פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
החלפת דייר
רוני
29/10/11
שלום
אני אמורה להיכנס לדירה במקום הדייר שגר בא שנותרה לו עוד חצי שנה בחוזה ולי מתאים לעבור לתקופה זו
בעל הבית דורש ערבות בנקאית וערבות זאת היא אמורה להיות שנתית..האם עבור חצי שנה אני אמורה לתת ערבות כמו הדייר לפני שחתם לשנה או חצי מזה והאם הוא יכול לבקש ערבות בנקאית עבור חצי שנה?
תודה
אני אמורה להיכנס לדירה במקום הדייר שגר בא שנותרה לו עוד חצי שנה בחוזה ולי מתאים לעבור לתקופה זו
בעל הבית דורש ערבות בנקאית וערבות זאת היא אמורה להיות שנתית..האם עבור חצי שנה אני אמורה לתת ערבות כמו הדייר לפני שחתם לשנה או חצי מזה והאם הוא יכול לבקש ערבות בנקאית עבור חצי שנה?
תודה
החלפת דייר
עו"ד שזר תומר
29/10/11
בהחלט ניתן לדרוש ערבות לחצי שנה, חצי מהערבות נשמע סביר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת דירה שרשומה אצל חברה קבלנית
אילי
29/10/11
בשנת 2001 רכשתי דירה מחברה לבניין , שיכון והשקעות ( חברה שמוכרת דירות ), והדירה נרשמה לזכותי במנהל.
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל
העברת בעלות בדירה
עו"ד שזר תומר
29/10/11
באם אישור הזכויות במינהל מפנה לחברה המשכנת -הקבלנית (ורוב הסיכויים שהוא מפנה לשם), אז כן - צריך אישור שלה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הוספת מרפסת לבניין ללא הסכמת כל הדיירים
רועי
28/10/11
שלום בבניין אצלנו רוצים להוסיף מרפסת שמש לכל הדירות בחזית הבניין רציתי לדעת האם צריך הסכמה של הדיירים להוספת המרפסות (מדובר בהוספת מרפסות לכל החזית) יש לציין שמדור בסכום די גבוה של כסף והשאלה היא מה קורה עם דייר אחד לא מסכים לעשות מרפסת תודה רועי
מה הרוב הנדרש להוספת מרפסת
עו"ד שזר תומר
29/10/11
הרוב הדרוש לשם כך הוא 75% מכלל הדירות בבניין שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, וזאת על פי הקבוע בסעיפים 71א. עד 71ד. לחוק המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אי-אפשר לאלץ אותך להוסיף מרפסת לדירתך
עופר בן אברהם
29/10/11
אין בחוק המקרקעין שום סעיף, המסמיך רוב כלשהו של בעלי דירות בבית משותף לחייב בעל דירה מסוים להוסיף מרפסת לדירתו.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
סעיפים 71א עד 71ד לחוק מתייחסים לרוב הנדרש להוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית כדי להרחיבה, כלומר: לרוב שייזקק לו בעל דירה, המעוניין להרחיב את דירתו, ולא לרוב, שמאפשר להכריח בעל דירה להרחיבה, אם הוא מתנגד לכך (כאמור, אין רוב כזה בחוק).
ואגב, גם האמור בסעיפים הנ"ל מסויג ואינו מחייב בכל מקרה.
מכירת דירה בתחילת תהליך פינוי בינוי
דורון
27/10/11
1. ברשות אחי וברשותי דירה שקיבלנו בירושה.
2. אחי מעונין למכור את חלקו בדירה כדי לתת לשתי בנותיו כל אחת חצי מהסכום כדי לעזור להם לקנות דירה.
3. אחי הציע עסקה בא אני מוכר לביתו וחתנו את חלקי בדירה, הוא מעביר להם את חלקו במתנה והזוג הצעיר יקח משכנתה על רבע מערך הדירה ויתן את הכסף לביתו השניה.
4. הפרוייקט שהדירה נמצאת היא בתחילת תהליך של פינוי-בינוי. יש משרד עו"ד שמטפל עם ועד השכונה בקבלת הצעות והחתמת הדיירים על הסכמים. כמו כן האזור כבר מוגדר ע"י עיריית תל אביב כמועמד לפינוי-בינוי.
