פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול היתר בניה
ציפי
23/10/11
קיבלתי היתר בניה מהרשות המקומית. לאחר כעשרה ימים (הבניה כבר החלה) בעקבות התפטרות עורך הבקשה שהוא גם מהנדס השלד קיבלתי צו עצירה לבניה ונאמר לי שההיתר מבוטל בעקבות התפטרות עורך הבקשה.
האם ניתן להתפטר מעריכת הבקשה לאחר שהבניה התחילה ? האם זה יכול להוות עילה לביטול היתר בניה ?
כרגע מבקשים מהמהנדס החדש שיכין את כל התוכניות מחדש ולא רק חישוביים סטטיסטיים ופיקוח כפי שהבנתי שהוא אמור לעשות. אשמח לתשובה.
האם ניתן להתפטר מעריכת הבקשה לאחר שהבניה התחילה ? האם זה יכול להוות עילה לביטול היתר בניה ?
כרגע מבקשים מהמהנדס החדש שיכין את כל התוכניות מחדש ולא רק חישוביים סטטיסטיים ופיקוח כפי שהבנתי שהוא אמור לעשות. אשמח לתשובה.
תכנון ובניה
עו"ד שזר תומר
23/10/11
ציפי שלום,
השאלה שלך קשורה לתכנון ובניין ואני ממליץ לבדוק את התשובה מול מהנדס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השאלה שלך קשורה לתכנון ובניין ואני ממליץ לבדוק את התשובה מול מהנדס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה שקיבלתי מתנה
בני
23/10/11
אני בהליכי מכירה של דירה שקיבלתי מתנה מאימי לפני כ 3 שנים
ערך הדירה הינו 250.000 ש"ח
בשנים אלו לא ביצעתי כל עסקת נדלן
ברשותי דירה נוספת
האם אני מחוייב לשלם מס כל שהוא
ערך הדירה הינו 250.000 ש"ח
בשנים אלו לא ביצעתי כל עסקת נדלן
ברשותי דירה נוספת
האם אני מחוייב לשלם מס כל שהוא
פטור ממס שבח בעסקת מתנה
עו"ד שזר תומר
23/10/11
צריך לבדוק את המקרה שלך לגופו.
חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 49 ו' תקופת צינון לגבי אפשרות קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה. אורך תקופת הצינון (בין שנה לארבע שנים) משתנה על פי קריטריונים שונים הקבועים בסעיף הצינון: סוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל המתנה, האם הדירה משמשת למגורי נותן המתנה או לא, הסטטוס המשפחתי של נותן המתנה (נשוי, הורה יחיד או רווק).
תקופת הצינון הקצרה ביותר (שנה אחת בלבד) מתייחסת למצב בו מקבל המתנה הינו ילדו של נותן המתנה ומקבל המתנה הינו נשוי (או הורה יחיד) והוא מתגורר דרך קבע בדירה לאחר קבלת המתנה.
בעסקאות מתנה בין קרובים נהוג בד"כ לבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה בין קרובים מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
לא רבים מודעים לכך כי כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, נותן המתנה זכאי לבחור לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון פטור של מכירת דירה בפטור אחת לארבע שנים (סעיף 49ב (1) לחוק).
כך שאם לא ביצעת עסקת מכירת מקרקעין ב-4 שנים האחרונות אתה פטור ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 49 ו' תקופת צינון לגבי אפשרות קבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה. אורך תקופת הצינון (בין שנה לארבע שנים) משתנה על פי קריטריונים שונים הקבועים בסעיף הצינון: סוג הקרבה בין נותן המתנה למקבל המתנה, האם הדירה משמשת למגורי נותן המתנה או לא, הסטטוס המשפחתי של נותן המתנה (נשוי, הורה יחיד או רווק).
תקופת הצינון הקצרה ביותר (שנה אחת בלבד) מתייחסת למצב בו מקבל המתנה הינו ילדו של נותן המתנה ומקבל המתנה הינו נשוי (או הורה יחיד) והוא מתגורר דרך קבע בדירה לאחר קבלת המתנה.
בעסקאות מתנה בין קרובים נהוג בד"כ לבקש פטור מיוחד לעסקאות מתנה בין קרובים מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
לא רבים מודעים לכך כי כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, נותן המתנה זכאי לבחור לנצל פטור "רגיל" מכח פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון פטור של מכירת דירה בפטור אחת לארבע שנים (סעיף 49ב (1) לחוק).
כך שאם לא ביצעת עסקת מכירת מקרקעין ב-4 שנים האחרונות אתה פטור ממס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה
אילן
23/10/11
שלום,האם חשבון נאמנות שנפתח ע"י עו"ד בעסקת מכר, חל רק כאשר העו"ד מייצג את המוכר?
