פורום נדל"ן

שלום,
רכשתי דירה חדשה מקבלן (על הנייר). באותו הזמן היו ברשותי 2 דירות נוספות. שלמתי מס רכישה מלא. נאמר לי שאם אמכור את דירותיי עד 12 חודשים מיום קבלת המפתח לדירתי החדשה, אקבל החזר מס בהתאם. מכרתי את 2 דירותיי ונותרתי עם הדירה החדשה, שעדיין אינה מוכנה. פניתי לקבלת ההחזר ונאמר לי שכיוון שהיו לי 2 דירות - לא מגיע לי החזר. האם זה נכון ומה ניתן לעשות?
תודה

האגודה השיתופית מפרידה את מרכיב מחיר המגרש בין הקרקע לבין פיתוח התשתית. האם אני נדרש לשלם מס רכישה על המחיר הכולל או רק על מחיר הקרקע בלבד? תודה רבה.

הסכם בעל פה גם יכול לתפוס - אבל הנטל להוכיח את ההסכם מוטל אליך.
אם אתה חושב שאתה יכול להוכיח את הנזק, ניתן לתבוע אותו על נזק, או לחלופין לתבוע אכיפה של ההסכם בעל פה ---- מקרה לא פשוט בכלל, תעזר בעו"ד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך להוציא דרישה כתובה, ואם יסרב לתבוע אותו, ניתן לתבוע אצל המפקח על הבתים המשותפים (באם זה בית משותף), או בביהמ"ש השלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק האם יש לחברה מפרק.
רצוי כי תפני למשרד עו"ד וותיק שמתעסק במקרקעין, אשר עשה בעבר פעולות דומות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אכן תוכל להתמקח לעניין נושא 7 השנים וההתיישנות.
כלומר - תוכל לדרוש את הפחתת הארנונה, עד ל-7 שנים אחורה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אני לא חושב שהעירייה תסכים, אלא אם הוא יציע בטוחות הולמות לביצוע התשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אם זו דירה יחידה שלך - אז מס רכישה לא חל בסכום של 300,000 ש"ח.
לגבי המוכר, יתכן ויחול מס שבח, באם מכר דירה נוספת במהלך השנים האחרונות, אולם גם במקרה כזה - הוא יכול לקבל פטור ממס שבח באמצעות הוראות השעה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

פנה למינהל וכן אפשר לבדוק את הנושא מול שמאי שמומחה בתחום והוא יכול להעריך את ההשבחה וההיטלים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

זה תלוי באיזה סוג נכס מדובר. במינהל מוחכרים סוגים שונים של מגרשים כגון נחלות, משקי עזר, מגרשים מבונים, מגרשים בהרחבות. בד"כ אפשר לפצל אך זה כרוך במספר תנאים. אם זה ביישוב יש צורך בחלוקה ממשית ולא רק ע"פ הסכם שיתוף. שיעור התשלום נע בין 33% ל-91% מערך הקרקע תלוי בסוג הנכס. כמו כן יהיה תשלום בהיטל השבחה ומס שבח. חלק מהתשלומים הללו ניתנים לקיזוז הדדי. לפרטים נוספים אתה יכול ליצור קשר. אלעד וייסטוך, עו"ד

ניתן לחתום על הסכם שבו תתחייב להסיר את האזהרה עד סוף אוקטובר, הכסף בינתיים ישאר בנאמנות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ציפי שלום,
השאלה שלך קשורה לתכנון ובניין ואני ממליץ לבדוק את התשובה מול מהנדס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

צריך לבדוק את המקרה שלך לגופו.
חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 49 ו' תקופת צינון לגבי אפשרות קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה. אורך תקופת הצינון (בין שנה לארבע שנים) משתנה על פי קריטריונים שונים הקבועים בסעיף הצינון: סוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל המתנה, האם הדירה משמשת למגורי נותן המתנה או לא, הסטטוס המשפחתי של נותן המתנה (נשוי, הורה יחיד או רווק).

תקופת הצינון הקצרה ביותר (שנה אחת בלבד) מתייחסת למצב בו מקבל המתנה הינו ילדו של נותן המתנה ומקבל המתנה הינו נשוי (או הורה יחיד) והוא מתגורר דרך קבע בדירה לאחר קבלת המתנה.