5. האם ניתן להכניס בחוזה המכירה ו/או בנספח כל שהוא סעיף המתייחס
לפיצוי כל שהוא במידה ואכן פרוייקט הפינוי-בינוי אכן יתממש. מצד אחד אינני רוצה לבקש מחיר גבוה כעת לדירה מעבר למחיר הדירה במחירון של יצחק לוי כי אולי בסוף הפרוייקט לא יתממש, מצד שני אם בעוד שלש ארבע שנים אכן הפרוייקט יתממש וערך הנכס יעלה משמעותית אני למעשה הפסדתי.
6. אני למעשה לא מעוניין לפרק השותפות וזה נכפה עלי ע"י אחי שרוצה לעזור לבנותיו. לי אין כסף לקנות את חלקו של אחי. כמו כן בגלל שאחי אמר שאחת מבנותיו מעוניינת לגור בדירה יש לי קושי בקבלת אפשרות שנמכור לצד שלישי
2. אחי מעונין למכור את חלקו בדירה כדי לתת לשתי בנותיו כל אחת חצי מהסכום כדי לעזור להם לקנות דירה.
3. אחי הציע עסקה בא אני מוכר לביתו וחתנו את חלקי בדירה, הוא מעביר להם את חלקו במתנה והזוג הצעיר יקח משכנתה על רבע מערך הדירה ויתן את הכסף לביתו השניה.
4. הפרוייקט שהדירה נמצאת היא בתחילת תהליך של פינוי-בינוי. יש משרד עו"ד שמטפל עם ועד השכונה בקבלת הצעות והחתמת הדיירים על הסכמים. כמו כן האזור כבר מוגדר ע"י עיריית תל אביב כמועמד לפינוי-בינוי.
5. האם ניתן להכניס בחוזה המכירה ו/או בנספח כל שהוא סעיף המתייחס
לפיצוי כל שהוא במידה ואכן פרוייקט הפינוי-בינוי אכן יתממש. מצד אחד אינני רוצה לבקש מחיר גבוה כעת לדירה מעבר למחיר הדירה במחירון של יצחק לוי כי אולי בסוף הפרוייקט לא יתממש, מצד שני אם בעוד שלש ארבע שנים אכן הפרוייקט יתממש וערך הנכס יעלה משמעותית אני למעשה הפסדתי.
6. אני למעשה לא מעוניין לפרק השותפות וזה נכפה עלי ע"י אחי שרוצה לעזור לבנותיו. לי אין כסף לקנות את חלקו של אחי. כמו כן בגלל שאחי אמר שאחת מבנותיו מעוניינת לגור בדירה יש לי קושי בקבלת אפשרות שנמכור לצד שלישי
שמירת זכויות
עו"ד שזר תומר
29/10/11
מקרה מסובך,
אולי צריך לעשות הסכם, מרובע בינך, לאח, לבנות, ששם תרשם העובדה שאם יהיה פינוי - בינוי, אז הפיצוי שלך יעמוד על איקס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי צריך לעשות הסכם, מרובע בינך, לאח, לבנות, ששם תרשם העובדה שאם יהיה פינוי - בינוי, אז הפיצוי שלך יעמוד על איקס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פטור לפי ס' 49 ב(1) לאחר שימוש בפטורים לפי הוראת ש
עמי
27/10/11
שלום לכולם,
שאלתי : האם לאחר ניצול 2 הפטורים [לפי הוראת שעה] ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, יש להמתין בכדי לעשות שימוש בפטור לפי ס' 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין?
שאלתי : האם לאחר ניצול 2 הפטורים [לפי הוראת שעה] ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, יש להמתין בכדי לעשות שימוש בפטור לפי ס' 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין?
פטור במכירת דירה ושימוש בפטור מכוח הוראת השעה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
לא, המהות של הוראת השעה והפטורים מכוחה, הוא שהם אינם גורעים מהפטורים הרגילים, אלא רק מוסיפים עליהם.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
הילה
27/10/11
שלום רב,
האם מכירת דירה צריכה להתבצע אך ורק ע"י נוטריון או שניתן לבצע זאת גם באמצעות עו"ד שאינו נוטריון?
האם מכירת דירה צריכה להתבצע אך ורק ע"י נוטריון או שניתן לבצע זאת גם באמצעות עו"ד שאינו נוטריון?
מכירת דירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
אין חובה כי עו"ד שהו נוטריון יטפל במכירת דירה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד
אבי.ש
27/10/11
אני גר בבניין 4 קומות בקומה האחרונה.
ועד הבית החליט לבנות ממ"ד לכל הדיירים,לשם כך החתים ע"ג נייר 60% מהדיירים ?