חשבון נאמנות
עו"ד שזר תומר
23/10/11
לא יש גם חשבונות נאמנות לעו"ד של המוכר והקונה, למרות שנהוג שהחשבון הנאמנות הוא על שם בא כוח המוכר, כאשר הכספים משמשים לנאמנות למקרה של חובות בעירייה, היטל השבחה ומס שבח.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הוראת שעה על מכירת דירת מגורים מזכה
דרור
23/10/11
שלום רב,
האם הוראת שעה (הגדלת היצע של דירות.....) חלה על מכירת דירת מגורים מזכה של בעלים שנבנתה במסגרת עסקת קומבינציה לפני מס' שנים?
האם הוראת שעה (הגדלת היצע של דירות.....) חלה על מכירת דירת מגורים מזכה של בעלים שנבנתה במסגרת עסקת קומבינציה לפני מס' שנים?
הוראות שעה
עו"ד שזר תומר
23/10/11
לפי ידיעתי, הוראות השעה חלה על עסקאות שנערכו מתחילת שנה זו ועד לסוף שנה הבאה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ביזוי מפקחת
אבג
22/10/11
יש שכן שבא לשמוע משפט
ובזמן הזה
אמר למפקחת למקרקעין
ככה לא נותנתים פסק דין
מה זה הפסק דין הזה
אתם שותקים ולא עושים כלום
(המקפחת לא עשתה דבר בעניין
רק אמרה שהדברים חמורים מה שהוא אומר )
עכשיו אותו אדם שאמר את זה תובעה שכן
האם אפשר להזכיר למפקחת את הנושא הזה?
או איך שהוא להזכיר בפנייה בזמן הדיון ?
שהתובעה הזה הוא בעצם..............
ובזמן הזה
אמר למפקחת למקרקעין
ככה לא נותנתים פסק דין
מה זה הפסק דין הזה
אתם שותקים ולא עושים כלום
(המקפחת לא עשתה דבר בעניין
רק אמרה שהדברים חמורים מה שהוא אומר )
עכשיו אותו אדם שאמר את זה תובעה שכן
האם אפשר להזכיר למפקחת את הנושא הזה?
או איך שהוא להזכיר בפנייה בזמן הדיון ?
שהתובעה הזה הוא בעצם..............
מפקחת על המקרקעין
עו"ד שזר תומר
23/10/11
לא כך כך הבנתי את השאלה, אבל באם המפקחת לא פסקה כנגדו מאומה - הרי שאין כל משמעות לאירוע.
אפשר להזכיר את זה במהלך כתבי טענות שתגישו, אבל לא תהיה לכך יותר מדי משמעות.
לא הבנתי מה הקשר שלו לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אפשר להזכיר את זה במהלך כתבי טענות שתגישו, אבל לא תהיה לכך יותר מדי משמעות.
לא הבנתי מה הקשר שלו לתביעה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רכישת דירה מחברת אשדר
מיכל
22/10/11
שלום רב.יש בבעלותנו דירה שבעבורה קיבלנו משכנתא. החלטנו להחליפה וחתמנו עם חב. אשדר חוזה לרכישת דירה חדשה. הבנק אישר לנו הלוואת גישור על חלק מהסכום על למכירת דירתנו. נקלענו לתקופה "רעה" ואיננו מצליחים למכור את הדירה. יש לנו פנקס תשלומים לאשדר וכבר ניצלנו את מרבית הכסף שאושר לנו בהלוואת הגישור. פנינו למתווכחים, פירסמנו בעתון המקומי ובאינטרנט. אנשים פשוט לא מתקשרים וגם מהמעטים שהגיעו לא נולדה עיסקה ולא בגלל הסכום שעליו היינו מתפשרים, בלית ברירה. אנחנו בפחד נוראי, שהנה הכסף נגמר ולא נוכל לעמוד בהתחייבות. נודה על עצה.
הלוואה - משכנתא
עו"ד שזר תומר
23/10/11
מיכל שלום,
אתם צריכים יעוץ כלכלי, ולא משפטי.
בגדול - או שתורידו את המחיר בצורה דרסטית.
או שתבדקו האם יש אפשרות לקבל גרייס נוסף להלוואה, על מנת למשוך עוד קצת זמן עד למכירה.
מעבר לכך - צריך יועץ עסקי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אתם צריכים יעוץ כלכלי, ולא משפטי.
בגדול - או שתורידו את המחיר בצורה דרסטית.
או שתבדקו האם יש אפשרות לקבל גרייס נוסף להלוואה, על מנת למשוך עוד קצת זמן עד למכירה.
