פורום נדל"ן

גינה משותפת בבניין שלא רשום כבניין משותף

מיטלי 01/11/11

גזבר ועד הבית החליט על דעת עצמו(באישור חלק מהדיירים) להקים גינה חדשה בבניין בעלות גבוה של 12 אלף ש"ח. נשתלו עצים מסביב לכל הבניין ומכיוון שהדירה שבבעלותי היא דירת קרקע אני חוששת ששורשי העצים שנשתלו יפגעו בקניין שלי( ירימו בלטות בדירה, יסתמו לי את צינורות הביוב וכ"ו). עוד לא ביררתי איזה סוג של עצים נשתלו והאם יש סכנה מהם אבל שאלתי היא, אם אגלה שאכן יש סכנה לפגיעה בדירת הקרקע שלי- האם אני יכולה לדרוש את עקירתם? אם לא, האם כאשר יגרם נזק משורשי העצים בעתיד , האם אוכל לפנות לגזבר הבית בתיקונו?

לעמוד

המלא

עצים שעלולים להוות מטרד

משה מעוז 02/11/11

כל מה ששייך לרכוש המשותף ויפגע בך בעתיד - תוכלי לתבוע בגינו את התיקון והנזק שייגרמו לך מוועד הבית, והעצים הללו הם חלק מהרכוש המשותף.
כיוון שמידת הנזק הצפוי לא ידועה, ניתן לקבל חוות דעת של מומחה, וניתן על סמך חוות הדעת להתרות בוועד הבית לגבי הסכנות הצפויות.
אין חובה לקבל חוות דעת ולהשקיע זמן וממון כבר עכשיו.
אפשר להמתין ולראות מה יילד יום, ואם וכאשר בעתיד יגרם נזק אפשר יהיה אז לתבוע את תיקונו - ולדעתי עדיף לפעול כך.

היטל השבחה – אישור הוועדה להעברת הזכויות

גוגי 01/11/11

סבי רוצה למכור לי חלקת אדמה בגודל של 1000 מ"ר, (מכר ללא תמורה)
על החלקה הנ"ל אני רוצה לבנות ביית למגורים.
לצורך רישום בטאבו האם אני צריך אישור הוועדה המקומית להעברת זכויות או בעסקאות מכר ללא תמורה לא דורשים אישור זה

לעמוד

המלא

תצהירי העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 01/11/11

העברה ללא תמורה הינה למעשה עסקה במקרקעין. אתם תידרשו להמציא אישור עיריה.

המסמכים שתירשו להמציא לעירייה לצורך קבלת אישור עירייה -
העברה ללא תמורהתצהירי העברה מהנותן ומהמקבל (מאומתים בידי עו"ד)
מכתב נלווה המציין אם לבצע חילופי מחזיקים בחשבון הארנונה (העברת חשבון הארנונה על שם המקבל) או לא.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בטאבו ללא עו"ד

יעקב 01/11/11

1.
האם חובה לבצע את הרישום שבנדון ע"י עו"ד או שמא
אפשר להתרוצץ קמעה באופן עצמאי ולבצע זאת לבד.

2.
מה בערך התשולום לעו"ד עבור רישום שכזה כאשר המדובר
במקרה פשוט וללא קשיים מיוחדים.
האם התשלום קשור בכלל לערך המגרש?
(הרכישה בוצעה מהמנהל ללא שירותי עו"ד כך שאין כאן בתמונה
עו"ד שהשתתף ויצג אותי ברכישה).

תודה!

לעמוד

המלא

העברה בטאבו

עו"ד אברהם ללום מנהל 01/11/11

ניתן לבצע זאת לבד גם ללא עו"ד. אתה צריך את אישורי העברה הנדרשים לצורך העברת זכויות כדוגמה - שטרי מכר(במנהל שטרי העברת זכות שכירות), יפוי כח ואישורי מיסים.לאחר מכן מגישים תיק לטאבו עם אישור עירייה בתוקף. במידה ומדובר על מנהל אתה תידרש גם להחתים את המנהל על השטרות כדין לצורך העברה במידה ואין הערה בנסח על כך שאין הגבלה בהעברה בהורשה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת זכויות בעלות על נכס

ענת 31/10/11

שלום רב,
בכוונתי לרכוש נכס ובו יחידת דיור המושכרת כיום ותהיה מושכרת למשך השנה הקרובה, עד שאעבור לגור בבית.
בכוונתי לשלם את שווי המכירה בשלבים.
1. האם מרגע התשלום הראשון או לחילופין מחתימת החוזה, האם אהיה זכאית לקבלת סכום השכירות? או רק לאחר שמבצעים העברת זכויות על הנכס?
2. האם העברת הזכויות יכולה להתבצע לפני תום התשלום המלא?
אודה להבהרה בנושא...