מה קורה עם משפחה שמתנגדת לבנות ממ"ד כי אין לה כסף ?
האם אני יכול לדרוש שיבנו ממ"ד עד קומה 3 כי אני לא מעוניין, או שממ"ד חייב להיבנות גם בקומה שלי?
תודה
ועד הבית החליט לבנות ממ"ד לכל הדיירים,לשם כך החתים ע"ג נייר 60% מהדיירים ?
מה קורה עם משפחה שמתנגדת לבנות ממ"ד כי אין לה כסף ?
האם אני יכול לדרוש שיבנו ממ"ד עד קומה 3 כי אני לא מעוניין, או שממ"ד חייב להיבנות גם בקומה שלי?
תודה
בניית ממ"דים בבית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
27/10/11
לא ניתן לחייב אותך לבנות ממ"ד ולשאת בהוצאות. כשהדייר הסרבן הוא בקומה אמצעית, אז הבעיה היא יותר מורכבת, ואז מה שנוהגים לעשות הוא לבנות את המעטפת בקומה של הדייר הסרבן ללא עבודות גמר, ויתר הדיירים נושאים בהוצאות, ורק אם הדייר הסרבן משמיש את הממ"ד או ההרחבה שנוצרה, הדייירם יכולים להפרע ממנו על ההוצאות ששנגרמו להם. במקרה שלך, זה לא רלוונטי.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
אבי.ש
27/10/11
בניתי על הגג שלי חדר נוסף ,יש בידי היתר
בגמר הבניה ביקשתי מהעיריה לרשום בטאבו את החדר הנוסף שבניתי על הגג ולכן אני מבקש תעודת גמר און טופס 4
נאמר לי כי אין צורך וכי ההיתר מספיק. זה נכון
איזה מסמכים צריך כדי לרשום את תוספת החדר על הגג בטאבו ?
תודה
בגמר הבניה ביקשתי מהעיריה לרשום בטאבו את החדר הנוסף שבניתי על הגג ולכן אני מבקש תעודת גמר און טופס 4
נאמר לי כי אין צורך וכי ההיתר מספיק. זה נכון
איזה מסמכים צריך כדי לרשום את תוספת החדר על הגג בטאבו ?
תודה
רישום חדר על הגג בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
אם הבניין רשום כבית משותף בטאבו יש צורך בתיקון מסמכי הבית המשותף כפי שהם רשומים בטאבו (התשריט, התקנון וכיו"ב). זו פעולה מורכבת מאוד שאורכת מספר חודשים שאתה לא יכול לבצע לבד אלא רק באמצעות עורך דין שייצג אותך בתהליך ויבצע את הרישום עבורך. פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
נריה
27/10/11
אישה שנפטרה ולה שני בנים יורשים. בירושתה כסף בבנק ודירה. הכסף כבר חולק בן היורשים. הדירה הועברה בטאבו והיא על שם היורשים. האם ניתן שאחד היורשים "יקנה" את הדירה מהיורש השני ללא תשלום מס רכישה ? כלומר שזה ייחשב חלוקת עיזבון ?
תודה מראש
תודה מראש
חלוקת נכסים בין יורשי עזבון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
זה אפשרי לטעון שטרם נעשתה חלוקה של העזבון וזוהי החלוקה הראשונה ולפיכך הפעולה אמורה להיות פטורה ממס. הסיכוי שמס שבח יקבל את הטענה הזו תלוי במידה רבה בנסיבות (כמה זמן עבר, אם יש דרך הגיונית להסביר חלוקה לא שוויונית של הרכוש, האם נמסרה החזקה וכיו"ב). פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
איילה
27/10/11
כיצד אני יכולה לדעת כמה היטל השבחה אני צריכה לשלם כאשר אני מוכרת דירה שעליה אני חייב תלשלם היטל השבחה?
איך מבררים חבות בהיטל השבחה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
פונים לוועדה המקומית שבתחומה נמצא הנכס ושואלים. בד"כ יש מחלקה או לכל הפחות פקיד אחד שתפקידו לעסוק בענייני היטל השבחה והוא יכול למסור את המידע. לעיתים קבלת המידע בכתב כרוכה בתשלום אגרה סמלית יחסית. כדאי לשלם ולקבל את התשובה בכתב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סורגים על מעקה מרפסת
בועז
26/10/11
שלום רבאנו עוברים בקרוב דירה לבניין משותף חדש.המרפסת שלנו אינה נמצאת בצד הפונה אל הרחוב.הזמנו סורגים למרפסת על המעקה, לצורכי בטיחות.היום הייתה ישיבת ועד בית ראשונה בה נאמר כי רוצים לשמור על חזית אחידה ושאסור סורגים על המרפסת אם כי מותר סורגים בחלונות. שאלתי היא האם מותר לוועד הבית לכפות עלילא לשים סורגים על מעקה המרפסת אלא רק על דלת היציאה למרפסת ? כמו כן האם עצם זה שיש דיירים ששמים סורגים על חלונות וכאלו שלא שמים סורגים לא פוגע בחזית הבניין ?האם חזית בניין היא רק הצד הפונה לרחוב ?