מעבר לכך - צריך יועץ עסקי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
איך רושמים הסכם שיתוף בלשכת רישום מקרקעין
אורית
22/10/11
אני ואחותי קיבלנו בירושה בית קטן על מגרש בגודל חצי דונם שבחלקו קיים בית נוסף של השכן גם על חצי דונם. על ביתו של השכן יש משכנתא המופיעה בטאבו (על חצי דונם כאמור) והוא הציע לנו לעשות הסכם שיתוף כי לא ניתן לבצע פרצלציה כרגע על הדונם המשותף . בדקנו זאת בעיריה ואכן קיימת בעיה בנושא הפרצלציה.כעת איך ניתן לרשום הסכם שיתוף בטאבו? האם זה אפשרי בצורה של הערת אזהרה? והאם בטאבו יבקשו אישור מהבנק הממשכן את חצי הדונם של השכן שהוא מאשר את הערת האזהרה בדבר רישום ההסכם או שניתן להתעלם מכך ולרשום את ההסכם ללא מגבלה? תודה רבה לעונים
הסכם שיתוף
עו"ד שזר תומר
22/10/11
תעזרו בעו"ד.
לפי דעתי הטאבו יבקש אישור מהבנק הממשכן.
צריך גם מהדנס שיבצע את החלוקה כמו שצריך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לפי דעתי הטאבו יבקש אישור מהבנק הממשכן.
צריך גם מהדנס שיבצע את החלוקה כמו שצריך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מינוי שמאי מקרקעין כמומחה בית משפט
ספיר
22/10/11
במסגרת תביעה אזרחית בבית משפט לענייני משפחה מינה השופט שמאי מקרקעין להערכת שווי הנכס. מה מעמדו של השמאי המומחה אם צד אחד לא מקבל את חוות דעתו וטוען שהיא לא משקפת את המציאות האמיתי? האם בית המשפט יכול להכריע פסק דין סופי על פי המומחה שמינה? אגב-את שכר המומחה שילמו הצדדים. תודה לעוני
שמאי מומחה
עו"ד שזר תומר
22/10/11
ביהמ"ש מכריע על סמך חוות הדעת, רק אם תוכיח כי חוות הדעת פגומה (לא מבחינה כלכלית), אלא ממש פגומה מבחינה התקינה השמאית, ניתן יהיה לפסול אותה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
דוד שמש
ליאור
22/10/11
לפני כשבע וחצי שנים התקנתי דוד שמש בבנין בו אני גר, יש לי הוכחה על כך. ברצוני לציין גם שבקומפלקס בו אני גר אין דודי שמש או מערכת לחימום מרכזית אלא דודי חשמל בלבד. מעבר לכך ישנם עוד 2 דיירים לפחות שהתקינו דוד שמש בגג. לאחרונה קיבלתי מכתב מעו"ד של אחזקת הבניין שבה היא דורשת להסיר את הדוד היות ולא הותקן כחוק. בזמנו לא ידעתי שתהיה בעיה כלשהיא בהתקנת דוד כמובן שלא פרוצדורה כלשהיא או שיש חוק על כך.. שאלותיי הן:
1)אלו צעדים עלי לעשות על מנת לעכב/לבטל הליכים אלו?
2)מה עלי לעשות כדי שהדוד שמש יישאר ברשותי?
1)אלו צעדים עלי לעשות על מנת לעכב/לבטל הליכים אלו?
2)מה עלי לעשות כדי שהדוד שמש יישאר ברשותי?
המשך לשאלי לגבי דוד השמש
ליאור
22/10/11
שאלה נוספת היא:
*)האם יש התיישנות על כך שעברו שנים מאז ההתקנה וזה לא הפריע לאיש?
*)האם יש התיישנות על כך שעברו שנים מאז ההתקנה וזה לא הפריע לאיש?
חוזה שכירות
איתי
22/10/11
יש לנו חוזה שכירות סטנדרטי של סטימצקי, ממישנו את האופציה והחלטנו לצאת באמצע החוזה. הבעלים של הדירה עמד על זה שנמצא שוכרים במקומנו - הסכמנו, ואכן מצאנו. עכשיו הוא רוצה 500$ לכל יום איחור בפינוי הדירה. האם חוקי הדבר? האם אני יכול להביא כל שוכר שיכנס תחת החוזה שלי? האם הוא יכול לסרב לשוכר אחר כי הוא לא "נראה " לו? האם בזה שמצאתי לו שוכר סיימתי את תפקידי ועכשיו הכדור אצלו?אשמח לתשובה..
חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
22/10/11
איתי שלום,
ראשית המלצה להבא, לא לחתום על חוזים סטנדרטיים, הם לא טובים לשני הצדדים...
קח עו"ד תשלם סכום סימלי ותמנע מבעיות בעתיד.
שנית, צריך לראות את נוסח החוזה.
כעקרון, באם הבאת דייר, ובעל הדירה סירב - אתה גם בבעיה, רק לאחר מספר סירובים ניתן אולי לומר שהסירוב לא הגיוני.
צריך ממש לתעד את הפניות שאתה מעביר אליו.
בקיצור - ברוך לא פשוט הסיפור הזה של להשתחרר מחוזה.
המלצה, פרסם מודעה, ותעד כל פניה שאתה מעביר לבעל הבית באמצעות מייל או אס אמ אס.
לאחר כל פניה פנה לדייר שהפנת ותשאל מדוע לא חתם, ותתעד את התשובה.