לעמוד

המלא

רכישת דירה עם שוכר

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

השאלות כאמור רלוונטיות מאוד ואת צריכה לקבל יעוץ מלא ומפורט על התוצאות של הדרך שבה תתבצעה העסקה.

לדוגמה במידה ותושלם התמורה ותקבלי את המסמכים להעברה אולי תירשמי כבעלים והשוכר עדיין בדירה, מחד מצב חיובי מצד שני האחריות שלך לפינוי השוכר במידה והוא לא יוצא. כמו כן, יתרון נוסף שהשכירות תועבר אלייך. במידה ולא תשלימי את התמורה בדרך כלל השכירות תועבר לבעלים.

תפני לעו"ד לצורך הרכישה שיסביא את כל התוצאות האפשריות. יש להחתים על תצהיר שוכר ועוד מספר מסמכים זהירות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

המצב אותו אני מכיר בדרך כלל הוא

טל כרם 01/11/11

שעד אשר לא קיבלת את הבית לרשותך השוכר ימשיך לשלם לבעלים הנוכחי.כמובן שעו"ד מטעמך חייב להתייחס למצב זה ולמקרה זה באופן ספציפי על פי הסיכום בינך לבין המוכר.

הפרת חוזה שכירות ע"י בעל הנכס

רוני 31/10/11

שלום רב. להלן שאלתי:
אני מתגורר בשכירות מזה כשנה.
במהלך השנה היו מס' הפרות של החוזה על ידי בעל הנכס ובינהן גרימת רעש ותיקון כלי רכב בחצר , שבוצע על ידי דייר המתגורר בקומה הראשונה של אותו המבנה.
תעדתי את ההפרות בכתב וחלקן בתצלומים , אך טרם העברתי לו אותן. לקראת סיום השנה הראשונה שקלתי שלא להאריך את ההסכם, אך בשל המצב הבטחוני ששרר אז בדרום הארץ (כמו גם כיום) לא התאפשר לי לעזוב בסיום השנה הראשונה ונכנסתי כבר לשנה השנייה.
כיום , נוצר מצב שבעל הנכס מבקש ממני שכ"ד גבוה יותר עבור השנה השנייה משכר הדירה שסוכם עליו בהסכם שנחתם בינינו ובנוסף, מונה החשמל תקול זה 4 חודשים וזה לא מעניין אותו. הוא מקבל מידי חודש איזשהו סכום שנקבע מראש , סכום האמור להתעדכן על פי קריאת המונה שהינו כאמור תקול ולמרות זאת הוא דורש כיום כל מיני סכומים עבור צריכת חשמל , אשר אין להם בסיס כי כאמור המונה תקול.
טרם העברתי לו המחאות לשנה הנוספת אך הוא מחזיק בידיו ערבון במזומן בסכום של 3 חודשי שכירות.
האם אני יכול לעזוב במיידית את הנכס? האם בעשותי צעד זה אחשב כמפר החוזה?
אני מניח כי במצב של עזיבת הנכס במיידי, הוא לא יסכים להחזיר לי את הערבון שיש בידיו ואצטרך להגיש נגדו תביעה.
אודה לעצתכם המלומדת בדחיפות
רוני.

לעמוד

המלא

שכירות - פינוי מוקדם

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

מומלץ לצרף את ההסכם ונראה מה ניתן לסייע בהתאם. בכל מקרה ניתן לפנות לעו"ד שייתן יעוץ מלא בטרם כל פעולה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לרוני

מירב 01/11/11

יצאת מדעתך? בעל הדירה הפר את החוזה ביניכם - כי דייר אחר בבנין עשה רעש!? אתה יושב בדירתו ומעיז לא משלם לו שכר דירה? בגלל טיפוסים כמוך אסור להשכיר בישראל דירה בלי לקחת ערבות בנקאית.

העברת בעלות על דירה בטאבו

ארנון 31/10/11

שלום רב,
הכיצד ניתן להעביר בעלות על דירה (בתוך המשפחה) ללא התערבות של עורכי דין ? האם ניתן לעשות זאת ישירות דרך הטאבו ?

אודה לתשובה במהרה,
רב תודות
ארנון

לעמוד

המלא

העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

ביומיים הקרובים נעלה מספר ממרים בנושא העברה ללא תמורה לרבות הגדרת קרוב לעניין מס רכישה ולעניין מס שבח. המאמרים יכללו הסברים מפורטים לרבות סיכונים.