סורגים על מעקה המרפסת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
לבניין יש מספר חזיתות. ישנה החזית הפונה לרחוב וישנן חזיתות הפונות לכיוונים אחרים. כל אחד מצדי הבניין נקרא חזית. בחוזה הרכישה של דירות חדשות שנרכשו מקבלן בד"כ כתוב שהדיירים מתחייבים לא לעשות שום שינויים המשפיעים על המראה של חזיתות הבניין שכן הדבר עלול לחבל במאמצי הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף. לגבי יכולת ההשפעה של הועד - העניין בספק, שכן אמנם הקירות החיצוניים של הבניין הם רכוש משותף, אולם, במקרה שאתה מתאר, לא ברור אם שטח המרפסת שבה מצויים הסורגים היא רכוש משותף או לא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה מצד הקבלן
אביטל
26/10/11
קבלן שאומר שהוא לא מוכן לשמוע למפקח האם זה מהוה הפרת חוזה ואפשר לבטל את החוזה ואיך אפשר להוכיח את זה בבית משפט המפקח יכול להיות עד מהימן לבית המשפט?תודה
הפרת חוזה לביצוע עבודות בנייה על ידי קבלן
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/10/11
השאלה מה קובע החוזה. אם בחוזה כתוב שהקבלן מחוייב לקבל הוראות מהמפקח הרי שאם הוא מסרב לעשות זאת זו הפרה של החוזה. המפקח בהחלט יכול להיות עד מהימן (בתנאי שהמפקח דובר אמת והוא אדם מהימן). פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבת קבלן עד מפתח עקב סיכסוך
ששון
26/10/11
לקחתי קבלן עד מפתח ועקב הפרות חוזה מצידו לשיטתי עזבתי אותו אחרי שהוא סיים את השלד ואחרי ששילמתי לו את כל המגיע לו לפי לוח תשלומים שעשינו מלכתחילה,עכשיו הוא טוען שאני חייב לו כסף כיוון שצריך לתמחר אחרת יותר יקר את השלד.1.האם הוא צודק 2.האם הוא יכול להוציא לי צו הפסקת בניה 3.בכלל מי ידו על העליונה בחוק ובבית משפט? תודה מראש
סכסוך עם קבלן עד מפת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
התשובה תלויה בנוסח של ההסכם שביניכם. הדרישה לקבלת תשלום נוסף כי התימחור לא היה נכון נשמעת די קלושה ולא מבוססת, אולם הדבר, כאמור, תלוי בנוסח ההסכם. לא ברור מה הסכום שעליו נסב הסכסוך ביניכם, אולם נראה שסכסוך כספי אינו עילה להוצאת צו הפסקת עבודה. לכל היותר הוא יכול להגיש תביעה כספית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום להעברת זכויות בבניין חדש
לירון
26/10/11
הסיפור הוא כזה :
אנו רכשנו את הדירה מידי אדם אשר רכש דירה מהקבלן,
לכן כדי לרשום הערת אזהרה לטובתנו ולאחר מכן עם הסבה לטובת הבנק נותן המשכנתא ,אנו צריכים להשתמש בעורך דין מטעם החברה שבנתה
אשר מתפקד כחברה משכנת מכיוון שאין עדיין טאבו פרטני לכל דירה .
העורך דין הנ"ל ביקש מאיתנו סכום של 2500 ש"ח+ מע"מ עבור פעולות אלו :
" בגין כלל הפעולות בהליך העברת הזכויות, לרבות אישורי זכויות, הערות אזהרה, העברות זכויות, משכנתאות וכיו"ב "
לאחר בירור שעשיתי בנושא הסכום אינו תואם את צו הפיקוח של משרד הביוני והשיכון בנושא , ולאחר ששאלנו זאת את העורך דין הוא טען שהוא עובד ועומד בצו הפיקוח.