כך תוכל ליצור רצף של דיירים שסורבו לחינם ואז יש לך קייס ליציאה מהדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
ראשית המלצה להבא, לא לחתום על חוזים סטנדרטיים, הם לא טובים לשני הצדדים...
קח עו"ד תשלם סכום סימלי ותמנע מבעיות בעתיד.
שנית, צריך לראות את נוסח החוזה.
כעקרון, באם הבאת דייר, ובעל הדירה סירב - אתה גם בבעיה, רק לאחר מספר סירובים ניתן אולי לומר שהסירוב לא הגיוני.
צריך ממש לתעד את הפניות שאתה מעביר אליו.
בקיצור - ברוך לא פשוט הסיפור הזה של להשתחרר מחוזה.
המלצה, פרסם מודעה, ותעד כל פניה שאתה מעביר לבעל הבית באמצעות מייל או אס אמ אס.
לאחר כל פניה פנה לדייר שהפנת ותשאל מדוע לא חתם, ותתעד את התשובה.
כך תוכל ליצור רצף של דיירים שסורבו לחינם ואז יש לך קייס ליציאה מהדירה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עלות התקנת פחי אשפה על: העיריה / התושב?
גיא למען הבטיחות בדרכים
22/10/11
עיריה גדולה במרכז הארץ החליטה להתקין פחי אשפה טמוני קרקע בשכונה בעיר. העירייה דורשת מהתושבים לשאת בעלות. הגיוני? סביר?
דרישתה של העיריה הובאה בפני התושבים לפני כשנה אולם לא היתה הסכמה בין העיריה לתושבים לגבי המיקום. עקב אי התקדמות הנושא תושבי האזור קיבלו קנס בן מאות שקלים לתשלום.
אודה לכם על תשובה והתייחסות.
(אני מגיב בפורום דיני תעבורה)
דרישתה של העיריה הובאה בפני התושבים לפני כשנה אולם לא היתה הסכמה בין העיריה לתושבים לגבי המיקום. עקב אי התקדמות הנושא תושבי האזור קיבלו קנס בן מאות שקלים לתשלום.
אודה לכם על תשובה והתייחסות.
(אני מגיב בפורום דיני תעבורה)
ביטול החלטה של העירייה
עו"ד שזר תומר
22/10/11
גיא שלום,
אני לא כך כך בטוח שזה הפורום המתאים לשאלה, אבל אנסה לעזור.
ראה - צריך לבדוק מכוח מה החליטה העירייה שהעלות תהיה על התושבים.
אני מניח כי מדובר בתקנה פנימית של אותה עירייה, צריך למצוא אותה, ולבדוק את המקור החוקי, אם בכלל, לתקנה האמורה - זו הדרך לפסול אותה.
בפועל - ביהמ"ש לעניינים מקומיים הוא, אם אינני טועה, המקום שבו תוכל לבקש את פסילת התקנה.
כמו כן, פניה לעיתונות תמיד עוזרת.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אני לא כך כך בטוח שזה הפורום המתאים לשאלה, אבל אנסה לעזור.
ראה - צריך לבדוק מכוח מה החליטה העירייה שהעלות תהיה על התושבים.
אני מניח כי מדובר בתקנה פנימית של אותה עירייה, צריך למצוא אותה, ולבדוק את המקור החוקי, אם בכלל, לתקנה האמורה - זו הדרך לפסול אותה.
בפועל - ביהמ"ש לעניינים מקומיים הוא, אם אינני טועה, המקום שבו תוכל לבקש את פסילת התקנה.
כמו כן, פניה לעיתונות תמיד עוזרת.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בעלות בחצי דירה – מס רכישה
שלו
21/10/11
בבעלותי דירה בה אני מתגורר עם משפחתי וכן בשיתוף עם אחי דירה נוספת, משמע שנינו שותפים שווה בשווה בדירה הנוספת.
אני מעוניין להחליף את הדירה בה מתגוררת משפחתי בדירה אחרת. כיצד הבעלות של 50% בדירה המשותפת עם אחי תשפיע על מס הרכישה. האם אני נחשב כבעל דירה נוספת ואשלם מס רכישה בחישוב רגיל ולא של דירה יחידה.
אני מעוניין להחליף את הדירה בה מתגוררת משפחתי בדירה אחרת. כיצד הבעלות של 50% בדירה המשותפת עם אחי תשפיע על מס הרכישה. האם אני נחשב כבעל דירה נוספת ואשלם מס רכישה בחישוב רגיל ולא של דירה יחידה.
מס רכישה - דירה נוספת
עו"ד שזר תומר
22/10/11
לפי דעתי תחשב כבעל דירה נוספת ותשלם מס רכישה מוגדל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חפצים שהושארו בחדר מדרגות
ועד בית
21/10/11
אחד הדיירים (לא ידוע מי והוא מסרב להזדהות) השאיר רהיטים וחפצים בחדר המדרגות ובכניסה לבית. האם אפשר לתלות הודעה בלוח המודעות ובה להודיע כי אם תוך שבועיים החפצים לא יפונו הם יזרקו? האם זה ימנע תביעות עתידיות מצד בעל החפצים?