מומלץ לפנות לעו"ד. מדובר על עסקה לכל דבר ועניין הדורשת חתימה על תצהירים ומסמכי העברה לאחר מכן כמו בכל עסקת מקרקעין.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם ניתן, ניתן , האם מומלץ?

טל כרם 01/11/11

התשובה היא לא.כל פעולה במקרקעין נושאת בחובה השלכות רבות ומורכבות ולכן ראוי ואף חובה להתייעץ עם עו"ד.

רשלנות של עו"ד בעריכת חוזה

אורן 31/10/11

שלום רב,
בספטמבר 2009 רכשנו מגרש בהרחבה והשתמשנו לצורך כך בשירותיו של עו"ד המתמחה בעניני חוזים ונדל"ן. בחוזה נמכרו זכויות בנייה של 140 מ"ר, כשהתב"ע היא עד מקסימום של 200 מ"ר. עפ"י החוזה התחייבנו לשלם למינהל עבור כל תוספת בנייה.
בדיעבד הסתבר לנו, לאחר שכבר עברנו להתגורר ביישוב ועברה מעל לשנה והוצאנו עוד כספים הקשורים לבנייה, שכדי שהחוזה בכלל ייצא לפועל, על בעל הזכויות (המוכר) - לשלם למינהל את מלוא התמורה עבור זכויות הבנייה, דהיינו הפרש של 60 מ"ר.
לא העו"ד שלנו ולא המוכר יידעו אותנו בקשר להחלטת מינהל זו ולמעשה, הזכויות לא עברו על שמנו כך שגם לא היינו יכולים לקבל היתר בנייה. לטענת העו"ד - הוא לא ידע על קיומה של ההחלטה.
במהלך כל השנה הזו העו"ד שלנו התנהל באיטיות ואנחנו יצרנו את כל המגעים עם המינהל כדי לקבל את השומא ולבסוף,כאשר התקבלה שומא של 140000 ש"ח, הוא כלל לא העביר אותה למוכר אלא השאיר אותה ברשותו. מיותר לשציין שאנו שילמנו בזמן את כל התשלומים, החל בשכ"ט, מחיר המגרש והמיסים הכלולים וגם העו"ד שיחרר את הכספים מהנאמנות בטרם המגרש עבר על שמנו.
טרם פג תוקף התשלום ניגשנו לייעוץ משפטי נוסף ולפיו שילמנו במחאה את ההפרש לעיל כשאנחנו בטוחים, עפ"י התחייבויות העו"ד שהוא יישא באחריות וידאג לקבל את הכסף מהקונה.
היום, לאחר שנתיים מחתימת החוזה, המוכר והעו"ד מתנערים מהתשלום לחלוטין בטענה שלמעשה מדובר בטעות מינהל והם לא אחראיים לה ושגם ככה, אנו לא סבלנו משום נזק שכן הרכוש בידינו ולשימושנו.
ברור לנו, שאם היינו יודעים על החלטה 953 לפני החתימה, החוזה לא היה נראה כמות שהוא וידוע לנו שזוהי אחריותו המקצועית של העו"ד שלנו ליידע אותנו לגבי כל הוצאה הקשורה בעיסקה.
שאלתי היא-האם יש לנו "קייס" לתביעת העו"ד וכיצד ניתן לכמת את הנזק הכלכלי - האם דרישה של 50% ממה ששילמנו היא הגיונית? היינו מעדיפים להימנע מהוצאות מיותרות שכן אנו בתחילת הבנייה, והאם מומלץ ללכת לבוררות?
בתודה,
אורן

לעמוד

המלא

ייצוג בחוזה - רשלנות מקצועית

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

ראשית אני מתנצל על המקרה.

כמי שמעביר ימי עיון והשתלמויות רבות כמרצה אני מנסה להביא למצבם שעו"ד בתחום המקרקעין אכן יהיו מקצועיים יותר.

אני מוכן לסייע לכם בעניין מאחר ומדובר על עו"ד ואני אף עם לא אוהב לראות תביעות בין לקוח לעו"ד אף שפעמים רבות אין לי דרך אחרת לומר שעו"ד מתרשלים ללא קשר למקרה כאמור.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שיתוף פעולה עם סוכן נדל"ן

אליעד 31/10/11

אני עו''ד וסוכן נדל''ו הביא אלי לקוח להסכם מכירת דירה.אני רוצה לתת לו עמלה, כמה אני אמור לתת לו?תודה

לעמוד

המלא

עו"ד וסוכן נדל"ן - עיסוק

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

לא ברוה שאלתך. אם אתה עו"ד אז אתה עו"ד. אם אתה כסוכן נדל"ן תעסוק כסוכן.