שאלתי האם הסכום הנ"ל הינו ראלי או מנוגד לחוק? , באם כן מה אני יכולה לעשות לאחר ששילמתי לו (לא רציתי לעכב את נושא העברת הזכויות ורישום הערת הזהרה על מנת לא להפר את החוזה שלי מול המוכר)
אנו רכשנו את הדירה מידי אדם אשר רכש דירה מהקבלן,
לכן כדי לרשום הערת אזהרה לטובתנו ולאחר מכן עם הסבה לטובת הבנק נותן המשכנתא ,אנו צריכים להשתמש בעורך דין מטעם החברה שבנתה
אשר מתפקד כחברה משכנת מכיוון שאין עדיין טאבו פרטני לכל דירה .
העורך דין הנ"ל ביקש מאיתנו סכום של 2500 ש"ח+ מע"מ עבור פעולות אלו :
" בגין כלל הפעולות בהליך העברת הזכויות, לרבות אישורי זכויות, הערות אזהרה, העברות זכויות, משכנתאות וכיו"ב "
לאחר בירור שעשיתי בנושא הסכום אינו תואם את צו הפיקוח של משרד הביוני והשיכון בנושא , ולאחר ששאלנו זאת את העורך דין הוא טען שהוא עובד ועומד בצו הפיקוח.
שאלתי האם הסכום הנ"ל הינו ראלי או מנוגד לחוק? , באם כן מה אני יכולה לעשות לאחר ששילמתי לו (לא רציתי לעכב את נושא העברת הזכויות ורישום הערת הזהרה על מנת לא להפר את החוזה שלי מול המוכר)
תשלום בגין העברת זכויות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
התשובה שקיבלתם מעורך הדין כללית ואינה מפורטת. צריך לדרוש ממנו תשובה מפורטת מה כולל הסכום שדרש. מכל מקום, נראה כי הדרישה אינה עומדת בצו הפיקוח. אם הסכום כבר שולם על ידיכם - תוכלו לתבוע את הסכום העודף בבית משפט לתביעות קטנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות עם חברת חשמל
אסנת
26/10/11
רכשנו יחידה קטנה וישנה חלק מדו משפחתי. הגשנו בקשה להריסה ובנית בית חדש, קיבלנו את כל האישורים מהמנהל והעיריה למעט מחברת החשמל . שם דורשים שנשלם כעשרת אלפים שקל עבור תשתית חשמל חדשה תת קרקעית לשתי היחידות, וכן שנתחייב לבנות פילר לשתי היחידות. השכן כמובן מסרב להשתתף. מה אכפת לו, חברת החשמל מחזיקה אותנו בגרון, מה אפשר לעשות? האם חוקי לחייב אותנו לעשות תשתית עבור אדם שלא מעוניין בכך גם אם מדובר בדו משפחתי?
דרישת חברת חשמל להתקנת תשתית חשמל
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
פנו לחברת חשמל בכתב. תכתבו שהשכן שלכם מסרב להשתתף בעלות והדרישה שלהם גורמת לכם נזק שכן אתם לא יכולים לממש את הזכויות שלכם על הקרקע. תדרשו לדעת על סמך מה מבוססת הדרישה שלהם (חוק, תקנות וכיו"ב). לאחר שתקבלו תשובה פנו לעורך דין לקבלת ייעוץ. אם הם לא יענו לכם - גם אז פנו לעורך דין שיפנה שוב בכתב עבורכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי הקמת דוד שמש
סיון
26/10/11
שלום אני גרה בבניין עם 8 דיריים הגגות בבעלות פרטית אולם בין הגגות יש ריבוע קטן באמצע שנחשב לגג משותף ,יש שכן בבניין המעוניין לשים שם דוד שמש ,רציתי לדעת האם הדבר אכן אפשרי מבחינה חוקית ,הסיבה בגג המשותף יש מקום לדוד שמש אחד ובבניין 8 דיירים ,הצינור של הדוד שמש צריך לעבור דרך שטח פרטי של השכנים שבבעלותם הגג בנוסף הקמת דוד שמש גורמת לירידה בערך הדירות מאחר ובמקום נוף בגג יהיה עכשיו דוד שמש .האם השכן יכול להתקין דוד שמש ? במידה וכן האם הוא יכול להעביר צינור דרך שטח פרטי אשר רשום בטאבו עואם כן האם אני יכולה לתבוע אותו על כך שפגע לי בערך הדירה ? בנוסף האם אותו שכן לא צריך לפצות את 7 הדיירים האחרים בבניין הרי הוא בעצם השתלט על שטח משותף ,מאחר ובשטח עצמו ניתן להתקין דוד אחד ,הודה לתשובה והכוונה משפטית כיצד אני יכולה להוציא אישורים אשר לא מאפשרים לו להקים כאן דוד שמש .תודה רבה על כול העזרה :) בנוסף חשוב לי לציין שאין לשכן איך להקים את הדוד אלא אם כן הוא עובר דרך השטח שלי או של השכן ליד ,לגג המשותף (המובלעת הריבועית בין הגגות) יש חור בחדר מדרגות שדרכו יכול להיכנס אדם אחד על סולם ,לכן עבור התקנה או פעולות תיקון של הדוד יאלצו לעבור דרך שטחים פרטיים וכמובן ששוב אני מזכירה את הצינור שיעבור דרכי ואת הפגיעה בערך הנכס . תודה על כול העזרה שוב :)