סילוק חפצים מחדר מדרגות
עו"ד שזר תומר
22/10/11
אי אפשר למנוע הגשת תביעה.
אפשר להקטין סיכוי הצלחת תביעה.
בנוסף לאמור הייתי פונה דייר דייר ומחתים אותו על ההודעה הזאת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אפשר להקטין סיכוי הצלחת תביעה.
בנוסף לאמור הייתי פונה דייר דייר ומחתים אותו על ההודעה הזאת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות השוכר
אלברט
21/10/11
אני גר עם מישפחתי בדירה שכורה כבר מעל 8 שנים באותה דירה אותם בעלים בעל הדירה כל שנה הוא מחתים אותי על חוזה חדש ומעלה את שכר הדירה בטירוף לי כרגע אין ברירה אל לגור בדירה הזאת האם אחרי 8 שנים רצוף בדירה אין לי זכויות
זכויות בדירה שכורה
עו"ד שזר תומר
22/10/11
איזה זכויות בדיוקן?
אין לך זכויות קנייניות בדירה שכורה.
תבקש בפעם הבאה לחתום לחוזה עם אופציה ותגדיר שם את הסכום התשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לך זכויות קנייניות בדירה שכורה.
תבקש בפעם הבאה לחתום לחוזה עם אופציה ותגדיר שם את הסכום התשלום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שיפוצים בבית משותף
פול
20/10/11
שלום ותודה
לפני שנים התנתקתי מהמערכת הסולארית של דודי השמש בבנין המשותף שאני גר- היום עושים שיפוץ כללי : האם עלי לשלם עבור שיפוץ המערכת הסולארית ?
ועוד שאלה: באסיפת הדיירים בקשר לשיפוץ השתתפו רק כמחצית הדיירים. האם ההחלטה על השיפוץ תקפה ומחייבת אתכולם ? האם צריך לשמוע את דעתם ?
המון תודה
לפני שנים התנתקתי מהמערכת הסולארית של דודי השמש בבנין המשותף שאני גר- היום עושים שיפוץ כללי : האם עלי לשלם עבור שיפוץ המערכת הסולארית ?
ועוד שאלה: באסיפת הדיירים בקשר לשיפוץ השתתפו רק כמחצית הדיירים. האם ההחלטה על השיפוץ תקפה ומחייבת אתכולם ? האם צריך לשמוע את דעתם ?
המון תודה
הוצאות בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
כדי להשיב, יש לבחון האם יש צו רישום בית משותף ? ואם כן, מה רשום בתקנון. הוראות התקנון הן המחייבות, גם באשר לנשיאה בהוצאות וגם באשר לפורום הנדרש לקבלת החלטות. על פניו, לשיטתי, ע צם העובדה שמשיקולים שלך, החלטת להתנתק ממערכת משותפת ולהשקיע במערכת סולארית עצמאית, אינה גורעת מהמחוייבות שלך לשאת בהוצאות המשותפות של המערכת שהתנתקת ממנה משיקולים אישיים, כאמור.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרצילציה
מיכל
20/10/11
אני ושכני גרים על גוש אחד. וצריכים לעשות פרציליה. אך אחד הצדדים אינו מעוניין. עקב הסכום ועוד דברים. איך ניתן לחייב אותו לעשות חלוקה?
אכיפת פרצלציה ?
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
לא ניתן לחייב מישהו לעשות פרצלציה. מה שאפשר לעשות, הוא לעתור לבימ"ש המוסמך לפרצלציה לא רצונית, כלומר פירוק שיתוף ... מעבר לאמור, מומלץ לבחון האם מבחינה תיכנונית ניתן כלל לבצע פרצלציה ?! כמו כן, ייתכן שניתן גם להסתפק בהסכם שיתוף מסודר ורישומו בלשכת רישום המקרקעין בצורה מסודרת. כדאי לשקול זאת.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
גיא
20/10/11
שלום לחברי הפורום.
ב8.4.07 רכשתי דירה. זו דירתי היחידה.
בתאריך 14.11.11 מכרתי דירה זו וקניתי אחרת בתאריך 28.11.11
שאלתי היא :פרט לדירה זו אין לי אחרת,במידה ואמכור דירה זו במהלך השנתיים מתאריך החתימה האם אשלם מס שבח ?האם תאריך חתימת החוזה הוא תאריך הקנייה או תאריך קבלת המפתח הוא הקובע לעניין התאריך.
ב8.4.07 רכשתי דירה. זו דירתי היחידה.