לא נכון לערב בין המקצוע שלך כמתווך לעו"ד

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכם שיתוף

איריס 31/10/11

שלום רב, לשם לקיחת משכנתא נדרשתי לצרף הסכם שיתוף ואח"כ לרשום עליו הערת אזהרה. שאלותי: מה נדרש לשם רישום הערה וכן האם יש חובה לדווח למיסוי מקרקעין..? בפועל לא נעשה שום שינוי במצב הקרקע והנכס לי ולשותף בנכס יש שותפות במושע 50% לכ"א מזה כ 30 שנה..

לעמוד

המלא

מימוש - חתימה על הסכם שיתוף

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

באופן כללי לא מדובר על מימוש ואין מצב בשינוי הזכויות או חלוקה למעשה. אך מאחר ויש השלכות רבות לתשובתי איני יכול לענות במסגרת זו. מומלץ לפנות לעו"ד שמומחה בתחום לקבלת יעוץ.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניית ממ"ד בבניין

אבי 31/10/11

אני מתנגד לבניית ממ"ד בבניין (להזכירך אני גר בקומה האחרונה)
האם ועד הבית (שיש לו הסכמת 60% מהדיירים לבנות ממ"ד עפ"י חוק) יכול לבנות ממ"ד גם אצלי ולחייב בעלויות ??
שאלה נוספת:
האם ועד הבית יכול לעשות שימוש בכספי הועד לטובת הוצאת היתר לבניית ממ"ד (ובכך לחייב גם את המתנגדים) ??
טל -שוב תודה
אבי

לעמוד

המלא

בניית ממ"ד

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

לתוספת בנייה נקבע כי דרושה הסכמה של לפחות מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהשטח המשותף הצמוד לדירותיהם(כיום 60 כאשר מדובר בהרחבת דירה שהיא חלק מתכנית החיזוק של הבית). ללא קשר לאישור הגא שנדרש. במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה הרחבת דירה, טעונה החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות. יש לבדוק האם מדובר על חלק מחיזוק או לא. רלוונטי מאוד להכיר את המקרה אך אנסה לסייע כאן עד כמה שניתן.

המצב הקודם היה, דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב:
דמי ועד הבית נועדו לכסות את כלל ההוצאות הדרושות לצורך אחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף בבניין. כל בעל דירה בבניין חייב להשתתף בהוצאות הנוגעות לרכוש המשותף, כגון חשמל בכניסה לבניין, ניקיון חדר המדרגות, תשלום עבור הסקה מרכזית, דמי שימוש במעלית, נזילות בצנרת הבניין או תיקונים אחרים ברכוש המשותף וריסוס שטחים משותפים.
. http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/Situations/SPopulationsGuides/SPHouseCommittee/SPHHouseCommitteeBudget/SPHCHouseCommitteeBudget/
כמו כן אני מפנה אותך לחוק המקרקעין (תיקון מס' 28), התשס"ח–2008 שמדבר על הרב הנדרש ועוד שיקולים שעולים משאלתך.

מבחינת הבקשה של אותם דיירים המבקשים את ההיתר, הנוהל הינו לצרף לבקשה להיתר עותק הבקשה להיתר עבור כל שכן שותף אשר לא חתם על גבי תשריט הבקשה. הועדה המקומית תשלח הודעה בצרוף עותק הבקשה לכל אחד מהשותפים שלא חתם, ותתן לו הזדמנות להגיש התנגדות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התשובה שלאלתך היא :

משה מעוז 01/11/11

א. ועד הבית לא מחליט ולא רשאי להחליט על בניית ממ"ד. ועד הבית אחראי אך ורק על תחזוקת הרכוש המשותף ולא על בניה חדשה, וממילא אינו רשאי להוציא כסף מחשבון ועד הבית לצורך הוצאת היתר בניה.
ב. כל בעל דירה רשאי להרחיב את דירתו על ידי בניית ממ"ד אם יש לו רוב של 60% של הדירות, ואם קיבל היתר בניה כדין.
ג. ועד הבית לא יכול לחייב אף אחד לבנות ממ"ד או לחייבו בהוצאה כספית הקשורה בכך - אם הוא אינו רוצה לבנות ממ"ד.