התקנת דוד שמש ברכוש המשותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
29/10/11
באופן עקרוני לכל אחד מותר לעשות ברכוש המשותף שימוש רגיל וסביר ובלבד שהשימוש הזה אינו מונע מהשכנים האחרים לעשות שימוש דומה. התקנת דוד שמש היא בהחלט שימוש רגיל וסביר אולם בנסיבות שאת מתארת השימוש הזה ימנע מהשכנים האחרים לעשות כזה שימוש (בתנאי שהם בכלל מעוניינים בכך). לגבי השטחים הפרטיים - רק הבעלים שלהם יקבעו מה יהיה בהם ואף אחד לא יכול לכפות עליהם שימוש כמו העברת צנרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית חומה/גדר הפרדה בין שני מגרשים תוך השגת גבול
אושרית
25/10/11
יש לי מגרש לבניה ובצמוד אליי השכן בונה בית , לשם כך בנה גדר/חומת בטון המפרידה בין שני המגרשים. הבעיה היא שלצורך ייצוב החומה יצק השכן רגל לחומה בעובי של לפחות 20 ס"מ ולאורך 20 מטר שנמצאים כבר בשטח שלי, (במבט מהפרופיל זה נראה כמו האות L ).מה ניתן לעשות במיידי?למרות שביקשתי שיפסיק, הוא מתעלם ועושה כרצונו.האם יש טעם להגיש תלונה במשטרה על השגת גבול ?האם יש לי את הזכות לעשות דין לעצמי ולשבור את המדרגה של החומה שנמצאת בתוך המגרש שלי?מבקשת המלצות לפעולות מידיות.תודה
הסגת גבול במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הבסיס לאמור - סעיף 29 לפקודת הנזיקין – הסגת גבול במקרקעין. נקבע כי: הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין של כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון."
כמו כן סעיף 18 א' לחוק המקרקעין קובע כי - המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמו כן סעיף 18 א' לחוק המקרקעין קובע כי - המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם ..
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו, חוזה, מיסים
יובל ברנע
25/10/11
התחתי בתהליך רכישת דירה ויש לי כמה שאלות:מהו נסח טאבו? מה חשוב להסתכל בחוזה? מה המיסים שיש לשלם למדינה?
נסח טאבו ובדיקות מקדמיות
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
נסח טאבו - זהו נסח שמזמינים מלשכת רישום המקרקעין על מנת ללמוד על מצב הזכויות ולבדוק רישומים.
אתה יכול למצוא בפורום במאמרים, מאמרים בנושאים הנ"ל. ללא קשר לאמור מדובר על מסמכים שיש לבדוק. ממליץ לך לפנות לעו"ד שמבין בתחום המקרקעין ולקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אתה יכול למצוא בפורום במאמרים, מאמרים בנושאים הנ"ל. ללא קשר לאמור מדובר על מסמכים שיש לבדוק. ממליץ לך לפנות לעו"ד שמבין בתחום המקרקעין ולקבל יעוץ.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים ומונחים בסיסיים
יובל ברנע
31/10/11
מס קנייה - הרוכשים דירת מגורים חייבים להצהיר תוך 30 יום על קניית הדירה, פרטיה ותמורתה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי.
מס שבח – מס זה מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי המכירה.
נראה לי שכדאי שתלמד כמה נושאים בסיסיים בקניית דירה ובית, לפני התחלת התהליך
מס שבח – מס זה מוטל על השבח במכירת זכות מקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי המכירה.