בתאריך 14.11.11 מכרתי דירה זו וקניתי אחרת בתאריך 28.11.11
שאלתי היא :פרט לדירה זו אין לי אחרת,במידה ואמכור דירה זו במהלך השנתיים מתאריך החתימה האם אשלם מס שבח ?האם תאריך חתימת החוזה הוא תאריך הקנייה או תאריך קבלת המפתח הוא הקובע לעניין התאריך.
מיסוי רכישת דירה נוספת ומכירת דירה קיימת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
קשה לענות על שאלות כאלה במסגת הפורום. העניין רגיש ביותר, ויש לראות מסמכים ולקבל חוות דעת מסודרת, שכן לא ניתן להתייחס למקרים פרטניים במסגרת הזו. בכל זאת אתייחס בקצרה לדברים, בכך שבנסיבות שתיארת הדבר אפשרי בהחלט, לאור השאלה, רק השאלה לפי מה מבוקש הפטור במכירת הדירה הראשונה. לגבי הסוגייה השניה, התאריך הקובע מבחינת הרכישה הוא תאריך החתימה של החוזה.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה ומכירת דירה מכונס נכסים לצורך שיפוץ ומכירה ..
שלמה
20/10/11
שלום.
יש לי מעין פנטזיה לרכוש דירות מכונסי נכסים, לשפץ ולמכור.
אך יחד עם זאת, אני רוצה להמנע מתשלום מס רכישה בכל פעם מחדש. ולמעשה מבקש להיות פטור מכך היות שאין בכוונתי להתגורר בבית שאני רוכש, אלא למכורו מיד לאחר השיפוץ.
זה אפשרי?
יש אפשרות להמנע מתשלום מס רכישה בצורה חוקית?
מה הן האפשרויות העומדות בפניי בכדי לצמצם תשלום מיסים בנושא רכישות המקרקעין ומכירתן מיידית?
בכבוד רב,
שלמה ***צונזר ע"י המערכת***
יש לי מעין פנטזיה לרכוש דירות מכונסי נכסים, לשפץ ולמכור.
אך יחד עם זאת, אני רוצה להמנע מתשלום מס רכישה בכל פעם מחדש. ולמעשה מבקש להיות פטור מכך היות שאין בכוונתי להתגורר בבית שאני רוכש, אלא למכורו מיד לאחר השיפוץ.
זה אפשרי?
יש אפשרות להמנע מתשלום מס רכישה בצורה חוקית?
מה הן האפשרויות העומדות בפניי בכדי לצמצם תשלום מיסים בנושא רכישות המקרקעין ומכירתן מיידית?
בכבוד רב,
שלמה ***צונזר ע"י המערכת***
רכישת נכסים ומכירתם בצורה סדירה ושוטפת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
הפורום אינו מתאים לקבלת חוות דעת בתחום כה רגיש כמיסוים מקרקעין. בקצרה, אומר כי אם אתה מעוניין לממש את ה"פנטזיה" שציינת, אולי תחשוב ללכת צעד אחד קדימה. תהפוך לקבלן, ואז הדירות ייחשבו אצלך כמס הכנסה, ותמוסה במסלול שונה מרוכש "רגיל" ?! תבחן זאת. בהצלחה
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר בית
י
19/10/11
שלום רב
שכרתי בית דו משפחתי שהמבנה הצמוד שלי לא גרים בו כבר מעל שנתיים. עכשיו
לאחר שאני כבר 4 חודשים גר בנכס,החלו עבודות שיפוצים בבית הצמוד שלי,וזה
הפך למיטרד שיקח לפחות חצי שנה. האם אוכל לתבוע פיצוי בגין עבודות השיפוצים
הללו מבעל הנכס שלי?
שכרתי בית דו משפחתי שהמבנה הצמוד שלי לא גרים בו כבר מעל שנתיים. עכשיו
לאחר שאני כבר 4 חודשים גר בנכס,החלו עבודות שיפוצים בבית הצמוד שלי,וזה
הפך למיטרד שיקח לפחות חצי שנה. האם אוכל לתבוע פיצוי בגין עבודות השיפוצים
הללו מבעל הנכס שלי?
הסכם שכירות ושיפוץ דירה סמוכה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
ראשית, השאלה מתאימה יותר לפורום דימי חוזים שבאתר. מכל מקום, יש לעיין בהוראות ההסכם. אני בספק, אם יש כאן מקום לעילה תביעה מצד בעל הנכס, מצד שני יש מקום שתפנה אליו בעניין, ואולי הוא יגלה התחשבות, ויסכים לבוא לקראתך בעניין דמי השכירות בתקופת השיפוצים.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה לקרוב
רונן
19/10/11
אני גר בדירה משלי ובנוסף רכשתי דירה חדשה מקבלן שאליה אעבור בעוד שנה, על הדירה החדשה שילמתי מס רכישה מופחת כדירה יחידה בתנאי שאמכור את הדירה שבה אני מתגורר כעת. האם ניתן במקום למכור אותה לצד ג' לתת 76% ממנה במתנה ללא תמורה לאבא של אישתי והוא ישלם רק 33% ממס רכישה מלא . במקביל אקבל ממנו הלוואה בשווי של 76% מערך הדירה אשר תיפרע רק במכירת הדירה שניתנה במתנה .