הפרת הסכם ע"י עורך דין

גלי 31/10/11

לפני זמן מה, חתמנו על הסכם מקרקעין (מכירת שטח) שערך לנו אותו עורך דין. אותו עורך הדין חתום על ההסכם כ "ב"כ הקונה", ובפרטי הקונה אין שמות של הקונים. אנו חתומים על החוזה כמוכרים. ככה הוא חתם על ההסכם, למרות שביקשנו שבמעמד החתימה על ההסכם, יהיו נוכחים הרוכשים ושהם יחתמו על גבי החוזה , הוא לא ביצע זאת.
בכל מקרה, ההסכם נחתם כך, ולא בוצע. ז"א אם הוא היה צריך להעביר כספים עבור השטח הוא לא עשה זאת ובכלל, הפר את ההסכם. הכספים היו צריכים לעבור ממנו כי הוא שימש כ"אפוטרופוס" של הקונים.
מה עושים במצב כזה? ישנו הסכם שחתום ע"י עורך הדין אך הוא לא מתבצע? האם הוא נהג באופן חוקי? האם נוכל לתבוע אותו על הפרת הסכם?

לעמוד

המלא

חתימה באמצעות יפוי כח - חוק השליחות

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

אם אין לכם שמות הרוכשים מה שנראה לא סביר מאחר והם אמורים להיות רשומים עילכם לפעול המסגרת העראות המשפטיות מול מי שחתם. מומלץ לפעול מול המוכרים עצמם ולא העו"ד. רק אם אין ברירה מאחר ועליכם לכלול כל צד רלוונטי. בכל מקרה העו"ד חלק מהעסקה וידרש להעיד.

אם העו"ד חתם באמצעות יפוי כח לא ניתן לומר שהוא האפוטרופוס, הוא רק חתם בשם המכרים - חוק השליחות.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה

סיגל 31/10/11

קרובת משפחה שהיא תושבת חוץ ביקשה את עזרתי למכור את דירתה בארץ. אילו מסמכים היא צריכה לתת לי לצורך כך? (חוץ מיפוי כח נוטריוני)?

לעמוד

המלא

מכירת דירה - מסמכים נדרשים

עו"ד אברהם ללום מנהל 31/10/11

על מנת לפעול בשמה כן יפוי כח נוטריוני טוב. מומלץ לחתום גם על יפוי כח לעו"ד שיטפל במכירה ולציין מוטב ו/או צד ג' ביפוי כח על מנת למנוע בעיות מול לשכת רישום המקרקין.

כמו כן, אם הרישום מתבצע בלשכת רשום המקרקעין כבעלות ניתן להוציא את כל המסמכים בדרך זו.

יש עוד כמה דברים קטנים אך זה כבר יציין העו"ד שייצג אתכם.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום

עו"ד אברהם ללום

הירקון 5 בני ברק, מגדל לייף קומה 21.

03-7522722

office@lalumlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפרת חוזה בעבר של הקבלן

ששון 30/10/11

הקבלן עד מפתח שלי שיקר בעבר על העומק של הכלונסאות ואולץ להחזיר את המיקרופייל ומאז נשבר האמון בינינו וגם הוא התבטא לא פעם שהוא לא מוכן לשמוע למפקח והיום בגמר הטיח נמאס לי מהשקרים שלו על הסיכומים בעל פה שלנו ומהויכוחים עם המפקח.האם אפשר לעזוב אותו עכשיו על סמך כל מה שהוא עשה בעבר? תודה מראש

לעמוד

המלא

קבלן מפתח

עו"ד שזר תומר 30/10/11

ששון שלום רב,
אבל צריך לקבל הרבה יותר פרטים על מנת ליתן לך יעוץ, שהרי ברור לך שעזיבת הקבלן כעת כרוכה בהשלכות משפטיות רבות, וכן כספיות.
יתכן שיהיה צורך לקיים פגישה עם עו"ד שמתמחה בתחום על מנת לקבל את היעוץ המתאים.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שאלה

ירון 30/10/11

שלום רב,
אני גר בבניין בן 5 קומות, כאשר בגג גרה שכנה שיש לה בית על הגג.
לשכנה הזאת יש מפתח מהגג, כי זה גם מעבר לדירה שלה.
אני צריך לעלות לגג לביצוע תיקונים בצנרת שמובילה לדירתי והשכנה הזאת מונעת זאת ממני (היא לא בקו הבריאות הנפשי במילים עדינות).
מה אני יכול לעשות בנידון.