נראה לי שכדאי שתלמד כמה נושאים בסיסיים בקניית דירה ובית, לפני התחלת התהליך
אשמח לחוו"ד באשר לדירה הרשומה בטאבו כמחסן
עומרי
25/10/11
שלום רב, אשמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירת מרתף בגודל 40 מ' נטו, אשר רשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה, נטען כי אין צווי הריסה או משהו מיוחד כלפי דירה זו, האם שווה התעסקות? מה לגבי תמ"א 38 אשר קיימת הסכמה בין הדיירים וכנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יעלה בגורל "הדירה - מחסן" האמור?
מחסן כדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
שאלת מורכבת הרבה יותר מאשר היא מוצגת יש צורך להכיר את המקרה ולתת לך יעוץ מקיף שחלק ממנו זה גם העניין העסקי, כלכלי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשמח לקבל חוו"ד באשר לדירה הרשומה בטאבו כמחסן
עומרי
25/10/11
שלום רב,
הייתי שמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירה בגודל 40 מטר נטו שהינה מרתף, הרשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה. האם כדאי להתעסק עם "דירה" שכזו?? מה באשר לתמ"א 38 אשר נמצאת בהסכמה אצל דיירי הבניין כנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יהא גורלו של אותו "מחסן - דירה" ?! תודה.
הייתי שמח לקבל חוו"ד משפטית באשר לדירה בגודל 40 מטר נטו שהינה מרתף, הרשומה בטאבו כמחסן ובארנונה כדירה. האם כדאי להתעסק עם "דירה" שכזו?? מה באשר לתמ"א 38 אשר נמצאת בהסכמה אצל דיירי הבניין כנראה אמורה להתחיל בשנה שנתיים הקרובות, מה יהא גורלו של אותו "מחסן - דירה" ?! תודה.
מרתף הרשום כדירה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
מרתף הרשום כדירה - פטור במכירת דירה אינו חל על מחסן. יש בעיה לעניין מס שבח וקבלת פטור של דירת מגורים. כנ"ל לגבי הרכישה יש בעיה לעניין מס רכישה. עלולים וככל הנראה כך יהיה לחייב אתכם בתשלום של 5% משווי המחסן.
מה שעליך לבדוק בעיקר כחלק מהמבחנים שנקבעו בפסיקה, הוא האם המחסן מבחינה פיזית ובפועל מהווה ומשמש יחידה עצמאית נפרדת או חלק בלתי נפרד מהדירה ! לפי התשובה יהיה קל יותר להגיע למסקנות והחלטות.
האמור בנוסף לכך שיש את עניין שינוי היעוד, סיכון משפטי לעמוד בפני צווים והחלטות מנהליות ........
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
מה שעליך לבדוק בעיקר כחלק מהמבחנים שנקבעו בפסיקה, הוא האם המחסן מבחינה פיזית ובפועל מהווה ומשמש יחידה עצמאית נפרדת או חלק בלתי נפרד מהדירה ! לפי התשובה יהיה קל יותר להגיע למסקנות והחלטות.
האמור בנוסף לכך שיש את עניין שינוי היעוד, סיכון משפטי לעמוד בפני צווים והחלטות מנהליות ........
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות להורדת שכ"ד עקב תמ"א 38
אבי
25/10/11
האם אני זכאי לדרוש מבעל הבית שלי הורדת גובה שכ"ד עקב עבודות תמ"א 38 שהחלו בבנין באמצע החוזה שלי ובעל הבית הסתיר ממני את העובדה כי העבודות עומדות להתחיל בעת חתימת החוזה .אם כן ? אז בכמה אחוזים מדובר על פיגומים מסביב לבנין ולכלוך ורעש כל היום ובכל הבנין .תודה מראשאבי
הפנייה לפורם תמ"א 38
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הפורום המתאים הינו פורום תמ"א 38
אברהם ללום, עו"ד
אברהם ללום, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות הרישום בטאבו ע"י ב"כ החברה המשכנת
מוטי
25/10/11
שלום רב , רציתי לשאול בבקשה - האם יש סכום מקסימלי אותו רשאי עו"ד (ב"כ החברה המשכנת )לגבות בגין רישום בטאבו ? רכשתי את הבית לפני 10 שנים והזכויות כיום רשומות במינהל ובחברה המשכנת . בחוזה הרכישה נתתי ייפוי כוח בלתי חוזר לב"כ החברה המשכנת לבצע את הרישום בטאבו בבוא העת , ועכשיו לאחר 10 שנים דורש עו"ד 3,500 ש"ח (מדובר בקוטג דו-קומתי עם קיר משותף אחד לשכן) בעבור הרישום בטאבו , תודה מראש ! מוטי
צו הפיקוח
עו"ד אברהם ללום
מנהל
25/10/11
הינך מוזמן לפנות ולבדוק את צו הפיקוח לעניין זה.