בעסקאות מתנה בין קרובים נהוג בד"כ לבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה בין קרובים מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

לא רבים מודעים לכך כי כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, נותן המתנה זכאי לבחור לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון פטור של מכירת דירה בפטור אחת לארבע שנים (סעיף 49ב (1) לחוק).

כך שאם לא ביצעת עסקת מכירת מקרקעין ב-4 שנים האחרונות אתה פטור ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא יש גם חשבונות נאמנות לעו"ד של המוכר והקונה, למרות שנהוג שהחשבון הנאמנות הוא על שם בא כוח המוכר, כאשר הכספים משמשים לנאמנות למקרה של חובות בעירייה, היטל השבחה ומס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לפי ידיעתי, הוראות השעה חלה על עסקאות שנערכו מתחילת שנה זו ועד לסוף שנה הבאה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לא כך כך הבנתי את השאלה, אבל באם המפקחת לא פסקה כנגדו מאומה - הרי שאין כל משמעות לאירוע.
אפשר להזכיר את זה במהלך כתבי טענות שתגישו, אבל לא תהיה לכך יותר מדי משמעות.
לא הבנתי מה הקשר שלו לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מיכל שלום,
אתם צריכים יעוץ כלכלי, ולא משפטי.
בגדול - או שתורידו את המחיר בצורה דרסטית.
או שתבדקו האם יש אפשרות לקבל גרייס נוסף להלוואה, על מנת למשוך עוד קצת זמן עד למכירה.
מעבר לכך - צריך יועץ עסקי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

תעזרו בעו"ד.
לפי דעתי הטאבו יבקש אישור מהבנק הממשכן.
צריך גם מהדנס שיבצע את החלוקה כמו שצריך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

ביהמ"ש מכריע על סמך חוות הדעת, רק אם תוכיח כי חוות הדעת פגומה (לא מבחינה כלכלית), אלא ממש פגומה מבחינה התקינה השמאית, ניתן יהיה לפסול אותה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה נוספת היא:

*)האם יש התיישנות על כך שעברו שנים מאז ההתקנה וזה לא הפריע לאיש?

איתי שלום,
ראשית המלצה להבא, לא לחתום על חוזים סטנדרטיים, הם לא טובים לשני הצדדים...
קח עו"ד תשלם סכום סימלי ותמנע מבעיות בעתיד.
שנית, צריך לראות את נוסח החוזה.
כעקרון, באם הבאת דייר, ובעל הדירה סירב - אתה גם בבעיה, רק לאחר מספר סירובים ניתן אולי לומר שהסירוב לא הגיוני.
צריך ממש לתעד את הפניות שאתה מעביר אליו.
בקיצור - ברוך לא פשוט הסיפור הזה של להשתחרר מחוזה.
המלצה, פרסם מודעה, ותעד כל פניה שאתה מעביר לבעל הבית באמצעות מייל או אס אמ אס.
לאחר כל פניה פנה לדייר שהפנת ותשאל מדוע לא חתם, ותתעד את התשובה.
כך תוכל ליצור רצף של דיירים שסורבו לחינם ואז יש לך קייס ליציאה מהדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

גיא שלום,
אני לא כך כך בטוח שזה הפורום המתאים לשאלה, אבל אנסה לעזור.
ראה - צריך לבדוק מכוח מה החליטה העירייה שהעלות תהיה על התושבים.
אני מניח כי מדובר בתקנה פנימית של אותה עירייה, צריך למצוא אותה, ולבדוק את המקור החוקי, אם בכלל, לתקנה האמורה - זו הדרך לפסול אותה.
בפועל - ביהמ"ש לעניינים מקומיים הוא, אם אינני טועה, המקום שבו תוכל לבקש את פסילת התקנה.
כמו כן, פניה לעיתונות תמיד עוזרת.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

לפי דעתי תחשב כבעל דירה נוספת ותשלם מס רכישה מוגדל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

אי אפשר למנוע הגשת תביעה.
אפשר להקטין סיכוי הצלחת תביעה.
בנוסף לאמור הייתי פונה דייר דייר ומחתים אותו על ההודעה הזאת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

איזה זכויות בדיוקן?
אין לך זכויות קנייניות בדירה שכורה.
תבקש בפעם הבאה לחתום לחוזה עם אופציה ותגדיר שם את הסכום התשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.