תודה מראש,

לעמוד

המלא

תביעה בפני המפקח על המקרקעין

עו"ד שזר תומר 30/10/11

תוציא לה התראה לפני תביעה, ואם זה לא יעזור אתה יכול לתבוע אותה, אפילו בפני המפקחת על המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מיסוי על מכירת עסק

יוסי 30/10/11

הנני בעלים של מסעדה פעילה באיזור המרכז אותה ירשתי מהורי בשנת2008.בעת ברצוני למכור את העסק והנני מעונין לדעת מה המיסים המוטלים עלי על פי חוק. אודה על תשובתכם ועזרתכם, בברכה יוסי

לעמוד

המלא

מיסוי

עו"ד שזר תומר 30/10/11

משאלתך - עולה כי הנך שואל לגבי מיסוי ברמת מס הכנסה - ולכן פנה לפורום מיסים.
באם המסעדה - בתור נכס מקרקעין - פרט מתי רכשת ובכמה, ובכמה אתה עומד למכור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מס שבח על שטח בירושה

עופר 30/10/11

שלום רב
איך אני יכול לדעת מתי שטח נקנה ?
בשביל מס השבח. זוהי טח שקיבלת בירושה

לעמוד

המלא

רכישת שטח

עו"ד שזר תומר 30/10/11

ניתן להוציא נסח טאבו היסטורי ושם לראות את ההיסטוריה של הנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

הערת אזהרה ליחידת דיור בבית גיל-זהב.

רון ב. 30/10/11

לפני כ-15 שנה רכש אבי יח"ד במחיר מלא בבית גיל-זהב.לאחרונה התבקש ע"י מנהלי הבית לחתום על מסמך לפיו תרשם עתה הערת אזהרה לזכותו בגין אותה יח"ד.האם עליו לחתום על מסמך כזה? מהם היתרונות ומהם החסרונות אם ישנם כאלו? תודה מראש.

לעמוד

המלא

הערת אזהרה ליחידת דיור

עו"ד שזר תומר 30/10/11

רישום הערת אזהרה מעניק לך זכויות.
כך שלכאורה - זה משהו טוב.
מה היה רשום לטובתו עד כה?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

שכירות

מיכאל 30/10/11

אני עומד לשכור בית מבן אדם אשר זה עתה בנה אותו.בנסח טאבו רשומה הערת הזהרה לטובתו.מה משמעות של ההערה והאם אני יכול לשכור את הבית בביטחון מלא,מבלי לחשוש מאובדן כפסי השכירות?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד שזר תומר 30/10/11

במקרים של רכישת דירה מקבלן, הרבה פעמים הרוכש מחזיק משך שנים רק בהערת אזהרה - על מנת להיות רגוע תוכל לבקש העתק מהחוזה .
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חיזוק בניין מפני רעידת רדמה בתב"ע

י 30/10/11

מבירור שערכתי הוברר לי שבמידה ומאושרת תוכנית תב"ע בעלת הוספת קומה ו/או
תוספות בינוי נוספות, על הבונה לבצע חיזוק לבניין כך שיעמוד בתקן לעמידות
בפני רעידות אדמה, גם במידה ולא הוזכר עניין זה בתב"ע, וזאת כתנאי לקבלת
היתר בנייה.

שאלתי: האם אכן כך הדבר, ואם כן, היכן אוכל למצוא את מקור החוק/הוראה?

תודה רבה.

לעמוד

המלא

פורום תמ"א 38

עו"ד שזר תומר 30/10/11

תנסה אולי בפורום תמ"א 38.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

רישום הערת אזהרה

א.א. 30/10/11

שלום לכולם,
מה האפשרויות העומדות בפני במידה וברצוני להבטיח ביצוע רכישה של בית הנקנה בהרחבה בקיבוץ, כאשר מדובר בחכירה מהמנהל ואין רישום בטאבו (כך שאין אפשרות לרשום הערת אזהרה), האם לאחר התשלום הראשון קיימת דרך להבטיח שלא תתבצע עסקה נוספת על הנכס?

לעמוד

המלא

רישום הערות אזהרה בקיבוץ

עו"ד שזר תומר 30/10/11

בהחלט, ניתן לרשום הערה (אומנם לא הערת אזהרה אך הערה) במינהל, ואף בועד של הקיבוץ.
ויתכן במקום נוסף שהנכס רשום (צריך לבדוק את אישור הזכויות הקיים).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

מכירת דירה

ק.נ 29/10/11

שלום רב אני מעוניינת למכור את הדירה שלנו
דירה שנקנתה ב2007 דירה יחידה שלנו בבניין מגורים
נקנתה בזמנו ב320000 ונמכרת כעת ב760000
לפני כחצי שנה הדירה שמשה כפעוטון עד 8 ילדים למשך שנתיים לחמותי
מה אצטרך לשלם לפי דעתך? ( מס שבח, רכישה, היטל השבחה)
תודה על תגובתך