ללא קשר אולי מדובר על עלות תשריטים ? אם כן נהוג לחייב 400 ש"ח לחדר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
ללא קשר אולי מדובר על עלות תשריטים ? אם כן נהוג לחייב 400 ש"ח לחדר.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות על שם חברה זרה
עופר גרינפלד
24/10/11
אילו מסמכים מיוחדים [מעבר לשטר העברת זכויות ואישורי מס ועיריה] יש לצרף לרשם המקרקעין בעת רישום זכויות ברשם המקרקעין על שם חברה זרה. המקרקעין מוסדרים [גוש+חלקה] ורשומים כחכירה במנהל מקרקעי ישראל.
תודה, עופר
תודה, עופר
רישום זכויות על שם חברה זרה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
חברה זרה - במקרה זה מעבר לאישורים הרגילים, עליך לציין ברישום את מספר החברה שניתן בחו"ל ותצרף צילום מתעודת ההתאגדות לרבות פרוטוקול רכישה ואישור לגבי זכות החתימה.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
10 שנים בדירה שכורה
משה
24/10/11
האם לאחר 10 שנים באותה דירה יש איזה זכויות לשוכר?
האם יש איזה תקנה/חוק בנושא?
האם יש איזה תקנה/חוק בנושא?
שכירות - חוק המקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
השאלה כללית מאוד לכן אתייחס באופן כללי בהתאם לאמור בחוק המקרקעין. חוק המקרקעין מדבר על החובה לרשום את הזכויות ועל החריג במקרה שמדובר על שכירות של עד 10 שנים בדירה או בבית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל וכן מתייחס גם לעניין חובת הכתב של הסכם שאינו עולה על 5 שנים.
. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.
שכירות קצרה נוגדת
80. הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב - זכותו עדיפה.
שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה
81. (א) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב' יחולו, בשינויים המחוייבים.
(ב) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה בזיקת הנאה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ג' יחולו, בשינויים המחוייבים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
(א) על אף האמור בסעיפים 7 ו-8, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת אינה טעונה מסמך בכתב.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, ולא על שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.
(ג) אין בהוראות סעיף זה כדי למנוע רישום של שכירות שאינה טעונה רישום, אם ביקשו זאת הצדדים.
שכירות קצרה נוגדת
80. הושכרו מקרקעין בשכירות שאינה טעונה רישום ולא נרשמה, ולפני שנמסרו לשוכר חזר המשכיר והשכירם לאדם אחר בשכירות שאינה טעונה רישום והנוגדת את השכירות הראשונה, זכותו של השוכר הראשון עדיפה, אך אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב - זכותו עדיפה.
שיעבוד שכירות במשכנתה או בזיקת הנאה
81. (א) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב' יחולו, בשינויים המחוייבים.
(ב) שכירות שנרשמה, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה בזיקת הנאה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ג' יחולו, בשינויים המחוייבים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יעל
24/10/11
רכשתי דירה מקבלן ושילמתי מס רכישה מופחת בתנאי שאמכור דירה נוספת תוך פרק זמן מסוים. אני רוצה למכור את הדירה הנוספת לאבא שלי. האם יש מגבלה למי אני מוכרת לצורך מס רכישה מופחת?
מס רכישה - דירה נוספת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
24/10/11
במידה ואכן לפי התיאור שלך תמכור את הדירה במועד שנקבע לכך אין זה משנה כיצד אתה עושה זאת. כמובן כל עוד לא יחשבו שמדובר על עסקה פיקטיבית ולהוראות כל דין.
לסיום, בהתאם להוראות החוק, אם תמכור את דירתך הראשונה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (מקבלן) מס הרכישה יעמוד בשיעור שנקבע לפי מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. תוכל למצוא באינטרנט מגוון מחשבונים לצורך החישוב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לסיום, בהתאם להוראות החוק, אם תמכור את דירתך הראשונה תוך 24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (מקבלן) מס הרכישה יעמוד בשיעור שנקבע לפי מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה. תוכל למצוא באינטרנט מגוון מחשבונים לצורך החישוב.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