תיכנון מס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/11
בחוק מדובר במכירה ולא במתנה לקרוב. מעבר לכך, מהותית אם רשויות המס יבחנו את הקונסטרוקציה המשפטית הזו, סביר להניח שיראו בכך פיקציה. מומלץ לקבל חוות דעת מסודרת.
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
טל רכניץ, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת החלק בדירה של בן משפחה
דימה
18/10/11
שלום
סבתא שלי ודודה שלי(הבת שלה) חולקות דירה חצי חצי.
אני כנכד של הסבתא, רוצה לקבל את חלקה במידה וחס וחלילה קורה לה משהו.
אני רוצה ללכת עם סבתא שלי לגוף שדואג לעיניין זה כדי שנחתום על מסמכים שחלקה עובר אלי במידה ואכן חס ושלום קורה לה משהו.
לאיזה גוף אני צריך לפנות כדי לטפל בעיניין?
סבתא שלי ודודה שלי(הבת שלה) חולקות דירה חצי חצי.
אני כנכד של הסבתא, רוצה לקבל את חלקה במידה וחס וחלילה קורה לה משהו.
אני רוצה ללכת עם סבתא שלי לגוף שדואג לעיניין זה כדי שנחתום על מסמכים שחלקה עובר אלי במידה ואכן חס ושלום קורה לה משהו.
לאיזה גוף אני צריך לפנות כדי לטפל בעיניין?
עריכת צוואה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/10/11
מה אתה בדיוק מבקש ?
אם מדובר על צוואה, תפנו לעו"ד שיבצע זאת למענכם ! מדובר על הליך שאינו מורכב כלל
אם מדובר על העברה בחיים, מה שככל הנראה לא מתבקש במקרה שלכם, ניתן להיכנס להגדרה של קרוב ולבצע את העברה ולרשום הערה לטובת הסבתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אם מדובר על צוואה, תפנו לעו"ד שיבצע זאת למענכם ! מדובר על הליך שאינו מורכב כלל
אם מדובר על העברה בחיים, מה שככל הנראה לא מתבקש במקרה שלכם, ניתן להיכנס להגדרה של קרוב ולבצע את העברה ולרשום הערה לטובת הסבתא.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות והחלפת בעלים
לילך
18/10/11
שלום, לפני מספר חודשים העברתי דירה שהייתה בבעלותי, להורי בהסכם של קבלת מתנה. דירה זו מושכרת ע"י דיירת מזה שנתיים. כעת, יש לחדש את החוזה עם אותה הדיירת אך הפעם כאמור, הבעלים שונים (הוריי). האם ניתן לצרף לחוזה הקיים דף נספח ובו פרטי הבעלים החדשים או שיש להכין חוזה חדש?תודה וחג שמחלילך
עריכת הסכם שכירות בשינוי בעלים
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/10/11
אני לא יכול להמליץ לך לקחת חוזה שיש באינטרנט או בחנות ספרים ולעשות בו שימוש לצערי. את התוצאות רואים מידי יום לצערי.
בכל מקרה, מומלץ לערוך חוזה טוב עם בטוחות מתיאמות עם הפרטים החדשים של הבעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
בכל מקרה, מומלץ לערוך חוזה טוב עם בטוחות מתיאמות עם הפרטים החדשים של הבעלים.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ במכירת דירת מגורים יד שנייה ומס הכנסה במכירה
גל
18/10/11
שלום,חברה בע"מ שעיסוקה לקנות דירות להשביחם ולמכור אותם ברווח, האם חל מע"מ על עסקאות שכאלה לחברה? 2. בעסקאות שכאלה קיים מס הכנסה במקום מס שבח, האם זה אוטומטי או שיש להגיש בקשה עם כל מכירה המהווה עיקר עיסוק החברה? טופס 50 ניתן אוטומטית או שהדבר אינו טריויאלי? אודה גם אם ייאמר כמה מחוייבת חברה בע"מ במס רכישה כשהיא קונה נכס במטרה לשפצו ולמוכרו.
אודה אם אקבל תשובה גם למייל.
תודה
אודה אם אקבל תשובה גם למייל.