לעמוד

המלא

מכירת דירה - מס שבח

עו"ד שזר תומר 30/10/11

מס רכישה - הוא רק בגין מכירת דירה.
היטל השבחה - הינו רק במקרה שבו הנכס שלך הושבח מבחינת תוספות, כגון ניתן היתר בבניין להוספת בניה וכו'. או שינוי בתוכנית אשר למעשה השביחה את הנכס - ניתן לברר אודות היטל השבחה בעירייה בטרם המכירה.
מס שבח - במקרה שלך, למרות הרווח היפה, ניתן לקבל פטור ממס שבח הן בפטור הקלאסי המאפשר מכירה אחת לארבע שנים, והן בפטור עדיף יותר - שהוא פטור על פי הוראות השעה.
פני לעו"ד שיעזור לך לבצע את הליך המכירה כראוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.

חוקיות בנייה

אבנר 29/10/11

האם בניית פרגולות בחצר, שאינה כרוכה בפגיעה חזיתית במראה הבניין היא חוקית או שגם עבור פעולה כזאת נדרשים אישורי בנייה מהעירייה? תודה.

לעמוד

המלא

פרגולות

עו"ד שזר תומר 29/10/11

לפי ידיעתי יש צורך באישור , אלא אם האישור כבר קיים ביחס לנכס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

השקעות נדל"ן – איך מתחילים?

S.D 29/10/11

אני מאוד רוצה להתחיל להתעסק עם זה - להשקיע בנדל"ן. למען האמת כרגע אני אפילו לא קרובה להתחיל. אבל אני מנסה להבין מי נגד מי, לשוטט בפורומים רלוונטיים, לשאול שאלות וכו'.עדיין אני לא לא מצליחה לענות לעצמי על שאלת מיליון הדולר בנושא הזה - "איך מתחילים?". ובעיקר איך מתחילים כשאין לך הון גדול במיוחד. אלא כזה שעומד על כמה עשרות אלפים.ממה שאני שומעת פה ושם בפורומים הקשורים בנדל"ן (כמו גם הפורום הזה) זה שאנשים התחילו להשקיע בנדל"ן בעקבות חברים שלהם שהכניסו אותם לתחום. טוב, לי אין חברים שמשקיעים בנדל"ן ויכולים לעזור.בקיצור - איך אפשר לקבל עצות פרקטיות אמיתיות לאיך נכנסים לתחום הזה? איך מוצאים הזדמנויות השקעה טובות? וכו'. חשבתי לקחת קורס להשקעות נדל"ן. זה יכול לעזור או שזה סתם בזבוז זמן וכסף?חשבתי גם שאולי התחלה טובה יכולה להיות לקחת משכנתא ואיתה לקנות דירה להשקעה / אולי אפילו שתיים אם זה יעמוד במסגרת ההלוואה. להשכיר את הדירות וככה הדירות בעצם "מחזירות את עצמן".אבל אז חשבתי לי: אוקיי, אחרי שקונים את הדירה הראשונה או השתיים הראשונות, כדי להמשיך לגלגל את העסק צריך לקנות עוד נכסים. אבל בעצם איזה בנק ייתן משכנתא נוספת? לאדם מן היישוב שמשתכר שכר ממוצע, ואין לו איזה הון נוסף. כי כנראה אחרי שמישהו לוקח משכנתא ראשונה את כל ההון העצמי שלו הוא שם בעת שלקח אותה. אז לא נשאר כלום למשכתא השניה.שורה תחתונה - השקעות נדל"ן - אשמח, אם מישהו יכול לתת פה את התורה כולה (או חלקה ) , על רגל אחת - איך מתחילים? ואיך מגלגלים את זה הלאה?

לעמוד

המלא

עסקאות נדל"ן

עו"ד שזר תומר 29/10/11

למעשה מה שאת מחפשת זה יעוץ עסקי, אני עו"ד לא יועץ עסקי, אבל מניסיון שלי, יתכן כי שווה לך לחפש דירה בפריפריה (ב"ש, ערד וכו'), שם מחיר הדירות מאוד נמוך (דירות ישנות כמובן), העלות כ - 300,000 ש"ח, התשואה מאוד גבוה כ- 2,000 ש"ח לחודש.
זו אופציה אחת.
יש כמובן עוד הרבה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן

טל כרם 01/11/11

איך מתחילים בהשקעה בנדל"ן.1.באינטרנט מצוי חומר רב בנושא השקעות בנדל"ן ואיך להתחיל , היתי מצרף לינקים אך חוקי הפורום אוסרים עלי, פשוט חפש בגוגל.2.כן היתי ניגש לקורס השקעות בנדל"ן , אני השתתפתי בכמה קורסים כאלה בעבר וזה תרם לי מאוד.3.ישנה ספרות כתובה בנושא צומת ספרים סטמצקי - ישנם ספרים מצויינים בנושא גם בספרית גלובס.4.פורום זה מספק שאלות ותשובות טובות למקרים בהם אתה עלול להיתקל , תעבור עליו, ושאל שאלות ספציפיות אני קורא את הפורום זמן רב כקורא פאסיבי ולמדתי רבות.5.נסיון מעשי - אין חכם כבעל נסיון מעשי אך כרגע זה לא הזמן.בשורה התחתונה אם נשווה זאת למשחק שחמט , למד את כל המהלכים של כל הכלים ואז תתחיל לשחק.בהצלחה :)

הוספתי לינק לאתר שיכול לעזור לך רבות

יציאה מדירה לפני תום החוזה

שחר משה 29/10/11

אני שוכר שירה מזה מספר שנים. השנה בחודש אוגוסט חידשתי את החוזה ועכשיו אני מוכרח לעזוב כי אני רוצה לגור במעונות שזה מה שאני יכול לעמוד בו כלכלית וגם מכיוון שאני סטודנט ולבנין עברה משפחה קקשה עם כלבים תרנגולות וצעקות יום וליל. איני יכול ללמוד ובעל הדירה ניסה להשקיט את השכנה אך ללא הצלחה.בעל הדיר טוען שאין בחוזה סעיף שמאפשר יציאה עם הודעה מראש האם זה חוקי?

לעמוד

המלא

חוזי שכירות

עו"ד שזר תומר 29/10/11

תוכל לנסות לפרסם מודעה ולנסות להשכיר את הדירה עבור בעל הדירה (באותם תנאים), ממליץ לך לעשות תיעוד של כל אדם שאתה מפנה לבעל הדירה, על מנת שלא יהיה מצב שהוא מסנן ולא לוקח דיירים במקומך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

רכישה דירה

אילי 29/10/11

בשנת 2001 רכשתי דירה מחברה לבניין , שיכון והשקעות ( חברה שמוכרת דירות ), והדירה נרשמה לזכותי במנהל.
היום אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי
האם אני צריך אישור החברה להעברת הדירה או רק העברת זכויות במנהל

לעמוד

המלא

רכישת דירה

עו"ד שזר תומר 29/10/11

באם אישור הזכויות במינהל מפנה לחברה המשכנת -הקבלנית (ורוב הסיכויים שהוא מפנה לשם), אז כן - צריך אישור שלה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום

מנהלי פורום נדל"ן

גינה משותפת בבניין שלא רשום כבניין משותף

עצים שעלולים להוות מטרד

היטל השבחה – אישור הוועדה להעברת הזכויות

תצהירי העברה ללא תמורה

רישום בטאבו ללא עו"ד

העברה בטאבו

העברת זכויות בעלות על נכס

רכישת דירה עם שוכר

המצב אותו אני מכיר בדרך כלל הוא

הפרת חוזה שכירות ע"י בעל הנכס

שכירות - פינוי מוקדם

לרוני

העברת בעלות על דירה בטאבו

העברה ללא תמורה

האם ניתן, ניתן , האם מומלץ?

רשלנות של עו"ד בעריכת חוזה

ייצוג בחוזה - רשלנות מקצועית

שיתוף פעולה עם סוכן נדל"ן

עו"ד וסוכן נדל"ן - עיסוק

הסכם שיתוף

מימוש - חתימה על הסכם שיתוף

בניית ממ"ד בבניין

בניית ממ"ד

התשובה שלאלתך היא :

הפרת הסכם ע"י עורך דין

חתימה באמצעות יפוי כח - חוק השליחות

מכירת דירה

מכירת דירה - מסמכים נדרשים

הפרת חוזה בעבר של הקבלן

קבלן מפתח

שאלה

תביעה בפני המפקח על המקרקעין

מיסוי על מכירת עסק

מיסוי

מס שבח על שטח בירושה

רכישת שטח

הערת אזהרה ליחידת דיור בבית גיל-זהב.

הערת אזהרה ליחידת דיור

שכירות

חוזה שכירות

חיזוק בניין מפני רעידת רדמה בתב"ע

פורום תמ"א 38

רישום הערת אזהרה

רישום הערות אזהרה בקיבוץ

מכירת דירה

מכירת דירה - מס שבח

חוקיות בנייה

פרגולות

השקעות נדל"ן – איך מתחילים?

עסקאות נדל"ן

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן

יציאה מדירה לפני תום החוזה

חוזי שכירות

רכישה דירה

רכישת דירה