולי בדרך של הגשת תביעה לבית המשפט תוך הצהרה כי תישא במלוא עלות החזרת מצב שטחו של השכן לקדמותו. אם השכן ואתה שכנים באותו בית משותף ניתן לפנות בתביעה למפקחת על בתים משותפים.

על מנת לרשום בית כבית משותף יש ראשית לוודא כי נעשתה פרצלציה, כלומר שהבית שעתיד להירשם כמשותף יוש על חלקה נפרדת הרשומה בטאבו. הליך הכנת פרצלציה במקרה של תכנית קיימת המאפשרת חלוקה הינו כשמונה חודשים במקרה הטוב. לאחר מכן ניתן להכין תשריט לבית המשותף, לוקח כחודש/ים ולאחר מכן ניתן להכין את המסמכים לרשיום הבית משותף לוקח מספר ימים, חתימת מינהל כחודש, הגשה לרישום בטאבו לוקח כחודש-חודשיים. זה זמן מיטבי, בהנחה שאין בעיות מיוחדות.

צריך לבדוק האם ההחלטה האמורה התקבלה על ידי המועצה ברוב חוקי.
ברמת העקרון - יש אפשרות לרשות מקומית לבצע הקצאה לבני המקום, אבל צריך לבדוק את המקרה שלך לעומק על מנת לבדוק את חוקיות העניין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אריה לא הבנתי את שאלתך, אתה לא יכול להגדיל את חלקך, צריך לבצע חלוקה ותשריט בהסכמה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אי אפשר לדעת בוודאות מה יהיה במקרה שלך, שכן קיימים שני סעיפים שסותרים זה את זה.
תציע לו להביא שוכר חלופי, ובכך לצאת מהחוזה, אם יעשה בעיות - ביהמ"ש יצטרך להחליט בסעיפים הסותרים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא מכיר חוק שכזה, אבל אפשר לרשום בהסכם שהוא מחוייב לשלם בהיטל השבחה ואז מה שרשום בחוזה הוא זה שקובע.
יתכן כי לא ירדתי לסוף דעתך בעניין זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

נא לפנות לפורום תמ"א 38
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כן , זו אמורה להיות מחלקה בתוך מיסוי מקרקעין בת"א.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תוציא נסח טאבו, שם רשום מי הבעלים.
ניתן לאתר גוש חלקה באמצעות הקשה בגוגל של המילה "איתור גוש חלקה לפי כתובת" ואז תוכל להזמין נסח טאבו בעלות של כמה שקלים או באתר אליו תופנה או באתר של רשות הדואר או באתר של מדינת ישראל .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לכאורה זה בסדר גמור - תחתים גם את הערבים על מנת שהערבות תחודש
שם לב - אני לא יודע מה רשום בחוזה המקורי, אבל רצוי שיהיה רשום שהערבות היא גם על שכירות וכן על נלווים (חשמל מים וכו').
וכי שטר החוב נחתם בפניך או בפני עו"ד ויש צילום של ת.ז. של כולם.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שלום לך,
ראה יש צדק בחלק מדבריך, לטעמי פשוט תנסה לקרוא את מה שרשמתי כאן אודות קיומה של אסיפה כללית וכו' - הדברים מדברים בעד עצמם.
לכאורה - ההחלטה הזו לא חוקית, באם לא זומנת לה כדין.
שם לב, בהחלט יתכן כי תוזמן לאסיפה הבאה, ולא תהיה ברוב... אבל לכאורה אפשר לבטל את ההחלטה הזו.
אלו הם הדברים :
אסיפה כללית שלא מן המניין

מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.



כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?

הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה?. ?



הצבעות באסיפה הכללית

כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד? כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. ?במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים? דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי?.? במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.

בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.




קבלת החלטות באסיפה הכללית

האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:

1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.

2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה - 75%.

3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.




תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות

החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.

ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.

לדוגמה: בעבר התקבלה החלטה להפעיל את ההסקה המרכזית בבניין בשעות הערב בלבד, מכיוון שרוב דיירי הבניין היו צעירים שהגיעו לביתם רק בשעות הערב. אולם כיום, למשפחות רבות בבניין נולדו תינוקות שנמצאים בבית בשעות היום, ועולה הצורך לשנות את שעות פעילותה של ההסקה המרכזית.




האם לשוכר יש זכות הצבעה? ?באסיפה הכללית?

מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

עקרונית, מכירת נכס שאינו פטור מחוייבת במס שבח, וגם במס מכירה. מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין - אם אין שבח אין מס שבח. באשר לשאלה כמה אחוז מס שבח - אין אפשרות להשיב על השאלה ללא קבלת נתונים ספציפיים רבים לגבי נכס ספציפי ומוכר ספציפי. יש הרבה מאוד נתונים שיש להביאם בחשבון לענין חישוב השבח והמס כגון:- מהו "יום הרכישה" של הזכות במקרקעין?- מה שווי הרכישה של המקרקעין? ועוד ועוד.
תומר שזר,עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אין כאן חוקי או לא חוקי, אבל על פניו נראה כי הצדק עמך אלא אם רשום בחוזה אחרת...

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

נושא לא פשוט כלל, אנסה להביא לך את לשון החוק תוך הסברים.
בעל הבית הוא שחייב על פי החוק באחזקת הבית במצב תקין. החוק מונה רשימה של תיקונים אותם חייב בעל הבית לבצע. הוצאות התיקונים נחלקות מחציתן משלם בעל הבית ומחציתן הדייר. מדובר בתיקונים יסודיים החשובים לשמירת הבית:

תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקעים ברצפה.

תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין

תיקונים בקירות חיצוניים: סדקים, ציפוי וחידוש ציפוי, תיקוני קיר, מעקות ותחתית מרפסות, נגרות ומסגרות חוץ.

תיקונים בחדרי כניסה ומדרגות: שקיעת רצפה ותיקון מדרגות, קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות, סיוד וצביעה, ותיקון מתקן תיבות המכתבים.

תיקונים בגג: בידוד, זיפות, הלבנה או צביעה, מערכת הניקוז, מרזבים ופחחות, מעקה הגג, סיכוך ומבנה (בגג משופע כגון רעפים אסבסט וכו')

תיקונים בחצר: מתקני אשפה, קירות תומכים וגדרות, דרכי גישה לבית ולמקלט, מערכת הניקוז.

תיקוני אינסטלציה: צינורות מים ראשיים ואביזריהם, מערכת הביוב בחצר.

תיקוני חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי למונה הראשי של הדייר.

תיקון פגמים בחלקים משותפים (מקלטים, מחסנים, מרתפים וכו').

בתיקונים שלא פורטו מעלה, יש להבדיל בין שני סוגים: תיקון בתוך הדירה – יעשה על חשבון הדייר. תיקון מחוץ לדירה – יעשה על חשבון בעל הבית.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ראי - זה עניין משפטי שלא קשור למקרקעין, באם ההתחייבות היתה בתחילה כי הם יבצעו את זה, וניתן להוכיח זאת, אז יש לך קייס ויש לך עילת תביעה.
כמובן, שצריך לבדוק את הדברים קצת יותר לעומק לפני שעושים את זה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תלוי מה רשום בחוזה, יש חוזים שמגנים על בעל הדירה מפני דברים כאלה, תלוי על איזה חוזה חתמת - צריך לעיין בו.
אם אין הגנה - אז יש לך קייס.
הגנה הינה לדוגמא, שכל שינוי יהיה בכתב, או שכל מה שלא רשום אין לו נפקות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הסכם התיווך מוגבל בזמן, הוא לא לכל החיים.
כמו כן, תשאל השאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

כן, אבל - תנסה אולי אתה להשיג קונה, על מנת למנוע הפסד כספי.
אם יהיה הפסד כספי, תוכל לתבוע את בעל החמצית השניה בעלות ההפסד (תביעה לא פשוטה - אך אפשרית).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לראות את הטופס, ולראות את הגבלתו בזמן, יתכן כי ניתן לטעון שלגבי רכישה צריך היה לעשות טופס נפרד.
צריך לבדוק את זה יותר לעומק, ואולי לעשות סקירה משפטית קצרה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא ידוע לי על חוק שכזה.
מצד שני, השאלה יותר מתאימה למהדנס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לגבי בניה מחסום/מעקה, אני חושב שצריך לקבל אישור, אבל יתכן כי מדובר באישור מהעירייה (צריך לבדוק במחלקת הנדסה).
לגבי הקיר, אולי לא כדי לך לעורר את הנושא, שכן אז ימצאו הרבה דרכים לטרפד לך את זה (יש יגידו פגיעה בפרטיות וכו').
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.