תודה
אישות משפטית - התאגדות כחברה
עו"ד אברהם ללום
מנהל
19/10/11
כאשר אתה פועל במסגרת חברה יש מיסים קבועים שחלים על חברה, מס הכנסה ומע"מ לכן אם אתה מחליט לעבוד במסגרת חברה אתה יכול להתקזז ברכישה במע"מ אך אתה תשלם גם מע"מ במכירה. לכל פעולה יש יתרונות וחסרונות. תפנה לרו"ח ועו"ד שמומחה בתחום לפני כל פעולה במסגרת פרטית או חברה לקבלת יעוץ מקצועי.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיר משותף
ניר
18/10/11
שלום. סיפור בקצרה: בניתי בית. לאחר שסיימתי הדו שלי בנה בית . לאחר מכן היית אצלינו נזילה שחדרה לצד שלהם. הם פתחו את הקיר "שלהם" והסתבר שלמעשה הם פתחו את הקיר שלנו, כך שעכשיו בין שני הבתים נוצר חור :-) וכך הסתבר לנו שהם לא בנו קירות משלהם אלא השתמשו בקירות שלנו. שאלה: האם הם יכולים לדרוש (כפי שהם עושים בפועל) שאשפץ את הצעד שלהם? האם אני יכול לדרוש שייבנו קיר משלהם? האם אני יכול לדרוש שיישלמו לי את החלק היחסי בגין עלות הקיר שלי ושימוש בו? האם זה בכלל בטיחותי שהם לא בנו קיר ולא עשו בידוד בין הקירות? האם יש הילה לתביע? שהרי הם חסכו לעצמם בחומר ובמטרז' ומדובר בבית של 2 קומות ! תודה
סעיף 49 לחוק המקרקעין - בעלות משותפת
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/10/11
הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 49 לחוק המקרקעין אשר מתייחס לעניין זה, נקע כי יראו נכסים משותפים כנכסים בבעלות משותפת של בעלי המקרקעין השכנים, כל עוד לא הוכח היפוכו של דבר.המחוברים נמצאים בבעלות משותפת ושווה של שני השכנים, הבעלים בשני הצדדים לקיר.
כמובן נשאלת השאלה האם הקיר משמש את שני הצדדים וכו' לצורך העלות.אם התשובה לכך חיובית, כי אז כל צד יממן את עלות הקמתו של הקיר התומך בשיעור של 50%.
מהשאלה שלך אני חושב שאתה מדבר יותר לגבי קיר שאיננו חוצץ, כי על קיר שמשמש אותך על השטח שלך ? אם כן אין לשכן כל סמכות לעשות בו שימוש ! מומלץ לבדוק בהתאם להיתרים ומדידות ורק לאחר מכן להגיע לסקנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
כמובן נשאלת השאלה האם הקיר משמש את שני הצדדים וכו' לצורך העלות.אם התשובה לכך חיובית, כי אז כל צד יממן את עלות הקמתו של הקיר התומך בשיעור של 50%.
מהשאלה שלך אני חושב שאתה מדבר יותר לגבי קיר שאיננו חוצץ, כי על קיר שמשמש אותך על השטח שלך ? אם כן אין לשכן כל סמכות לעשות בו שימוש ! מומלץ לבדוק בהתאם להיתרים ומדידות ורק לאחר מכן להגיע לסקנות.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם אופציה
רוני
18/10/11
בהסכם אופציה לקנית מגרש או קומבינציה , שניתנת לקונה האופציה לקנות ללא תמורה או בתמורה . הכוונה שנותן משהו על חשבון או שיפסיד בעתיד סכום של כסף אם לא יממש את האופציה.
שאלה : האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הסכם אופציה ? מנסיוני לא ראיתי שנרשמו הערות אזהרה , אבל המוכר בתום לב או במזיד יכול בקלות למכור לאחר מבלי ליידע אותו שחתם על הסכם אופציה .
2. מה קורה אם המוכר לא עמד בהתחייבותו לחוזה האופציה , מנסיוני לא ראיתי שרשום אף פעם שאם הוא יפר את החוזה ישלם סכום מסוים כפיצוי לקונה ?. תודה מראש
שאלה : האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הסכם אופציה ? מנסיוני לא ראיתי שנרשמו הערות אזהרה , אבל המוכר בתום לב או במזיד יכול בקלות למכור לאחר מבלי ליידע אותו שחתם על הסכם אופציה .
2. מה קורה אם המוכר לא עמד בהתחייבותו לחוזה האופציה , מנסיוני לא ראיתי שרשום אף פעם שאם הוא יפר את החוזה ישלם סכום מסוים כפיצוי לקונה ?. תודה מראש
הסכם אופציה במקרקעין
עו"ד אברהם ללום
מנהל
18/10/11
הסכם אופציה במקרקעין - ס עיף 49 י' לחוק מגדיר אופציה כזכות לרכישה של זכות במקרקעין, למעט זכות לרכישת זכות באיגוד ושיתקיימו לגביה שורת תנאים הקבועים בחוק.
לעניין הערה כמובן שניתן לרשום הערה מדובר על הסכם ומומלץ לרשום הערה בגינו.
לעניין התנאים מומלץ לך לקחת עו"ד שמכיר את התחום שיעזור לך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
לעניין הערה כמובן שניתן לרשום הערה מדובר על הסכם ומומלץ לרשום הערה בגינו.
לעניין התנאים מומלץ לך לקחת עו"ד שמכיר את התחום שיעזור לך.
אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
